TỔNG QUAN
Tổng quan về thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá
Thị trường đất đai là nơi giao dịch đất đai đã được thương phẩm hoá, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam Theo Điều 5 của Luật Đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, do đó, thị trường này không có sự chuyển quyền sở hữu đất đai mà chủ yếu liên quan đến quyền sử dụng đất.
2.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới
Trong các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã ổn định, với quá trình tích tụ đất đạt đỉnh cao và thị trường đất đai mang tính độc quyền cao, tạo điều kiện cho nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với giao dịch đất đai thay vì giới hạn hành chính Ngược lại, ở các nước đang phát triển, giai đoạn tăng trưởng nhanh và thu hút đầu tư nước ngoài thường dẫn đến cơn sốt giá đất tại các khu vực kinh tế phát triển Khi những cơn sốt này có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc đầu tư nước ngoài, chính phủ có thể can thiệp vào thị trường đất đai.
Cơn sốt giá nhà đất ở Pháp từ năm 1989 đến 1990 đã khiến lượng giao dịch nhà ở Paris giảm 11,5% Trong giai đoạn 1991 và nửa đầu năm 1992, nhiều văn phòng giao dịch rơi vào tình trạng trống rỗng, dẫn đến việc giảm giá nhà đất và sự trì trệ chung của thị trường Để ứng phó với tình hình này, Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm hỗ trợ người mua, giúp họ giảm 10% tiền thuế khi mua một chỗ ở mới.
Cuối thập kỷ 80, cơn sốt nhà đất đã khiến nhiều công ty bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ và Anh phá sản trong những năm 90 Để kiểm soát tình hình, chính phủ Nhật Bản đã phải can thiệp nhằm kiềm chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.
Các quốc gia đang phát triển học hỏi từ kinh nghiệm của các nước đi trước và thực hiện các chính sách điều chỉnh thị trường để giảm tốc độ và quy mô tích tụ đất đai Để bảo vệ quyền lợi của nông dân, nhiều chính phủ đã áp dụng chính sách hạn điền và hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Tại Anbani, đất nông nghiệp thuộc sở hữu của các gia đình nông dân từ năm 1991, nhưng việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp cho đến nay Ở Rumani, một số mảnh đất không được phép bán trong vòng 10 năm hoặc vĩnh viễn, và nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu bán đất Tại Bungari, các doanh nghiệp không thể chuyển nhượng đất nhận từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, nông dân chỉ có quyền hưởng hoa lợi từ đất, nhưng một số nước trong SNG đã sửa đổi luật pháp để cho phép nông dân chuyển nhượng đất với điều kiện cụ thể.
Xu hướng cho thuê đất đang phát triển mạnh mẽ, được coi là giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất Trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội, nhiều quốc gia cấm mua bán đất, nhưng Nam Tư và Ba Lan vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng Tại một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungary và Bulgaria, các cơ sở kinh doanh tư nhân có thể thuê đất để phát triển hoạt động kinh doanh Việc cho phép thuê và mua bán đất đã thúc đẩy sự phát triển năng động của nông nghiệp tại những quốc gia này, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Tính độc quyền về sở hữu và giá đất trong thời kỳ Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi sự phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay, khi khả năng tái phân chia thị trường bằng chiến tranh không còn, sự tích tụ tư bản đã đạt đỉnh, nhu cầu mở rộng thị trường và đầu tư đã thúc đẩy việc mở cửa thị trường đất đai, dẫn đến xu hướng gia tăng giá đất tương ứng với tốc độ tăng trưởng của thị trường hàng hóa.
Thị trường bất động sản toàn cầu ngày càng thu hút đầu tư từ nước ngoài, vượt ra ngoài biên giới quốc gia Nhật Bản và Đài Loan, với dự trữ ngoại tệ lớn, là những quốc gia tiên phong trong việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở nước ngoài.
2.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam
2.1.2.1 Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:
Trước năm 1945, thị trường đất đai gần như không tồn tại, với giá đất thường được thể hiện bằng tiền hoặc quy đổi qua giá trị tài sản Nông dân thường phải gán nợ cho các địa chủ, phản ánh sự bóc lột trong xã hội thời bấy giờ.
Hiến pháp năm 1946 và 1959 xác định ba hình thức sở hữu đất đai: Nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể được ưu tiên Mặc dù luật pháp không hoàn toàn cấm việc mua bán đất đai, nhưng các loại đất được phép giao dịch vẫn bị hạn chế theo quy định.
Công hữu hoá đất đai tại Việt Nam hiện nay gặp nhiều khó khăn do thị trường đất đai chưa được pháp luật công nhận một cách chính thức Mặc dù có các giao dịch liên quan đến nhà và đất diễn ra, nhưng chúng chủ yếu giới hạn trong việc chuyển nhượng nhà tư nhân gắn liền với đất ở và sang nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước thông qua hình thức chuyển quyền cho thuê Giá đất thường hình thành một cách tự phát, không nằm trong tầm kiểm soát của pháp luật, dẫn đến nhiều bất cập trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản.
Theo Điều 19, 20, 83 của Hiến pháp Việt Nam, Luật Đất đai 1988 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý thống nhất Luật này cho phép Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng lâu dài Sau Đại hội Đảng lần thứ VI, nền kinh tế Việt Nam chuyển đổi sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 đã quy định quyền sử dụng đất cho người dân, bao gồm các đối tượng được giao đất ổn định lâu dài, có thời hạn và tạm thời Ngoài ra, luật cũng nêu rõ nguyên tắc sử dụng đất, nghiêm cấm mua bán, lấn chiếm đất đai, và quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, mặc dù quyền sử dụng đất vẫn còn một số hạn chế.
Nhu cầu hình thành thị trường đất đai tại Việt Nam gia tăng mạnh mẽ từ những năm 80, khi đất nước bắt đầu công cuộc đổi mới và phát triển kinh tế đa thành phần Sự phát triển này tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh, việc làm và thu nhập, dẫn đến quá trình đô thị hóa nhanh chóng, đặc biệt sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài Nhà nước đã bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng thủ tục hành chính, khiến các giao dịch liên quan đến đất đai và nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu thông qua việc chuyển nhượng nhà ở và nhà xưởng Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hóa và tỷ lệ dân số tăng nhanh đã thúc đẩy giao dịch đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở Tuy nhiên, vào đầu những năm 1990, sự thiếu hụt trong hệ thống pháp luật về đất đai đã dẫn đến hiện tượng giá đất tăng cao, cùng với việc sử dụng đất để góp vốn liên doanh Hệ thống quỹ tín dụng gặp khó khăn, dẫn đến tình trạng đất đai và nhà cửa bị phát mại để trả nợ Sự tan rã của các nước XHCN ở Đông Âu cũng đã tạo ra làn sóng người lao động trở về nước với nguồn thu nhập, làm cho thị trường đất đai và nhà ở bùng nổ Tuy nhiên, điều này cũng để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát, lạm dụng quỹ đất, thất thoát ngân sách, và gia tăng bất bình đẳng trong xã hội, cùng với sự gia tăng khiếu nại về đất đai và nhà ở.
Trong bối cảnh hệ thống pháp lý, đặc biệt là pháp luật đất đai, còn thiếu hoàn thiện, nhu cầu về đất đai ngày càng gia tăng trong nền kinh tế thị trường Những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai chưa được giải quyết, dẫn đến phát sinh thêm nhiều khó khăn mới Giá đất tăng cao, việc đánh giá "hàng hoá quyền sử dụng đất" không đồng nhất, quy trình giao và cho thuê đất thiếu sự thống nhất Thêm vào đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra chậm chạp, các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng và thừa kế đất đai chưa rõ ràng, và chưa có quy định cụ thể về chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như chuyển nhượng đất của doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước.
Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong bối cảnh hiện nay, giá đất và việc định giá đất đang thu hút sự chú ý của nhiều ngành Việc xác định cơ sở hình thành giá đất là yếu tố quan trọng để có được những đánh giá chính xác Giá trị đất được hình thành từ quá trình lao động, sản xuất và đầu tư của con người vào tài nguyên thiên nhiên Các yếu tố như địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu đóng vai trò quyết định trong việc hình thành giá đất.
2.2.1 Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô
Người sở hữu đất đai có thể tạo ra thu nhập không cần lao động, thể hiện quyền sở hữu đất đai trong lĩnh vực kinh tế.
Trong chế độ tư hữu đất đai, địa tô là sản phẩm của lao động thặng dư mà người sở hữu đất chiếm đoạt Tại các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội và cách thể hiện địa tô cũng khác biệt Dưới chủ nghĩa tư bản, địa tô là phần giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân từ việc sử dụng đất đai Có hai loại địa tô: địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện sự bóc lột giữa người sở hữu đất và nhà tư bản đối với công nhân Địa tô cấp sai là lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất thu được, phụ thuộc vào chất lượng đất đai Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thường thấp hơn so với đất xấu, nhưng giá thị trường lại bị ảnh hưởng bởi giá cả sản xuất xã hội Do đó, khi hàng nông sản từ đất tốt và vừa được bán, sẽ tạo ra lợi nhuận siêu ngạch, và lợi nhuận này cuối cùng chuyển thành địa tô cấp sai do quyền sở hữu đất đai Địa tô cấp sai được tạo ra từ lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp.
Địa tô cấp sai được chia thành hai loại: địa tô cấp sai I, hình thành từ chênh lệch độ phì nhiêu đất và khoảng cách thị trường; địa tô cấp sai II, do năng suất sản xuất khác nhau trên cùng một khu đất Địa tô chênh lệch là khoản lợi nhuận mà chủ đất thu được từ ruộng đất có điều kiện sản xuất tốt hơn, với sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cá nhân Trong nông nghiệp, sản lượng từ đất tốt không đủ đáp ứng nhu cầu xã hội, dẫn đến việc kinh doanh trên cả đất kém Địa tô chênh lệch I và II phản ánh sự khác biệt về độ màu mỡ và năng suất Địa tô độc quyền xuất hiện khi giá bán hàng hóa không phụ thuộc vào giá sản xuất, mà do nhu cầu thị trường, hình thành giá cả độc quyền Địa tô độc quyền trong nông nghiệp thường thu được từ đất có khả năng sản xuất sản phẩm hiếm, trong khi trong công nghiệp khai thác, nó hình thành từ các khoáng sản có nhu cầu cao Địa tô tuyệt đối là chênh lệch giữa giá trị hàng nông sản và giá cả sản xuất, và nó tồn tại do độc quyền tư hữu đất đai Sự phát triển kỹ thuật nông nghiệp có thể làm thay đổi cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp, ảnh hưởng đến địa tô tuyệt đối.
Địa tô tuyệt đối là sự chênh lệch giữa giá trị nông sản và giá sản xuất chung, xuất phát từ giá trị thặng dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp Trong hệ thống tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá nông sản, gây ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống người lao động Quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu và loại bỏ địa tô tuyệt đối Để xác định mức địa tô cho từng thửa đất nông nghiệp, cần xem xét 5 yếu tố cơ bản: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu, khí hậu, địa hình và vị trí thửa đất Mỗi yếu tố có nhiều mức khác nhau, và tổng hợp chúng sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất, làm cơ sở cho việc định giá đất.
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chủ yếu được giải thích qua yếu tố chi phối mức địa tô Vị trí là yếu tố quan trọng nhất, quyết định mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lợi của thửa đất, từ đó ảnh hưởng đến mức địa tô Chất đất và điều kiện địa hình cũng tác động lớn đến địa tô, bất kể là ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Đối với đất nông nghiệp, điều kiện tưới tiêu và khí hậu là những yếu tố chính cần xem xét khi đánh giá địa tô.
Lãi suất ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua bán Khi lãi suất cao, người mua thường giảm số tiền chi cho đất, vì gửi tiền vào ngân hàng có lợi hơn Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá đất có xu hướng tăng do người bán không muốn hạ giá Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế, lãi suất thường giảm, dẫn đến giá đất tăng và lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản Người bán căn cứ vào lãi suất ngân hàng để định giá đất, với lãi suất phổ biến được tính bình quân trong thời gian dài để loại trừ yếu tố cá biệt Trong toàn bộ nền kinh tế, lãi suất ngân hàng tương đối đồng nhất, không phân biệt nông thôn hay thành phố, và chỉ quyết định giá đất nói chung, không phân biệt giữa đất đô thị và đất nông nghiệp.
Nếu thị trường vốn và các dịch vụ ngân hàng, tài chính thuận lợi, kinh doanh bất động sản sẽ trở thành một hướng đi hợp pháp và an toàn Khi không còn lo ngại về rủi ro pháp lý do các điều luật không nhất quán, nhà đầu tư bất động sản sẽ hoạt động tương tự như các doanh nhân khác, bằng cách so sánh thu nhập từ việc sử dụng đất với chi phí đầu tư đã bỏ ra.
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et
Et là khoảng đệm trong chính sách giá thuê đất, nơi mà nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí cần thiết Để chi trả khoản này, họ thường phải vay ngân hàng với lãi suất nhất định, do đó, lãi suất vay cũng được xem là một khoản chi phí Hơn nữa, để tăng giá trị sử dụng của đất đai và tạo ra lợi nhuận, nhà đầu tư cần đầu tư thêm chi phí, và những khoản này cũng được tính là chi phí Khi giá trị Et tăng lên, nhà kinh doanh đất đai sẽ có xu hướng sẵn sàng trả mức thuê cao hơn.
Theo hình 1, điểm E là điểm cân bằng khi đường cung và cầu đất đai cắt nhau Khi các yếu tố khác thay đổi, đường cung và cầu sẽ dịch chuyển, dẫn đến sự thay đổi của điểm cân bằng Ví dụ, nếu lãi suất cho vay mua nhà tăng, đường cầu sẽ dịch sang trái từ Do sang D1, khiến điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’ Nếu cung không thay đổi, giá sẽ giảm từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai có những đặc điểm khác biệt so với thị trường hàng hóa thông thường, ảnh hưởng đến việc định giá đất Cung đất chủ yếu là cố định, trong khi giá cả phụ thuộc vào yếu tố cầu, bao gồm mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, cơ hội việc làm, mức thu nhập trung bình, khả năng của hệ thống giao thông và tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
Hình 1 minh họa mối quan hệ giữa cung và cầu quyết định giá đất trong ngắn hạn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng, cho thấy số lượng đất là cố định, không thể tăng dù giá có tăng Vì vậy, giá đất thay đổi theo nhu cầu từng địa phương; khi đồ thị cầu tăng từ điểm D lên D1, giá cũng tăng từ G lên G1.
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Mặc dù tổng cung đất đai là không thay đổi, nhưng cung cấp cho một loại đất cụ thể hoặc cho một mục đích sử dụng nhất định có thể tăng hoặc giảm bằng cách điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất khác nhau.
Khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch để chuyển đổi sang khu dân cư đô thị, cung cấp đất ở tăng lên, giúp làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này Tuy nhiên, sự phát triển liên tục từ phía cầu dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, làm cho giá đất tăng lên Điều này thể hiện qua việc các lô đất ở ngày càng bị chia cắt nhỏ hơn và thay thế bằng những căn nhà riêng biệt cho từng hộ gia đình.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất bao gồm các yếu tố phổ biến và cộng đồng, tác động tổng thể đến mức giá trong bối cảnh kinh tế và xã hội Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá cụ thể cho các loại đất.
Yếu tố hành chính đóng vai trò quan trọng trong việc can thiệp của Nhà nước vào giá cả đất đai Nhà nước, với mục tiêu phục vụ lợi ích toàn xã hội và phát triển kinh tế vĩ mô, đưa ra các chính sách nhằm thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất nhất định Qua đó, sự can thiệp này không chỉ nâng cao hiệu quả sử dụng đất mà còn tác động mạnh mẽ đến giá đất trên thị trường.
Các yếu tố hành chính có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất, bao gồm chế độ đất và nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông, cùng với sự biến đổi trong hành chính.
Chế độ về đất bao gồm sở hữu và sử dụng đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả đất Từ khi nước ta hình thành, chế độ sử dụng đất đã nghiêm cấm mua bán và cho thuê, khiến giá đất không tồn tại Tuy nhiên, với cải cách, đất đã trở thành hàng hóa, xuất hiện giá cả để đền bù kinh tế trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cùng với việc hoàn thiện chế độ sử dụng đất phải trả tiền, giá đất ngày càng phù hợp với quy luật thị trường Về chế độ nhà ở, từ giải phóng đến nay, nhà ở truyền thống chủ yếu dựa vào phúc lợi với tiền thuê thấp, không phản ánh đúng giá trị đất Mục tiêu cải cách nhà ở là thương phẩm hóa, thúc đẩy đầu tư vào tài sản nhà đất và thiết lập giá đất hợp lý.
Quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn đến giá đất thông qua các quy định về công dụng, tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc Giá đất cho các mục đích thương mại, nhà ở và công nghiệp có sự chênh lệch rõ rệt, trong đó đất thương mại có giá trị cao nhất, tiếp theo là đất ở, và đất công nghiệp có giá trị thấp nhất Việc xác định mục đích sử dụng đất không chỉ quan trọng cho việc duy trì tính hoàn chỉnh của các phân khu chức năng đô thị mà còn tối ưu hóa hiệu ích sử dụng tổng thể và đảm bảo sự kết hợp hợp lý giữa lợi ích xã hội và kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất có tác động lớn đến xu hướng biến động giá cả đất đai Cụ thể, khi Chính phủ nới lỏng quản lý giá đất, giá cả thường tăng cao, ngược lại, nếu áp dụng chính sách giá đất thấp, Chính phủ sẽ sử dụng các biện pháp kiểm soát để hạn chế tăng giá, dẫn đến giá đất có thể giảm hoặc đứng yên Bên cạnh đó, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản, từ đó tác động đến giá đất trên thị trường.
Chính sách thuế ảnh hưởng lớn đến cả xí nghiệp và cá nhân, với mức thuế cao làm giảm tích lũy của doanh nghiệp và dân cư, dẫn đến giá đất giảm và giảm đầu tư xã hội, từ đó làm suy giảm tăng trưởng kinh tế Khi thuế tăng, xí nghiệp không đủ sức mở rộng đầu tư, khiến nhu cầu đất giảm và giá đất tiếp tục giảm Ngược lại, khi thuế giảm, tích lũy tăng lên, kéo theo giá đất tăng.
Thay đổi hành chính thường dẫn đến sự gia tăng giá cả đất đai Có hai loại thay đổi hành chính: thứ nhất là nâng cấp, chẳng hạn như khi một thành phố cấp huyện được nâng lên thành phố cấp địa phương hoặc khi một khu vực không phải thị trấn trở thành thị trấn Thứ hai, mặc dù cấp bậc không thay đổi, nhưng việc chuyển quyền quản lý từ khu vực này sang khu vực khác cũng có thể làm tăng giá đất.
Trạng thái nhân khẩu đóng vai trò quan trọng trong kinh tế và xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất Mối liên hệ giữa yếu tố nhân khẩu và giá đất thể hiện rõ qua mật độ dân số, chất lượng nhân khẩu và cấu trúc nhân khẩu gia đình.
Mật độ dân số cao dẫn đến nhu cầu đất tăng, kéo theo giá đất tăng Chẳng hạn, tại Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở thành phố giai đoạn 1956-1960 đạt 11-13%, trong khi giai đoạn 1960-1961 là 17-18% Ngược lại, tại Mỹ, tỷ lệ biến động giá đất trong giai đoạn 1956-1966 chỉ dao động từ 5,5-6,9% Nguyên nhân chính là Nhật Bản có mật độ dân số thành phố cao nhất và tỷ lệ tăng dân số cao nhất trong số các quốc gia phát triển Dù Mỹ cũng phát triển kinh tế nhanh chóng, nhưng với mật độ dân số và tỷ lệ tăng dân số thấp, nhu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, dẫn đến mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
Tố chất nhân khẩu có mối liên hệ chặt chẽ với trình độ giáo dục và văn hóa của cộng đồng, ảnh hưởng lớn đến giá cả bất động sản Khu vực có nhân khẩu với tố chất cao thường mang lại môi trường sống ổn định và tốt đẹp, tạo ấn tượng tích cực cho cư dân Sự hấp dẫn này làm tăng nhu cầu về nhà ở, từ đó dẫn đến sự gia tăng giá đất trong khu vực.
Sự thay đổi trong phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa đã dẫn đến việc cấu thành nhân khẩu gia đình ngày càng nhỏ, với đại gia đình truyền thống dần được thay thế bởi các gia đình nhỏ tập trung vào đôi vợ chồng Sự thay đổi này làm gia tăng nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê Kết quả là giá đất dùng để xây dựng nhà ở cũng tăng lên, thể hiện rõ xu hướng tăng giá trong thị trường bất động sản.
Các yếu tố xã hội tác động đến giá đất bao gồm bốn khía cạnh chính: sự ổn định chính trị, mức độ an ninh xã hội, tình trạng đầu cơ vào bất động sản và quá trình đô thị hóa.
Tình trạng ổn định chính trị trong nước tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào bất động sản, giúp giảm thiểu rủi ro và đảm bảo lợi nhuận thu về đúng hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư tăng cao, giá đất sẽ có xu hướng tăng lên; ngược lại, sự bất ổn chính trị có thể dẫn đến sự sụt giảm giá trị bất động sản.
Tình trạng trị an xã hội ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất, khi trật tự xã hội tốt giúp người dân cảm thấy an toàn, từ đó thúc đẩy đầu tư và giao dịch bất động sản, làm tăng giá đất Đầu cơ nhà đất cũng tác động mạnh mẽ đến giá cả, với hành vi đầu cơ gây ra biến động giá khi cung không đủ cầu hoặc ngược lại Cuối cùng, tiến trình đô thị hóa, đặc biệt ở những khu vực có mức độ công nghiệp hóa cao, dẫn đến giá đất tăng mạnh tại các khu vực đông dân cư và có tỷ lệ nhập cư cao, tạo ra sự chênh lệch đáng kể so với các khu vực khác.
Quản lý giá đất của một số nước trên thế giới
Giá đất ở Nhật Bản tăng liên tục đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống cư dân, vì vậy ổn định giá cả đất đai trở thành một nội dung quan trọng trong cương lĩnh chính trị của các thủ tướng gần đây Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực xây dựng nhiều thể chế nhằm khống chế và quản lý giá đất Một số biện pháp đã đạt được hiệu quả nhất định, và kinh nghiệm này cũng đã được áp dụng tại một số quốc gia và khu vực như Hàn Quốc và Đài Loan.
Chính phủ Nhật Bản kiểm soát giá đất không thông qua việc tham gia trực tiếp vào thị trường, mà sử dụng các biện pháp gián tiếp như quy hoạch và pháp luật hành chính để quản lý giá đất hiệu quả.
Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia của Nhật Bản quy định chế độ quản lý các loại giá đất, trong đó bao gồm việc quản lý trực tiếp giá cả đất đai thông qua các quy định về giao dịch đất đai Luật này thiết lập chế độ cho phép giao dịch đất đai và khuyến cáo các hình thức giao dịch, đồng thời áp dụng các biện pháp và hạn chế cần thiết để quản lý các kiểu giao dịch đất đai hiệu quả.
Chế độ giao dịch đất đai là biện pháp quan trọng để kiểm soát giá đất và định hướng sử dụng đất trong một khu vực nhất định Chế độ này dựa trên các quy định của "Luật kế hoạch sử dụng đất quốc gia" và áp dụng cho các khu vực hạn chế do Chính phủ địa phương xác định Khi giao dịch đất đai vượt qua diện tích tiêu chuẩn, người dân phải xin phép chính phủ địa phương, cơ quan này sẽ thẩm tra đơn xin phép trước khi quyết định cho phép giao dịch hay không.
Chính phủ Nhật Bản đã thiết lập chế độ thông báo giao dịch đất đai nhằm kiểm soát các giao dịch ngoài quy định Chế độ này chủ yếu được áp dụng để quản lý các giao dịch quy mô lớn, có khả năng tác động đến giá thị trường đất đai, hình thức sử dụng đất và đảm bảo giá cả ở mức hợp lý.
Khuyến cáo trong hoạt động kinh tế thực tế là một biện pháp quản lý vĩ mô quan trọng của các nhà nước tư bản chủ nghĩa nhằm điều tiết nền kinh tế quốc dân Chính phủ có quyền đưa ra khuyến cáo đối với những hành vi kinh tế có hại cho phát triển xã hội, và các đối tượng cần tuân thủ để điều chỉnh hành vi của mình Nếu không tuân thủ, Chính phủ sẽ áp dụng các biện pháp xử lý như công khai thông báo, ảnh hưởng đến tín nhiệm của các đối tượng và gây bất lợi cho hoạt động kinh tế sau này Chế độ khuyến cáo này được coi là một hình thức quản lý mềm nhưng có tính cứng rắn Nhật Bản là một ví dụ điển hình khi áp dụng chế độ khuyến cáo trong quản lý giao dịch đất đai, với phần lớn các bên giao dịch tuân thủ khuyến cáo của Chính phủ để điều chỉnh giá cả và mục đích sử dụng đất, chỉ có rất ít trường hợp không tuân thủ và bị công khai thông báo.
Chế độ xác nhận trước giao dịch đất đai là một bổ sung cho chế độ thông báo giao dịch đất đai, cho phép các bên giao dịch đề xuất giá cả miễn là không vi phạm tiêu chuẩn cơ bản Nếu mục đích sử dụng liên quan đến sự nghiệp công cộng hoặc xây dựng nhà ở, họ có thể mời chính phủ địa phương xác nhận mà không cần thông báo giao dịch đất đai Cách làm này giúp đơn giản hóa thủ tục một cách đáng kể.
Chế độ khu giám thị giao dịch đất đai đã chứng minh hiệu quả trong việc kiểm soát sự gia tăng giá cả đất, mặc dù vẫn còn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là trong việc quản lý các giao dịch quy mô nhỏ Những giao dịch nhỏ này chiếm tỷ trọng lớn nhưng chưa được kiểm soát hiệu quả, dẫn đến việc giá đất vẫn tăng nhanh Để khắc phục điều này, Nhật Bản đã thiết lập chế độ khu giám thị giao dịch đất đai, cho phép chính quyền địa phương can thiệp khi giá đất tăng quá nhanh hoặc ảnh hưởng đến việc sử dụng hợp lý đất đai Việc yêu cầu thông báo các giao dịch đất đai quy mô nhỏ trong khu giám thị sẽ giúp thu hẹp diện tích giao dịch cần thông báo, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý giá đất.
Chế độ đất trống nhàn rỗi tại Nhật Bản được thiết lập nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai Qua đó, chính phủ kiểm soát việc bỏ trống đất, đảm bảo rằng tài nguyên đất đai được khai thác một cách hợp lý và hiệu quả.
Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây:
Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân khi cần thiết, cho phép sử dụng phương thức trưng hoặc chuyển đổi mà không cần phải trả giá cao.
Chính phủ có quyền ưu tiên trong việc mua trước một số lượng đất đai nhất định, dựa trên giá đất bình thường và nhu cầu phát triển đô thị Quyền ưu tiên này áp dụng cho một số loại đất trong các giao dịch địa sản.
Khi Chính phủ thực hiện trưng mua hoặc mua đất đai, giá cả tham khảo công khai sẽ được sử dụng như một mức giá hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường, giá cả tham khảo công khai chỉ có vai trò tham khảo.
Chỉ có Chính phủ có quyền chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thông qua việc điều chỉnh quy hoạch đất đai Chính phủ sẽ quyết định thời điểm và số lượng đất chuyển đổi phù hợp để đưa vào thị trường, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ bất động sản.
2.4.3 Công tác định giá đất tại Việt Nam
Thị trường đất đô thị tại Việt Nam đã tồn tại từ lâu nhưng phát triển chậm, đặc biệt từ năm 1980 đến 1993, khi mọi giao dịch đất đai đều không được công nhận Trong giai đoạn này, việc chuyển nhượng đất diễn ra một cách không công khai, chủ yếu thông qua mua bán nhà ở, công trình, hoặc tài sản gắn liền với đất mà không phải là giao dịch đất Hệ quả là thị trường đất trên toàn quốc gần như bị triệt tiêu trong thời kỳ này.
Luật Đất đai 1993 quy định tại Điều 12 rằng Nhà nước sẽ xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê, và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Chính phủ sẽ quy định khung giá đất cho từng vùng và thời gian, trong khi các địa phương dựa vào khung giá này để xác định giá đất của mình, không vượt quá phạm vi khung giá của Chính phủ Để thực hiện các quy định này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu cho các loại đất, và Tổng cục Địa chính đã phát hành Thông tư số 32/TT-LB ngày 14/11/1994 để hướng dẫn thi hành Nghị định này.