CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm Ngân hàng thương mại
1.1.1.1 Khái niệm Ngân hàng thương mại
Sự ra đời và phát triển của ngân hàng là một quy luật tất yếu trong nền kinh tế hiện đại Sự chuyển mình của nền kinh tế thị trường đã thúc đẩy sự tiến hóa của hệ thống ngân hàng thương mại từ những hình thức đơn giản, sơ khai thành các ngân hàng hiện đại và những tập đoàn tài chính lớn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.
Ngân hàng thương mại (NHTM) có nhiều khái niệm khác nhau, nhưng để định nghĩa chính xác và tổng quát, cần dựa vào tính chất và mục đích hoạt động của nó trên thị trường tài chính Theo luật pháp Pháp, NHTM được mô tả là một doanh nghiệp hoặc cơ sở thường xuyên nhận tiền gửi từ công chúng dưới hình thức ký thác hoặc các hình thức khác, và sử dụng số tiền này cho các hoạt động chiết khấu, tín thác và dịch vụ tài chính.
Peter Rose, một nhà kinh tế học người Mỹ, định nghĩa ngân hàng thương mại (NHTM) là tổ chức tài chính cung cấp nhiều dịch vụ tài chính đa dạng, bao gồm tín dụng, tiết kiệm và dịch vụ thanh toán NHTM thực hiện các chức năng tài chính quan trọng hơn bất kỳ tổ chức kinh doanh nào khác trong nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại (NHTM) tại Thổ Nhĩ Kỳ được định nghĩa là hội trách nhiệm hữu hạn, có chức năng nhận tiền ký thác, thực hiện nghiệp vụ hối đoái, chiết khấu và các hình thức vay mượn tín dụng khác Trong khi đó, theo Luật các TCTD số 47/2010/QH 12 của Việt Nam, NHTM là tổ chức tín dụng có khả năng thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động liên quan nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Ngân hàng thương mại là một định chế tài chính trung gian, chuyên cung cấp toàn bộ các dịch vụ tài chính ngân hàng với mục tiêu lợi nhuận Cụ thể, ngân hàng thương mại hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân, sau đó thực hiện cho vay và đầu tư nhằm sinh lời, đồng thời cung cấp các dịch vụ tài chính và thanh toán cho các tác nhân trong nền kinh tế.
Ngân hàng thương mại (NHTM) hoạt động với mục tiêu lợi nhuận, đóng vai trò chủ đạo trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ Thông qua NHTM, các khoản tiền nhàn rỗi trong nền kinh tế được luân chuyển hiệu quả đến những người có nhu cầu về vốn.
1.1.1.2 Đặc điểm của Ngân hàng thương mại
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại hình kinh doanh nhằm mục đích kiếm lợi nhuận, chủ yếu thông qua việc kinh doanh tiền tệ và cung cấp dịch vụ ngân hàng Cụ thể, hoạt động kinh doanh tiền tệ được thể hiện qua việc huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau, nhằm cung cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu về vốn, với mục tiêu tối ưu hóa lợi nhuận.
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) là một loại hình kinh doanh có điều kiện, chỉ được phép hoạt động trên thị trường khi đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật, bao gồm vốn pháp định và phương án kinh doanh.
Hoạt động của ngân hàng thương mại (NHTM) có độ rủi ro cao hơn so với nhiều loại hình kinh doanh khác và ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế Nguyên nhân là do ngân hàng huy động vốn từ người gửi và cấp tín dụng cho khách hàng với nguyên tắc hoàn trả vốn và lãi trong một khoảng thời gian nhất định, điều này tạo ra rủi ro cho các ngân hàng Rủi ro này không chỉ đến từ phía khách hàng mà còn từ nhiều yếu tố khách quan khác.
1.1.2 Lý luận chung về định giá bất động sản tại các Ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm về Bất động sản
Khái niệm về bất động sản (BĐS) rất đa dạng và phụ thuộc vào quy định của từng quốc gia Trên toàn cầu, nhiều nước thống nhất rằng BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, được xác định bởi vị trí địa lý Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn về khái niệm tài sản gắn liền với đất Theo điều 520 Luật dân sự Pháp, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được coi là BĐS, trong khi điều 100 Luật dân sự Thái Lan xác định BĐS không chỉ là đất đai mà còn bao gồm quyền sở hữu liên quan Luật dân sự Đức cũng khẳng định BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với nó.
Khái niệm về bất động sản (BĐS) có hai cách diễn đạt khác nhau tùy thuộc vào quan điểm của từng quốc gia Cách diễn đạt đầu tiên xác định rõ ràng những yếu tố gắn liền với đất đai, trong khi cách thứ hai lại không cung cấp định nghĩa cụ thể về các tài sản này, dẫn đến sự hiểu biết khác nhau về BĐS.
Theo điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thì: “BĐS là các tài sản bao gồm:
- Công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản đặc biệt với những đặc điểm riêng biệt mà không tài sản nào khác có thể so sánh được Chính sự khác biệt này đã tạo ra giá trị độc đáo cho BĐS, làm cho nó trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn và tiềm năng.
Bất động sản (BĐS) là tài sản không di dời được, gắn liền với đất đai, do đó có tính cố định về vị trí địa lý Đặc điểm này xuất phát từ việc đất đai có vị trí cố định và diện tích, không gian hạn chế Giá trị và lợi ích của BĐS phụ thuộc vào vị trí cụ thể, trong đó yếu tố vị trí quyết định giá trị và lợi ích mà bất động sản mang lại.
Khi khách hàng muốn vay vốn từ ngân hàng, họ cần cung cấp các giấy tờ liên quan đến bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo Do đó, cán bộ thẩm định cần nắm rõ giá trị của BĐS theo từng vị trí cụ thể và hiểu rằng BĐS chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố môi trường như tự nhiên, kinh tế, và xã hội Việc định giá BĐS phải xem xét các yếu tố này và dự báo những thay đổi có thể xảy ra, nhằm đánh giá chính xác tác động đến giá trị của BĐS.
❖ Thứ hai, tính bền vững
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao và không thể bị phá hủy, trừ một số hiện tượng tự nhiên như động đất hay sạt lở Do đó, các chủ đầu tư cần chú trọng đến thời gian tồn tại của bất động sản thế chấp để xác định thời gian cho vay hợp lý Trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng, các khu chung cư có kết cấu bền vững thường có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn so với tuổi thọ vật lý, trong khi đó, vườn cây lâu năm lại có chu kỳ kinh doanh ngắn hơn.
❖ Thứ ba, tính khác biệt
THỰC TRẠNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Tổng quan về tình hình hoạt động định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam thời gian qua
2.1.1 Tình hình hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam thời gian qua
2.1.1.1 Hoạt động huy động vốn
Năm 2012, huy động vốn toàn hệ thống ngân hàng thương mại tăng 16% Tuy nhiên, báo cáo tài chính của các ngân hàng lớn cho thấy sự sụt giảm ở ngân hàng ACB do những yếu tố bất lợi.
Trong quý 3, nhiều ngân hàng đã huy động vốn tăng mạnh, với một số ngân hàng đạt mức tăng gần 100% so với năm 2011 Đứng đầu hệ thống là SHB, tiếp theo là VPBank.
Năm 2013, huy động vốn toàn hệ thống ngân hàng tăng 9,5% so với năm trước, trong khi dư nợ cho vay chỉ tăng 5,4% Đặc biệt, dư nợ cho vay của bốn ngân hàng lớn, bao gồm Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cũng như Đầu tư và Phát triển, chiếm tới 44% tổng dư nợ của hệ thống nhưng không ghi nhận sự tăng trưởng tín dụng đáng kể.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20/3/2015, tổng phương tiện thanh toán đã tăng 2,09% so với tháng 12/2014, trong khi cùng kỳ năm trước tăng 3,56% Để đối phó với áp lực cạnh tranh từ các kênh huy động vốn khác như thị trường chứng khoán, bất động sản và trái phiếu chính phủ, hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) đã triển khai nhiều giải pháp nhằm tăng cường huy động vốn Những biện pháp này bao gồm việc đa dạng hóa hình thức huy động thông qua việc tăng lãi suất, mở tài khoản thanh toán và cung cấp dịch vụ thẻ Bên cạnh đó, việc mở rộng mạng lưới chi nhánh và phòng giao dịch cũng đã góp phần thu hút một lượng lớn tiền nhàn rỗi từ các tổ chức kinh tế và khu dân cư.
Hệ số an toàn vốn tối thiểu của toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam tính đến ngày 31.12.2014 là 12.75%, theo số liệu từ NHNN Trong đó, các ngân hàng thương mại nhà nước có hệ số an toàn vốn tối thiểu thấp nhất, chỉ đạt 9.4% Ngược lại, nhóm ngân hàng liên doanh và nước ngoài có hệ số an toàn vốn tối thiểu cao nhất, lên tới 30.78% Các ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) có hệ số an toàn vốn tối thiểu là 12.07%.
Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính và suy thoái toàn cầu từ năm 2008, nền kinh tế Việt Nam đã phải đối mặt với nhiều thách thức, dẫn đến tình hình kinh tế vĩ mô không ổn định Doanh nghiệp gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, khiến nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại gia tăng Tính đến cuối tháng 8/2014, tổng nợ xấu nội bảng đã đạt 162.2 nghìn tỷ đồng, chiếm 4.11% tổng dư nợ.
Cuối năm 2013, tỷ lệ nợ xấu ở Việt Nam là 3.61%, trong khi mục tiêu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là giảm tỷ lệ này xuống dưới 3% vào năm 2015 Hiện tại, 16% nợ xấu không có tài sản đảm bảo (TSĐB), trong khi 84% nợ xấu có TSĐB với giá trị tương đương 135% so với tổng nợ xấu Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, tỷ lệ giá trị TSĐB trên nợ xấu đạt tới 180% Nợ xấu chủ yếu tập trung trong các lĩnh vực sản xuất và công nghiệp xây dựng.
Bảng 1: Tỷ lệ nợ xấu của một số NHTM Việt Nam (Đơn vị tính: %)
Tính đến ngày 30/09/2014, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng thương mại cổ phần đã gia tăng, buộc các ngân hàng phải tăng cường trích lập dự phòng rủi ro Sự gia tăng này đã dẫn đến việc sụt giảm lợi nhuận của các ngân hàng.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất tính đến ngày 30/09/2014, có 5 ngân hàng, bao gồm NCB, Eximbank, SCB, PGBank và MB, đang ghi nhận tỷ lệ nợ xấu vượt quá 3% Techcombank cũng có tỷ lệ nợ xấu gần 3% Trong khi đó, Saigonbank là ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất trong số các ngân hàng báo cáo, với mức chỉ 0.98%.
Một trong những nguyên nhân chính gây ra nợ xấu trong hệ thống ngân hàng là việc áp dụng chính sách và quy trình tín dụng chưa nghiêm túc Nhiều ngân hàng thương mại chưa thực sự tách biệt giữa khâu thẩm định và cho vay Trong quá trình thẩm định, việc đánh giá uy tín khách hàng gặp khó khăn do thông tin hạn chế, dẫn đến việc cán bộ tín dụng thường dựa vào cảm tính và quan hệ trong quá khứ Điều này là nguyên nhân chính dẫn đến sai phạm và cản trở quá trình thu hồi khoản vay khi xảy ra rủi ro tín dụng.
Thị trường bất động sản (BĐS) đã rơi vào tình trạng đóng băng sau giai đoạn phát triển quá nóng, dẫn đến gia tăng nợ xấu Sự ảm đạm kéo dài trên thị trường khiến nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, thua lỗ và không đủ khả năng trả nợ ngân hàng, từ đó một phần tài sản BĐS trở thành nợ xấu.
Theo báo cáo về tình hình kinh tế - xã hội năm 2014, đến hết tháng 9, đã xử lý hơn 53.6% tổng số nợ xấu thông qua các biện pháp như thu nợ, bán tài sản đảm bảo, và cơ cấu lại nợ Đến cuối năm 2014, VAMC đã mua trên 123 nghìn tỷ đồng nợ xấu và đang tiến hành xử lý theo quy định, trong đó đã bán và thu hồi khoảng 4 nghìn tỷ đồng nợ xấu.
Theo báo cáo kinh doanh năm 2014 của các ngân hàng thương mại, được công bố vào tháng 3/2015, các ngân hàng đều tích cực trích lập dự phòng rủi ro để xử lý nợ xấu, bất chấp việc lợi nhuận có thể thấp hoặc thậm chí thua lỗ.
3 Báo cáo tài chính hợp nhất các NHTMCP quý 3 năm 2014 phòng luôn là một trong những nhân tố tác động không nhỏ đến lợi nhuận của các nhà băng.
Nhóm ngân hàng thương mại nhà nước đã ghi nhận lợi nhuận tích cực, trong đó BIDV nổi bật với kết quả ấn tượng Trong quý 4, tổng lợi nhuận thuần trước dự phòng của BIDV đạt 4.806 tỷ đồng, tăng 30.2% so với cùng kỳ năm trước, và cả năm đạt 13.391 tỷ đồng, tăng 13.7% BIDV cũng tích cực trích lập dự phòng với 2.946 tỷ đồng trong quý 4 và 8.797 tỷ đồng trong cả năm Sau khi trích lập dự phòng, lợi nhuận trước thuế của BIDV đạt 1.860 tỷ đồng, tăng 51.2% so với năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng 55.8% Tổng lợi nhuận trước thuế của cả 5 ngân hàng nhà nước đạt 6.307 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế là 4.992 tỷ đồng.
Năm 2014, Vietcombank ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực với tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh quý IV đạt 2.755 tỷ đồng, tăng 23.8% so với cùng kỳ năm trước, và tổng lợi nhuận cả năm đạt 10.447 tỷ đồng, tăng 12.8% Trong khi đó, Vietinbank có lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh quý IV tăng mạnh 48.9%, nhưng lợi nhuận trước dự phòng rủi ro cả năm lại giảm 5.6% Dự phòng rủi ro của Vietinbank trong quý IV là 1.409 tỷ đồng và cả năm là 3.902 tỷ đồng, thấp hơn so với cùng kỳ năm trước.
Thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
2.2.1 Thực trạng quy trình khi sử dụng phương pháp so sánh
Hiện nay, các ngân hàng thương mại (NHTM) áp dụng quy trình định giá theo phương pháp so sánh, dựa trên các bước cơ bản chung Quy trình này bao gồm các bước thực hiện định giá cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc xác định giá trị tài sản.
Bước 1 : Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ định giá
Bộ phận định giá sẽ xem xét và xác minh tính hợp lệ của hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá Trong trường hợp hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, bộ phận sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung thông tin hoặc có thể từ chối thực hiện thẩm định.
Bước 2: Xác định BĐS cần định giá
Sau khi nhận hồ sơ tín chấp từ khách hàng và chi nhánh, các ngân hàng thương mại sẽ tiến hành công việc định giá Chuyên viên định giá cần xác định rõ bất động sản cần định giá và thu thập thông tin liên quan như địa chỉ, vị trí và các dữ liệu cần thiết khác.
Khi định giá bất động sản, cần xác định các quyền sở hữu và quyền sử dụng liên quan Giá trị của bất động sản không chỉ bao gồm các yếu tố vật lý mà còn các quyền sở hữu đi kèm Giá trị này sẽ khác nhau tùy thuộc vào việc sở hữu toàn phần hay đồng sở hữu Ngoài ra, cần xác định thời điểm định giá, vì giá trị bất động sản có thể thay đổi theo thời gian, do đó, giá trị ước lượng chỉ có hiệu lực tại thời điểm định giá.
Bước 3 : Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
Các tài liệu quan trọng liên quan đến bất động sản bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất, cùng với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy móc và thiết bị.
S Các văn bản pháp luật có liên quan
S Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá.
S Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường.
Bước 4: Khảo sát thực tế
Khi xác định vị trí của bất động sản, cần xem xét các yếu tố như gần những đoạn đường nào, vị trí thuận tiện hay bất lợi, và quang cảnh môi trường xung quanh Ngoài ra, tổng diện tích sử dụng và chưa sử dụng cũng rất quan trọng Cần phân biệt giữa bất động sản mới xây dựng và bất động sản đã tồn tại nhiều năm, đồng thời đánh giá mức độ hao mòn và tình trạng tranh chấp, có thể được xác nhận qua văn bản từ cư dân trong khu vực Cuối cùng, xu hướng phát triển của khu vực trong tương lai cũng là một yếu tố cần lưu ý.
Để so sánh, phân tích và đánh giá hiệu quả khai thác bất động sản thế chấp, cần thu thập các tài liệu như hợp đồng mua bán, mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế suất thuế BĐS, cùng với quyền và thời hạn cho thuê Việc tổng hợp đầy đủ thông tin từ các hệ thống văn bản pháp lý liên quan là rất quan trọng, nhằm đảm bảo quyền lợi và lợi ích từ bất động sản này.
Bài viết tổng hợp thông tin về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội, bao gồm tình hình phát triển và tăng trưởng kinh tế, các chỉ số GDP, tình hình lạm phát, chỉ số giá nhà đất, cũng như các chính sách của nhà nước liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp và thuê nhà đất.
Các thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn, các tổ chức quốc tế, ngân hàng.
Bước 5 trong quy trình định giá bất động sản là phân tích tài liệu đã thu thập và ước tính giá trị của đất đai Sau khi khảo sát thực tế, cán bộ thẩm định sẽ so sánh và đối chiếu với các bất động sản tương tự, đã được giao dịch gần thời điểm định giá Đồng thời, việc đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định cũng là một yếu tố quan trọng trong quá trình này.
Phân tích so sánh nhằm mục đích lựa chọn và thiết lập các tiêu chuẩn cần thiết để áp dụng các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, từ đó thực hiện việc so sánh phù hợp cho từng giao dịch chứng cứ.
Bước 6: Khách hàng vay và ngân hàng cho vay cần thỏa thuận về giá trị ước tính của bất động sản đã được định giá Khi hai bên đạt được sự đồng thuận, hợp đồng sẽ được ký kết.
Cán bộ định giá sẽ lập văn bản xác định kết quả định giá, trong đó nêu rõ thời gian thẩm định, tên cán bộ thẩm định, các căn cứ thực hiện thẩm định và giá trị của bất động sản đã được thẩm định.
Sơ đồ 1 Tóm tắt quy trình định giá tại NHTM 6 \
2.2.2 Thực trạng tổ chức bộ máy sử dụng phương pháp
Trong những năm gần đây, hoạt động thẩm định tại các ngân hàng thương mại (NHTM) đã trở nên có hệ thống hơn, với việc tăng cường đầu tư và giám sát các công ty quản lý nợ và khai thác tài sản (AMC) Hầu hết các chi nhánh NHTM đã thành lập phòng hoặc tổ thẩm định nhằm nâng cao hiệu quả kiểm soát các khoản vay, đặc biệt là các khoản vay lớn và có thời gian cho vay dài.
Hàng năm, các ngân hàng thương mại (NHTM) tổ chức hội nghị tổng kết hoạt động kinh doanh, nhằm đánh giá sâu sắc về hoạt động tín dụng Trong các hội nghị này, các ngân hàng cũng chú trọng đến việc chấn chỉnh công tác thẩm định thông qua phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí Bên cạnh đó, việc tổ chức tập huấn cho các cán bộ cũng được thực hiện để nâng cao năng lực chuyên môn.
Trong toàn hệ thống, có 6 đơn vị thực hiện công tác thẩm định chuyên trách Các ngân hàng thương mại (NHTM) đã áp dụng các phương án sản xuất kinh doanh khả thi và hiệu quả để thẩm định cho vay, đồng thời loại bỏ các dự án không đạt yêu cầu.