GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Các nhà đầu tư cá nhân có nhiều hình thức đầu tư để sinh lợi từ vốn nhàn rỗi, trong đó bất động sản là một kênh phổ biến Thị trường bất động sản không chỉ thu hút nguồn vốn lớn mà còn ảnh hưởng đến đời sống người dân và nền kinh tế Với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam và việc hoàn thiện hành lang pháp lý, thị trường BĐS đã có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút đầu tư từ cả tổ chức và cá nhân Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của một số thị trường BĐS đã dẫn đến hiện tượng bong bóng, chủ yếu do các nhà đầu cơ, làm giảm tính bền vững của thị trường Vì vậy, việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân là cần thiết để quản lý và hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Tỉnh Đồng Nai, giáp ranh với thành phố Hồ Chí Minh, sở hữu tiềm năng phát triển kinh tế mạnh mẽ nhờ vào sự hiện diện của nhiều khu công nghiệp và định hướng phát triển giao thông đa dạng qua đường bộ và đường không Những yếu tố này đã tạo ra lợi thế lớn trong việc thu hút vốn đầu tư cho thị trường bất động sản tại Đồng Nai.
Sự gia tăng nhanh chóng vốn đầu tư từ cá nhân và tổ chức vào các dự án bất động sản tại tỉnh Đồng Nai cho thấy tiềm năng phát triển mạnh mẽ của thị trường này Kể từ năm 2016, khi Chính phủ có định hướng triển khai Cảng hàng không quốc tế Long Thành, thị trường bất động sản ở Long Thành đã có sự tăng trưởng ngoạn mục.
Mặc dù thị trường BĐS Long Thành, tỉnh Đồng Nai đang chứng kiến sự gia tăng về quy mô nguồn vốn và số lượng nhà đầu tư, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết Giá trị BĐS hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị thực, tình trạng đầu cơ đất gia tăng, và thủ tục hành chính phức tạp là những thách thức lớn Đặc biệt, sự quan tâm quá mức của các nhà đầu tư cá nhân đang làm cho thị trường này trở nên bất ổn.
Trong bối cảnh "bong bóng" bất động sản đang gia tăng (Hà Anh Chiến, 2019), nghiên cứu này nhằm khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Đến nay, chưa có nghiên cứu nào về chủ đề này được thực hiện tại khu vực này Luận văn sẽ đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý thị trường bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, hướng đến sự phát triển bền vững.
MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đề tài này đƣợc thực hiện nhằm đề xuất một số hàm ý quản trị cho chính quyền địa phương để quản lý thị trường bất động sản tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai phát triển bền vững, dựa trên kết quả xác định những nhân tốảnh hưởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của NĐTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài phải đạt đƣợc các mục tiêu cụ thể nhƣ sau:
Thứ nhất, xác định được các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Thứ hai, đánh giá được mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến quyết định đầu tƣ BĐS của NHDTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Thứ ba, đưa ra các hàm ý quản trị để phát triển thị trường BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai thông qua việc thu hút NĐTCN.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu, luận văn phải trả lời các câu hỏi nghiên cứu dưới đây:
Câu 1: Các yếu tố nào ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai?
Câu 2: Mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến quyết định đầu tư BĐS của NHDTCN tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai nhƣ thế nào?
Câu 3: Những hàm ý quản trị nào cần được thực hiện để phát triển thị trường BDS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai thông qua việc thu hút NĐTCN?
ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Đối tượng khảo sát là những nhà đầu tư cá nhân đã và đang thực hiện giao dịch mua bất động sản tại khu vực này.
Phạm vi nghiên cứu của đềtài:
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Lý do chọn huyện Long Thành là vì nơi đây đang triển khai nhiều dự án bất động sản hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư cá nhân.
Thời gian nghiên cứu thị trường bất động sản huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai được xác định từ năm 2016 đến 2019, sử dụng số liệu thứ cấp Đồng thời, số liệu sơ cấp được thu thập qua khảo sát trực tiếp với khách hàng trong khoảng thời gian từ ngày 01/03/2020 đến ngày 30/04/2020.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.5.1 Dữ liệu nghiên cứu Đề tài sử dụng số liệu sơ cấp đƣợc thu thập thông qua khảo sát trực tiếp NĐTCN trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai NĐTCN là những người đã và đang mua BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Danh sách các NĐTCN đƣợc thu thập từ 10 Công ty bất động sản lớn trên địa bàn tỉnh Đồng Nai Một số dữ liệu thứ cấp liên quan được thu thập từ Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Đồng Nai, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Long Thành, số liệu giao dịch các Phòng công chứng trên địa bàn nghiên cứu, Cục Thống kê tỉnh Đồng Nai
Kích thước mẫu trong nghiên cứu phụ thuộc vào bộ thang đo, với số lượng mẫu tối thiểu được xác định là 150 mẫu dựa trên số biến dự kiến Tuy nhiên, theo Hostler (1983), nghiên cứu cần đạt tối thiểu 200 mẫu để đảm bảo độ lớn dữ liệu phù hợp Do đó, mẫu nghiên cứu cuối cùng được chọn là 200 quan sát Phương pháp chọn mẫu sử dụng là phương pháp xác suất ngẫu nhiên, nhằm đảm bảo tính khách quan cho kết quả nghiên cứu.
Phương pháp nghiên cứu định tính sử dụng ý kiến của các chuyên gia để hoàn thiện bảng khảo sát, đảm bảo tính lý luận và thực tiễn phù hợp với đối tượng khảo sát Sau khi điều chỉnh bảng khảo sát dựa trên phản hồi từ chuyên gia, tác giả tiến hành khảo sát sơ bộ trước khi thực hiện khảo sát chính thức.
Bảng khảo sát dự kiến, chưa thực hiện phỏng vấn chuyên gia, được trình bày trong Phụ lục 01 Thang đo áp dụng trong bảng khảo sát là thang đo Likert với mức độ từ 1 đến.
5 tương ứng từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn toàn đồng ý
Phương pháp nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua việc thu thập dữ liệu từ khảo sát trực tiếp Nghiên cứu áp dụng phương pháp thống kê mô tả để mô tả mẫu nghiên cứu, sau đó kiểm định Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá và phân tích hồi quy đa biến Mục tiêu là xác định các nhân tố ảnh hưởng và mức độ tác động của chúng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu bao gồm các nội dung cơ bản nhƣ sau:
Đề tài nghiên cứu hệ thống cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản (BĐS) của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Nghiên cứu làm rõ các khái niệm, đặc điểm và vai trò của BĐS, đồng thời nêu các lý thuyết liên quan đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân Ngoài ra, đề tài cũng khảo sát các nghiên cứu trước đó để xây dựng mô hình xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS trong khu vực này.
Thứ hai, trên cơ sở lý thuyết đã nghiên cứu, đề tài thực hiện xác định mô hình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu phù hợp với mô hình
Vào thứ ba, chúng tôi sẽ thực hiện quy trình nghiên cứu để xác định các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Đồng thời, nghiên cứu cũng sẽ đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân trong khu vực Dựa trên kết quả nghiên cứu, đề tài sẽ đưa ra một số hàm ý quản trị hữu ích.
ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu này giúp các nhà quản trị xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Dựa trên kết quả nghiên cứu, các nhà quản lý có thể điều chỉnh chính sách phù hợp nhằm thu hút nhà đầu tư đến với bất động sản tại huyện Long Thành, từ đó đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản trong khu vực.
Nghiên cứu này cung cấp bằng chứng thực nghiệm hỗ trợ cho các lý thuyết về hành vi của nhà đầu tư cá nhân Đồng thời, nó cũng là tài liệu tham khảo hữu ích cho cá nhân và tổ chức quan tâm đến lĩnh vực đầu tư bất động sản.
BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN
Bố cục dự kiến của luận văn bao gồm 5 chương, ngoài phần mở đầu và kết luận Chương 1 sẽ giới thiệu đề tài, nêu rõ sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu, mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, cũng như đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đồng thời, chương này cũng trình bày phương pháp nghiên cứu và ý nghĩa đóng góp của đề tài về mặt khoa học và thực tiễn, cùng với cấu trúc tổng quan của luận văn.
Chương 2: Cơ sở lý lthuyết về các yếu tốảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân Trong chương này, hệ thống hoá một số lý thuyết liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài nhƣ bất động sản, quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân … đồng thời lƣợc khảo một số nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài, làm cơ sở cho tác giả xác định giả thuyết nghiên cứu và đề xuất mô hình nghiên cứu trong chương 3
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu, trình bày quy trình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu cụ thể cho đề tài Bao gồm thiết kế nghiên cứu, mẫu nghiên cứu, thiết kế thang đo … các khái niệm nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận, trình bày các kết quả kiểm định, phân tích và thảo luận một số kết quả nghiên cứu đạt đƣợc
Chương 5: Kết luận và đề xuất Thông qua kết quả nghiên cứu và thảo luận trong chương 4, đề tài đã rút ra kết luận và kiến nghị một số giải pháp phù hợp liên quan đến thị trường BĐS tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Chương 1 đã giới thiệu tổng quan về đề tài gồm tính cấp thiết của đề tài, mục tiêu nghiên cứu Chương 1 đã trình bày ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của luận văn Bên cạnh đó, kết cấu của luận văn cũng được giới thiệu tổng quát trong chương này.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1 Khái niệm bất động sản
BĐS là chủ đề của nhiều công trình nghiên cứu, vì vậy có nhiều định nghĩa khác nhau về BĐS Trong đó:
Trong nghiên cứu "Thị trường bất động sản" của Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006), bất động sản được định nghĩa là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Định nghĩa này cũng được Lê Thanh Ngọc (2014) sử dụng trong các nghiên cứu của mình.
Theo nghiên cứu của Vũ Đức Toàn (2016), bất động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất cả những yếu tố liên quan đến đất đai hoặc gắn liền với đất đai, bao gồm cả những vật thể trên mặt đất.
Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam (2015), bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, và công trình xây dựng gắn liền với đất Điều này cũng bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
Bất động sản (BĐS) là khái niệm liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất, có tính chất không thể di dời và tồn tại lâu dài Điểm khác biệt chính giữa BĐS và động sản là khả năng di chuyển, trong khi BĐS luôn ổn định và bền vững theo thời gian.
2.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Tính cố định của bất động sản (BĐS) là đặc điểm nổi bật phân biệt BĐS với động sản, thể hiện sự không thể di dời về mặt địa lý của BĐS, như đã được Lê Thanh Ngọc nhấn mạnh.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều có vị trí riêng, không thể thay đổi, và vị trí này gắn liền với các yếu tố như điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ tầng và mức độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của BĐS trên thị trường, do đó, giá trị của BĐS sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí của nó.
Bất động sản (BĐS) có tính không đồng nhất cao, theo nghiên cứu của Lê Thanh Ngọc (2014) và Hoàng Văn Cường cùng các cộng sự (2006) Mỗi BĐS sở hữu những đặc điểm riêng biệt về vị trí, diện tích, và các yếu tố vật chất liên quan, điều này khiến không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau Sự độc đáo này mang lại cho người bán một vị trí độc quyền trong giao dịch mua bán BĐS.
Tính khan hiếm là một đặc điểm quan trọng của bất động sản, theo tài liệu của Vũ Đức Toàn (2016) Đất đai có giới hạn và không thể tái tạo, dẫn đến việc giá trị bất động sản thường gia tăng khi nhu cầu của con người cao, trong khi nguồn đất đai lại bị hạn chế.
Tính bền vững của đất đai được coi là tài sản lâu dài, không có tuổi thọ và không thay đổi trạng thái vật chất Đối với các công trình xây dựng, tuổi thọ có thể dao động từ vài chục đến hàng trăm năm tùy thuộc vào vật liệu và kết cấu Theo Lê Thanh Ngọc (2014), giá trị bất động sản rất lớn và thường tăng theo thời gian nhờ vào tính lâu bền, khan hiếm và khả năng phục vụ nhiều mục đích khác nhau.
Theo Vương Minh Phương (2018), bất động sản có ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một bất động sản có thể tác động đến giá trị của bất động sản khác Đặc biệt, việc xây dựng cơ sở hạ tầng bởi Nhà nước thường dẫn đến sự gia tăng giá trị bất động sản trong khu vực lân cận.
* Tính thanh khoản thấp: Trong các loại tài sản đƣợc xem nhƣ là nguồn tài chính,
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản có tính thanh khoản thấp, do giá trị lớn và chi phí giao dịch cao Theo Lê Thanh Ngọc (2014), việc chuyển đổi BĐS thành tiền thường kéo dài và tốn kém do sự quản lý chặt chẽ của pháp luật So với các tài sản khác như giấy tờ có giá hay kim loại quý, BĐS đòi hỏi nhiều chi phí và thời gian hơn để chuyển đổi thành tiền.
2.1.3 Phân loại bất động sản
Theo Vương Minh Phương (2018), bất động sản (BĐS) có thể được phân loại dựa trên nhiều tiêu chí khác nhau Một trong những cách phân loại là dựa vào hiện trạng sử dụng, trong đó BĐS được chia thành ba loại: BĐS đã đầu tư xây dựng, BĐS chưa đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm các loại hình như nhà ở, nhà xưởng và các công trình xây dựng liên quan đến hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã hội Đây là nguồn hàng hóa chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại hình như đất nông nghiệp, đất trồng rừng và đất nuôi trồng thủy sản Những loại bất động sản này thường có giá trị đầu tư thấp do chưa được phát triển hoặc cải tạo.
BĐS đặc biệt bao gồm các công trình có giá trị vượt trội như khu bảo tồn quốc gia, di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh, nhà thờ, đình, chùa, và nhiều loại hình khác Những tài sản này không chỉ mang ý nghĩa văn hóa mà còn thu hút sự chú ý của du khách và nhà đầu tư (Vương Minh Phương, 2018)
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƢ CÁ NHÂN 9 1 Các khái niệm về quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân 9
2.2.1 Các khái niệm về quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân
Đầu tư, theo Nguyễn Bạch Nguyệt và Từ Quang Phương (2007), là hành động bỏ ra nguồn lực như tiền bạc, sức lao động và trí tuệ trong hiện tại để đạt được lợi ích cho nhà đầu tư trong tương lai Điều này có nghĩa là một chủ thể chấp nhận hi sinh giá trị hiện tại để đổi lấy giá trị lớn hơn, mặc dù không chắc chắn, trong tương lai Hoạt động đầu tư liên quan đến việc sử dụng các nguồn lực hiện có nhằm đạt được kết quả mong đợi sau này.
Hoạt động đầu tư trong nền kinh tế bao gồm cá nhân, doanh nghiệp và chính phủ, trong đó nhà đầu tư cá nhân là những người bỏ vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư Khác với doanh nghiệp và chính phủ, nhà đầu tư cá nhân có cách ra quyết định đầu tư riêng Họ đóng vai trò quan trọng trên thị trường bất động sản, và hành vi đầu tư của họ phản ánh quá trình lựa chọn hoặc loại bỏ sản phẩm nhằm thỏa mãn nhu cầu sinh lời Theo nghiên cứu của Schiffiman và cộng sự (2014), hành vi đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trải qua các bước như tìm kiếm thông tin, lựa chọn sản phẩm, quyết định đầu tư và đánh giá kết quả sau khi đầu tư.
Các nhà đầu tư có nhiều kênh đầu tư khác nhau để sinh lời, bao gồm gửi tiền tiết kiệm, mua tài sản tài chính, kim loại quý và bất động sản (BĐS) Theo Bộ Xây dựng (2006), đầu tư BĐS là việc sử dụng vốn để mua, chuyển nhượng, thuê mua hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi trong tương lai Đầu tư BĐS của cá nhân có thể hiểu là việc cá nhân bỏ vốn để mua hoặc nhận chuyển nhượng tài sản BĐS với hy vọng sinh lời Khi quyết định đầu tư BĐS, nhà đầu tư cá nhân cần thu thập thông tin, đánh giá và lựa chọn BĐS, cũng như thực hiện giao dịch để đạt được mục tiêu sinh lời.
Quyết định đầu tư bất động sản của cá nhân là việc đầu tư một khoản vốn vào việc mua hoặc chuyển nhượng bất động sản hiện tại với mục tiêu sinh lời trong tương lai.
2.2.1.2 Đặc điểm quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân
Theo Đoàn Thị Thanh Huyền (2013), Trần Văn Tuyến (2013) đã trình bày các đặc điểm của quyết định đầu tƣ BĐS, cụ thể nhƣ sau:
Đầu tư vào bất động sản đòi hỏi một nguồn vốn lớn, bởi vì giá trị của tài sản này thường rất cao Do đó, nhà đầu tư cần phải có kế hoạch phân bổ và quản lý vốn hiệu quả để bảo toàn vốn và tối đa hóa lợi nhuận.
Thời gian từ khi khởi động đến khi hoàn thành một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm, và trong giai đoạn này sẽ có nhiều biến động Do đó, nhà đầu tư cần phải dự đoán các biến động có thể xảy ra để đảm bảo hiệu quả của dự án.
- Thời gian thực hiện đầu tƣ dài, vì vậy NĐT phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả
Đầu tư bất động sản mang lại tài sản có giá trị lâu dài và ổn định Do đó, việc chú trọng vào chất lượng công trình là rất quan trọng, từ khâu chọn lựa nguyên vật liệu cho đến việc cân đối các khoản mục thi công.
Các thành quả từ hoạt động đầu tư bất động sản (BĐS) thường là những công trình xây dựng cố định gắn liền với đất, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường Do đó, để đảm bảo hiệu quả trong đầu tư BĐS, các nhà đầu tư cần nắm vững các đặc điểm này, cũng như hiểu rõ tác động của chúng đến hoạt động đầu tư và các kết quả sau này.
Để đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội cao từ các hoạt động đầu tư, công tác quản lý cần được thực hiện một cách tốt nhất do nguồn lực đầu tư rất lớn Nhà đầu tư (NĐT) cần chú trọng đến việc chuẩn bị kỹ lưỡng cho các hoạt động đầu tư.
Ngoài ra, với đặc điểm là một cá nhân, quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân còn có các đặc điểm sau:
Nhà đầu tư bất động sản thường đưa ra quyết định dựa vào cảm xúc hơn là phân tích chi tiết, khác với các tổ chức đầu tư Theo Trần Văn Tuyến (2013), các doanh nghiệp bất động sản có thể tác động đến cảm xúc của nhà đầu tư cá nhân, từ đó ảnh hưởng đến quyết định mua bán bất động sản của họ.
Nhà đầu tư bất động sản thường thu thập thông tin để xây dựng lập luận vững chắc cho quyết định đầu tư của mình Dù có yếu tố cảm tính, nhưng việc nắm bắt thông tin là cần thiết để tối ưu hóa lợi nhuận từ hoạt động đầu tư.
Nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đặt giá trị lên hàng đầu khi lựa chọn dự án đầu tư Họ thường xem xét giá trị của bất động sản trước tiên và sau đó so sánh với giá trị hàng hóa Nếu giá trị hàng hóa lớn hơn giá bất động sản, khả năng đầu tư vào dự án đó sẽ cao hơn.
Nhà đầu tư bất động sản thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xã hội và tâm lý bầy đàn Các lý thuyết về hành vi dự định cho thấy rằng hành vi cá nhân chịu tác động từ những yếu tố bên ngoài, đặc biệt là "niềm tin quy chuẩn" và áp lực từ người thân, cấp trên, cũng như các nhà đầu tư khác, ảnh hưởng đến quyết định và hành động của họ (Đoàn Thị Thanh Huyền, 2013).
2.2.2 Các lý thuyết về quyết định đầu tƣ bất động sản của nhà đầu tƣ cá nhân
2.2.2.1 Lý thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action)
Lý thuyết hành động hợp lý (TRA) do Ajzen và Fishbein giới thiệu vào năm 1975, đã trở thành công cụ phổ biến trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng Nhiều nghiên cứu đã áp dụng TRA để phân tích ảnh hưởng của thái độ và chuẩn chủ quan đến quyết định lựa chọn sản phẩm dịch vụ của cá nhân Người tiêu dùng thường tin tưởng rằng sản phẩm dịch vụ sẽ đáp ứng nhu cầu của họ, trong khi yếu tố chuẩn chủ quan phản ánh sự tác động của những người có ảnh hưởng đến nhận thức và niềm tin của cá nhân về sản phẩm Hai yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc định hình hành vi lựa chọn sản phẩm và dịch vụ của người tiêu dùng.
Hình 2.1: Thuyết hành động hợp lý
2.2.2.2 Lý thuyết hành vi dự định TPB (Theory of Perceived Behaviour - TPB) Đƣợc mở rộng từ lý thuyết TRA, TPB bổ sung thêm yếu tố niềm tin kiểm soát bên cạnh niềm tin về hành vi và chuẩn chủ quan của mô hình TRA Nhân tố niềm tin kiểm soát theo Ajzen (1991) liên quan đến các yếu tố bên trong nhƣ kiến thức, kỹ năng của người ra quyết định cũng như các yếu tố bên ngoài như thời gian, cơ hội…
Hình 2.2: Thuyết hành vi dự định
TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC CÓ LIÊN QUAN
Priyanka Grover và L.K Singh (2015) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố hành vi ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào bất động sản tại tỉnh Uttrakhand, Ấn Độ, với mẫu nghiên cứu gồm 200 quan sát từ bảng khảo sát Kết quả cho thấy bảy yếu tố chính, bao gồm thông tin tài sản, phương pháp tiếp cận hợp lý, thị trường năng động, sự hối hận, xu hướng gia tăng và kỳ vọng quá mức, đều có tác động đến quyết định đầu tư Trong đó, thông tin tài sản được xác định là yếu tố quan trọng nhất, vì các nhà đầu tư thường xem xét cả dữ liệu quá khứ lẫn hiện tại Phương pháp tiếp cận hợp lý cho thấy nhà đầu tư thường đặt quá nhiều niềm tin vào khả năng dự đoán của bản thân Thị trường năng động yêu cầu nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược theo biến động của thị trường Cuối cùng, kỳ vọng quá mức xuất hiện khi nhà đầu tư mong đợi lợi nhuận cao từ các quyết định đầu tư của mình Nghiên cứu này cho thấy các yếu tố hành vi có ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư bất động sản ở Udham Singh Nagar, Uttrakhand.
Edward J Farragher và Arline Savage (2008) đã tiến hành một khảo sát nhằm nghiên cứu các quá trình ra quyết định đầu tư mà các nhà đầu tư sử dụng trong lĩnh vực bất động sản.
Nghiên cứu tại Mỹ đã thu thập dữ liệu từ khảo sát 807 giám đốc đầu tư và nhà đầu tư cá nhân, trong đó chỉ có 188 phiếu khảo sát được hoàn trả Cụ thể, 32 phiếu từ đại diện công ty và 156 phiếu từ nhà đầu tư cá nhân Khảo sát tập trung vào toàn bộ quy trình ra quyết định đầu tư, bao gồm từ thiết lập chiến lược đến kiểm toán hiệu quả hoạt động Các nhà đầu tư cho rằng giai đoạn quan trọng nhất là tìm kiếm cơ hội đầu tư, dự báo lợi nhuận và đánh giá lợi nhuận dự kiến Họ cũng cho thấy sự quan tâm nhiều hơn đến dự án cụ thể thay vì rủi ro danh mục đầu tư, đồng thời không thể thực hiện đánh giá rủi ro định lượng hoặc điều chỉnh rủi ro.
Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, thông qua khảo sát trực tiếp 215 nhà đầu tư từ 25/10/2011 đến 15/11/2011 Mô hình nghiên cứu bao gồm các yếu tố như sự phát triển kinh tế quốc gia, gia tăng dân số, các yếu tố pháp luật, chính sách quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, cùng với các tập quán, truyền thống và thị hiếu Kết quả cho thấy, chính sách của Nhà nước liên quan đến bất động sản là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định của nhà đầu tư, trong khi nhóm yếu tố văn hóa xã hội có tác động ít hơn.
Nguyễn Huy Tuân và Mai Thị Hồng Nhung (2019) đã tiến hành nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư cao cấp tại Đà Nẵng, khảo sát trên 5 quận: Hải Châu, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Thanh Khê và Cẩm Lệ trong khoảng thời gian từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2018 Từ 270 phiếu phát ra, đã thu về 258 phiếu hợp lệ, với kích thước mẫu sử dụng là 250 Kết quả cho thấy chất lượng dịch vụ, uy tín, công năng, thiết kế và vị trí khu căn hộ đều có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua chung cư cao cấp của người tiêu dùng Nghiên cứu cũng đã đưa ra một số gợi ý chính sách cho các công ty kinh doanh bất động sản.
Nguyễn Tuấn Anh (2018) đã tiến hành nghiên cứu để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở tại Việt Nam Mẫu nghiên cứu được thu thập thông qua khảo sát với bảng hỏi dành cho chủ sở hữu các căn hộ giá thấp và trung bình.
Nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh với 950 quan sát cho thấy tài chính và vị trí tòa chung cư là yếu tố quyết định quan trọng trong việc chọn căn hộ Điều kiện thanh toán và phí dịch vụ chung cư cũng được xem là khá quan trọng Hơn nữa, khả năng tiếp cận vốn vay và lãi suất vay cũng có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà chung cư của các hộ gia đình.
Nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản (BĐS) của nhà đầu tư cá nhân (NĐTCN) còn hạn chế, với mục tiêu đa dạng như xây dựng chính sách quản lý thị trường và giải pháp thu hút khách hàng cho doanh nghiệp BĐS Mô hình nghiên cứu có thể thay đổi tùy theo mục tiêu, dẫn đến kết quả không hoàn toàn trùng khớp giữa các nghiên cứu Đặc biệt, chưa có nghiên cứu nào được thực hiện tại thị trường BĐS huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Do đó, luận văn này sẽ cung cấp thêm thông tin thực nghiệm về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của NĐTCN tại khu vực này.
Chương 2 đã trình bày các cơ sở lý thuyết liên quan đến các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân Cụ thể, chương 2 nêu và phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại BĐS trên thị trường Đồng thời, khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng về quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân cũng đƣợc phân tích chi tiết nhằm làm cơ sở cho việc xây dựng mô hình nghiên cứu Bên cạnh đó, đề tài đã trình bày nội dung khảo lƣợc các nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan làm cơ sở để xây dựng mô hình và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định đầu tư BĐS của nhà đầu tư cá nhân.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Quy trình nghiên cứu
Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu
Nguồn: Đề xuất của tác giả
Mô hình và giả thuyết nghiên cứu
Dựa trên lý thuyết TRA, TPB và lý thuyết nhận thức, bài viết này sử dụng mô hình nghiên cứu được đề xuất bởi Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cùng với mô hình mở rộng của họ.
Nghiên cứu định tính Thang đo chính thức
Phân tích nhân tố khám phá
Kiểm tra trọng số EFA, nhân tố và phương sai trích
Tương quan - Hồi quy tuyến tính bội
Kiểm định giả thuyết nghiên cứu, phân tích kết quả nghiên cứu
Kiểm tra tương quan với biến tổng và độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Kết luận và hàm ý quản trị
Thu thập số liệu thứ cấp
Phạm Văn Tuyến (2013) đã nghiên cứu mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố quan trọng tác động đến quyết định đầu tư, từ đó giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về thị trường và nhu cầu của khách hàng.
Mô hình hồi quy có dạng nhƣ sau:
QD i = 𝑎0 + 𝑎1.TAX i + 𝑎2.POL i + 𝑎3.ECON i + 𝑎4.INV i + 𝑎5.CUL i +𝑎6.MKET i +
QD_ Biến phụ thuộc: Quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai
TAX: Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến BĐS
POL: Chính sách Nhà nước liên quan đến BĐS
ECON: Các yếu tố thuộc về kinh tế
INV: Hành vi của nhà đầu tƣ
CUL: Các yếu tố văn hóa - xã hội
MKET: Thị trường liên quan
OPP: Cơ hội đầu tƣ BĐS
3.2.2 Giải thích biến và giả thiết nghiên cứu:
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến bất động sản (BĐS) có tác động lớn đến chi phí mà nhà đầu tư cá nhân phải chi trả khi mua BĐS, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ Một chính sách thuế hợp lý sẽ khuyến khích nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS, trong khi thuế cao có thể làm tăng chi phí và giảm lợi nhuận, khiến nhà đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng trước khi quyết định Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) cùng Phạm Văn Tuyến (2013) đã chỉ ra rằng các yếu tố này có ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân.
Chính sách thuế và các khoản thu liên quan đến bất động sản (BĐS) hợp lý có thể tác động mạnh mẽ đến quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân Việc hiểu rõ các quy định thuế sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định thông minh hơn trong việc lựa chọn và quản lý tài sản BĐS của mình.
Chính sách của Nhà nước và địa phương liên quan đến quy hoạch và sử dụng bất động sản (BĐS) có vai trò quan trọng trong việc thay đổi tính chất và đặc điểm của BĐS, từ đó ảnh hưởng đến giá trị, tính thanh khoản và sự hấp dẫn trên thị trường Khi các chính sách này được công bố rộng rãi và minh bạch, chúng sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư đưa ra quyết định, vì có cơ sở đáng tin cậy để lựa chọn BĐS đầu tư Hơn nữa, việc triển khai hiệu quả các chính sách đầu tư và kinh doanh nhà ở tại địa phương cũng tác động tích cực đến cá nhân, điều này đã được chứng minh trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012).
Giả thuyết H2 : Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa chính sách Nhà nước liên quan đến bất động sản và quyết định đầu tƣ BĐS của cá nhân
Các yếu tố kinh tế địa phương đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân Khi kinh tế địa phương phát triển mạnh mẽ, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng gia tăng dịch vụ và công nghiệp, cùng với sự gia tăng thu nhập bình quân đầu người và kiểm soát lạm phát hiệu quả, nhà đầu tư sẽ có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản Nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) đã chứng minh rằng những yếu tố bên ngoài này ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư của cá nhân.
Giả thuyết H3: Có mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố kinh tế và quyết định đầu tƣ BĐS của khách hàng cá nhân
Hành vi của nhà đầu tư, theo lý thuyết TPB và TRA, chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố bên ngoài như chuẩn chủ quan và đám đông Tâm lý đầu tư theo đám đông có thể tác động mạnh mẽ đến quyết định của cá nhân Bên cạnh đó, sự ưa thích mạo hiểm và sự tự tin vào quyết định của bản thân cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định đầu tư Nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) chỉ ra rằng đặc điểm hành vi có ảnh hưởng tích cực đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân.
Giả thuyết H4: đặc điểm hành vi có ảnh hưởng thuận chiều đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
Các yếu tố văn hóa - xã hội đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản của cá nhân Sự gia tăng mật độ dân số và đảm bảo an ninh xã hội tại địa phương là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản có tiềm năng phát triển Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) chỉ ra mối quan hệ thuận chiều giữa các yếu tố xã hội và quyết định đầu tư, trong khi nghiên cứu của Phạm Văn Tuyến (2013) cho thấy mối quan hệ nghịch chiều nhưng không có ý nghĩa thống kê.
Giả thuyết H5: Tồn tại mối quan hệ thuận chiều giữa các đặc điểm văn hóa - xã hội với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
Chính sách lãi suất hợp lý là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư, vì đây là chi phí tài chính liên quan đến việc sử dụng nợ vay Sự ổn định và quản lý tốt của thị trường ngoại hối, thị trường vàng và thị trường vốn là nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) đã chỉ ra rằng có mối quan hệ tích cực giữa biến phụ thuộc và các thị trường liên quan khác.
Giả thuyết H6: Hoạt động các thị trường liên quan có ảnh hưởng đến quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
Cơ hội đầu tư bất động sản (BĐS) ngày càng hấp dẫn khi có nhiều yếu tố tích cực như sự đầu tư của Chính phủ vào cơ sở hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và sự xuất hiện của nhiều dự án BĐS tiềm năng Theo nghiên cứu của Đoàn Thị Thanh Huyền (2013), có mối quan hệ thuận chiều giữa cơ hội đầu tư BĐS và quyết định đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân, cho thấy rằng khi thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, nhà đầu tư sẽ có xu hướng tham gia nhiều hơn vào lĩnh vực này.
Giả thuyết H7: Cơ hội đầu tƣ BĐS có mối quan hệ thuận chiều với quyết định đầu tƣ BĐS của nhà đầu tƣ cá nhân
3.3 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH TÍNH ĐỀ HOÀN THIỆN BẢNG KHẢO SÁT Để xây dựng thang đo các nhân tố trong mô hình nghiên cứu, đề tài sử dụng thang đo được xây dựng trong nghiên cứu của Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Để hoàn thiện thang đo, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 6 giám đốc công ty BĐS trên địa bàn huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Cụ thể, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu với 10 chuyên gia có kinh nghiệm quản lý các công ty BĐS từ 5 năm trở lên Bảng câu hỏi thảo luận nhóm đƣợc trình bày phụ lục 1
Bảng 3.1: Tóm tắt kết quả thảo luận nhóm
TT Mã hóa Yếu tố ảnh hưởng Ý kiến Đồng ý Không đồng ý
1 TAX Chính sách thuế và các khoản thu đối với BĐS 5 0 1
2 ECON Các yếu tố chung của nền kinh tế 6 0 0
3 CUL Các yếu tố văn hóa - xã hội 5 1 0
4 POL Chính sách Nhà nước 6 0 0
5 INV Hành vi nhà đầu tƣ 4 1 1
6 MKET Tác động của các thị trường liên quan 5 0 1
7 OPP Cơ hội đầu tƣ BĐS 6 0 0
8 QD Quyết định đầu tƣ BĐS 6 0 0
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả)
Bài viết bắt đầu với việc giới thiệu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân, được rút ra từ các lý thuyết và nghiên cứu trước đó Ngoài việc áp dụng thang đo có sẵn, tác giả còn thực hiện phỏng vấn sâu với các câu hỏi mở để khám phá thêm các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư bất động sản cá nhân tại huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai Kết quả từ các cuộc phỏng vấn chuyên sâu được trình bày chi tiết trong bảng 3.1.
Bảng 3.1 cho thấy sự đồng thuận của các chuyên gia về nội dung mà không cần bổ sung Việc sử dụng nghiên cứu trong nước đảm bảo không có sự thay đổi ngữ nghĩa cho các thang đo đã được xây dựng Nghiên cứu đã hoàn thiện bảng khảo sát với thang đo cho từng nhân tố và tiến hành thu thập dữ liệu sơ cấp nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân Thang đo chi tiết cùng mã hóa được trình bày trong bảng 3.2.
Bảng 3.2: Thang đo và mã hóa thang đo trong nghiên cứu
Tiêu chí đánh giá Mã hóa thang đo
Chính sách thuế và các khoản thu TAX
1 Thuế nhà đất hiện nay đang áp dụng là hợp lý TAX1
2 Thuế thu nhập đối với chuyển nhƣợng BĐS là hợp lý TAX2
3 Lệ phí trước bạ là hợp lý TAX3
4 Thu tiền sử dụng đất là hợp lý TAX4
Chính sách Nhà nước POL
1 Chính sách quy hoạch về việc sử dụng đất đƣợc thực hiện tốt ở
Long Thành, Đồng Nai POL1
2 Chính sách đầu tƣ và kinh doanh nhà ở đƣợc thực hiện tốt ở
Long Thành, Đồng Nai POL2
3 Chính sách quản lý Nhà nước liên quan đến mức độ minh bạch thị trường BĐS được thực hiện tốt ở Long Thành, Đồng Nai POL3
Các yếu tố chung của nền kinh tế ECON
1 Tăng trưởng kinh tế tại Đồng Nai tốt ECON1
2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại Long Thành Đồng Nai tốt ECON2
3 Thu nhập bình quân đầu người tăng lên ECON3
4 Lạm phát đƣợc duy trì ở mức thấp và ổn định ECON4
Hành vi nhà đầu tƣ INV
1 Anh/chị đầu tư theo đám đông trên thị trường INV1
2 Anh/chị ƣa thích sự mạo hiểm trong việc đầu tƣ bất động sản INV2
3 Anh/chị tự tin vào các quyết định đầu tƣ bất động sản của mình INV3
Yếu tố văn hóa xã hội CUL
1 Mật độ dân số tại Long Thành đang tăng CUL1
2 Môi trường văn hóa, xã hội tại Long Thành được quan tâm phát triển tốt CUL2
3 Phong tục tập quán của người dân phù hợp với sự phát triển xã hội hiện nay CUL3
4 Tình hình an ninh xã hội tại Long Thành đƣợc giữ ổn định CUL4
Thị trường khác có liên quan MKET
1 Chính sách lãi suất phù hợp với nhu cầu của thị trường MKET1
2 Thị trường ngoại hối được quản lý tốt MKET2
3 Thị trường vốn đáp ứng nhu cầu của anh/chị MKET3
4 Thị trường vàng được quản lý tốt MKET4
Cơ hội đầu tƣ BĐS OPP
1 Nhu cầu bất động sản tại Long Thành đang ngày càng tăng OPP1
2 Chất lƣợng cơ sở hạ tầng ngày càng đƣợc chú trọng xây dựng hiện đại
3 Tốc độ đô thị hóa ngày càng cao OPP3
4 Có nhiều dự án bất động sản hấp dẫn trên thị trường OPP4
Quyết định đầu tƣ BĐS tại Long Thành, Đồng Nai QD
1 Đầu tƣ bất động sản tại Long Thành là kênh đầu tƣ có hiệu quả QD1
2 Quyết định đầu tƣ vào bất động sản tại Long Thành là quyết định đúng đắn QD2
3 Tôi sẽ giới thiệu cho bạn bè, người thân đầu tư bất động sản tại Long Thành QD3
4 Tôi sẽ tiếp tục đầu tƣ bất động sản tại Long Thành QD4
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Kích thước mẫu nghiên cứu ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả Thông thường, mẫu lớn hơn sẽ mang lại độ tin cậy cao hơn cho nghiên cứu.
Do hạn chế về thời gian, chi phí và mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện, nghiên cứu thu thập dữ liệu từ các nhà đầu tư cá nhân tại Long Thành, Đồng Nai thông qua bảng câu hỏi Bảng khảo sát chính thức, được trình bày trong phụ lục 3, bao gồm hai phần: phần đầu tiên cung cấp thông tin chung về nhà đầu tư, và phần thứ hai chứa thang đo nghiên cứu với 30 phát biểu Mỗi phát biểu được đánh giá dựa trên thang đo Likert năm mức, từ 1 (hoàn toàn không đồng ý) đến 5 (hoàn toàn đồng ý).
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng, được thực hiện ngay sau khi bảng câu hỏi được điều chỉnh dựa trên kết quả nghiên cứu định tính Bảng câu hỏi này đóng vai trò là công cụ thu thập thông tin và dữ liệu cần thiết cho phân tích định lượng (Phụ lục 3).
Sau khi thu thập bảng câu hỏi, dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0, áp dụng các công cụ phân tích như thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy của thang đo (Cronbach’s Alpha), phân tích yếu tố khám phá (EFA) và phân tích tương quan hồi quy Để kiểm định sự tác động của các biến định tính lên mô hình nghiên cứu, các kiểm định ANOVA và Independent-sample T-test cũng được thực hiện dựa trên kết quả xử lý số liệu.
Cronbach’s alpha là công cụ quan trọng để đo lường tính nhất quán và độ tin cậy của các thang đo trong nghiên cứu Nó giúp đánh giá độ tin cậy của các biến trong cùng một thang đo nhằm đo lường một khái niệm cụ thể Qua việc sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha, các biến không phù hợp sẽ bị loại bỏ, đặc biệt là những biến có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0,3 Theo Slater (1995), những thang đo có hệ số Cronbach’s Alpha từ 0,6 trở lên được xem là có thể sử dụng, như đã dẫn từ Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008).
Phân tích nhân tố khám phá (EFA - Exploratory Factor Analysis)
Phân tích EFA giúp rút gọn tập biến quan sát k thành tập nhân tố F (F