TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay
1.1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại (NHTM) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế và hoạt động sản xuất kinh doanh của người dân Tại các quốc gia phát triển, hầu hết mọi người đều có mối quan hệ giao dịch với ít nhất một NHTM, cho thấy sự cần thiết và ảnh hưởng sâu rộng của các ngân hàng này trong đời sống kinh tế.
Theo khoản 3 và khoản 4, Điều 4, Chương 1, Luật các tổ chức tín dụng năm
Theo quy định của Luật Ngân hàng năm 2010, ngân hàng được định nghĩa là tổ chức tín dụng thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng Các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách và ngân hàng hợp tác xã, mỗi loại hình đều có tính chất và mục tiêu hoạt động riêng Ngân hàng thương mại, với mục tiêu lợi nhuận, thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.
1.1.1.2 Khái niệm hoạt động cho vay
Theo Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN, cho vay là hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng cung cấp một khoản tiền cho khách hàng với mục đích và thời gian cụ thể, theo thỏa thuận và yêu cầu hoàn trả cả gốc lẫn lãi Đối tượng chính của hoạt động cho vay này là các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế, nhằm hỗ trợ họ trong việc sử dụng vốn tín dụng cho các hoạt động sản xuất và kinh doanh.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay
Tính pháp lý của nghiệp vụ cho vay
Cho vay ngân hàng là một khái niệm kinh tế, tập trung vào việc ngân hàng cung cấp vốn cho những người mà họ tin tưởng, chấp nhận rủi ro trong quá trình cho vay Hành vi cho vay không chỉ đơn thuần là một giao dịch pháp lý, mà còn bao gồm nhiều hình thức khác nhau như cho vay, bảo lãnh và cầm cố.
Tín dụng là một nghiệp vụ tài chính, trong đó một cá nhân hoặc tổ chức cung cấp vốn cho người khác, có thể thông qua việc ký kết hợp đồng bảo đảm hoặc bảo lãnh, với mục đích thu hồi vốn Các hoạt động cho vay ngân hàng chủ yếu bao gồm việc cung cấp khoản vay cho cá nhân hoặc doanh nghiệp nhằm hỗ trợ nhu cầu tài chính.
Cho vay ứng trước (cho vay trực tiếp).
Cho vay dựa trên việc chuyển nhượng trái quyền.
Cho vay qua chữ ký (cho vay qua việc cam kết bằng chữ ký).
Các khoản vay đều phải theo một quy trình cho vay, thu nợ nhất định. Thông thường gồm 5 bước:
Bước 1: Lập hồ sơ đề nghị vay vốn.
Bước 2: Phân tích tín dụng.
Bước 3: Quyết định cấp tín dụng cho vay.
Bước 5: Giám sát thu nợ và thanh lý hợp đồng cho vay.
Lãi suất trong hợp đồng cho vay theo thoả thuận giữa khách hàng và ngân hàng cho vay (Ví dụ: Lãi suất cố định, lãi suất thả nổi,…).
Các khoản cho vay có hoặc không có tài sản đảm bảo tuỳ vào việc đánh giá và xếp hạng khách hàng của ngân hàng cho vay.
Khi kết thúc hợp đồng, khách hàng phải hoàn trả gốc và lãi hoặc thực hiện các thỏa thuận khác nếu được ngân hàng cho vay chấp nhận Nếu khách hàng không thực hiện đúng hợp đồng hoặc không có điều khoản nào khác, tài sản đảm bảo sẽ thuộc quyền quyết định của ngân hàng cho vay.
1.1.3 Vai trò của hoạt động cho vay
Cho vay là hoạt động chính của các ngân hàng hiện nay, đây là một trong những hoạt động mang lại lợi nhuận cao cho ngân hàng.
Cho vay của ngân hàng lớn với mức dư nợ thấp thể hiện hiệu quả kinh doanh và uy tín của ngân hàng Sự phát triển mạnh mẽ trong hoạt động cho vay không chỉ nâng cao nhận diện ngân hàng mà còn tạo lợi thế trong việc huy động vốn và thúc đẩy các hoạt động ngân hàng Để phát triển bền vững, ngân hàng cần đa dạng hóa sản phẩm cho vay và cải thiện dịch vụ đi kèm Ngân hàng thương mại vừa là người cho vay, vừa là người đi vay, và lợi nhuận từ chênh lệch lãi suất giúp duy trì hoạt động Vai trò trung gian của ngân hàng cũng mở rộng với việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu, và kết nối các công ty với nhà đầu tư, đồng thời thực hiện giao dịch trên thị trường chứng khoán.
Ngân hàng cho vay vốn đóng vai trò quan trọng trong việc giúp khách hàng thực hiện các dự định và dự án của họ Nhờ đó, khách hàng có thể tạo ra lợi nhuận hoặc giải quyết những vấn đề cấp bách liên quan đến nhu cầu vốn.
Đối với nền kinh tế
Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng thực hiện các dự án, từ đó thúc đẩy tiêu thụ hàng hóa và tạo ra nhiều việc làm Điều này không chỉ tăng cường khả năng lưu thông vốn mà còn góp phần quan trọng vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế.
Trong nền kinh tế thị trường, cho vay đóng vai trò quan trọng trong việc huy động và sử dụng hiệu quả nguồn vốn để đầu tư phát triển kinh tế Nó không chỉ giúp tích lũy vốn cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa, mà còn là đòn bẩy kinh tế thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế mũi nhọn và mở rộng thương mại, dịch vụ ở cả thành phố và nông thôn.
- Góp phần hình thành và phát triển thị trường tài chính.
- Góp phần đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung vốn, tư liệu sản xuất, khoa học công nghệ (KHCN) để phát triển kinh tế.
- Góp phần tận dụng khai thác tối đa mọi tiểm năng về đất đai, lao động và tài nguyên thiên nhiên, xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Tạo điều kiện phát triển ngành nghề truyền thống, ngành nghề mới, góp phần giải quyết việc làm cho lao động trong nước.
- Góp phần đảm bảo hiệu quả xã hội, nâng cao cuộc sống tinh thần vật chất cho người dân…
Cho vay đóng vai trò thiết yếu trong các lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội Để tối ưu hóa tác động tích cực của nó, cần sử dụng cho vay như một công cụ hiệu quả nhằm thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
1.1.4 Các hình thức cho vay
1.1.4.1 Theo thời hạn cho vay
Cho vay ngắn hạn là hình thức cho vay có thời gian dưới 12 tháng, thường được các ngân hàng cung cấp để đáp ứng nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, hỗ trợ chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và phục vụ nhu cầu tiêu dùng cá nhân.
Cho vay trung hạn là khoản vay có thời gian từ 1 đến 5 năm, thường được sử dụng để đầu tư vào việc đổi mới và nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ, hoặc mở rộng sản xuất.
Cho vay dài hạn đề cập đến các khoản vay có thời gian trên 5 năm, thường được sử dụng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nghiệp Những khoản vay này chủ yếu phục vụ cho các lĩnh vực như xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở và phương tiện vận tải.
1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng tiền vay
Cho vay sản xuất là hình thức cho vay mà khách hàng sử dụng vốn để sản xuất hàng hóa Loại cho vay này bao gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp, nhằm hỗ trợ các hoạt động sản xuất đa dạng.
HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Cho vay mua nhà, xây dựng và sửa chữa nhà ở là hình thức tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, cho phép khách hàng sử dụng khoản vay để thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản Khách hàng có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi suất theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
1.2.2 Đặc điểm của hoạt động cho vay mua nhà
Nhu cầu vay tiền thường phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế; khi nền kinh tế phát triển, đời sống người dân cải thiện và thu nhập tăng, nhu cầu vay cũng gia tăng Khách hàng vay chủ yếu là cá nhân, điều này khiến việc chứng minh năng lực tài chính trở nên khó khăn hơn, vì họ có thể giấu kín thông tin cá nhân như triển vọng công việc và tình trạng sức khỏe Ngược lại, khách hàng doanh nghiệp có thể cung cấp bảng cân đối kế toán và báo cáo kết quả kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu, trong khi cá nhân thường chỉ dựa vào tiền lương và suy đoán mà không có bằng chứng rõ ràng.
Nhu cầu vay tiền thường liên quan chặt chẽ đến trình độ học vấn và thu nhập của cá nhân Những người có thu nhập ổn định và tương đối cao thường có xu hướng vay vốn, vì họ có khả năng trả nợ một cách hiệu quả.
Tư cách và phẩm chất của người vay thường khó xác định, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm và cảm nhận của cán bộ tín dụng Yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định khả năng hoàn trả khoản vay.
1.2.3 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà
Hoạt động cho vay mua nhà không chỉ đa dạng hóa tín dụng mà còn giúp phân tán rủi ro và tăng thu nhập cho ngân hàng Sản phẩm cho vay nhà ở đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng, đồng thời tạo điều kiện cho các ngân hàng thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với cá nhân và doanh nghiệp Điều này góp phần mở rộng thị phần, phát triển dịch vụ ngân hàng và nâng cao khả năng huy động vốn từ tiền gửi dân cư.
Sản phẩm cho vay nhà ở đã ra đời nhằm hỗ trợ những người có nhu cầu sở hữu nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính, mang lại giải pháp hiệu quả để họ có thể thực hiện ước mơ sở hữu căn nhà mong muốn.
Hoạt động cho vay mua nhà không chỉ cải thiện nhu cầu nhà ở của người dân mà còn giúp họ ổn định cuộc sống và nâng cao chất lượng đời sống Điều này góp phần làm cho xã hội phát triển và giàu mạnh hơn Bên cạnh đó, cho vay mua nhà thúc đẩy kinh tế bằng cách làm tăng nguồn vốn lưu thông và quay vòng nhanh hơn Đây là một lĩnh vực cho vay có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.
NHỮNG NỘI DUNG VỀ ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3.1 Quan điểm về việc đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà
Khái niệm "đẩy mạnh" được hiểu là việc thúc đẩy sự phát triển của các lĩnh vực và hoạt động Tuy nhiên, ý nghĩa của khái niệm này có thể khác nhau tùy thuộc vào từng đối tượng cụ thể.
Trong lĩnh vực ngân hàng, việc tăng cường hoạt động cho vay mua nhà là rất quan trọng để nâng cao doanh số, chất lượng và lợi nhuận từ dịch vụ này Các ngân hàng cần thực hiện nhiều biện pháp khác nhau để đẩy mạnh cho vay mua nhà, từ cải thiện chính sách lãi suất đến tối ưu hóa quy trình xét duyệt hồ sơ vay, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Để đáp ứng nhu cầu mua nhà của khách hàng, việc đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà là rất quan trọng, nhằm tối đa hóa nhu cầu hợp lý về vốn vay của họ.
Để thúc đẩy nền kinh tế, việc tăng cường hoạt động cho vay mua nhà là rất cần thiết, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn của thị trường bất động sản Đây là kênh dẫn vốn quan trọng giúp chuyển giao một lượng lớn nguồn vốn tới thị trường BĐS, từ đó ổn định nền kinh tế và tạo điều kiện cho tăng trưởng kinh tế Hơn nữa, việc này còn góp phần cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân và thực hiện các mục tiêu ổn định nhà ở cho cộng đồng.
Đối với ngân hàng thương mại
Ngân hàng thương mại cần đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng và thiết lập chính sách tín dụng hợp lý để thu hút đa dạng đối tượng Đồng thời, chất lượng cho vay mua nhà cũng cần được cải thiện liên tục để phục vụ tốt hơn cho khách hàng.
Ngân hàng đặt mục tiêu quan trọng trong việc tăng cường hoạt động cho vay mua nhà, cần kết hợp với các yếu tố như chính sách cho vay và chính sách khách hàng để đảm bảo hiệu quả và chất lượng của các khoản vay.
1.3.2 Các chỉ tiêu đánh giá sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà
1.3.2.1 Doanh số cho vay phục vụ mục đích mua nhà
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng cung cấp để hỗ trợ khách hàng trong việc mua nhà Chỉ số này phản ánh tổng quan về hoạt động cho vay xây dựng và sửa chữa nhà tại ngân hàng trong một khoảng thời gian nhất định, thường được tính theo năm tài chính.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay tuyệt đối cho biết giá trị cho vay phục vụ mục đích mua nhà trong năm n so với năm n-1 Khi chỉ tiêu này tăng, điều đó có nghĩa là ngân hàng cung cấp nhiều tiền hơn cho khách hàng, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của họ Đồng thời, chỉ tiêu này cũng thể hiện sự phát triển mạnh mẽ trong hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay là một yếu tố quan trọng, cho biết tốc độ tăng trưởng của năm n so với năm n-1 Khi chỉ tiêu này tăng lên, điều này cho thấy doanh số cho vay phục vụ mục đích mua nhà của ngân hàng cũng tăng lên tương đối.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng cho vay mua nhà cho biết tỷ lệ doanh số cho vay phục vụ mục đích mua nhà trong tổng doanh số cho vay Sự gia tăng của tỷ trọng này chứng tỏ hoạt động cho vay phục vụ mục đích mua nhà đang phát triển mạnh mẽ.
1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ của cho vay phục vụ mục đích mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà là số tiền khách hàng nợ ngân hàng tại một thời điểm cụ thể Chỉ tiêu này thường được kết hợp với doanh số cho vay để phản ánh sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Ý nghĩa của chỉ tiêu này là cho biết mức tăng dư nợ năm n so với năm n-1 về số tuyệt đối Khi chỉ tiêu này tăng, điều đó cho thấy số tiền khách hàng nợ ngân hàng đã gia tăng qua các năm, chứng tỏ hoạt động cho vay phục vụ mục đích mua nhà đang phát triển mạnh mẽ.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà là một chỉ số quan trọng, cho thấy tốc độ tăng trưởng của dư nợ cho vay trong năm n so với năm trước đó (n-1) Điều này giúp đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản và khả năng tài chính của người tiêu dùng trong việc sở hữu nhà ở.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng cho vay mua nhà, cho biết tỷ lệ dư nợ từ hoạt động cho vay phục vụ mục đích này so với tổng dư nợ của toàn bộ hoạt động cho vay của ngân hàng.
1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng cho vay mua nhà
Nợ xấu: Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng.
Theo cách phân loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất vốn.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng nợ xấu
Chỉ tiêu nợ xấu trong cho vay mua nhà phản ánh tỷ lệ nợ xấu so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng Sự gia tăng tỷ trọng nợ xấu qua các năm cho thấy vốn của ngân hàng đang bị chiếm dụng và nguy cơ mất vốn gia tăng Nếu tỷ lệ nợ xấu lớn, điều này chỉ ra rằng chất lượng cho vay của ngân hàng chưa đạt yêu cầu Thông thường, tỷ lệ nợ xấu dưới 3% được xem là mức tốt.
Nợ quá hạn là tình trạng khi khoản vay mua nhà đã đến hạn mà khách hàng chưa thanh toán, và ngân hàng không có quyết định cơ cấu lại nợ, dẫn đến việc khoản vay chuyển thành nợ quá hạn, bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4 và nhóm 5 Đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, từ đó ảnh hưởng đến quyết định phát triển hoạt động cho vay mua nhà Nếu tỷ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn cho phép, điều này cho thấy chất lượng cho vay của ngân hàng yếu kém và tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Tỉ lệ lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà so với tổng lãi của hoạt động cho vay
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
Hoạt động cho vay mua nhà và kinh doanh ngân hàng chịu tác động từ nhiều yếu tố, có thể phân chia thành hai nhóm chính: nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan.
1.4.1 Các nhân tố khách quan
Môi trường kinh tế bao gồm nhiều yếu tố quan trọng như trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người, mức sống của dân cư, chu kỳ kinh tế và lãi suất Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Các ảnh hưởng của nền kinh tế đến một doanh nghiệp có thể làm thay đổi khả năng tạo ra giá trị và lợi nhuận của doanh nghiệp đó.
Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại (NHTM) rất nhạy cảm với biến động kinh tế Trong giai đoạn kinh tế hưng thịnh, nhu cầu vay mua nhà của cá nhân và hộ gia đình tăng do đời sống cải thiện Ngược lại, khi nền kinh tế không ổn định, nhu cầu chi tiêu và vay vốn giảm, vì người dân lo ngại về khó khăn trong tương lai Do đó, thu nhập của người dân có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của ngân hàng trong môi trường kinh tế.
Mọi hoạt động kinh doanh dịch vụ, bao gồm cho vay mua nhà, đều phải tuân thủ các quy định pháp luật của nhà nước và các tổ chức tín dụng Việc thiếu rõ ràng trong các văn bản pháp luật có thể dẫn đến những khe hở pháp lý, gây rắc rối và thiệt hại cho cả khách hàng lẫn ngân hàng Ngược lại, sự chặt chẽ và đồng bộ của hệ thống pháp luật sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo trật tự và ổn định cho thị trường, từ đó giúp hoạt động cho vay mua nhà và các hoạt động kinh tế - xã hội diễn ra hiệu quả hơn.
Chính sách và chủ trương của Nhà Nước có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay mua nhà, thông qua việc điều chỉnh cung cầu thị trường bất động sản Các quy định như luật đất đai, thuế đất và thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất có thể làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường Hiểu rõ các quy định này là điều kiện quan trọng để thành công trong hoạt động thương mại quốc tế, giúp tận dụng các yếu tố thuận lợi và thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng.
Môi trường xã hội, bao gồm trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ học vấn, truyền thống văn hóa, tôn giáo và yếu tố địa lý, ảnh hưởng mạnh mẽ đến thói quen tiêu dùng của người dân Khu vực có nhiều người có địa vị xã hội cao và trình độ học vấn tốt thường có nhu cầu tiêu dùng lớn hơn, dẫn đến nhu cầu vay vốn cao hơn Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các hoạt động cho vay trong khu vực đó.
Không chỉ các ngân hàng thương mại (NHTM) mà nhiều tổ chức tài chính trung gian như công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng và công ty bất động sản cũng tham gia vào cho vay mua nhà trả góp Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện nay, đặc biệt sau khi Việt Nam gia nhập WTO và mở cửa thị trường tài chính cho các tổ chức nước ngoài, các NHTM cần cân nhắc kỹ lưỡng trong việc xây dựng chính sách phù hợp nhằm phát huy thế mạnh và giảm thiểu rủi ro.
1.4.1.5 Các yếu tố về công nghệ
Công nghệ đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực cho vay mua nhà, bao gồm các thành tựu khoa học kỹ thuật, xu hướng mới và chuyển giao công nghệ Việc áp dụng công nghệ không chỉ nâng cao tính năng tiện ích của sản phẩm mà còn tăng cường khả năng cạnh tranh cho ngân hàng Tuy nhiên, để duy trì lợi thế cạnh tranh, các ngân hàng cần liên tục cập nhật và đổi mới công nghệ.
Tư cách đạo đức của khách hàng được thể hiện qua thiện chí trả nợ, ảnh hưởng lớn đến khả năng thu hồi khoản vay của ngân hàng Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng thiếu thiện chí trả nợ, ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi các khoản cho vay, dẫn đến rủi ro cao trong hoạt động cho vay mua nhà Điều này khiến ngân hàng gặp trở ngại trong việc thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà.
Khả năng tài chính của khách hàng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng trả nợ cho ngân hàng Những khách hàng có tình hình tài chính vững mạnh sẽ tạo điều kiện cho ngân hàng đảm bảo an toàn cho khoản cho vay, nhờ vào khả năng thu hồi nợ cao Vì vậy, trong quy trình cho vay mua nhà, ngân hàng luôn xem xét kỹ lưỡng khả năng tài chính, mức thu nhập và sự ổn định của thu nhập của khách hàng, điều này có ảnh hưởng lớn đến quyết định cho vay của họ.
1.4.2 Các nhân tố chủ quan
1.4.2.1 Nguồn lực về tài chính
Vốn tự có là giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập và thuộc quyền sở hữu của ngân hàng, mặc dù chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn vốn nhưng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ ngân hàng khỏi sự giảm giá trị tài sản và tình trạng thiếu khả năng chi trả Vốn tự có quyết định quy mô hoạt động của ngân hàng, đồng thời nâng cao lòng tin và uy tín với khách hàng Do đó, việc huy động vốn hiệu quả sẽ giúp ngân hàng có thêm nguồn vốn cho vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tín dụng.
Khả năng huy động vốn
Khi ngân hàng huy động vốn với quy mô lớn, khả năng cho vay của họ cũng tăng lên Nếu chi phí huy động vốn thấp, ngân hàng có thể cung cấp cho khách hàng lãi suất vay cạnh tranh Điều này không chỉ thúc đẩy tín dụng tổng thể mà còn đặc biệt hỗ trợ cho vay mua nhà.
Hoạt động cho vay mua nhà yêu cầu nguồn vốn dài hạn, vì vậy ngân hàng cần có khả năng tài chính vững mạnh cả về nguồn vốn dài hạn và ngắn hạn Bên cạnh đó, việc marketing, tư vấn và tìm hiểu nhu cầu khách hàng, cũng như hướng dẫn họ về thủ tục vay và giới thiệu các tiện ích của sản phẩm cho vay nhà ở, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng và cải thiện hoạt động cho vay.
Mỗi ngân hàng có chính sách tín dụng riêng, bao gồm hạn mức cho vay, kì hạn, lãi suất và thủ tục vay, cùng tài sản đảm bảo Những yếu tố này định hình sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển hoạt động cho vay mua nhà.
1.4.2.3 Chất lượng đội ngũ nhân viên
Yếu tố con người đóng vai trò thiết yếu trong mọi hoạt động kinh doanh của ngân hàng, với chất lượng tín dụng phản ánh trình độ chuyên môn của nhân viên Đội ngũ nhân viên chính là hình ảnh đại diện quan trọng của ngân hàng.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG - CHI NHÁNH HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG – CHI NHÁNH HẢI CHÂU
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Tiên Phong - chi nhánh Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
2.1.1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Tên gọi: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong.
Tên tiếng anh: Tien Phong commercial joint bank.
Trụ sở chính: 57 Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, Thành phố Hà Nội. Website: https://tpb.vn/
Giấy chứng nhận Đăng ký doanh nghiệp số 0102744865 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp lần đầu ngày 12/05/2008 và thay đổi lần thứ 23 ngày 04/10/2016.
Ngân hàng TMCP được cấp Giấy phép hoạt động số 123/NH-GP vào ngày 05/05/2008 bởi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN), với các sửa đổi và bổ sung gần nhất theo Quyết định số 2236/QĐ-NHNN vào ngày 25/10/2017.
Vốn điều lệ: 5.842.105.000.000 đồng (Năm ngàn tám trăm bốn mươi hai tỷ một trăm không năm triệu đồng).
Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) được thành lập vào ngày 05/05/2008 với mục tiêu trở thành một tổ chức tài chính minh bạch, hiệu quả và bền vững, mang lại lợi ích tối ưu cho cổ đông và khách hàng TPBank được hỗ trợ bởi những cổ đông chiến lược mạnh mẽ như Tập đoàn DOJI, Tập đoàn Công nghệ FPT, IFC, Vinare và SBI Ven Holding Pte Ltd Với tuyên ngôn “Vì chúng tôi hiểu bạn”, TPBank cam kết xây dựng dịch vụ ngân hàng chất lượng hàng đầu dựa trên sự thấu hiểu khách hàng, từ đó phát triển những sản phẩm và dịch vụ phù hợp, gia tăng giá trị cho khách hàng và hướng tới sự phát triển bền vững.
2.1.1.2 Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Tiên Phong - chi nhánh Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
Trung tâm Kinh doanh Bắc Đà Nẵng được thành lập vào ngày 01/09/2016 và đã chính thức đổi tên thành Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong – Chi nhánh Hải Châu (TPBank Hải Châu) vào ngày 04/12/2018.
TPBank Hải Châu, tọa lạc tại số 112 Nguyễn Hữu Thọ, phường Hòa Thuận Tây, quận Hải Châu, Đà Nẵng, đã chính thức hoạt động từ ngày 04/12/2018 Với vị trí trung tâm thành phố, ngân hàng hứa hẹn sẽ trở thành địa chỉ tin cậy và thuận tiện cho khách hàng trong các giao dịch tài chính và ngân hàng hàng đầu.
TPBank Hải Châu được thiết kế hiện đại với nội – ngoại thất thân thiện, cùng trang thiết bị tiên tiến, mang đến dịch vụ tài chính – ngân hàng chất lượng hàng đầu Đội ngũ phục vụ chuyên nghiệp và nhiệt tình, đảm bảo thời gian phục vụ nhanh chóng, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng với các dịch vụ như tiền gửi, tín dụng, ngoại hối, mua bán - giữ hộ vàng, thanh toán trong nước và quốc tế, cũng như dịch vụ ngân hàng điện tử.
TPBank Hải Châu vừa được khai trương nhân dịp kỉ niệm 10 năm thành lập TPBank và nhận Huân chương lao động cao quý từ Nhà nước Sự kiện này hứa hẹn sẽ trở thành hạt nhân quan trọng, góp phần tích cực vào sự phát triển của TPBank trong giai đoạn mới.
Lĩnh vực hoạt động của ngân hàng bao gồm:
- Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
- Chiết khấu giấy tờ có giá.
- Cung cấp các dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế.
- Các dịch vụ tiện ích, điện tử về ngân hàng.
2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của TPBank Hải Châu
Giám đốc chi nhánh là người lãnh đạo, tổ chức và quản lý mọi hoạt động của chi nhánh, đồng thời chịu trách nhiệm báo cáo trước cấp trên về hiệu quả hoạt động của chi nhánh.
Phòng Kinh doanh Khách hàng Cá nhân
Đề xuất chiến lược phát triển khách hàng cho ban giám đốc, chủ động tìm kiếm và xây dựng mối quan hệ bền vững với khách hàng Thực hiện thẩm định và tái thẩm định khách hàng để đảm bảo chất lượng, đồng thời đưa ra các chính sách phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Giám đốc phòng kinh doanh khách hàng cá nhân
Giám đốc phòng kinh doanh khách hàng doanh nghiệp
Giám đốc phòng dịch vụ khách hàng Kiểm soát viên Giao dịch viên
Giám đốc phòng hỗ trợ tín dụng
Chuyên viên hỗ trợ tín dụngChuyên viên hành chính
Chúng tôi cung cấp các sản phẩm cho vay và dịch vụ khách hàng cá nhân, đồng thời lập kế hoạch kinh doanh cho các thành viên trong phòng Việc theo dõi sát sao những thay đổi trong môi trường kinh doanh của khách hàng giúp chúng tôi đưa ra những tham mưu kịp thời cho lãnh đạo Ngoài ra, chúng tôi thực hiện các hoạt động quản lý sau vay như thu nợ, nhắc nợ và kiểm tra khách hàng nhằm giảm thiểu nợ xấu và hạn chế trích lập dự phòng cho chi nhánh.
Phòng Kinh doanh Khách hàng Doanh nghiệp
Phòng Kinh doanh Khách hàng Doanh nghiệp hoạt động giống phòng KHCN nhưng đối tượng của phòng là khối doanh nghiệp.
Phòng Dịch vụ khách hàng
Chịu trách nhiệm quản lý dịch vụ khách hàng và giao dịch hàng ngày tại quầy, đảm bảo chất lượng dịch vụ cao tại TPBank Hải Châu Cung cấp sản phẩm và dịch vụ theo yêu cầu của khách hàng, lập kế hoạch và triển khai cho mảng kinh doanh phụ trách, đồng thời giao chỉ tiêu kinh doanh cho từng cán bộ nhân viên.
Ngân hàng thực hiện huy động tiết kiệm từ dân cư và cung cấp dịch vụ cho vay cầm cố sổ tiết kiệm Đội ngũ ngân hàng quản lý hiệu quả các tài khoản tiền gửi, tiền vay và các giao dịch ngoại bảng của khách hàng Đồng thời, ngân hàng cũng cung cấp các nghiệp vụ thanh toán và dịch vụ liên quan đến tài khoản tiền gửi, đảm bảo sự tiện lợi và an toàn cho khách hàng.
Thực hiện các lệnh giải ngân, cho vay, thu nợ, thu phí…
Thực hiện đổi ngoại tệ tiền mặt và séc du lịch, thanh toán các loại thẻ ngân hàng, chi trả kiều hối…
Tiếp nhận ý kiến đóng góp từ khách hàng về các nhiệm vụ của phòng, đồng thời đề xuất các biện pháp cải tiến để nâng cao sức cạnh tranh.
Phòng vận hành đề xuất và thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động vận hành, hỗ trợ các hoạt động tín dụng, thực hiện các công tác hành chính và cung cấp sự hỗ trợ cho các phòng ban khác trong tổ chức.
2.1.4 Tình hình nguồn nhân lực tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong - chi nhánh Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
Chi nhánh TPBank Hải Châu hiện có hơn 70 cán bộ nhân viên, bao gồm đội ngũ chuyên viên và cộng tác viên với trình độ chuyên môn cao và kinh nghiệm phong phú Nhân viên trẻ trung, năng động và nhiệt tình trong công việc, cùng với sự tinh thông về chuyên môn nghiệp vụ, là yếu tố then chốt giúp chi nhánh đạt được nhiều thành công.
2.1.5 Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong - chi nhánh Hải Châu, Thành phố Đà Nẵng
2.1.5.1 Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu tài chính chủ yếu Đơn vị tính: Triệu đồng
Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch
84.796 5.840 9.458 100,94 Tiền gửi và vay của
Vốn tài trợ ủy thác
3 Dư nợ cho vay và đầu tư
(*) ROE = Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ sở hữu
Tổng tài sản của TPBank Hải Châu đến 31/12/2019 đạt 153.929 triệu đồng, tăng gần hơn 13% so với thời điểm cuối năm 2018 và tăng hơn 24% so với năm
2017 Tổng huy động vốn đạt gần 125.449 triệu đồng.
Hoạt động tín dụng của chi nhánh TPBank Hải Châu tiếp tục phát triển mạnh mẽ, đạt tổng dư nợ 104.867 triệu đồng, trong khi vẫn tuân thủ mức tăng trưởng tín dụng được NHNN phê duyệt Chất lượng tín dụng được kiểm soát chặt chẽ, với tỷ lệ nợ xấu chỉ 0,66%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình toàn ngành.
LNTT năm 2019 đạt mức 2.404 triệu đồng, tăng 1.199 triệu đồng, tương đương tăng 99,50% so với năm 2017, đồng thời hoàn thành vượt kế hoạch năm
2019 với tỷ lệ hoàn thành là 109,27%.
2.1.5.2 Hoạt động huy động vốn
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG
2.2.1 Các chỉ tiêu phản ánh tình hình hoạt động cho vay mua nhà
2.2.1.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà
Bảng 2.6: Tình hình doanh số cho vay mua nhà Đơn vị: Triệu đồng
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Chênh lệch
Doanh số cho vay mua nhà 24.118 36,57 33.732 39,68 44.423 42,36 9.614 39,86 10.691 31,69
Tổng doanh số cho vay 65.955 100 85.010 100 104.867 100 19.055 28,89 19.857 23,36
Biểu đồ 2.5: Cơ cấu doanh số cho vay mua nhà qua các năm
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng.
Tổng doanh số cho vay của TPBank Hải Châu năm 2018 là 85.010 triệu đồng, tăng 19.055 triệu đồng so với 2017, tương đương với mức tăng là 28,89% Năm
Doanh số cho vay mua nhà
Doanh số từ các hoạt động khác
Năm 2018, doanh số cho vay mua nhà đạt 33.732 triệu đồng, ghi nhận mức tăng 9.641 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng 39,86% so với năm 2017 Tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà trong tổng doanh số cho vay chiếm 39,68%.
Tổng doanh số cho vay của TPBank Hải Châu trong năm 2019 đạt 104.867 triệu đồng, ghi nhận mức tăng 19.857 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng 23,36% so với năm 2018 Trong đó, doanh số cho vay mua nhà đạt 44.423 triệu đồng, tăng 10.691 triệu đồng, tương đương với mức tăng 31,69% so với năm trước, chiếm 42,36% tổng doanh số cho vay.
Doanh số cho vay mua nhà tại TPBank Hải Châu chiếm hơn 30% tổng doanh số cho vay, với mức tăng trên 20 triệu đồng trong 3 năm qua Năm 2019, nhu cầu về nhà ở tăng cao, cùng với sự phát triển của các khu chung cư và chính sách hỗ trợ từ nhà nước cho các gia đình thu nhập thấp, đã thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà Các dự án bất động sản cũng chủ động giảm giá và cung cấp nhiều gói ưu đãi để thu hút khách hàng Nhiều chủ đầu tư kết nối ngân hàng với khách hàng, như sự hợp tác giữa TPBank Hải Châu và dự án Malibu tại Hội An Thị trường lãi suất thuận lợi giúp ngân hàng giảm lãi suất vay, đồng thời mang đến nhiều ưu đãi cho khách hàng cá nhân khi vay mua nhà hoặc thế chấp Sự thay đổi này tạo cơ hội cho khách hàng có nhiều lựa chọn hơn khi quyết định vay tiền.
Mức tăng và giảm giá trị doanh số cho vay mua nhà tại TPBank Hải Châu diễn ra khá đồng đều và có xu hướng gia tăng qua từng năm, với tỷ trọng cho vay mua nhà luôn chiếm trên 30% trong tổng hoạt động cho vay Do đó, việc mở rộng và thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà là rất quan trọng để tăng doanh số cho vay Thị trường này rất tiềm năng, vì vậy Nhà nước cần có nhiều chính sách và giải pháp nhằm kích thích doanh số cho vay của ngân hàng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
2.2.1.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà
Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà Đơn vị: Triệu đồng
Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019 Chênh lệch
Dư nợ cho vay mua nhà
Tổng dư nợ tín dụng
Chỉ tiêu dư nợ cho vay là yếu tố quan trọng phản ánh khả năng phát triển cho vay của ngân hàng Trong bối cảnh doanh số cho vay gia tăng, dư nợ cho vay mua nhà cũng có xu hướng tăng qua các năm, mặc dù mức tăng này vẫn chưa thật sự đáng kể.
Năm 2018, TPBank Hải Châu ghi nhận dư nợ cho vay mua nhà đạt 14.563 triệu đồng, tăng 5.987 triệu đồng, tương ứng với mức tăng 69,81% so với năm 2017, chiếm 19,09% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2019, dư nợ cho vay mua nhà của TPBank Hải Châu đạt 25.893 triệu đồng, tăng 11.330 triệu đồng, tương đương với mức tăng 77,80% so với năm 2018, chiếm 28,20% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng.
Năm 2019, dư nợ cho vay mua nhà của TPBank Hải Châu ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, chủ yếu do thời hạn cho vay trung và dài hạn cùng với giá trị vay lớn Sự gia tăng này cho thấy quy mô tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đang được mở rộng đáng kể.
Năm 2019, nhu cầu về nhà ở tăng cao, cùng với việc giá nguyên vật liệu giảm, đã tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn xây dựng nhà Các chính sách hỗ trợ từ doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng cũng đã góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở trong năm này.
2.2.1.3 Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà
Tỷ lệ nợ xấu và nợ quá hạn
Năm 2019, TPBank Hải Châu đã tăng cường hệ thống quản trị rủi ro, giữ tỷ lệ nợ xấu thấp hơn mức cho phép của NHNN và không phát sinh tổn thất vận hành hay rủi ro tiềm tàng Các chỉ tiêu an toàn trong hoạt động không chỉ được duy trì mà còn được cải thiện tích cực.
Năm 2019, tỷ lệ nợ xấu của TPBank Hải Châu chỉ đạt 0,66%, thấp hơn nhiều so với các ngân hàng khác và đã giảm 0,44% so với năm 2017 Ngân hàng này luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về an toàn vốn của Ngân hàng Nhà nước và cam kết mạnh mẽ với các đối tác nước ngoài.
2.2.2 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng TMCP Tiên Phong - chi nhánh Hải Châu
2.2.2.1 Thị trường Bất động sản Đà Nẵng và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay
Thị trường Bất động sản Đà Nẵng hiện nay
Thị trường bất động sản Đà Nẵng đã trở nên sôi động khi thành phố được chọn làm địa điểm tổ chức Tuần lễ Cấp cao APEC 2017 Sự kiện APEC đã tạo ra sức hút mạnh mẽ, kéo dài sự sôi động của thị trường nhà đất Đà Nẵng đến đầu quý I/2018 Tuy nhiên, sau đó, thị trường bắt đầu hạ nhiệt và trở nên trầm lắng từ quý II/2018 cho đến nay.
Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ với dòng tiền đầu tư đổ vào các dự án nghỉ dưỡng và đất nền tại Đà Nẵng, từ giữa quý I/2018, thị trường đã gần như chững lại, mặc dù giá cả vẫn không giảm Mức giá cao khiến nhiều người có nhu cầu ở thực không thể mua, trong khi các nhà đầu tư cũng e ngại khi quyết định đầu tư.
Do đó, thanh khoản thị trường nhà đất Đà Nẵng càng bị tắc.
Kể từ khi một số dự án lớn trong khu vực bị thanh tra và phát hiện sai phạm, cùng với việc nhiều dự án gặp khiếu kiện do chủ đầu tư không bàn giao sổ đỏ đúng hẹn, nhà đầu tư đã mất niềm tin và không còn hứng thú với các dự án tại đây Vào đầu năm 2019, thị trường bất động sản Đà Nẵng đã trải qua cơn sốt đất nền và nhà phố, đẩy giá lên cao, nhưng đến quý II, cơn sốt này nhanh chóng hạ nhiệt, khiến giá đất nền và nhà phố trên thị trường sơ cấp vào tháng 6/2019 giảm khoảng 10% so với các tháng trước đó.
Theo các chuyên gia, bất động sản Đà Nẵng vẫn sở hữu tiềm năng và lợi thế lớn để phát triển, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư từ khắp nơi Hơn nữa, nhu cầu mua nhà sẽ gia tăng do lượng người nhập cư vào Đà Nẵng ngày càng tăng.
Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay
