5.6.1. Các loại quyền sở hữu đối với tài sản đất dai
* Quyền sở hữu đối với tài sản đất đai gồm:
- Quyền sử dụng tài sản
- Quyền thu lợi nhuận từ tài sản - Quyền cho thuê, thế chấp
- Quyền lưu chuyển, chuyển nhượng, bán tài sản
- Quyền sờ hữu đất đai còn được xem xét phàn đất ngàm, khoảng không gian.
Ở một số quốc gia quyền sở hữu đất mang tính độc quyền, có những quy định hạn chế.
* Giá trị tài sản đất đai phụ thuộc:
- Giá trị thu nhập tăng thêm do tài sản đất đai mang lại - Chi phí để thực hiện quyền sở hữu hoặc sử dụng đất
* Các hình thức sở hữu tài sản:
- Sở hữu nhà nước
-Sở hữu cá nhân (tư nhân) - Sở hữu cộng đồng - Sở hữu chung
* Vấn đề tranh chấp trong sử dụng quyền tài sản đất đai:
- Trong sử dụng đất, các mảnh đất liền kề nhau, mục đích sử dụng khác nhau gây ảnh hưởng lẫn nhau dẫn đến tranh chấp sử dụng tài sản.
- Sự tranh chấp sử dụng tài sản đất đai xuất hiện chi phí giao dịch để giữ quan hệ - Chi phí xác lập và bảo vệ quyền sở hữu (sử dụng) tài sản gắn liền với một thị trường gọi là chi phí giao dịch. Vấn đề tranh chấp phải được quy định và giải quyết
5.6.2. Tính chất kinh tế của quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu và quyền sử dụng về tài sản đất đai rất được quan tâm, làm thế nào thể hiện nó phù hợp điều kiện và môi trường cụ thể của mỗi quốc gia? Trong nền kinh tế thị trường đất được coi là một tài sản đặc biệt và được lưu truyền qua các thế hệ. Là một tài sản đặc biệt nên nó có giá và được xác lập quyền sở hữu. Nếu quyền sở hữu đất đai không được xác định cụ thể dẫn đến những lãng phí trong sử dụng đất, làm cho tài nguyên đất, rừng, biển mau bị cạn kiệt do mọi người cùng tìm cách chiếm đất trống, phá rừng, khai phá đất làm tài sản riêng.
Trong vấn đề sở hữu, mỗi nước lựa chợn một cơ chế và hành lang luật pháp thích hợp với nước mình, có nước quyền sở hữu đất đai thuộc tư nhân. Có nước áp dụng đối với đất cơ quan nhà nước, công trình phúc lợi công cộng, tài nguyên biển, sông, hồ v.v... thuộc sở hữu Chính phủ; đất sản xuất, đất ở, đất doanh nghiệp, v.v... thuộc sở hữu tư nhân. ở một số nước quyền sở hữu đất thuộc sở hữu tư nhân những luật pháp quy định mộ( số hạn chế nhất định như không được thay đổi mục đích sử dụng đất và làm công trình kiến trúc trái với quy hoạch đã phê duyệt, không được quyền đối với phần đất ngầm, khoảng không gian ngoài giới hạn cho phép hay Chính phủ được quyền định đoạt khi giải toả có đền bù sử dụng đất vào các mục đích công cộng như làm đường giao thông, kênh dẫn nước, thăm dò khai thác khoáng sản, công trình phục vụ lợi ích cộng đồng v.v...
Đồ thị 5.2. Tính kinh tế của quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Cũng như các hàng hoá khác, quyền sở hữu tài sản đất có tính loại trừ và tính cạnh tranh. Tài sản đất có tính loại trừ (bằng giá cả) nếu như một tổ chức hay một cá nhân chỉ có thể được quyền sử dụng đất bằng cách trả tiền cho chủ sở hữu của mảnh đất Còn tính cạnh tranh của tài sản đất thể hiện ở chỗ nếu nó được sử dụng bởi một người chủ thì đương nhiên người khác không thể được sử dụng. Trong thị trường đất,
chi phí xác lập và bảo vệ quyền sở hữu tài sản đất gắn liền với thị trường gọi là chi phí giao dịch. Chính phủ các nước đang phát triển đều cố gắng để chi phí giao dịch ở mức hợp lý nhất, muốn đạt được điều đó cần có quy định không để quyền sở hữu đất bị lãng phí (không để đất vô chủ), có quy định bằng luật pháp, chính sách để chi phí giao dịch tập trung vào khu vực kinh tế chính thống, giảm thiểu chi phí giao dịch rơi vào khu vực kinh tế phi chính thống vì dễ phát sinh tiêu cực. Trong nền kinh tế thị trường khi quyền sở hữu tài sản được xác lập mới có sự giao dịch mua bán thay đổi quyền sở hữu về một loại tài sản nào đó giữa các đối tượng bao gồm cả đất đai. Đồ thị gồm hai thông số: (l) Lao động là đại lượng thay đổi; (2) đất đai là đại lượng cố định
Đường cong AV là năng suất lao động (NSLĐ), biến đổi theo mỗi đơn vị lao động phản ánh đầu ra trên 1 đơn vị lao động. Sử dụng ít lao động năng suất cao và ngược lại.
Đường VMPt (Giá trị sản phẩm biên theo lao động) là lượng sản phẩm dôi ra khi tăng thêm một lượng lao động
Đoạn OB là chi phí cơ hội về lao động
- Nếu không giao quyền sử dụng đất: Nhiều lao động địa phương cùng sử dụng đất tới điểm D số lao động trung bình bằng chi phí cơ hội của lao động, điểm OL2
- Khi đất được giao quyền (có người chủ) chỉ thuê một lượng lao động tết nhất OL1, sản phẩm dôi dư lớn hơn chi phí cơ hội lao động, khi đó OL1 = OB, tam giác ABC là tiền thu được do giao quyền sử dụng hoặc sở hữu về đất.
- Khi không giao quyền sử dụng đất, đường VMPL tụt xuống E (âm), tiền thu sản phẩm trung bình do nhiều lao động làm ở D, phần thu thêm nằm ở điểm âm, tam giác CDE là lỗ (ABC = CDE).
Rút ra:
- Khoản lỗ do sử dụng nhiều lao động bằng khoản lãi do đất được giao quyền.
Nếu quyền tài sản đất quy định không hoàn thiện, không giao quyền sở hữu hoặc sử dụng đất một cách rõ ràng thì những chi phí tăng thêm không được bù lại.
- Nhiều người cùng khai thác tài nguyên thiên nhiên thì tài nguyên mau bị cạn kiệt
- Nhiều người cùng lạm dụng khai thác đất đai thì đất đai mau bị thoái hóa.
- Không để đất không có chủ, phải giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cụ thể . 5.6.3. Chi phí tạo ra quyền sở hữu
Có nhiều trường hợp để có một mảnh đất hợp pháp phải bỏ ra khoản chi phí không hợp với luật, gọi là chi phí tạo ra quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Mức chi phí đó là bao nhiêu để tránh hoặc lợi dụng pháp luật?
Công thức xác định (Maket & Jhon Son):
Có thể đơn giản hóa thành: EG: Pr(q).P - (Ca) Trong đó:
EG: Là lợi nhuận dự kiến
P: Là giá thị trường của một đơn vị đất đai với một quyền sở hữu C: Là giá của Chính phủ đối với một đơn vị đất đai đó
Q: Là chi phí bỏ ra để trơn tránh luật pháp
Pr(q): Là khả năng thành công để có quyền sở hữu với chi phí q
Nếu có sự cạnh tranh giữa nhiều người để xin được cấp đất (với đất có giá trị lớn) thì:
Lợi nhuận dự kiến thu được có thể bằng 0, khi đó giá để có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất tương đương với giá Chính phủ cùng với chi phí không hợp luật pháp. - Vậy q là bao nhiêu để có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất ở các nước đang phát triển?
(một số nước là 60 - 80% của P hoặc 33% của C).
- Chính phủ cần quy định không để quyền sở hữu, quyền sử dụng đất bị lãng phí, giao quyền sở hữu hoặc sử dụng đất cụ thể, phải giải quyết bằng luật pháp, chính sách v.v...
- Khi tạo ra quyền sở hữu, quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng tới giá cả và phân phối thu nhập xã hội (phân hóa giàu, nghèo v.v...).
- Tạo ra quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cho cá nhân phải có chính sách xã hội kèm theo để ổn định giá, bù đắp người thiệt thòi, người nghèo v.v...
- Khi xem xét chi phí tạo ra quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cần chú ý sự xuất hiện chi phí giao dịch kinh doanh (làm cho quyền sở hữu, quyền sử dụng đất có hiệu lực sớm).
5.6.4. Chi phí tạo ra quyền sở hữu đất đai ở các nước dang phát triển và ở Việt Nam
Các nước đang phát triển thường chi phí này cao do dân trí thấp, luật lệ chưa hoàn chỉnh.
Phải xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đất trong khu vực kinh tế chính thống, giảm thiểu nguồn lực dồi dào vào khu vực phi chính thống
Phải giải quyết vấn đề giảm chi phí giao dịch bằng quy định của luật pháp Một số biểu hiện cụ thể lợi dụng khi đất không có chủ cụ thể:
- Cá nhân tìm cách chiếm các khu đất trống trong thành phố
- Cá nhân tìm cách hợp thức hóa trong thị trường thương mại không chính thức (buôn bán hè phố v.v...)
- Những chi phí tiêu cực để tạo ra quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền hợp pháp doanh nghiệp, chi phí trốn tránh luật pháp v.v...
Tóm lại:
Các nước đang phát triển cần nghiên cứu, áp dụng vấn đề giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất đai (áp dụng thế nào, mức độ ra sao?)
Mỗi nước nên tìm cơ chế và hành lang luật pháp thích hợp trong giao đất, cấp đất để giảm chi phí giao dịch, Nhà nước kiểm soát được vấn đề giao đất, cấp đất ở việt Nam:
- Giao quyền sử dụng đất đai trong cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai xác lập các quyền khác bên cạnh quyền sử dụng đất đai
- Nhà nước can thiệp vào thị trường đất đai bằng các chính sách và quy định cụ thể, hạn chế những tiêu cực của giao đất, cấp đất
- Tạo hành lang pháp lý và thủ tục cho cấp đất và cho thuê đất...
Bớt bỏ các thủ tục phiền hà trong cấp giấy phép kinh doanh, thành lập doanh nghiệp
- Xây dựng những chính sách xã hội để giảm bất bình đẳng và chênh lệch về thu nhập
- Xử lý những hành động và biểu hiện chi phí tiêu cực để hợp thức hóa quyền sử dụng đất đai bất hợp pháp.
Chương VI