TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đã trải qua nhiều biến động, ảnh hưởng bởi cả yếu tố pháp lý lẫn tâm lý và sở thích của nhà đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là hai thị trường chủ yếu với nguồn cung và cầu lớn Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, thị trường này tiếp tục thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư cá nhân.
Năm 2018, thị trường bất động sản tại TP HCM tiếp tục duy trì sự ổn định và nằm trong giai đoạn phục hồi, tuy nhiên, đang xuất hiện dấu hiệu giảm sút về nguồn cung sản phẩm nhà ở cũng như số lượng giao dịch.
Thị trường bất động sản căn hộ chung cư tại TP.HCM hiện đang phát triển đa dạng với nhiều hình thức như bất động sản xanh, thông minh và tích hợp tiện ích, thu hút nhu cầu mua và đầu tư Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với biến động khó lường, như hai đợt sốt ảo giá đất nền và đất nông nghiệp vào năm 2018, chủ yếu do sự thao túng của "đầu nậu" và "cò đất" kết hợp với cán bộ địa phương Các vụ cháy chung cư gần đây đã khiến nhà đầu tư và chủ đầu tư thay đổi quan điểm về việc mua sắm bất động sản trong phân khúc này.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại TP.HCM, nhiều yếu tố vĩ mô và vi mô đang ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở hoặc đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân Việc nắm bắt các yếu tố này sẽ giúp các chủ đầu tư và sàn giao dịch kích thích nhu cầu của khách hàng, từ đó làm cho thị trường thứ cấp trở nên sôi động hơn.
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua tại Việt Nam hiện nay đang trở nên phổ biến, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ và sản phẩm tiêu dùng Tuy nhiên, vẫn còn thiếu các nghiên cứu chuyên sâu về quyết định mua bất động sản, đặc biệt là chung cư Mặc dù đã có một số đề tài phân tích về quyết định mua bất động sản, nhưng chúng thường chỉ tập trung vào những yếu tố chung như tài chính, môi trường, không gian và đặc điểm, dẫn đến việc chưa phản ánh đầy đủ các ảnh hưởng từ những yếu tố khác đối với quyết định mua chung cư.
Hầu hết các nghiên cứu về hành vi mua Bất động sản Chung cư chủ yếu tập trung vào người mua thực, trong khi hành vi của Nhà đầu tư chưa được phân tích nhiều Mặc dù có nhiều nghiên cứu toàn cầu về các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua Bất động sản của cả người ở thực và Nhà đầu tư, nhưng việc áp dụng các mô hình và lý thuyết này vào thị trường BĐS Việt Nam gặp khó khăn do sự khác biệt về văn hóa, xã hội và kinh tế.
Đề tài "Các yếu tố ảnh hưởng đến việc ra quyết định mua bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh" sẽ phân tích các yếu tố bổ sung ngoài những yếu tố chung đã được nghiên cứu trước đây Nghiên cứu này nhằm đánh giá nhu cầu đầu tư, hỗ trợ các tổ chức kinh doanh bất động sản trong việc giải phóng hàng tồn kho và tạo ra một thị trường đầu tư năng động hơn Đồng thời, nghiên cứu cũng giúp các chủ đầu tư hiểu rõ hơn về nhu cầu của khách hàng, từ đó làm cơ sở cho việc thực hiện các dự án chung cư trong tương lai.
MỤC TIÊU ĐỀ TÀI
1.3.1 Mục tiêu tổng quát: Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến việc ra quyết định đầu tư bất động sản của các Nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM Từ đó đưa ra hàm ý quản trị giúp các nhà phát triển bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản thu hút các nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM
- Mục tiêu 1: Xác định được các yếu tố dẫn đến việc khách hàng ra quyết định đầu tư bất động sản tại TP.HCM
- Mục tiêu 2: Đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến việc ra quyết định đầu tư của khách hàng mua bất động sản tại TP.HCM
Mục tiêu 3 đề xuất các giải pháp quản trị nhằm giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và cung cấp dịch vụ bất động sản thu hút các nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM.
CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
- Có những yếu tố nào ảnh hưởng đến việc ra quyết định đầu tư mua bất động sản của khách hàng tại TP.HCM ?
- Mức độ tác động của các yếu trong việc ra quyết định đầu tư BĐS tại TP.HCM như thế nào ?
Tác giả đưa ra những kiến nghị quản trị quan trọng nhằm ảnh hưởng đến các yếu tố quyết định trong việc đầu tư bất động sản, từ đó thu hút nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM Những đề xuất này tập trung vào việc cải thiện môi trường đầu tư, tăng cường minh bạch thông tin và hỗ trợ pháp lý, nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư Bên cạnh đó, việc phát triển hạ tầng và các tiện ích công cộng cũng được nhấn mạnh là yếu tố then chốt để nâng cao giá trị bất động sản và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư cá nhân.
ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng nghiên cứu là các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS tại TP.HCM
- Đối tượng khảo sát là những Nhà đầu tư BĐS cá nhân tại TP.HCM
Chúng tôi tiến hành khảo sát để thu thập thông tin từ khách hàng tại ba dự án lớn thuộc phân khúc tầm trung, có chủ đầu tư uy tín, nằm trong địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Tên Dự án Khu vực Thời gian mở bán
Dự án Vinhomes Grand Park Quận 9 Năm 2019
Dự án Akari City Quận Bình Tân Năm 2019
Dự án New City Quận 2 Năm 2018
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu nghiên cứu được lấy từ các dự án có thời gian mở bán từ năm 2018 đến năm 2019
- Mẫu khảo sát số lượng từ: 350 - 500 phiếu
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng kết hợp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:
Phương pháp nghiên cứu định tính trong ngành Bất động sản bao gồm việc thống kê và tổng hợp các cơ sở lý thuyết từ các nghiên cứu trước, kết hợp phỏng vấn các chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm Mục tiêu chính là thu thập thông tin để phân tích, đồng thời kế thừa và sử dụng dữ liệu từ các nghiên cứu trước cùng với thông tin phỏng vấn để làm phong phú thêm cơ sở lý thuyết và bảng câu hỏi khảo sát cho nghiên cứu.
- Phương pháp nghiên cứu định lượng:
Nghiên cứu định lượng được thực hiện thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát trực tiếp cho những nhà đầu tư bất động sản tại TP.HCM, lựa chọn từ các dự án đã xác định trước Dữ liệu thu thập được sẽ được phân tích bằng phương pháp thống kê mô tả và sử dụng phần mềm SPSS 20.0 để định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Mục tiêu của phân tích này là đánh giá độ tin cậy của các thang đo trong mô hình nghiên cứu, kiểm định tính hợp lý của mô hình, và xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đối với quyết định đầu tư bất động sản Cuối cùng, dựa trên kết quả, tác giả sẽ đưa ra các hàm ý quản trị liên quan đến từng yếu tố tác động.
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM, tác giả sẽ tham khảo lý thuyết và các nghiên cứu liên quan trong và ngoài nước Tiếp theo, tác giả sẽ lựa chọn những yếu tố có độ tin cậy cao và được đánh giá tích cực từ các nghiên cứu trước đó Những yếu tố này sẽ được sử dụng làm cơ sở dữ liệu để xây dựng bảng khảo sát và thu thập thông tin từ khách hàng đã mua bất động sản tại các dự án đã được xác định.
Sau khi thu thập dữ liệu từ các đối tượng khảo sát, tác giả sẽ tiến hành làm sạch kết quả để loại bỏ những trường hợp không liên quan hoặc không nằm trong đối tượng nghiên cứu Dữ liệu sẽ được chuẩn hóa và phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, từ đó xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến quyết định đầu tư bất động sản tại TP.HCM.
Dựa trên các yếu tố đã phân tích, tác giả đề xuất những hàm ý quản trị nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản và công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản tại TP.HCM hiểu rõ nhu cầu khách hàng, từ đó thu hút các nhà đầu tư bất động sản cá nhân hiệu quả hơn.
BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN NGHIÊN CỨU
Bố cục của luận văn có kết cấu như sau:
- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương đầu tiên trình bày lý do nghiên cứu đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi và giới hạn nghiên cứu, phương pháp thực hiện, ý nghĩa thực tiễn của đề tài, cùng với kết cấu nghiên cứu.
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
Tổng quan lý thuyết
2.1.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng
Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi tiêu dùng là sự tương tác giữa các yếu tố kích thích từ môi trường và nhận thức, hành vi của con người, qua đó con người có thể thay đổi cuộc sống của mình.
Theo Belch GE và Belch MA (2004), Hành vi tiêu dùng là quá trình khi con người tham gia vào các hoạt động Tìm kiếm, Lựa chọn, Quyết định mua,
Sử dụng, Đánh giá, Xử lý thông tin về sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu bản thân
Theo Schiffman và Kanook (2002), hành vi tiêu dùng được định nghĩa là những hành động liên quan đến việc mua sắm, sử dụng và đánh giá sản phẩm cũng như dịch vụ, với mục tiêu thỏa mãn nhu cầu và mong đợi của người tiêu dùng.
Lý thuyết về hành vi tiêu dùng cung cấp nhiều định nghĩa khác nhau, nhưng mục tiêu chung là làm rõ quá trình mua và hành vi của người tiêu dùng Trong nghiên cứu này, sản phẩm được xem xét là bất động sản, một loại sản phẩm đặc thù, do đó tâm lý và hành vi mua có thể có sự khác biệt Tuy nhiên, hành động mua vẫn dựa trên một quy trình chung, và tác giả áp dụng các nguyên lý cơ bản của hành vi mua để nghiên cứu quá trình mua bất động sản.
Trong Marketing, doanh nghiệp cần nghiên cứu không chỉ nhu cầu, thói quen và sở thích của người tiêu dùng mà còn các yếu tố tác động đến quyết định mua hàng, bao gồm nhận thức về sản phẩm, đánh giá sau khi sử dụng và hành động sau khi mua Để hiểu rõ hơn về quyết định mua sắm, các doanh nghiệp cần phân tích tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi của khách hàng Philip Kotler đã hệ thống hóa những yếu tố này để giúp doanh nghiệp nắm bắt tốt hơn hành vi tiêu dùng.
Tác nhân khác Hộp đen người mua
Quyết định của người mua
- Văn hóa Đặc điểm người mua
Quá trình ra quyết định
Hình 2 1 - Mô hình hành vi người tiêu dùng
2.1.2 Quyết định chọn mua của người tiêu dùng
Quyết định mua hàng của người tiêu dùng diễn ra qua năm giai đoạn chính: đầu tiên là nhận biết nhu cầu, tiếp theo là tìm kiếm thông tin, sau đó là đánh giá các phương án lựa chọn, rồi đến quyết định mua, và cuối cùng là hành vi sau khi mua (Philip Kotler, 2001)
Tìm kiếm thông tin Đánh giá lựa chọn
Hành vi sau khi mua
Hình 2 2 - Mô hình quá trình ra quyết định chọn mua
Nhu cầu của người tiêu dùng được hình thành từ các yếu tố kích thích bên trong và bên ngoài Khi nhu cầu phát sinh, họ thường tìm kiếm sự thỏa mãn cho những mong muốn này Nếu nhu cầu chưa đủ lớn, các chuyên gia Marketing cần sử dụng các chiến lược như quảng cáo, trưng bày và khuyến mãi để kích thích những mong muốn tiềm ẩn Những hoạt động này không chỉ làm tăng sự tò mò của người tiêu dùng mà còn khuyến khích họ tìm hiểu thêm về sản phẩm và dịch vụ.
Trong giai đoạn tìm hiểu thông tin, động lực tìm kiếm của người tiêu dùng tăng lên khi nhu cầu về sản phẩm hoặc dịch vụ có giá trị cao Ngược lại, nếu giá trị thấp, động lực sẽ giảm Người tiêu dùng thường thu thập thông tin về sản phẩm thông qua nhiều nguồn khác nhau.
Thông tin cá nhân: Gia đình, Bạn bè, Đồng nghiệp, …
Thông tin thương mại: Quảng cáo, Hội chợ, Sách báo, Triển lãm, …
Thông tin kinh nghiệm qua tiếp xúc với các sản phẩm tương tự trước đó
Theo Philip Kotler (2001), sau khi thu thập thông tin cần thiết, người tiêu dùng sẽ phân loại và sắp xếp các tiêu chí để đánh giá và lựa chọn sản phẩm, những tiêu chí này thường bao gồm:
Đặc tính kỹ thuật: kích cỡ, thành phần, màu sắc, mẫu mã, …
Đặc tính mỹ thuật: tính sở hữu, sang trọng, cá tính, thoải mái, …
Đặc tính sử dụng: độ bền, mức tiện dụng, …
Sau khi xem xét tất cả các yếu tố và tự xếp hạng theo thứ tự ưu tiên, người tiêu dùng xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sắm, bao gồm sự tác động từ các nhóm như bạn bè và gia đình.
Người tiêu dùng thường xem xét nhiều yếu tố như cách thức và địa điểm mua hàng trước khi quyết định mua sản phẩm Dịch vụ hậu mãi và chăm sóc khách hàng cũng là tiêu chí quan trọng trong quá trình ra quyết định Sau khi trải nghiệm sản phẩm, họ sẽ đưa ra những đánh giá và cảm nhận cá nhân về chất lượng và giá trị của sản phẩm đó.
- Hành vi sau khi mua:
Người tiêu dùng sẽ tiếp tục mua sản phẩm và giới thiệu cho người khác nếu sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu và mong đợi của họ Ngược lại, nếu sản phẩm không đạt yêu cầu, họ có thể chuyển sang sử dụng sản phẩm thay thế hoặc nhãn hiệu khác, đồng thời bày tỏ sự không hài lòng bằng cách nói xấu về sản phẩm và thương hiệu.
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua
Theo Philip Kotler (2001), các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng thường được phân loại thành bốn nhóm chính như sau:
- Nhóm yếu tố trình độ văn hóa
- Nhóm yếu tố xã hội
- Nhóm yếu tố cá nhân
- Nhóm yếu tố tâm lý
2.1.3.1 Nhóm yếu tố trình độ văn hóa
Văn hóa đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành hành vi và nhu cầu của người tiêu dùng Hành vi con người thường được ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài, và văn hóa có tác động rõ rệt đến cách mà người tiêu dùng suy nghĩ và hành động Những đặc trưng này thể hiện qua nhiều khía cạnh khác nhau, cho thấy sự liên kết chặt chẽ giữa văn hóa và thói quen tiêu dùng.
- Văn hóa ấn định những giá trị cơ bản như sự ưa thích, sự cảm nhận, các đặc thù của sản phẩm vật chất và phi vật chất
- Văn hóa ấn định cách cư xử được xã hội chấp nhận: những thủ tục, giao tiếp, cảm xúc, cách biểu đạt tình cảm, …
Văn hóa có ảnh hưởng hệ thống sâu sắc đến con người, với giá trị văn hóa được truyền thụ suốt cuộc đời Những giá trị này được hình thành từ các thế hệ trước và được gìn giữ, truyền bá qua gia đình, tôn giáo và giáo dục.
Một cộng đồng xã hội không chỉ có một nền văn hóa thống nhất mà còn chứa đựng sự đa dạng về mặt văn hóa, được gọi là nhánh văn hóa hoặc tiểu văn hóa.
Nhánh văn hoá thể hiện tính đồng nhất và đặc trưng trong hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng trong một phạm vi nhỏ hơn của nền văn hoá, dẫn đến sự khác biệt về sở thích, giá trị, phương thức mua sắm và sử dụng sản phẩm giữa các nhánh văn hoá khác nhau (Philip Kotler, 2001) Bên cạnh đó, địa vị xã hội và giai tầng xã hội cũng là những yếu tố quan trọng không thể bỏ qua trong việc phân tích hành vi tiêu dùng Theo Philip Kotler (2001), giai tầng xã hội có những nét đặc trưng riêng biệt.
- Những người cùng chung một giai tầng có khuynh hướng xử sự giống nhau
- Con người chiếm địa vị cao hơn hay thấp hơn trong xã hội tuỳ thuộc vào chỗ họ thuộc giai tầng nào
Khái niệm chung cƣ và phân loại chung cƣ
Theo Luật nhà ở năm 2005, điều 70:
Nhà chung cư là loại hình nhà ở từ 2 tầng trở lên, với lối đi, cầu thang và hệ thống hạ tầng chung phục vụ nhiều hộ gia đình Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân có phần sở hữu riêng, bên cạnh phần sở hữu chung mà tất cả cư dân cùng sử dụng.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
Diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả ban công, được xem là một phần không thể tách rời của căn hộ Các diện tích khác trong nhà chung cư sẽ được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật.
Hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng theo quy định tại khoản 2 điều này
Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực trong nhà chung cư bao gồm các trang thiết bị kỹ thuật dùng chung Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài được kết nối chặt chẽ với chung cư, đảm bảo sự tiện nghi và an toàn cho cư dân.
Chung cư hạng 1: Không nhỏ hơn 70m2
Theo thông tư của Bộ Xây dựng, chung cư hạng 1, hay còn gọi là chung cư cao cấp, được xác định là loại hình có chất lượng sử dụng tốt nhất, đảm bảo các tiêu chuẩn cao về tiện nghi và dịch vụ.
Kiểm soát hành vi cảm nhận
Mô hình lý thuyết hành vi có kế hoạch nhấn mạnh tầm quan trọng của quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Để đạt được chất lượng hoàn thiện và hiệu quả trong việc cung cấp dịch vụ quản lý, cần đảm bảo trang thiết bị và điều kiện sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Để đảm bảo một công trình hoàn hảo, vị trí cần có hệ thống giao thông thuận tiện, cho phép mọi phương tiện tiếp cận sảnh chính Cảnh quan xung quanh nên bao gồm sân vườn, thảm cỏ, cây xanh và đường dạo được thiết kế đẹp mắt và đồng bộ Không gian xung quanh cần phải thoáng mát, rộng rãi và luôn giữ gìn vệ sinh sạch sẽ.
Căn hộ được thiết kế với các khu vực cơ bản như phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, và phòng vệ sinh, với diện tích tối thiểu 70m2 Phòng ngủ chính có diện tích lớn hơn 20m2 Để đảm bảo chất lượng, vật tư và vật liệu xây dựng cũng như trang thiết bị sử dụng phải đạt tiêu chuẩn cao tại thời điểm thi công.
Chung cư hạng 2: Không nhỏ hơn 60m2
Nhà chung cư hạng 2, theo quy định của Bộ Xây dựng, có chất lượng sử dụng cao và điều kiện dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo Diện tích căn hộ không nhỏ hơn 60m2, với phòng ngủ chính lớn hơn 15m2 Các dịch vụ tại chung cư hạng 2 tương tự như chung cư cao cấp, nhưng dịch vụ an ninh chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng.
Hạng này có chất lượng sử dụng cao, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Ngoài ra, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý cũng đạt mức độ khá.
Hạng này có chất lượng sử dụng trung bình, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và xã hội Ngoài ra, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý cũng đạt tiêu chuẩn, đảm bảo đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Các nghiên cứu liên quan trước đây
Hình 2 5 - Các nghiên cứu liên quan tham khảo
Tên tác giả Tên bài viết Mục tiêu nghiên cứu
Các nhân tố tác động Kết quả nghiên cứu Hạn chế của nghiên cứu Đào Nhật Tân
Các nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà ở xã hội
Bằng chứng thực nghiệm tại Việt Nam
Tìm hiểu cách thức tác động của các nhân tố dẫn đến quyết định lựa chọn nhà ở xã hội
- Các tiêu chí chủ quan
Yếu tố tài chính, vị trí và tiêu chí chủ quan là những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở xã hội Trong khi đó, không gian sống và môi trường không có ảnh hưởng đáng kể đến sự lựa chọn này.
Phạm vi mẫu nghiên cứu chỉ tập trung khảo sát tại
Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Giao thông Vận tải Ngoài ra, nghiên cứu chỉ tập trung ở những người có nhu cầu về Nhà ở xã hội
Các nhân tố chính ảnh hưởng đến việc ra quyết định mua nhà tại Việt Nam
Tìm hiểu các nhân tố và mức độ của các nhân tố đó ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam
- Các đặc điểm của BĐS
- Các yếu tố nhân khẩu học
Các yếu tố Đặc điểm BĐS, Không gian sống, Tài chính, Khoảng cách, Môi trường có tác động đến việc quyết định mua BĐS tại Việt Nam
Yếu tố nhân khẩu học không ảnh hưởng nhiều đến quyết định mua bất động sản tại Việt Nam, do không có sự khác biệt hay phân biệt rõ ràng giữa các yếu tố này.
Mẫu khảo sát được thực hiện tại TP.HCM, tập trung vào sinh viên trường ĐH Kinh tế TP.HCM Khái niệm về nhà ở được đề cập một cách tổng quát, không phân biệt các phân khúc cụ thể.
Factors Affecting Customers to Buy Apartments in Dhaka City
Tìm hiểu các nhân tố có ảnh hưởng đến kỳ vọng của khách hàng trong việc mua căn hộ tại TP
Dhaka, Bangladesh Đồng thời kiểm tra được mối liên hệ
- Vị trí và phương tiện liên lạc
Người mua nhà thường chú trọng đến các yếu tố như cơ sở vật chất, địa điểm, phương tiện liên lạc, chất lượng công trình, môi trường xung quanh và giá cả Đặc biệt, đối với căn hộ, yếu tố địa điểm và phương tiện liên lạc là những điểm quan tâm hàng đầu của người mua.
Nguồn khảo sát bị hạn chế dẫn đến số mẫu không đủ lớn, do khách khảo sát không dành nhiều thời gian cho người thực hiện nghiên cứu Hơn nữa, tác giả chưa thể thực hiện so sánh thái độ và kết quả nghiên cứu một cách đầy đủ.
Trang 19 / 102 giữa các nhân tố đó và thái độ mua hàng của KH sự lựa chọn của các khách hàng ở những địa điểm khác nhau
Investigation of Market Factors That Affect Customers‟
Buying Attitude towards Apartment Buying: An
Opportunity Analysis from Bangladesh Perspective
Nghiên cứu các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến sự thay đổi thái độ của người mua bất động sản tại Bangladesh, kiểm tra mối liên hệ giữa các yếu tố này và thái độ mua hàng, đồng thời phân tích tác động của thái độ mua hàng lên ý định mua.
- Sự thay đổi văn hóa
- Vấn đề về đất đai
- Áp lực về dân số và công nghiệp hóa
Tất cả các yếu tố được liệt kê đều ảnh hưởng đến việc thay đổi thái độ của người mua bất động sản Đặc biệt, yếu tố thay đổi văn hóa thường xuất hiện tại những khu vực có sự tái cấu trúc nhà ở.
Nguồn khảo sát bị hạn chế
Factors Affecting the Purchase Decision of Investors in the Residential Property Market in Malaysia
Xác định các nhân tố chính để nhà đầu tư cân nhắc trước khi quyết định mua một bất động sản nhà ở
- Các yếu tố về địa phương
- Các yếu tố về cư dân và vùng lân cận
- Các yếu tố về kiến trúc
Các yếu tố địa phương, kiến trúc và tài chính đóng vai trò quan trọng trong quyết định đầu tư Trong khi đó, yếu tố con người và khu vực lân cận thường bị nhà đầu tư cá nhân bỏ qua, vì họ không có ý định mua để ở.
Số lượng khảo sát hạn chế, chỉ đạt 105 người khảo sát nên có thể sẽ không phản ánh chính xác đại diện các nhà đầu tư tại Malaysia
Understanding Factors That Influence House Purchase Intention Among Consumers
An Application Of Buyer Behavior
Thấu hiểu hành vi khách hàng trong việc mua nhà thông qua sử dụng mô hình lý thuyết hành vi khách hàng
- Yếu tố tâm linh về con số
- Yếu tố thế giới tâm
Khám phá 5 yếu tố quyết định quan trọng trong bất động sản bao gồm tài chính, khoảng cách, môi trường, và yếu tố tâm linh liên quan đến con số Những yếu tố này ảnh hưởng sâu sắc đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng.
Nguồn khảo sát bị hạn chế chỉ nằm trong khu vực địa phương
- Nhà phát triển Nhãn hiệu
Factors influencing customers‟ purchase decision of residential property in Selangor, Malaysia
Tìm hiểu các nhân tố có tác động ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở tại Selangor, Malaysia
Chất lượng, giá cả, địa điểm và hình ảnh công ty là bốn yếu tố quan trọng có ảnh hưởng tích cực và đáng kể đến quyết định mua hàng của khách hàng Trong khi đó, hoạt động chiêu thị lại có tác động ít hơn đến sự lựa chọn của người tiêu dùng.
Nguồn mẫu bị giới hạn, và hầu hết những người được khảo sát đều có ít kinh nghiệm về kiến thức bất động sản
Purchase decision for apartments: a closer look into the major influencing factors Đo lường mức độ ảnh hưởng của 03 nhân tố chính đến quyết định mua căn hộ
Nhân tố quan trọng hàng đầu khách hàng cân nhắc là Giá; tiếp đến là Chất lượng và cuối cùng là Địa điểm
Khảo sát với số lượng mẫu cục bộ tại địa phương
Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan
Xác định các yếu tố chính tác động đến hành vi mua căn hộ của khách hàng Đồng thời xác định được nhân tố có sức ảnh hưởng nhất
Hình thức và góc nhìn của một không gian sống đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút sự chú ý Trang trí và lối vào cần được thiết kế hài hòa để tạo ấn tượng tốt Hoàn thiện sản phẩm và giá cả hợp lý cũng góp phần nâng cao giá trị bất động sản Quảng cáo hiệu quả giúp tăng sự tín nhiệm và độ nổi tiếng của dự án, từ đó ảnh hưởng đến thu nhập và lãi suất Khu vực căn hộ và chính sách thuế cũng là những yếu tố cần xem xét khi đầu tư vào bất động sản.
Nghiên cứu cho thấy rằng quyết định mua căn hộ của khách hàng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như Mỹ thuật, tính kinh tế, khu vực địa lý và cấu trúc xã hội Bên cạnh đó, sự khác biệt trong độ tuổi và giới tính của khách hàng cũng dẫn đến những thay đổi trong quyết định mua, trong khi trình độ giáo dục và tình trạng hôn nhân không có ảnh hưởng đáng kể.
Mẫu được giới hạn lấy trong thành phố Amman nên không đại diện hết cho các vùng địa lý khác
Factors Affecting The Jordanian Purchasing Behavior
Of Housing Apartments: An Empirical Study In
Cho thấy mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ theo bình quân đầu người ở
Kết quả cho thấy tất cả các yếu tố trên đều có tác động trong quá trình ra quyết định mua căn hộ tại Irbid
Nguồn khảo sát bị hạn chế
Irbid City thành phố Ibrid, và tìm ra nhân tố có mức ảnh hưởng nhất.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
KHUNG LÝ THUYẾT
Lập Khung lý thuyết cho đề tài là bước quan trọng trong thiết kế nghiên cứu, giúp chứng minh giả thuyết và xác định các nội dung cần làm rõ Qua đó, nó cũng hỗ trợ trong việc diễn giải các kết quả của nghiên cứu một cách hiệu quả.
Lý luận về hành vi mua và các khái niệm Đề xuất mô hình nghiên cứu
Kiểm định giá trị thang đo, Độ tin cậy
QUAN Khái niệm về hành vi mua
Lý thuyết quá trình ra quyết định mua
Các khái niệm liên quan
Nêu thực trạng kinh doanh căn hộ chung cư tại các dự án thực hiện khảo sát
Tham khảo các Nghiên cứu tương tự trước đó
Kiểm định Cronbach‟s Alpha, EFA, Thống kê mô tả
KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
THANG ĐO CÁC BIẾN TRONG NGHIÊN CỨU
Thang đo được phát triển dựa trên các lý thuyết và mô hình nghiên cứu trước đó Trong bài nghiên cứu này, tác giả áp dụng thang đo Likert với 5 mức độ trả lời câu hỏi để xây dựng bảng hỏi khảo sát.
Mức 1: Rất không đồng ý; Mức 2: Không đồng ý; Mức 3: Bình thường; Mức 4: Đồng ý; Mức 5: Rất đồng ý.
PHƯƠNG PHÁP LỰA CHỌN CỠ MẪU
Kích thước mẫu được lựa chọn dựa trên phương pháp thuận tiện, với yêu cầu tối thiểu là 100 và không dưới năm lần số biến quan sát, theo nghiên cứu của Hair và các cộng sự.
N>100 và N=5k ( với k là số biến quan sát) Đặt vấn đề và mục tiêu nghiên cứu
Lập cơ sở lý thuyết và tham khảo các nghiên cứu trước
Lập mô hình giả thuyết
Lập các thang đo chính thức
Tiến hành nghiên cứu định lượng (nP0)
Kiểm định thang đo bằng phân tích
EFA Phân tích hồi quy Kiểm định mô hình và giả thuyết
Giải thích kết quả, đưa ra hàm ý quản trị hoàn thành luận văn
Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), cỡ mẫu tối thiểu cần đạt từ 4 đến 5 lần số biến quan sát Trong nghiên cứu này, tác giả đã sử dụng ít nhất 145 phiếu nghiên cứu tương ứng với 29 biến quan sát.
N=5 x 29= 145 phiếu Đối với phân tích hồi quy đa biến, theo Tabachnick và Fidell (1996), cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được tính theo công thức là:
NP + 8*m (Trong đó: m là số biến độc lập của mô hình và N là kích thước mẫu)
Suy ra số lượng mẫu áp dụng cho nghiên cứu này theo công thức trên:
Kích thước mẫu tối thiểu cho nghiên cứu nên là 145 mẫu, nhưng để đảm bảo độ tin cậy cao, số mẫu lý tưởng từ 400 đến 500 mẫu Do đó, tác giả đã gửi 700 bảng câu hỏi trực tiếp đến đối tượng khảo sát nhằm thu thập kết quả với cỡ mẫu lớn nhất cho nghiên cứu.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỐNG KÊ MÔ TẢ
Trong nghiên cứu, nam giới chiếm ưu thế với tỷ lệ 78%, tương đương 304 mẫu trong tổng thể mẫu nghiên cứu ngẫu nhiên.
Trong tổng số 508 mẫu khảo sát, phần lớn là nam giới, cho thấy họ có thời gian và sức khỏe tốt hơn phụ nữ để tham gia vào việc khảo sát và tìm hiểu thông tin về các dự án bất động sản Đặc biệt, nhóm tuổi trên 40 chiếm 70% tổng số người tham gia, cho thấy đây là nhóm có tỷ lệ cao nhất Tiếp theo là nhóm tuổi từ 30 đến 40, cho thấy rằng những người trung niên, sau khi tích lũy tài sản, thường xem bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn.
4.1.2 Tình trạng hôn nhân và Thu nhập
Hình 4 1 - Thống kê mô tả Giới tính và Tuổi
Hình 4 2 - Thống kê mô tả Tình trạng hôn nhân và Thu nhập
Theo thống kê, độ tuổi trung niên chiếm 70% trong mẫu nghiên cứu, cùng với đó, hơn 70% đối tượng khảo sát có tình trạng hôn nhân ổn định Ngoài ra, 70% người tham gia có thu nhập từ 20 triệu trở lên, cho thấy tính hợp lý và nhất quán của dữ liệu khảo sát.
4.1.3 Nghề nghiệp và Trình độ học vấn
Theo thống kê, 80% nhà đầu tư bất động sản (BĐS) là những người kinh doanh, với thu nhập từ công việc riêng là nguồn tài sản chính Điều này cho thấy những người có kinh doanh riêng có khả năng đầu tư cao hơn so với những người làm văn phòng hoặc nghề nghiệp khác với thu nhập thấp Hơn nữa, 75% nhà đầu tư BĐS có trình độ đại học, trong khi chỉ 11% có trình độ sau đại học và 14% có trình độ dưới đại học.
Từ Cao Đẳng trở xuống Đại học
Hình 4 3 - Thống kê mô tả Nghề nghiệp và Trình độ học vấn
NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƢỢNG
4.2.1.1 Phân tích độ tin cậy Cronbach’s Alpha
Các thang đo được kiểm định độ tin cậy bằng công cụ Cronbach's Alpha, giúp loại bỏ những biến quan sát và thang đo không đạt yêu cầu Những biến có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3 sẽ bị loại, và tiêu chuẩn để thang đo được chấp nhận là Cronbach's Alpha phải từ 0,6 trở lên.
Bảng 4 1 - Bảng phân tích Độ tin cậy Cronbach's Alpha (Lần 1)
Biến quan sát Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Crobach's alpha nếu loại biến Điều kiện kinh tế - Cronbach's Alpha = 0.710
Vị trí BĐS - Cronbach's Alpha = 0.813
VT4 10.49 9.604 0.569 0.797 Đặc điểm BĐS - Cronbach's Alpha = 0.744
Môi trường xung quanh BĐS - Cronbach's Alpha = 0.790
Yếu tố từ gia đình- Cronbach's Alpha = 0.827
Yếu tố tâm linh - Cronbach's Alpha = 0.785
Chủ đầu tư - Cronbach's Alpha = 0.806
Kết quả phân tích độ tin cậy Cronbach's Alpha cho thấy tất cả các thang đo đều đạt độ tin cậy cao, với các hệ số tương quan biến-tổng cũng đạt giá trị cao.
Crobach‟s Alpha cho các thang đo trong nghiên cứu cho thấy mức độ tin cậy cao, với thang đo Điều kiện kinh tế đạt 0.710, Vị trí BĐS 0.813, Đặc điểm BĐS 0.744, Môi trường xung quanh BĐS 0.790, Yếu tố từ Gia đình 0.827, Tâm linh 0.785 và Chủ đầu tư 0.806 Tất cả các chỉ số Tương quan biến tổng đều vượt mức tiêu chuẩn 0.3, ngoại trừ biến KT3 trong thang đo Điều kiện kinh tế, chỉ đạt 0.025.
Tác giả đã loại biến này khỏi thang đo để tiến hành phân tích nhân tố EFA, đồng thời thực hiện phân tích lại độ tin cậy Cronbach's Alpha cho thang đo Điều kiện kinh tế theo bảng 4.2.
Bảng 4 2 - Bảng kết quả Cronbach's Alpha của Thang đo Điều kiện kinh tế sau khi loại biến
Trung bình thang đo nếu loại biến
Phương sai thang đo nếu loại biến
Crobach's alpha nếu loại biến Điều kiện kinh tế - Cronbach's Alpha = 0.851
Sau khi thực hiện kiểm tra độ tin cậy bằng phân tích Cronbach's Alpha, tác giả sẽ tiến hành phân tích nhân tố khám phá (EFA) để làm rõ cách các thang đo hội tụ và phân biệt thành các nhân tố mới Phân tích này giúp đánh giá chính xác các thang đo, xác định các biến quan sát cần loại bỏ nhằm đảm bảo tính đồng nhất của thang đo.
4.2.1.2 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình EFA
Bảng 4 3 - Bảng kiểm định hệ số KMO
Kiểm đinh hệ số KMO và Bartlett
Hệ số KMO bằng 0.807 > 0.5 (Bảng 4.3) đạt tiêu chuẩn Đồng thời, hệ số Sig thể hiện mức độ tin cậy 100% nên phân tích nhân tố là phù hợp
Bảng 4 4 - Bảng mức độ phù hợp mô hình EFA
Tổng % Sai lệch % Tích lũy
Mô hình phân tích nhân tố trong Bảng 4.4 cho thấy có bảy nhân tố với hệ số Eigenvalues lớn hơn 1, và tổng phần trăm tích lũy của các nhân tố này đạt 64.8% Điều này khẳng định rằng mô hình EFA phù hợp với giả thuyết ban đầu về bảy biến độc lập.
4.2.1.3 Phân tích nhân tố EFA
Mục đích của việc sử dụng phân tích yếu tố khám phá (EFA) là để đánh giá giá trị của các thang đo trong mối liên kết với các thang đo khác Để thực hiện điều này, chúng ta đưa vào tổng thể 28 biến quan sát cùng một lúc khi tiến hành phân tích EFA trong phần mềm SPSS.
Bảng 4 5 - Kết quả phân tích nhân tố EFA
Nhân tố trích sau khi xoay
Môi trường xung quanh BĐS Đặc điểm của BĐS
Kết quả phân tích EFA bằng phương pháp PCA với quay Varimax cho thấy có một nhân tố với hệ số Eigenvalue là 1.31 và tổng phương sai tích lũy đạt 64.8% Các chỉ số hội tụ của các biến đều vượt mức 0.5, cho thấy các thang đo đạt giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.
Dựa trên bảng kết quả phân tích nhân tố EFA, tác giả đã xác định được 07 biến độc lập, đại diện cho 28 biến quan sát trong các thang đo, thông qua việc gộp các biến hội tụ theo giá trị trung bình để tạo ra các biến độc lập riêng biệt.
Nhân tố 1: Đại diện cho yếu tố Kinh tế, đặt tên cho nhân tố là KT, nhân tố này bao gồm các biến quan sát KT1, KT2, KT4, KT5
KT=mean(KT1, KT2, KT4, KT5)
Nhân tố 2: Đại diện cho yếu tố Vị trí, đặt tên cho nhân tố là VT, nhân tố này bao gồm các biến quan sát VT1, VT2, VT3, VT4
VT=mean(VT1, VT2, VT3, VT4)
Nhân tố 3, được gọi là DD, đại diện cho yếu tố Đặc điểm BĐS Nhân tố này bao gồm các biến quan sát DD1, DD2, DD3 và DD4, phản ánh các đặc điểm quan trọng của bất động sản.
DD=mean(DD1, DD2, DD3, DD4)
Nhân tố 4: Đại diện cho yếu tố Môi trường, đặt tên cho nhân tố là MT, nhân tố này bao gồm các biến quan sát MT1, MT2, MT3, MT4
MT=mean(MT1, MT2, MT3, MT4)
Nhân tố 5: Đại diện cho yếu tố Gia đình, đặt tên cho nhân tố là GD, nhân tố này bao gồm các biến quan sát GD1, GD2, GD3, GD4
GD=mean(GD1, GD2, GD3, GD4)
Nhân tố 6: Đại diện cho yếu tố Tâm linh, đặt tên cho nhân tố là TL, nhân tố này bao gồm các biến quan sát TL1, TL2, TL3, TL4
TL=mean(TL1, TL2, TL3, TL4)
Nhân tố 7, được gọi là CDT, đại diện cho yếu tố Chủ đầu tư, bao gồm các biến quan sát CDT1, CDT2, CDT3 và CDT4.
CDT=mean(CDT1, CDT2, CDT3, CDT4).
4.2.1.4 Xác định và kiểm định biến phụ thuộc
Bảng 4 6 - Bảng kiểm định hệ số KMO của biến phụ thuộc
Kiểm định hệ số KMO và Bartlett
Hệ số KMO bằng 0.706 > 0.5 (Bảng 4.6) đạt tiêu chuẩn Đồng thời, hệ số Sig thể hiện mức độ tin cậy 100% nên phân tích nhân tố là phù hợp
Bảng 4 7 - Bảng đo mức độ phù hợp của EFA
Hệ số Eigenvalues Tổng bình phương hệ số tải trích đƣợc
% Phương sai tích lũy Tổng % Phương sai
Bảng 4.7 chỉ ra rằng chỉ có một biến có giá trị Eigenvalues lớn hơn 1, giải thích được 72.9% mô hình Kết quả này hoàn toàn phù hợp với giả thuyết ban đầu của mô hình nghiên cứu, trong đó chỉ có một biến phụ thuộc.
Bảng 4 8 - Ma trận biến QD
Ba biến QD1, QD2 và QD3 tạo ra thang đo QD với giá trị hội tụ lớn hơn 0.5 Biến phụ thuộc được xác định là QD, được tính bằng trung bình của QD1, QD2 và QD3.
Sau khi tiến hành kiểm tra độ tin cậy nội bộ và bên ngoài thông qua kiểm định Cronbach's Alpha và phân tích EFA, 6 biến độc lập cùng 1 biến phụ thuộc đã được xác định đúng theo giả thuyết ban đầu Kết quả này cho thấy độ tin cậy cao và có thể được sử dụng cho các phân tích chuyên sâu trong các phần tiếp theo.
Kết quả từ Bảng ma trận hệ số tương quan cho thấy các biến trong mô hình có mối tương quan nhất định theo từng cặp Các biến độc lập như Tài chính, Vị trí, Đặc điểm BĐS, Tâm linh, Gia đình và Chủ đầu tư đều có mối tương quan có ý nghĩa với biến phụ thuộc Quyết định đầu tư của NĐT, với mức ý nghĩa 1% Điều này chứng tỏ rằng các yếu tố này ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư.
Bảng 4 9 - Bảng hệ số tương quan giữa các biến
KT VT DD MT GD TL CDT QD
KT Hệ số tương quan Pearson 1 246 ** 176 ** 332 ** 240 ** 304 ** 465 ** 532 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000
VT Hệ số tương quan Pearson 246 ** 1 229 ** 293 ** 101 * 097 * 235 ** 457 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 022 030 000 000
DD Hệ số tương quan Pearson 176 ** 229 ** 1 197 ** 065 254 ** 203 ** 426 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 144 000 000 000
MT Hệ số tương quan Pearson 332 ** 293 ** 197 ** 1 335 ** 157 ** 410 ** 504 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000
GD Hệ số tương quan Pearson 240 ** 101 * 065 335 ** 1 209 ** 413 ** 386 ** Sig (2-tailed) 000 022 144 000 000 000 000
TL Hệ số tương quan Pearson 304 ** 097 * 254 ** 157 ** 209 ** 1 343 ** 450 ** Sig (2-tailed) 000 030 000 000 000 000 000
CDT Hệ số tương quan Pearson 465 ** 235 ** 203 ** 410 ** 413 ** 343 ** 1 651 ** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000
QD Hệ số tương quan Pearson 532 ** 457 ** 426 ** 504 ** 386 ** 450 ** 651 ** 1 Sig (2-tailed) 000 000 000 000 000 000 000
4.2.2 Kiểm định mô hình và giả thuyết