- Nhân tố cá biệt
3 đẤT CHƯA SỬ DỤNG 456,4 0,49 506,0 49,7 626, 170,
4.4.2. Dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nố
Hình 4.2: Bản ựồ quy hoạch sử dụng ựất (Quy hoạchchung) Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối
Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối (Phân khu A) thuộc ựịa phận các xã Nhân Hồ, Phan đình Phùng và thị trấn Bần n Nhân, huyện Mỹ Hào; ựược Thủ tướng Chắnh phủ cho phép bổ sung vào Kế hoạch sử dụng ựất 5 năm (2001 Ờ 2005) tại Quyết ựịnh số 303/Qđ-TTg ngày 30/3/2004 " về việc phê duyệt ựiều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng ựất ựai 5 năm 2001 - 2005 tỉnh Hưng Yên" và Nghị quyết số 31/2007/NQ-CP ngày 21/6/2007 của Chắnh phủ về việc ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010 tỉnh Hưng Yên và kế hoạch sử dụng ựất 5 năm (2006 Ờ 2010). UBND tỉnh Hưng Yên ra Quyết ựịnh số 2522/Qđ-UB ngày 19/10/2004 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng Khu ựô thị mới phắa Bắc quốc lộ 5A thuộc ựô thị mới Phố Nối- Hưng Yên ựến năm 2020 và Quyết ựịnh số 358/Q đ-UB ngày 25/02/2005 về việc phê duyệt dự án ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Phân khu A- Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựơ thị Phố Nối. Dự án có quy mơ 300 ha và ựược thực hiện theo cơ chế sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Năm 2010, UBND tỉnh Hưng Yên ựã quyết ựịnh thu hồi 120 ha ựất thuộc ựịa xã Phan đình Phùng và thị trấn Bần Yên Nhân, huyện Mỹ Hào giao cho Công ty cổ phần xây dựng và phát triển ựơ thị Hịa Phát làm chủ ựầu tư ựể thực hiện dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối (Phân khu A). Hiện nay, chủ ựầu ựầu tư cùng ựịa phương ựang tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng.
Quy hoạch và thực hiện dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 thuộc Khu ựô thị Phố Nối (Phân khu A) ựã tác ựộng ựến giá ựất tại các xã thuộc dự án. Giá các loại ựất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án ựược thể hiện qua bảng 4.15
Bảng 4.15: Giá các loại ựất trung bình của các xã thuộc khu vực dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch
đơn vị tắnh : 1.000 ựồng/m2 đất nông nghiệp đất SKC đất ở Thời ựiểm Bảng giá Giá thị trường Bảng giá Giá thị trường Bảng giá Giá thị trường Trước QH (2001) 19.3 19.3 128 128 363 363 Sau QH (2005) 38.6 38.6 580 592 2300 3967 Sau QH (2010) 67.7 84.3 580 690 2567 6133
( Nguồn: tổng hợp từ kết quả ựiều tra và Bảng giá ựất)
Sự biến ựộng về giá các loại ựất thuộc các xã Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 ựược thể hiện qua biểu ựồ 4.6
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 đất NN đất SKC đất ở 1000 ựồng Trước QH (2001) Sau QH (2005) Sau QH (2010)
Biểu ựồ 4.6: Biến ựộng giá các loại ựất trung bình của các xã thuộc dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 trước và sau quy hoạch
Trước khi có quy hoạch sử dụng ựất ựến năm 2010, giá ựất chuyên trồng lúa nước của các xã thuộc vùng dự án trung bình là 19.300ự/m2, ựất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp là 128 nghìn ựồng/m2, ựất ở là 363 nghìn ựồng/m2. Sau khi quy hoạch dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5, giá ựất chuyên trồng lúa nước của các xã thuộc vùng dự án trung bình là 38.600ự/m2, tăng 100%, ựất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp là 580 nghìn ựồng/m2,
tăng 353%, ựất ở là hai triệu ba trăm nghìn ựồng/m2, tăng 533% so với trước khi quy hoạch. Sau khi dự án triển khai (năm 2010), giá ựất chuyên trồng lúa nước của các xã thuộc vùng dự án trung bình là 67.700ự/m2, tăng 75%, ựất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 580 nghìn ựồng/m2, ựất ở là hai triệu năm trăm sáu bảy nghìn ựồng/m2, tăng 12% so với sau khi quy hoạch. Các xã khơng có dự án quy hoạch như Hoà Phong, Dương Quang, giá ựất chuyên trồng lúa nước năm 2005 là 34.700ự/m2, tăng 79% (các xã trong vùng dự án tăng 100%); giá ựất ở là 350 nghìn ựồng/m2, tăng 40% (các xã vùng dự án tăng 533%).
Như vậy, giá các loại ựất theo Bảng giá do Nhà nước ban hành và giá ựất theo thị trường ựều tăng rất nhanh sau khi có quy hoạch và triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch; việc thực hiện các dự án có tác ựộng mạnh ựến giá ựất ở và giá ựất nông nghiệp.
Dự án Khu ựô thị phắa Bắc quốc lộ 5 ựược phê duyệt từ năm 2005, chủ ựầu tư ựã tiến hành lập hồ sơ thu hồi ựất ựể giải phóng mặt bằng, tuy nhiên giá ựất biến ựộng mạnh, ựặc biệt là giá thị trường có sự chênh lệch với khung bảng giá của UBND tỉnh quy ựịnh; do vậy việc giải phóng mặt bằng rất khó khăn; một số người dân cố tình khơng thực hiện phương án giải phóng mặt bằng ựược lập ựể chờ giá ựất lên cao.