Các khái niệm cơ bản
Khái niệm về bất động sản
Phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã Bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và của cải trong lòng đất, mà còn tất cả những sản phẩm được tạo ra từ sức lao động của con người trên mảnh đất đó Điều này bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng, và mọi yếu tố liên quan đến đất đai, cũng như những vật thể trên mặt đất và các bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật toàn cầu đều công nhận bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, nhưng mỗi quốc gia có hệ thống pháp lý riêng với những đặc thù về phân loại và tiêu chí phân loại Điều này tạo ra một khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.
Hầu hết các quốc gia định nghĩa bất động sản (BĐS) là đất đai cùng với các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất đai và được xác định bởi vị trí địa lý Điều này được quy định trong nhiều bộ luật dân sự, như Điều 517 và 518 của Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 của Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 của Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, và Điều 94, 96 của Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức Tuy nhiên, Nga có quy định cụ thể về bất động sản.
“Mảnh đất” được hiểu là một phần cụ thể của lãnh thổ, không phải là đất đai nói chung Việc phân biệt này là hợp lý, vì đất đai nói chung chỉ là một bộ phận của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, mùa màng chưa gặt và trái cây chưa bứt khỏi cây được xem là BĐS, trong khi khi đã bứt khỏi cây thì trở thành động sản Tương tự, quy định này cũng xuất hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ, Sài Gòn cũ Ngược lại, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan định nghĩa BĐS bao gồm đất đai, vật gắn liền với đất và quyền sở hữu liên quan Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm BĐS tương tự, bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Có hai cách chính để diễn đạt về bất động sản: thứ nhất là mô tả cụ thể các yếu tố gắn liền với đất đai, từ đó xác định rõ ràng bất động sản; thứ hai là không cung cấp định nghĩa rõ ràng, dẫn đến những hiểu biết khác nhau về các loại tài sản.
“gắn liền với đất đai”
Theo Điều 174 của Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Nhà và công trình xây dựng là những tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm cả các tài sản liên quan đến chúng Ngoài ra, còn có các tài sản khác cũng được xem là gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật.
Khái niệm bất động sản (BĐS) rất đa dạng và cần được quy định cụ thể theo pháp luật của từng quốc gia Một số tài sản được một quốc gia coi là BĐS, trong khi quốc gia khác lại không Tại Việt Nam, các quy định về BĐS vẫn còn mở và chưa có danh mục cụ thể về các loại tài sản được xem là BĐS.
1.1.1.1 Phân loại Bất động sản:
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản được chia thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và BĐS hạ tầng (bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) Trong số đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực này.
Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này không chỉ đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, BĐS chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường cả ở Việt Nam và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này thường được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong nền kinh tế.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản thành ba loại chính là cần thiết để xây dựng các cơ chế chính sách phù hợp cho phát triển và quản lý thị trường bất động sản trong bối cảnh kinh tế-xã hội của Việt Nam Tác giả sẽ tập trung nghiên cứu các dự án bất động sản bao gồm nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, cũng như hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội.
1.1.1.2 Đầu tư phát triển các dự án và các dự án bất động sản:
Các khái niệm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế
1.1.2.1 Khái niệm cơ cấu kinh tế
Cơ cấu, theo từ điển Tiếng Việt và Từ điển Bách khoa Việt Nam, là tổ chức gồm nhiều bộ phận hợp thành, phản ánh cấu trúc bên trong của một đối tượng Trong kinh tế, sự phát triển của lực lượng sản xuất đã thúc đẩy phân công lao động xã hội, dẫn đến việc các ngành và lĩnh vực được phân chia theo tính chất sản phẩm và chuyên môn kỹ thuật Sự hình thành của các ngành kinh tế đòi hỏi giải quyết mối quan hệ giữa chúng, thể hiện sự hợp tác và hỗ trợ lẫn nhau, đồng thời cũng có sự cạnh tranh để phát triển Mối quan hệ hợp tác và phân công trong hệ thống thống nhất là tiền đề cho quá trình hình thành cơ cấu kinh tế.
Theo Trương Thị Minh Sâm (2000), Vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành ở thành phố Hồ Chí Minh trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa
Cơ cấu kinh tế là tổng thể các ngành, lĩnh vực và bộ phận kinh tế có mối quan hệ hữu cơ tương đối ổn định Dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và lý thuyết hệ thống, cơ cấu kinh tế được hiểu là tổng hợp nhiều yếu tố kinh tế của nền kinh tế quốc dân, với những mối liên hệ và tương tác cả về số lượng lẫn chất lượng Những yếu tố này hoạt động trong các điều kiện kinh tế xã hội cụ thể, hướng tới những mục tiêu nhất định Do đó, cơ cấu kinh tế không chỉ là một phạm trù kinh tế mà còn là nền tảng của cơ cấu xã hội và chế độ xã hội.
Cơ cấu kinh tế được hiểu là một hệ thống tổng thể bao gồm nhiều yếu tố có mối quan hệ chặt chẽ, tác động lẫn nhau trong những không gian và thời gian nhất định, cũng như trong các điều kiện kinh tế xã hội cụ thể Nó được thể hiện qua cả mặt định tính và định lượng, bao gồm số lượng và chất lượng, phù hợp với các mục tiêu đã xác định của nền kinh tế.
Nhìn chung các cách tiếp cận trên đã phản ánh được mặt bản chất chủ yếu của cơ cấu kinh tế Đó là các vấn đề:
Tổng thể các nhóm ngành, các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế của một quốc gia
Số lượng và tỷ trọng của các nhóm ngành và của các yếu tố cấu thành hệ thống kinh tế trong tổng thể nền kinh tế đất nước
Các mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các nhóm ngành, các yếu tố… hướng vào các mục tiêu đã xác định
1.1.2.2 Khái niệm cơ cấu kinh tế ngành
Cơ cấu kinh tế ngành là bộ phận năng động nhất trong cơ cấu kinh tế tổng thể, thể hiện mối quan hệ chặt chẽ giữa các ngành sản xuất với tỷ lệ nhất định Nó không chỉ phản ánh sự liên kết giữa các ngành nghề và doanh nghiệp trong ngành mà còn đóng vai trò quyết định trong trạng thái chung của nền kinh tế quốc dân, ảnh hưởng đến tỷ lệ đầu vào và đầu ra.
Theo giáo trình Kinh tế chính trị - Mác Lê Nin, việc phân tích cơ cấu ngành được đưa vào lý luận về tái sản xuất xã hội, chia tổng sản phẩm xã hội thành hai khu vực: sản xuất tư liệu sản xuất và sản xuất tư liệu tiêu dùng Để quá trình tái sản xuất diễn ra thuận lợi, cần duy trì cơ cấu tỷ lệ cân bằng Phân chia này đề cập đến cấu thành của ngành sản xuất, liên quan đến vấn đề cơ cấu ngành theo quan điểm của Colin Clark, nhà kinh tế học người Anh.
(1961)) đã đưa ra phương pháp phân loại toàn bộ hoạt động của nền kinh tế thành ba ngành:
Ngành thứ I: sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự nhiên
Ngành thứ II: gia công các sản phẩm được sản xuất ra có nguồn gốc tự nhiên
Ngành thứ III: ngành sản xuất ra của cải vô hình
Ngành I và II đại diện cho các lĩnh vực sản xuất vật chất với các sản phẩm hữu hình Phương pháp phân ngành của Colin Clark được nhiều quốc gia có nền kinh tế thị trường áp dụng rộng rãi, mặc dù vẫn tồn tại sự khác biệt trong các phương pháp phân loại giữa các nước Để tạo sự thống nhất trong tiêu chuẩn phân loại ngành, Liên Hiệp Quốc đã ban hành "Hướng dẫn phân loại ngành theo tiêu chuẩn quốc tế đối với toàn bộ các hoạt động kinh tế", trong đó tiêu chuẩn phân loại này cũng được chia thành ba bộ phận, tương đồng với phương pháp của Colin Clark.
Ngành thứ I: Nông nghiệp (bao gồm cả lâm nghiệp và ngư nghiệp) Ngành thứ II: Công nghiệp và xây dựng
Ngành thứ III: Thương mại và dịch vụ
1.1.2.3 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngành
Cơ cấu ngành kinh tế luôn thay đổi theo từng thời kỳ phát triển do các yếu tố cấu thành không cố định và sự biến mất hoặc xuất hiện của một số ngành Sự chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, không chỉ đơn thuần là thay đổi vị trí mà còn là sự biến đổi về lượng và chất trong nội bộ cấu trúc Việc này dựa trên cơ sở của một cấu trúc hiện có, nhằm cải tạo và xây dựng một cơ cấu mới tiên tiến, phù hợp hơn Mục tiêu của chuyển dịch cơ cấu ngành là đa dạng hóa sản phẩm về chủng loại và chất lượng, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng ngày càng tăng của xã hội.
Sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế phụ thuộc vào thực trạng lực lượng sản xuất và yêu cầu của thị trường Cơ cấu ngành kinh tế phản ánh mối quan hệ kinh tế ổn định giữa các bộ phận trong một khoảng thời gian và không gian nhất định Chuyển dịch cơ cấu ngành thường được thể hiện qua sự thay đổi tỷ trọng của các ngành trong tổng giá trị sản phẩm nội địa (GDP) Quá trình này là sự tối ưu hóa cơ cấu ngành, với mục tiêu tăng tỷ lệ các ngành khu vực II và III, đồng thời giảm tỷ lệ khu vực I trong GDP của nền kinh tế quốc dân.
Một cơ cấu ngành kinh tế hợp lý cần phản ánh đúng các quy luật có hạn của quốc gia về nhân lực và tài lực Do đó, chiến lược chuyển dịch cơ cấu ngành phải dựa trên nguồn lực hiện có và đồng thời thay đổi cách phân bổ nguồn lực vào các ngành trong nền kinh tế Hơn nữa, việc chuyển dịch này cần hướng tới việc phân bổ nguồn lực vào các ngành và lĩnh vực có năng suất và hiệu quả cao.
Mục tiêu của việc chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế là xây dựng một cơ cấu ngành hiện đại và hợp lý, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu phát triển bền vững.
Tạo ra tốc độ tăng trưởng tương đối cao và tăng trưởng có hiệu quả Đáp ứng nhanh sức cầu và xu hướng cầu tiến bộ
Sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên
Thúc đẩy nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật và công nghệ
Tạo ra khả năng hợp tác với bên ngoài
Sự biến động của cơ cấu kinh tế ngành là quá trình chuyển từ trạng thái cân bằng sang không cân bằng, nhưng hiện tượng mất cân bằng chỉ là tạm thời Cơ cấu ngành gắn liền với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất trong từng giai đoạn Trạng thái cân bằng phản ánh tốt yêu cầu phát triển của lực lượng sản xuất, tuy nhiên, do sự phát triển của lực lượng sản xuất, tiến bộ khoa học kỹ thuật và thay đổi nhanh chóng của nhu cầu thị trường, trạng thái này thường bị phá vỡ Khi đó, một trạng thái cân bằng mới sẽ được thiết lập, tạo thành chuỗi quá trình: cân bằng - mất cân bằng - cân bằng Do đó, nghiên cứu cơ cấu kinh tế ngành cần liên kết chặt chẽ với quá trình phát triển của lực lượng sản xuất, sự tiến bộ khoa học kỹ thuật và biến động nhu cầu thị trường.
Mối quan hệ giữa dự án bất động sản và chuyển dịch cơ cấu kinh tế: 8
Các nhân tố ảnh hưởng đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế
* Nhóm nhân tố tác động từ bên trong:
- Nhân tố thị trường và nhu cầu tiêu dùng của xã hội:
Thị trường và nhu cầu xã hội đóng vai trò quan trọng trong việc định hình tất cả các ngành và lĩnh vực trong nền kinh tế Nếu không có nhu cầu từ xã hội, quá trình sản xuất sẽ không thể diễn ra Thị trường là yếu tố then chốt để phát triển kinh tế hàng hoá, đồng thời quyết định chất lượng sản phẩm và dịch vụ Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô và trình độ phát triển của các cơ sở kinh tế, xu hướng phát triển và phân công lao động xã hội, cũng như vị trí và tỉ trọng của các ngành trong cơ cấu nền kinh tế quốc dân.
- Trình độ phát triển của lực lượng sản xuất:
Lực lượng sản xuất đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển xã hội Nhu cầu của xã hội không ngừng gia tăng và trở nên phong phú hơn theo thời gian Để có thể đáp ứng đầy đủ những nhu cầu này, việc phát triển lực lượng sản xuất là điều cần thiết.
Lực lượng sản xuất bao gồm tư liệu lao động và con người, có khả năng sử dụng tư liệu lao động để tác động vào đối tượng lao động, từ đó tạo ra sản phẩm hàng hóa và dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội.
Sự phát triển của lực lượng sản xuất dẫn đến sự thay đổi quy mô và công nghệ sản xuất, hình thành các ngành nghề mới và chuyển đổi lao động từ đơn giản sang phức tạp Quá trình này phá vỡ cấu trúc cũ, tạo ra một cơ cấu kinh tế mới với tỷ trọng ngành nghề phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển và nhu cầu xã hội Điều này diễn ra một cách khách quan, từng bước tạo ra sự cân đối hợp lý, tối ưu hóa việc khai thác nguồn lực trong nước và quốc tế.
Sự phát triển liên tục của lực lượng sản xuất có tác động trực tiếp đến cơ cấu kinh tế Mặc dù lực lượng sản xuất không ngừng tiến bộ, cơ cấu kinh tế lại thay đổi một cách từ từ và không đột ngột như các chính sách hay cơ chế quản lý.
- Quan điểm chiến lược, mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước trong mỗi giai đoạn nhất định
Cơ cấu kinh tế phản ánh mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, chịu ảnh hưởng từ sự tác động của nhà nước Mặc dù nhà nước không trực tiếp quy định ngành nghề hay tỷ lệ các thành phần trong cơ cấu, nhưng vẫn định hướng phát triển để đáp ứng nhu cầu xã hội Định hướng này không chỉ khuyến khích sản xuất mà còn thu hút các thành phần kinh tế tham gia Nếu các mục tiêu không đạt được, nhà nước sẽ can thiệp trực tiếp để tổ chức sản xuất, đảm bảo sự cân đối giữa các ngành và lĩnh vực trong nền kinh tế.
Mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế - xã hội định hướng cho tất cả các thành phần và doanh nghiệp trong cả nước, nhằm thực hiện dưới sự điều tiết của nhà nước qua hệ thống luật pháp và các quy định, thể chế chính sách Sự điều tiết này góp phần dẫn dắt các ngành, lĩnh vực và thành phần kinh tế phát triển, đảm bảo sự cân đối và đồng bộ giữa các bộ phận trong nền kinh tế.
- Cơ chế quản lý ảnh hưởng đến quá trình hình thành và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Nền kinh tế được điều tiết bởi nhà nước, tuy nhiên, sự can thiệp của nhà nước không diễn ra trực tiếp trong quá trình sản xuất kinh doanh của các đơn vị kinh tế Thay vào đó, nhà nước thực hiện quản lý thông qua hệ thống pháp luật và các chính sách kinh tế.
Nhà nước cần áp dụng chính sách thuế linh hoạt để khuyến khích các ngành sản xuất có lợi nhuận cao thông qua việc giảm thuế hoặc quy định thuế suất thấp Ngược lại, những ngành hàng cần hạn chế sẽ bị đánh thuế cao, dẫn đến lợi nhuận thấp và hạn chế đầu tư phát triển Đối với những lĩnh vực không thu hút được đầu tư nhưng lại cần thiết cho xã hội, nhà nước nên tự tổ chức sản xuất Để khuyến khích lao động di chuyển đến các khu vực có tài nguyên và nhu cầu lao động, cần có các chính sách kinh tế, xã hội hợp lý Đồng thời, để hạn chế di dân, cần đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và điều kiện sống tại các thị xã, thị trấn, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống tương đương với các đô thị lớn.
* Nhóm nhân tố tác động từ bên ngoài:
- Xu thế chính trị, xã hội trong khu vực và thế giới ảnh hưởng đến sự hình thành và chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Chính trị phản ánh rõ nét tình hình kinh tế của một quốc gia Sự biến động chính trị và xã hội, đặc biệt ở các nước lớn, ảnh hưởng mạnh mẽ đến ngoại thương, thu hút đầu tư và chuyển giao công nghệ từ các nước khác Điều này dẫn đến sự thay đổi trong thị trường và nguồn lực nước ngoài, buộc các quốc gia phải điều chỉnh chiến lược phát triển và cơ cấu kinh tế để đảm bảo sự ổn định và phát triển của nền kinh tế trong nước.
- Xu thế toàn cầu hoá kinh tế, quốc tế hoá lực lượng sản xuất
Hai xu thế trên tạo sự phát triển đan xen nhau, khai thác thế mạnh của nhau trong sản xuất và trao đổi hàng hoá, dịch vụ
Cách mạng khoa học và công nghệ cùng với sự bùng nổ thông tin đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà sản xuất và kinh doanh nắm bắt thông tin, hiểu rõ thị trường và đối tác Điều này giúp họ định hướng sản xuất và kinh doanh, thay đổi cơ cấu phù hợp với xu thế hợp tác, khai thác thế mạnh lẫn nhau và cùng chia sẻ lợi nhuận.
- Điều kiện tự nhiên, vị trí địa lý:
( nguồn: Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm xây dựng và phát triển )
Quận 7 là một vùng đất trũng, nằm ở phía đông – nam của thành phố
Hồ Chí Minh, được tách ra từ huyện Nhà Bè vào năm 1997, ban đầu là một vùng nông thôn nghèo với cơ sở hạ tầng lạc hậu và nền kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp, thủy sản và thủ công Tuy nhiên, sau khi được tách quận, khu vực này đã phát triển nhanh chóng nhờ vị trí thuận lợi, chỉ cách trung tâm thành phố - quận 1 không quá 5 km đường bộ.
UBND thành phố đầu tư nhiều cơ sở hạ tầng như cầu Tân Thuận 2, cầu Kênh
Tại khu vực Tẻ và cầu ông Lớn, cần kêu gọi đầu tư để phát triển hạ tầng và các dự án bất động sản, bao gồm xây dựng khu chung cư cao tầng kết hợp với dịch vụ thương mại.
Vai trò của chuyển dịch cơ cấu kinh tế đối với phát triển kinh tế, xã hội
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (CCKT) là nhiệm vụ chính trị quan trọng được Đảng và nhà nước xác định trong các văn kiện Đại hội Đảng Hướng đi tất yếu cho sự phát triển kinh tế là công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhằm giúp đất nước thoát khỏi tình trạng lạc hậu và chậm phát triển, hướng tới một quốc gia văn minh và hiện đại.
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta được xây dựng trên những căn cứ khoa học sau đây:
Trong những năm tới, kinh tế quốc tế sẽ tiếp tục chuyển dịch mạnh mẽ sang các ngành kinh tế tri thức và công nghệ cao Xu hướng toàn cầu hóa phát triển nhanh chóng cả về chiều rộng và chiều sâu, tạo ra cơ hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài và chuyển giao công nghệ Điều này sẽ giúp các quốc gia tiếp thu kỹ năng tổ chức sản xuất kinh doanh, nâng cao kỹ năng quản lý tiên tiến, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu
Trong những năm qua, nền kinh tế Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng liên tục và cao Kim ngạch xuất khẩu cũng tăng nhanh hơn so với tốc độ tăng trưởng kinh tế, cụ thể: năm 2001 đạt 15,03 tỷ USD, năm 2002 là 16,06 tỷ USD, năm 2003 đạt 19,9 tỷ USD, năm 2004 là 26,003 tỷ USD, và đến năm 2012 gần đạt mức cao hơn.
Năm 2012, Tổng cục Thống kê Việt Nam ghi nhận rằng tăng trưởng kinh tế đạt 80 tỷ USD, cùng với những thành công trong chính sách dân số, đã dẫn đến việc thu nhập bình quân đầu người liên tục tăng Điều này đã cải thiện khả năng tích lũy của người dân.
1.2.3 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
1.2.3.1 Sự cần thiết khách quan của việc phát triển các dự án bất động sản đến quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, mối quan hệ giữa quy mô và cơ cấu kinh tế đóng vai trò quan trọng, phản ánh cả số lượng và chất lượng phát triển Để hoạch định chính sách hiệu quả, cần nhận thức đúng bản chất vận động và phát triển của hai yếu tố này Từ những quan điểm đơn giản về công nghiệp hoá trong những năm 1960, Đảng ta đã khởi xướng đổi mới tư duy kinh tế, tôn trọng quy luật kinh tế khách quan Qua các Đại hội Đảng, quan điểm về chuyển dịch cơ cấu kinh tế ngày càng được hoàn thiện, với mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá được xác định rõ trong cương lĩnh của Đại hội VII (1991) và tiếp tục hoàn thiện trong các văn kiện Đại hội VIII (1996).
Đại hội X (2006) và đại hội XI (2011) của Đảng đã xác định các nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 trong bối cảnh mới Các đại hội nhấn mạnh việc "giải phóng và phát triển mạnh mẽ lực lượng sản xuất", khai thác tiềm năng và nguồn lực, đồng thời tạo bước đột phá trong xây dựng kết cấu hạ tầng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế Mục tiêu là nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh và tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhằm đưa nước ta ra khỏi tình trạng nước đang phát triển có thu nhập thấp Ngoài ra, văn kiện cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc "tạo bước phát triển vượt bậc của khu vực dịch vụ".
Việc nhận thức và hành động để tạo ra sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế hiệu quả và cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập kinh tế hiện nay là rất quan trọng Để khắc phục nguy cơ tụt hậu về kinh tế và thu hút đầu tư nước ngoài, cần nhanh chóng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng trưởng giá trị gia tăng trong ngành công nghiệp và dịch vụ, đặc biệt là phát triển các dự án bất động sản và cơ sở hạ tầng Mặc dù Đảng và nhà nước đã có nhiều chính sách kêu gọi đầu tư và thu hút vốn FDI, nhưng cơ sở hạ tầng vẫn còn lạc hậu so với các nước trong khu vực Đông Nam Á, gây khó khăn cho việc thu hút nhà đầu tư Dù đã có nhiều nỗ lực nâng cấp cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các dịch vụ hỗ trợ như viễn thông, tài chính và khoa học công nghệ, nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ yêu cầu phát triển kinh tế.
Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam giai đoạn 2001-2020 đã được Đảng và Nhà nước cụ thể hóa qua các văn bản pháp luật, nhằm tận dụng cơ hội từ việc mở rộng thị trường và giao lưu hàng hóa - dịch vụ Việt Nam hướng tới việc phát triển kinh tế bằng cách tiếp cận công nghệ tiên tiến từ thế giới, mặc dù vẫn đối mặt với những thách thức từ nền kinh tế nghèo nàn, lạc hậu và sức cạnh tranh yếu Để đạt được các mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn 2010-2020, cần có những biện pháp hiệu quả và đồng bộ.
Năm 2020, việc phát triển mạnh mẽ các dự án bất động sản, đặc biệt là hạ tầng giao thông, là rất cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và nâng cao đời sống xã hội.
1.2.3.2 Mối quan hệ của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế
Trong các thập kỷ qua, các tác giả phương Tây đã nhận xét rằng các nước thế giới thứ ba cần đầu tư vào những lĩnh vực mà họ có thế mạnh để phát triển Nghiên cứu về sự phát triển của các nước này thường tập trung vào việc cải thiện hạ tầng giao thông Adam Smith cũng đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng để thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Giao thông đóng vai trò then chốt trong việc kết nối thị trường, nguyên vật liệu và khu vực phát triển, thúc đẩy sản xuất Đỗ Xuân Nghĩa nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đầu tư vào hạ tầng giao thông nông thôn tại Việt Nam, một quốc gia đang phát triển, để đạt được các mục tiêu kinh tế bền vững.
Để trở thành một nước công nghiệp có trình độ khoa học công nghệ tiên tiến vào năm 2020, việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng là rất cần thiết, đặc biệt là trong các dự án bất động sản như cầu, đường, cảng biển và cảng hàng không Văn kiện Đại hội XI (2011) của Đảng nhấn mạnh tầm quan trọng của phát triển cơ sở hạ tầng trong bối cảnh hiện nay Chủ tịch Hồ Chí Minh đã khẳng định rằng "Giao thông là mạch máu của tổ chức kinh tế, giao thông tốt thì mọi việc đều dễ dàng," cho thấy vai trò thiết yếu của giao thông trong sự phát triển kinh tế.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập và phát triển, việc kêu gọi đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực thiết yếu, đặc biệt là hạ tầng cơ sở, là vô cùng quan trọng Đầu tư vào cơ sở hạ tầng và bất động sản không chỉ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà còn tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh, thu hút vốn đầu tư nước ngoài và nâng cao khả năng huy động vốn trong nước Các dự án bất động sản như nhà ở, khu công nghiệp, cầu, đường sẽ mở rộng thị trường hàng hóa, kích thích sản xuất và chuyển đổi ngành nghề sang những lĩnh vực có lợi nhuận cao, đáp ứng nhu cầu thị trường Phát triển các dự án này theo quy hoạch sẽ cải thiện đời sống xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và giúp nhà đầu tư nước ngoài an tâm sinh sống, làm việc và đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
1.2.3.3 Dự án bất động sản tác động đến quá trình đô thị hóa:
Các dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tăng tốc đô thị hóa ở từng vùng, từng địa phương.
Các dự án bất động sản và cơ sở hạ tầng giao thông có tác động lớn đến nền kinh tế, thúc đẩy sự phát triển của ngành sản xuất công nghiệp và nông nghiệp, đồng thời hỗ trợ cho hoạt động thương mại và dịch vụ Việc đầu tư vào hạ tầng giao thông không chỉ cải thiện kết nối giữa các khu vực mà còn tạo ra cơ hội mới cho doanh nghiệp và người dân, góp phần tăng trưởng kinh tế bền vững.
Các dự án hạ tầng không chỉ ảnh hưởng đến sản xuất và thu nhập của nông dân, công nhân, và tiểu thương mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao văn hóa, sức khỏe và dân trí của cộng đồng cư dân ở vùng nông thôn.
Hệ thống dự án hạ tầng, đặc biệt là đường giao thông nông thôn, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển xã hội ở các nước đang phát triển như Colombia, Liberia, Philippines và Jamaica Nghiên cứu của William Anderton và Charles chỉ ra rằng việc xây dựng các tuyến đường này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao lưu giữa vùng sản xuất nông nghiệp và các trung tâm văn hóa, xã hội, mà còn góp phần nâng cao dân trí cho cộng đồng Điều này giúp thanh niên nông thôn tiếp cận những kiến thức mới và hỗ trợ việc giải phóng phụ nữ, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững trong xã hội.
Kinh nghiệm sự tác động của dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế của một số quận ở thành phố Hồ Chí Minh
Kinh nghiệm của Quận 4
( nguồn http://www.quan4.hochiminhcity.gov.vn/pages/gioi-thieu- chung.aspx )
Quận 4 được tạo bởi ba mặt sông là: sông Sài Gòn (dài 2.300 m) về phía Đông bắc, tiếp giáp Quận 2; rạch Bến Nghé (dài 3.250 m) về phía Tây bắc, tiếp giáp Quận 5; kênh Tẻ (dài 4.400 m), tiếp giáp Quận 7 Diện tích Quận 4 ngày nay gần 4,2 km 2 , được tổ chức gồm 15 phường từ Phường 1 đến Phường
Quận 4 hiện có 18 phường, trong đó có 3 phường đã được sáp nhập trong quá trình quy hoạch, không còn địa danh là Phường 7, 11 và 17 Dân số của Quận 4 gần 200.000 người, trong đó 95,43% là người Việt, 3,9% là người Hoa và một số ít dân tộc Khơme, Chăm, Ấn sinh sống trên địa bàn.
Sau nhiều năm kêu gọi đầu tư, Quận 4 đã trải qua sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng và đô thị Trước đây, khu vực cù lao Khánh Hội bị cô lập, nhưng giờ đây đã kết nối thuận lợi với các trung tâm thành phố và các quận lân cận như Quận 1, Quận 5, Quận 7, và Quận 8 nhờ vào những cây cầu hiện đại mới được xây dựng Những công trình như cầu Calmette, Ông Lãnh, và Nguyễn Văn Cừ không chỉ tạo nên một diện mạo mới cho Quận 4 mà còn làm tăng tính thẩm mỹ và mở rộng tầm nhìn từ nơi đây sang các quận lân cận.
Quận 4, với cầu Khánh Hội nối liền khu vực phường Bến Nghé và Bến Thành, đã trở thành một trong những trung tâm tài chính sầm uất nhất thành phố Hệ thống giao thông được cải thiện đáng kể với các cầu Kênh Tẻ, Tân Thuận 1 và 2, cùng nhiều con đường mới như Khánh Hội và Tân Vĩnh, giúp kết nối hiệu quả với Quận 7 và huyện Nhà Bè Sự phát triển của các dự án nhà ở, chung cư cao tầng và tòa nhà văn phòng đã tạo nên một diện mạo mới cho khu vực Kinh tế Quận 4 đang chuyển dịch tích cực, với tỷ trọng dịch vụ thương mại chiếm 70%, nhờ vào cơ sở hạ tầng hiện đại và sự thu hút đầu tư từ các ngân hàng, đơn vị tài chính Đồng thời, việc chỉnh trang đô thị cũng đã cải thiện môi trường sống, giải quyết các vấn đề ô nhiễm tại các khu vực trọng điểm.
Phát triển dự án hạ tầng và chỉnh trang đô thị đã mang lại nhiều lợi ích cho đời sống cộng đồng, nâng cao ý thức chấp hành pháp luật và trách nhiệm xã hội Sự khơi dậy truyền thống yêu nước, nhân ái và đoàn kết đã góp phần xây dựng mối quan hệ tương thân tương trợ trong khu dân cư, thể hiện những phẩm chất đạo đức quý báu của dân tộc Đến năm 2012, quận 4 đã có những chuyển biến tích cực trong cơ cấu kinh tế.
Quận Dịch vụ đang nỗ lực duy trì giá trị sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp tăng từ 13% - 14% mỗi năm, đồng thời thúc đẩy doanh thu ngành thương mại - dịch vụ tăng từ 15% - 17%, trong đó doanh thu kinh tế hợp tác xã tăng từ 7% - 10% Quận tập trung xây dựng chính sách thuận lợi để khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư và phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ, đặc biệt là dịch vụ tài chính - ngân hàng, dịch vụ thương mại, dịch vụ cho thuê văn phòng, dịch vụ khách sạn - du lịch, và dịch vụ cảng Những dịch vụ này không chỉ là thế mạnh mà còn là đặc trưng kinh tế của quận 4, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước qua thuế Là quận cận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh, quận đang từng bước phát triển để trở thành trung tâm kinh tế của thành phố.
Kinh nghiệm của huyện Nhà Bè
( Nguồn : http://www.nhabe.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx ) Tháng 4 năm 1997, một phần phía Bắc của Huyện được tách ra để thành lập quận mới
Nhà Bè hiện có 6 xã nông thôn và một phần thị trấn, với diện tích 10.040 Ha và khoảng 60.000 nhân khẩu, tương đương với số dân lúc mới giải phóng vào ngày 30/4/1975 Khu vực này đang gặp khó khăn về cơ sở vật chất, với hệ thống giao thông nông thôn xuống cấp và chỉ có vài km đường nhựa Nguồn nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt chưa đầy đủ, trong khi nông nghiệp chưa tìm được hướng đi bền vững Mặt bằng dân trí còn thấp, và đời sống của một bộ phận dân cư, đặc biệt là những người nghèo, vẫn chưa đạt được mức sống chung của Thành phố.
Chính quyền huyện Nhà Bè đã kêu gọi đầu tư vào hạ tầng và dự án nhà ở, bao gồm các công trình như đường Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Bình, nâng cấp giao thông nông thôn, khu chung cư Nguyễn Bình và khu dân cư Vạn Phát Hưng Tính đến nay, huyện Nhà Bè đã đạt được sự phát triển vượt bậc, nâng cao đời sống nhân dân và cải thiện bộ mặt nông thôn, ngày càng khang trang và đẹp đẽ hơn Kinh tế huyện cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ.
Trong 5 năm qua, Huyện đã ghi nhận sự tăng trưởng tích cực với tốc độ bình quân đạt trên 26,67%, trong đó ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 24,75%, thương mại - dịch vụ đạt 29,77% và nông nghiệp chỉ đạt 1,44% Khu công nghiệp Hiệp Phước tiếp tục thu hút đầu tư mạnh mẽ, và sự hoạt động của Cảng container Trung tâm Sài Gòn với hệ thống cầu cảng hiện đại đã tạo ra hiệu quả tích cực cho sự phát triển chung của Huyện, đồng thời tạo việc làm cho hơn 7.000 lao động, chủ yếu là con em Nhà Bè và các vùng lân cận Hạ tầng được đầu tư và cải thiện, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và làm thay đổi bộ mặt nông thôn của Huyện Thu ngân sách Nhà nước liên tục tăng, năm sau cao hơn năm trước.
Từ năm 2005 đến 2010, huyện đã đạt được hàng ngàn tỷ đồng, tăng gần gấp 5 lần so với giai đoạn trước Chương trình nâng cấp và mở rộng đường hẻm theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” đã đạt kết quả tích cực, hoàn thành 70 công trình với tổng vốn gần 205 tỷ đồng, trong đó nhân dân và doanh nghiệp đóng góp hơn 94 tỷ đồng Hiện tại, 451/475 tuyến đường đã được trải nhựa hoặc bê tông hóa, chiếm 94,95% Tỷ lệ hộ dân sử dụng điện đạt 96,65%, với 90% có điện kế, và nước sạch phục vụ trên 99,5% hộ dân Tất cả 7 xã - thị trấn đều có trạm y tế đầy đủ trang thiết bị, đáp ứng nhu cầu chăm sóc sức khỏe cộng đồng Hệ thống trường lớp được đầu tư nâng cấp, với gần 100% trường tiểu học và trung học cơ sở thực hiện dạy 2 buổi/ngày Số lượng học sinh tăng từ 13.218 năm 2006 lên 14.968 hiện nay, và 100% xã - thị trấn đạt chuẩn quốc gia về phổ cập giáo dục bậc trung học từ năm 2008 Công tác dạy nghề được mở rộng, hàng năm giới thiệu gần 1800 lao động mới vào lĩnh vực phi nông nghiệp, với 90% lao động hiện tại làm việc trong ngành công nghiệp - dịch vụ.
Nhà Bè đã hoàn thành xuất sắc chương trình xóa đói giảm nghèo giai đoạn 2, không còn hộ nghèo với thu nhập dưới 6 triệu đồng/người/năm, và hiện đang triển khai giai đoạn 3 nhằm giảm hộ nghèo và tăng hộ khá Thu nhập bình quân đầu người đã tăng từ 6,47 triệu đồng/người/năm vào năm 2005 lên 15 triệu đồng/người/năm trong năm 2010, cho thấy sự cải thiện rõ rệt trong đời sống kinh tế Bên cạnh đó, đời sống văn hóa tinh thần của người dân cũng có nhiều chuyển biến tích cực.
Nhà Bè đang trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ, vươn tới những tầm cao mới Với vị trí chiến lược hướng ra Biển Đông, khu vực này mở ra nhiều cơ hội phát triển, hứa hẹn sẽ trở thành một khu công nghiệp - đô thị - cảng và là một vùng kinh tế năng động của Thành phố trong tương lai gần.
THỰC TRẠNG VỀ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 7 TRONG THỜI GIAN QUA
Điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội ở quận 7
( Nguồn: Trung tâm văn hóa quận 7, Quận 7, 15 năm Xây dựng và Phát triển, ngày 28-3-2012 )
2.1.1 Môi trường tự nhiên, vị trí địa lý:
Quận 7 được thành lập vào tháng 4 năm 1997 trên cơ sở tòan bộ diện tích tự nhiên và dân số của các xã Tân Quy Đông, Tân Quy Tây, Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây, Phú Mỹ, 337 ha diện tích tự nhiên và 6.636 nhân khẩu của Thị Trấn Nhà Bè, thuộc huyện Nhà Bè
Quận 7 có 3.576 ha diện tích đất tự nhiên và 90.920 nhân khẩu ( năm
1997 ) Địa giới hành chính Quận 7:
- Đông giáp tỉnh Đồng Nai,
- Tây giáp Bình Chánh và quận 8,
- Nam giáp huyện Nhà Bè,
- Bắc giáp quận 4 và quận 2
- Khí hậu trung bình năm: Nhiệt độ trung bình hàng năm là 27 o C; lượng mưa trung bình năm là 330mm; độ ẩm trung bình năm là 80%
Quận 7, với vị trí địa lý quan trọng là cửa ngõ phía nam thành phố, đóng vai trò chiến lược trong việc phát triển giao thông thủy và bộ Nơi đây là cầu nối mở hướng phát triển thành phố ra biển Đông, với các trục giao thông lớn như Xa lộ Bắc Nam, đường cao tốc Nguyễn Văn Linh và sông Sài Gòn Hệ thống cảng chuyên dùng và trung chuyển hàng hóa phát triển mạnh mẽ, tạo điều kiện thuận lợi cho thương mại và vận tải hàng hóa cũng như hành khách đi đến các vùng lân cận.
2.1.2 Môi trường kinh tế - xã hội:
Quận 7 được thành lập vào tháng 4 năm 1997, tách ra từ huyện Nhà Bè, nằm ở vùng đất ngập mặn phía đông nam thành phố Hồ Chí Minh Với vị trí địa lý thuận lợi cho phát triển cảng biển và giao thông thủy bộ, quận cách trung tâm thành phố chỉ 5km Lợi thế về địa lý cùng với dân cư ít và ổn định đã khiến chính quyền thành phố ban hành Quyết định số 1197/QĐ-UB-NC ngày 18 tháng 3 năm 1997, cụ thể hóa Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06 tháng.
01 năm 1997 về việc thành lập quận 7 thuộc thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời đã nhiều Nghị quyết kêu gọi đầu tư vào quận 7
Biểu đồ 2.1: Biểu đồ định hướng phát triển không gian đến năm 2020
Sau 15 năm thành lập quận 7, với trên 60 dự án lớn nhỏ triển khai trên địa bàn, trong đó có nhiều dự án công ích quy mô lớn như: dự án khu chế xuất
Tân Thuận, thuộc phường Tân Thuận Đông, hiện đang triển khai nhiều dự án hạ tầng quan trọng như mở rộng đường Huỳnh Tấn Phát giai đoạn 2, xây dựng khu tái định cư tại Tân Mỹ và Phú Mỹ, cũng như các cầu Kênh Tẻ, Tân Thuận 2 và Phú Mỹ Ngoài ra, còn có các dự án nâng cấp đường từ Nguyễn Văn Linh đến cầu Phú Mỹ Các khu dân cư mới quy mô lớn như Phú Mỹ Hưng, khu dân cư phường Phú Mỹ, và khu nhà ở Phú Mỹ của công ty Vạn Phát Hưng đang được phát triển Tổng diện tích các dự án xây dựng khu dân cư mới lên đến hơn 2.000ha, bên cạnh hàng chục dự án quy hoạch dân cư nhỏ hơn chỉ vài hecta.
Hệ thống cảng tại Quận, bao gồm Cảng Bến Nghé, Cảng Lotus, Cảng Quốc Tế và Cảng Rau Quả, ngày càng phát triển mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế xã hội và tăng tốc độ đô thị hóa trong khu vực.
- Dân số thời điểm thành lập quận là: 90.958 người Đến nay dân số đã tăng lên là: 263.972 người với 61.167 hộ ; trong đó dân nhập cư tạm trú là: 37-
41 % Dân số tăng bình quân cơ học hàng năm là 7 % Sau 15 năm dân số quận
- Về dân tộc: Dân tộc kinh đông nhất chiếm 98,5%; Hoa chiếm 0,98%; Khơme chiếm 0,34% và còn lại là các dân tộc khác
- Tôn giáo: Đao phật: 12,58 %; công giáo: 4,39%; tin lành: 0,44%; cao đài: 0,33% Không tôn giáo: 82%
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ phát triển dân số
Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời gian qua
2.2.1 Thực trạng đầu tư các dự án bất động sản:
Quận 7 đã nhanh chóng chuyển mình từ vùng đất nông nghiệp và thủy sản thành một đô thị kiểu mẫu nhờ vào việc kêu gọi đầu tư phát triển các dự án cơ sở hạ tầng và khu dân cư mới Hiện nay, quận đã hoàn thiện hệ thống cấp điện và cấp thoát nước, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân Hệ thống giao thông cũng ngày càng hiện đại với các tuyến đường như đại lộ Nguyễn Văn Linh, đường Nguyễn Hữu Thọ, và đường Huỳnh Tấn Phát, cùng với các cầu lớn như cầu Tân Thuận 2, cầu Phú Mỹ, cầu Ông Lớn, giúp kết nối quận 7 với các khu vực lân cận và phục vụ cho cụm cảng, khu công nghiệp Tân Thuận, đồng thời giảm thiểu ách tắc giao thông trong nội thành.
Tình hình đầu tư ngoài ngân sách tại Quận đang diễn ra rất sôi động, với hàng trăm dự án tại Khu Chế xuất Tân Thuận, tạo việc làm cho hơn 100.000 lao động Khu nhà ở cao cấp Phú Mỹ Hưng là một minh chứng cho sự phát triển đô thị quy mô lớn tại Châu Á và Đông Nam Á, với hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh như thoát nước, xử lý nước thải, viễn thông, cùng các trường học quốc tế và bệnh viện Nhiều dự án xây dựng căn hộ cao cấp và công trình phụ trợ trong khu đô thị Nam Sài Gòn đã được triển khai Các khu dân cư quy mô lớn cũng đang được cấp thẩm quyền giao đất và tiến hành đền bù, trong khi một số đơn vị đầu tư, như Công ty TNHH Khải Vy, đã hoàn tất đầu tư và hoạt động với gần 1.000 lao động xuất khẩu sang Mỹ Các dự án xây dựng nhà xưởng và kho bãi đã được thỏa thuận và đang trong quá trình triển khai.
Quận 7 cũng đã xúc tiến làm việc một bước với các nhà đầu tư để kêu gọi đầu tư xây dựng một số nhà cao tầng kết hợp giữa hoạt động thương mại, siêu thị và nhà ở cho người có thu nhập thấp Bên cạnh đó, trên địa bàn Quận còn một số các công trình văn hóa – thể dục thể thao lớn như khu công viên Mũi đèn đỏ quy mô 120 ha, khu thể dục thể thao tại Phường Bình Thuận quy mô 10 ha, sân vân động Quận quy mô 11 ha và các công trình thương mại, siêu thị, cơ sở giáo dục – văn hóa – TDTT trong các khu dân cư mới hình thành đang cần sự đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước Tình hình đầu tư trên địa bàn đã có những bước chuyển lớn Bên cạnh việc các chính sách về ưu đãi đầu tư của Nhà nước ngày càng nhiều và theo hướng tạo điều kiện tốt nhất cho hoạt động của Doanh nghiêp Việc triển khai hàng loạt các dự án nhà ở, các dự án đầu tư vào cơ sở sản xuất kinh doanh vào những năm 2001 đến 2011 là tiền đề cho việc thu hút dân cư, phát triển sản xuất – kinh doanh thương mại, góp phần vào quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận 7 được thắng lợi, “ trở thành đô thị kiểu mẫu, xanh - sạch- đẹp- nghĩa tình”
Bảng 2.1 Bảng tổng hợp các dự án từ 1997-2013
Tên dự án Diện tích Tổng số hộ
Tổng số tiền đã chi trả (tỷ đồng)
I Dự án vốn ngân sách
8 2002 2003 các lộ Trạm Việt Thành
19 2004 2008 TĐC & Khu thương 40,800.00 25 11.9 0 mại chợ (TNXP)
21 2005 2008 Đường nối từ NVLinh đến cầu PMỹ 178,606.00 123 113.6 28 11 17
TT điều hành đường Thủy 2,446.60 2 2.1 0
24 2006 2008 Khu TĐC Phú Mỹ II 30,243.00 14 6.0 0
Nhà cháy ven Kênh Tẻ
Cầu Bản thay thế cầu Đa Khoa 5,271.20 21 34.6 0
30 2008 2009 Đường Lý Phục Man nối dài 268.96 9 1.9 1 1
Sửa chữa, nâng cấp đường Nguyễn Thị
Di dời các hộ ven Kênh
II Dự án vốn ngoài ngân sách
4 2002 Khu dân cư Tân Thuận 176,145.00 97
Nhà máy chế biến TSản đông lạnh&chế biến
Khu DC ven sông Tân
Khu nhà ở Tân Qui Đông 181,186.00 180
Khu Nghĩ ngơi-Gỉai trí 154,955.00 154
13 2005 Khu dân cư Phát Đạt 98,000 98
14 2005 Khu dân cư Him Lam 583,291 420
Khu dân cư Vạn Phát
Khu dân cư Tân Thuận
( Nguồn : Báo cáo tổng kết năm 2013 của Ban BTGPMB quận 7 )
2.2.2 thực trạng chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
* Tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm, giá trị sản xuất đạt: 16,6% :
- Thương mại - Dịch vụ - Vận tải: tăng 14,2%;
- Công nghiệp – xây dựng: tăng 21,2%;
Chỉ tiêu phát triển kinh tế quận 7 cho thấy sự biến đổi rõ rệt qua các thời kỳ Trong nhiệm kỳ đầu, quận 7, mới tách từ huyện Nhà Bè, có tốc độ phát triển chậm, chủ yếu tập trung vào ngành công nghiệp Sang nhiệm kỳ II, các ngành phát triển tốt hơn, với sự chú trọng vào công nghiệp và xây dựng, phản ánh quá trình đô thị hóa mạnh mẽ Nông nghiệp giảm dần, chỉ còn tập trung vào trồng hoa và cây kiểng Đến nhiệm kỳ III, ngành thương mại và dịch vụ phát triển mạnh, đặc biệt là du lịch, khách sạn và y tế chất lượng cao Mặc dù xây dựng và công nghiệp vẫn phát triển, nhưng tốc độ chậm do chính sách di dời các ngành công nghiệp ô nhiễm ra ngoại thành của thành phố.
Quận 7 đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ trong các ngành kinh tế, đặc biệt là ngành thương mại - dịch vụ, với tỷ trọng ngày càng tăng trong tổng giá trị sản xuất của khu vực.
Biểu đồ 2.3 Biểu đồ biểu diễn giá trị sản xuất tính theo giá so sánh của các ngành qua các năm
* Số cơ sở sản xuất kinh doanh tính đến cuối năm 2012:
Khi Quận 7 được thành lập, số lượng đơn vị sản xuất công nghiệp còn hạn chế, và ngành thương mại chủ yếu tập trung ở một vài tuyến đường như Trần Xuân Soạn và Huỳnh Tấn Phát Tuy nhiên, với tốc độ phát triển và đô thị hóa nhanh chóng, đặc biệt là sự hình thành của Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận đã thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư vào sản xuất và kinh doanh Đặc biệt, giai đoạn 2005-2010 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và vận tải, góp phần quan trọng vào giá trị sản xuất của quận Bên cạnh đó, sự đô thị hóa nhanh đã thu hút đầu tư vào các lĩnh vực như dịch vụ y tế, du lịch, văn hóa, thể thao và các dịch vụ khác, đáp ứng nhu cầu của người dân và cộng đồng.
- Hộ sản xuất kinh doanh cá thể: 11.387hộ, tăng 9,5 lần so với năm
- Doanh nghiệp: 5.509 Doanh nghiệp So với năm 1997 tăng gấp 25 lần Trong đó:
+ Ngành thương mại – dịch vụ 2.233 doanh nghiệp tăng 29 lần;
+ Công nghiệp 288 doanh nghiệp, tăng 17 lần + Xây dựng: 290 doanh nghiệp, tăng 24 lần + Vận tải – bốc xếp 191 doanh nghiệp, tăng 17 lần
Bảng 2.2 Bảng cơ sở sản xuất kinh doanh qua các thời kỳ
05 chợ cố định, 03 chợ tạm
2 Hợp tác xã 09 hợp tác xã 11 HTX 12 HTX 14HTX
3 Hộ kinh doanh cá thể
Hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp tại quận 7 hàng năm phát triển mạnh mẽ, đồng thời tương ứng với chỉ số phát triển đô thị và dân số trong khu vực.
* Thực hiện thu – chi ngân sách giai đọan 1997 – 2011 ( ĐVT triệu đồng )
Tổng thu chi – ngân sách luôn thực hiện tốt đảm bảo đúng luật ngân sách và nguyên tác tài chính, tỷ lệ bình thuận từng giai đọan đều tăng ( 1997-
2000) thu ngân sách tăng 42, 87%, chi tăng 43,65 %; 2001 - 2005 thu ngân sách tăng 24,96%, chi tăng 19,22%; 2006 – 2010 thu ngân sách 23,59%, chi tăng 25,68%)
Từ năm 1997 đến năm 2011, tình hình thu thuế tại quận 7 ghi nhận sự gia tăng liên tục, với chỉ tiêu pháp lệnh thành phố giao hàng năm đều cao hơn năm trước Đặc biệt, nguồn thu từ lĩnh vực công thương nghiệp có sự tăng trưởng mạnh mẽ.
Năm 2011, tổng thu ngân sách đạt 2.037.210 triệu đồng, tăng 3.210,48% so với năm 1997 Trong đó, thuế Công thương nghiệp đạt 610.323 triệu đồng, tăng 1.726,22% so với năm 1997, và thu từ tiền sử dụng đất đạt 999.499 triệu đồng, tăng 19.037,98% so với năm 1997.
Bảng 2.3 Bảng thu – chi ngân sách
STT Thực hiện thu – chi ngân sách
Đến năm 2008, Quận 7 đạt tổng thu ngân sách trên 1.000 tỷ đồng, gia nhập câu lạc bộ nghìn tỷ của thành phố Trong các năm 2009 và 2010, thu ngân sách tiếp tục duy trì mức trên 1.000 tỷ đồng, và đến năm 2011, con số này đã vượt qua 2.000 tỷ đồng.
Với thành tích trên ngành thuế quận 7 đạt danh hiệu lao đồng xuất sắc nhiều năm liền; năm 2006 nhận được cờ thi đua của UBND thành phố; năm
Trong giai đoạn 2007 – 2008, Bộ Tài chính đã trao tặng Bằng khen cho những đóng góp xuất sắc; năm 2007, cá nhân này còn vinh dự nhận Bằng khen từ Thủ tướng Chính phủ, và năm 2008, được Chủ tịch nước trao tặng Huân chương Lao động hạng ba.
2.2.3 Thực trạng tác động của các dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời gian qua:
2.2.3.1 Tốc độ thị hóa nhanh từ kết quả đầu tư các dự án bất động sản:
Quận 7 đã thông qua kế hoạch điều chỉnh quy hoạch chi tiết QHCT 1/2000, phân chia theo từng khu vực như khu dân cư tập trung, đô thị mới và cơ sở sản xuất kinh doanh, dựa trên quy hoạch chung của thành phố Điều này tạo điều kiện cho việc thẩm định các dự án đầu tư theo tỷ lệ 1/500, phù hợp với từng khu dân cư của quận Đồng thời, quận cũng tổ chức công bố quy hoạch một cách đầy đủ và kịp thời, giúp quản lý và kiểm tra tiến độ đầu tư của các nhà đầu tư, đảm bảo triển khai đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Biểu 2.4 Biểu đồ thu thuế
Quận 7 đã sớm lập, trình phê duyệt chung phục vụ công tác quản lý đô thị trên địa bàn quận 7, trong đó 10 phường đã hòan chỉnh quy họach 1/2000 Trong 15 năm qua về cơ bản quận 7 đã thực hiện đúng hướng quy hoạch đó là: hình thành các trục giao thông, trục trung tâm chính, định hướng phát triển không gian kiến trúc cảnh quan theo quy họach được duyệt, phát triển các khu nhà ở khang trang, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giáo dục, hệ thống siêu thị, chợ, trung tâm thương mại, y tế, trụ sở cơ quan hành chính…đã làm thay đổi tòan diện đời sống kinh tế, văn hóa , xã hội ở quận 7
Bảng 2.4 Bảng so sánh diện tích đất sử dụng trong giao thông
STT Tiêu chí Diện tích năm
-Đất giao thông đô thị -Đất giao thông đối ngoại -Số lượng đường bộ -Số lượng cầu đường bộ Chiều dài mạng lưới đường chính
-Diện tích đất khu nhà ở -Diện tích nhà ở bình quân (m 2 /người)
598,6 ha Chưa có số liệu
51 khu chung cư ( 10.728 căn hộ )
Các khu dân cư mới được xây dựng như:
+ Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng: 500ha + Khu dân cư Nam Long - phường Tân Thuận Đông: 25,2 ha + Khu dân cư Him Lam - phường Tân Hưng: 57,4 ha
+ Khu dân cư Tấn Trường - phường Phú Thuận: 8,6 ha
+ Khu dân cư Vạn Phát Hưng - phường Phú Mỹ: 21,2 ha + Khu Khu tái định cư - Phường Phú Mỹ: 26,8 ha
+ Cấp nước đạt khỏang 95% trên địa bàn, còn một số khu vực chưa cấp nước thuộc các dự án Quy họach đã có Quyết định thu hồi và giao
+ Cấp điện: đạt 100% địa bàn, Quận 7 đã phủ kín mạng lưới điện kể cả khu vực dự kiến quy họach công viên cây xanh
Các tuyến cầu đường kết nối liên khu vực bao gồm cầu Phú Mỹ, cầu Kênh Tẻ, cầu Tân Thuận, cầu Nguyễn Thị Thập, cầu Phú Thuận, cầu Ông Đội và cầu Lý Phục Man Những cây cầu này đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện hạ tầng giao thông, thúc đẩy phát triển kinh tế và kết nối các khu vực lân cận.
Quận 7 đã tập trung đầu tư vào các dự án nhà ở tái định cư từ ngân sách tại các phường Tân Hưng, Phú Mỹ, Phú Thuận, đảm bảo cung cấp đủ nhà cho các dự án công ích Đồng thời, việc xã hội hóa trong phát triển nhà ở đã thu hút hàng nghìn tỷ đồng từ các chủ đầu tư, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân trong quận cũng như thành phố và cả nước.
Những vấn đề đặt ra cần giải quyết của việc đầu tư dự án bất động sản đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận 7
2.3.1 Trong công tác quy họach, kế họach sử dụng đất:
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính pháp lý ổn định cho quản lý đất đai của Nhà nước Đây là cơ sở để thực hiện các hoạt động như giao đất, cho thuê, thu hồi đất, cũng như chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với đặc điểm từng phường, nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai tối ưu cho nhiệm vụ công nghiệp hóa - hiện đại hóa tại quận 7.
Hiện nay Quận 7 đã hoàn thành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm
Từ năm 2010 đến kế hoạch sử dụng đất năm 2020, tất cả các phường tại quận 7 đều đã có quy hoạch chi tiết 1/2000 Việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã góp phần chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đồng thời thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất trong nông nghiệp và nông thôn, phù hợp với nền kinh tế hàng hóa.
Quỹ đất dành cho các dự án nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp tại quận 7 chưa được chú trọng đầy đủ; đồng thời, diện tích đất cho công viên cây xanh và các công trình công cộng cũng không đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của khu vực.
Gần đây, tình trạng lấn chiếm đất đai vẫn diễn ra, với nhiều hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất không đúng mục đích Công tác cấp đổi và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đo đạc địa chính gặp nhiều vướng mắc, dẫn đến sự chậm trễ.
2.3.2 Trong công tác giao đất, cho thuê đất:
Nhiều dự án kinh doanh nhà ở tại quận 7 đã không thực hiện đúng theo quy hoạch ban đầu sau khi được giao đất, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng Hệ quả là hàng chục dự án bị "treo" nhiều năm, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, hạ tầng chung của khu vực và nguồn thu ngân sách của quận.
2.3.3 Trong công tác kiểm tra, chế tài đối với các chủ đầu tư thực hiện không đúng cam kết về tiến độ dự án, chất lượng công trình:
Công tác thu hồi giao đất hiện gặp nhiều bất cập, đặc biệt là trong các dự án được Thủ tướng Chính phủ ký giao, nhưng lại do UBND thành phố phê duyệt Điều này dẫn đến việc chế tài trong sử dụng đất còn nhiều hạn chế.
Nhiều chủ đầu tư chậm trễ trong việc nộp thuế quyền sử dụng đất và không triển khai dự án, trong khi cơ quan giao đất chưa quyết liệt thu hồi giấy phép Các chủ đầu tư vi phạm quy hoạch chỉ bị xử phạt hành chính, điều này chưa đủ sức răn đe và định hướng doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật.
Trong những năm qua, quận 7 đã chứng kiến sự phát triển sôi nổi của các dự án bất động sản và cơ sở hạ tầng, với nhiều hình thức đầu tư từ cả nguồn vốn tư nhân trong và ngoài nước, cũng như ngân sách nhà nước Tuy nhiên, một số dự án vẫn triển khai chậm do chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính và năng lực thực hiện, dẫn đến việc kéo dài thời gian thực hiện, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng đến lợi ích của người dân cũng như kết nối hạ tầng Dù vậy, không thể phủ nhận rằng các dự án bất động sản đã đóng góp đáng kể vào sự phát triển kinh tế - xã hội của quận 7, thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại, dịch vụ và công nghiệp.
Chương 2 của bài viết đã phân tích tình hình đầu tư xây dựng các dự án bất động sản tại quận 7 trong những năm gần đây, bao gồm hoạt động kêu gọi đầu tư, quy hoạch xây dựng khu dân cư, siêu thị, và trung tâm thương mại Ngoài ra, chương cũng đề cập đến hoạt động của khách sạn, nhà hàng, vận tải, cảng, kho bãi, tài chính, tín dụng, ngân hàng, bưu chính viễn thông, và dịch vụ tư vấn Bài viết đánh giá những kết quả đạt được, đồng thời chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân trong quản lý đô thị và đầu tư xây dựng cơ bản, từ đó nêu ra các vấn đề cần giải quyết Phân tích này là cơ sở để đưa ra định hướng và giải pháp trong chương 3, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng các dự án bất động sản, góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế tại quận 7.
CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HÒAN THIỆN QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN THÚC ĐẨY CHUYỂN DỊCH CƠ CẤU KINH TẾ THEO HƯỚNG CÔNG
NGHIỆP HÓA - HIỆN ĐẠI HOÁ
Quan điểm, định hướng, mục tiêu
Dựa trên việc nhận diện những thuận lợi và khó khăn, đặc biệt là tiềm năng phát triển kinh tế của địa phương như quỹ đất, cơ sở hạ tầng và vị trí địa lý, cần kêu gọi đầu tư để phát triển các dự án theo hướng bền vững.
Phát triển các dự án bất động sản cần được xem xét trong bối cảnh tổng thể của sự phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực lân cận.
Đầu tư xây dựng dự án bất động sản cần ưu tiên phát triển hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân Các dự án này phải hướng tới việc đáp ứng các mục tiêu kinh tế - xã hội của quận trong từng giai đoạn, đồng thời cần cân nhắc hiệu quả kinh tế lẫn xã hội.
Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong phát triển các dự án bất động sản, đồng thời khuyến khích nhiều hình thức sở hữu và phát huy khả năng của các thành phần kinh tế trong việc triển khai dự án hạ tầng cơ sở.
Phát triển đồng bộ các ngành nghề nhằm đảm bảo đầu tư vào dự án theo quy hoạch tổng thể, tránh tình trạng mất cân đối cung – cầu Cần quản lý chặt chẽ sự phát triển của các dự án bất động sản và hoạt động doanh nghiệp dưới sự giám sát của nhà nước, khuyến khích mặt tích cực và hạn chế tiêu cực từ cơ chế thị trường Mục tiêu là đảm bảo tăng trưởng kinh tế gắn liền với tiến bộ xã hội, công bằng và bảo vệ môi trường trong từng giai đoạn phát triển.
Việc phát triển các dự án bất động sản cần phải kết hợp chặt chẽ với các hoạt động thương mại, dịch vụ và môi giới theo quy tắc thị trường Để đạt được hiệu quả bền vững, cần có các biện pháp đổi mới cơ chế và chính sách, cũng như hoàn thiện hệ thống pháp luật Điều này giúp doanh nghiệp và công dân kinh doanh theo hình thức hợp pháp, được pháp luật bảo vệ, từ đó tạo ra một thị trường phát triển lành mạnh và có trật tự, tiến tới văn minh hiện đại.
Tận dụng tiềm năng và lực lượng sẵn có của quận, kết hợp với sự hỗ trợ từ thành phố, là yếu tố quan trọng để nhanh chóng đầu tư xây dựng các dự án hạ tầng giao thông Đảm bảo sự thống nhất giữa kinh tế và chính trị trong hoạt động đầu tư là cần thiết, đặc biệt đối với các dự án bất động sản như nhà ở xã hội và hạ tầng giao thông.
Hiện nay, khu vực bất động sản đóng góp lớn vào GDP, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục và thiếu định hướng phát triển rõ ràng Mục tiêu phát triển các dự án bất động sản tại Quận 7 là nâng cao cơ sở hạ tầng và tăng cường vai trò trung tâm trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa Quận sẽ tập trung vào việc phát triển các lĩnh vực liên quan để đạt được mục tiêu này.
Phát triển dự án bất động sản cần chú trọng vào việc cải thiện hạ tầng giao thông đô thị, nhằm tăng cường mối quan hệ giữa các lĩnh vực thương mại dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp Điều này không chỉ hỗ trợ kết nối thành phố với nông thôn mà còn mở rộng thị trường nội địa và thúc đẩy xuất khẩu Qua đó, tạo điều kiện thuận lợi cho việc lưu thông hàng hóa và đảm bảo đầu ra hiệu quả trên địa bàn.
Phát triển các trung tâm thương mại, chợ
Phát triển hệ thống ngân hàng và thị trường vốn là ưu tiên hàng đầu, tập trung vào việc cung cấp dịch vụ tài chính chất lượng Đặc biệt, cần chú trọng đến dịch vụ tư vấn và cung cấp thông tin cho các dự án bất động sản quy mô vừa và nhỏ, nhằm hỗ trợ hiệu quả cho các khu dân cư hiện hữu.
Phát triển trung tâm đào tạo, văn hóa và khoa học kỹ thuật là cần thiết để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa của Thành phố và khu vực Cần nâng cao tỷ trọng các ngành dịch vụ sản xuất như xuất nhập khẩu, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm Đồng thời, phát triển dịch vụ - thương mại gắn liền với cơ sở hạ tầng và đô thị hóa, trong đó ưu tiên đầu tư vào các lĩnh vực dịch vụ có giá trị gia tăng cao để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo ra một cơ cấu kinh tế hợp lý và hỗ trợ lẫn nhau.
Tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng xã hội, đặc biệt là trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học kỹ thuật, là cần thiết để phục vụ sản xuất và nâng cao chất lượng giáo dục đào tạo nguồn nhân lực.
Chúng ta cần tập trung vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ, thương mại và công nghiệp, đồng thời chú trọng đến chất lượng tăng trưởng của từng ngành và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với tiến bộ xã hội, góp phần xóa đói giảm nghèo, cải thiện môi trường sống và phát triển đô thị bền vững.
Phát triển dự án bất động sản cần liên kết chặt chẽ với hoạt động thương mại, nhằm nâng cao năng lực và chất lượng dịch vụ Điều này sẽ giúp mở rộng giao lưu hàng hóa trên toàn quốc, thúc đẩy xuất khẩu và đáp ứng nhu cầu cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Xây dựng một thị trường bất động sản phát triển bền vững và có trật tự là mục tiêu quan trọng, đảm bảo hoạt động kinh doanh tuân thủ pháp luật và từng bước hiện đại hóa theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Giải pháp
3.2.1 Giải pháp về quy họach, kế họach sử dụng đầt:
UBND quận 7 đã hoàn thành quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quy hoạch chung và quy hoạch sử dụng đất, được phê duyệt với các đồ án cụ thể.
- Quy hoạch tổng thể Kinh tế - Xã hội quận 7 đến năm 2010 được thực hiện theo công văn số 3849/UB-KT và thông báo số 88/TB-UB-KT của
UBND thành phố ngày 14/11/1997 về việc quy hoạch phát triển Kinh tế - Xã hội của các quận, huyện mới đến năm 2010
Quy hoạch chung Quận 7 được phê duyệt theo Quyết định số 2131/QĐ-UB-QLĐT của UBND Thành phố vào ngày 14/4/1999, với mục tiêu phát triển bền vững Hiện tại, quận 7 đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị và cải thiện chất lượng sống cho cư dân.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm giai đoạn 2006-2010 của quận 7 đã được UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt theo Quyết định số 5326/QĐ-UBND vào ngày 10/12/2008.
- Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 của ngành xây dựng gần như đã phủ kín
10 phường trên địa bàn Quận
Công tác lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và 2020, cùng với kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 – 2010; 2010 - 2015), đã hoàn thành tại quận 7, tạo ra công cụ quản lý hiệu quả cho việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất Sự gắn kết giữa các loại hình quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất đã giúp nâng cao tính hợp lý trong quản lý và sử dụng quỹ đất.
Quyết định giao đất của UBND Thành phố nhằm triển khai các dự án phù hợp với quy hoạch được phê duyệt Trước năm 2010, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận diễn ra sôi động và gia tăng Tuy nhiên, từ giữa năm 2011 đến nay, do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế, thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng, dẫn đến tiến độ thực hiện các dự án đầu tư chậm lại.
3.2.2 Giải pháp về vốn - đầu tư:
Không thể phát triển các dự án bất động sản nếu không có vốn đầu tư
Cơ cấu đầu tư trong lĩnh vực bất động sản sẽ trải qua nhiều thay đổi trong thời gian quy hoạch Mặc dù đã thu hút hàng ngàn tỷ đồng cho các dự án, nhưng thị trường vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phát triển bền vững Đặc biệt, vốn đầu tư chủ yếu tập trung vào nhà ở cao cấp, dẫn đến tình trạng khi nền kinh tế gặp khó khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, gây ra lượng hàng tồn kho lớn và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.
Nguồn vốn cho đầu tư phát triển bao gồm vốn trong nước và vốn ngoài nước Để đạt được sự phát triển kinh tế nhanh chóng và bền vững, cần tăng tỷ lệ tích lũy nội bộ từ GDP và gia tăng nguồn vốn trong nước trong tổng vốn đầu tư Điều này cho thấy vốn trong nước đóng vai trò quyết định, trong khi vốn nước ngoài cũng có tầm quan trọng không kém.
Vốn cho phát triển các dự án bất động sản thường rất lớn, trong đó ngân sách nhà nước đóng vai trò quan trọng, tập trung vào đầu tư xây dựng hạ tầng cơ bản phục vụ sản xuất Ngoài ra, việc huy động vốn từ dân cư, doanh nghiệp và nguồn vốn nước ngoài (ODA) cũng là những yếu tố thiết yếu để đảm bảo sự thành công của các dự án này.
Nguồn vốn ngân sách đóng vai trò quan trọng trong việc đầu tư phát triển, vì vậy cần dự báo khả năng huy động vốn từ GDP Để tăng cường nguồn thu ngân sách, việc áp dụng các giải pháp thu thuế hợp lý là cần thiết.
Vì thuế là nguồn thu chủ yếu, chiếm tới 90% tổng thu của ngân sách, nên nếu muốn tăng ngân sách thì có thể áp dụng các giải pháp sau:
Khuyến khích tất cả các thành phần kinh tế đầu tư vào phát triển sản xuất - kinh doanh là rất quan trọng Việc tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp phát triển sẽ giúp tăng nguồn thu thuế hiệu quả.
Thực hành tiết kiệm, phấn đấu mức chi đầu tư phát triển chiếm 25 - 30
Xây dựng chính sách thuế với thuế suất hợp lý Áp dụng chế độ kế toán trong tính thuế, chống lạm thu, thất thu, buôn lậu, trốn thuế
Nguồn vốn trong dân: Để có thể huy động nguồn vốn trong dân, cần thực hiện một số giải pháp sau:
Cần có mức lãi suất thích hợp để khuyến khích người dân mở tài khoản cá nhân, mở sổ tiết kiệm, mua các kỳ phiếu, trái phiếu
Hình thành các trung tâm giao dịch chứng khoán mua bán các loại các cổ phiếu của các công ty và các loại trái phiếu có mục đích
Mở rộng các hình thức bảo hiểm
Khuyến khích bỏ vốn đầu tư theo luật đầu tư trong nước, kể cả Việt kiều
Nguồn vốn nước ngoài, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế Để thu hút và huy động nguồn FDI hiệu quả, cần triển khai một loạt các giải pháp đồng bộ và hợp lý.
Để nâng cao tính hấp dẫn của môi trường kinh tế - tài chính, cần cải tiến thủ tục hành chính và môi trường pháp lý, hướng tới việc thống nhất luật đầu tư trong nước và luật đầu tư nước ngoài mà không có sự phân biệt Hợp lý hóa giá đất và các loại thuế cũng là yếu tố quan trọng Đồng thời, đẩy mạnh tiếp thị hoạt động đầu tư nhằm giới thiệu tính hấp dẫn và hỗ trợ nhà đầu tư giảm thiểu chi phí và thời gian khi thực hiện đầu tư.
Lĩnh vực ưu tiên đầu tư bao gồm các dự án hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, nhằm đáp ứng lợi ích cho đại đa số người dân.
Để phát triển lĩnh vực xuất nhập khẩu và dịch vụ thu ngoại tệ, cần tập trung vào việc đầu tư vào các mặt hàng xuất khẩu chủ lực, mở rộng dịch vụ gia công xuất khẩu và kiểm tra chất lượng hàng hóa Trong thương mại nội địa, việc mở rộng hệ thống bán buôn, bán lẻ, đại lý bán hàng nước ngoài và các trung tâm bán sỉ là rất quan trọng Đối với dịch vụ, cần đầu tư nâng cấp và xây dựng mới các kho bãi giao nhận, khu giải trí, nhà hàng, cũng như các lĩnh vực bảo hiểm, thị trường vốn, tài chính tín dụng và tư vấn thương mại đầu tư.
Nhằm thu hút vốn và kỹ thuật nước ngoài, kiến nghị nhà nước xem xét giảm giá thuê đất cho các khu vực đầu tư tập trung, đặc biệt là khu công nghiệp mới và khu công nghiệp kỹ thuật cao.
Tiếp tục xem xét cải tiến các thủ tục cấp phép đầu tư, tạo thuận lợi hơn nữa cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước
3.2.3 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực tại địa phương; nâng cao nâng lực quản lý, điều hành cho đội ngũ cán bộ, công chức: