Chương VI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐỀN BÙ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐỀN BÙ
6.4. MỘT SỐ ĐỊNH HƯỚNG CƠ BẢN VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ MỞ RỘNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở NƯỚC TA
6.4.3. Vận dụng lý thuyết thị trường đất ở Việt Nam
Gần 20 năm qua Việt Nam bước vào thời kỳ đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính sách đất đai của Việt Nam đã có nhiều đổi mới và đạt nhiều kết quả tết đẹp. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai,
thực hiện giao quyền sử dụng đất lâu dài cho người dân và các tổ chức, cho thuê đất và thừa nhận các quyền khác bên cạnh quyền sử dụng đất. Luật đất đai xác định đất được tham gia thị trường bất động sản, Nhà nước ban hành khung giá đất, tạo điều kiện và môi trường pháp lý thuận lợi cho giao dịch đất trong thị trường bất động sản như:
- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;
- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;
- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;
- Bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Nhà nước Việt Nam và các cơ quan nhà nước cấp tỉnh đã ban hành khung giá đất ở từng thời kỳ, thực hiện các biện pháp can thiệp khá hữu hiệu vào thị trường bất động sản mỗi khi có những cơn sất giá đất. Triển khai công tác quy hoạch đất đai, phát triển quỹ đất. Quan tâm nghiên cứu đổi mới chính sách đất đai mà trước hết là hoàn thiện Luật đất đai ( 1993 ; 1989; 2001 ; 2003 ) làm cơ sở vận hành và tác động vào thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản ở Việt Nam hình thành và phát triển khá mạnh những năm qua trong khuôn khổ định chế luật pháp, tạo điều kiện đáp ứng cầu về đất cho làm nhà ở, sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng v.v. . .
Tuy vậy cần thấy rằng giao dịch đất ở Việt Nam là giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, đất giao sử dụng ổn định lâu dài và đất đi thuê đều có thời hạn sử dụng cụ thể. Điều đó hoàn toàn phù hợp với điều kiện của một đất nước đất chật, người đông, đang phát triển và đổi mới.
Tuy vậy giao dịch đất trong thị trường bất động sản những năm qua cũng bộc lộ nhiều điểm yếu.cần được rút kinh nghiệm và uốn nắn để việc phát triển thột thị trường bất động sản lành mạnh, hợp quy luật. Những điểm yếu cần được uốn nắn và hạn chế:
- Thị trường giao dịch quyền sử dụng đất nông nghiệp ở nông thôn diễn ra chậm chạp do công nghiệp và dịch vụ nông thôn phát triển yếu, việc làm phi nông nghiệp ít, tâm lý nông dân vẫn bảo thủ, chờ đợi, giữ đất nông nghiệp để duy trì cuộc sống, ít dám chuyển nhượng đất để đầu tư sang lĩnh vực phỉ nông nghiệp.
- Thị trường giao dịch đất ở đô thị diễn ra đôi lúc thiếu kiểm soát nhất là ở các thành phố lớn, các thị xã do cầu "ảo" về đất ở, giao dịch đất có biểu hiện đầu cơ kiếm lời ở những người có tiền đã tạo nên các cơn sốt đất, đẩy giá đất lên quá mức giá thực tế phù hợp với thu nhập và sức mua của người nghèo, người có nhu cầu đất ở thực sự
- Do cầu đất ở tăng đòi hỏi lượng cung tăng, trong điều kiện thiếu đất và có sự
thiếu cân nhắc kỹ trong quy hoạch đất ở, cấp đất, cắt đất nông nghiệp sai nguyên tắc ở một số địa phương làm ảnh hưởng đến công tác quản lý quỹ đất.
- Khả năng can thiệp vào thị trường bất động sản còn mới và hạn chế do đó chưa khắc phục hết những tiêu cực trong thị trường này, khi giao dịch đất trong thị trường bất động sản "đóng băng" như thời điểm hiện nay chưa đưa ra được những giải pháp hữu hiệu để khơi dậy thị trường.
- Công tác định giá đất còn thiếu lực lượng và yếu về trình độ nên định giá đất chưa sát và chưa kịp với diễn biến của thị trường.
- Chưa có những cơ quan tư vấn chuyên sâu nghiên cứu về thị trường bất động sản, định giá đất để đề xuất những giải pháp hữu hiệu can thiệp kịp thời vào thị trường bất động sản.
Để khắc phục những điểm hạn chế trên xin kiến nghị những giải pháp chính sau đây:
- Tiếp tục đẩy nhanh phát triển kinh tế xã hội nông thôn, chú trọng phát triển công nghiệp và dịch vụ nông thôn tạo ra nhiều việc làm phi nông nghiệp, thu hút bớt lao động nông nghiệp sang các lĩnh vực phi nông nghiệp để kích thích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Quy hoạch phát triển hợp lý các đô thị, khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng, các khu dịch vụ du lịch để tiết kiệm tới mức cao nhất có thể việc cắt đất nông nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp, giảm bớt căng thẳng lượng cung về đất trong điều kiện đất chật người đông.
- Làm tết công tác quy hoạch đất, kế hoạch chuyển đổi sử dụng đất ở các vùng, các địa phương, công khai thông tin quy hoạch và các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất để chuyển dịch giá tài sản đất hợp lý, tránh trục lợi của một bộ phận cá nhân.
-Xây dựng chính sách đất ở, nhà ở hợp lý, quan tâm tới người nghèo và người có nhu cầu đất ở, nhà ở thực sự, tạo điều kiện cho họ được tiếp cận với đất ở, nhà ở. Xây dựng các sàn giao dịch đất ở các thành phố lớn, chỉ cấp giấy phép kinh doanh bất động sản cho những công ty lớn đủ mạnh về năng lực chuyên môn và khả năng tài chính, đánh thuế tiền sinh lời từ giao dịch đất, đánh thuế cao đối với tổ chức cá nhân đầu cơ đất và tiến tới xoá bỏ đầu cơ đất đối với từng cá nhân, xoá bỏ cầu "ảo" về đất trên thị trường.
- Tổ chức các cơ quan nghiên cứu, đào tạo lực lượng nghiên cứu về thị trường bất động sản, định giá đất, nghiên cứu những vấn đề thể chế ảnh hưởng đến giao dịch đất trong thị trường bất động sản, góp phần đề xuất và tư vấn những giải pháp chính sách hữu hiệu cho các cơ quan quản lý nhà nước các cấp trong việc can thiệp kịp thời vào thị trường bất động sản ở Việt Nam.