Tính cấp thiết của đề tài
Kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn hội nhập và tăng trưởng, dẫn đến nhu cầu vốn đầu tư gia tăng, đặc biệt là trong hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của Agribank Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá bất động sản hiện nay vẫn chưa phát triển mạnh mẽ do những bất cập trong quy định và khó khăn trong việc cập nhật thông tin thị trường Hơn nữa, nguồn nhân lực trong ngành thẩm định còn hạn chế, không đủ đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Các ngân hàng cần triển khai các biện pháp hiệu quả để khắc phục những hạn chế trong công tác thẩm định giá bất động sản Điều này không chỉ giúp củng cố quy trình thẩm định mà còn nâng cao chất lượng đảm bảo tiền vay tại ngân hàng, từ đó giảm thiểu rủi ro và tăng cường sự tin tưởng của khách hàng.
Trong thời gian thực tập tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình, tôi đã chọn đề tài khóa luận tốt nghiệp là “Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình” Mục tiêu của nghiên cứu là làm rõ thực trạng thẩm định giá bất động sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng này.
Bài viết này nhấn mạnh những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình và đề xuất các biện pháp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ này.
Hiện nay đã có các bài báo, các đề tài nghiên cứu viết về chủ đề liên quan đến thẩm định giá bất động sản:
Theo Tạp chí tài chính (2016), bài viết “Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng: Những tồn tại và đề xuất” chỉ ra rằng công tác định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại hiện nay còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc xác định giá trị bất động sản không chính xác và ảnh hưởng đến mức cho vay Bài viết cũng đưa ra các đề xuất và kiến nghị nhằm khắc phục những vấn đề này để nâng cao hiệu quả định giá bất động sản tại ngân hàng.
Luận văn thạc sĩ tài chính - ngân hàng của Võ Ngọc Luân (2017) với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng Thương mại cổ phần Bản Việt” đã nghiên cứu và đưa ra các khuyến nghị nhằm cải thiện quy trình thẩm định giá bất động sản Nghiên cứu tập trung vào việc phân tích thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay tại Ngân hàng TMCP Bản Việt, tuy nhiên, luận án chưa thực hiện so sánh với quy trình và phương pháp thẩm định của các ngân hàng khác, dẫn đến việc chưa làm nổi bật được những ưu điểm và hạn chế hiện có.
Luận án tiến sĩ kinh tế của Trần Thị Thanh Hà (2018) với tiêu đề “Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay” đã xây dựng khung lý thuyết về quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản Nghiên cứu này phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc xây dựng và áp dụng quy trình, phương pháp thẩm định giá bất động sản, đồng thời đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả của quy trình thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam.
Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh của Võ Thị Như Ánh (2015) đã nghiên cứu về thẩm định giá bất động sản trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam, xây dựng cơ sở lí thuyết và phân tích thực trạng, nhưng thiếu so sánh quy trình với các ngân hàng khác Hoàng Thị Vân (2018) trong đề tài của mình đã tập trung vào phương pháp thẩm định giá tại BTCVALUE, nhưng chưa phân tích so sánh với các công ty thẩm định khác Lê Thị Bích Ngọc (2018) đã hệ thống hóa lý luận và thực trạng quy trình định giá tại công ty kiểm toán Châu Á, nhưng cũng chưa so sánh với các công ty khác Đỗ Thị Hà (2018) đã phân tích công tác thẩm định giá tại VAI và so sánh với IVC Việt Nam và CENVALUE, rút ra bài học kinh nghiệm Cuối cùng, Đoàn Ngọc Sơn (2018) đã hệ thống lý luận về định giá BĐS đảm bảo và đánh giá phương pháp tại GP Bank và Sacombank, cung cấp bài học cho việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản đảm bảo.
Công tác thẩm định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay tại ngân hàng thương mại, đặc biệt là Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình, có vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng Mặc dù nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về thẩm định giá bất động sản, nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể nào tại chi nhánh này Khóa luận sẽ hệ thống hóa cơ sở lý thuyết và phân tích thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình.
- Hệ thống các cơ sở lí luận, các nghiên cứu trong nước và ngoài nước về định giá BĐS bảo đảm.
- Đánh giá sự khác biệt còn tồn tại giữa lí thuyết và thực trạng thẩm định giá BĐS
- Đánh giá quy trình, phương pháp sử dụng
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS tại ngân hàng.
- Phương pháp thu thập thông tin, tổng hợp và phân tích số liệu từ báo cáo, các bài nghiên cứu liên quan.
- Phương pháp so sánh các số liệu thu thập được.
5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các BĐS đảm bảo được định giá tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình.
- Phạm vi nghiên cứu: Số liệu tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình, các văn bản, quy định của Agribank.
6 Đóng góp của khóa luận
Khóa luận này đã hệ thống hóa các cơ sở lý luận cần thiết cho hoạt động thẩm định giá bất động sản, từ đó làm phong phú thêm nguồn lý luận và thực tiễn cho những nghiên cứu liên quan.
Bài viết phân tích thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình, làm rõ các ưu điểm và nhược điểm, đồng thời chỉ ra hạn chế và nguyên nhân của vấn đề Từ những phân tích này, khóa luận đề xuất các giải pháp và kiến nghị thực tế nhằm cải thiện quy trình thẩm định giá cho ngân hàng Agribank, khách hàng và cơ quan Nhà nước.
Chương 1: Cơ sở lí luận về thẩm định giá bất động sản cho vay
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản phục vụ cho vay tại Agribank chi nhánh huyện Quỳnh Phụ - Bắc Thái Bình.
CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ THẢM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHO VAY 1.1 Bất động sản
Theo McKenzie và Betts (1996), bất động sản được định nghĩa bao gồm đất đai, các tài sản gắn liền với đất, tài sản phụ thuộc vào đất và những tài sản không di dời được theo quy định của pháp luật.
Theo Kimberly Amadeo (2019) cho rằng: “Bất động sản là tài sản, đất đai, tòa nhà, quyền không khí trên đất và quyền ngầm dưới đất”
Bất động sản, hay còn gọi là địa ốc, là thuật ngữ pháp luật chỉ về đất đai và những gì gắn liền vĩnh viễn với nó Điều này bao gồm nhà cửa, gara, và các công trình kiến trúc trên mặt đất, cũng như tài nguyên như dầu khí và khoáng sản nằm dưới đất Tuy nhiên, những vật thể có thể di dời như nhà di động, lều hay nhà tạm không được coi là bất động sản.
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất, mà còn là tất cả những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và tất cả những gì liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cũng như các vật trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản thường được hiểu là đất đai và nhà ở, với hai thành phần chính là đất và công trình xây dựng Tuy nhiên, khái niệm này vẫn chưa đầy đủ vì chưa đề cập rõ ràng đến các công trình khác trên đất và các tài sản khác theo quy định của pháp luật Do đó, vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau về định nghĩa chính xác của bất động sản.
Theo ngân hàng thế giới:
