LỜI MỞ ĐẦ U
Đặt vấn đề
Bình ổn cuộc sống và đầu tư sinh lời là mục tiêu quan trọng của nhiều người trên thế giới, trong đó có Việt Nam Để đạt được mục tiêu này, mọi người thường tìm kiếm các kênh đầu tư phù hợp, góp phần vào sự phát triển kinh tế quốc gia Trong những năm gần đây, Việt Nam đã đẩy mạnh nền kinh tế thị trường, tạo điều kiện cho các lĩnh vực kinh doanh, đặc biệt là ngành Tài Chính - Ngân Hàng, phát triển mạnh mẽ Ngành Ngân Hàng đã trở thành một kênh sinh lợi lớn, nhưng cũng đối mặt với nhiều rủi ro Để giảm thiểu rủi ro từ người vay, việc yêu cầu tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản, là rất cần thiết Hoạt động thẩm định giá trong các NHTM đóng vai trò quan trọng, giúp ngân hàng đưa ra quyết định cho vay chính xác, đảm bảo lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro Với vai trò quan trọng của định giá tài sản, tôi nhận thấy đây là đề tài cần thiết để nâng cao hiệu quả công tác định giá, bảo vệ lợi ích khách hàng và thúc đẩy phát triển kinh tế Là sinh viên chuyên ngành định giá tài sản, tôi đã tích lũy kiến thức và kinh nghiệm thực tế qua các bài giảng và thực tập tại Ngân hàng TMCP Đông Á, từ đó quyết định nghiên cứu đề tài này.
THIỆN CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NHTM CP ĐÔNG Á ’’
Mục tiêu nghiên cứu
Bài viết này tập trung vào việc cụ thể hóa và phân tích quy trình thẩm định giá, đồng thời đánh giá thực trạng áp dụng các phương pháp định giá Bất Động Sản (BĐS) tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á Việc hiểu rõ các phương pháp thẩm định giá sẽ giúp nâng cao hiệu quả trong quy trình định giá BĐS, từ đó hỗ trợ ngân hàng trong việc đưa ra quyết định tài chính chính xác và kịp thời.
Dựa trên những kết quả và thực trạng đã nêu, bài viết sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm cải thiện công tác định giá bất động sản phục vụ cho vay tại ngân hàng.
1.3 Ket quả nghiên cứu chính của đề tài:
Nghiên cứu và khảo sát đã giúp nhận diện và khắc phục những hạn chế trong quy trình định giá tại NH TMCP Đông Á, thông qua việc thu thập ý kiến khách hàng và phân tích dữ liệu liên quan Từ đó, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá.
1.4 Tính mới của đề tài Đề tài của em ngoài việc phân tích và áp dụng các phương pháp truyền thống thì còn sử dụng phương pháp khảo sát lấy ý kiến của khách hàng để có thể nắm bắt nhu cầu và tâm lý của khách hàng và đưa ra được những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định giá tại đơn vị Ngoài ra cũng tạo dựng được những kiến thức, những bài học kinh nghiệm cho bản thân trước khi bước vào làm việc ở một môi trường định giá chuyên nghiệp
Đề tài này không chỉ khai thác thông tin về các phương pháp định giá của các quốc gia trên thế giới mà còn rút ra những kinh nghiệm và phương pháp phù hợp cho hoạt động định giá tại Việt Nam, đặc biệt là tại Ngân.
1.5 Ket cấu của đề tài
Ket cấu của đề tài bao gồm năm phần chính như sau:
Phần 2: Tổng quan nghiên cứu
Phần 3: Phân tích thực trạng nghiên cứu
Phần 4 : Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá tại NH TMCP Đông Á Phần 5: Kết Luận
Phương pháp duy vật biện chứng trong thẩm định tài sản coi hoạt động này là một quá trình phát triển liên tục Nó được xem xét trong mối quan hệ tương tác với các hoạt động khác, nhằm đảm bảo tính toàn diện và chính xác trong việc đánh giá giá trị tài sản.
Phương pháp duy vật lịch sử, phát triển từ duy vật biện chứng, đóng vai trò quan trọng trong việc so sánh và áp dụng vào quá trình hình thành và phát triển của ngành thẩm định giá qua các thời kỳ.
Phương pháp định tính trong thẩm định giá bao gồm việc thu thập thông tin từ khảo sát khách hàng, nhân viên thẩm định tại Ngân hàng Đông Á, giáo trình, bài báo và dữ liệu từ internet Qua đó, chúng ta có thể phân tích và giải thích để đưa ra nhận định về hoạt động thẩm định giá chung cũng như tại Ngân hàng Đông Á.
Quy trình thiết kế khảo sát được thực hiện nhằm hiểu rõ và có cái nhìn khách quan về quy trình định giá Em đã lên kế hoạch và tiến hành khảo sát thông qua phiếu hỏi liên quan đến quy trình định giá, năng lực làm việc, thái độ phục vụ và kết quả của quy trình Thời gian khảo sát diễn ra từ ngày 10/3/2020 đến 30/3/2020, đối tượng khảo sát là các khách hàng cá nhân tại PGD, thông qua việc gửi email và phát khảo sát trực tiếp khi thẩm định Tổng số phiếu khảo sát phát ra là 95, thu về 87 phiếu, trong đó có 80 phiếu hợp lệ Kết quả khảo sát sẽ được sử dụng làm căn cứ để phân tích thực trạng và kết quả đạt được.
Không gian: tại NH TMCP Đông Á
Thời gian: số liệu được nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến
2020 và được cung cấp bởi bộ phân kinh doanh thuộc ngân hàng.
1.8 Các công trình nghiên cứu trươc đó và khoảng trống nghiên cứu
Chủ đề định giá đã thu hút nhiều bài báo và khóa luận từ cả trong nước và quốc tế, nhằm cải thiện quy trình định giá cho các ngân hàng thương mại và công ty định giá Các nghiên cứu này thường phân tích những điểm mạnh, hạn chế cũng như đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng thẩm định giá, không chỉ tại các doanh nghiệp mà còn cho toàn ngành định giá Một số bài báo và luận văn đáng chú ý đã được công bố trong lĩnh vực này.
Theo nghiên cứu của Edward Struck (2005), tác giả đã phân tích ảnh hưởng của khách hàng đến kết quả định giá Bài viết này đã thành công trong việc nâng cao hiểu biết về định giá thông qua việc khám phá ý kiến của khách hàng liên quan đến việc ủy thác định giá cho các quỹ tài sản ở New Zealand Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có những ảnh hưởng cụ thể chưa được ghi nhận trước đây, nhưng có khả năng tác động đến kết quả định giá và giá trị cuối cùng được báo cáo cho các bên liên quan.
Theo nghiên cứu của tác giả Nguyễn Kim Thoa (2014), các nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá máy móc thiết bị đã được phân tích một cách chi tiết Nghiên cứu này không chỉ chỉ ra những yếu tố quan trọng mà còn đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá máy móc thiết bị.
Theo nghiên cứu của Nguyễn Kim Đức (2015), bài viết phân tích quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại các ngân hàng thương mại và đề xuất các thủ tục kiểm soát cần thiết để nâng cao hiệu quả kiểm soát nội bộ Kết quả cho thấy, mặc dù các ngân hàng thương mại đã thiết lập thủ tục kiểm soát trong quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, nhưng vẫn còn một số hạn chế trong việc phân chia trách nhiệm hợp lý, kiểm soát quá trình xử lý thông tin, và đảm bảo kiểm tra độc lập trong toàn bộ quy trình.
Khoảng trống nghiên cứu trong lĩnh vực định giá tại các ngân hàng thương mại, đặc biệt là tại Ngân hàng TMCP Đông Á, vẫn chưa được khai thác nhiều Mặc dù có nhiều bài báo và luận văn bàn về vấn đề này, nhưng do đặc điểm riêng của từng ngân hàng, các kết quả nghiên cứu không thể áp dụng đồng nhất cho tất cả Bài luận này hy vọng sẽ đóng góp những điểm mới, dựa trên quan điểm chung, nhằm hoàn thiện quy trình định giá tại ngân hàng.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp duy vật biện chứng trong thẩm định tài sản xem xét hoạt động này như một quá trình phát triển liên tục, đồng thời đánh giá nó trong mối liên hệ với các hoạt động khác.
Phương pháp duy vật lịch sử, được phát triển từ duy vật biện chứng, đóng vai trò quan trọng trong việc so sánh và phân tích lịch sử Phương pháp này được áp dụng để hiểu rõ hơn về quá trình hình thành và phát triển của ngành thẩm định giá qua các thời kỳ khác nhau.
Phương pháp định tính được thực hiện thông qua việc thu thập thông tin từ khảo sát khách hàng, nhân viên thẩm định tại ngân hàng, giáo trình, bài báo, internet, và số liệu do ngân hàng Đông Á cung cấp Qua đó, chúng tôi phân tích và giải thích để đưa ra nhận định về hoạt động thẩm định giá nói chung và cụ thể tại ngân hàng Đông Á.
Quy trình thiết kế khảo sát được thực hiện nhằm hiểu rõ và có cái nhìn khách quan về quy trình định giá Khảo sát bao gồm các câu hỏi liên quan đến quy trình định giá, năng lực làm việc, thái độ phục vụ và kết quả của quy trình Thời gian khảo sát diễn ra từ ngày 10/3/2020 đến 30/3/2020, đối tượng khảo sát là khách hàng cá nhân tại PGD, thông qua việc gửi email và phát phiếu khảo sát trực tiếp Tổng số phiếu khảo sát phát ra là 95, thu về 87 phiếu, trong đó có 80 phiếu hợp lệ Kết quả khảo sát sẽ được sử dụng làm căn cứ phân tích thực trạng và kết quả đạt được.
Phạm vi nghiên cứu
Không gian: tại NH TMCP Đông Á
Thời gian: số liệu được nghiên cứu trong khoảng thời gian từ năm 2016 đến
2020 và được cung cấp bởi bộ phân kinh doanh thuộc ngân hàng.
Các công trình nghiên cứu trươc đó và khoảng trống nghiên cứu
Chủ đề định giá đã thu hút nhiều bài báo và khóa luận từ cả trong và ngoài nước, nhằm cải thiện quy trình định giá cho các ngân hàng thương mại và công ty định giá Những nghiên cứu này thường phân tích các điểm mạnh, hạn chế và đưa ra giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng thẩm định giá, không chỉ cho từng doanh nghiệp mà còn cho toàn ngành định giá.
Theo Edward Struck (2005), nghiên cứu của ông đã chỉ ra ảnh hưởng của khách hàng đối với kết quả định giá Bài viết này đạt được mục tiêu nâng cao hiểu biết về định giá thông qua việc phân tích ý kiến của khách hàng liên quan đến việc ủy thác định giá cho các quỹ tài sản tại New Zealand Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng có một số yếu tố ảnh hưởng cụ thể chưa được ghi nhận trước đây, nhưng chúng có khả năng tác động đến kết quả định giá và giá trị cuối cùng được báo cáo cho các bên liên quan.
Theo nghiên cứu của Nguyễn Kim Thoa (2014), các nhân tố ảnh hưởng đến việc định giá máy móc thiết bị đã được phân tích một cách chi tiết Tác giả đã đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy trình định giá, góp phần nâng cao tính chính xác và hiệu quả trong việc xác định giá trị của máy móc thiết bị.
Theo nghiên cứu của Nguyễn Kim Đức (2015), bài viết nhằm tìm hiểu quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản tại các ngân hàng thương mại và đề xuất thiết lập các thủ tục kiểm soát cần thiết để nâng cao hiệu quả kiểm soát nội bộ Kết quả cho thấy, các ngân hàng thương mại đã xây dựng các thủ tục kiểm soát trong quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, nhưng vẫn còn một số hạn chế trong việc phân chia trách nhiệm hợp lý, kiểm soát thông tin, và kiểm tra độc lập các quy trình cụ thể.
Nghiên cứu về công tác định giá đã được thảo luận rộng rãi, nhưng mỗi ngân hàng (NH) lại có những đặc điểm riêng, khiến cho các kết quả nghiên cứu không thể áp dụng đồng nhất cho tất cả Đặc biệt, hoạt động định giá tại NH TMCP Đông Á vẫn chưa được nhiều tác giả nghiên cứu, do đó, bài luận này mong muốn đưa ra những khía cạnh mới mẻ, đồng thời dựa trên các quan điểm chung để hoàn thiện quy trình định giá.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THÂM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ CHO
Tổng quan về bất động sản và thị trường BĐS
2.1.1 Bất động sản a Khái niệm về bất động sản
Bất động sản được định nghĩa là đất đai và các tài sản gắn liền với nó, bao gồm cả của cải dưới lòng đất và những sản phẩm do con người tạo ra trên mảnh đất đó Điều này không chỉ bao hàm các công trình xây dựng mà còn bao gồm mùa màng, cây trồng và mọi yếu tố liên quan đến đất đai Tóm lại, bất động sản là tổng thể các vật thể và tài sản trên mặt đất cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Bất động sản có tính cố định về vị trí địa lý, không thể di dời, và luôn gắn liền với đất đai, điều này dẫn đến việc giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào từng vị trí cụ thể Yếu tố vị trí quyết định giá trị và lợi ích mà bất động sản mang lại, đồng thời giá trị này cũng chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực.
Bất động sản được coi là hàng hóa bền vững nhờ vào sự trường tồn của đất đai, loại tài sản thiên nhiên không thể bị tiêu hủy, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất hay lũ lụt Các công trình xây dựng thường có tuổi thọ cao, có thể kéo dài hàng trăm năm Tuy nhiên, trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và vật lý, lợi ích kinh tế thường giảm dần vào cuối chu kỳ do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, việc so sánh giá trị kinh tế với chi phí duy trì và chi phí cơ hội là cần thiết để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý trong bất động sản.
Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất có giới hạn, dẫn đến mỗi khu vực chỉ có một quỹ đất nhất định cho các hoạt động khác nhau Điều này làm cho bất động sản không thể mở rộng và tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn lớn hơn cung Tình trạng này thúc đẩy đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản, vì vậy cần có các chính sách điều tiết nhằm chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản, thay vì chỉ dựa vào công cụ giá cả để cân bằng cung cầu.
Tính khác biệt của bất động sản xuất phát từ sự khan hiếm và tính cố định của đất đai, khiến cho mỗi bất động sản đều mang đặc điểm riêng Trong một khu vực nhỏ, khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, ngay cả khi chúng nằm liền kề hoặc trong cùng một tòa nhà với thiết kế tương tự Các yếu tố chủ quan như hướng nhà, số tầng và phong thủy tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản Vì vậy, trong đầu tư phát triển, việc khai thác tính khác biệt này không chỉ giúp tăng giá trị bất động sản mà còn đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.
Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng khu vực, quốc gia và dân tộc Nhu cầu về bất động sản không chỉ phản ánh những thói quen và sở thích địa phương mà còn bị chi phối bởi các yếu tố tín ngưỡng tôn giáo và tâm linh của cộng đồng cư dân nơi đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi các bất động sản khác Đặc biệt, khi nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực.
Bất động sản là tài sản có giá trị cao, với giá trị đất đai và chi phí xây dựng lớn, mang lại khả năng sinh lời cao và tiềm năng tạo vốn mới Đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi vốn lớn và dài hạn, đồng thời cần khai thác khả năng tái tạo vốn để tái đầu tư Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản thường cần sự hỗ trợ từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước, bởi đây là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia và cá nhân Các giao dịch bất động sản có tác động lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, để duy trì sự ổn định và khai thác hiệu quả nguồn lực phát triển, nhà nước cần chú trọng đến bất động sản và thị trường bất động sản.
Giá trị và công năng của bất động sản, cùng với khả năng khai thác hàng hóa, phụ thuộc vào năng lực quản lý Do bất động sản thường có giá trị lớn, người quản lý cần có trình độ chuyên môn cao, dẫn đến chi phí quản lý cũng cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường.
Thị trường bất động sản
2.2.1 Thị trường BĐS a Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tập hợp các giao dịch liên quan đến bất động sản, được hình thành từ các mối quan hệ hàng hóa và tiền tệ trong một không gian và thời gian cụ thể Đặc trưng của thị trường này bao gồm sự đa dạng về loại hình bất động sản, sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội, và chính sách đến giá trị bất động sản, cũng như tính thanh khoản và tính bền vững của các giao dịch.
Thị trường bất động sản thiếu một trung tâm rõ ràng, với sự tham gia của cả người mua, người bán và các tổ chức trung gian Giao dịch bất động sản thường được thực hiện qua các sàn giao dịch hoặc thông qua các phương tiện truyền thông, dẫn đến việc thu thập thông tin về thị trường gặp khó khăn và độ tin cậy của thông tin không cao.
Thị trường bất động sản có tính chất địa phương mạnh mẽ, do đặc điểm cố định và không thể di chuyển của tài sản Điều này đặc biệt rõ ràng trong thị trường nhà ở, nơi mà các yếu tố tự nhiên, kinh tế, văn hóa và xã hội của khu vực ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị và sự phát triển của bất động sản.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam đang đối mặt với tình trạng cạnh tranh không hoàn hảo do sự can thiệp trực tiếp từ Nhà nước, làm giảm tính tự nhiên của quy luật cung cầu Sự khan hiếm của bất động sản cũng dẫn đến yếu tố độc quyền, trong khi thông tin về quy hoạch và quản lý chưa được phổ biến rộng rãi, tạo ra những bất cập trong cạnh tranh trên thị trường.
Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với các thị trường tài chính và sự phát triển của quốc gia Sự khan hiếm nguồn cung dẫn đến xu hướng tăng giá bất động sản trong tương lai, tạo ra kỳ vọng lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư Hai nguồn tài trợ chính cho đầu tư bất động sản là thị trường tiền tệ và thị trường vốn Biến động lãi suất ngân hàng và thị trường chứng khoán ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản và tâm lý của các nhà đầu tư.
2.2.2 Định giá BĐS a Định giá bất động sản
Khái niệm định giá bất động sản
Khác với giá bán, giá trị bất động sản luôn tồn tại ngay cả khi không có giao dịch trên thị trường Giá trị này được xác định dựa trên khả năng sinh lời mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng Việc định giá bất động sản không chỉ hỗ trợ cho hoạt động mua bán mà còn có vai trò quan trọng trong các giao dịch kinh tế khác, như hoạt động tín dụng tại ngân hàng.
Xuất phát từ đặc điểm trên, có thể đưa ra định nghĩa về định giá bất động sản như sau:
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, dựa trên khả năng sinh lời mà bất động sản đó có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng, trong một thời điểm và thị trường nhất định.
Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Theo tiêu chuẩn số 01 và 02 về thẩm định giá tại Việt Nam, cơ sở khoa học cho việc định giá tài sản bao gồm hai loại giá trị chính: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường của tài sản được xác định là mức giá ước lượng cho việc mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá Nó phản ánh sự đồng thuận giữa người mua sẵn sàng chi trả và người bán sẵn lòng giao dịch, trong một giao dịch khách quan, độc lập và trong điều kiện thương mại công bằng.
Giá trị phi thị trường của tài sản được xác định dựa trên các tiêu chí khác biệt so với giá trị thị trường, phản ánh mức giá ước tính không liên quan đến khả năng mua bán hay trao đổi thực tế.
Các khái niệm giá trị phi thị trường phổ biến bao gồm: giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán và giá trị đặc biệt.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Yếu tố con người, hệ thống cơ sở dữ liệu và quan điểm của cơ quan định giá đều ảnh hưởng chủ quan đến kết quả định giá bất động sản Các tổ chức như ngân hàng, công ty định giá và cơ quan nhà nước thực hiện định giá với các mục đích khác nhau, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả Chất lượng nguồn nhân lực, bao gồm trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, cũng đóng vai trò quan trọng trong độ tin cậy và chính xác của giá trị bất động sản Hơn nữa, việc định giá yêu cầu hiểu biết sâu sắc về thông tin thị trường, vì vậy hệ thống thông tin của các cơ quan định giá là một yếu tố chủ quan không thể bỏ qua trong quá trình này.
Các yếu tố vật chất của bất động sản bao gồm vị trí, kích thước, phương hướng và khả năng xây dựng Những thuộc tính này có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản; khi các công dụng này tăng cao, giá trị bất động sản cũng sẽ gia tăng theo.
Tình trạng pháp lý của bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó, bởi lẽ quyền khai thác của chủ thể càng lớn thì giá trị bất động sản càng cao Những quyền này bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu tặng và nghĩa vụ nộp thuế khi thực hiện giao dịch Sự rõ ràng và đầy đủ trong các quy định pháp lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và sử dụng bất động sản hiệu quả.
Bất động sản, như một loại hàng hóa, chịu ảnh hưởng từ quy luật cung cầu trên thị trường Khi nguồn cung bất động sản trở nên khan hiếm, giá cả sẽ tăng cao, và ngược lại, khi cung dồi dào, giá sẽ giảm.
Vai trò của định giá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, định giá bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc tư vấn giá trị và giá cả, giúp các bên liên quan đưa ra quyết định mua bán, đầu tư hoặc cho vay thế chấp Điều này không chỉ tối ưu hóa cơ chế phân bổ tài nguyên mà còn thúc đẩy sự phát triển hiệu quả của nền kinh tế Hơn nữa, định giá bất động sản góp phần làm cho thị trường trở nên minh bạch và khách quan, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cả trong nước và quốc tế Ngoài ra, nó cũng hỗ trợ Nhà nước trong việc thực hiện các chính sách như cổ phần hóa, bán, khoán và cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước một cách thuận lợi và trung thực.
Xác định giá trị bất động sản chính xác là rất quan trọng để ngân hàng và các tổ chức tín dụng đưa ra mức cho vay hợp lý, giúp giảm thiểu rủi ro Việc định giá không chỉ diễn ra khi vay vốn mà còn cần thiết trong quá trình phát mãi tài sản nếu khách hàng không thể trả nợ Do đó, công tác định giá trước khi cho vay thường được điều chỉnh giảm so với giá thị trường, nhằm hạn chế rủi ro chênh lệch giá cho ngân hàng.
Trong bối cảnh hội nhập, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng nội và ngoại buộc các ngân hàng phải cải tiến quy trình tín dụng và đánh giá lại giá trị bất động sản để thu hút khách hàng.
Phương pháp định giá
2.4.1 Phương pháp so sánh a Khái niệm
Phương pháp so sánh là một kỹ thuật định giá bất động sản thông qua việc đối chiếu bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường Cơ sở của phương pháp này dựa trên việc phân tích các yếu tố như vị trí, diện tích, và tình trạng của bất động sản để đưa ra giá trị hợp lý.
Phương pháp định giá bất động sản này dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản liên quan chặt chẽ đến giá bán của các bất động sản tương tự đã được giao dịch Nguyên tắc chính của phương pháp này bao gồm nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp Để thực hiện phương pháp này, cần đảm bảo các điều kiện nhất định.
Để định giá bất động sản một cách chính xác, cần thu thập thông tin về các bất động sản tương tự đã được mua bán trên thị trường và tiến hành so sánh với bất động sản cần định giá.
Chất lượng thông tin thu thập được là phù hợp, chính xác và có thể kiểm tra được.
Thị trường ổn định. e Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất và phù hợp với điều kiện đặt ra.
Bước 2: Kiểm tra và so sánh các bất động sản để xác định giá trị chính xác, đảm bảo rằng các bất động sản được so sánh có tính tương đồng và có thể đánh giá một cách hợp lý.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích nhất (tốt nhất là trong khoảng 3 đến 5 bất động sản).
Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa bất động sản định giá và bất động sản so sánh, sau đó thực hiện điều chỉnh Nếu bất động sản định giá có chất lượng tốt hơn, cần điều chỉnh giảm giá; ngược lại, nếu kém hơn, cần điều chỉnh tăng giá.
Bước 5 trong quy trình định giá bất động sản là ước tính giá trị dựa trên giá của các bất động sản đã được điều chỉnh Phương pháp này có nhiều ưu điểm, bao gồm tính đơn giản và phổ biến, khiến nó trở thành lựa chọn ưa chuộng của nhiều chuyên gia trong ngành.
Phương pháp định giá này ít gặp khó khăn kỹ thuật, không yêu cầu công thức hay quy mô cố định, mà chủ yếu dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường Do đó, có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được.
Thông tin và chứng cứ thường có tính chất lịch sử, nhưng khi thị trường biến động, những thông tin này có thể nhanh chóng trở nên lạc hậu, dẫn đến việc giảm độ chính xác của các phương pháp phân tích.
Phương pháp này yêu cầu thẩm định viên cần có kinh nghiệm và hiểu biết sâu rộng về thị trường để thực hiện việc định giá một cách chính xác và hiệu quả.
Phương pháp này rất thích hợp để định giá cho các trường hợp:
Các bất động sản có tính chất đồng nhất như chung cư, nhà liền kề, các dãy nhà được xây cùng kiểu kiến trúc.
Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế bất động sản.
2.4.2 Phương pháp chi phí a Khái niệm
Phương pháp chi phí là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế của những bất động sản tương tự Phương pháp này giúp xác định giá trị của bất động sản bằng cách xem xét chi phí cần thiết để xây dựng lại hoặc thay thế tài sản đó.
Cơ sở của phương pháp
Phương pháp chi phí xác định rằng giá trị của tài sản cần định giá có thể được tính toán dựa trên chi phí để sản xuất một tài sản tương tự, coi tài sản đó như một vật thay thế.
Nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp.
Bước đầu tiên trong việc định giá bất động sản là ước tính giá trị của lô đất bằng cách xem xét nó như một mảnh đất trống, được sử dụng trong điều kiện tối ưu và hiệu quả nhất Điều này phải tuân thủ các nguyên tắc định giá theo Luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất được quy định.
Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ban ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Tính toán chi phí hiện tại cho việc xây dựng mới, tái tạo hoặc thay thế công trình trên đất, bao gồm lợi nhuận cho nhà thầu cùng các loại thuế và phí theo quy định pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất
Để ước tính giá trị của công trình đang xây dựng, cần trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện tại.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trị bằng cách cộng kết quả bước 1 và bước 4.
Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định được xác định bằng cách cộng giá trị ước tính của lô đất với chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng, sau đó trừ đi giá trị hao mòn tích lũy của công trình Ưu điểm của phương pháp này là cung cấp cái nhìn toàn diện về giá trị thực của bất động sản, giúp các nhà đầu tư và người mua đưa ra quyết định chính xác hơn.
Phương pháp này được sử dụng để định giá các bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt.
Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị; giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Phải có dữ liệu từ thị trường.
Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá BĐS gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Trong bước đầu tiên của quy trình định giá bất động sản, thẩm định viên cần xác định các nội dung sau đây:
- Nhận biết các đặc điểm của bất động sản, bao gồm:
+ Đặc điểm pháp lý: Các quyền tài sản như quyền sở hữu vô điều kiện, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, điều khoản hạn chế
Các thuộc tính quan trọng của bất động sản bao gồm vị trí, kích thước khu đất, đặc điểm và phong cách của các công trình xây dựng, cũng như mật độ dân cư trong khu vực.
- Xác định mục tiêu định giá theo yêu cầu của khách hàng.
- Xác định cơ sở giá trị, bao gồm Giá trị thị trường hay Giá trị phi thị trường
- Xác định giá trị cần thiết và phương pháp cho việc định giá
- Đạt được sự thỏa thuận với bên yêu cầu định giá về mức phí dịch vụ và thời gian yêu cầu hoàn thành
Bước 2: Lên kế hoạch định giá bất động sản:
Nhận biết về bất động sản và thị trường yêu cầu các tài liệu từ nguồn đáng tin cậy, đảm bảo số liệu chính xác và được kiểm chứng Việc sử dụng thông tin đúng đắn là rất quan trọng trong lĩnh vực này.
Thiết kế chương trình định giá bao gồm việc xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu, với trọng tâm là lập kế hoạch khảo sát bất động sản cần được định giá.
- Vạch ra đề cương báo cáo định giá
- Lên chương trình thời biểu công tác: Xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo
Bước 3: Khảo sát hiện trạng, thu thập tài liệu:
- Khảo sát hiện trạng bất động sản, bao gồm bất động sản cần định giá và các bất động sản so sánh.
Tập hợp nguồn thông tin bao gồm các tài liệu tổng hợp liên quan đến kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường của khu vực Bên cạnh đó, còn có các tài liệu đặc biệt như quy hoạch địa phương và thông tin về vị trí.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị:
+ Phân tích việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cần định giá.
+ Phân tích các bất động sản về tính pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, môi trường,
- Ước tính giá trị bất động sản:
+ Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để áp dụng, cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp, thuận lợi và hạn chế của chúng.
+ Có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá để tiến hành ước tính giá trị bất động sản.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo định giá là giai đoạn quan trọng cuối cùng trong quá trình này Báo cáo cần được trình bày một cách rõ ràng và chính xác, bao gồm đầy đủ các giả thiết, số liệu, phân tích, tiến trình thực hiện, kết quả đạt được và kết luận của thẩm định viên.
Bước 6: Báo cáo định giá
Báo cáo định giá là sản phẩm cuối cùng của quá trình định giá, thể hiện kết quả từ những nỗ lực và kỹ năng của thẩm định viên.
Báo cáo định giá bất động sản cần trình bày rõ ràng các nội dung chính như mục tiêu định giá, mô tả chi tiết về bất động sản, cơ sở giá trị, các giả thiết và tiền đề sử dụng, số liệu minh họa kèm phân tích, các phương pháp định giá cùng lý do áp dụng, kết quả định giá, cũng như các điều kiện hạn chế và khuyến nghị liên quan đến ước tính.
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG NGHIÊN CỨU
Giới thiệu đôi nét về NH TMCP Đông Á
3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của NH TMCP Đông Á
Ngân hàng TMCP Đông Á, được thành lập vào ngày 01/07/1992 với vốn điều lệ 20 tỷ đồng, đã trải qua 23 năm phát triển mạnh mẽ Với tầm nhìn và chiến lược tập trung vào lĩnh vực bán lẻ, Đông Á Bank đã khẳng định vị trí hàng đầu trong việc ứng dụng công nghệ trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam, thể hiện qua những thành tựu ấn tượng và con số đáng chú ý.
• 5.000 tỷ đồng là số vốn điều lệ tính đến 31.12.2014
• 87.258 tỷ đồng: tổng tài sản đến cuối năm 2014
• 9 Khối 36 phòng ban trung tâm thuộc hội sở cùng 3 công ty thành viên và 223 chi nhánh, phòng giao dịch trên toàn quốc
• 4.183 người: tổng số cán bộ, nhân viên
• Trên 7,5 triệu khách hàng Cá nhân và Doanh nghiệp
• 1,6 tỷ USD doanh số chi trả Kiều hối.
Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi
Tầm nhìn: Tập đoàn Tài chính Ngân hàng hàng đầu Việt Nam - Vươn ra quốc tế, được khách hàng mến yêu, tín nhiệm và giới thiệu.
Sứ mệnh của chúng tôi là tạo ra những cơ hội hợp tác hấp dẫn cho khách hàng, đối tác, cổ đông, cộng sự và cộng đồng thông qua trách nhiệm, niềm đam mê và trí tuệ.
Giá trị cốt lõi của DongA Bank bao gồm Niềm tin, Trách nhiệm, Đoàn kết, Nhân văn, Tuân Thủ, Nghiêm Chính, Đồng hành và Sáng tạo Những giá trị này không chỉ định hướng cho hoạt động của ngân hàng mà còn tạo dựng mối quan hệ vững chắc với khách hàng và cộng đồng.
Mặc dù ngân hàng đã trải qua giai đoạn khó khăn do sai phạm trong kinh doanh và bị kiểm soát đặc biệt từ ngày 1/1/2016, nhưng trong 2 năm qua, tình hình hoạt động và kinh doanh của ngân hàng đã bắt đầu phục hồi và có dấu hiệu khởi sắc Trong tương lai gần, ngân hàng có khả năng ổn định và cạnh tranh hiệu quả với các ngân hàng khác trên thị trường.
3.1.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức hoạt động của Đông Á bank
Hình 3.1 Sơ đồ tổ chức hoạt động của Đông Á bank bao gồm các bộ phận
S0ĐỔĨỔCHỨC H OATDONGCUADONGABANK ĐẠI HỘI OỚNG có ĐÔNG
Sơ đồ bộ máy tổ chức của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đông Á thể hiện một cấu trúc hoạt động rõ ràng, với mỗi phòng ban đảm nhận vai trò và nhiệm vụ cụ thể Tất cả các phòng ban đều chịu sự quản lý trực tiếp từ ban điều hành, tạo ra một môi trường làm việc chuyên nghiệp và gắn kết.
3.1.3 Giới thiệu về bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội
Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội, thuộc phòng Thẩm định tài sản của Ngân hàng TMCP Đông Á, được thành lập vào ngày 20/8/2008 theo quyết định số 2341/DAB-TĐTS.08 của hội sở.
Bảng 3.1 Sơ đồ tổ chức của phòng định giá
Nhân viên bộ phận định giá độnn sản
Nhân viên bộ phận định giá bất động sản
Thực trạng về hoạt động định giá BĐS tại NH TMCP Đông Á
3.2.1 Các căn cứ pháp lý
Hoạt động thẩm định giá tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần (NH TMCP) được căn cứ pháp lý từ nhiều bộ, điều luật quan trọng, được trích dẫn từ văn bản hướng dẫn quy trình thẩm định giá của NH Đông Á.
Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012;
Công ty( CT) Phương pháp áp dụng chủ yếu
Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 6/8/2013 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
Thông tư số 38/2014/TT-BTC, ban hành ngày 28/3/2014 bởi Bộ Tài chính, hướng dẫn thực hiện một số quy định trong Nghị định số 89/2013/NĐ-CP, được Chính phủ ban hành ngày 06/8/2013 Thông tư này chi tiết hóa các điều khoản của Luật Giá liên quan đến hoạt động thẩm định giá, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý giá cả.
Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;
Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07;
Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10;
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/ 2013;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014;
Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014;
Bảng giá đất 2016 tại các địa phương.
Nghị định 32/2015/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Luật Quy hoạch đô thị số 01/VBHN- VPQH ngày 20 tháng 7 năm 2015
Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2014 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản;
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và
Hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
3.2.2 Các phương pháp định giá áp dụng
3.2.2.1 Các phương pháp áp dụng của một số NH và công ty định giá trong nước a Một số công ty định giá trong nước
Các phương pháp định giá áp dụng trong một số công ty định giá ở Việt Nam em thu thập được như sau:
Bảng 3.2 Một số Phương Pháp định giá của các công ty định giá
Công ty CP Thẩm định giá IVC Việt Nam So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu
Công ty CP đầu tư và định giá AIC- Việt
Nam So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu
Công ty CP đầu tư và thẩm định giá
So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu Nhập
Công ty TNHH Thẩm định giá Thiên Đức So sánh, Chi Phí,Thu Nhập
Công ty TNHH Thẩm định giá VNG Việt
So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, ThuNhập
Công ty CP Thẩm định giá Thành Đô So sánh, Chi Phí,Thặng Dư
Công ty CP Thẩm định giá Hoàng Quân So sánh, Chi Phí,Thặng Dư, Thu
Nhập Công ty CP Thẩm định giá Thế Kỷ So sánh, Chi Phí, Thặng Dư, Thu
Hầu hết các công ty thẩm định giá sử dụng từ ba phương pháp thẩm định trở lên do sự đa dạng của các dịch vụ như thẩm định bất động sản, động sản, định giá doanh nghiệp, thẩm định dự án đầu tư và tài sản vô hình Đối với các ngân hàng thương mại cổ phần, nhiều ngân hàng có bộ phận thẩm định tài sản hoặc công ty con chuyên thẩm định Trong trường hợp tài sản phức tạp hoặc khi bộ phận thẩm định không đủ khả năng, các ngân hàng sẽ hợp tác với công ty thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan Do đó, tài sản thẩm định chủ yếu là bất động sản và động sản, với hai phương pháp chính được áp dụng là phương pháp so sánh và chi phí, cùng với phương pháp thu nhập cho một số tài sản.
3.2.2.2 Các phương pháp áp dụng của NH TMCP Đông Á
NHTMCP Đông Á áp dụng các phương pháp định giá chủ yếu là so sánh và chi phí, tương tự như nhiều ngân hàng thương mại cổ phần khác tại Việt Nam, do phần lớn tài sản cần định giá là bất động sản như đất trống, đất có nhà ở, chung cư, cùng một số động sản như máy móc thiết bị và phương tiện vận tải Đối với bất động sản, nhân viên thẩm định sẽ tìm kiếm các tài sản so sánh tương đồng để điều chỉnh và đưa ra mức giá chỉ dẫn cho tài sản mục tiêu Khi định giá bất động sản có tài sản gắn liền, phương pháp chi phí sẽ được áp dụng để xác định giá trị công trình trên đất, tương tự với động sản cũng sử dụng phương pháp chi phí này.
3.2.3 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại NH
Quy trình được trích từ “Hướng dẫn thẩm định tài sản đảm bảo” ban hành ngày 12/9/2016 mã số HD-TD-092 như sau:
Bảng 3.3 Quy trình định giá
Tùy thuộc vào loại tài sản, NVTĐ sẽ sử dụng một trong hai phương pháp để thẩm định và xác định giá trị tài sản bảo đảm, bao gồm bất động sản và động sản.
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và cơ sở thẩm định giá
- Kiểm tra sơ bộ giấy tờ pháp lý của TSBĐ.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định.
- Xác định thời điểm thẩm định.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá, đảm bảo thông tin có độ tin cậy, chính xác cao.
- Xác định cơ sở giá trị tài sản.
- Lên lịch khảo sát thực tế BĐS cần thẩm định BĐS so sánh.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Lập kế hoạch là quá trình xác định cụ thể các bước công việc cần thực hiện, thời gian cho từng bước và tổng thời gian cho việc thẩm định tài sản.
Bước 3: Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin
Thực hiện khảo sát hiện trạng và lập “Biên bản khảo sát hiện trạng” theo biểu mẫu BM-TD-90.
Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin về chủ sở hữu và việc sử dụng bất động sản (BĐS) là rất quan trọng Cần xác định tình trạng pháp lý và thực tế của BĐS, cũng như mục đích sử dụng và thông tin quy hoạch liên quan Đối với chủ sở hữu và việc sử dụng BĐS, NTVĐ cần làm rõ các vấn đề sau đây:
- Ai là chủ sở hữu, có đồng sở hữu, sử dụng BĐS như thế nào?
- Đối với tổ chức thì người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS là ai?
- Mối quan hệ giữa chủ sở hữu, sử dụng BĐS với bên vay vốn?
+ Các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS như Giấy chứng nhận Quyền sử dụng/
+ Hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS.
Để xác định giá trị bất động sản (BĐS), NVTĐ cần thực hiện thẩm định thực tế tại vị trí BĐS, tiến hành phỏng vấn và quan sát, đồng thời đối chiếu với các quy định pháp luật và quy định của DongA.
Bank để làm rõ nội dung cần thẩm định.
- về tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS phải đảm bảo xác định được:
- Tính đầy đủ, tính hợp lệ và tính phù hợp của chúng từ sở hữu, sử dụng BĐS.
- Diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ, sử dụng BĐS.
- BĐS có bị tranh chấp hay không.
- BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật; BĐS đã có đầy đủ các điều kiện đề được thế chấp hay chưa.
- BĐS có đang được thế chấp, đang được đăng ký giao dịch đảm bảo, chuyển nhượng góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổ chức khác hay không.
- BĐS có đang bị ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không.
- Vị trí thực tế của BĐS so với vị trí trên bản đồ địa chính, mật độ dân cư, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng
- Những rủi ro tiềm tang mà BĐS có thể gặp phải
- Đối với CTXD dở dang, người thẩm định phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với bảo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng công trình.
- Căn cứ xác định: tình trạng thực tế của BĐS, chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS và các nguồn tin khác.
- Cách thức xác định có thể:
+ Đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của DongA Bank để xác định.
+ Thẩm định thực tế BĐS.
+ Trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác. b) về mục đích sử dụng của BĐS
- Mục đích sử dụng thực tế của BĐS là gì c) Mục đích sử dụng thực tế của BĐS so với công năng thiết kế
- Về quy hoạch sử dụng đất: Nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa
- Trường hợp đã có quy hoạch thì phải xác định tình trạng và tiến độ thực hiện quy hoạch
+ Chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác.
Trong trường hợp cần cung cấp thông tin quy hoạch, NVTĐ đề nghị khách hàng (đối với NVTĐ tại ĐVKD) hoặc ĐVKD (đối với Bộ phận thẩm định TSBĐ tại Hội sở) cung cấp văn bản từ cơ quan có thẩm quyền để xác định quy hoạch sử dụng.
+ Đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt với vị trí của
BĐS do chủ tài sản cung cấp để xác định quy hoạch.
Để thu thập thông tin quy hoạch sử dụng đất của bất động sản, cần làm việc và phỏng vấn các cơ quan có thẩm quyền, tổ chức và cá nhân liên quan Đồng thời, việc đánh giá khả năng chuyển nhượng và giao dịch trên thị trường của bất động sản cũng rất quan trọng.
- Có dễ hay không? NVTĐ cần phải xét đến các yếu tố liên quan đến BĐS như:
Tình hình an ninh và xã hội tại khu vực bất động sản có vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị của tài sản Trình độ dân trí và tính chất công việc của cư dân cũng ảnh hưởng đến môi trường sống và tiềm năng phát triển của khu vực Thêm vào đó, tình hình thị trường bất động sản hiện tại sẽ quyết định xu hướng đầu tư và khả năng sinh lời trong tương lai.
- Quy hoạch về kiến trúc tổng thể, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác, nơi mà BĐS tọa lạc
- Các yếu tố khác (nếu có)
Dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản, NTVĐ đánh giá khả năng chuyển nhượng của thị trường bất động sản, bao gồm mức độ dễ dàng trong việc mua bán và trao đổi tài sản.
- Khảo sát hiện trường, NTVĐ phải trực tiếp khảo sát thị trường và thu thập số liệu về:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí TSTĐ trên bản đồ, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: diện tích đất, công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng
Đối với các công trình xây dựng dở dang, NVTĐ cần thực hiện khảo sát thực địa kết hợp với báo cáo từ chủ đầu tư và nhà thầu đang thi công Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin trong quá trình đánh giá.
- Chọn vị trí theo thứ tự ưu tiên: cùng hẻm/ ngõ/ ngách, đường/ ấp/ thôn/ phường/ xã/ khu vực.
- Có một số đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
Giá đất được giao dịch trong khoảng thời gian không quá 6 tháng và trong điều kiện thương mại bình thường Nếu thông tin giao dịch có thời điểm từ 6 tháng đến 1 năm, cần đánh giá lại khả năng giao dịch của tài sản tại thời điểm định giá.
Xác minh và thu thập thông tin liên quan đến TSSS và TSTĐ là rất quan trọng Các thông tin cần thiết bao gồm cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch, giải tỏa và lấn chiếm.
+ Đặc điểm: loại đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí giao thông, vị trí về khả năng sinh lợi, kích thước, hình dáng
+ Cơ sở hạng tầng: Hệ thống chiếu sáng, cung cấp điện, cấp-thoát nước, điện thoại, viễn thông.
+ Môi trường: cảnh quan, không khí (bụi, khói, chất ô nhiễm.), nguồn nước
(thủy triều, ngập nước, ô nhiễm), tiếng ồn, trật tự an ninh.
+ Tính thanh khoản của thửa đất so sánh: hình thức giao dịch, thời điểm giao dịch, tình hình thị trường BĐS,. f) Tình hình giao dịch của thị trường BĐS
Tác động của hoạt động thẩm định giá BĐS tới hoạt động tín dụng tại NH 55 1 Quy mô tín dụng đối với TSĐB là BĐS
Bảng 3.11 Tổng dư nợ có thế chấp bằng TSĐB tại NH TMCP Đông Á năm 2019
Số dư nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên bảo lãnh
2 Số dư nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên vay
3 Số dư nợ được đảm bảo bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thứ
(Nguồn: Phòng kinh doanh NH Đông A )
Bảng 3.12 Số dư nợ được đảm bảo bằng BĐS phân theo loại hình chủ sở hữu
Số hồ sơ có TSĐB là BĐS 1884 2297
Số hồ sơ có TSĐB là oto 68 82
Số hồ sơ có TSĐB là cổ phiếu 95 91
Số hồ sơ có TSĐB là sổ tiết kiệm 154 177
Số hồ sơ có TSĐB là các loại tài sản khác 346 357
(Nguồn: Phòng kinh doanh NH Đông A )
Khoản cho vay có tài sản đảm bảo là bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất trong ngân hàng, lên tới 42,57%, nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi cho vay Do đó, việc quản lý định giá bất động sản cần phải hiệu quả và chặt chẽ để tránh thiệt hại cho cả ngân hàng và người vay Kết quả định giá ảnh hưởng trực tiếp đến hồ sơ và quy trình giải ngân của bộ phận tín dụng Trong bối cảnh kinh tế phát triển, nhu cầu vay vốn qua kênh thế chấp tài sản đảm bảo ngày càng tăng, đặc biệt từ các doanh nghiệp và công ty khởi nghiệp Bộ phận tín dụng cần đảm bảo hoạt động định giá minh bạch, khách quan và chính xác để duy trì chất lượng tín dụng và uy tín của ngân hàng Với tỷ lệ nợ xấu của tài sản đảm bảo dưới 3%, đây là mức chấp nhận được, tuy nhiên, bộ phận tín dụng và thẩm định cần thận trọng xem xét hồ sơ để giữ tỷ lệ này ở mức thấp.
3.3.2 Tỉ trọng các BĐS được định giá qua các năm
Bảng 3.13 Số hồ sơ khách hàng tiếp nhận thẩm định năm 2018-2019
Ngân hàng Đông Á, sau thời gian dài khủng hoảng do thuộc diện “kiểm soát đặc biệt”, đang có những bước khởi sắc và dần ổn định trở lại với các phương hướng kinh doanh mới Số lượng hồ sơ thẩm định có xu hướng tăng nhẹ, cho thấy uy tín của ngân hàng đang được khôi phục Một lượng khách hàng vẫn duy trì lòng tin vào ngân hàng, với hồ sơ tài sản đảm bảo bằng bất động sản chiếm tỉ trọng lớn nhất trong hai năm qua Sự gia tăng này của bất động sản chứng tỏ ưu thế vượt trội so với các tài sản đảm bảo khác nhờ tính bền vững, giá trị lớn và khả năng giao dịch dễ dàng trên thị trường Bộ phận tín dụng đóng vai trò quan trọng trong việc mang lại hồ sơ cho vay, trong khi bộ phận thẩm định xác định giá trị tài sản để đưa ra mức cho vay phù hợp.
3.3.3 Sự phối hợp giữa bộ phận định giá với bộ phận tín dụng Để có thể tìm hiểu được một cách khách quan nhất và trực tiếp nhất thì phần này em đã tham khảo ý kiến của một số chuyên viên tín dụng trong NH về quy trình định giá cũng như sự phối hợp giữa các bộ phận và nhận được một số đánh giá như sau: về quy trình định giá do NH quy định, NVTD đánh giá là tương đối phù hợp, vì họ cho rằng sẽ không có một quy trình nào là hoàn hảo 100% Bên cạnh đó, khi thực hiện thẩm định thì các NVTĐ sẽ có sự điều chỉnh sao cho tương ứng với từng tài sản. Tuy nhiên, hạn chế mà họ thấy được đó là còn nhiều bước để phê duyệt được một hồ sơ cho vay từ PGD lên chi nhánh và trình lên hội sở, chính điều này cũng là một cản trở không nhỏ cho hoạt động tín dụng. về sự ảnh hưởng từ hoạt động của bộ phận thẩm định, NVTD đánh giá rằng nó tác động trực tiếp đến quyết định cho vay hoặc không vì kết quả của tài sản định giá của NVTĐ được xác định ở báo cáo sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị khoản vay mà NH có thể đề xuất cho bên đi vay. Đánh giá sự khách quan của kết quả thẩm định, theo NVTD chia sẻ, kết quả khách quan tương đối ở mức 80% Vì nó còn phụ thuộc vào lãnh đạo và đơn vị kinh doanh, chịu ảnh hưởng nhiều từ khoản vay mà bên đi vay đề nghị với NH Bên cạnh đó còn là sự đánh giá của NVTĐ và đạo đức nghề nghiệp của họ, mối quan hệ giữa NVTĐ với đơn vị định giá Nhưng nhìn chung thì NV tín dụng vẫn đánh giá là tương đối khách quan vì hồ sơ thường được tiếp nhận từ PGD nhưng bộ phận định giá vẫn trực thuộc chi nhánh lớn.
Sự phối hợp giữa nhân viên tín dụng và các bộ phận liên quan là rất quan trọng, tạo nên sự gắn kết chặt chẽ như một sợi chỉ vô hình Nếu không có sự ăn ý, việc hoàn thiện hồ sơ vay sẽ gặp khó khăn Tại PGD của họ, mối quan hệ hợp tác giữa hai bên diễn ra rất suôn sẻ, không gặp vấn đề gì.
Qua quá trình được thực tập và trải nghiệm thực tiễn ở môi trường làm việc của
Tại NH TMCP Đông Á, hai bộ phận thẩm định tài sản và tín dụng đóng vai trò then chốt trong việc xây dựng, phát triển và tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng.
Hoạt động của mỗi bộ phận trong tổ chức đều có ảnh hưởng trực tiếp đến các bộ phận khác, tạo nên mối quan hệ mật thiết và cần thiết giữa chúng Không chỉ hai bộ phận chính, mà tất cả các bộ phận đều đóng vai trò quan trọng trong việc gắn kết hoạt động và hỗ trợ lẫn nhau Sự hợp tác và ăn ý giữa các bộ phận là yếu tố quyết định để xây dựng một hệ thống làm việc chuyên nghiệp, vì chỉ cần một bộ phận thiếu sự phối hợp cũng có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ hoạt động của tổ chức.
Ý kiến của khách hàng về hoạt động định giá BĐS tại NH
Dựa trên bảng hỏi đã được đính kèm và quá trình tổng hợp ý kiến từ khách hàng, nhìn chung, phản hồi của họ được đánh giá là tương đối khách quan.
70% khách hàng tham gia khảo sát đã bày tỏ sự hài lòng và rất hài lòng với quy trình định giá tại ngân hàng, cho thấy chất lượng dịch vụ này đang được đánh giá cao.
NH đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng, đồng thời quy trình hoạt động được xây dựng dựa trên các văn bản pháp luật và tuân thủ theo mẫu chung của các cơ quan bộ luật.
NVTĐ đóng vai trò quyết định trong quy trình thẩm định, với 92,5% khách hàng hài lòng nhờ vào việc nhân viên giải thích rõ ràng các bước thực hiện Thủ tục và công tác tiến hành được đánh giá cao, trong khi thông tin và dẫn chứng về tài sản so sánh được thu thập một cách công khai, đảm bảo độ tin cậy và chính xác theo chỉ thị của ngân hàng Nếu có hạn chế trong quá trình định giá, nhân viên sẽ nhanh chóng khắc phục một cách chuyên nghiệp, thông qua ý kiến lãnh đạo và đề xuất từ đơn vị Điều này giúp xây dựng lòng tin vững chắc từ khách hàng đối với ngân hàng.
Mục đích chính của ngân hàng trong công tác định giá là xác định mức giá tài sản cần thẩm định một cách sát với thị trường, nhằm làm căn cứ cho việc cho vay, vừa đáp ứng nhu cầu của người đi vay, vừa giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Kết quả khảo sát cho thấy 60% người tham gia đánh giá báo cáo định giá khách quan và phù hợp với giá trị thị trường, trong khi 55% nhận xét về tính chuyên nghiệp và hợp lý của mức giá Đặc biệt, 57,5% ý kiến sẵn sàng hợp tác và 33,75% có ý định hợp tác trong tương lai, cho thấy sự tin tưởng và ủng hộ lớn từ khách hàng Đây là tín hiệu tích cực cho ngân hàng trong giai đoạn phục hồi và khôi phục vị thế trên thị trường.
Theo khảo sát, 80% khách hàng cảm thấy hài lòng đến rất hài lòng với dịch vụ, trong khi 92,5% khách hàng đánh giá rằng NVTĐ đã thực hiện đầy đủ và bám sát với TSTĐ.
Tuy nhiên bên cạnh đó, vẫn còn một số những đánh giá ở mức độ cần chú ý để có thể sửa đổi kịp thời như:
Theo khảo sát, 7,5% khách hàng cho rằng nhân viên chưa nắm rõ quy trình và chưa giải thích đầy đủ, dẫn đến thông tin thu thập không chính xác 17,5% khách hàng cho rằng giá trị thường bị định giá cao hơn để tăng khả năng cho vay, trong khi 15% cho rằng định giá thấp để giảm thiểu rủi ro Khách hàng thường có mức giá tự xác định, do đó, sự chênh lệch giữa giá thực tế và kỳ vọng có thể ảnh hưởng đến suy nghĩ của họ Đa phần có thể thấy tình trạng định giá cao nhằm thu hút khách hàng vì lợi nhuận Bên cạnh đó, 35% khách hàng nhận xét rằng quy trình xử lý hồ sơ còn chậm và thiếu chuyên nghiệp, dẫn đến thời gian từ khi nộp hồ sơ đến khi giải ngân kéo dài Tuy nhiên, việc hoàn thiện hồ sơ vay cần nhiều bước và đánh giá tín dụng, điều này có thể tạo ra hạn chế cho ngân hàng.
Đánh giá kết quả nghiên cứu công tác định giá BĐS phục vụ cho vay tại
TMCP Đông Á a Kết quả đạt được
Mặc dù vẫn còn một số hạn chế, hoạt động thẩm định giá tại NH Đông Á đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận Về cơ sở pháp lý, ngân hàng đã cập nhật đầy đủ các văn bản mới nhất, đảm bảo tính phù hợp với các quy định và nghị định hiện hành Về phương pháp định giá, nhân viên đã áp dụng đúng quy định chung, với sự linh hoạt trong việc lựa chọn phương pháp, chủ yếu là phương pháp so sánh và chi phí, nhằm xác định giá trị BĐS một cách chính xác Quy trình định giá diễn ra linh hoạt và thuận tiện, với các tài sản phổ biến được thẩm định trực tiếp, trong khi những tài sản phức tạp hơn sẽ được chuyển về phòng thẩm định tại hội sở hoặc thuê công ty chuyên nghiệp Tuy nhiên, vẫn cần khắc phục một số hạn chế để nâng cao chất lượng dịch vụ.
Hạn chế về phương pháp định giá: bên cạnh những kết quả đạt được thì cũng gặp một vài điểm hạn chế như sau:“
Phương pháp so sánh trong thẩm định tài sản gặp nhiều thách thức, đặc biệt là việc tìm kiếm thông tin và đánh giá độ tin cậy của chất lượng thông tin liên quan đến tài sản so sánh Do các giao dịch thường đã diễn ra thành công, thông tin thường mang tính lịch sử, vì vậy cần chọn tài sản trong khoảng thời gian 1 năm để đảm bảo tính khách quan Trong bối cảnh thị trường biến động, giá cả có thể không còn đáng tin cậy, làm cho việc thẩm định trở nên khó khăn hơn Hơn nữa, tính chủ quan của người thực hiện cũng ảnh hưởng đến kết quả, đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và chính kiến vững vàng để đưa ra quyết định chính xác Áp lực công việc và khối lượng hồ sơ lớn cũng có thể dẫn đến sai sót trong quá trình áp dụng phương pháp Do đó, việc kết hợp giữa các phương pháp để đạt được kết quả chính xác thường ít được thực hiện, và nhân viên chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh.
Trong báo cáo thẩm định, các tỉ lệ điều chỉnh thường phản ánh quan điểm cá nhân của nhân viên, trong khi giá của các tài sản so sánh chủ yếu là mức giá giao bán Việc sử dụng những mức giá này có thể dẫn đến sự thiếu chính xác trong kết quả thẩm định Do đó, kết quả cuối cùng có thể chịu ảnh hưởng từ yếu tố chủ quan của nhân viên thẩm định.
Một trong những hạn chế lớn khi sử dụng phương pháp chi phí là việc xác định giá trị bằng chi phí có thể không chính xác do chi phí chung không tương ứng với giá trị thực Tỉ lệ hao mòn và mức giá thường dựa trên kinh nghiệm cá nhân của nhân viên, dẫn đến sự chênh lệch trong đánh giá mức độ hư hại và giá trị còn lại Do đó, nhân viên định giá cần có kiến thức về kỹ thuật xây dựng và giá xây dựng Những nhân viên thiếu kinh nghiệm thường cần sự hỗ trợ từ những người có chuyên môn, điều này có thể tạo ra sự bị động và ảnh hưởng đến hiệu quả công việc Ở các PGD hoặc chi nhánh quy mô nhỏ, khả năng linh hoạt trong việc định giá có thể không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, và trong trường hợp tài sản phức tạp, việc thuê công ty định giá bên ngoài có thể dẫn đến giảm doanh thu cho đơn vị kinh doanh.
Thẩm định giá là sự kết hợp giữa khoa học và nghệ thuật, trong đó khoa học thể hiện qua việc áp dụng số liệu chính xác và phương pháp quy định, còn nghệ thuật đến từ cái nhìn chủ quan của nhân viên thẩm định Quy trình định giá đôi khi không được thực hiện đầy đủ, với một số bước có thể bị bỏ qua để tiết kiệm thời gian, đặc biệt là đối với các khoản vay nhỏ Việc thu thập thông tin cho kế hoạch định giá thường thiếu cẩn thận và chi tiết, đặc biệt khi nguồn thông tin từ báo mạng có thể mang tính chủ quan và nhiễu loạn Điều này càng trở nên khó khăn hơn đối với những người không quen thuộc với khu vực có tài sản được định giá.
Tại Ngân hàng Đông Á, bộ phận thẩm định đã được tổ chức thành một đơn vị độc lập, thuộc chi nhánh và hội sở Tuy nhiên, quy trình xử lý hồ sơ từ Phòng Giao dịch (PGD) đến chi nhánh và sau đó đến hội sở vẫn còn nhiều bước, điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả công việc.
Những hạn chế hiện tại đã trở thành rào cản cho hoạt động định giá bất động sản của ngân hàng, đặc biệt là tại phòng giao dịch Sự tác động từ lãnh đạo, khách hàng và áp lực công việc, thời gian có thể dẫn đến kết quả thẩm định không chính xác.
Ngân hàng hiện đang gặp khó khăn trong việc đầu tư cơ sở vật chất và trang thiết bị hiện đại do bị kiểm soát đặc biệt, dẫn đến hạn chế về nguồn vốn Điều này ảnh hưởng đến hoạt động định giá, khi các thiết bị văn phòng không đầy đủ và ngân sách hạn hẹp Hơn nữa, việc thiếu bộ phận hỗ trợ khiến mỗi nhân viên phải tự thực hiện toàn bộ quy trình khi tiếp nhận hồ sơ, làm giảm hiệu quả công việc.
Từ nguồn nhân lực và năng lực nhân viên, hiện nay một số các chi nhánh lớn của
Ngân hàng đang đối mặt với tình trạng thiếu nhân viên trong bộ phận định giá tài sản, gây cản trở cho công việc Sự e ngại khi phải thẩm định các bất động sản ở xa cũng như tác động của dịch bệnh COVID-19 khiến nhiều nhân viên lo sợ khi ra ngoài, ảnh hưởng đến doanh thu nhưng sức khỏe vẫn là ưu tiên hàng đầu Hơn nữa, một số nhân viên vẫn còn thiếu kiến thức cần thiết trong hoạt động định giá, dẫn đến rủi ro và thiệt hại về uy tín và doanh thu cho ngân hàng Sự đánh giá dựa trên ý kiến cá nhân của nhân viên thẩm định cũng có thể tạo ra những khác biệt trong các báo cáo.
Quy trình và phương pháp thẩm định tại ngân hàng thường mang tính chủ quan và cần được xem xét, sửa đổi thường xuyên để phù hợp với thực tiễn Để đảm bảo tuân thủ và thực hiện đầy đủ, cần thiết lập các nguyên tắc rõ ràng cho nhân viên thẩm định nhằm tránh những tình huống xấu có thể xảy ra.
Quy trình thu thập thông tin trong định giá bất động sản chủ yếu phụ thuộc vào nhân viên định giá, họ thường lấy dữ liệu từ các trang web như batdongsan và nhadat, hoặc trực tiếp đến các địa điểm để tìm hiểu Tuy nhiên, việc xác định chính xác mức giá giao dịch thực tế gặp nhiều khó khăn do không có trang web hay kênh thông tin nào công khai mức giá trong hợp đồng mua bán, điều này gây cản trở cho công tác định giá của nhân viên.
Khách hàng cung cấp tất cả thông tin liên quan đến tài sản cần thẩm định, hồ sơ và thông tin cá nhân, với mong muốn có hạn mức vay cao Tuy nhiên, điều này có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng, vì khách hàng có thể tạo hồ sơ và thông tin tài sản gian dối, hoặc có nợ xấu nhưng lại đăng ký bằng hai chứng minh thư khác nhau Do đó, việc kiểm tra thông tin qua CIC cần phải thực hiện cẩn thận Để giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và đơn giản hóa quy trình định giá, việc xác minh thông tin khách hàng phải đảm bảo độ chính xác.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố kinh tế, văn hóa, chính trị và xã hội, khiến việc dự đoán rủi ro và biến động trở nên khó khăn Đặc biệt, trong hai quý đầu năm 2020, dịch bệnh COVID-19 đã làm thị trường gần như đóng băng và suy giảm Hiện tượng đầu cơ giá và tin đồn đã tạo ra "bong bóng" giá, điển hình là khu vực Đông Anh năm 2019 khi thông tin về việc lên quận khiến giá đất tăng gấp 3-4 lần, nhưng sau đó lại giảm mạnh do thông tin chưa chính thức Vì vậy, việc thu thập thông tin từ thị trường vừa là lợi thế vừa là thách thức cho nhân viên thẩm định.
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn và phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như tính bền vững và quỹ đất hạn chế Việc định giá BĐS và tìm kiếm thông tin liên quan yêu cầu nhân viên có kiến thức sâu rộng về địa lý, xây dựng và khả năng phân tích mối tương quan để xác định giá trị chính xác của tài sản.
Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản (BĐS) cần có các văn bản pháp lý chuẩn mực để xử lý hiệu quả mọi tình huống trong thực tế, điều này rất khó khăn do giá trị lớn và tác động trực tiếp đến nền kinh tế thị trường Vai trò của nhà nước trong quản lý và giám sát thông qua luật là cần thiết, nhưng vẫn còn nhiều bất cập và thiếu tính thống nhất, dẫn đến việc thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thị trường Do đó, nhân viên cần liên tục cập nhật các văn bản pháp lý mới nhất và chính xác để đảm bảo hồ sơ vay được xử lý đúng quy định.
