CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Tổng quan về các hoạt động cho vay
1.1.1 Khái niệm về hoạt động cho vay
Cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó bên cho vay cung cấp một khoản tiền cho khách hàng với mục đích sử dụng cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định Theo thỏa thuận, khách hàng phải hoàn trả cả gốc và lãi.
Sử dụng vốn vay đúng mục đích theo hợp đồng tín dụng và đảm bảo hiệu quả kinh tế là điều cần thiết Tín dụng phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở từng giai đoạn Đối với các tổ chức kinh tế, tín dụng cần đáp ứng các mục đích cụ thể trong sản xuất và hoạt động thương mại, nhằm khuyến khích họ hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh.
Vốn vay cần được hoàn trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng, nhằm đảm bảo sự tồn tại và hoạt động của các ngân hàng thương mại Nguồn vốn vay của ngân hàng chủ yếu đến từ việc huy động vốn, là tài sản của chủ sở hữu mà ngân hàng tạm thời quản lý và sử dụng Ngân hàng có trách nhiệm đáp ứng nhu cầu rút tiền của khách hàng Nếu khoản vay không được hoàn trả đúng hạn, sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng hoàn trả của ngân hàng.
Việc bảo đảm tiền vay cần tuân thủ quyết định của Chính phủ và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, nhằm tăng cường khả năng cung cấp vốn tín dụng ngắn hạn cho nền kinh tế Điều này không chỉ nâng cao sức mua xã hội mà còn gia tăng lượng tiền trong lưu thông, tạo áp lực lên thị trường hàng hóa Huy động vốn tín dụng liên quan mật thiết đến lưu chuyển hàng hóa và hoạt động sản xuất kinh doanh, do đó cần đảm bảo giá trị tương đương cho các khoản tín dụng Các hình thức bảo đảm khoản vay có thể bao gồm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh từ bên thứ ba, hoặc sử dụng tài sản tạo ra từ vốn vay.
1.1.3.1 Đối với ngân hàng thương mại
Hoạt động chính của ngân hàng thương mại (NHTM) là thu hút vốn để tăng cường cho vay và đầu tư nhằm tạo ra lợi nhuận Hoạt động cho vay đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển ngân hàng, giúp tăng trưởng tài sản và mở rộng quy mô hoạt động.
Hoạt động cho vay không chỉ gia tăng doanh thu mà còn mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh và thương mại Lợi nhuận từ các khoản vay giúp doanh nghiệp có khả năng chi trả cho ngân hàng và tiền gửi, từ đó tăng cường hoạt động huy động vốn Sự phát triển của sản xuất kinh doanh và xã hội cũng kéo theo sự phát triển của các dịch vụ ngân hàng khác.
Ngân hàng cho vay vốn đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ khách hàng thực hiện các dự định và dự án của họ Điều này không chỉ mang lại lợi ích cho khách hàng mà còn giúp họ giải quyết những vấn đề cấp bách liên quan đến nhu cầu vốn.
1.1.3.3 Đối với ngân nền kinh tế
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, khuyến khích tiêu dùng và thúc đẩy sản xuất kinh doanh, từ đó tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế Các khoản vay không chỉ thu hút vốn đầu tư mà còn giúp mở rộng sản xuất, thúc đẩy đổi mới công nghệ và cải tiến thiết bị khoa học công nghệ.
1.1.3 Phân loại của hoạt động cho vay
1.1.3.1 Căn cứ vào thời hạn cho vay vốn
Cho vay ngắn hạn là hình thức cho vay có thời gian dưới 12 tháng, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong việc bổ sung vốn lưu động tạm thời và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của cá nhân.
- Cho vay trung hạn: Theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam cho vay trung hạn có thời gian từ 12 tháng đến 5 năm
Loại cho vay này chủ yếu phục vụ cho việc đầu tư vào mua sắm tài sản cố định, cải tiến công nghệ, mở rộng sản xuất và xây dựng các công trình nhỏ, với thời gian thu hồi vốn nhanh chóng.
Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời gian cho vay từ 5 năm trở lên, nhằm cung cấp vốn dài hạn cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mở rộng sản xuất Các khoản vay này thường được sử dụng cho những công trình quy mô lớn, bao gồm cả các dự án ưu đãi đầu tư của Nhà nước.
1.1.3.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay
Cho vay bất động sản bao gồm các khoản vay đầu tư vào lĩnh vực này, với các hình thức như cho vay ngắn hạn để xây dựng và mở rộng đất đai, cùng với cho vay trung và dài hạn nhằm mục đích mua đất, nhà ở, căn hộ, cơ sở dịch vụ, trang trại và bất động sản ở nước ngoài.
Cho vay công thương nghiệp là hình thức cho vay ngắn hạn nhằm cung cấp vốn lưu động cho các doanh nghiệp trong ngành công nghiệp và thương mại Loại hình vay này rất phổ biến, chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường tài chính, và thu hút nhiều đối tượng có nhu cầu về vốn.
Cho vay nông nghiệp là các khoản vay được cấp cho các hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, nhằm hỗ trợ việc trồng trọt, thu hoạch mùa màng và chăn nuôi gia súc.
Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay dành cho cá nhân và hộ gia đình, nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu cho các món hàng giá trị cao.
1.1.4.4 Căn cứ vào phương thức cho vay
Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà
1.2.1 Khái niệm về hoạt động cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay tiêu dùng, giúp khách hàng có thêm nguồn tài chính để thực hiện các mục đích như mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở.
1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà
Hoạt động cho vay tiêu dùng (CVMN) không chỉ giúp đa dạng hóa hoạt động tín dụng mà còn giảm thiểu rủi ro và gia tăng thu nhập cho ngân hàng Sản phẩm cho vay mua nhà đã thúc đẩy tiêu dùng xã hội, đồng thời đáp ứng nhu cầu ngày càng phong phú của khách hàng Qua đó, các ngân hàng có cơ hội thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với cá nhân và doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng thị phần, nâng cao khả năng huy động vốn và phát triển các dịch vụ ngân hàng khác.
1.2.2.2 Đối với khách hàng Đối với mỗi cá nhân trong xã hội, nhu cầu về nhà ở là hoàn toàn cần thiết, đây cũng là yếu tố cấp thiết của mỗi gia đình Tuy nhiên, để có được một căn nhà phù hợp với nhu cầu của mình là một bài toán khó giải quyết trong ngắn hạn Nhận thức được vấn đề này, các ngân hàng đã cho ra đời các sản phẩm cho vay để đáp ứng nhu cầu nhà ở của từng cá nhân Hoạt động này có thể giúp khách hàng có cuộc sống ổn cuộc, dễ dàng phát triển bản thân trong quá trình trả lại khoản tiền đã vay mượn.
1.2.2.3 Đối với nền kinh tế
Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân, giúp họ có cuộc sống ổn định và an toàn trong công việc Điều này không chỉ nâng cao mức sống mà còn góp phần làm giàu xã hội và thay đổi diện mạo cộng đồng Việc vay vốn cũng thúc đẩy dòng tiền lưu chuyển nhanh hơn, mang lại lợi ích cho xã hội và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
1.2.4 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua nhà Đối với các khoản vay mua nhà, thường là gói vay có giá trị rất lớn so với các danh mục gói vay khác Thông thường, thời hạn vay mua nhà dao động trong khoản thời gian từ 1-30 năm tùy từng ngân hàng, mục đích sử dụng vốn vay, tài sản đảm bảo, nguồn và kế hoạch trả nợ Các món vay có thể được vay với thời hạn dài hơn Nhưng rủi ro của gói vay này rất cao Khi khách hàng mất việc, mất khả năng tạo ra kinh tế dẫn đến việc trả tiền không đúng hạn, không thể chi trả lãi, nợ gốc hoặc cả hai Ngân hàng sẽ bị tổn thất chi phí và giảm hiệu quả hoạt động về loại hình sản phẩm này.
1.2.5 Phân loại của hoạt động cho vay mua nhà
1.2.4.1 Căn cứ vào thời hạn vay vốn
Thời hạn cho vay là khoảng thời gian tính từ lúc người vay nhận khoản tiền đầu tiên cho đến khi hoàn trả toàn bộ nợ gốc và lãi cho ngân hàng.
Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn dưới 12 tháng, thường được doanh nghiệp sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động và đáp ứng các nhu cầu chi tiêu ngắn hạn khác.
Cho vay trung hạn là khoản vay có thời gian từ 12 đến dưới 60 tháng, thường được sử dụng để đáp ứng nhu cầu mua sắm tài sản cố định, nâng cấp hoặc đổi mới thiết bị công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, và xây dựng các dự án nhỏ với khả năng thu hồi vốn nhanh chóng.
- Cho vay dài hạn: là khoản cho vay có thời hạn trên 5 năm, tối đa có thể lên đến
20, 30 thậm chí 40 năm Loại cho vay này dùng để đáp ứng các nhu cầu tài trợ đầu tư vào các dự án dài hạn.
1.2.4.2 Căn cứ vào nguồn gốc trả nợ
Cho vay mua nhà trả góp theo lương là hình thức vay dựa trên thu nhập ổn định từ lương hàng tháng của khách hàng Khách hàng sẽ sử dụng một phần thu nhập này để trả nợ cho ngân hàng, giúp họ dễ dàng sở hữu nhà ở mà không gặp áp lực tài chính lớn.
Cho vay mua nhà dựa trên nguồn trả nợ từ hoạt động kinh doanh là hình thức vay mà khách hàng sử dụng thu nhập từ kinh doanh để trả nợ Thu nhập này thường được thể hiện qua hóa đơn bán hàng, báo cáo tài chính hoặc các khoản thuế phải nộp Tuy nhiên, nguồn thu nhập này có thể không ổn định và không phải là nguồn thu nhập chính của khách hàng.
1.2.4.3 Căn cứ vào tài sản đảm bảo
Cho vay có đảm bảo bằng tài sản là hình thức cho vay dựa trên việc sử dụng tài sản làm bảo đảm cho khoản tiền vay Các hình thức bảo đảm này có thể bao gồm thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba, giúp tăng cường độ tin cậy và an toàn cho cả người cho vay và người vay.
Cho vay không có đảm bảo bằng tài sản là hình thức cho vay không yêu cầu tài sản thế chấp, mà dựa hoàn toàn vào uy tín của khách hàng Đối với những khách hàng có uy tín tốt, trung thực trong kinh doanh và khả năng tài chính mạnh, ngân hàng có thể cấp tín dụng mà không cần nguồn thu nợ bổ sung.
Chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua nhà
1.3.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà
Doanh số cho vay là tổng số tiền ngân hàng thu về được khi “bán” sản phẩm cho vay.
Số tiền vay bao gồm cả số tiền gốc và lãi suất theo quy định của ngân hàng Điều này cũng là yếu tố quan trọng để đánh giá quy mô cho vay của một ngân hàng.
DSCV=DSCV năm nay−DSCV nămtrước
Doanh số cho vay mua nhà, được tính bằng cách lấy doanh số của năm trước nhân với 100%, là tổng số tiền mà ngân hàng đã cho khách hàng vay để mua nhà Chỉ tiêu này phản ánh quy mô cho vay nhà của ngân hàng trong kỳ, giúp đánh giá hoạt động cho vay bất động sản của ngân hàng.
1.3.2 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số thu nợ cho vay mua nhà
Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả cho vay của ngân hàng thông qua khả năng thu hồi nợ Nó phản ánh kết quả hoạt động tín dụng và hiệu quả thực hiện kế hoạch cho vay, bao gồm cả việc đôn đốc thu hồi nợ Tỷ lệ này càng cao thì hiệu quả hoạt động của ngân hàng càng tốt.
1.3.3 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ của cho vay mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng vẫn đang cho khách hàng vay, được tính từ thời điểm bắt đầu cho vay đến một thời điểm xác định.
Dư nợ = Dư nợ đầu kì + Doanh số cho vay – Doanh số thu nợ
1.3.4 Chỉ tiêu phản ánh tỷ lệ nợ xấu của cho vay mua nhà
Năm nhóm nợ của NHTM được chia như sau:
Nợ nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn):
Các khoản nợ trong hạn được TCTD đánh giá có khả năng thu hồi đầy đủ cả gốc và lãi đúng hạn Đối với các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày, TCTD cũng cho rằng có khả năng thu hồi cả gốc và lãi đúng hạn còn lại.
Nợ nhóm 2 (Nợ cần chú ý):
- Các khoản nợ đã quá hạn từ 10 đến 90 ngày
Các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu yêu cầu tổ chức tín dụng (TCTD) phải thực hiện hồ sơ đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, đặc biệt là đối với doanh nghiệp và tổ chức Điều này đảm bảo rằng khách hàng có khả năng thanh toán đầy đủ nợ gốc và lãi đúng hạn sau khi điều chỉnh lần đầu.
Nợ nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn):
- Các khoản nợ quá hạn từ 90 đến 180 ngày
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu, trừ các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu phân loại vào nhóm 2
- Các khoản nợ được miễn hoặc giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi đầy đủ theo hợp đồng cho vay…
Nợ nhóm 4 (Nợ nghi ngờ):
- Các khoản nợ quá hạn từ 181 đến 360 ngày.
Các khoản nợ đã được cơ cấu lại thời hạn trả lần đầu nhưng đã quá hạn dưới 90 ngày cần được chú ý Đối với các khoản nợ được cơ cấu lại lần thứ hai, việc theo dõi và quản lý cũng rất quan trọng để đảm bảo tình hình tài chính ổn định.
Nợ nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn):
- Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lại lần đầu
- Các khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả nợ được cơ cấu lần thứ hai
- Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá hạn hoặc đã bị quá hạn
- Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý…
Tỷ lệ nợ xấu (%) = (Nợ xấu)/(Tổng dư nợ) x 100%
Tỷ lệ nợ xấu là một chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng, phản ánh khả năng quản lý cho vay và thu hồi nợ "Nợ xấu" (Non-Performance Loan - NPL) bao gồm các khoản nợ thuộc nhóm 3, 4 và 5, với khả năng thu hồi vốn khó khăn, dẫn đến rủi ro cao cho ngân hàng Tỷ lệ nợ xấu cao cho thấy kết quả hoạt động tín dụng kém, ngược lại, tỷ lệ thấp cho thấy hiệu quả tốt hơn.
1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà
Chính sách cho vay đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công hay thất bại của tổ chức này Một chính sách cho vay hợp lý không chỉ thu hút khách hàng mà còn nâng cao khả năng sinh lời và giảm thiểu rủi ro Ngược lại, chính sách không phù hợp có thể dẫn đến những rủi ro lớn và làm giảm hiệu quả hoạt động tín dụng Để cải thiện hiệu suất tín dụng, ngân hàng cần xây dựng chính sách cho vay phù hợp với định hướng phát triển kinh tế, đồng thời cân nhắc lợi ích của cả người gửi tiền và người vay.
Môi trường chính trị - pháp luật
Chính trị ổn định là yếu tố then chốt giúp các nhà đầu tư yên tâm rót vốn vào thị trường bất động sản, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường này Sự phát triển đó không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân mà còn tạo điều kiện cho ngân hàng mở rộng và phát triển các dịch vụ cho vay mua nhà.
Tất cả doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế phải tuân thủ các quy định pháp luật, vì vậy các ngân hàng cũng cần tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành.
Môi trường kinh tế đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay mua nhà Khi nền kinh tế ổn định, thu nhập của người dân tăng lên, họ có xu hướng nâng cao mức sống, dẫn đến nhu cầu vay vốn cao hơn Sự ổn định hay bất ổn định của kinh tế và chính sách kinh tế ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, bao gồm cả ngân hàng Một nền kinh tế ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp phát triển và đạt được lợi nhuận cao, từ đó thúc đẩy sự thành công trong hoạt động của ngân hàng Ngược lại, sự bất ổn sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động tín dụng và gây tổn thất cho các ngân hàng.
Môi trường văn hóa xã hội
Văn hóa xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành thói quen sử dụng sản phẩm ngân hàng và các nguồn lực khác Những yếu tố như nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán và bản sắc dân tộc đều ảnh hưởng đến nhu cầu của người dân.
Môi trường công nghệ bao gồm các yếu tố tác động đến sự phát triển công nghệ mới, thiết kế sản phẩm và cơ hội thị trường, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thương mại (NHTM) Để duy trì vị thế cạnh tranh, các ngân hàng cần nhanh chóng áp dụng công nghệ hiện đại như công nghệ thẻ và phần mềm xử lý nghiệp vụ, giúp tối ưu hóa quy trình làm việc, nâng cao hiệu quả và đảm bảo an toàn, từ đó tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng Đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong lĩnh vực tài chính không chỉ là các ngân hàng khác mà còn là các tổ chức tài chính và quỹ tín dụng nhân dân, họ luôn tìm cách thu hút khách hàng thông qua việc đa dạng hóa sản phẩm và áp dụng các hình thức cung cấp dịch vụ mới Sự cạnh tranh này thúc đẩy các tổ chức tài chính phải nỗ lực không ngừng để tạo ra lợi thế và mở rộng thị trường.
Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn trong ngành ngân hàng bao gồm các tổ chức tài chính mới như ngân hàng liên doanh, ngân hàng quốc doanh nước ngoài và ngân hàng thương mại cổ phần đã thành lập Những đối thủ này có lợi thế là có thể học hỏi từ những sai lầm của các ngân hàng đi trước, từ đó tạo ra một môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TIÊN PHONG – CHI NHÁNH ĐÀ NẴNG
Tổng quan về Ngân hàng Thương mại Cổ phần TPBank Đà Nẵng
2.1.1 Giới thiệu về ngân hàng TMCP TPBank Đà Nẵng
Logo của ngân hàng TMCP Tiên Phong
Tên tiếng Việt: Ngân hàng thương mại Cổ phần Tiên Phong
Tên tiếng Anh: TIEN PHONG COMMERCIAL JOINT STOCK BANK
Tên viết tắt: TiênPhongBank Điện thoại: (84.4) 37688 998
Trụ sở: Tòa nhà FPT, phố Duy Tân, phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội
2.1.2 Giới thiệu về ngân hàng TMCP Tiên Phong-chi nhánh Đà Nẵng
Ngân hàng TMCP Tiên Phong – Chi Nhánh Đà Nẵng, được thành lập theo Quyết định số 910/2009/QĐ-TPB.BĐH ngày 09/09/2009, tọa lạc tại số 271 đường Nguyễn Văn Linh, phường Vĩnh Trung, quận Hải Châu, Đà Nẵng, là chi nhánh đầu tiên của TPBank tại khu vực này Chi nhánh TPBank Đà Nẵng hoạt động với vai trò là chi nhánh cấp 1 trong hệ thống TPBank, tập trung vào các mảng nghiệp vụ chính nhằm phục vụ nhu cầu tài chính của khách hàng.
TPBank Đà Nẵng, như các chi nhánh khác trong hệ thống ngân hàng TMCP Tiên Phong, hoạt động như một trung gian tài chính, cung cấp các sản phẩm tiền gửi phong phú và đa dạng Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu gửi tiền của nhiều thành phần kinh tế, từ tổ chức đến cá nhân Nguồn vốn huy động từ chi nhánh sẽ góp phần tăng cường vốn huy động cho toàn hệ thống TPBank.
TPBank Đà Nẵng tập trung vào việc cung cấp các sản phẩm tín dụng đa dạng như bảo lãnh, cho vay và mở LC, nhằm đáp ứng nhu cầu của từng đối tượng khách hàng Hoạt động tín dụng đóng vai trò quan trọng, mang lại nguồn thu nhập cao cho ngân hàng, vì vậy TPBank chú trọng phát triển trên nguyên tắc đảm bảo an toàn vốn vay và hạn chế rủi ro từ nợ xấu Ngân hàng cũng áp dụng các chiến lược Marketing và chính sách cấp tín dụng phù hợp để quản trị rủi ro hiệu quả cho từng khách hàng.
TPBank không chỉ tập trung vào hai mảng chính là huy động vốn và cấp tín dụng, mà còn nhanh chóng đáp ứng nhu cầu thị trường bằng cách cung cấp các dịch vụ ngân hàng đa dạng như thanh toán trong và ngoài nước, kinh doanh ngoại hối và các dịch vụ ngân hàng điện tử.
2.1.3 Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy ngân hàng
Chi nhánh Đà Nẵng của TPBank là đơn vị cấp 1 trực thuộc Hội sở, chịu sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp từ Tổng Giám Đốc Các bộ phận nghiệp vụ tại chi nhánh được hướng dẫn và chỉ đạo bởi các phòng ban tại Hội sở Hoạt động của Chi nhánh Đà Nẵng được điều hành bởi Giám đốc Chi nhánh.
Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh:
: Quan hệ tương tác, hỗ trợ
Sơ đồ 2.1 Các phòng ban tại TPBank Chi nhánh Đà Nẵng
Giám đốc Chi nhánh TPBank Đà Nẵng là người đại diện theo pháp luật, có trách nhiệm ký kết hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản theo ủy quyền của Tổng Giám Đốc ngân hàng TMCP Tiên Phong Người này trực tiếp phụ trách kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh và chỉ đạo các phòng ban nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh Đồng thời, Giám đốc cũng phê duyệt các đề xuất tín dụng của phòng khách hàng doanh nghiệp và phòng khách hàng cá nhân trong phạm vi thẩm quyền mà ngân hàng giao.
Phòng Khách hàng doanh nghiệp của TPBank là địa điểm chuyên cung cấp các sản phẩm và dịch vụ tài chính dành riêng cho các doanh nghiệp, giúp họ tiếp cận nhanh chóng và hiệu quả với các giải pháp ngân hàng phù hợp.
Trực tiếp đề xuất tín dụng, soạn thảo và hoàn thiện các thủ tục vay vốn, thế chấp đối với khách hàng doanh nghiệp.
Phòng Khách hàng cá nhân của TPBank chuyên tìm kiếm và phục vụ khách hàng cá nhân bằng cách cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng Phòng cũng đảm nhiệm việc đề xuất tín dụng, cũng như soạn thảo và hoàn thiện các thủ tục vay vốn và thế chấp cho khách hàng.
Phòng dịch vụ khách hàng đóng vai trò quan trọng trong việc theo dõi tình hình kinh doanh của chi nhánh và quản lý hiệu quả các loại vốn cũng như tài sản của chi nhánh.
Phòng vận hành có vai trò tư vấn và hỗ trợ Giám đốc trong quản trị rủi ro tại Chi nhánh Ngoài ra, phòng còn chịu trách nhiệm đánh giá rủi ro, đo lường các chỉ số rủi ro, và xây dựng các báo cáo tổng hợp, báo cáo định kỳ để phục vụ cho công tác báo cáo của Chi nhánh.
2.1.3 Đánh giá tính hình hoạt động kinh doanh trong giai đoạn 2018-2020 của ngân hàng TMCP Tiên Phong – chi nhánh Đà Nẵng
2.1.3.1 Tình hình huy động vốn
Ngân hàng thương mại chủ yếu hoạt động dựa vào lượng tiền huy động từ nền kinh tế, với quy mô nguồn vốn quyết định quy mô kinh doanh và lợi nhuận Trong bối cảnh cạnh tranh tài chính khốc liệt hiện nay, các ngân hàng cần áp dụng các chính sách huy động hợp lý để thu hút nguồn vốn cần thiết Bài viết này sẽ phân tích tình hình huy động vốn tại ngân hàng Tiên Phong – Chi nhánh Đà Nẵng.
Bảng 2.1 Tình hình hoạt động huy động vốn của TPBank Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020 ĐVT: Triệu đồng
Theo báo cáo hoạt động kinh doanh của chi nhánh từ năm 2018 đến 2020, tình hình huy động vốn đã có sự gia tăng liên tục qua các năm.
Năm 2019, tổng lượng tiền huy động đạt 260.050 triệu đồng, tăng 49.165 triệu đồng, tương ứng với 23,32% so với năm 2018 Đến năm 2020, tốc độ tăng trưởng đạt hơn 47.678 tỷ đồng so với năm 2019, tương đương với 18,33% Sự tăng trưởng này phản ánh sự phát triển của Chi nhánh, với nguồn vốn ngày càng gia tăng qua các năm Nguyên nhân chính của sự tăng trưởng nguồn vốn là do nhu cầu vốn của các tổ chức kinh tế và dân cư tại Đà Nẵng ngày càng cao, khi họ chi tiêu và gửi tiết kiệm số tiền dư để hưởng lãi.
Tỷ lệ huy động vốn từ tiền gửi của dân cư chiếm hơn 50% tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh, cho thấy sự quan trọng của nguồn vốn này Trong khi đó, tiền gửi từ doanh nghiệp có sự tăng trưởng nhẹ qua các năm, với mức tăng hơn 6.848 triệu đồng vào năm 2019, tương đương 13,60% so với năm trước, và đạt mức tăng hơn 8.204 tỷ đồng vào năm 2020, với tốc độ tăng trưởng 14,33%.
Thành công trong huy động vốn của các chi nhánh phụ thuộc vào việc tung ra các gói sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng Những sản phẩm cải tiến này đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ phía khách hàng Bên cạnh đó, các chương trình khuyến mại và quà tặng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy hoạt động huy động vốn.
Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong –
2.2.1 Những quy định chung về cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong – Chi nhánh Đà Nẵng
2.2.1.1 Cơ sở pháp lý hoạt động cho vay mua nhà tại TPBank – Chi nhánh Đà Nẵng
Cơ sở pháp lý quan trọng đầu tiên liên quan đến hoạt động của ngân hàng thương mại là Luật các tổ chức tín dụng số 17/2017/QH14, quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này Luật được ban hành nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng diễn ra an toàn, lành mạnh và hiệu quả.
Quyết định ĐVT: Triệu đồng về quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng, bao gồm quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN và quyết định 783/2005/QĐ-NHNN, đã tạo nền tảng cho hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, đặc biệt là cho vay mua nhà Dựa trên các quy định này, TPBank đã ban hành “Quy chế cho vay đối với khách hàng” theo quyết định số 1075/2015/QĐ-TPB.KTD và quyết định số 1921/2016/QĐ-TPB.NHCN, nhằm cụ thể hóa các quy định của quyết định 127/2005/QĐ-NHNN trong hoạt động cho vay thực tế tại ngân hàng.
Khách hàng đủ điều kiện vay mua nhà tại Việt Nam bao gồm cá nhân có quốc tịch Việt Nam và Việt Kiều, trong độ tuổi từ 20 đến 55, tính từ thời điểm nộp hồ sơ vay Họ phải có năng lực hành vi dân sự và có khả năng chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật, đồng thời đang cư trú tại địa bàn nơi chi nhánh ngân hàng hoạt động.
-Đối tượng: Là công dân Việt Nam, người nước ngoài cư trú tại Việt Nam, đủ năng lực hành vi dân sự.
-Có hộ khẩu thường trú KT3 tại địa bàn có đơn vị kinh doanh của TPBank
-Thu nhập: Lớn hơn 5 triệu đồng / tháng
-Vốn tự có: Từ 30% - 40% tổng nhu cầu vốn c Mục đích cho vay: Mua BĐS cho chính KH hoặc người thân KH
- Mua BĐS đã có giấy chứng nhận (GCN)
- Mua BĐS thuộc dự án chưa có GCN phù hợp với quy định của pháp luật và thế chấp BĐS đã có GCN
- Thanh toán công nợ đối với TH mua BĐS đã có GCN hoặc BĐS thuộc các dự án chưa có GCN và thế chấp BĐS đã có GCN
- Mua và chuyển chượng QSDDD nông nghiệp
Nhận chuyển nhượng bất động sản (BĐS) bao gồm đất nền hoặc BĐS được tách ra từ một BĐS khác có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) Đồng thời, việc nhận chuyển nhượng cũng có thể liên quan đến BĐS hình thành từ vốn vay, được sử dụng làm tài sản đảm bảo (TSĐB) Thời gian vay là yếu tố quan trọng cần xem xét trong quá trình này.
Thời gian vay linh hoạt tùy thuộc vào nhu cầu và đối tượng khách hàng, với thời gian vay tối đa hiện nay lên đến 360 tháng (30 năm).
Ngân hàng sử dụng nhiều phương thức cho vay trong hoạt động cho vay tiêu dùng, bao gồm cho vay theo hạn mức thấu chi, cho vay theo hạn mức tín dụng và cho vay từng lần Những phương thức này không chỉ đa dạng hóa các dịch vụ tài chính mà còn đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách linh hoạt Trong số đó, phương thức cho vay từng lần là một lựa chọn phổ biến, cho phép người vay nhận một khoản tiền cụ thể theo nhu cầu và khả năng chi trả của mình.
Lãi suất cho vay tại TPBank là lãi suất thả nổi, được điều chỉnh định kỳ dựa trên “Lãi suất tham chiếu” và “Biên độ điều chỉnh” theo quy định của ngân hàng Mức lãi suất này được áp dụng theo Biểu lãi suất cho vay do Tổng giám đốc TPBank quy định trong từng thời kỳ Để vay vốn, khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ vay vốn đầy đủ theo yêu cầu của ngân hàng.
Để hoàn tất thủ tục vay vốn, khách hàng cần cung cấp bản sao chứng minh nhân dân và hộ khẩu của bản thân cùng với vợ hoặc chồng Ngoài ra, khách hàng cũng cần nộp bản sao giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng nhận độc thân Cuối cùng, giấy chứng minh mục đích sử dụng vốn vay cũng là một yêu cầu quan trọng trong quá trình này.
-Giấy đề nghị vay kiêm phương án trả nợ.
-Giấy tờ chứng minh tài chính và nguồn trả nợ của khách hàng (quyết định lương, hợp đồng lao động,…).
-Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đảm bảo.
- Bổ sung thêm HS chứng minh mối quan hệ nhân thân trong trường hợp vay mua BĐS cho người thân
Nếu khách hàng vay mua bất động sản hoặc thanh toán công nợ và thế chấp bằng bất động sản khác, trong vòng 365 ngày kể từ ngày giải ngân, nếu không cung cấp bản sao y chứng thực Giấy chứng nhận quyền sở hữu, TPBank có quyền thu hồi nợ trước hạn theo quy định của ngân hàng.
- Tài sản đảm bảo: là BĐS thuộc sở hữu của KH vay vốn hoặc hình thành từ vốn vay được bảo đảm của bên thứ 3.
2.2.2 Thực tiễn hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong – Chi nhánh Đà Nẵng
2.2.2.1 Quy trình cho vay mua nhà tại TPBank – Chi nhánh Đà Nẵng
Bước 2: Cán bộ kiểm soát và phê duyệt tín dụng
Bước 3: Chuyên gia phê duyệt
Bước 5: Người được ủy quyền
Bước 6:Chi nhánh/ phòng giao dịch
Bước 8: Cán bộ tín dụng / Người được ủy quyền
Sơ đồ 2.2: Quy trình cho vay mua nhà tại TPBank
(Nguồn: Phòng vận hành TPBank)
Bước 1: Tiếp xúc khách hàng và hướng dẫn lập hồ sơ vay vốn
Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, nhận diện khách hàng
Thẩm định và kiểm soát
Gia hạn và tất toán khoản vay Theo dõi việc sử dụng khoản vay
Hạch giải, ngân khoản vay
Ký kết hợp đồng và đăng ký giao dịch đảm bảo Soạn thảo hợp đồng tín dụng
Cán bộ tín dụng sẽ tiến hành trao đổi với khách hàng để thu thập thông tin cơ bản về mục đích vay, lĩnh vực kinh doanh, tình hình pháp lý, kế hoạch kinh doanh tương lai, trình độ học vấn và quá trình công tác Sau đó, họ sẽ đề xuất các phương án vay phù hợp và cung cấp thông tin chi tiết về lãi suất, điều kiện vay và các sản phẩm tài chính.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Kiểm tra hồ sơ khách hàng để đảm bảo tính hợp lệ và hợp pháp là bước quan trọng Hồ sơ hợp lệ cần có nguồn gốc phát hành rõ ràng, với các giấy tờ bản chính và bản sao được công chứng bởi phòng công chứng nhà nước Sau khi xác minh đầy đủ tính hợp pháp và hợp lệ của hồ sơ, tiến hành bàn giao hồ sơ định giá tài sản bảo đảm cho phòng thẩm định tài sản để thực hiện thẩm định.
Bước 3: Thẩm định khách hàng
Thẩm định tư cách pháp lý và năng lực hành vi dân sự của khách hàng là bước đầu quan trọng, cùng với việc kiểm tra thực lực tài chính và nguồn thu nhập của họ Ngoài ra, việc tra cứu thông tin CIC cũng giúp đánh giá tình hình tài chính của khách hàng Đánh giá dự án đầu tư và phương án kinh doanh sẽ giúp xác định tính khả thi và hiệu quả của các kế hoạch đầu tư Cuối cùng, thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng là cần thiết để đảm bảo an toàn cho các giao dịch.
Bước 4: Tập hợp hồ sơ trình chuyên gia phê duyệt
Lập tờ thẩm định khách hàng cần ghi rõ ngày nhận hồ sơ và kèm theo báo cáo thẩm định tài sản cùng các giấy tờ liên quan để trình lên chuyên gia phê duyệt.
Bước 5: Hoàn thiện hồ sơ tín dụng
Chuyên gia sẽ nhận hồ sơ và phê duyệt trước khi chuyển cho phòng hỗ trợ tín dụng để hoàn tất các hợp đồng vay Sau đó, cán bộ tín dụng sẽ hoàn thiện các phần còn lại trong hồ sơ tín dụng.
Bước 6: Giải ngân, nhập hồ sơ
Hoàn tất các chứng từ để giải ngân, khi các thủ tục hoàn tất thì ngân hàng sẽ chuyển tiền vào tài khoản người vay.
Bước 7: Kiểm tra và xử lý nợ vay
Kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay và tình hình kinh doanh của khách hàng là rất quan trọng Đồng thời, cần xác minh tài sản bảo đảm để đảm bảo an toàn cho khoản vay Đôn đốc khách hàng trả nợ đúng hạn và sẵn sàng thay đổi tài sản thế chấp hoặc cầm cố khi có yêu cầu từ khách hàng.
Bước 8: Tất toán hợp đồng tín dụng
Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2017-2019
Vay mua nhà là giải pháp tài chính lý tưởng cho những người có thu nhập trung bình và ổn định, giúp thúc đẩy sự phát triển kinh tế Khi mức sống của người dân tăng cao, nhu cầu về nhà ở cũng gia tăng Khách hàng PRI với thu nhập ổn định và khả năng trả nợ đáng tin cậy thường có tiến độ trả nợ tốt hơn so với khách hàng PFS Công tác thu hồi nợ của nhân viên tại chi nhánh đã được thực hiện hiệu quả, góp phần nâng cao lợi nhuận cho ngân hàng.
2.3 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại TPBank – Chi nhánh Đà Nẵng giai đoạn 2018-2020
Hoạt động cho vay cải tạo và xây mới nhà ở tại TPBank - chi nhánh Đà Nẵng đã phát triển mạnh mẽ qua từng năm, ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng của ngân hàng Dưới đây là một số kết quả nổi bật mà chi nhánh Đà Nẵng đã đạt được trong thời gian qua.
Lợi nhuận từ hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở đang gia tăng và đóng góp đáng kể vào tổng lợi nhuận cho vay tiêu dùng Đây là tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp Mặc dù cho vay là hoạt động rủi ro cao, nhưng tiềm năng lợi nhuận lớn từ lĩnh vực này khiến TPBank xem đây là chiến lược quan trọng để mở rộng hiệu quả kinh doanh.
Hoạt động cho vay nhu cầu nhà ở tại TPBank đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với doanh số cho vay, doanh số thu nợ và dư nợ đều tăng qua các năm Tỷ trọng dư nợ cho vay nhu cầu nhà ở trong tổng dư nợ cho vay tiêu dùng cũng cho thấy tín hiệu tích cực, cho thấy hiệu quả cho vay của ngân hàng sẽ tiếp tục cải thiện trong những năm tới.
Chi nhánh TPBank Đà Nẵng đã đa dạng hóa các thời hạn khoản vay trong hoạt động cho vay tiêu dùng, đồng thời đảm bảo chất lượng cho vay luôn ở mức an toàn với tỷ lệ nợ xấu dưới 1%.
Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức thấp, dưới mỗi năm, cho thấy sự phát triển ổn định của hoạt động cho vay Ngân hàng chú trọng giám sát chặt chẽ các khoản vay có rủi ro và thực hiện các biện pháp thu hồi vốn hiệu quả Quy trình nghiệp vụ tại Chi nhánh liên tục được cải tiến, với đội ngũ nhân viên trẻ trung, năng động và có trách nhiệm cao, góp phần thu hút nguồn khách hàng đa dạng và tăng doanh thu cho ngân hàng Sự thân thiện và tận tình của nhân viên trong việc hướng dẫn khách hàng đã tạo nên sự tin tưởng, giúp Chi nhánh ngày càng thu hút nhiều khách hàng hơn.
Mặc dù TPBank - chi nhánh Đà Nẵng đã đạt được một số mục tiêu trong chiến lược phát triển cho vay, nhưng vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục.
Tỷ lệ nợ xấu từ các khoản vay tiêu dùng cá nhân (CVMN) có nguồn thu từ người thân cao hơn so với nợ xấu từ các nguồn thu từ nhà đất dự định mua tại chi nhánh Do đó, cần tăng cường quản lý và kiểm soát chặt chẽ trong việc thu hồi nợ và cho vay, đặc biệt đối với những khoản vay có nguồn trả nợ từ tài sản bất động sản khác thuộc sở hữu của khách hàng hoặc người thân.
Do nguồn thu của khách hàng không ổn định và không thường xuyên, mức độ rủi ro có thể gia tăng nếu chi nhánh không thực hiện kiểm soát chặt chẽ.
Nhiều ngân hàng vẫn chưa chú trọng phát triển các sản phẩm dịch vụ đi kèm, dẫn đến tính tự phát trong cung cấp dịch vụ Trong khi đó, các ngân hàng như BIDV, Vietcombank và Sacombank đã phát triển đa dạng dịch vụ bổ trợ, mang lại sự thuận tiện tối đa cho khách hàng trong quá trình vay vốn cho nhu cầu nhà ở.
Tỷ trọng dư nợ CVMN đối với Khách hàng ưu tiên (PRI) tại ba là còn thấp và có xu hướng giảm trong tổng CVMN của chi nhánh Đây là nhóm khách hàng tiềm năng với thu nhập cao và ổn định, vì vậy chi nhánh cần tập trung mở rộng tìm kiếm đối tượng khách hàng PRI để tăng lợi nhuận Việc áp dụng các chính sách hấp dẫn cho khách hàng PRI sẽ nâng cao khả năng trung thành của họ với ngân hàng, do họ thường ưu tiên những nơi mang lại sự thoải mái, chu đáo và đãi ngộ tốt.
Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2018-2020 đã có sự phát triển, nhưng sự bùng phát phức tạp của dịch Covid-19 đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế và thu nhập của người dân Điều này khiến người dân lo ngại về việc vay vốn ngân hàng và áp lực trả nợ gốc lãi hàng tháng.
Hiện tại, các phòng giao dịch của ngân hàng tại Đà Nẵng chủ yếu tập trung ở quận Hải Châu, Thanh Khê và Cẩm Lệ, trong khi các quận Hòa Vang và Liên Chiểu vẫn chưa có Sự thiếu hụt này khiến khách hàng ở những khu vực này chưa biết đến hình ảnh của ngân hàng, dẫn đến việc ngân hàng chưa thể mở rộng thị trường khách hàng một cách hiệu quả trên địa bàn thành phố.
Chương 2 sẽ phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Tiên Phong - Chi nhánh Đà Nẵng trong giai đoạn 2018-2020 Nội dung chính bao gồm tình hình cho vay của ngân hàng trong ba năm này, thực trạng cho vay mua nhà tại chi nhánh, cũng như đánh giá kết quả đạt được và các hạn chế hiện có Qua đó, chúng ta sẽ hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh của chi nhánh, từ đó xác định điểm mạnh để phát huy và điểm yếu cần cải thiện.
