Thịtrường bất động sản(BĐS)là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bảo....Kinh doanh BĐSlà một trong những ngành kinh tếmũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷtrọng đáng kểtrong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia.Cùng với sựphát triển của nền kinh tếthịtrường của nước ta, nhu cầu kinh doanh BĐScũng đang phát triển mạnh mẽvà sôi động, đa dạng vềhình thức.Thịtrường BĐSđangtừng bước góp phần cải thiện điều kiện sống của nhân dân, tăng cường hiệu quảvà kinh doanh đất đai, nhà xưởng, bước đầu biến bất động sảntrởthành nguồn động lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế–xã hội của đất nước.Tuy nhiên, năm 2020, dịch bệnh Covid19 diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến tất cảcác lĩnh vực đời sống kinh tếxã hội của nhiều nước trên thếgiới nói chung và Việt Nam nói riêng, trong đó có lĩnh vực BĐS.Bên cạnh những khó khăn còn tồn tại, thịtrường BĐSvẫn đón nhận nhiều tín hiệu tích cực và triển vọng. Đểhiểu rõ hơn vềbối cảnh thịtrường BĐSnói chung và phân khúc căn hộchung cư nói riêng, đồng thời đưa ra những biện pháp nhằm thúc đẩy sựphát triển của thịtrường BĐSnước ta, nhóm em chọn đềtài: “Thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cư giai đoạn 20202021”.Trong bài viết, chúng em sửdụng tổng hợp nhiều phương pháp nghiên cứu: phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệthống, phương pháp thống kê,...Ngoài lời mởđầu và kết luận, tiểu luận được chia làm 3 phần chính:Chương I: Tổng quan vềthịtrường Bất động sản.Chương II: Tình hình thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cưChương III: Dựbáo xu hướng và giải pháp phát triển thịtrường bất động sản –phân khúc căn hộchung cư
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Lí luận chung về bất động sản
I.1.1 Khái niệm bất động sản
Hầu hết các quốc gia trên thế giới hiện nay phân loại tài sản thành hai loại chính: động sản và bất động sản Phân chia này có nguồn gốc từ hàng ngàn năm trước, bắt đầu từ thời kỳ La Mã và đã được ghi chép trong Bộ luật La Mã.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 107, bất động sản bao gồm đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan Bất động sản không chỉ là tài sản vật chất đáp ứng nhu cầu sống của con người mà còn trở thành hàng hóa trên thị trường, được mua bán nhanh chóng.
I.1.2 Phân loại bất động sản
Việc phân định tài sản nào là động sản và bất động sản không hề đơn giản, mặc dù đã có định nghĩa rõ ràng Để tránh nhầm lẫn trong việc xác định bất động sản, cần hiểu rõ các tiêu chí phân biệt giữa hai loại tài sản này Một tài sản được coi là bất động sản khi đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, hình dạng của nó không thay đổi
Dựa trên các tiêu chí phân loại, bất động sản được chia thành nhiều nhóm khác nhau, phục vụ cho các yêu cầu sử dụng và quản lý thị trường Việc phân chia này là cần thiết để xây dựng chính sách phù hợp Theo kinh nghiệm từ nghiên cứu thực tế trong nước và quốc tế, bất động sản được phân thành ba nhóm chính.
• Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng
Bất động sản bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng và các công trình thương mại dịch vụ Trong đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, đồng thời tạo ra phần lớn các giao dịch trên thị trường.
Trong tiểu luận này, nhóm nghiên cứu sẽ phân tích sâu về phân khúc căn hộ chung cư, một lĩnh vực quan trọng trong bất động sản có đầu tư xây dựng Phân khúc này đang thu hút sự chú ý đáng kể từ các nhà đầu tư bất động sản.
• Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng
Bất động sản trong nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp, bao gồm các loại đất như đất trồng cây, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất chưa sử dụng, tất cả đều được coi là tư liệu sản xuất.
Các bất động sản như công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa thế giới, nhà thờ họ và đình chùa có đặc điểm nổi bật là khả năng tham gia thị trường thấp.
Lý luận chung về thị trường bất động sản
I.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (TTBĐS) là nơi diễn ra các hoạt động mua bán hàng hóa và dịch vụ liên quan đến bất động sản, nơi người mua và người bán tương tác để xác định số lượng và giá cả Quá trình này luôn biến động và phát triển, dẫn đến sự đa dạng trong các phương thức giao dịch bất động sản.
Sự phát triển của thị trường hàng hóa gắn liền với việc đất đai trở thành hàng hóa, phản ánh nhu cầu sử dụng đất và sự tiến bộ của xã hội Thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà đất, chiếm ưu thế trong các giao dịch do hầu hết bất động sản đều liên quan đến đất đai Vì vậy, các đặc trưng của thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng và ảnh hưởng lớn đến toàn bộ thị trường bất động sản.
I.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Tất cả các giao dịch bất động sản diễn ra thông qua quan hệ hàng hóa và tiền tệ, tạo thành thị trường bất động sản Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác, điều này ảnh hưởng đến cách thức giao dịch và quản lý trong lĩnh vực này.
Bất động sản có tính cố định và không thể di dời, dẫn đến việc hàng hóa này có sự cách biệt với địa điểm giao dịch Khác với hàng hóa thông thường, nơi giao dịch bất động sản không chỉ là nơi có mặt hàng hóa mà còn là yếu tố quyết định trong quá trình giao dịch Do tính chất này, việc giao dịch bất động sản thường không thể hoàn tất ngay tại địa điểm giao dịch mà cần trải qua nhiều bước khác nhau.
- Đàm phán cho nhau thông tin về bất động sản tại các sàn giao dịch,
- Kiểm tra thực địa và xác nhận thông tin nhận được,
- Thực hiện các thủ tục xác nhận các giao dịch
Các bên tham gia cần tuân thủ đầy đủ các bước giao dịch, điều này là bắt buộc trong thị trường giao dịch chính thức.
• Thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều hình thành và phát triển trải qua 4 giai đoạn
* Giai đoạn sơ khởi: Ở giai đoạn này, mỗi người đều có thể tạo dựng được nhà và được coi là bất động sản
Giai đoạn tập trung hóa là thời kỳ mà các nhà xây dựng hoạt động chủ yếu, do không phải ai cũng có đủ khả năng tài chính, trình độ chuyên môn và các điều kiện cần thiết để thực hiện việc xây dựng một tòa nhà hay bất động sản quy mô lớn.
Giai đoạn tiền tệ hóa là thời điểm quan trọng đối với các ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản Không phải tất cả doanh nghiệp tham gia thị trường đều có đủ vốn để đầu tư vào bất động sản trước khi chúng được rao bán Do đó, sự lựa chọn của ngân hàng trong việc đầu tư vào các dự án bất động sản sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thành công của những dự án này.
Trong giai đoạn tài chính hóa, khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, các ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc cho vay do hạn chế về nguồn vốn dài hạn hoặc rủi ro gia tăng Để giải quyết vấn đề này, các ngân hàng cần tài chính hóa các khoản cho vay, thế chấp và tài trợ cho thị trường nhằm huy động tối đa nguồn vốn.
Không phải quốc gia nào cũng cần trải qua đầy đủ bốn giai đoạn nêu trên; điều này phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, chính trị và xã hội của từng quốc gia.
• Ở mỗi giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhau
Chu kỳ dao động của thị trường bất động sản bao gồm bốn giai đoạn chính: phồn vinh, khi thị trường sôi động và có nhiều giao dịch; suy thoái, với dấu hiệu chững lại và giảm tốc độ phát triển; tiêu điều, khi thị trường đóng băng và không có hoạt động; và phục hồi, giai đoạn nóng dần lên, có khả năng dẫn đến “sốt” giá.
• Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa cố định và không di động, chịu ảnh hưởng bởi phong tục, tập quán và thị hiếu của từng vùng miền Do đó, giao dịch BĐS mang tính khu vực sâu sắc, không hình thành một thị trường lớn mà là tập hợp nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường có đặc điểm địa phương riêng về quy mô và trình độ phát triển Sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền, cùng với điều kiện tự nhiên và mức độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác nhau, đã tạo nên sự đa dạng trong thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) là một thị trường không hoàn hảo, do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành Mỗi vùng có những đặc trưng riêng, chịu ảnh hưởng từ điều kiện tự nhiên và truyền thống sử dụng BĐS Trong các thị trường địa phương, thông tin về giao dịch không đầy đủ, khiến người mua và người bán thường thiếu kiến thức về các giao dịch trước đó Hệ quả là hiện tượng độc quyền và đầu cơ, dẫn đến cung - cầu và giá cả giả tạo, làm cho việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường trở nên khó khăn Đây là đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS.
• Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác của nền kinh tế, nhất là thị trường vốn
Đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn lớn do giá trị cao của các tài sản này Khi bất động sản được giao dịch trên thị trường, nó giúp giải quyết các vấn đề về tài chính, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên liên quan Do đó, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối với thị trường vốn.
Thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả không chỉ tạo điều kiện huy động nguồn tài chính lớn cho sự phát triển kinh tế qua thế chấp và giải ngân, mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường vốn Sự tương tác giữa thị trường bất động sản và các thị trường khác như thị trường xây dựng và thị trường lao động cũng đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
• Thị trường Bất động sản chịu sự điều tiết của pháp luật
Thị trường bất động sản và đất đai là đặc biệt, không tự do trao đổi như hàng hóa khác, do bị quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước để bảo vệ tài nguyên đất quốc gia Với đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai rất quan trọng, thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Điều này thể hiện qua việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như các quy định về đánh giá và định giá đất khi chuyển mục đích sử dụng Chế độ quản lý đất đai được quy định trong luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
• Cung trong thị trường BĐS không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu
Đặc điểm của thị trường bất động sản ở Việt Nam
• Thị trường bất động sản hình thành từ những năm của thập kỷ 90
Trong bối cảnh chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng phát triển, bao gồm cả yếu tố đất đai Hiến pháp năm 1992 quy định rằng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Dựa trên quy định này, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường hoạt động theo định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) được quản lý bởi Nhà nước, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cho phép các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng và cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để vay vốn Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không được phép mua bán, chỉ quyền sử dụng đất mới được coi là hàng hóa có thể mua bán, trao đổi Thị trường bất động sản tại Việt Nam chủ yếu xoay quanh quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với nó, diễn ra chủ yếu trên thị trường thứ cấp Trong khi đó, thị trường sơ cấp chỉ có Nhà nước, với vai trò đại diện chủ sở hữu, thực hiện giao quyền sử dụng đất và cấp giấy phép cho những người sử dụng đất hợp pháp, kèm theo các quyền định đoạt hạn chế.
Thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động theo định hướng XHCN, không chỉ tập trung vào khía cạnh kinh tế mà còn chú trọng đến yếu tố xã hội Điều này có nghĩa là bất động sản không chỉ phục vụ cho những người có khả năng thanh toán, mà còn đảm bảo rằng mọi người đều có quyền có một chỗ ở Nếu không đủ khả năng tài chính, Nhà nước sẽ hỗ trợ để người dân có nơi ăn chốn ở tạm thời.
• Đặc điểm giao dịch trên thị trường bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn và kỹ thuật giao dịch phức tạp, dẫn đến việc hầu hết giao dịch đều phải thông qua môi giới, tư vấn hoặc cò mồi, trong khi chi phí môi giới chưa được quy định rõ ràng Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam, đã xuất hiện nhiều văn phòng môi giới và mua bán nhà đất, nhưng phần lớn vẫn thiếu chuyên nghiệp, tính chính thức và độ tin cậy.
Giao dịch bất động sản hiện nay vẫn chưa được chuẩn hóa, thường thiếu giấy tờ hợp pháp và ít dựa vào hợp đồng mua bán chuẩn mực Hơn nữa, còn thiếu cơ chế xử lý vi phạm hợp đồng, gây ra nhiều rủi ro cho các bên tham gia.
+ Chưa có hệ thống thanh toán hiện đại mà chủ yếu thanh toán bằng tiền, vàng…
+ Sàn giao dịch mới ra đời nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nó sẽ chi phối toàn bộ giao dịch của thị trường bất động sản.
TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ
Thực trạng thị trường tại Hà Nội
II.1.1 Lượng cung đủ điều kiện bán hàng
- Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP
Hà Nội, năm 2020 phê duyệt 45 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và
- So với năm 2019 (60 Dự án) lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%
Hình 1: Lượng cung đủ điều kiện bán hàng tại
II.1.2 Sản phẩm chào bán trên thị trường TP Hà Nội (bao gồm cả hàng tồn)
- Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 28.818 sản phẩm Trong đó, có 24.164 căn hộ và 4.672 thấp tầng
- Giao dịch 13.834 sản phẩm (gồm 10.032 căn hộ và 3.802 thấp tầng)
- Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%
Hình 2: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà ở tại TP Hà Nội năm 2020
II.1.3 Tính riêng căn hộ mới chào bán trên thị trường
- Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm, giao dịch 4.350 sản phẩm Tỉ lệ hấp thụ đạt 26,6%
Hình 3: Cơ cấu nguồn cung BĐS nhà ở mới chào bán theo vùng tại TP Hà Nội năm 2020
Hình 4: Cơ cấu nguồn cung, giao dịch căn hộ mới chào bán theo phân khúc tại TP Hà Nội năm 2020
- Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,8% so với năm 2017; 41,8% so với năm 2018 và 72,6% so với năm 2019
- Lượng giao dịch chỉ đạt 20,9% so với năm 2017; 15,8% so với năm 2018 và 29,5% so với năm 2019
Hình 5: Lượng cung, giao dịch căn hộ mới chào bán tại TP
Hình 6: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại TP Hà Nội năm 2017-2020
Quý IV/2020, TP Hà Nội ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về lượng cung và giao dịch so với các quý trước, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức thấp.
Hình 7: Lượng cung, giao dịch căn hộ mới chào bán tại TP Hà Nội năm 2020 theo quý
Hình 8: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại TP Hà Nội năm 2020 theo quý
Hình 9: Biến động giá căn hộ bán tại TP Hà Nội (Đơn vị: triệu/m 2 )
II.1.4 Đánh giá thị trường bất động sản TP Hà Nội năm 2020
Vào năm 2020, tình trạng phát triển dự án đô thị và nhà ở tại Hà Nội cho thấy sự hạn chế, khi số lượng dự án mới được phê duyệt đầu tư trong giai đoạn này rất ít.
• Về cung – cầu, giao dịch, tỉ lệ hấp thụ:
Căn hộ vẫn là sản phẩm chính trên thị trường, với sự tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ bình dân ngày càng giảm tỷ trọng Năm nay, Hà Nội chứng kiến sự xuất hiện của nhiều sản phẩm thấp tầng, đặc biệt là nhà phố và shophouse, nổi bật trong các dự án của Vingroup, Hà Đô, An Lạc, và Him Lam.
+ Nền kinh tế và thu nhập suy giảm đã làm giảm lực cầu mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản lâu dài
Sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác vào thị trường bất động sản đã tạo ra một lực cầu mạnh mẽ trong ngắn hạn, dẫn đến việc thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, đặc biệt ở một số khu vực nông thôn và những vùng đang trong quá trình chuẩn bị lên quận.
Căn hộ hiện chỉ thu hút tốt ở phân khúc bình dân, trong khi phân khúc cao cấp có tỷ lệ hấp thụ rất chậm, ngay cả với những dự án chất lượng cao Hàng tồn kho chủ yếu là căn hộ có giá trên 35 triệu đồng/m² và nhà đất trên 100 triệu đồng/m² Nhiều giao dịch tại các dự án bất động sản hiện nay chủ yếu mang tính chất đầu tư ngắn hạn, chờ tăng giá, nhưng việc bán lại trên thị trường gặp khó khăn do giá giao dịch ban đầu cao, dẫn đến khó khăn trong việc hấp thụ lại.
Giá bán chung cư hiện nay cho thấy sự tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc cao cấp đang chịu áp lực giảm giá Căn hộ bình dân giữ ổn định mà không có biến động lớn Tình hình thanh khoản chậm khiến nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ, trong khi các chủ đầu tư đang tăng cường chính sách hỗ trợ và khuyến mại để thu hút khách hàng.
Thực trạng thị trường tại TP Hồ Chí Minh
II.2.1 Lượng cung đủ điều kiện bán hàng
- Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP
HCM, năm 2020 phê duyệt 31 Dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và
- Lượng cung đủ điều kiện chỉ đạt
59,7% so với năm 2018 (77 Dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 Dự án) Hình 10: Lượng cung đủ điều kiện bán hàng tại TP
II.2.2 Sản phẩm chào bán trên thị trường (bao gồm cả hàng tồn)
- Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP HCM đạt 27.390 sản phẩm Trong đó, có 25.069 căn hộ và 2.321 thấp tầng
- Giao dịch 23.833 sản phẩm (gồm 21.650 căn hộ và 2.183 thấp tầng)
- Tỉ lệ hấp thụ đạt 87%
II.2.3 Tính riêng căn hộ mới chào bán trên thị trường
- Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm, giao dịch 13.043 sản phẩm Tỉ lệ hấp thụ đạt 61,2%
Hình 12: Cơ cấu nguồn cung, giao dịch căn hộ mới chào bán tại TP HCM theo phân khúc
Hình 11: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà ở tại TP HCM năm 2020
- Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,5% so với năm 2018 và 84,9% so với năm
- Lượng giao dịch chỉ đạt
Hình 14: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại TP HCM năm 2018-2020
- 6 tháng cuối năm là thời điểm TP HCM có lượng cung và giao dịch tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm, tỉ lệ hấp thụ tốt
Hình 13: Lượng cung, giao dịch căn hộ mới chào bán tại TP HCM năm 2018-2020
Hình 15: Lượng cung, giao dịch căn hộ mới chào bán tại TP HCM năm 2020 theo quý
Hình 16: Tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới chào bán tại TP HCM năm 2020 theo quý
Giá bán căn hộ bình dân đã tăng lên, chuyển sang phân khúc trung cấp Đặc biệt, giá căn hộ trung cấp đã ghi nhận mức tăng mạnh, với mức tăng 26,5% so với năm 2019.
Hình 17: Biến động giá căn hộ trung cấp tại TP HCM
+ Giá bán trung bình Căn hộ cao cấp là 72,9 tr/m²
+ Giá trung bình của Liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 tr/m²
II.2.4 Đánh giá thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh năm 2020
• Về cung – cầu, giao dịch:
Trong cơ cấu nguồn cung trên thị trường, căn hộ giá thấp đã gần như biến mất, trong khi nhiều dự án thuộc phân khúc bình dân trước đây đã bị nâng giá lên tương đương với phân khúc trung – cao cấp.
+ Covid-19 dường như không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch bất động sản tại TP Hồ Chí Minh
TP Hồ Chí Minh đang có nhiều dấu hiệu tích cực cho sự tăng tốc phát triển kinh tế, nhờ vào các cơ chế đặc thù và cải cách mạnh mẽ trong quản lý Nhiều dự án hạ tầng đô thị quan trọng đang được triển khai, cùng với việc đầu tư xây dựng sân bay Quốc tế Long Thành tại Đồng Nai Đặc biệt, sự hình thành của TP Thủ Đức đã tạo ra sức hút đầu tư mạnh mẽ cho thành phố.
Lực cầu trong thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đang tăng mạnh, nhờ vào sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang lĩnh vực này.
Khu vực TP Thủ Đức, bao gồm Quận 9, Quận 2 và Quận Thủ Đức, đang thu hút mạnh mẽ nhu cầu đầu tư bất động sản, đặc biệt là ở miền Đông Nam Bộ Làn sóng này nhanh chóng hấp thụ các loại hình bất động sản như đất nền, căn hộ trung cấp và căn hộ cao cấp với diện tích nhỏ Tuy nhiên, căn hộ cao cấp có giá trị cao (trên 70 triệu/m2) lại có sức hấp thụ yếu hơn.
+ Đánh giá sơ bộ về lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản
TP HCM hiện đang chiếm khoảng 30% - 40% tổng cầu đầu tư trong thị trường bất động sản, tuy nhiên, nhu cầu này chủ yếu mang tính ngắn hạn với mục đích sinh lời nhanh và sau đó rút vốn Điều này thể hiện tính ảo của thị trường bất động sản tại khu vực.
Trong thời gian ngắn, giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đã tăng mạnh, dẫn đến việc các dự án bình dân chuyển thành trung cấp, và các dự án trung cấp trở thành cao cấp Sự thay đổi này chủ yếu do tăng giá, không phải do cải thiện chất lượng dự án, điều này tạo ra sự bất thường và không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Tình trạng này có nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho sự phát triển bền vững của thị trường, gây bất ổn về kinh tế và tài chính.
Sự khác biệt về thị trường bất động sản phân khúc căn hộ chung cư ở 2 khu vực Hà Nội và TP Hồ Chí Minh
II.3.1 Vị trí phân bổ dự án
Tại Hà Nội, các chung cư chủ yếu tập trung ở phía Tây sông Hồng, trong khi phía Đông có rất ít dự án do hạ tầng chưa phát triển, và các dự án thường nằm gần nhau với mỗi quận có loại hình phân khúc nhất định Ngược lại, tại TP Hồ Chí Minh, các dự án chung cư được phân bổ đồng đều và đa dạng về phân khúc.
Người Sài Gòn thường lựa chọn nhà ở xa trung tâm và nơi làm việc, trong khi người Hà Nội ưu tiên chọn các dự án gần chỗ làm và trường học.
Thị hiếu của người mua nhà tại Hà Nội ảnh hưởng lớn đến việc phát triển sản phẩm của chủ đầu tư Họ thường ưu tiên vị trí dự án, yêu cầu gần trung tâm để thuận tiện cho việc đi làm, đưa đón con cái đi học, và dễ dàng kết nối với các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm và nhà hàng.
Chủ đầu tư phải quyết định giữa việc phát triển dự án gần trung tâm với chi phí đất cao hay đầu tư vào tiện ích cho các dự án xa trung tâm Điều này dẫn đến giá nhà ở tại Hà Nội vượt qua mức phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp.
II.3.2 Cơ cấu sản phẩm
- Trung cấp áp đảo thị trường Hà Nội, cao cấp là điểm sáng của thị trường Sài Gòn
Sự khác biệt trong thói quen tiêu dùng giữa người miền Bắc và miền Nam rất rõ rệt Người miền Bắc thường đầu tư vào bất động sản như một tài sản lâu dài, trong khi đó, doanh nghiệp và nhà đầu tư miền Nam lại có xu hướng kinh doanh và tiêu dùng thoáng hơn.
Tại Sài Gòn, việc vay vốn ngân hàng để mua nhà đã trở thành thói quen phổ biến, trong khi ở Hà Nội, khách hàng thường không vội vàng sử dụng đòn bẩy tài chính khi mua nhà Người dân Hà Nội thường ưu tiên lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính hiện có, thay vì quyết định mua những căn hộ vượt quá khả năng chi trả của mình.
II.3.3 Giá thành sản phẩm
- Trong vài năm trở lại đây, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư tại TP
HỒ CHÍ MINH ngày càng vượt xa thị trường Hà Nội
Theo CBRE Việt Nam, từ đầu năm 2019, TP Hồ Chí Minh không còn nguồn cung mới cho các dự án nhà ở bình dân có giá dưới 24 triệu đồng/m2 Trong khi đó, vào đầu năm 2020, Hà Nội vẫn tiếp tục có nguồn cung mới trong phân khúc này.
- Tổng dân số của TP HỒ CHÍ MINH vẫn lớn hơn Hà Nội nên nhu cầu về nhà ở tại
TP HỒ CHÍ MINH là một thành phố năng động với số lượng người nước ngoài làm việc đông đảo, tạo ra nhu cầu cao về việc thuê các căn hộ cao cấp Sự phát triển kinh tế và văn hóa tại đây đã thu hút nhiều chuyên gia quốc tế, dẫn đến sự gia tăng trong nhu cầu về chỗ ở chất lượng cao.
Sự chênh lệch giá nhà ở tại TP Hồ Chí Minh chủ yếu xuất phát từ nhu cầu cao trong khi nguồn cung giảm mạnh do các dự án bất động sản gặp khó khăn về pháp lý từ năm 2018 Điều này đã dẫn đến tình trạng giá bán sản phẩm tăng cao.
Số liệu thị trường bất động sản nhà ở cả nước
II.4.1 Sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước(bao gồm cả hàng tồn)
- Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường đạt 128.902 sản phẩm Trong đó, có 79.196 căn hộ và 49.706 thấp tầng
- Lượng giao dịch đạt 74.035 sản phẩm (gồm 41.190 căn hộ và 32.845 thấp tầng)
- Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 57,4%
II.4.2 Tính riêng sản phẩm mới chào bán trên thị trường cả nước
Hình 18: Lượng cung, giao dịch BĐS nhà ở cả nước năm 2020
- Lượng sản phẩm mới chào bán trên thị trường cả nước năm 2020 đạt 94.344 sản phẩm, giao dịch 34.085 sản phẩm Tỉ lệ hấp thụ đạt 36,1%
- Mặc dù đã mở rộng phạm vi nghiên cứu nhưng:
+ Lượng cung mới chào bán cả năm 2020 chỉ đạt 54,1% so với năm 2018 và 87,6% so với năm 2019
+ Lượng giao dịch chỉ đạt 30,3% so với năm 2018 và 46,6% so với năm 2019
Hình 19: Lượng cung, giao dịch sản phẩm mới chào bán cả nước năm 2018-2020
- Năm 2020, lượng cung và giao dịch phân khúc căn hộ chung cư đều giảm mạnh
Mặc dù lượng giao dịch bất động sản giảm, giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn tăng, đặc biệt là tại TP Hồ Chí Minh, nơi một số dự án ghi nhận mức tăng giá từ 15-20% chỉ trong khoảng thời gian từ đầu năm đến cuối năm 2020.
DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN KHÚC CĂN HỘ CHUNG CƯ
Xu hướng tại thị trường Hà Nội
Nhu cầu về căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn rất cao, với phân khúc căn hộ trung cấp 2 phòng ngủ dẫn đầu về giao dịch Dự báo trong năm 2021, số lượng sản phẩm giao dịch tại hai thành phố này sẽ đạt từ 90.000 đến 100.000 căn, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, người mua nhà trong nước vẫn là nguồn cầu chính do các chuyến bay quốc tế bị gián đoạn, ảnh hưởng đến việc bán hàng cho người mua nước ngoài Nguồn cung chào bán mới và doanh số bán dự kiến sẽ cải thiện trong năm 2021, với số lượng căn hộ tại Hà Nội dao động từ 24.000 đến 26.000 căn.
Thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ mở rộng mạnh mẽ đến các khu vực dân cư mới, trong khi các khu vực đã phát triển sẽ tiếp tục nâng cao vị thế Điều này dẫn đến việc các dự án nhà ở bình dân sẽ dần dịch chuyển ra xa khu vực đường vành đai 3.
Giá căn hộ tại Hà Nội dự kiến sẽ giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với năm 2020, theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản Ông Nguyễn Đức Thêm từ Savills Hà Nội cho rằng, sự phục hồi đồng bộ của các ngành nghề sẽ cải thiện việc làm, thu nhập và chất lượng sống, từ đó nâng cao nhu cầu về nhà ở Thị trường nhà ở năm 2021 sẽ chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng trong nước Không có hiện tượng "bong bóng" trong thị trường căn hộ Hà Nội nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế ổn định, lực cầu mạnh và giá cả có thể kiểm soát Các dự án có mức giá kỳ vọng quá cao cần xem xét lại để giảm áp lực khi ra mắt sản phẩm.
Trong năm 2021, thị trường căn hộ tại Hà Nội dự kiến sẽ ổn định và không gặp tình trạng khan hiếm nguồn cung như TP Hồ Chí Minh Nhiều dự án nhà ở, đặc biệt trong phân khúc tầm trung, đã có sự cải thiện đáng kể về chất lượng Sự phát triển của cơ sở hạ tầng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng nguồn cung, giúp các dự án có thể lan tỏa ra các quận và thành phố lân cận, theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.
Xu hướng tại thị trường TP Hồ Chí Minh
Colliers International tại Việt Nam dự báo rằng giá nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, với mức tăng ước tính khoảng 9%.
Năm 2020, thị trường căn hộ tại TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự ra mắt của hơn 25.000 căn hộ mới, với tỷ lệ hấp thụ đạt 88%, tương đương hơn 22.000 căn Phân khúc trung cấp và cao cấp dẫn đầu trong lượng mở bán, trong khi phân khúc bình dân vẫn thiếu cung mặc dù nhu cầu cao Giá bán căn hộ đã tăng từ 4% - 7% tại quận 2 và quận 9 khi các vấn đề pháp lý được giải quyết Sự phát triển hạ tầng, đặc biệt là sự ra đời của thành phố Thủ Đức, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy thị trường căn hộ trong 5 - 10 năm tới, với dự báo nguồn cung lũy kế đạt 198.000 căn vào năm 2025 Phân khúc cao cấp dự kiến sẽ có thêm nhiều dự án mới từ các nhà đầu tư lớn như Masterise, Phú Long và Keppel Land.
Các tỉnh lân cận TP Hồ Chí Minh như Bình Dương và Đồng Nai đang thu hút các nhà đầu tư cá nhân nhờ vào các dự án của các chủ đầu tư như Phát Đạt, An Gia và Novaland Sự đầu tư đồng bộ vào cơ sở hạ tầng tại các khu vực này đã tạo ra một mức giá mới cho thị trường bất động sản Hiện nay, căn hộ bình dân đã chuyển mình thành căn hộ trung cấp, trong khi căn hộ trung cấp giờ đây được xem như căn hộ cao cấp.
Cuộc khảo sát cuối năm trước cho thấy 64% người tham gia ưu tiên chọn căn hộ chung cư thay vì nhà ở riêng lẻ.
Căn hộ chung cư ngày càng được ưa chuộng nhờ vào dịch vụ khép kín, vị trí thuận lợi cho công việc và học hành, cùng mức giá thường thấp hơn so với nhà trệt Dự báo thị trường căn hộ sẽ có đợt tăng giá mới vào năm 2021, theo nhận định của Colliers International Nhóm khách hàng có khả năng tài chính sở hữu căn hộ trung và cao cấp đang ngày càng trẻ hóa, với yêu cầu cao về thẩm mỹ và mong muốn thiết kế "mở" để dễ dàng tùy chỉnh không gian sống.
Nhóm khách hàng có sự quan tâm lớn nhất đối với phân khúc căn hộ chung cư thường là những người làm việc trong môi trường đô thị, do đặc trưng công việc gắn liền với nhịp sống sôi động của thành phố.
Giới trẻ, đặc biệt là thế hệ Gen Z, đang trở thành lực lượng tiêu thụ chính, với phong cách sống và tâm lý ảnh hưởng lớn đến quyết định tài chính Việc thiết kế căn hộ và trung tâm bán lẻ để thu hút nhóm khách hàng cá tính này sẽ quyết định thành công của các nhà đầu tư Tuy nhiên, do quỹ đất ở đô thị lớn ngày càng hạn chế và giá cả tăng cao, xu hướng tìm kiếm căn hộ phù hợp về tài chính ở vùng ven sẽ tiếp tục gia tăng, theo ông Như Khương từ Colliers International Việt Nam.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam, trong tương lai, công nghệ như proptech và big data sẽ đóng vai trò then chốt trong việc phân tích hành vi người mua Điều này giúp các chủ đầu tư nắm bắt nhu cầu thị trường, tận dụng cơ hội mới và thách thức các phương pháp tiếp cận thị trường đã lỗi thời.
Giải pháp phát triển thị trường bất động sản phân khúc chung cư
Xu hướng mua căn hộ chung cư của hộ gia đình đang có dấu hiệu tăng trưởng mạnh mẽ, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư phát triển dự án trong lĩnh vực này Để duy trì và ổn định xu hướng này trong tương lai, các doanh nghiệp cần khắc phục những tồn tại hiện tại và nghiên cứu kỹ lưỡng nhu cầu của hộ gia đình, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm đáp ứng nhu cầu thị hiếu của họ.
Để thúc đẩy xu hướng mua căn hộ chung cư của các hộ gia đình, trong thời gian tới, việc phát triển chung cư cần chú trọng đến một số yếu tố quan trọng.
Pháp lý đất đai là yếu tố quan trọng hàng đầu mà khách hàng cần chú ý khi mua căn hộ chung cư Để đảm bảo quyền lợi, đất đai quy hoạch cần phải rõ ràng và đi kèm với giấy phép xây dựng hợp lệ.
Khi thiết kế căn hộ chung cư, doanh nghiệp cần lựa chọn vị trí dự án gần các tiện ích ngoại khu, đảm bảo căn hộ có đủ ánh sáng tự nhiên và hướng cảnh quan hợp lý Các yếu tố như cách âm, ban công, bếp và màu sắc chủ đạo cũng rất quan trọng Tiện ích nội khu cần bao gồm hồ bơi, khu mua sắm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, cùng với hệ thống an ninh và báo cháy thông minh Bãi gửi xe hiện đại, thang máy cảm ứng và phân tầng thông minh, cùng với các căn hộ được trang bị khóa vân tay hoặc nhận dạng khuôn mặt, sẽ nâng cao mức độ an toàn cho cư dân.
Chất lượng quản lý chung cư là yếu tố quan trọng, đòi hỏi ban quản lý cung cấp dịch vụ an ninh chuyên nghiệp và an toàn cho cư dân Cơ chế quản lý và vận hành tòa nhà cần đơn giản, thông minh và tiết kiệm chi phí để nhận được sự đánh giá cao từ cư dân Đồng thời, xây dựng cộng đồng cư dân có tri thức và trách nhiệm cũng là một mục tiêu cần hướng tới.
Chủ đầu tư cần tuân thủ tiến độ xây dựng căn hộ đã cam kết để xây dựng niềm tin với khách hàng Việc này giúp tránh tình trạng chậm trễ, từ đó không ảnh hưởng tiêu cực đến dự án và thị trường bất động sản.
Nhà nước cần nghiên cứu và triển khai các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở cho thuê, đặc biệt là căn hộ nhỏ giá rẻ (3 - 5 triệu đồng/tháng) Điều này sẽ giúp hình thành một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, tương tự như các nước phát triển, đồng thời đáp ứng xu hướng chia sẻ không gian căn hộ thuê chung hiện nay.
Nhà nước cam kết hỗ trợ doanh nghiệp trong việc đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và căn hộ bình dân, đồng thời giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án này Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ theo dõi sát sao thị trường để kịp thời điều chỉnh và giải quyết những khó khăn do chính sách và tác động của dịch Covid-19, nhằm đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh cho thị trường bất động sản.