PHẦN 2. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ KHẢ NĂNG HOẠT ĐỘNG
2.2. Phân tích chi phí
Bảng 5. Thống kê tổng chi phí giai đoạn 2014 - 2016
Chỉ tiêu 2014 2015 2016
Giá vốn hàng bán 530,325 712,294 2.951,970
Chi phí quản lý DN 35,216 76,331 117,510
Chi phí bán hàng 27,619 61,982 173,123
Chi phí TC 49,654 59,150 110.998
Chi phí khác 0,311 16,099 36,819
Tổng chi phí 643,125 925,856 114.277,42
Tỷ trọng của các loại chi phí trong năm 2014 giảm một cách đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể:
Tỷ trọng giá vốn hàng bán giảm từ 128% còn 85%, đặc biệt là tỷ trọng chi phí quản lý doanh nghiệp từ 42% còn 6%, ngoại trừ tỷ trọng chi phía bán hàng tăng 1% so với cùng kỳ, điều này là tất yếu trong tình hình bán hàng của công ty đang được đẩy mạnh và mức tăng này hoàn toàn hợp lý.16
Giá vốn hàng bán tăng mạnh trong năm 2015, 2016. Tuy nhiên, việc tăng mạnh là do công ty tăng quy mô và dự án thực hiện. Bởi trong năm 2015 giá nguyên liệu đầu vào có xu hướng giảm.
16 Báo cáo thường niên 2014
23 23
Cùng với việc gia tăng quy mô và các dự án đầu tư chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí bán hàng tăng theo. Chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng đáng kể là do thị trường bất động sản đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục từ những tháng cuối năm 2013.
Trong năm 2014, thị trường tiếp tục đà phục hồi tích cực, thể hiện qua lượng giao dịch tăng;
giá cả tương đối ổn định; lượng tồn kho bất động sản tiếp tục giảm; cơ cấu hàng hóa bất động sản chyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường. Nhu cầu sử dụng và khả năng mua của người dân cũng tăng lên nhờ đó, nên ngành BĐS đã đẩy mạnh bán hàng và củng cố lại doanh nghệp sau thời kì BĐS khủng hoảng, làm cho chi phí này tăng lên. Ngoài ra, việc các dự án được kí kết hoặc hoàn thành là lí do thúc đẩy chi phí bán hàng tăng lên.
Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng nhẹ từ 1 – 2% điều này là yếu tố tất yếu trong tình hình bán hàng của công ty đang được đẩy mạnh và quy mô hoạt động ngày càng được mở rộng, mức tăng này là hợp lý và phù hợp với tình hình hoạt động.
Tỷ trọng giá vốn hàng bán trong năm 2015 giảm một cách đáng kể so với cùng kỳ, cụ thể giảm từ 85% còn 68%, điều này là kết quả từ việc nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng trong dự án, đảm bảo chất lượng và chi phí hợp lý. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng nhẹ từ 1-2%, điều này là tất yếu trong tình hình bán hàng của Công ty đang được đẩy mạnh và quy mô hoạt động ngày càng mở rộng, mức tăng này là hợp lý và phù hợp với tình hình hoạt động.Tỷ trọng chi phí lãi vay giảm, do Công ty quản lý nguồn vốn hiệu quả và tiến độ bán hàng nhanh, khi dòng tiền về Công ty ưu tiên dùng để chi trả nợ vay để tiết giảm tiền lãi ở mức tối ưu nhất.17
Trong năm 2016, tỷ trọng giá vốn hàng bán chiếm 75% tăng 7% so với năm 2015, mức tăng này chủ yếu ở nhóm Công ty BCCI – nguyên nhân: để việc cơ cấu có hiệu quả, Công ty mẹ chấp nhận chuyển nhượng một số dự án như chung cư Western Dragon, dự án chung cư 510 Kinh Dương Vương với mức lợi nhuận không cao. Việc tăng tỷ trọng giá vốn hàng bán chỉ xảy ra tạm thời trong thời gian tái cơ cấu và sẽ sớm điều chỉnh về mức hiệu quả trong thời gian tới;
Chi phí lãi vay có tỷ trọng giảm gần 1% – đây là kết quả rất tích cực khi quy mô hoạt động ngày càng mở rộng nhưng Công ty không tăng nợ tương ứng, thay vào đó tận dụng quản lý dòng tiền hiệu quả, ưu tiên dùng nguồn thu bán hàng để trả nợ cùng với việc mạnh tay chuyển nhượng các dự án không hiệu quả để tập trung nguồn vốn cho các dự án có vị trí chiến lược và hiệu quả hơn; từ đó, tiết giảm tiền lãi vay ở mức tối ưu;
17 Báo cáo thường niên KDH năm 2015
24 24
Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp có tỷ trọng giảm đáng kể từ 2 - 4%, điều này là kết quả từ việc nâng cao hiệu quả quản lý doanh nghiệp, chính sách bán hàng hiệu quả. 18
Bảng 6. Phân tích giá vốn hàng bán KDH giai đoạn 2014 – 2016 (Đơn vị: Tỷ đồng)
Chỉ tiêu 2014 2015 2016
Chuyển nhượng bất động sản 530,325 688,703 2.691,977
Giá vốn cung cấp dịch vụ - 0,779 243,182
Khác - 22,812 16,81
Tổng 530,325 712,294 2.951,970
Nhận xét chung:
Chuyển nhượng bất động sản là chi phí chủ yếu trong giá vốn hàng bán của KDH trong cả 3 năm khảo sát và đây cũng là điểm chung của ngành bất động sản.
Do năm 2013 nhận định thị trường BĐS thực sự khởi sắc, Công ty đã quyết định không triển khai bán lẻ sản phẩm như kế hoạch cho mà Đại hội đồng cổ đông đã thông qua. Đồng thời để đảm bảo thanh khoản cho Công ty, giảm nợ vay, giảm thiểu chi phí hoạt động doanh nghiệp, Công ty đã xem xét thông qua quyết định chuyển nhượng các dự án có quy hoạch chung cư cao cấp và biệt thự cao cấp nhằm giảm bớt áp lực và lượng hàng tồn kho ở phân khúc đang chậm tiêu thụ. Chính sách này được duy trì trong quý IV/2013 và nửa đầu năm 2014.20
Kết thúc năm 2014, công ty ghi nhận 630,8 tỷ doanh thu, tăng gấp đôi so với năm 2013 và tăng 13% so với kế hoạch 2014 đề ra của Đại hội đồng cổ đông. Trong năm 2014, công ty ghi nhận hàng bán bị trả về là 9,7 tỷ đồng thuộc các dự án Long Phước Điều và Khang Điền Phước Long B.
Cùng với sự gia tăng doanh thu, giá vốn hàng bán cũng tăng theo các năm, đặc biệt là sự gia tăng mạnh mẽ vào năm 2016. Giá vốn chuyển nhượng BĐS gia tăng do công ty đẩy mạnh thu gom quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư.
Bảng 7. Phân tích tỷ trọng giá vốn/DTT
Chỉ tiêu 2014 2015 2016
Giá vốn 530,325 712,294 2.951,970
Doanh thu thuần 621,079 1.049,940 3.931,643
18 Báo cáo thường niên KDH năm 2016 20 Bản cáo bạch KDH năm 2015
25 25
Giá vốn/Doanh thu thuần 0,85 0,68 0,75
Tỷ trọng giá vốn/doanh thu thuần có xu hướng giảm đây là một dấu hiệu đáng mừng trong việc tối đa hóa lợi nhuận doanh nghiệp, điều này là kết quả từ việc nâng cao hiệu quả quản lý xây dựng trong dự án, đảm bảo chất lượng và chi phí hợp lý.
Bảng 8. Phân tích chi phí hoạt động tài chính KDH giai đoạn 2014 – 2016 (Đơn vị: Tỷ đồng)
Chỉ tiêu 2014 2015 2016
Chi phí lãi vay 35,099 8,514 8,648
Lỗ từ thanh lý khoản đầu tư 8,231 - -
Chiết khấu thanh toán - 50,447 100,998
Chi phí tư vấn thanh lý khoản đầu
tư 6 - -
Chi phí khác 0,324 0,189 1,002
Chi phí hoạt động tài chính 49,654 59,150 110,648
Chi phí tài chính của năm 2015 tăng nhẹ so với năm 2014 (khoảng gần 10 tỷ đồng). Sang đến năm 2016, chi phí hoạt động tài chính này lại tăng mạnh lên gần gấp đôi. Trong đó: - Chi phí tài chính lại có xu hướng giảm, đó là do KDH trong 2 năm 2015 và 2016 phát hành thêm cổ phiếu trái phiếu, tăng vốn điều lệ theo đó giảm lãi vay ngân hàng.
- Do năm 2014 công ty Khang Điền có thanh lý khoản đầu tư nên phát sinh chi phí tư vấn.
- Trong năm 2015, 2016 công ty áp dụng chính sách bán hàng linh động, khoản chiết khấu ngày càng cao, năm 2016 gấp đôi so với năm 2015.
Mặt khác, chi phí lãi vay là thay đổi đáng kể là do công ty chú trọng phát triển nguồn vốn chủ sở hữu bằng việc phát hành cổ phiếu ra công chúng. Đồng thời, giảm lượng tiền vay ngân hàng. Trong năm 2014, công ty chỉ có khoản vay và nợ đến từ vay ngân hàng ngắn và dài hạn với tổng số tiền lên tới 1.288,762 tỷ đồng từ Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam – Chi nhánh Hồ Chí Minh và Ngân hàng thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín – chi nhánh Hồ Chí Minh. Sang đến năm 2015, 2016 ngoài các khoản vay và nợ ngân hàng, Khang Điền còn có khoản phục trái phiếu.
- Vay ngắn hạn Ngân hàng Thương Mại cổ phần Việt nam Thịnh Vượng, - Chi nhánh Hồ Chí Minh số tiền 10,856 tỷ đồng với mục đích tài trợ vốn lưu động, lãi suất 2%/năm. - Vay dài hạn Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh Hồ Chí Minh với các khoản tiền để tài trợ cho dự án Gia Phước Phú Hữu, dự án Khang Điền Long
Trường,… với tài sản đảm bảo chính là bất độn sản hình thành trong tương lai với lãi suất dao động từ 9,5% - 13%.
26 26
Ngoài ra, Khang Điền phát hành theo mệnh giá: Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội với số tiền 900 tỷ đồng tài trợ dự án Melosa thế chấp quyền sử dụng 72.292,8 m2 thuộc dự án Melosa.
Năm 2016 công ty cũng vẫn tiếp tục phát hành trái phiếu bên cạnh các khoản vay ngân hàng là 1.316,052 tỷ đồng. Trái phiếu được phát hành theo mệnh giá tại Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam với tổng giá trị 472,685 tỷ đồng, lãi suất 9%/năm trong 3 tháng đầu tiên, các tháng tiếp theo với lãi suất huy động tiền gửi tiết kiện 12 tháng biên độ dao động 4%/năm nhằm tài trợ dự án Melosa.19