LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát chung về tài sản đảm bảo
1.1.1 Khái niệm và vai trò của tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại a Khái niệm:
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm được định nghĩa là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm là tài sản do các bên thỏa thuận, có thể thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba cam kết sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ Tài sản này có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai và phải được phép giao dịch Tài sản bảo đảm đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ giữa các bên, đảm bảo quyền lợi cho bên có quyền.
Tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng, giúp giảm rủi ro và tăng cường độ tin cậy trong giao dịch Nó không chỉ bảo vệ ngân hàng trước khả năng không thanh toán của khách hàng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp tín dụng Việc sử dụng tài sản đảm bảo cũng góp phần nâng cao khả năng vay vốn của khách hàng, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường tài chính.
- TSĐB là công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của
Giúp giảm tổn thất cho các ngân hàng:
Cung cấp nguồn thứ hai cho các khoản vay
Ngăn ngừa những nguy cơ từ người đi vay có chủ ý lừa đảo, gian lận.
Phát triển mối quan hệ giữa KH và NH.
1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo:
- Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp:
Tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp, được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp Mặc dù tài sản này vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên thế chấp chỉ cần giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản.
Khi người vay không trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ Nếu tài sản thế chấp là toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì các vật phụ này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp.
- Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố:
Tài sản bảo đảm trong hợp đồng cầm cố thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố nhưng sẽ được giao cho bên nhận cầm cố nắm giữ Khi người vay không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mãi hoặc tiếp nhận tài sản để thu hồi nợ Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu hoặc có đăng ký Đối với tài sản không đăng ký, bên cầm cố phải giao nộp tài sản cho bên cho vay Còn đối với tài sản có đăng ký, có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
- Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba:
Bên thứ ba là một tổ chức, cá nhân hoặc một nhóm tổ chức/cá nhân có đủ năng lực pháp lý và tài chính, có trách nhiệm trả nợ thay cho khách hàng khi khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là cam kết của bên bảo lãnh với bên cho vay, trong đó bên bảo lãnh sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên đi vay Nếu bên đi vay không thực hiện hoặc không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, bên bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này.
- Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản chưa được hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố tại thời điểm giao kết Đây là một dạng biến đổi của thế chấp/cầm cố, trong đó tài sản bảo đảm cho khoản vay sẽ được hình thành sau khi giải ngân.
1.1.3 Điều kiện về tài sản đảm bảo:
Khách hàng sở hữu hợp pháp các tài sản bao gồm tài sản hình thành ở nước ngoài, quyền tài sản, quyền liên quan đến phần vốn góp và quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên.
> Hoặcxác định được quyền sở hữu của khách hang đôi với tài sản hình thành trong tương lai;
> Hoặc thuộc quyền sở hữu hợp pháp (riêng đối với đất là quyền sử dụng) của khách hàng/bên thứ ba đối với các TSBĐ khác.
Ngoài ra, TSBĐ phải đáp ứng được các quy định sau:
> Đối với QSD đất: có Giấy chứng nhận QSD đất theo quy định của pháp luật và trong thời hạn sử dụng đất.
Để sở hữu nhà ở hợp pháp, cần có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp nhà ở không yêu cầu Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Đồng thời, cần đảm bảo rằng quyền sở hữu nhà ở vẫn còn trong thời hạn quy định, đặc biệt đối với những trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, đồng thời không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tài sản mà pháp luật cấm giao dịch
- Tài sản có tính dễ bán/dễ chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản.
> Đối với TSBĐ là hàng hóa: phải là hàng hóa thông dụng, có giá cả, giá trị ổn định và dễ tiêu thụ;
Đối với tài sản bảo đảm (TSBĐ) là cổ phiếu, cần phải là cổ phiếu của doanh nghiệp có tình hình sản xuất kinh doanh ổn định và hiệu quả, cùng với tài chính lành mạnh Ngoài ra, cổ phiếu này phải được phép chuyển nhượng và không bị hạn chế theo quy định của pháp luật.
TSBĐ là quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, yêu cầu phải có nguồn thanh toán chắc chắn và chưa được chuyển nhượng hay thế chấp cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào Quyền đòi nợ này phải còn trong hạn thanh toán, với thời gian không quá 12 tháng Nó phát sinh từ các giao dịch thực tế và không liên quan đến giao dịch bù trừ nợ Hàng hóa và dịch vụ tạo ra quyền đòi nợ cần thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh truyền thống và được phép kinh doanh bởi khách hàng.
Để thực hiện TSBĐ quyền đối với phần vốn góp, doanh nghiệp nhận vốn cần đảm bảo tình hình sản xuất kinh doanh ổn định và hiệu quả, cùng với tài chính vững mạnh.
Định giá tài sản đảm bảo
1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản đảm bảo a Khái niệm:
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền, nhằm xác định lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể với độ tin cậy cao.
Định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là quá trình mà ngân hàng áp dụng các công cụ và phương pháp kỹ thuật để xác định giá trị của TSĐB mà khách hàng cung cấp, nhằm bảo đảm cho các khoản vay Vai trò của việc định giá TSĐB là rất quan trọng, giúp ngân hàng quản lý rủi ro tín dụng và đảm bảo an toàn tài chính trong các giao dịch cho vay.
Hiện nay, với nguy cơ nợ xấu gia tăng và sự hạn chế trong cho vay tín chấp, tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo (TSĐB) đang tăng lên Công việc định giá TSĐB tại các ngân hàng trở nên quan trọng, không chỉ giúp xác định số tiền cho vay dựa trên tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị tài sản, mà còn giảm thiểu thiệt hại khi khách hàng không trả nợ Định giá chính xác giá trị TSĐB giúp ngân hàng thu hồi đủ vốn nếu phải phát mại tài sản, đồng thời đảm bảo quyền lợi công bằng cho cả khách hàng và ngân hàng, tránh việc tài sản bị định giá quá thấp, ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của khách hàng.
Việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay và toàn bộ hệ thống ngân hàng Do đó, các ngân hàng cần chú trọng đúng mức đến quy trình này để đảm bảo hiệu quả và an toàn trong hoạt động tín dụng.
1.2.2 Sự cần thiết của định giá tài sản đảm bảo:
Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro mất vốn Để giảm thiểu nguy cơ này, các ngân hàng hiện nay chủ yếu thực hiện cho vay có tài sản đảm bảo Điều này giúp bảo vệ vốn đầu tư và tăng cường an toàn tài chính cho ngân hàng.
NH Và hoạt động định giá TSĐB vì thế cũng trở nên quan trọng và cần thiết:
- Dựa trên giá trị tài sản đã được định giá làm căn cứ đưa ra mức cho vay hợp lý với mỗi KH.
Ngân hàng có thể giảm thiểu tổn thất khi khách hàng không còn khả năng chi trả khoản vay bằng cách phát mại tài sản đảm bảo Nếu tài sản được định giá hợp lý, số tiền thu hồi từ việc phát mại có thể bù đắp cho khoản vốn không thu hồi được từ khách hàng, từ đó giảm thiểu thiệt hại cho ngân hàng.
- Đảm bảo lợi ích cho cả KH và NH.
1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo: a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản.
Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất Nguyên tắc thay thế cũng liên quan đến việc đánh giá giá trị của tài sản trong các điều kiện sử dụng khác nhau.
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với giá thấp hơn.
Nguyên tắc này khẳng định rằng giá trị của một tài sản có thể được xác định thông qua chi phí để sở hữu một tài sản tương tự Đồng thời, nguyên tắc cũng dự kiến các khoản lợi ích tương lai mà tài sản đó có thể mang lại.
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng.
Nguyên tắc này nhấn mạnh việc dự đoán các lợi ích tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu, từ đó làm cơ sở cho việc ước tính giá trị của tài sản.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản.
Để ước tính giá trị của tài sản, cần thu thập chứng cứ thị trường gần nhất từ các tài sản tương tự nhằm thực hiện so sánh, phân tích và điều chỉnh Nguyên tắc đóng góp cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình này.
Nguyên tắc cơ bản là khi kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của chúng sẽ vượt qua tổng giá trị của từng tài sản riêng lẻ Theo lý thuyết hệ thống, tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh chính xác giá trị của tài sản, mà giá trị của từng bộ phận được thể hiện qua hiệu số giữa giá trị tài sản và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận của tài sản phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó Sự thay đổi này có thể làm tăng hoặc giảm giá trị tổng thể của tài sản.
- Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau. e Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc định giá tài sản chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, trong đó giá trị này tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.
Để xác định giá trị chính xác của tài sản, cần phải đánh giá tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự đoán ảnh hưởng của chúng trong tương lai Việc này giúp xác minh liệu tài sản cần thẩm định nên được định giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.4 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo: a Phương pháp so sánh:
Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại
Việc định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó có bốn nhân tố chính đóng vai trò quan trọng.
- Thông tin của tài sản đảm bảo:
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản, là nền tảng để xác định giá trị chính xác Để đạt được kết quả định giá hiệu quả, thông tin cần phải đầy đủ và chính xác Hai yếu tố chính cần chú ý là chất lượng thông tin và quy trình xử lý thông tin.
Thông tin được thu thập từ ba nguồn chính: khách hàng, các cơ quan có thẩm quyền và trung tâm thông tin tín dụng Độ tin cậy của từng nguồn thông tin sẽ có ảnh hưởng lớn đến chất lượng dữ liệu và quy trình định giá.
Sau khi thu thập thông tin đầy đủ và chính xác, bước tiếp theo là xử lý thông tin Cách sử dụng thông tin, lựa chọn đưa vào quá trình định giá hay loại bỏ thông tin không cần thiết sẽ ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của việc định giá.
- Quy trình và phương pháp định giá:
Nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đảm bảo là quy trình và phương pháp định giá Việc lựa chọn phương pháp phù hợp với từng loại tài sản hoặc kết hợp các phương pháp một cách chính xác sẽ có tác động lớn đến kết quả định giá tài sản đảm bảo.
Khi thực hiện định giá, các thẩm định viên cần tuân thủ đầy đủ quy trình và các bước cần thiết để đảm bảo tính chính xác Việc định giá một cách chủ quan hoặc thiếu cẩn trọng có thể dẫn đến sai lệch trong giá trị tài sản.
- Trình độ, kinh nghiệm của cán bộ định giá
Việc xác định giá trị tài sản có thể khác nhau tùy thuộc vào trình độ và kinh nghiệm của từng người Để định giá chính xác, các thẩm định viên không chỉ cần có chuyên môn mà còn phải am hiểu về kỹ thuật, kinh tế và pháp luật Chẳng hạn, trong thẩm định máy móc thiết bị, họ cần nắm vững các thông số kỹ thuật liên quan Hơn nữa, kinh nghiệm cũng đóng vai trò quan trọng trong chất lượng định giá, đặc biệt khi thông tin về tài sản không đầy đủ và rõ ràng.
- Hệ thống pháp luật về định giá
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật do Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các cơ quan có thẩm quyền ban hành Sự đồng bộ và chặt chẽ của hệ thống pháp luật sẽ góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình định giá tài sản.
1.4 Kinh nghiệm quốc tế về định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại;
Thẩm định giá tài sản là một hoạt động thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, yêu cầu kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn cao Qua khảo sát tại nhiều quốc gia như Hoa Kỳ, Úc, Trung Quốc, Anh, Canada và trong khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore, Indonesia, Malaysia, Philippines, cho thấy thẩm định giá đã được hình thành từ lâu và đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia.
Vương Quốc Anh, với nền kinh tế thị trường phát triển từ thế kỷ 18, đã tiên phong trong việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường Giá tài sản tại đây được xác định thông qua phương pháp so sánh trên thị trường, cho phép dịch vụ định giá của Anh được áp dụng rộng rãi trong nhiều lĩnh vực khác nhau.
Nhà nước cần quản lý hiệu quả các giao dịch của người dân, đặc biệt là trong lĩnh vực mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn từ ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.
Tại Thái Lan, các nhà định giá đã hợp tác với nhiều tổ chức quốc tế từ Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc để tiếp cận các phương pháp định giá quốc tế Phương pháp so sánh được áp dụng phổ biến trong định giá nhà và đất, trong khi các phương pháp chi phí, giá thành và thu nhập được sử dụng cho định giá tài sản như công trình, máy móc thiết bị và hàng hóa Để phù hợp với điều kiện địa phương, các nhà định giá Thái Lan cũng nghiên cứu các mô hình định giá từ các tổ chức quốc tế.
Mỹ đã phát triển các tổ chức như Viện nghiên cứu định giá (AI) và Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), từ đó áp dụng và điều chỉnh cho thị trường Thái Lan Hiện nay, quy trình định giá tài sản tại Thái Lan đang trong giai đoạn chuẩn hóa, nhằm đạt được sự tương đồng với các tiêu chuẩn định giá quốc tế.
Thái Lan đang nỗ lực phát triển phần mềm hỗ trợ định giá để giảm chi phí và đầu tư vào xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đặc biệt là hệ thống giá trên thị trường Trong tương lai, chính phủ Thái Lan sẽ đầu tư vào cơ sở dữ liệu và thiết lập cơ chế cung cấp số liệu thuận tiện cho cá nhân và tổ chức định giá Tại Singapore, Viện định giá và Hiệp hội định giá, thành lập năm 1963, là tổ chức chuyên nghiệp duy nhất đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát và định giá tài sản Hiện tại, Singapore có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với hơn 600 nhân viên có thẻ định giá, thực hiện nhiều vụ định giá hàng năm.
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam, mặc dù mới xuất hiện, đã có những tiến bộ đáng kể thông qua việc xây dựng hệ thống văn bản pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định.
THỰC TRẠNG NHỮNG SAI SÓT TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.1.1 Khái quát thực trạng hoạt động cho vay với tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.1.1.1 Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản:
Trong suốt thập kỷ qua, cho vay thế chấp bằng bất động sản đã trải qua nhiều biến động đáng kể Từ năm 2004 đến 2014, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt giá và sau đó là tình trạng đóng băng, dẫn đến sự thay đổi trong hoạt động cho vay thế chấp Những giai đoạn tăng trưởng và suy giảm này phản ánh rõ nét sự biến động của thị trường bất động sản trong khoảng thời gian này.
Biểu đồ tăng trưởng cho vay thế chấp bất động sản 2004-2014
Nguồn: UBGSTCQG và NHNN Các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng khá nhanh trong vòng
Trong vòng 10 năm từ 2004 đến 2014, thị trường tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã trải qua nhiều biến động Giai đoạn 2004-2006 chứng kiến sự sụt giảm mạnh trong các giao dịch bất động sản, với mức giảm lần lượt là 56% và 78% trong các năm 2004 và 2005, do thị trường đóng băng sau cơn sốt trước đó Điều này dẫn đến việc nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản cũng giảm dần, khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang các kênh đầu tư khác Tuy nhiên, vào năm 2007, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã tăng mạnh lên 135 nghìn tỷ đồng, tăng 187% so với năm 2006, nhờ vào sự phục hồi của thị trường bất động sản và nhu cầu giao dịch tăng cao từ các nhà đầu tư.
Các khoản tín dụng thế chấp bằng bất động sản đã tăng đáng kể, nhờ vào việc ngân hàng nới lỏng điều kiện cho vay Tuy nhiên, sau một năm tăng trưởng mạnh, vào năm 2008, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã giảm 15% so với năm 2007, tương đương 20 nghìn tỷ đồng Nguyên nhân là do thị trường bất động sản bắt đầu đi xuống sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, với giá trị bất động sản dần trở về mức thực Nhiều nhà đầu tư trước đây vay vốn để đầu tư vào bất động sản đã mất khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng nợ xấu cho ngân hàng Để đảm bảo thanh khoản, nhiều ngân hàng đã ngừng cấp thêm tín dụng cho hình thức vay này, làm giảm tổng dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản so với năm 2007.
Trong giai đoạn 2009-2010, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã tăng trưởng trở lại, với mức tăng 90,4% trong năm 2009 so với năm 2008 và 7,3% trong năm 2010 so với năm 2009 Sự hồi phục này chủ yếu nhờ vào các chính sách của chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, bao gồm gói hỗ trợ lãi suất cho các ngân hàng Nhờ đó, lãi suất cao trước đây từ 13-14% đã giảm xuống còn 5-6%, kích thích nhu cầu vay vốn đầu tư vào bất động sản, từ đó thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và dần phục hồi thị trường bất động sản.
Từ năm 2011 đến 2014, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã có sự tăng trưởng ổn định Cụ thể, năm 2011, dư nợ cho vay thế chấp bằng bất động sản giảm 13% so với năm 2010, một phần do ảnh hưởng của thông tư 13/2010/TT.
Ngày 20/5/2010, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy định về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động tổ chức tín dụng, theo đó hệ số rủi ro với các khoản phải đòi đầu tư, kinh doanh chứng khoán và bất động sản được nâng lên 250% Điều này dẫn đến việc giảm số tiền cho vay đối với bất động sản do yêu cầu trích lập dự phòng cao Quy định siết chặt cho vay cũng làm giảm dư nợ tín dụng trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến các khoản vay thế chấp bằng bất động sản Tuy nhiên, đến năm 2012, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã tăng 12% so với năm 2011.
Từ năm 2013 đến 2014, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tại Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, với mức tăng 14% trong năm 2013 và 11,8% trong năm 2014 so với năm trước đó Sự gia tăng này phản ánh hiệu quả của các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của chính phủ Đồng thời, các gói hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội như gói 30.000 tỷ và gói 50.000 tỷ sắp tới đã góp phần thúc đẩy dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản và các khoản vay thế chấp.
Từ năm 2004 đến nay, hình thức cho vay thế chấp bằng bất động sản đã trở thành lựa chọn tin cậy cho các ngân hàng trong việc đảm bảo an toàn tín dụng Các tổ chức tín dụng báo cáo rằng khoảng 60% dư nợ tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản và bất động sản hình thành trong tương lai của bên vay, sau khi trừ đi số nợ xấu đã được giải quyết Tuy nhiên, loại tài sản này vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Năm 2014, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng ước đạt hơn 3.900 nghìn tỷ đồng, trong đó dư nợ đối với bất động sản gần 300 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 7,69% tổng dư nợ Khoảng 65% dư nợ tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, cho thấy ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản nhiều Tuy nhiên, điều này cũng dẫn đến rủi ro lớn, với tỷ lệ nợ xấu trong cho vay bất động sản đạt 4%, trong đó 70% khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản.
Thật là một con số đáng lo ngại, đấy là còn chưa kể các khoản nợ xấu có mục đích khác được đảm bảo bằng bất động sản.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp khó khăn, nỗi lo về nợ xấu trở nên cấp bách hơn bao giờ hết Các ngân hàng cần chú trọng vào quy trình thẩm định cho vay, đặc biệt là việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) và bất động sản (BĐS) Việc thực hiện định giá chính xác là rất quan trọng để tránh sai sót không đáng có Để làm được điều này, cần nhận diện những lỗi thường gặp trong công tác định giá tài sản, từ đó có biện pháp ngăn ngừa và hạn chế hiệu quả.
2.1.1.2 Đối với tài sản đảm bảo là động sản:
Hoạt động cho vay thế chấp động sản tại Việt Nam hiện chưa phát triển, với 60% tài sản đảm bảo là bất động sản Trong bối cảnh giá bất động sản giảm, loại tài sản này không còn an toàn cho ngân hàng và làm gia tăng nợ xấu Để cải thiện tình hình, cần đa dạng hóa tài sản đảm bảo, tăng tỷ lệ tài sản thế chấp bằng động sản và giảm tỷ lệ bất động sản Tuy nhiên, quản lý tài sản tại ngân hàng chưa hiệu quả, khiến việc nhận thế chấp tài sản động sản gặp nhiều rủi ro.
Rủi ro trong quản lý kiểm tra và giám sát tài sản thế chấp từ phía ngân hàng là một vấn đề đáng lưu ý Trong suốt thời gian cho vay, ngân hàng cần liên tục theo dõi tình trạng của tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro Tuy nhiên, việc giám sát tài sản đảm bảo là động sản, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng, gặp nhiều khó khăn do các phương tiện và máy móc thường hoạt động tại nhiều địa điểm khác nhau, từ đô thị đến vùng núi hẻo lánh Điều này khiến ngân hàng khó khăn trong việc nắm bắt tình hình thực tế của tài sản thế chấp, dẫn đến nguy cơ mất mát hoặc hỏng hóc, từ đó tiềm ẩn những rủi ro lớn cho ngân hàng nếu tài sản không còn giữ nguyên giá trị ban đầu.
Rủi ro bất khả kháng đối với tài sản đảm bảo là một vấn đề nghiêm trọng, đặc biệt khi tài sản là động sản không thể nằm im mà luôn vận động trong quá trình khai thác của doanh nghiệp Những rủi ro này bao gồm tai nạn giao thông với xe cộ và máy móc, cũng như thiệt hại do thiên tai ở những vùng khó khăn Ngoài ra, tài sản còn có thể bị tịch thu bởi cơ quan chức năng nếu chủ sở hữu vi phạm pháp luật Mặc dù ngân hàng yêu cầu mua bảo hiểm, nhưng thiệt hại vẫn có thể xảy ra nếu khách hàng không trả được nợ và tài sản gặp phải rủi ro bất khả kháng.
Rủi ro liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo là một vấn đề quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng Nếu nhân viên định giá không xác định đúng giá trị tài sản, đặc biệt là khi định giá quá cao, ngân hàng sẽ gặp khó khăn khi khách hàng không thể trả nợ Hậu quả là ngân hàng sẽ phải phát mãi tài sản, và việc định giá không chính xác sẽ dẫn đến việc không thu hồi đủ vốn, ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình hoạt động chung của ngân hàng Các sai sót trong quy trình định giá tài sản sẽ được phân tích chi tiết trong phần sau.
Nhiều ngân hàng đã gặp rủi ro nghiêm trọng khi nhận tài sản đảm bảo động sản, điển hình là vụ việc của Công ty chế biến thủy sản An Khang tại Cần Thơ Công ty này đã kê khai 1.000 tấn thực phẩm đông lạnh để thế chấp vay vốn tại 5 ngân hàng, trong khi thực tế chỉ có 600 tấn Khi các ngân hàng đang tìm cách giải chấp để thu hồi 305 tỷ đồng nợ, lãnh đạo An Khang đã cho nông dân lấy sạch hàng hóa để trừ nợ mua cá, khiến ngân hàng không thể xử lý tài sản đảm bảo Tương tự, Công ty cổ phần kinh doanh kim khí Hải Phòng cũng gặp rắc rối khi có khoản nợ 46 tỷ đồng tại Vietcombank Hải Phòng, nhưng tài sản thế chấp là hàng tồn kho (1.635 tấn thép cuộn và 2.280 tấn thép tấm) đã bị tiêu thụ mà ngân hàng không hay biết.
Thực trạng những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.2.1 Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản:
2.2.1.1.Sai sót trong quá trình thu thập thông tin:
Trong quá trình định giá bất động sản theo phương pháp so sánh, có nhiều yếu tố cần điều chỉnh như tình trạng vật chất, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm công trình, vị trí, tình trạng pháp lý, thời gian giao dịch và các điều khoản liên quan Tuy nhiên, thực tế tại các ngân hàng, thẩm định viên thường chỉ thu thập thông tin hạn chế như vị trí, tình trạng pháp lý và tình trạng vật chất của bất động sản Nguyên nhân là do thiếu cẩn trọng và trình độ chuyên môn chưa cao của cán bộ thẩm định, dẫn đến việc không xác định đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản, từ đó thông tin thu thập được rất hạn chế.
K chỉnh thì giá trị của bất động sản xác định được sẽ thiếu tính chính xác và thuyết phục.
Trong quá trình thu thập thông tin, các thẩm định viên đã không kiểm tra kỹ chất lượng thông tin, dẫn đến việc nhiều thông tin không chính xác, đặc biệt là từ khách hàng, ảnh hưởng đến kết quả định giá Ví dụ điển hình là vụ định giá mảnh đất thế chấp tại ngân hàng LienVietPostBank CN Thăng Long để vay tiền của công ty Đại Gia Theo biên bản định giá ngày 23/12/2012, mảnh đất có diện tích 753m2 được định giá 15 triệu đồng/m2, tổng giá trị gần 11,3 tỷ đồng Tuy nhiên, giá thị trường thực tế chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, và mảnh đất lại không có đường vào ra, làm giảm giá trị thực Sai sót này do cán bộ thẩm định không xem xét thực tế mà chỉ dựa vào thông tin từ khách hàng, dẫn đến giá trị tài sản đảm bảo bị định giá cao hơn thực tế, tạo ra rủi ro cho ngân hàng nếu công ty không đủ khả năng trả nợ Trường hợp này cho thấy công tác thu thập thông tin của các cán bộ thẩm định cần được chú trọng hơn để giảm nguy cơ không thu hồi được vốn.
Trường hợp định giá đất tại Ngân hàng Agribank Đắk Nông liên quan đến mảnh đất đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng của ông Đinh Văn Đông, được xác định có diện tích 18ha, trong khi thực tế chỉ hơn 8ha Nguyên nhân của sai sót này là do cán bộ thẩm định thiếu chuyên môn, không đo đếm kỹ lưỡng và dựa vào hồ sơ đất đã được chính quyền xác nhận Vụ việc phản ánh trình độ chuyên môn của thẩm định viên tại các ngân hàng còn yếu, cùng với sự chủ quan trong việc thu thập thông tin, dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai lệch, gây thiệt hại cho ngân hàng.
2.2.1.2 Sai sót trong quá trình điều chỉnh:
Trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên thường dựa vào kinh nghiệm và cảm nhận định tính, thiếu bằng chứng rõ ràng cho các điều chỉnh Khi xem xét các yếu tố như lợi thế kinh doanh, điều kiện môi trường, vị trí và phong thủy của bất động sản so sánh, họ thường đưa ra đánh giá chủ quan để xác định mức độ tốt hơn hay kém hơn so với bất động sản mục tiêu, sau đó áp dụng tỷ lệ % điều chỉnh dựa trên ước lượng cá nhân Điều này dẫn đến sự khác biệt trong cách ước tính giữa các thẩm định viên, gây ra sự không chính xác và thiếu khách quan trong giá trị định giá bất động sản.
Khi điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên thường không xem xét tỷ trọng của từng tiêu chí, dẫn đến việc coi tất cả các tiêu chí có ảnh hưởng như nhau đến giá trị tài sản Ví dụ, trong quá trình định giá bất động sản, các yếu tố điều chỉnh cần được phân tích theo bảng cụ thể để đảm bảo tính chính xác và khách quan.
Khi điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố so sánh giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, giá trị của bất động sản so sánh 1 có thể được giữ nguyên với tỷ lệ điều chỉnh là 0% Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá trị của bất động sản mục tiêu không nhất thiết phải bằng giá của bất động sản so sánh 1 Mặc dù cơ sở hạ tầng của bất động sản mục tiêu tốt hơn 2%, vị trí của nó lại kém hơn 2%, dẫn đến việc bất động sản có vị trí thuận lợi hơn có thể dễ dàng bán với mức giá cao hơn Do đó, việc không xác định tỷ trọng phù hợp cho từng tiêu chí so sánh có thể dẫn đến kết quả định giá không chính xác so với thị trường.
2.2.1.3 Sai sót do buông lỏng quản lý
Một vấn đề nghiêm trọng trong công tác thẩm định tài sản tại ngân hàng là việc định giá sai tài sản đảm bảo, thường xảy ra khi khách hàng cố tình chỉ sai ngôi nhà cho thẩm định viên Điều này dẫn đến tình trạng sổ đỏ thế chấp không khớp với ngôi nhà thực tế được thẩm định Sự sơ suất của thẩm định viên trong việc đối chiếu giấy tờ nhà thế chấp với thực tế đã góp phần vào sai sót này, gây ra nhiều hệ lụy cho ngân hàng.
Vụ việc của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Campuchia cho thấy sự quan trọng của việc thẩm định tài sản chính xác trong quá trình cho vay Ngân hàng đã cho Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Khởi Minh vay thế chấp bất động sản, nhưng phát hiện tài sản được thẩm định không đúng với mô tả trong hợp đồng Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng không kiểm tra thực địa và không xác minh thông tin với chính quyền địa phương về chủ sở hữu tài sản Mặc dù việc xác nhận của chính quyền không có giá trị pháp lý bắt buộc, nhưng nó vẫn là một bước cần thiết để đảm bảo tính chính xác Để tránh những sai sót trong công tác định giá tài sản, cán bộ thẩm định cần phải cẩn trọng, có trách nhiệm và tham khảo thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ dựa vào thông tin từ khách hàng Chỉ khi đó, công tác định giá tài sản đảm bảo sẽ hiệu quả và chính xác hơn.
2.2.1.4 Sai sót liên quan đến định giá tài sản đảm bảo là các bất động sản đặc biệt:
> Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất thuê:
Theo Điều 175 Luật Đất đai số 45/2013/QH13, các tổ chức, doanh nghiệp có thể sử dụng quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và mở rộng sản xuất Tuy nhiên, việc nhận tài sản này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng, đặc biệt trong quá trình thẩm định giá, do hợp đồng thuê đất thường có thời hạn lên đến 50 năm và tiền thuê có thể được thanh toán theo nhiều đợt khác nhau.
Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước, thời hạn sử dụng đất sẽ được ghi nhận tương ứng với thời hạn thuê trong hợp đồng Do đó, nếu không chú ý, các bên có thể gặp phải những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.
Các ngân hàng và cơ quan tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp thường định giá tài sản thế chấp dựa trên toàn bộ thời gian thuê 50 năm mà không xem xét thời gian bên thuê đã thanh toán tiền thuê đất Điều này có thể dẫn đến việc tài sản thế chấp mất giá trị khi cơ quan thuê đất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, điều này được phép theo hợp đồng Do đó, các thẩm định viên cần thận trọng khi đánh giá loại tài sản này để tránh những sai sót có thể gây thiệt hại cho ngân hàng.
Một sai sót phổ biến trong định giá quyền sử dụng đất thuê là việc áp dụng sai phương pháp định giá Nhiều cán bộ định giá, do thiếu kinh nghiệm hoặc cố ý, đã sử dụng phương pháp không phù hợp, chẳng hạn như khi định giá quyền sử dụng đất thuê cho sân golf Họ đã so sánh với một mảnh đất sản xuất phi nông nghiệp có diện tích chỉ 20.000 m2, trong khi sân golf có diện tích lên đến 1.000.000 m2, và mục đích sử dụng của hai loại đất này hoàn toàn khác nhau Do đó, phương pháp so sánh không thể áp dụng trong trường hợp này; phương pháp thặng dư sẽ là lựa chọn tốt nhất Định giá đất cần được thực hiện bằng cách tính lợi ích thu được từ việc cho thuê sân golf hoặc bán thẻ hội viên, trừ đi các chi phí liên quan Kết quả định giá chỉ chính xác khi thẩm định viên áp dụng đúng phương pháp cho từng loại tài sản.
> Đối với bất động sản là đất ở xen lẫn đất vườn:
Khi định giá một mảnh đất có cả đất ở và đất vườn, các thẩm định viên thường mắc sai lầm trong việc xác định tỷ lệ giữa hai loại đất này, dẫn đến việc chỉ định giá trị mảnh đất dựa trên giá của một loại đất duy nhất Chẳng hạn, với một mảnh đất tổng diện tích 100m2, trong đó 40m2 là đất ở và 60m2 là đất vườn, các thẩm định viên thường áp dụng phương pháp định giá không chính xác, chỉ dựa vào giá trị của đất ở hoặc đất vườn mà không xem xét tỷ lệ hợp lý giữa chúng.
Giá đất ở được xác định là 8 triệu/m2 cho tổng diện tích 100m2, dẫn đến giá trị định giá 800 triệu Tuy nhiên, việc định giá này không hợp lý do giá đất vườn thấp hơn nhiều so với đất ở Để có giá trị thực tế chính xác hơn, các thẩm định viên cần phân định rõ tỷ lệ giữa đất ở và đất vườn Bằng cách kiểm tra sổ đỏ để xác định diện tích đất ở và đất vườn, họ có thể tính toán đơn giá trung bình và đưa ra giá trị hợp lý cho mảnh đất.
> Đối với bất động sản là các căn hộ trong khu tập thể:
Trong quá trình định giá các căn hộ trong khu tập thể, thẩm định viên thường mắc sai sót khi chỉ dựa vào diện tích ghi trên sổ đỏ Nhiều căn hộ đã được cơi nới, làm tăng diện tích sử dụng lên đến 50m2 so với diện tích ghi là 28m2 Do đó, thẩm định viên cần tính toán giá trị cả diện tích cơi nới, vì nó vẫn nằm trong khu vực sử dụng và có giá trị trên thị trường Hơn nữa, cần xác định tỷ lệ giữa diện tích đất ghi trên sổ đỏ và tổng diện tích sử dụng để đưa ra đơn giá đất chính xác, vì giá trị giữa hai loại đất này không giống nhau Cuối cùng, không nên áp dụng cùng một mức giá cho tất cả các căn hộ, bởi mặc dù giá trị đất trên sổ đỏ có thể giống nhau, diện tích đất cơi nới của mỗi căn hộ lại khác nhau, dẫn đến sự khác biệt trong giá trị của chúng.
2.2.1.5 Sai sót do đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định:
Các nguyên nhân gây ra những sai sớt trong định giá tài sản đảm bảo cuả các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
Nguyên nhân chính dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai là do phía khách hàng (KH) Khi đến ngân hàng, KH thường mong muốn vay số vốn lớn hơn giá trị thực của tài sản đảm bảo (TSĐB) Ngân hàng sẽ căn cứ vào giá trị TSĐB để quyết định mức vay, nhưng nhiều trường hợp TSĐB không đủ điều kiện hoặc giá trị không đáp ứng nhu cầu vay vốn Điều này khiến KH có thể gian lận trong việc khai báo TSĐB, như làm giả giấy tờ, khai tăng diện tích đất, hoặc khai khống các tài sản trên đất và hệ thống cơ sở hạ tầng Những sai lệch này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình định giá tại ngân hàng, nhất là khi các thẩm định viên thường dựa vào thông tin khai báo của KH mà không kiểm chứng thực tế.
Nguyên nhân thứ hai gây ra sự bất ổn trong việc định giá tài sản bất động sản (TSĐB) là do sự biến động của môi trường kinh tế Hiện nay, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến để định giá TSĐB, với thông tin thu thập chủ yếu từ thị trường trong vòng một năm trước đó Tuy nhiên, khi thị trường thay đổi nhanh chóng, những thông tin này trở nên lạc hậu và không còn phù hợp, dẫn đến khó khăn trong việc định giá chính xác.
K cán bộ thẩm định sử dụng các số liệu này sẽ dẫn đến kết quả định giá không còn đúng với giá trị thực của nó.
- Nguyên nhân thứ ba đến từ hệ thống các văn bản pháp luật về định giá.
Nghề thẩm định giá tại Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 và còn khá non trẻ so với các quốc gia khác Hệ thống pháp luật về giá chỉ bắt đầu hình thành từ năm 2002 với sự ra đời của Pháp lệnh Giá Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ban hành ngày 03/8/2005 cùng với các Thông tư và Quyết định của Bộ Tài chính đã đánh dấu sự phát triển của nghề này Từ năm 2007, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã được ban hành, tuy nhiên, các tiêu chuẩn này vẫn còn rời rạc và thiếu sự đồng bộ Công tác thẩm định giá chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến sự nhầm lẫn giữa định giá và thẩm định giá, gây ra xung đột và chồng chéo trong quản lý Ngoài ra, cần tiếp tục nghiên cứu các văn bản liên quan đến thẩm định giá, đặc biệt là trong việc xác định giá trị tài sản vô hình như lợi thế thương mại, giá trị thương hiệu và phát minh sáng chế.
Nguyên nhân thứ tư liên quan đến việc nguồn lực thẩm định giá còn hạn chế cả về số lượng lẫn chất lượng Theo thông báo số 38/TB-BTC ngày 20/1/2015, tình trạng này ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác thẩm định giá.
,thông báo số 74/TB-BTCngày 27/1/2015, thông báo số 194/TB-BTC ngày 23/3/2015 và 220/TB-BTC ngày 3/4/2015 của Bộ Tài chính thì ở nước ta mới có
811 thẩm định viên và 171 doanh nghiệp đã được công nhận đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá Hầu hết những người tham gia vào hoạt động này có nền tảng từ các ngành Tài chính ngân hàng và khoa học nghệ thuật, trong khi số lượng người được đào tạo chính quy về thẩm định giá rất hạn chế Điều này dẫn đến những thách thức trong việc nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của ngành thẩm định giá.
K cho hoạt động định giá tại Việt Nam nói chung và ở các ngân hàng nói riêng trở nên không hiệu quả.
Nguyên nhân thứ năm liên quan đến vấn đề thông tin trong lĩnh vực ngân hàng Hiện nay, hầu hết các ngân hàng chưa phát triển được hệ thống dữ liệu đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường chủ yếu mang tính chất vụ việc và thủ công, làm giảm độ chính xác của dữ liệu và ảnh hưởng đến chất lượng định giá Hơn nữa, việc xây dựng mô hình ngân hàng dữ liệu thường vượt quá khả năng của từng ngân hàng do yêu cầu về nhân lực và kinh phí lớn Do đó, Nhà nước cần thiết lập một ngân hàng dữ liệu chung để hỗ trợ hoạt động định giá một cách hiệu quả hơn.
Nguyên nhân chính dẫn đến vấn đề trong công tác định giá tài sản tại các ngân hàng là do hoạt động chủ yếu của họ là cho vay, khiến cho việc định giá thường chỉ tập trung vào các tài sản nhỏ, trong khi các tài sản lớn thường được thuê ngoài Nhiều ngân hàng nhỏ không có phòng thẩm định giá hoặc chỉ có một số ít thẩm định viên, trong khi khối lượng tài sản cần định giá rất lớn Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, vào cuối năm 2014, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt khoảng 3.996.271 tỷ đồng, trong đó 60% giá trị được đảm bảo bằng bất động sản, tương đương 2.397.000 tỷ đồng Với quy định cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, giá trị tài sản thế chấp ước tính lên tới 2.800.000 tỷ đồng Sự quá tải trong công tác định giá tài sản đảm bảo đã dẫn đến việc các thẩm định viên phải làm việc nhanh chóng, đôi khi thiếu cẩn thận, gây ra sai sót trong quá trình định giá.
Một nguyên nhân quan trọng khác liên quan đến các cán bộ tín dụng, khi mà những người định giá tại ngân hàng có thể cố ý điều chỉnh sai lệch giá trị định giá nhằm thu lợi cá nhân.
Áp lực doanh số và mối quan hệ với khách hàng có thể khiến một số cán bộ tín dụng kiêm thẩm định tài sản cố tình nâng cao giá trị tài sản đảm bảo Điều này ảnh hưởng đến tính minh bạch trong quy trình thẩm định và có thể dẫn đến rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng.
Khách hàng có khả năng vay tiền tại ngân hàng, nhưng do trình độ chuyên môn và kỹ thuật còn hạn chế, việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) thường gặp khó khăn Đặc biệt, khi so sánh với các tài sản tương đồng, tỷ lệ điều chỉnh giá trị thường mang tính chủ quan và phụ thuộc vào kinh nghiệm của người thẩm định Do đó, giá trị TSĐB được xác định thường có độ chính xác và tin cậy không cao.
Việc thu thập thông tin của cán bộ thẩm định hiện đang gặp nhiều thiếu sót và hạn chế, khi họ thường bỏ qua khâu thẩm định thực tế và chỉ dựa vào thông tin từ các trang báo mạng hoặc từ khách hàng, như hóa đơn mua bán tài sản Điều này dẫn đến việc định giá tài sản không chính xác, gây thiệt hại lớn cho ngân hàng Hơn nữa, thông tin về đặc điểm tài sản để điều chỉnh trong phương pháp so sánh cũng chưa đầy đủ, khiến cho cán bộ thẩm định bỏ qua những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản, dẫn đến sai lầm trong định giá.
Đánh giá ảnh hưởng của sai sót trong định giá tài sản đảm bảo đến hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
Mỗi hoạt động định giá sai đều gây ra nững ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay của mỗi ngân hàng cụ thể:
Khi khách hàng mất khả năng chi trả, các ngân hàng phải phát mại tài sản để thu hồi vốn Tuy nhiên, nếu việc định giá tài sản đảm bảo có sai sót, giá trị định giá có thể cao hơn thực tế, dẫn đến ngân hàng thu được số tiền thấp hơn nhiều khi phát mại tài sản Do đó, tình trạng ngân hàng không thu hồi đủ vốn vay là rất khả thi.
Việc định giá tài sản đảm bảo sai khiến ngân hàng mất một lượng vốn nhất định, làm giảm khả năng thanh toán các khoản tiền gửi Ngân hàng phải đảm bảo trả lãi định kỳ và thanh toán khi đáo hạn, nhưng khi vốn mất đi quá lớn, họ thường phải vay trên thị trường liên ngân hàng với lãi suất cao Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng thanh toán mà còn làm giảm lợi nhuận do chi phí vay mượn tăng lên.
Gia tăng nợ xấu tại các ngân hàng hiện nay là một vấn đề đáng lo ngại Các ngân hàng thường dựa vào giá trị tài sản đảm bảo để xác định khoản vay tối đa cho khách hàng, nhưng nếu giá trị tài sản giảm sút, điều này có thể dẫn đến việc tăng nợ xấu Việc quản lý rủi ro trong cho vay trở nên quan trọng hơn bao giờ hết để đảm bảo sự ổn định tài chính.
Việc định giá tài sản đảm bảo không chính xác có thể dẫn đến sai lệch trong việc tính toán các khoản vay, khiến nhiều tài sản được định giá quá cao Điều này dẫn đến việc ngân hàng cho khách hàng vay số tiền lớn hơn khả năng thực tế của họ Khi khách hàng vay vượt quá khả năng chi trả, cùng với chi phí lãi suất cao và khoản gốc phải trả định kỳ lớn, họ dễ dàng mất khả năng trả nợ, dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng trong hệ thống ngân hàng.
Gần đây, nhiều vụ việc nâng khống giá trị tài sản đảm bảo đã bị phanh phui, chủ yếu do sự lơi lỏng trách nhiệm của cán bộ định giá hoặc cố tình làm sai giá trị tài sản Hệ quả là nhiều lãnh đạo ngân hàng bị bắt và truy cứu trách nhiệm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của ngân hàng và làm giảm lòng tin của khách hàng.
Hoạt động định giá tài sản có ảnh hưởng lớn đến các ngân hàng, nhưng nhiều ngân hàng vẫn chưa nhận thức được tầm quan trọng của nó Thay vì có bộ phận thẩm định giá chuyên biệt, nhiều ngân hàng để phòng tín dụng đảm nhận vai trò này, dẫn đến những sai sót trong định giá Kết quả là nhiều tài sản đơn giản cũng bị định giá sai, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng cho ngân hàng và gia tăng nợ xấu.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC SAI SÓT TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
3.1 Định hướng về định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt
3.1.1 Mục tiêu phát triển định giá tài sản đảm bảo:
Xây dựng một môi trường định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại các ngân hàng cần phải ổn định và lành mạnh, nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho tất cả các bên liên quan, bao gồm cả ngân hàng và khách hàng.
Nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá là yêu cầu thiết yếu đối với từng ngân hàng Trong tương lai gần, mỗi ngân hàng sẽ thiết lập một bộ phận định giá chuyên biệt nhằm phục vụ hiệu quả cho công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB).
Xây dựng một đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp với năng lực, trình độ và kinh nghiệm vững vàng là rất quan trọng Đội ngũ này cần phải có đạo đức nghề nghiệp cao, được đào tạo bài bản và có cơ hội tiếp cận với các hoạt động thẩm định giá quốc tế.
3.1.2 Định hướng phát triển định giá tài sản dảm bảo tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời gian tới:
- Nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng để đáp ứng nhu cầu định giá TSĐB trong thời gian tới cụ thể:
Để đáp ứng nhu cầu định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày càng tăng tại các ngân hàng, việc xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định giá cần đảm bảo cả về số lượng lẫn chất lượng.
Tổ chức các lớp đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá và cử cán bộ tham gia học tập trong và ngoài nước nhằm nâng cao kiến thức và kỹ năng Đồng thời, học hỏi kinh nghiệm quốc tế trong việc định giá tài sản, đặc biệt là tài sản cố định.
- Phát triển đội ngũ thẩm định giá và các phòng ban chuyên trách về thẩm định giá tại ngân hàng:
Từ nay đến năm 2020, mỗi ngân hàng sẽ phấn đấu thành lập một bộ phận chuyên trách về thẩm định giá, đảm bảo quy mô các phòng ban này đáp ứng đủ nhu cầu định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại từng ngân hàng.
Khuyến khích ngân hàng nâng cao chất lượng và hiệu quả trong hoạt động định giá Cần cải thiện trình độ và tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ định giá để hỗ trợ tốt hơn cho hoạt động cho vay của ngân hàng.
- Nâng cao vai trò của hoạt động thẩm định giá trong ngân hàng:
Mỗi ngân hàng cần nhận thức rõ tầm quan trọng của thẩm định giá trong hoạt động của mình Cán bộ định giá phải nắm vững vai trò của công việc và thực hiện nhiệm vụ một cách cẩn thận để tránh những sai sót có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tại ngân hàng để phục vụ công tác định giá:
Trong 5 đến 10 năm tới, ngân hàng sẽ tập trung xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá, phát triển phần mềm thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin Mục tiêu là dự báo diễn biến giá cả trong tương lai, nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá tại ngân hàng.
Một số đề xuất, kiến nghị
Hoàn thiện các văn bản pháp luật về định giá:
Hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá tại Việt Nam đã bắt đầu hình thành từ năm 1997, thể hiện qua các quy định quản lý nhà nước Đến năm 2002, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 được ban hành, quy định cụ thể các hạng mục tài sản bắt buộc phải thẩm định giá.
Kể từ khi K qua thẩm định giá được ban hành, ngành thẩm định giá đã trải qua một bước phát triển quan trọng Sự kiện này đã thúc đẩy sự ra đời của nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan, trong đó có Nghị định 101/2005/NĐ-CP, góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam.
CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá, Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ
“Thẩm định viên về giá” và hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam với 13 tiêu chuẩn quy định các khái niệm, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá là cơ sở quan trọng cho hoạt động thẩm định giá Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng hệ thống văn bản pháp luật về định giá vẫn còn một số hạn chế Do đó, cần thiết phải có các biện pháp khắc phục những hạn chế này để nâng cao hiệu quả thẩm định giá.
- Hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá một cách đầy đủ, chặt chẽ và thống nhất:
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá, đặc biệt là định giá tài sản vô hình Tuy nhiên, hệ thống này vẫn còn thiếu chặt chẽ và không đồng bộ, chưa có hướng dẫn cụ thể cho từng loại tài sản như bất động sản, động sản, máy móc thiết bị, và các tài sản đặc biệt Tiêu chuẩn định giá số 13, mặc dù là bước đầu cho định giá tài sản vô hình, nhưng chưa phù hợp với thực tiễn và thiếu quy chuẩn chung, dẫn đến sự khác biệt trong phương pháp định giá giữa các tổ chức Do đó, cần thiết phải hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá với hướng dẫn cụ thể cho từng loại tài sản và các mục đích định giá khác nhau, như định giá cho mục đích tính thuế, vay vốn, chuyển nhượng tài sản, và tố tụng dân sự.
- Ban hành những hướng dẫn cụ thể về hoạt động thế chấp quyền tài sản cũng như việc định giá các quyền tài sản:
Hiện tại, Việt Nam chưa có văn bản pháp luật cụ thể hướng dẫn về thế chấp quyền tài sản và định giá các quyền này, dẫn đến việc thế chấp tài sản này còn hạn chế do lo ngại rủi ro từ các ngân hàng.
Cần có quy định rõ ràng về việc thế chấp và nhận thế chấp các quyền tài sản, xác định quyền nào được thế chấp và quyền nào không, đồng thời bổ sung quy định về việc phát mãi tài sản là các quyền tài sản.
NH không thể thu hồi nợ từ các khoản vay được đảm bảo bằng quyền tài sản, do đó cần có quy định rõ ràng hơn về việc định giá các tài sản này.
Cần thiết phải quy định rõ ràng trách nhiệm của các bộ, ban ngành liên quan trong hoạt động định giá, nhằm tránh sự chồng chéo trong quản lý và trong việc xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến định giá.
Hoạt động định giá tài sản chịu sự chi phối của nhiều luật và văn bản pháp lý, như luật đất đai, luật dân sự, và các quy định về định giá tài sản Đặc biệt, việc định giá bất động sản và quyền tài sản phải tuân thủ các quy định liên quan đến sở hữu trí tuệ, doanh nghiệp và bảo hiểm Tuy nhiên, sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật có thể gây khó khăn trong quá trình định giá Hơn nữa, việc chưa rõ ràng về trách nhiệm của các cơ quan chức năng cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác định giá tài sản.
Cần xây dựng một hệ thống pháp luật thống nhất cho ngành thẩm định giá, tiến tới hình thành Luật Thẩm định giá nhằm giảm thiểu sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật hiện tại Trước khi ban hành luật, nhà nước nên thu thập ý kiến từ các thành phần kinh tế và người dân để đảm bảo luật phù hợp với thực tiễn Việc thí điểm luật trong một khoảng thời gian cũng là cần thiết trước khi áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.
Khung pháp lý đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của hoạt động định giá Chỉ khi nào khung pháp lý liên quan đến định giá được hoàn thiện, nghề thẩm định giá mới có thể phát triển và lớn mạnh.
Xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về giá:
Thông tin là yếu tố quyết định đến kết quả định giá, bao gồm cả số lượng và chất lượng Tại Việt Nam, hoạt động định giá tài sản, đặc biệt là tài sản bất động sản, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, đòi hỏi lượng thông tin lớn và chất lượng thông tin thu thập Tuy nhiên, các thẩm định viên thường dựa vào nguồn thông tin không chính thức, như khảo sát thị trường và báo mạng, do chưa có trung tâm dữ liệu quốc gia về giá Để nâng cao chất lượng thông tin, nhà nước cần xây dựng một kho dữ liệu về giá, phân loại theo các tài sản như bất động sản, máy móc, và hàng hóa Hơn nữa, việc phát triển phần mềm tự động cập nhật thông tin giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng sẽ giúp thẩm định viên có được thông tin nhanh chóng và chính xác, từ đó cải thiện quy trình định giá và dự báo xu hướng giá trong tương lai.
Khuyến khích giao dịch thông qua sàn giao dịch
Hiện nay, sàn giao dịch bất động sản đã xuất hiện tại Việt Nam và sắp tới sẽ có sàn giao dịch hàng hóa, tuy nhiên, hoạt động trên các sàn này vẫn còn hạn chế, chủ yếu diễn ra dưới hình thức giao dịch ngầm Việc khuyến khích người dân tham gia giao dịch qua sàn sẽ giúp thu thập thông tin dễ dàng hơn, từ đó hỗ trợ công tác định giá tài sản Nhà nước cần quản lý chặt chẽ các sàn giao dịch để khắc phục tình trạng đầu cơ, lừa đảo và đẩy giá, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh và ổn định, tối ưu hóa lợi ích từ việc giao dịch qua sàn.
Môi trường vĩ mô ảnh hưởng lớn đến giá trị và định giá tài sản, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế bất ổn, khi giá trị tài sản không phản ánh đúng thực tế Việc duy trì một môi trường kinh tế ổn định sẽ hỗ trợ tích cực cho công tác định giá Sự kiện bong bóng bất động sản năm 2007-2008 đã chứng minh rằng giá trị thị trường có thể bị đẩy lên cao, dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định và gây khó khăn cho các khoản vay thế chấp Khi bất động sản bị định giá quá cao, ngân hàng gặp khó khăn trong việc thu hồi tài sản và phải bán với giá thấp, gây thiệt hại nặng nề Do đó, ổn định thị trường kinh tế và bất động sản là yếu tố quan trọng để đảm bảo thông tin thị trường chính xác và đáng tin cậy, từ đó nâng cao hiệu quả công tác định giá.
3.3.2 Đối với Bộ Tài chính:
Lên kế hoạch thanh,kiểm tra các hoạt động định giá:
Sai sót trong định giá thường xuất phát từ sự thiếu cẩn trọng hoặc sự móc ngoặc giữa cán bộ thẩm định và khách hàng Để giảm thiểu những sai sót này, Bộ Tài chính cần đưa hoạt động thanh kiểm tra định giá vào các văn bản luật và lập kế hoạch thanh tra định kỳ hoặc đột xuất tại các đơn vị định giá Nội dung thanh tra cần được làm rõ, kèm theo chế tài xử lý nghiêm đối với những vi phạm Đặc biệt, Bộ Tài chính có thể thành lập một ban chuyên trách về thanh tra định giá tài sản, bao gồm các chuyên gia dày dạn kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc về pháp luật.
Phát triển đội ngũ thẩm định về giá: