TỔNG QUAN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẢM BẢO TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NGÂN HÀNG
1.1.1 Tổng quan về bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Để quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia nguời ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức phổ biến là thành hai nhóm: bất động sản và động sản. Ở nuớc ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định bất động sản là tài sản không di dời đuợc, bao gồm:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản bao gồm hai loại chính: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng, với đặc điểm không thể di dời Đất đai được phân loại thành nhiều loại, như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng Vật kiến trúc đã xây dựng bao gồm các công trình nhà ở, công trình thương mại như khách sạn và văn phòng, công trình công nghiệp, cũng như các công trình đặc biệt phục vụ quốc phòng và an ninh.
- Các loại quyền liên quan:
Quyền sử dụng bất động sản là quyền của chủ sở hữu để khai thác công dụng và hưởng lợi ích từ tài sản đó Quyền này có thể được chuyển giao từ chủ sở hữu hoặc được quy định bởi pháp luật, tạo điều kiện cho người khác cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu trong việc chuyển nhượng hoặc từ bỏ quyền sở hữu bất động sản Chủ sở hữu có khả năng thực hiện các hành động như bán, trao đổi, tặng, cho vay, thừa kế hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với bất động sản của mình.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu trong việc nắm giữ và quản lý bất động sản của mình Ngoài ra, người không phải chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản nếu được chủ sở hữu chuyển giao theo quy định của pháp luật.
Quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các chủ thể khác, miễn là họ sở hữu đầy đủ ba quyền này.
Việc phân định bất động sản giúp người định giá nắm bắt bản chất và các đặc điểm riêng biệt của từng loại bất động sản, từ đó làm cơ sở xác định giá trị tài sản một cách chính xác hơn.
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, không chỉ sở hữu những đặc điểm của hàng hóa thông thường mà còn có những tính chất riêng biệt khác.
Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai và có vị trí cố định, do đó giá trị và lợi ích của nó phụ thuộc vào vị trí cụ thể Yếu tố vị trí được đánh giá không chỉ qua các tiêu chí địa lý mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Tính cố định của bất động sản cũng khiến giá trị của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Người định giá cần đánh giá tác động của vị trí đến giá trị bất động sản, bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và môi trường, vì sự thay đổi trong các yếu tố này sẽ dẫn đến sự thay đổi giá trị bất động sản.
Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, với sự khác biệt rõ rệt giữa các lô đất do vị trí, kết cấu, kiến trúc, hướng và cảnh quan khác nhau Khi định giá bất động sản, cần chú ý đến tính dị biệt của từng cá thể, vì không thể so sánh một cách máy móc giữa các bất động sản.
Bất động sản là tài sản có giới hạn về diện tích và vị trí, dẫn đến tình trạng khan hiếm Quan hệ cung cầu luôn mất cân đối, với cầu vượt cung, gây ra đầu cơ và làm tăng giá trị bất động sản theo thời gian, đặc biệt ở những khu vực phát triển hoặc có tiềm năng phát triển.
Bất động sản có tác động mạnh mẽ đến các tài sản liền kề và ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Khi định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình bất động sản khác.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn có tuổi thọ lâu dài, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Do đó, khi đánh giá giá trị bất động sản, cần xem xét các chi phí đã tích lũy trong quá trình hình thành và thời gian mang lại thu nhập cho người sử dụng.
Nghiên cứu đặc điểm bất động sản là cần thiết để chuyên viên thẩm định đánh giá đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Điều này giúp đảm bảo kết quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và tuân thủ các quy định pháp luật liên quan đến định giá bất động sản.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tài sản, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các ngân hàng thương mại Các tài sản này bao gồm đất đai, nhà ở, nhà xưởng và công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài các tài sản hiện có, còn có những tài sản hình thành trong tương lai, như lợi tức từ việc sử dụng bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay, và các công trình xây dựng dự kiến.
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2.1 Khái niệm về định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS W Sealrooke - viện đại học Portsmouth - Vương quốc Anh) Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về các khoản thu nhập mà bất động sản có thể tạo ra cho khách hàng vay vốn, tại một thời điểm cụ thể, trong một thị trường cụ thể với mục tiêu làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng.
1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản phục vụ cho vay
Việc xác định giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng để ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, giảm thiểu rủi ro và nâng cao tính cạnh tranh Bất động sản có tính biến động cao, có thể tăng hoặc giảm đột ngột, do đó, định giá chính xác là cần thiết để đảm bảo an toàn cho ngân hàng Khoản vay thường được bảo đảm bằng giá trị tài sản đang mua, giúp hạn chế rủi ro cho người cho vay Định giá bất động sản không chỉ diễn ra khi vay vốn mà còn cần thiết trong trường hợp phát mại tài sản nếu khách hàng không trả nợ Trong thời gian thế chấp, bất động sản có thể bị hao mòn, do đó, việc định giá trước khi phát mại là cần thiết để xác định giá trị có đủ để thanh toán nợ hay không, tránh thiệt hại cho cả khách hàng và ngân hàng Vai trò của định giá bất động sản còn thể hiện rõ trong quá trình thu hồi nợ, đặc biệt là khi phải phát mại tài sản.
Trong bối cảnh hội nhập hiện nay, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng trong và ngoài nước ngày càng gay gắt, buộc các ngân hàng phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh Một trong những thay đổi quan trọng là cải tiến quy trình tín dụng và xác định lại giá trị bất động sản thế chấp để thu hút khách hàng Xu hướng phát triển ngành bất động sản tại nhiều quốc gia như Anh, Mỹ, và Úc đang tập trung vào việc phát triển phân khúc thị trường tài chính thứ cấp, do đó, việc định giá bất động sản thế chấp trở nên vô cùng quan trọng.
Công tác định giá đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro tín dụng và bảo toàn vốn cho ngân hàng thương mại Định giá hiệu quả không chỉ giảm thiểu rủi ro trong quyết định cho vay mà còn thu hút thêm khách hàng Để đạt được mục tiêu này, cần thiết phải có cơ chế định giá bất động sản trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại, nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững trong lĩnh vực tín dụng.
1.2.3 Nguyên tắc định giá a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc tối ưu hóa sử dụng tài sản nhằm đạt được mức hữu dụng cao nhất trong các điều kiện kinh tế - xã hội thực tế là rất quan trọng Điều này cần phải được xem xét dưới các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý và tài chính để mang lại giá trị tối đa cho tài sản Tuy nhiên, một tài sản đang được sử dụng thực tế không luôn phản ánh khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó Nguyên tắc cung - cầu cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị và hiệu quả sử dụng tài sản.
Giá trị của một tài sản phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường Đồng thời, giá trị này cũng ảnh hưởng đến mức cung và cầu của tài sản đó Cụ thể, giá trị tài sản tăng khi cầu cao và giảm khi cung tăng.
Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, chịu ảnh hưởng từ các đặc điểm vật lý và yếu tố kinh tế - xã hội, khác biệt với các tài sản khác Những đặc tính này tác động đến cung - cầu và giá trị của tài sản Nguyên tắc thay đổi cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá trị tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó.
Giá trị tài sản hình thành từ sự thay đổi liên tục, phản ánh các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng Các yếu tố này luôn biến động, do đó, bộ phận định giá cần nắm vững mối quan hệ nhân quả trong trạng thái động Việc phân tích quá trình thay đổi là cần thiết để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất Nguyên tắc thay thế cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá.
Trong trường hợp hai hoặc nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau, giá trị của chúng được xác định bởi sự tương tác giữa các tài sản Giá trị của tài sản được định giá thường liên quan đến giá trị của tài sản thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, tài sản có giá bán thấp hơn sẽ được tiêu thụ trước Giới hạn tối đa của giá trị tài sản thường được xác lập bởi chi phí mua tài sản thay thế tương đương, miễn là không có sự chậm trễ quá mức ảnh hưởng đến quá trình thay thế Người mua thận trọng sẽ không chi trả cao hơn chi phí của tài sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm.
Để tối ưu hóa khả năng sinh lời và mức hữu dụng của tài sản, cần cân bằng các yếu tố cấu thành của nó Việc phân tích sự cân bằng này là cần thiết để ước tính mức sử dụng hiệu quả nhất Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán của một mảnh đất không nhất thiết phải phản ánh giá trị tương đương của các vị trí đất lân cận Nguyên tắc thu nhập có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào các yếu tố này.
Tổng thu nhập từ khoản đầu tư sẽ tăng liên tục cho đến một mức nhất định, sau đó mặc dù đầu tư vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng mức thu nhập tăng thêm sẽ dần giảm Nguyên tắc này cũng áp dụng tương tự trong lĩnh vực bất động sản.
Tổng thu nhập từ quá trình sản xuất được tạo ra từ sự kết hợp của các yếu tố như đất đai, vốn, lao động và quản lý Việc phân phối thu nhập cho từng yếu tố này phải tuân theo nguyên tắc tương ứng, giúp xác định giá trị của đất đai thông qua phần thu nhập còn lại sau khi đã phân chia cho vốn, lao động và quản lý.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận tài sản vào tổng thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị toàn bộ tài sản Giá trị của một tác nhân sản xuất hoặc bộ phận cấu thành tài sản được xác định bởi sự giảm giá trị của tài sản khi thiếu đi tác nhân đó Nguyên tắc này là cơ sở để đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản, khi bộ phận định giá xác định cách sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Tài sản cần phải tương thích với môi trường xung quanh để tối ưu hóa lợi nhuận và hiệu quả sử dụng Vì vậy, bộ phận định giá phải tiến hành phân tích sự phù hợp của tài sản với môi trường, nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản đó Nguyên tắc cạnh tranh cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
Lợi nhuận cao sẽ kích thích cạnh tranh, nhưng nếu cạnh tranh trở nên quá mức, nó có thể dẫn đến giảm lợi nhuận hoặc thậm chí không còn lợi nhuận Trong lĩnh vực tài sản, sự cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các tài sản mà còn giữa các loại tài sản khác nhau Vì vậy, giá trị của tài sản được hình thành chủ yếu từ sự cạnh tranh trên thị trường Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị này.
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Qui trình định giá bao gồm các bước tuần tự từ khi chuyên viên bắt đầu công việc cho đến khi gửi báo cáo định giá cho khách hàng Mỗi bước trong qui trình sẽ ghi rõ nội dung công việc, thời gian thực hiện và bộ phận cũng như cán bộ chịu trách nhiệm Tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động của từng ngân hàng thương mại, quy định và trình tự xác định giá trị bất động sản có thể khác nhau.
Quy trình định giá bất động sản thế chấp:
Bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản là xác định rõ loại hình bất động sản sẽ được thế chấp, bao gồm đất đai, nhà ở hoặc nhà xưởng Cán bộ định giá cần xem xét các đặc điểm của bất động sản như vị trí, các yếu tố kinh tế, kỹ thuật và pháp lý liên quan, cũng như đối tượng khách hàng vay thế chấp để đưa ra một đánh giá chính xác.
Bước 2 trong quy trình định giá bất động sản là lập kế hoạch định giá, bao gồm việc xác định loại hình bất động sản và các đặc điểm liên quan đến khách hàng Đội ngũ định giá cần thu thập và phân tích dữ liệu, xác định vấn đề định giá, và áp dụng phương pháp định giá phù hợp để đánh giá bất động sản mục tiêu Sau đó, cần đối chiếu giá trị thực tế với giá trị ước lượng, hoàn thành báo cáo định giá với kế hoạch rõ ràng về công việc, xác định thời gian thực hiện và cử cán bộ đi định giá Ngoài ra, cần xác định thông tin và tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, cũng như dữ liệu thị trường, và lập chương trình cùng thời gian biểu cho công tác định giá.
Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu là giai đoạn quan trọng trong quá trình định giá bất động sản Người định giá cần thu thập tài liệu liên quan đến bất động sản mục tiêu từ khách hàng hoặc qua khảo sát thực tế Các tài liệu này bao gồm thông tin về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất tài sản, lệ phí môi giới và tiền thu từ sử dụng đất Đồng thời, cần thu thập các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, cũng như các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Việc thu thập đầy đủ các hệ thống văn bản pháp lý sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khai thác lợi ích của bất động sản.
Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, bao gồm tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số như GDP, CPI, tình hình lạm phát, và chỉ số giá nhà đất, đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Thông tin về chủ trương của Nhà nước liên quan đến chính sách nhà ở, thuế nhà đất, cũng như những thay đổi trong quy hoạch và đô thị hóa, giúp người định giá hiểu rõ hơn về khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Nguồn thông tin này có thể được thu thập từ các cơ quan chuyên môn, tổ chức quốc tế, ngân hàng, và các cuộc điều tra của tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ Người định giá cần lựa chọn thông tin đáng tin cậy và phù hợp nhất để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến kết quả định giá bất động sản mục tiêu.
Để định giá bất động sản mục tiêu, bước 4 yêu cầu áp dụng các phương pháp định giá phù hợp dựa trên các phân tích trước đó Có nhiều phương pháp định giá, nhưng phương pháp cơ bản nhất phải dựa trên việc phân tích và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng, đồng thời tuân thủ các nguyên tắc định giá nghiêm ngặt Không có phương pháp nào là chính xác tuyệt đối, mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với từng trường hợp cụ thể Việc lựa chọn phương pháp chủ yếu cần dựa vào thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng dữ liệu thị trường và mục đích định giá Người định giá có thể sử dụng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau, như phương pháp so sánh, chi phí, lợi nhuận, giá trị thặng dư và đầu tư, tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể.
Sau khi tính toán giá trị bất động sản bằng các phương pháp định giá, bước tiếp theo là đối chiếu với giá trị thị trường thực tế để kiểm tra độ chính xác Nếu phát hiện sự chênh lệch lớn, cần điều chỉnh giá trị đã định giá và đưa ra kết luận chính thức về mức giá cần xác định.
Bước cuối cùng trong quy trình định giá là hoàn thành báo cáo định giá với đầy đủ nội dung cần thiết, thể hiện toàn bộ quá trình định giá Sau khi trình báo cáo lên cấp trên phê duyệt, nếu không có thay đổi nào, giá trị định giá trong báo cáo sẽ là cơ sở để thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Có 4 phuơng pháp định giá bất động sản đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại).
Trong 4 phuơng pháp trên thì có 3 phuơng pháp đuợc áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp đó là: Phuơng pháp so sánh trực tiếp, phuơng pháp chi phí và phuơng pháp đầu tu.
1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận rằng giá trị thị trường của một tài sản liên quan chặt chẽ đến giá trị của các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế.
Phương pháp so sánh yêu cầu tìm kiếm các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường hiện tại Việc phân tích giá bán hoặc cho thuê của các tài sản có thể so sánh giúp thực hiện các điều chỉnh cần thiết để phản ánh sự khác biệt giữa chúng và tài sản mục tiêu Qua đó, xác định giá trị chính xác của tài sản cần định giá.
1.4.1.2 Các trường hợp áp dụng
Phuơng pháp so sánh thuờng đuợc sử dụng để định giá bất động sản trong các truờng hợp sau:
Các tài sản đồng nhất bao gồm căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng theo cùng một kiểu, nhà riêng biệt được bán riêng lẻ, nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
1.4.1.3 Các bước tiến hành phương pháp so sánh
Việc định giá bất động sản theo phương pháp này được thực hiện theo 5 bước sau:
Để định giá bất động sản, bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về các giao dịch gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bao gồm kiểu cách, điều kiện môi trường, và vị trí Thẩm định viên cần ghi chép kỹ lưỡng các vấn đề liên quan đến dữ liệu thu thập được, dựa trên 7 yếu tố cơ bản: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm công trình xây dựng, đặc điểm vị trí, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, và các điều khoản của giao dịch.
Bước 2: Kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh để xác định giá trị của chúng, đảm bảo tính khả thi trong việc so sánh với bất động sản mục tiêu Đồng thời, phát hiện thông tin cần bổ sung về thị trường Để thực hiện hiệu quả, cần làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch khi kiểm tra và phân tích.
Bước 3 trong quá trình định giá bất động sản là lựa chọn từ 3 đến 6 bất động sản có thể so sánh được, phù hợp để tiến hành phân tích Các bất động sản này cần nằm trong cùng khu vực hoặc khu vực lân cận với bất động sản cần định giá Để đảm bảo tính khách quan và giảm thiểu định kiến trong quá trình định giá, người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê đã được lưu trữ một cách chính thống.
Bước 4 trong quy trình định giá bất động sản là xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh Dựa trên các yếu tố này, cần điều chỉnh giá của bất động sản so sánh Thông thường, bất động sản mục tiêu được sử dụng làm chuẩn để thực hiện các điều chỉnh Nếu bất động sản so sánh có các yếu tố tốt hơn, giá trị giao dịch của nó sẽ được điều chỉnh giảm, và ngược lại Có thể áp dụng hai phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm theo cách cộng trừ đơn giản.
Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động sản đã điều chỉnh.
Các bước cho phép người định giá thu thập thông tin đầy đủ về bất động sản mục tiêu, nhưng việc sắp xếp thông tin cho phù hợp với định giá là rất quan trọng Người định giá cần điều chỉnh thông tin dựa trên các chỉ tiêu như độ lệch chuẩn và hệ số biến đổi Nguyên tắc điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn; nếu bất động sản so sánh tốt hơn, giá của nó sẽ được điều chỉnh xuống và ngược lại Tuy nhiên, các điều chỉnh không nên quá chi tiết và cần có bằng chứng thị trường để chứng minh tính hợp lý.
1.4.1.4 Nội dung điều chỉnh a) Các yếu tố cần điều chỉnh. Định giá bất động sản là một khoa học và nghệ thuật về ước định giá trị bất động sản, do bất động sản mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có bất động sản nào giống nhau hoàn toàn, vì thế khi tiến hành định giá bất động sản phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố như: Hình dáng mặt bằng; vị trí địa điểm; pháp lý; các yếu tố của công trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, từ đó kết quả định giá bất động sản đưa ra sẽ chính xác hơn.
Về hình dáng mặt bằng ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau: Kích thước của lô đất, hình dáng lô đất, quy mô lô đất.
Vị trí địa điểm đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng tiếp cận và ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên, xã hội cũng như yếu tố kinh tế của bất động sản Nó quyết định khả năng sinh lời và luồng thu nhập mà bất động sản có thể mang lại Ngoài ra, yếu tố pháp lý cũng không kém phần quan trọng, bao gồm các chi phí liên quan đến việc xác lập giấy tờ pháp lý như lệ phí và chi phí nộp tiền sử dụng đất, cũng như các quyền sở hữu như sở hữu vĩnh viễn và sở hữu hợp đồng.
Các yếu tố quan trọng của công trình bất động sản bao gồm kết cấu, quy mô, tuổi thọ, thời gian xây dựng, và tình trạng kỹ thuật Bên cạnh đó, mỹ thuật, kiến trúc và kiểu dáng cũng đóng vai trò thiết yếu trong việc đánh giá giá trị và tính thẩm mỹ của công trình.
Để đánh giá điều kiện thị trường bất động sản, cần xem xét các bối cảnh kinh tế và tính chất của quan hệ mua bán để xác định giá thị trường Các yếu tố như bán người thân, bán ép buộc và chu kỳ kinh doanh cũng ảnh hưởng đến giá cả Ngoài ra, các điều kiện thanh toán như phương thức thanh toán (tiền, vàng, ngoại tệ) và thời gian thanh toán (trả trước hay trả sau) cần được xem xét kỹ lưỡng Thời gian diễn ra giao dịch cũng quan trọng để xác định sự biến động giá do lạm phát Cuối cùng, việc xác định các hệ số điều chỉnh là cần thiết để có cái nhìn chính xác hơn về thị trường.
Có 2 phương pháp xác định hệ số điều chỉnh: Phương pháp định lượng và phương pháp định tính.
Phương pháp định lượng trong định giá bất động sản bao gồm việc ước lượng sai lệch của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản so với mục tiêu Phương pháp này được thực hiện qua việc so sánh từng cặp bất động sản và phân tổ theo các nhóm tương đồng để xác định các yếu tố so sánh Thông qua thống kê, người ta tìm ra dữ liệu đại diện nhất và áp dụng các phương pháp phân tích xu thế cũng như phương pháp thay thế để định lượng chính xác giá trị bất động sản.
Phương pháp định tính giúp ước lượng công dụng và giá trị của từng yếu tố trong bất động sản, từ đó so sánh để xác định yếu tố nào tốt hơn, xấu hơn hoặc tương đương Bằng cách cho điểm từng yếu tố và tính tổng điểm, người dùng có thể xác định giá trị bất động sản Giá bất động sản sẽ nằm trong khoảng giữa mức giá cao nhất của nhóm bất động sản kém hơn và mức giá thấp nhất của nhóm bất động sản tốt hơn.
1.4.1.5 Những lưu ý áp dụng phương pháp so sánh