Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chung
Mục tiêu của luận văn là đánh giá thực trạng và những khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Từ đó, luận văn sẽ đề xuất các giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản tại ngân hàng này.
Mục tiêu cụ thể
Các mục tiêu cụ thể được đặt ra như sau:
(1) Hệ thống hóa lý thuyết về tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại;
(2) Phân tích thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ;
(3) Đề xuất một số giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ.
Câu hỏi nghiên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra như sau:
(1) Những lý thuyết nào liên quan đến tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại?
(2) Thực trạng mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ như thế nào?
(3) Giải pháp nào phù hợp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ?
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp phân tích sử dụng trong nghiên cứu bao gồm:
Thứ nhất, phương pháp tổng hợp;
Thứ hai, phương pháp thống kê mô tả;
Thứ ba, phương pháp so sánh.
Đóng góp của nghiên cứu
Luận văn này tổng hợp các lý thuyết về mở rộng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại, nhằm tạo ra tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo.
Sau khi nghiên cứu, tác giả đề xuất các giải pháp nhằm mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ Nghiên cứu này sẽ cung cấp những chính sách hữu ích để ngân hàng có thể tham khảo và áp dụng vào thực tế, góp phần thúc đẩy sự phát triển của tín dụng bất động sản tại chi nhánh.
Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 03 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết mở rộng tín dụng bất động sản tại ngân hàng thương mại
Chương 2: Thực trạng phát triển tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ
Chương 3: Giải pháp mở rộng tín dụng bất động sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ
CƠ SỞ LÝ THUYẾT MỞ RỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Những vấn đề cơ bản về bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Bất động sản là khái niệm rộng, được xác định theo pháp luật từng quốc gia Một số tài sản có thể được coi là bất động sản ở quốc gia này nhưng lại được phân loại là động sản ở quốc gia khác Theo Luật dân sự sửa đổi số 91/2015/QH13, bất động sản bao gồm: đất đai; nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến nhà, công trình đó và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm sau:
Bất động sản là tài sản không di động, với đất đai và nhà ở là hai ví dụ điển hình Đặc tính không di động này khiến vị trí của bất động sản, whether in thành phố hay nông thôn, khu vực trung tâm hay xa trung tâm, trở nên vô cùng quan trọng trong việc định giá Hai mảnh đất có diện tích tương đương nhưng ở những vị trí khác nhau sẽ có giá trị bất động sản khác nhau, thể hiện tính hàng hóa của bất động sản.
Bất động sản bao gồm đất đai và nhà ở, và chỉ được xem là bất động sản khi gắn liền với nhau Đất đai và nhà ở là yếu tố cơ bản của bất động sản, trong khi một số bất động sản phục vụ mục đích chính trị xã hội không thể coi là hàng hóa Những bất động sản này chịu ảnh hưởng lớn từ chính sách nhà nước và có thể trở thành hàng hóa khi được chuyển nhượng Bất động sản là tài nguyên quý giá của quốc gia, có tính bền vững và không bị hao mòn qua thời gian Tuy nhiên, bất động sản cũng có những hạn chế như tính không di động và khan hiếm, dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn tổng nhu cầu.
1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
Khi đánh giá bất động sản, cần hiểu rằng đây là hàng hóa có thể mua bán, cho thuê và chuyển nhượng quyền sở hữu Các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản bao gồm vị trí, tình trạng bất động sản, và nhu cầu thị trường.
Vị trí bất động sản là yếu tố quyết định giá trị của nó, bởi vì bất động sản không thể di chuyển Các yếu tố như môi trường xung quanh, khoảng cách đến trung tâm, khả năng sử dụng cho kinh doanh hay chỉ để ở đều ảnh hưởng lớn đến việc định giá bất động sản, từ đó quyết định giá trị cao hay thấp.
Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản Một mảnh đất vuông vắn, với chiều rộng và chiều dài hợp lý, thường được ưa chuộng bởi nhiều người Sự yêu thích và sự hài lòng của cá nhân đối với hình dáng, diện tích và kích cỡ của bất động sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị mà họ đặt lên đó Do đó, hình dáng bất động sản không chỉ phản ánh thị hiếu văn hóa mà còn là một yếu tố quyết định đến giá trị thị trường của nó.
Diễn biến cung cầu trong thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá cả, có thể làm giá tăng hoặc giảm bất ngờ so với giá trị thực Yếu tố này thể hiện tính chất biến động của thị trường, dẫn đến sự thay đổi giá trị bất động sản theo từng giai đoạn.
Chính sách của nhà nước, bao gồm quy hoạch, giải tỏa và mở đường, có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Những thay đổi này có thể dẫn đến sự biến động không ngờ trong thị trường, và trong một số trường hợp, bất động sản như nhà và đất trong khu vực quy hoạch có thể bị cấm giao dịch.
Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất quan trọng Phân tích và đánh giá đúng các yếu tố này giúp xác định giá trị thực của bất động sản, từ đó làm cho quá trình mua bán, chế chấp, và liên doanh trở nên chính xác và minh bạch hơn Điều này cũng góp phần giảm thiểu sự biến động thất thường của thị trường bất động sản hiện nay.
1.1.3 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm những sản phẩm và dịch vụ liên quan đến lĩnh vực bất động sản, nhằm đảm bảo tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh
Thứ hai, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai
Bất động sản bao gồm nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất, theo quy định của hai điều khoản đã nêu Để được đưa vào kinh doanh, bất động sản còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Thủ tướng Chính phủ sẽ điều chỉnh và bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh dựa trên tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật.
Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
1.2.1 Thị trường bất động sản
Hiện tại trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bất động sản (Nguyễn Ngọc Trân, 2012), theo đó có 3 quan điểm cơ bản sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là một;
Quan điểm thứ hai cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất;
Thị trường bất động sản được định nghĩa là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp và chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, hoạt động này diễn ra theo cơ chế thị trường nhưng có sự quản lý của nhà nước.
Trong 03 quan điểm trên thì quan điểm thứ ba phản ánh trực tiếp các hoạt động của thị trường, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản Quan điểm này cũng cho thấy thị trường bất động sản là nơi duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là hàng hóa thành những tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch trên thị trường
Việc phát triển thị trường bất động sản không chỉ thúc đẩy chu chuyển vốn trong nền kinh tế mà còn góp phần vào sự phát triển của các cấu trúc thị trường như thị trường vốn, tài chính, chứng khoán và lao động Hơn nữa, nó mang lại lợi ích về an sinh xã hội, đáp ứng nhu cầu về nhà ở và đất đai cho người dân.
1.2.2 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản bao gồm ba yếu tố chính: chủ thể, khách thể và giới trung gian Chủ thể là cá nhân hoặc pháp nhân đủ điều kiện kinh doanh, mua bán bất động sản theo quy định pháp luật Khách thể là các sản phẩm như nhà cửa, đất đai, và công trình xây dựng, được gọi chung là bất động sản hợp pháp Giới trung gian bao gồm các trung tâm giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý đất đai, ngân hàng, và nhà môi giới bất động sản.
Chủ thể chính trong thị trường bất động sản bao gồm các nhà đầu tư và người mua, trong đó nhà đầu tư vào ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng, tạo động lực cho sự phát triển và sôi động của thị trường Họ vừa là người mua, vừa là người bán, chủ yếu thực hiện giao dịch mua bán các bất động sản, bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đầu tư vào đất trống để cải tạo và nâng cấp Trong khi đó, người mua - bán thông thường là những cá nhân có nhu cầu giao dịch bất động sản vì nhiều lý do khác nhau, như nhu cầu cư trú hoặc chuyển nhượng để chuyển hóa thành vốn cho mục đích khác.
Thứ hai, khách thể: là bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật
Giới trung gian trong thị trường bất động sản bao gồm Nhà nước, các cơ quan quản lý và người môi giới Nhà nước cung cấp cơ chế chính sách và hành lang pháp lý, ban hành quy định về quản lý bất động sản, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện quy hoạch và xây dựng công trình Bên cạnh đó, Nhà nước cũng sở hữu nhiều tài sản công, trong quá trình cải tổ kinh tế, sẽ có những bất động sản cần thanh lý, bán hoặc cho thuê, tạo ra nguồn hàng hóa quan trọng cho thị trường Ngân hàng thương mại, quỹ đầu tư và công ty chứng khoán đóng vai trò cung cấp vốn và quản lý quỹ, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản Người môi giới là những người tư vấn, cung cấp thông tin cần thiết cho giao dịch bất động sản, giúp thị trường hoạt động trôi chảy và cũng là nguồn thông tin cho các nhà thẩm định giá Trong ba thành phần này, giới trung gian được xem là phức tạp nhất, đóng vai trò cầu nối giữa nhà đầu tư xây dựng và người tiêu dùng, đồng thời cung cấp thông tin, tư vấn pháp lý và hỗ trợ giải quyết tranh chấp Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản bao gồm yếu tố cung cầu và sự quản lý, điều tiết của Nhà nước.
1.2.2.1 Các yếu tố tác động về phía “cung” bất động sản
Cung bất động sản là tổng thể nhà, đất và các công trình kiến trúc gắn liền với đất mà nhóm người cung cấp sẵn sàng bán trên thị trường tại một thời điểm cụ thể Các yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản bao gồm tình hình kinh tế, nhu cầu thị trường, chính sách quy hoạch và các yếu tố xã hội.
Tổng cung hàng hóa bất động sản tại Việt Nam đã tăng mạnh nhờ vào các dự án đầu tư như xây dựng căn hộ cao cấp và phát triển khu đô thị mới Sự phát triển kinh tế thúc đẩy đô thị hóa, dẫn đến việc mở rộng đô thị ra các vùng lân cận và ngoại vi thành phố lớn Điều này đã tạo ra nguồn cung đất đai dồi dào cho thị trường bất động sản.
Sự phát triển thị trường vốn tại Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ với sự gia tăng đầu tư nước ngoài Các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng và các thành phần kinh tế khác đã đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực này, dẫn đến nguồn cung bất động sản tăng đáng kể Nhiều dự án mới như khu đô thị, khu dân cư và căn hộ cao cấp đã được triển khai, tạo ra những cơ hội mới cho thị trường.
Vào thứ ba, các yếu tố môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia đóng vai trò quan trọng trong việc phản ánh tình hình kinh tế, bao gồm sự tăng trưởng, suy thoái và mức độ lạm phát Hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật và chất lượng môi trường sống đều là những chỉ số quan trọng để đánh giá sức khỏe của nền kinh tế.
Các yếu tố đầu vào quyết định giá bất động sản và dịch vụ liên quan bao gồm giá xi măng, sắt, thép, chi phí nhân công, giá đấu thầu, thẩm định dự án, thi công, thiết kế và tư vấn Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả và sự phát triển của thị trường bất động sản.
Những tiến bộ kỹ thuật trong xây dựng và kiến trúc không chỉ rút ngắn thời gian thi công mà còn nâng cao chất lượng công trình Điều này tạo điều kiện thuận lợi để tăng cường nguồn cung bất động sản, bao gồm nhà ở, căn hộ và văn phòng cho thuê trên thị trường.
1.2.2.2 Các yếu tố tác động về phía “cầu” bất động sản
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để sở hữu Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản, bao gồm tình hình kinh tế, lãi suất, thu nhập của người dân và xu hướng thị trường.
Nhu cầu về nhà cửa và đất đai đang gia tăng do sự tăng trưởng nhanh chóng của dân số tại các khu đô thị, dẫn đến các yêu cầu cấp thiết về nơi ở và không gian sống.
Sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu cao hơn về đất đai, nhà ở, dịch vụ công ích và giải trí Khi nam nữ kết hôn, nhu cầu về nhà ở riêng tăng lên, tạo ra áp lực lớn đối với thị trường nhà ở cho các gia đình mới hình thành.
Tín dụng ngân hàng và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản
Giá bất động sản trên thị trường bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, trong đó cung cầu và chính sách pháp luật là những yếu tố tác động mạnh mẽ nhất đến giá giao dịch Điều này thể hiện quy luật cung cầu trong thị trường bất động sản, đồng thời cho thấy sự quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản Việt Nam chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm tâm lý của người dân và nhà đầu tư về tiềm năng phát triển Sự tin tưởng hay lo lắng đối với chính sách điều tiết của nhà nước cũng đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, các yếu tố khu vực, tập quán, truyền thống và thị hiếu của người dân, cùng với giá vàng, thị trường chứng khoán và lợi ích từ các kênh đầu tư khác, đều tác động đến sự phát triển hoặc đóng băng của thị trường bất động sản.
1.3 Tín dụng ngân hàng và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản
1.3.1.1 Khái niệm về tín dụng
Tín dụng là một hoạt động thiết yếu trong nền kinh tế, liên quan đến ngân hàng, doanh nghiệp và cá nhân Đây là một khái niệm bắt nguồn từ chữ Latin "Creditium", mang ý nghĩa "tin tưởng" và "tín nhiệm", cho thấy rằng quan hệ tín dụng phải dựa trên niềm tin Theo Louis Baundin (2018), tín dụng được định nghĩa là sự trao đổi hàng hóa hiện tại để nhận hàng hóa trong tương lai, trong đó yếu tố thời gian đóng vai trò quan trọng, với hai hàng hóa ở hai thời điểm khác nhau.
Tín dụng, còn được gọi là "vay mượn" hay "cho vay" tại Việt Nam, được định nghĩa theo Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 như một hình thức cấp tín dụng, trong đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Tín dụng thể hiện qua việc chuyển quyền sử dụng giá trị từ một đối tượng sang đối tượng khác, với sự chuyển giao mang tính tạm thời và yêu cầu hoàn trả không chỉ số tiền vay mà còn kèm theo lợi tức.
Quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong đó một bên (người cho vay) cung cấp tiền, hàng hóa, dịch vụ hoặc chứng khoán dựa trên cam kết thanh toán trong tương lai của bên còn lại (người đi vay) Trong mối quan hệ tín dụng, có thể phân loại thành nhiều dạng khác nhau như tín dụng nhà nước giữa Nhà nước và doanh nghiệp, tín dụng thương mại giữa các doanh nghiệp, tín dụng liên ngân hàng giữa các ngân hàng thương mại, và tín dụng ngân hàng thương mại với cá nhân hoặc doanh nghiệp.
Tín dụng ngân hàng là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng với doanh nghiệp hoặc cá nhân có nhu cầu vốn Việc cấp tín dụng diễn ra khi tổ chức tín dụng thỏa thuận cho khách hàng sử dụng một khoản tiền, với nguyên tắc hoàn trả qua các hình thức cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác (Điều 20, Luật Các Tổ chức tín dụng Việt Nam) Đặc điểm nổi bật của tín dụng ngân hàng là ngân hàng vừa là người cho vay vừa là người đi vay, sử dụng vốn của người khác Quá trình này cho phép ngân hàng bán quyền sử dụng tiền, hàng hóa, chứng khoán và dịch vụ mà không chuyển nhượng quyền sở hữu, và sau một thời gian, ngân hàng sẽ thu hồi cả vốn lẫn lãi.
1.3.2 Tín dụng bất động sản
1.3.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến lĩnh vực bất động sản, với mục đích cấp vốn cho các hoạt động như đầu tư kinh doanh, xây dựng nhà để bán, sửa chữa, mua bán nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hoặc xây dựng văn phòng cho thuê Tùy vào quy mô và phạm vi của từng ngân hàng thương mại, khái niệm này có thể được hiểu khác nhau.
Tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu đầu tư kinh doanh mà còn hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân Việc cấp tín dụng này đã ảnh hưởng đáng kể đến cung cầu trên thị trường bất động sản Để đảm bảo an toàn và hiệu quả trong hoạt động cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích và hoàn trả cả gốc lẫn lãi đúng hạn Ngoài ra, ngân hàng có thể yêu cầu khách hàng thực hiện các biện pháp đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các tiêu chí đánh giá khác để xem xét khả năng cho vay.
1.3.2.2 Các sản phẩm tín dụng bất động sản
Hiện nay, mặc dù chưa có thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động sản từ các ngân hàng, nhưng có thể phân loại một số loại hình sản phẩm tín dụng như sau: cho vay mua nhà và đất để ở, cho vay mua đất xây dựng khu đô thị, cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cho vay xây dựng và sửa chữa nhà, cho vay xây dựng nhà xưởng, cho vay xây dựng văn phòng, cho vay xây dựng văn phòng cho thuê, cho vay xây dựng khách sạn và resort, cùng với cho vay thế chấp bất động sản để kinh doanh.
1.3.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Thị trường bất động sản và thị trường vốn có mối liên hệ chặt chẽ, phát triển song song theo tỷ lệ thuận Một thị trường vốn ổn định và lành mạnh sẽ hỗ trợ sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, và ngược lại Theo nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Trân (2012), hoạt động cho vay bất động sản có những đặc điểm cơ bản quan trọng trong mối tương quan này.
Một trong những lợi ích quan trọng của lĩnh vực ngân hàng là thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Không chỉ mang lại lợi nhuận cho các ngân hàng, mà còn góp phần phát triển thị trường bất động sản và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực có tính rủi ro cao, với những biến động bất thường và khó lường do các đặc trưng riêng biệt.
Thời hạn cho vay bất động sản thường dài hạn do tính chất lâu bền của tài sản này, ngoại trừ các trường hợp đầu cơ ngắn hạn Lãi suất cho vay bất động sản thường cao hơn so với các khoản vay ngắn hạn (dưới 12 tháng) và thường được áp dụng lãi suất trung dài hạn Mỗi ngân hàng có quy định riêng về việc cố định lãi suất hàng năm hoặc điều chỉnh theo biến động lãi suất huy động đầu vào.
1.3.3 Vai trò của tín dụng bất động sản
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước hiện đang kiểm soát mức dư nợ cho vay bất động sản, nhưng hình thức cho vay này vẫn đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
1.3.3.1 Đối với nền kinh tế - xã hội
Nguồn vốn tín dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp cơ hội nhà ở cho lao động, góp phần ổn định và nâng cao chất lượng cuộc sống Đồng thời, nó hỗ trợ phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, từ đó tăng cường năng lực cạnh tranh, tạo ra việc làm mới và thu hút nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.
Tổng quan về mở rộng tín dụng bất động sản
1.4.1 Quan điểm về mở rộng tín dụng bất động sản
Theo triết học duy vật biện chứng, phát triển là quá trình tiến lên từ thấp đến cao, không chỉ đơn thuần là sự gia tăng hay giảm sút về lượng mà còn bao gồm sự biến đổi về chất của sự vật và hiện tượng Phát triển thể hiện khuynh hướng vận động từ đơn giản đến phức tạp, từ kém hoàn thiện đến hoàn thiện Mọi sự vật và hiện tượng trong thế giới đều không ngừng vận động và phát triển, mang tính khách quan và phổ biến Đây là quá trình tổng hợp tiến lên từ thấp đến cao, giải quyết mâu thuẫn và thực hiện bước nhảy về chất, theo xu thế phủ định của phủ định.
Mở rộng tín dụng bất động sản không chỉ đơn thuần làm tăng dư nợ trong ngành cho vay của ngân hàng thương mại, mà còn mang lại sự cải thiện về chất lượng tín dụng Việc này đảm bảo rằng tín dụng bất động sản không chỉ tăng trưởng về số lượng mà còn phát triển các sản phẩm mới, từ đó nâng cao tỷ trọng dư nợ trong ngân hàng Hơn nữa, mở rộng tín dụng bất động sản không chỉ gia tăng lợi nhuận cho ngân hàng mà còn nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ tín dụng, góp phần vào sự phát triển bền vững của chất lượng tín dụng nói chung.
1.4.2 Các chỉ tiêu đánh giá mở rộng tín dụng bất động sản
1.4.2.1 Các chỉ tiêu định tính
Việc mở rộng tín dụng bất động sản của ngân hàng phụ thuộc vào uy tín của ngân hàng trên thị trường Ngân hàng có uy tín cao sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn, từ đó cho thấy hoạt động tín dụng của ngân hàng đó hiệu quả Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường đầy biến động và cạnh tranh gay gắt, các ngân hàng thương mại cần phải năng động và sáng tạo để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về chất lượng và số lượng của khách hàng.
Yêu cầu thứ hai trong việc mở rộng tín dụng bất động sản là đảm bảo hiệu quả cao trong cho vay, nhằm duy trì sự tồn tại và phát triển của ngân hàng Hoạt động cho vay cần mang lại thu nhập đủ để trang trải chi phí và có lãi, đồng thời hạn chế nguy cơ rủi ro Hiệu quả của khoản vay không chỉ phụ thuộc vào ngân hàng mà còn vào khách hàng, với các nguyên tắc cho vay cần được tuân thủ nghiêm ngặt: sử dụng vốn vay đúng mục đích, hiệu quả, và hoàn trả nợ gốc cùng lãi đúng hạn Tuân thủ các nguyên tắc này không chỉ là điều kiện cần thiết mà còn thể hiện hiệu quả của khoản vay.
Ngân hàng cần đảm bảo hoạt động cho vay của mình góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, ngành và cả nước Điều này đạt được khi nhà đầu tư và ngân hàng cùng đạt hiệu quả trong kinh doanh, thể hiện qua sự ổn định của nền tài chính quốc gia, nâng cao năng lực sản xuất và công nghệ của khách hàng, tạo việc làm, tăng thu nhập và cải thiện mức sống của người dân Tuy nhiên, việc đánh giá tiêu chí này cần dựa vào từng trường hợp cụ thể trong từng thời kỳ, không có tiêu chuẩn đánh giá chung cho mọi trường hợp (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Hiệu mở rộng tín dụng bất động sản là một chỉ tiêu phức tạp, khó tổng hợp từ quan điểm của ngân hàng, khách hàng và nền kinh tế Các chỉ tiêu định tính chỉ cung cấp cái nhìn tổng quát về hiệu quả cho vay, trong khi để có kết luận chính xác hơn, cần dựa vào hệ thống chỉ tiêu định lượng cụ thể Tuy nhiên, việc đo lường tác động của từng chủ thể đến sự phát triển chung của nền kinh tế vẫn gặp nhiều khó khăn, do đó, thực tế chủ yếu sử dụng các chỉ tiêu định tính để đánh giá.
1.4.2.2 Các chỉ tiêu định lượng a Chỉ tiêu về doanh số và tốc độ tăng doanh số
Doanh số cho vay là chỉ tiêu quan trọng phản ánh quy mô hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại, trong khi tốc độ tăng doanh số cho vay cho thấy khả năng mở rộng quy mô này qua các thời kỳ Một doanh số cho vay lớn với tốc độ tăng nhanh cho thấy ngân hàng đang có khả năng mở rộng hoạt động cho vay hiệu quả Tuy nhiên, để đánh giá chính xác hiệu quả cho vay, cần xem xét thêm các tiêu chí khác bên cạnh doanh số và tốc độ tăng trưởng.
Chỉ số dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ cho vay của ngân hàng phản ánh quy mô hoạt động cho vay bất động sản Tỷ lệ này cao và ngày càng tăng cho thấy ngân hàng đang chú trọng mở rộng cho vay bất động sản, một lĩnh vực mang lại thu nhập lớn Việc mở rộng cho vay bất động sản không chỉ giúp nâng cao uy tín mà còn mở rộng thị trường tín dụng cho ngân hàng Tuy nhiên, do rủi ro cao, ngân hàng cần căn cứ vào đặc điểm nguồn vốn, khả năng quản lý và trình độ chuyên môn để xác định tỷ lệ này một cách phù hợp.
Chỉ số dư nợ = Dư nợ cho vay bất động sản
Tổng dư nợ cho vay c Chỉ tiêu về thu nợ
Tốc độ tăng trưởng doanh số thu nợ là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả công tác thu nợ của ngân hàng qua các thời kỳ Tốc độ tăng cao cho thấy ngân hàng đang thực hiện tốt công tác thu nợ và hoạt động cho vay thuận lợi, nhờ vào việc mở rộng quy mô cho vay Ngược lại, nếu tốc độ này thấp, có thể do doanh số cho vay giảm hoặc gặp khó khăn trong thu nợ, từ đó phản ánh hiệu quả cho vay của ngân hàng không tốt (Nguyễn Ngọc Trân, 2012).
Nợ quá hạn là các khoản nợ chưa được thanh toán sau khi đến kỳ hạn hoặc hết thời gian vay, bao gồm cả thời gian gia hạn (nếu có) Khách hàng sẽ phải chịu lãi suất nợ quá hạn cao hơn nhiều so với lãi suất trong hợp đồng tín dụng, tuy nhiên, các ngân hàng không mong muốn thu được khoản lãi này Nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá hiệu quả tín dụng của ngân hàng, phản ánh những rủi ro mà ngân hàng đang gặp phải.
Tỷ lệ nợ quá hạn = Dư nợ cho vay bất động sản quá hạn
Dư nợ cho vay bất động sản
Chỉ tiêu nợ quá hạn trong cho vay bất động sản phản ánh tình hình tài chính của ngân hàng, với mục tiêu giảm tỷ lệ này xuống mức thấp nhất để tránh rủi ro Mặc dù các ngân hàng mong muốn duy trì tỷ lệ nợ quá hạn thấp, nhưng rủi ro trong kinh doanh là điều không thể tránh khỏi, do đó họ thường chấp nhận một tỷ lệ nợ quá hạn nhất định trong giới hạn an toàn Theo các chuyên gia, tỷ lệ nợ quá hạn dưới 3% được coi là chấp nhận được, trong khi tỷ lệ dưới 1,3% được xem là lý tưởng.
Hầu hết khách hàng trong hoạt động đầu tư đều nhắm đến lợi nhuận, và các ngân hàng thương mại (NHTM) cũng không ngoại lệ Là trung gian tài chính quan trọng, NHTM không chỉ cần chú trọng đến hiệu quả kinh tế mà còn phải cân nhắc đến hiệu quả xã hội Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn là điều kiện thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của ngân hàng, do đó không thể bỏ qua tiêu chí này khi đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản Hiệu quả cho vay của ngân hàng không thể được coi là tốt nếu lợi nhuận từ hoạt động này thấp Các chỉ tiêu thường được sử dụng để đánh giá hiệu quả cho vay bất động sản về mặt lợi nhuận bao gồm
Tỷ lệ lợi nhuận tín dụng bất động sản = Lợi nhuận tín dụng bất động sản
Tổng lợi nhuận ngân hàng
Chỉ tiêu cho vay bất động sản phản ánh tầm quan trọng của hoạt động này trong ngân hàng Tỷ lệ cao cho thấy lợi nhuận chủ yếu đến từ cho vay bất động sản, điều này chỉ xảy ra khi quy mô cho vay này chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản ngân hàng và hiệu quả ngày càng cao Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc ngân hàng phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn.
Do đó đòi hỏi hoạt động cho vay bất động sản phải được quản lý một cách khoa học và chặt chẽ
1.4.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng tín dụng bất động sản
Môi trường pháp lý cho việc mở rộng tín dụng bất động sản được chia thành hai nhóm chính: khuôn khổ pháp luật và hệ thống các cơ quan quản lý thị trường.
Hệ thống văn bản pháp luật quy định nguyên tắc hoạt động trong lĩnh vực tín dụng bất động sản là cơ sở quan trọng cho các bên tham gia thị trường thực hiện giao dịch và mua bán dịch vụ ngân hàng Các yêu cầu cơ bản cho khuôn khổ pháp luật này bao gồm tính thống nhất, tính ổn định, tính minh bạch và sự phù hợp với các thông lệ và chuẩn mực quốc tế được công nhận.
Tổng quan tài liệu
Trần Thị Mỹ Linh (2015) trong nghiên cứu về tín dụng bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ ra rằng nguồn vốn từ các ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường bất động sản Các ngân hàng đã đa dạng hóa sản phẩm tín dụng để phục vụ nhu cầu vay vốn của các đơn vị xây lắp, nhà thầu và cá nhân có nhu cầu mua bất động sản Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều hạn chế như chính sách và cơ chế chưa hoàn thiện, rủi ro từ thị trường, và năng lực tài chính còn yếu kém Đề xuất giải pháp bao gồm xây dựng cơ chế vay riêng cho bất động sản, huy động vốn đặc thù, nâng cao năng lực quản trị rủi ro và giám sát hoạt động ngân hàng Đặng Thị Thu Hiền (2013) cũng đã phân tích thực trạng tín dụng bất động sản và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả cho ngân hàng thương mại, như thẩm định giá trị tài sản qua công ty chuyên nghiệp và ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý tín dụng.
Cao Văn Anh (2010) đã tiến hành nghiên cứu về sự phát triển tín dụng bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam tại thành phố Hồ Chí Minh, nhằm phân tích thực trạng và nguyên nhân hạn chế trong lĩnh vực này Kết quả cho thấy, hoạt động tín dụng bất động sản tại ngân hàng có xu hướng tăng trưởng và kiểm soát chất lượng tốt, nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế như thiếu quan tâm phát triển, sản phẩm chưa hoàn thiện, đội ngũ nhân viên chưa chuyên nghiệp, và thủ tục vay vốn phức tạp Để khắc phục, nghiên cứu đề xuất các giải pháp như xây dựng chiến lược cho vay, nâng cao năng lực tài chính, phát triển sản phẩm tín dụng mới, cải thiện hệ thống thông tin thị trường, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, và quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả.
Bài học kinh nghiệm về mở rộng tín dụng bất động sản từ cuộc khủng hoảng tín dụng tại Mỹ
1.6.1 Cuộc khủng hoảng nhà đất, tín dụng tại Mỹ
Theo Lucjan (2008), cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới chuẩn ở Mỹ đã gây ra những tác động nghiêm trọng đến nền kinh tế Mỹ và toàn cầu Nguyên nhân chính là do các ngân hàng đã thực hiện chính sách cho vay dễ dãi và ồ ạt cho người mua nhà với hy vọng kiếm lời từ việc bán lại Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới chuẩn chiếm khoảng 21% tổng số khoản vay, tăng từ 9% trong giai đoạn 1996-2004 Đặc biệt, năm 2006, tổng giá trị các khoản vay thế chấp dưới chuẩn đạt 600 tỷ USD, tương đương 1/5 thị trường cho vay mua nhà.
Tại Mỹ, những người vay vốn thường là những cá nhân không có công việc ổn định, có vị thế xã hội thấp và có lịch sử tín dụng kém, dẫn đến khả năng thanh toán yếu khi thị trường gặp khó khăn Nhận thức được rủi ro, các ngân hàng thường áp dụng lãi suất cao và yêu cầu tài sản thế chấp để bù đắp Khi thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, những người vay tiền mua nhà để đầu tư không thể bán được, trong khi nhu cầu nhà ở giảm mạnh, khiến nợ vay mua nhà tăng vọt Điều này dẫn đến việc các ngân hàng nhận thấy số nợ xấu và khách hàng vỡ nợ gia tăng, đẩy họ vào tình trạng thua lỗ nghiêm trọng.
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ bắt nguồn từ việc các ngân hàng nới lỏng tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vay mua nhà có độ rủi ro cao, cùng với xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho vay này.
1.6.2 Bài học được rút ra
Cuộc khủng hoảng tài chính và kinh tế năm 2008 đã để lại bài học quý giá cho nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt là các nước đang phát triển như Việt Nam Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang có nhiều chuyển biến tích cực và tăng trưởng nhanh, bài học từ khủng hoảng này càng trở nên cần thiết Đặc biệt, sự hồi sinh và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vào cuối năm 2007 là một dấu hiệu đáng chú ý Từ năm 1997 đến 2010, thế giới đã trải qua hai cuộc khủng hoảng tài chính lớn, bao gồm khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 và khủng hoảng tại Mỹ, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc học hỏi từ những sai lầm trong quá khứ.
Các cuộc khủng hoảng tài chính từ năm 2008 cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng Những cơn sốt nóng và lạnh trong lĩnh vực này đã ảnh hưởng đến sự ổn định kinh tế Nghiên cứu cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ mang lại bài học quý giá cho Việt Nam trong việc quản lý kinh tế và điều tiết các thị trường nhạy cảm như chứng khoán và bất động sản Việc áp dụng các chính sách tiền tệ hợp lý là cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững Các cơ quan quản lý Nhà nước cần chú trọng hơn đến công tác quản lý và điều tiết để duy trì sự ổn định của nền kinh tế.
Để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững cho thị trường tín dụng bất động sản, cần xây dựng và hoàn thiện các cơ chế chính sách liên quan đến lĩnh vực này.
Xây dựng quỹ đất hợp lý nhằm đảm bảo cung cấp đủ hàng hóa bất động sản cho thị trường là cần thiết, giúp ổn định giá cả theo quy luật cung cầu và góp phần thực hiện chính sách xã hội.
Thứ ba, công khai, minh bạch thông tin, lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản;
Vào thứ tư, cần hoàn thiện các chính sách tài chính liên quan đến tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản, nhằm khuyến khích việc sử dụng hiệu quả tài sản bất động sản.
Thứ năm, cần nâng cao vai trò kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước nhằm điều tiết thị trường bất động sản một cách ổn định và hiệu quả Đối với Ngân hàng Nhà nước, việc này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự bình ổn và phát triển bền vững của thị trường.
Để hạn chế những biến động tiêu cực và đảm bảo sự phát triển ổn định cho thị trường bất động sản, cần áp dụng chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ một cách kịp thời.
Cần thường xuyên kiểm soát và định hướng hoạt động tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại để hạn chế và phòng ngừa rủi ro phát sinh từ lĩnh vực tín dụng bất động sản.
Cảnh báo kịp thời và cung cấp thông tin hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại là rất quan trọng để họ đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, đồng thời đảm bảo hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng diễn ra an toàn và bền vững.
Thứ tư, cần tăng cường kiểm soát và thanh tra để hạn chế tín dụng bất động sản từ các ngân hàng thương mại, đảm bảo cơ cấu dư nợ vay vốn bất động sản hợp lý Đồng thời, các ngân hàng thương mại cần tuân thủ đúng quy định và quy trình trong việc thẩm định và quản lý tín dụng bất động sản.
Thứ năm, việc cho vay tín thác bất động sản tại Việt Nam đang trở thành một xu hướng quan trọng Các ngân hàng thương mại và tổ chức tài chính, kinh tế khác đang tích cực tham gia vào lĩnh vực này để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Tín dụng bất động sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thị trường bất động sản, do đó, các ngân hàng thương mại cần thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường và các chính sách điều tiết của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro từ lĩnh vực này.
Thứ hai, phát triển tín dụng bất động sản phải trên cơ sở thẩn trọng, các khoản vay bất động sản hội đủ các điều kiện vay;
