CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY KINH DOANH
Thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản hiện nay có nhiều quan niệm đa dạng Dựa trên nghiên cứu lý luận, các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước đã đưa ra một số khái niệm quan trọng về thị trường này.
Thị trường bất động sản là môi trường quyết định ai có quyền tiếp cận bất động sản, cách thức sử dụng và mục đích của việc sử dụng đó.
Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản
Thị trường bất động sản là không gian diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp, cùng với các dịch vụ liên quan như môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới và tư vấn Nó có thể được hiểu là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên liên quan, nơi diễn ra các hoạt động mua bán và chuyển nhượng Vai trò của quản lý nhà nước là rất quan trọng, ảnh hưởng đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong thị trường bất động sản.
1.1.2 Phân loại thị trường bất động sản: ắ Phõn loại dựa vào hàng hoỏ trờn thị trường, gồm:
- Thị trường đất đai, nhà ở
- Thị trường bất động sản dịch vụ
- Thị trường bất động sản văn phòng, cho thuê
- Thị trường bất động sản công nghiệp
- Thị trường bất động sản du lịch ắ Phõn loại theo trỡnh tự tham gia thị trường
- Thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho đất tạo nguồn cung đầu vào về đất đai bất động sản cho doanh nghiệp, người dân)
- Thị trường thứ cấp (nơi diễn ra các giao dịch của các bên về mua bán…) ắ Phõn loại theo mức độ đầu tư
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như bất động sản nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, có tính phức tạp và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Nhóm bất động sản này không chỉ tác động mạnh mẽ đến quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững, chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, như đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp Các loại bất động sản này thường được phân loại theo mục đích sử dụng, phản ánh vai trò và giá trị văn hóa của chúng trong xã hội.
- Bất động sản xây dựng cơ sở hạ tầng: bao gồm đầu tư các hạng mục cầu đường
- Bất động sản dự án nhà ở, bao gồm dự án đầu tư khu dân cư, khu căn hộ…
- Bất động sản sản xuất thương mại bao gồm đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê…
- Bất động sản du lịch bao gồm đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort…
Việc phân chia bất động sản theo các hình thức đã nêu là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, từ đó phát triển và quản lý thị trường bất động sản hiệu quả.
1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường bất động sản mang tính khu vực một cách sâu sắc
Bất động sản luôn phản ánh tình hình kinh tế xã hội của từng khu vực, với sự khác biệt rõ rệt về giá cả giữa các địa phương, thậm chí ngay trong cùng một khu vực.
Sự chênh lệch giá trong thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhu cầu, tâm lý và thị hiếu của người sở hữu Ngoài ra, tình trạng phát triển cơ sở hạ tầng và vệ sinh môi trường của khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Hình dạng, khuôn khổ và quy mô của bất động sản, cùng với các yếu tố tâm linh và tín ngưỡng của địa phương và cá nhân, đều góp phần tạo nên sự khác biệt về giá.
Thứ hai, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, và chính sách quản lý của Nhà nước
Việc mua bán và chuyển nhượng bất động sản cần được quản lý chặt chẽ bởi Nhà nước do giá trị lớn của nó Các hợp đồng giao dịch bất động sản phải tuân thủ các thủ tục pháp lý như công chứng và đăng ký Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua việc cấp giấy tờ sở hữu và sử dụng bất động sản Vai trò quản lý của Nhà nước trong thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn hơn so với nhiều thị trường khác, định hướng và quyết định sự phát triển của thị trường Thị trường này phụ thuộc vào các yếu tố do cơ quan quản lý Nhà nước quy định, bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng, luật chuyển nhượng, thuế và chính sách tiền tệ.
Nhà nước thiết lập khung pháp lý để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, từ đó định hướng sự phát triển của thị trường này nhằm phục vụ cho phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản, vừa là bên cung cấp đất đai và bất động sản thiết yếu, vừa là bên cầu lớn thông qua các công trình công cộng và nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước Để thực hiện các vai trò này, Nhà nước cần áp dụng hệ thống công cụ quản lý vĩ mô như luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch và dịch vụ công, nhằm điều tiết thị trường, cân bằng các mối quan hệ kinh tế và đảm bảo sự phát triển bền vững giữa tăng trưởng kinh tế, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường.
Giá cả trên thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các quy hoạch của Nhà nước, bao gồm quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch giao thông vận tải, quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết kiến trúc.
Đầu tư vào cơ sở hạ tầng, bao gồm phát triển giao thông và xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, sẽ thúc đẩy sự tăng giá bất động sản tại khu vực liên quan.
Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại
1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) Đây là hình thức cho vay trực tiếp của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay Nghiệp vụ tín dụng này được bảo đảm bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai nhằm tạo ra các nguồn tài chính phục vụ cho mục đích tiêu dùng, mua sắm, sửa chữa hoặc xây dựng, mua nhà ở (đối với cá nhân); hoặc cho các doanh nghiệp vay sản xuất kinh doanh đầu tư tài sản cố định, bổ sung vốn lưu động; hoặc cho vay để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong quá trình trả nợ, nếu người vay mất khả năng thanh toán, tổ chức tín dụng sẽ phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi gốc và lãi vay
Thị trường này tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cho các tổ chức tín dụng khi người vay không trả lãi và gốc đúng hạn Ngoài ra, khi các tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh nhưng các khoản cho vay chưa đến hạn trả, họ sẽ gặp khó khăn về mặt tiền mặt.
1.2.1.2 Thị trường cầm cố thứ cấp
Thị trường cầm cố thứ cấp cho phép các tổ chức tín dụng mua bán khoản cho vay cầm cố sơ cấp, từ đó tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thông qua chiết khấu và tái chiết khấu Sự phát triển của thị trường này góp phần tăng cường nguồn tài chính cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở.
1.2.1.3 Chứng khoán hóa các khoản tín dụng: Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường cầm cố sơ cấp, và giao dịch các chứng khoán này trên thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố bất động sản
Chứng khoán hóa là quá trình tài chính cấu trúc, trong đó các tài sản thế chấp của người đi vay được tập hợp để phát hành trái phiếu đảm bảo bằng tài sản Tiền từ việc bán chứng khoán này được chuyển đến các tổ chức tài chính cho vay thế chấp, giúp họ cho người vay tiền Quá trình chứng khoán hóa đưa các tài sản thế chấp vào thị trường thứ cấp, biến chúng thành những chứng khoán có tính thanh khoản cao hơn.
Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp một nhóm các tài sản thế chấp rồi phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng cho vay Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại chủ thể là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư trái phiếu đảm bảo bằng tài sản Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào một tập hợp cũng là một hình thức phân tán rủi ro Vì thế, đã có cách gọi các trung gian tài chính tham gia vào chứng khoán hóa là những người tạo ra và phân tán rủi ro Hai loại chủ thể kinh tế trung gian giữa người đi vay và tổ chức tín dụng cho vay đóng vai trò trung gian-môi giới, nên giúp cho người vay và tổ chức tín dụng dễ kết nối với nhau hơn Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài chính Dù người đi vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhưng với tài sản đem thế chấp tốt thì chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể được xếp hạng tín nhiệm cao và dễ bán Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay có thế chấp ắ Nhận xột Ở các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp rất phát triển nên các khoản vay dành cho mua nhà với lãi suất thấp và được kéo dài đến 20-30 năm, nhờ đó giải quyết khá tốt nhu cầu nhà ở của người dân Ở Việt Nam mới chỉ có thị trường cầm cố sơ cấp thô sơ và nhiều rủi ro do thiếu tính thanh khoản, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường bất động sản phát triển yếu, sức mua kém và sản phẩm ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất
Thị trường cầm cố thứ cấp bao gồm các tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí và công ty tài chính, cùng với các quỹ của Nhà nước Sự phát triển của thị trường tín dụng cầm cố thứ cấp cung cấp nguồn tài chính dồi dào cho vay đầu tư, kinh doanh và tiêu thụ sản phẩm nhà ở với lãi suất hợp lý Điều này không chỉ gia tăng sức mua của thị trường mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất và phát triển nhà ở, giúp Nhà nước giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.
1.2.2 Nghiệp vụ cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng thương mại: 1.2.2.1 Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản:
Nghiệp vụ cho vay bất động sản là một trong những dịch vụ tài chính phổ biến nhất trên thế giới, bên cạnh cho vay tiêu dùng Các ngân hàng có khả năng cung cấp dịch vụ này thường sở hữu nguồn tiền gửi dài hạn và đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm trong việc đánh giá giá trị tài sản cũng như hiểu biết sâu sắc về luật pháp liên quan đến bất động sản.
Khi thẩm định các khoản cho vay bất động sản, ngân hàng xem xét nhiều tiêu chí quan trọng, bao gồm đối tượng khách hàng như cá nhân, hộ kinh doanh, doanh nghiệp tư nhân, công ty và tổ chức Những khách hàng này cần có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, đồng thời phải có uy tín trong kinh doanh và lịch sử tín dụng tốt, chưa từng phát sinh nợ quá hạn.
Mục đích vay vốn thường nhằm bổ sung nguồn tài chính cho hoạt động kinh doanh, đầu tư dự án, tiêu dùng hoặc các mục đích hợp pháp khác Đối với các dự án bất động sản, ngoài việc tuân thủ quy định tín dụng ngân hàng, cần đáp ứng các yêu cầu pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng Hiệu quả của dự án vay vốn là yếu tố quan trọng để ngân hàng xem xét cho vay, chỉ những kế hoạch kinh doanh khả thi và có rủi ro trong tầm kiểm soát mới được chấp thuận.
Khả năng tài chính hiện tại và tương lai của khách hàng phụ thuộc vào mức độ ổn định của nguồn thu nhập, bao gồm lương, thu nhập từ cho thuê nhà và tính khả thi của các phương án kinh doanh.
Thời hạn cho vay của ngân hàng được xác định dựa trên chu kỳ sản xuất kinh doanh, đặc điểm của từng loại hình doanh nghiệp, khả năng trả nợ của khách hàng và nguồn vốn cho vay hiện có của ngân hàng.
Tài sản thế chấp là bất động sản hợp pháp thuộc sở hữu của người vay hoặc được bảo lãnh bởi bên thứ ba như cha mẹ, anh chị em ruột hoặc vợ chồng, cũng như tài sản hình thành từ vốn vay Các loại tài sản đảm bảo có thể bao gồm nhà ở, nhà xưởng, văn phòng và quyền sử dụng đất.
Ngân hàng định giá giá trị tài sản đảm bảo, có thể thông qua cơ quan định giá độc lập Tỷ lệ cho vay so với giá trị tài sản đảm bảo sẽ được ngân hàng quyết định dựa trên chính sách của khách hàng.
1.2.2.2 Các sản phẩm cho vay kinh doanh bất động sản:
Cho vay đầu tư vào các dự án bất động sản nhà ở là lĩnh vực cung cấp vốn cho doanh nghiệp nhằm phát triển các dự án như khu đô thị, khu chung cư và dự án dân cư.
Kiểm soát rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại
1.3.1 Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản
Cho vay kinh doanh bất động sản, mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng Rủi ro tín dụng chủ yếu đến từ việc khách hàng không trả nợ hoặc không đủ khả năng hoàn trả các khoản vay đến hạn, cũng như việc vi phạm các điều khoản hợp đồng tín dụng Những yếu tố này có thể dẫn đến giảm giá trị tài sản đảm bảo, làm tăng nguy cơ trong việc xử lý nợ vay của ngân hàng.
Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản bao gồm các chính sách, quy trình nghiệp vụ, nhân lực và nguồn lực nhằm ngăn chặn, phát hiện, xử lý kịp thời và giảm thiểu rủi ro cho hoạt động cho vay của ngân hàng.
Cho vay kinh doanh bất động sản là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, với phần lớn tài sản đảm bảo cho các khoản tín dụng là bất động sản Việc kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản đóng vai trò thiết yếu, vì mức độ rủi ro sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Khách hàng không hoàn trả nợ gốc và lãi vay theo kế hoạch hợp đồng tín dụng gây ra tình trạng chiếm dụng vốn cho ngân hàng, làm gián đoạn kế hoạch sử dụng vốn và ảnh hưởng đến khả năng thực hiện các dự án đầu tư khác Điều này trực tiếp tác động đến quá trình chu chuyển vốn và có thể dẫn đến khó khăn trong vấn đề thanh khoản của ngân hàng.
Rủi ro tín dụng có thể gây ra tình trạng mất vốn cho ngân hàng, buộc ngân hàng phải tăng cường trích lập dự phòng rủi ro Điều này không chỉ tốn thời gian mà còn làm gia tăng chi phí quản lý và xử lý nợ, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến kết quả kinh doanh của ngân hàng.
Thứ ba: Rủi ro tín dụng làm ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh tổng thể, làm giảm uy tín của ngân hàng
1.3.2 Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản: 1.3.2.1 Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bất động sản phù hợp
Ngân hàng cần xác định chiến lược phát triển tín dụng bất động sản dựa trên thị trường mục tiêu và thế mạnh riêng, đồng thời kiểm soát tỷ lệ và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn Việc theo dõi liên tục các hoạt động cho vay, cũng như diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản là cần thiết để điều chỉnh chiến lược phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
1.3.2.2 Xây dựng các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh bất động sản Để phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bất động sản biến động xấu, các ngân hàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Theo dõi sát sao sự biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt là ở những khu vực có sự thay đổi lớn về giá, là điều cần thiết để xây dựng kế hoạch cho vay với hạn mức phù hợp.
Để đảm bảo sự phát triển bền vững cho các dự án đầu tư bất động sản, việc liên kết với các chủ đầu tư uy tín là rất quan trọng Ngân hàng chỉ xem xét cho vay khi chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh, phương án huy động vốn khả thi và khả năng hoàn trả nợ đúng hạn Ngoài ra, các biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động giá cả cũng cần được thực hiện Ngân hàng sẽ thẩm định cho vay dựa trên việc chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư và xây dựng theo quy định, cùng với nguồn vốn tự có tối thiểu tham gia vào dự án và phương án vay vốn, trả nợ phù hợp với khả năng tiêu thụ.
Ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ quá trình giải ngân cho vay bất động sản, dựa trên giá trị hợp đồng thi công đã ký kết Trong quá trình thi công, việc kiểm soát tiến độ và chất lượng công trình là rất quan trọng để đảm bảo sản phẩm được ra mắt đúng kế hoạch, kịp thời, từ đó tạo nguồn thu trả nợ cho ngân hàng.
Các ngân hàng thương mại cần phát triển hệ thống định giá chính xác và nhanh chóng theo giá thị trường để hỗ trợ quyết định đầu tư vào dự án bất động sản Để đảm bảo an toàn cho vốn vay, ngân hàng thường định giá tài sản từ 80% đến 90% giá trị thị trường và cho vay 70% mức định giá đó Đối với khách hàng uy tín, tỷ lệ cho vay có thể được nâng lên đến 100% giá trị định giá.
1.3.2.3 Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ
Ban hành quy chế và chuẩn mực thẩm định dự án bất động sản nhằm xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, đảm bảo lựa chọn và thẩm định dự án trước khi đầu tư Tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và các quy định liên quan đến cho vay bất động sản, đảm bảo rằng khoản vay là an toàn Tổ chức mô hình và quy trình cấp tín dụng, quản trị rủi ro để đảm bảo tính độc lập giữa các chức năng tiếp thị, phân tích và quản trị rủi ro tín dụng.
Tổ chức thu thập, lưu trữ và khai thác thông tin là rất quan trọng để hỗ trợ quyết định đầu tư và giám sát sau khi cho vay Cần giám sát chặt chẽ các biến động và xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro hiệu quả.
Ngân hàng thương mại nên sử dụng mô hình và phần mềm để phân tích mức độ rủi ro của khách hàng, định giá khoản vay và tài sản thế chấp, cũng như quản trị danh mục cho vay Định kỳ, ngân hàng cần đánh giá lại mức độ rủi ro của các khoản vay và tài sản thế chấp Sau khi hoàn thành đánh giá, các khoản vay nên được phân loại theo nhóm và áp dụng các giải pháp thích hợp cho từng nhóm.
Để đảm bảo quản lý rủi ro hiệu quả, cần thực hiện trích lập dự phòng tín dụng phù hợp với mức độ rủi ro của từng khoản vay Đồng thời, nâng cao năng lực quản lý và tác nghiệp trong lĩnh vực tín dụng là rất quan trọng Các chính sách về quyền lợi của người lao động cần được liên kết chặt chẽ với yêu cầu trách nhiệm và hiệu quả công việc Việc thường xuyên tổ chức đào tạo, cập nhật kiến thức và bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn sẽ giúp tăng cường kỹ năng cho cán bộ quản trị và cán bộ tín dụng.
1.3.2.4 Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bất động sản
Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với cho vay bất động sản và bài học
1.4.1 Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản tại Mỹ
Từ giữa năm 2007 đến tháng 9 năm 2008, hệ thống tài chính ngân hàng Mỹ rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng, chủ yếu do cho vay nhà đất thứ cấp Cuộc khủng hoảng này đã dẫn đến sự sụp đổ của ba trong năm ngân hàng đầu tư lớn nhất, bao gồm Bear Stearns, Merrill Lynch và Lehman Brothers, trong khi chỉ còn lại Goldman Sachs và Morgan Stanley Bên cạnh đó, hai tập đoàn cung cấp tín dụng thế chấp thứ cấp lớn nhất, Fannie Mae và Freddie Mac, cũng đã bị Chính phủ tiếp quản, chiếm gần một nửa tổng số bất động sản cầm cố tại Mỹ, tương đương khoảng 5.000 tỷ đô la Mỹ.
Nhiều chuyên gia kinh tế trong và ngoài nước đã phân tích nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính - tín dụng, và có thể rút ra một số nguyên nhân cơ bản như sau.
Nguyên nhân chính dẫn đến vấn đề hiện nay là sự gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp”, trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp Trước đây, ngân hàng là nguồn cung cấp vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu, dẫn đến việc lượng tiền cho vay bị giới hạn bởi số tiền gửi của người dân và các quy định về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng.
Năm 1980, Chính phủ Mỹ đã ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương, nhằm mở rộng quy tắc cho vay và khuyến khích các kênh tài trợ phi ngân hàng Để hỗ trợ việc cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ cũng thành lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Freddie Mac) Hai tổ chức này chủ yếu hoạt động bằng cách mua lại các khoản nợ vay thế chấp, đặc biệt là các khoản vay dưới chuẩn, từ ngân hàng và sử dụng bất động sản thế chấp để phát hành trái phiếu tái thế chấp.
Ngân hàng bán chứng khoán cho các nhà đầu tư khác để tăng tính thanh khoản Nhờ đó, các khoản nợ nhà ở đã được chuyển đổi thành sản phẩm tài chính phổ biến, dễ dàng mua bán trên thị trường tiền tệ.
Thị trường bất động sản Mỹ đang trải qua sự tăng giá liên tục, thu hút sự quan tâm từ các tập đoàn tài chính, ngân hàng và cả nhà đầu tư cá nhân quốc tế Họ tham gia vào hoạt động mua bán bất động sản để tận dụng cơ hội sinh lợi từ xu hướng này.
Trái phiếu tái thế chấp được coi là một sản phẩm đầu tư an toàn với lãi suất cao Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản rơi vào suy thoái và giá trị bất động sản giảm xuống dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính và ngân hàng sở hữu nhiều trái phiếu tái thế chấp sẽ gặp thua lỗ Điều này dẫn đến tình trạng người gửi tiền ồ ạt rút tiền, trong khi các ngân hàng khác cũng trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay trên thị trường liên ngân hàng, gây ra khủng hoảng thanh khoản cho các ngân hàng.
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát
Để vay ngân hàng mua nhà trả góp tại Mỹ, người vay cần đáp ứng ba điều kiện chính: có ít nhất 10% tiền đặt cọc, chứng minh thu nhập ổn định với khoản trả góp hàng tháng không vượt quá 28% thu nhập, và có điểm tín dụng tốt Ngoài ra, ngân hàng cũng phải tuân theo quy định về tỷ lệ cho vay và tỷ lệ dự trữ bắt buộc từ Chính phủ, dựa trên lượng tiền gửi của người dân.
Để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và khiêm tốn sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ đã triển khai chương trình "cho vay dưới chuẩn" Các ngân hàng thương mại có thể cho vay đối tượng này và được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái, nhiều người thu nhập thấp và khiêm tốn gặp khó khăn trong việc trả nợ.
Cho vay dưới chuẩn không yêu cầu xét khả năng chi trả và điểm tín dụng, nhưng lãi suất cao hơn từ 1 đến 2% là điều không thể tránh khỏi Hình thức cho vay này cho phép vay lên tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, chỉ cần đóng góp 15% Điều này có nghĩa là với 150.000 USD, người vay có thể nhận 850.000 USD để mua một căn nhà trị giá 1 triệu USD Cơ hội này đã thu hút các nhà đầu cơ bất động sản, khi họ chỉ cần một khoản tiền nhỏ để đặt cọc và có thể bán lại với giá cao hơn sau vài tháng Tuy nhiên, đây là một khuyết tật nghiêm trọng trong việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp mà thiếu sự kiểm soát.
Giá bất động sản tại Mỹ liên tục tăng đã thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư và người dân, dẫn đến việc đầu tư vào lĩnh vực này gia tăng, làm cho nguồn cung vượt quá nhu cầu.
Việc cho vay dễ dàng đã thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản, tạo ra cầu ảo và đẩy giá cả lên cao, dẫn đến tình trạng "bong bóng" bất động sản Thị trường bất động sản Mỹ đã liên tục tăng trưởng trong nhiều năm qua.
Giá nhà ở tăng liên tục đã khiến người dân đổ xô vào thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng cung cầu mất cân đối, với cung vượt xa cầu.
1.4.2 Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với cho vay bất động sản từ các ngân hàng Mỹ
Cuộc khủng hoảng tài chính và những thách thức của nền kinh tế Mỹ hiện tại là cơ hội để Việt Nam học hỏi, đặc biệt trong lĩnh vực tín dụng, bao gồm cả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại.
Từ cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua, chúng ta có thể rút ra được những bài học kinh nghiệm từ lịch sử kinh tế Mỹ
Khủng hoảng thị trường bất động sản chủ yếu xuất phát từ nạn đầu cơ, thao túng lưu thông và phân phối, cùng với việc bóp méo thông tin và kích thích tâm lý hoảng loạn Nhiều người vay vốn trong lĩnh vực này thực chất là những nhà đầu cơ, không có nhu cầu về nhà ở thực sự mà chỉ nhằm mục đích kinh doanh chênh lệch giá, mua bán theo xu hướng thị trường.