TÍNH CẤP THIẾT CỦA ðỀ TÀI
Trong những năm gần đây, các hoạt động liên quan đến biến động sử dụng đất và nhà ngày càng gia tăng Thị trường bất động sản liên tục tăng trưởng với nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, dẫn đến mục đích sử dụng cũng đa dạng hơn Do đó, việc quản lý các hoạt động này trở nên phức tạp hơn bao giờ hết.
Trước đây, Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện là đơn vị duy nhất thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất và quản lý biến động về đất Tuy nhiên, do chức năng và nhiệm vụ của phòng chưa được tập trung, việc thực hiện các chức năng này gặp nhiều khó khăn.
Nhằm tăng cường tớnh chuyờn mụn cụng tỏc quản lý về ủăng ký biến ủộng liờn quan ủến ủất ủai thỡ ngày 31/12/2004 Bộ Tài nguyờn và Mụi trường –
Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tuy nhiên, văn bản này đã được thay thế bởi Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010, do Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính ban hành, nhằm hướng dẫn chi tiết về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Ngày 15/3/2005, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 32/2005/QĐ-UBND, hướng dẫn thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và nhà ở, nhằm thực hiện chủ trương phát triển quản lý đất đai hiệu quả.
Huyện Mờ Linh, trước đây thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, đã chính thức trở thành một phần của Thành phố Hà Nội từ tháng 8/2008 Sự chuyển đổi này đã tạo ra nhu cầu cần có cơ quan quản lý chuyên môn riêng biệt Do đó, vào ngày 19/10/2009, UBND huyện Mờ Linh đã ban hành Quyết định số 6006/2009/QĐ-UBND để thành lập Văn phòng đăng ký đất và nhà trên địa bàn huyện Sau hơn 2 năm hoạt động, Văn phòng này đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực, và tôi thực hiện đề tài đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng để làm rõ những thành tựu đạt được.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang tiến hành nghiên cứu về "Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp" liên quan đến tình hình văn hóa đăng ký đất đai và nhà ở tại huyện Mờ Linh, Thành phố Hà Nội Nghiên cứu này nhằm mục tiêu đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp cải thiện quy trình đăng ký đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất và phát triển bền vững trong khu vực.
MỤC ðÍCH YÊU CẦU CỦA ðỀ TÀI
Mục ủớch
Văn phòng đăng ký đất và nhà ở huyện Mê Linh đã hoạt động hiệu quả, góp phần quan trọng trong công tác quản lý và đăng ký bất động sản Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm hạn chế cần khắc phục để nâng cao chất lượng dịch vụ Việc xác định những ưu điểm và khuyết điểm trong hoạt động của văn phòng sẽ giúp cải thiện quy trình và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.
- ðề xuất những giải phỏp cho những hạn chế và bổ sung những ủiều cũn thiếu của Văn phũng ủăng ký ðất và Nhà của huyện Mờ Linh.
Yêu cầu
- Nghiờn cứu những tỏc ủộng ảnh hưởng ủến hoạt ủộng của Văn phũng ủăng ký ðất và Nhà ở trờn ủịa bàn huyện
- đánh giá khả năng ựáp ứng những nhu cầu của người dân liên quan ựến ủất và khả năng thực hiện của Văn phũng ủăng ký ðất và Nhà
- ðề xuất những giải pháp có tính khả thi, phù hợp với xu thế phát triển và ủiều kiện tự nhiờn - kinh tế - xó hội của huyện Mờ Linh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 3
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
ðẤT ðAI, BẤT ðỘNG SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN
Đất ủai là một khu vực lớn trên bề mặt trái đất, bao gồm các yếu tố sinh quyển như khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình và thủy văn bề mặt (hồ, sông, suối, đầm lầy) Nó còn chứa lớp trầm tích và nguồn nước ngầm, cùng với hệ thực vật và động vật Đặc biệt, đất ủai cũng phản ánh tình trạng cư trú của con người và các thành quả vật chất từ hoạt động của họ trong quá khứ và hiện tại.
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, bất động sản được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó Ngoài ra, còn có các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở, bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính như vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, chịu ảnh hưởng của chính sách, phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.3 Thị trường bất ủộng sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trao đổi hàng hóa và dịch vụ bất động sản, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị, cùng với nhu cầu và mong muốn của các bên tham gia.
Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi các quy luật kinh tế cơ bản như cung - cầu, giá trị và cạnh tranh Những yếu tố này quyết định sự phát triển và biến động của thị trường bất động sản.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội nghiên cứu về việc phân bố hàng hóa qua cơ chế giá cả, tương tự như các thị trường khác Trong một số trường hợp, chính phủ quyết định phân bổ nguồn lực Kiểm soát việc sử dụng đất theo các quy định liên quan đến khu quy hoạch cụ thể được xem là một hình thức phân bổ nguồn lực này.
Thị trường bất động sản là nơi kết nối cung và cầu, phản ánh tổng hòa các giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định Thị trường này bao gồm nhiều loại hình bất động sản khác nhau, từ nhà ở, đất đai đến các tài sản thương mại, và đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế.
Thị trường bất động sản được chia thành ba loại nhỏ: thị trường mua bán, thị trường cho thuê và thị trường thế chấp cùng bảo hiểm bất động sản Dựa vào thứ tự thời gian gia nhập, thị trường bất động sản có ba cấp độ khác nhau.
- Thị trường cấp I: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng ủất (cũn gọi là thị trường ủất ủai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xõy dựng cụng trỡnh ủể bỏn, cho thuờ;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
ðĂNG KÝ ðẤT ðAI, BẤT ðỘNG SẢN
2.2.1 Khỏi niệm về ủăng ký ủất ủai
2.2.1.1 ðăng ký Nhà nước về ủất ủai
Các quyền về đất đai được Nhà nước bảo đảm, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán, tập trung và thống nhất của hồ sơ địa chính Khái niệm này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Đăng ký bất động sản là chức năng và thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức việc đăng ký này.
- Hồ sơ ủịa chớnh là cơ sở ủảm bảo tớnh tin cậy, sự nhất quỏn, tập trung và thống nhất của việc ủăng ký ủất ủai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu ủịa chớnh (hồ sơ ủịa chớnh)
2.2.1.2 Vai trũ, lợi ớch của ủăng ký Nhà nước về ủất ủai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 5
- ðăng ký ủất ủai là một cụng cụ của Nhà nước ủể bảo vệ lợi ớch Nhà nước, lợi ớch cộng ủồng cũng như lợi ớch cụng dõn
- Lợi ớch ủối với Nhà nước và xó hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ủất, thuế tài sản, thuế sản xuất nụng nghiệp, thuế chuyển nhượng;
Giỏm sỏt giao dịch ủất ủai đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động của thị trường bất ủộng sản, đồng thời phục vụ cho quy hoạch và kế hoạch sử dụng ủất, giao ủất và thu hồi ủất.
Cung cấp tư liệu cho các chương trình cải cách đất đai là rất quan trọng, và việc triển khai hệ thống đăng ký đất đai cũng được coi là một bước cải cách pháp luật cần thiết.
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ớch ủối với cụng dõn:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ủối với bất ủộng sản;
+ Khuyến khớch ủầu tư cỏ nhõn;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội
2.2.2 Cơ sở ủăng ký ủất ủai, bất ủộng sản
Hồ sơ địa chính là tài liệu quan trọng chứa thông tin liên quan đến thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có quyền sở hữu đối với đất đai, bất động sản Việc lập hồ sơ này nhằm phục vụ lợi ích của nhà nước và quyền lợi của công dân Đối với nhà nước, hồ sơ giúp thực hiện thu thuế và đảm bảo quản lý, giám sát, sử dụng, phát triển đất đai một cách hợp lý, hiệu quả Đối với công dân, hồ sơ địa chính đảm bảo quyền sở hữu và sử dụng, giúp họ giao dịch thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với chi phí thấp.
2.2.2.2 Nguyờn tắc ðăng ký ủất ủai, bất ủộng sản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 6 ðăng ký ủất ủai, bất ủộng sản dựa trờn những nguyờn tắc:
- Nguyờn tắc ủăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;
Các nguyên tắc này giúp hồ sơ đăng ký bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, và bất biến về pháp lý.
2.2.2.3 ðơn vị ủăng ký - thửa ủất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể riêng biệt và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ phần, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, và thường không có quy định cụ thể Thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao yêu cầu cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn cần có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
2.2.3 ðăng ký phỏp lý ủất ủai, bất ủộng sản
2.2.3.1 ðăng ký vốn tự giao dịch
Giao dịch ủy quyền là phương thức chuyển nhượng quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan từ một chủ thể sang chủ thể khác.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình thạc sĩ khoa học nông nghiệp, tập trung vào các giao dịch pháp lý về bất động sản Những giao dịch này rất đa dạng và bao gồm các phương thức chuyển giao quyền như thuê nhà, nhượng quyền dài hạn, phát canh thu tụ dài hạn, cho quyền sử dụng, thế chấp và các quyền khác Trong đó, hình thức giao dịch phổ biến nhất vẫn là mua bán bất động sản.
Văn tự giao dịch là tài liệu mô tả một giao dịch độc lập, thường bao gồm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận liên quan đến quyền lợi trên tài sản Những văn bản này chứng minh rằng giao dịch đã được thực hiện, nhưng không đảm bảo tính hợp pháp của quyền sở hữu giữa các bên Văn bản mua bán có thể có hoặc không có người làm chứng, có thể được xác nhận bởi đại diện chính quyền Tuy nhiên, nó không thể được coi là bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với tài sản và nhà cửa liên quan đến giao dịch.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký nhằm phục vụ cho các giao dịch, chủ yếu liên quan đến mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký này tập trung vào việc ghi nhận bản thân các văn tự giao dịch Khi thực hiện đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Để đảm bảo quyền hợp pháp đối với bất động sản, việc xác định chất lượng và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch là vô cùng quan trọng Dù có đăng ký hay không, văn tự giao dịch không thể trở thành chứng cứ pháp lý khẳng định quyền sở hữu Do đó, bên mua cần tiến hành điều tra nguồn gốc quyền sở hữu bất động sản mà mình dự định mua để bảo vệ quyền lợi của mình.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 8
Quyền ủy quyền là tập hợp các hành vi và lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.3.1 Cơ sở phỏp lý về tổ chức và hoạt ủộng của Văn phũng ðăng ký quyền sử dụng ủất
Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP, ban hành ngày 04 tháng 5 năm 2004, của Chính phủ, nhằm cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công dân và tổ chức trong việc giải quyết công việc Nghị quyết này tập trung vào việc đơn giản hóa quy trình, giảm bớt giấy tờ và thời gian xử lý, từ đó nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong hoạt động hành chính.
Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 nhằm xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp và hiện đại Nhiệm vụ này được xác định là một trong ba giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg, ban hành ngày 04/09/2003 bởi Thủ tướng Chính phủ, quy định về việc thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương Quy chế này nhằm nâng cao hiệu quả quản lý hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tiếp cận dịch vụ công.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 19/10/2009, quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nghị định này nhằm mục đích tạo ra một khung pháp lý rõ ràng cho việc quản lý và cấp giấy chứng nhận, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT do Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 18/11/2011 về việc hướng dẫn việc
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, với nội dung liên quan đến việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có hiệu lực từ ngày 15/01/2012.
Luật Đất đai 2003, Bộ Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, và Luật Thuế thu nhập cá nhân đều là những văn bản pháp lý quan trọng được Quốc hội ban hành, quy định các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai, tài sản, và quan hệ hôn nhân trong xã hội.
- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính
-Thông tư Liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường
-Thông tư liên tịch số 04/2006/TT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
-Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT/BTC-BTP ngày 10/ 01/2007, Thông tư Liên tịch số: 36/2008/TTLT- BTC- BTP ngày 29/4/2008 của Bộ Tài chính và
- Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ ủịa chớnh
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, ban hành ngày 21 tháng 10 năm 2009 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư này nhằm hướng dẫn các quy trình cấp giấy chứng nhận, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất và sở hữu nhà ở.
- Theo thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, ban hành ngày 15/3/2010, quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thông tư này được phối hợp giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, nhằm hướng dẫn các cơ quan liên quan thực hiện hiệu quả công tác quản lý đất đai.
2.3.2 Chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ủất
[Trích thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 10
2.3.2.1 Vị trí và chức năng a/ Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất ủược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau ủõy gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xó, thành phố trực thuộc tỉnh (sau ủõy gọi chung là cấp huyện) là ủơn vị sự nghiệp cụng lập, cú chức năng tổ chức thực hiện ủăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ủất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất; chỉnh lý biến ủộng về sử dụng ủất, nhà ở và tài sản khỏc gắn liền với ủất, xõy dựng và quản lý hồ sơ ủịa chớnh theo quy ủịnh của phỏp luật b/ Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyờn và Mụi trường do Ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh quyết ủịnh thành lập theo ủề nghị của Giỏm ủốc Sở Tài nguyờn và Mụi trường và Giỏm ủốc Sở Nội vụ Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất cấp huyện thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trường, do Ủy ban nhõn dõn cấp huyện quyết ủịnh thành lập theo ủề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ c/ Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất cú con dấu riờng, ủược mở tài khoản theo quy ủịnh của phỏp luật
2.3.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn
Văn phòng ủy ban cấp tỉnh thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài và cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật Đồng thời, văn phòng cũng thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, cùng với việc chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác theo quy định pháp luật đối với các đối tượng nêu trên.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội thực hiện các nhiệm vụ quan trọng trong quản lý hồ sơ địa chính, bao gồm lập và quản lý hồ sơ cho tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh, cấp hồ sơ địa chính cho các cơ quan liên quan Đồng thời, trường cũng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu địa chính, rà soát việc nhập dữ liệu trong quá trình đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất Ngoài ra, việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu cũng được thực hiện khi có biến động về sử dụng đất và sở hữu tài sản Trường còn cung cấp số liệu địa chính cho các cơ quan chức năng để xác định mức thu tiền sử dụng đất, thuế liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất, cũng như lưu trữ và quản lý các giấy tờ liên quan Hơn nữa, trường phối hợp với các cơ quan cấp huyện và cấp xã để tổ chức việc đăng ký biến động và chỉnh lý hồ sơ địa chính, kiểm tra chất lượng tài liệu trước khi quản lý Cuối cùng, trường thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh, cung cấp bản đồ địa chính và trích lục hồ sơ khi cần thiết.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp thông tin về quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất, phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu cộng đồng Các nhiệm vụ bao gồm thu phí, lệ phí và cung cấp dịch vụ thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, kiểm tra cập nhật hồ sơ địa chính, và quản lý nhân sự, tài chính theo quy định pháp luật Ngoài ra, trường cũng thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định pháp luật Đồng thời, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu liên quan đến tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp huyện Ngoài ra, văn phòng cần gửi thông báo chỉnh lý biến động cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp xã để cập nhật hồ sơ địa chính Cuối cùng, văn phòng cung cấp số liệu địa chính cho các cơ quan chức năng nhằm xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình thạc sĩ khoa học nông nghiệp, trong đó bao gồm các nhiệm vụ quản lý đất đai và tài sản gắn liền Cụ thể, nhiệm vụ bao gồm lưu trữ và quản lý giấy chứng nhận, thực hiện kiểm tra chất lượng tài liệu liên quan đến đất đai, thống kê và kiểm kê tình trạng sử dụng đất, cũng như cung cấp thông tin về đất đai phục vụ cho quản lý nhà nước và nhu cầu cộng đồng Bên cạnh đó, việc thu phí dịch vụ và quản lý nhân sự, tài chính cũng là những nhiệm vụ quan trọng, cùng với việc thực hiện các nhiệm vụ khác theo chỉ đạo của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường.
2.3.2.3 Tổ chức và biên chế
Tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm Giám đốc và hai Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám đốc cùng các Phó Giám đốc được thực hiện theo phân cấp quản lý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đảm bảo phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh sẽ được thành lập với một số phòng chuyên môn nghiệp vụ, số lượng phòng này sẽ căn cứ vào nhu cầu thực tế.
MỐI QUAN HỆ GIỮA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CÁC CẤP
Sự phối hợp giữa Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh và cấp huyện (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chưa chặt chẽ, gây ra nhiều vướng mắc do thiếu quy chế phối hợp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu và bổ sung Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và tổ chức vẫn còn phức tạp, trong khi việc chỉnh lý hồ sơ địa chính thường xuyên chưa được thực hiện hiệu quả Thêm vào đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu sử dụng chung chưa thống nhất dẫn đến hiệu quả công việc chưa cao.
HOẠT ðỘNG ðĂNG KÝ ðẤT ðAI, BẤT ðỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 15
Hiệu quả hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai và nhà ở trên thế giới rất khác nhau Tại Trung Quốc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người dân như một căn cứ pháp lý vững chắc, với hiệu quả cao nhờ vào quản lý chuyên nghiệp Ở Úc, việc cấp giấy chứng nhận còn hiệu quả hơn nhờ ứng dụng công nghệ cao, như sử dụng thiết bị vệ tinh để vẽ và in ấn bản đồ đất Thụy Điển đã tiến xa hơn khi số hóa toàn bộ hiện trạng sử dụng đất, công khai dữ liệu trên internet, cho phép theo dõi biến động ngay trên bản đồ số Trong khi đó, ở nhiều nước châu Phi, khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn mới, vì các quốc gia này chủ yếu tập trung vào việc giải quyết các vấn đề khẩn cấp như đói nghèo, dịch bệnh và nội chiến.
Cụ thể mụ hỡnh hoạt ủộng ủăng ký ủất ủai tại một số nước như sau:
[Trắch từ bài giảng của TS Nguyễn đình Bồng]
Theo Luật đất đai năm 2003, "đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính, nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất." Việc đăng ký này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất mà còn tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch liên quan đến đất đai.
- Hệ thống ðăng ký ủất ủai cú hai loại là ủăng ký ban ủầu và ủăng ký biến ủộng
Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân.
Đăng ký biến động là việc ghi nhận những thay đổi về quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng, bao gồm các trường hợp như tách, hợp thửa, sạt lở, bồi lấp, thay đổi mục đích sử dụng, chuyển nhượng quyền và các hạn chế liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Cơ quan quản lý ủất ủai ở ủịa phương cú Văn phũng ủăng ký quyền sử
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình đào tạo thạc sĩ khoa học nông nghiệp, trong đó có vai trò quan trọng của cơ quan dịch vụ công Cơ quan này thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính, chỉnh lý và thống nhất hồ sơ, nhằm phục vụ người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan.
Việc đăng ký bất động sản được thực hiện bởi các cơ quan chính phủ tại các bang, bao gồm các cơ quan đăng ký, văn phòng đăng ký quyền sở hữu, cơ quan quản lý bất động sản và cơ quan thông tin bất động sản.
Văn phòng đăng ký quyền bất động sản tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký TW, có nhiệm vụ thực hiện đăng ký quyền bất động sản theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phương tiện tra cứu và hệ thống thông tin bất động sản Tất cả bất động sản tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống này, sổ đăng ký là tập hợp các bản ghi đăng ký, và các bản ghi này là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các giao dịch như thế chấp, mua bán, cho thuê phải được đăng ký vào hệ thống và ghi trên các giấy chứng nhận Kể từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng giấy mà được lưu trữ ở dạng điện tử, trừ khi chủ sở hữu yêu cầu in để phục vụ cho giao dịch thế chấp.
Cơ quan ủăng ký ủất ủai của Bang Victoria:
Hệ thống ủăng ký ủất ủai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ủăng ký ủất ủai Victoria ủược thành lập theo Luật chuyển nhượng ủất ủai 1958
Cơ quan đăng ký bất động sản Victoria bao gồm các bộ phận như Dịch vụ đăng ký quyền, Trung tâm thông tin bất động sản, Bộ phận thu hồi, Bộ phận tách hợp thửa đất và Văn phòng định giá viên trưởng Hiện tại, hầu hết bất động sản tại Bang Victoria đã được đăng ký quyền sở hữu Các quyền, giao dịch và biến động cần phải đăng ký bao gồm quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch và quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan.
Cơ quan quản lý ủất ủai Bang New South Wales
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang thực hiện luận văn thạc sĩ về khoa học nông nghiệp Tại Bang New South Wales (NSW), việc đăng ký và quản lý chất thải được thực hiện bởi Cơ quan quản lý chất thải của bang Cơ quan này bao gồm các bộ phận như đo đạc và bản đồ, bảo vệ tài nguyên đất, quản lý chất thải, định giá và đăng ký chất thải Hệ thống Tonens đã được áp dụng tại NSW theo Luật Bảo vệ Môi trường.
Từ năm 1863, tất cả các tài sản do Hoàng gia cấp đều phải được đăng ký theo quy định của Luật Hệ thống hồ sơ đăng ký tài sản của NSW hiện có hai loại: hồ sơ cũ từ 1863 đến 1961 và hồ sơ mới từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng tập, trong khi hồ sơ mới là tờ rời Việc chuyển đổi giữa hai hệ thống này diễn ra dần dần khi có giao dịch hoặc thay đổi được đăng ký Các hồ sơ cũ vẫn được bảo quản như tư liệu lịch sử và được sao chép lưu trữ dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Bên cạnh hồ sơ đăng ký, có một bản mục lục tên người mua được lập dưới dạng sổ Quy trình đăng ký tài sản đã được tin học hóa từ năm 1983 với Hệ thống đăng ký quyền tài sản tự động, và hiện nay đã được thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999, nổi bật với Hệ thống Tonens - hệ thống tin học hóa đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001, mục lục tên chủ mua trên Microfiche đã được tích hợp vào hệ thống đăng ký tự động.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp, với những nội dung chính được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố Nói cách khác, nếu giao dịch chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 đánh dấu sự ra đời của quy định đầu tiên về việc đăng ký hệ thống các quyền đối với bất động sản Luật này không chỉ bao gồm các quyền thế chấp mà còn mở rộng đến những quyền không thế chấp như quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở Bên cạnh đó, luật cũng đề cập đến một số quyền cá nhân liên quan đến bất động sản, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cung cấp chương trình thạc sĩ khoa học nông nghiệp, với quy định về cơ chế công bố minh bạch tất cả các hợp đồng và giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản.
Để thực hiện việc dự báo công bố tại Văn phòng đăng ký bất động sản hoặc đăng ký theo địa phương ở Vùng Alsace Mosene, cần tuân thủ bốn nguyên tắc chung.
Hợp đồng và giao dịch cần phải được lập bởi công chứng viên, điều này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký sau này Điều kiện này không chỉ giúp kiểm tra tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng mà còn mang lại sự an toàn pháp lý cần thiết cho bên sở hữu, giúp chủ thể thực hiện quyền sở hữu mà không lo bị tranh chấp Văn bản công chứng với ngày tháng hiệu lực rõ ràng và giá trị chứng cứ cao là yếu tố quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2009, cả nước có 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng Đăng ký cấp tỉnh Trong đó, Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất vào ngày 06/9/2004, trong khi Điện Biên là tỉnh thành lập muộn nhất vào ngày 28/03/2007 Có 39 tỉnh đã thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước ngày 01/7/2005).
Bảng 1: Thống kê VPðK các cấp
STNMT VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện Chia theo vùng
Miền núi phía Bắc 15 15 8 15 1 90 ðồng bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 112
Tây Nguyên 5 5 5 5 6 47 đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 50
Theo Cục Đăng ký và Thống kê Ủy ban Nhân dân, tính đến năm 2009, có hai tỉnh là Phú Thọ và Ninh Thuận chưa thành lập Văn phòng Đăng ký cấp huyện do khối lượng giao dịch về bất động sản tại địa phương còn hạn chế.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đang nghiên cứu về luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, trong đó nêu rõ những khó khăn về kinh phí để duy trì bộ máy của Văn phòng Đăng ký Kinh doanh Sự lý giải này phản ánh nhận thức còn hạn chế của chính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lập Văn phòng Đăng ký Kinh doanh.
Trong số các tỉnh đã thành lập Văn phòng Đăng ký cấp huyện, có 5 tỉnh đã hoàn tất việc thành lập Văn phòng Đăng ký cho tất cả các huyện, bao gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Ngoài ra, có 7 tỉnh chỉ mới thành lập Văn phòng Đăng ký tại các huyện thị, gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắk, Đắk Nông và Lâm Đồng.
Một số Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) không thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường mà trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An và thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, gây ra sự chồng chéo về chức năng và nhiệm vụ Điều này dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp khó khăn, phức tạp và kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý hồ sơ địa chính.
2.6.1.2 Cơ cấu tổ chức của văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất
Theo báo cáo của các địa phương, Văn phòng đăng ký kết hôn (VPĐK) thuộc Sở tư pháp được tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, chủ yếu là các Phòng Một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ, nhưng đều được gọi chung là Phòng Trung bình, mỗi VPĐK thuộc Sở có từ 3 đến 4 phòng.
Các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ Nhiều VPĐK phân công cán bộ quản lý theo địa bàn, dẫn đến lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấp huyện thường thành lập các tổ chuyên môn khác nhau, bao gồm Tổ đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ), Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin, và một số VPĐK còn có Tổ đăng ký giao dịch bảo hiểm Đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định tại các địa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24
2.6.1.3 Nguồn nhõn lực của Văn phũng ủăng ký quyền sử dụng ủất
Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý chất lượng, số lượng lao động tại các văn phòng đại diện cấp tỉnh hiện vẫn còn hạn chế, với tổng số cán bộ của 63 văn phòng đại diện cấp tỉnh tính đến tháng 8.
12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPðK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xem Bảng 2.2)
Trong tổng số lao ủộng hiện cú của cỏc VPðK cấp tỉnh cú 824 người trong biờn chế nhà nước (chiếm 47,62%) và cú 909 người hợp ủồng dài hạn (chiểm 52,38%)
Kinh nghiệm chuyên môn trong điều trị mụn của đội ngũ nhân viên tại VPĐK cấp tỉnh còn hạn chế, với 62,6% nhân viên mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác, chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật.
Bảng 2: Nguồn nhân lực VPðK của cả nước VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện
Chia theo vùng trên cả nước
Miền núi phía Bắc 230 132 98 343 228 115 3,8 ðồng bằng Bắc Bộ 299 139 160 583 267 316 5,2
Tây Nguyên 68 37 31 475 144 331 10,1 đông Nam Bộ 269 125 144 1311 493 818 26,2
Nguồn: Cục ðăng ký và thống kờ ủất ủai, 2009
- Tổng số lao ủộng của 537 VPðK cấp huyện tớnh ủến thỏng 12 năm 2009 có 5.566 người, trung bình mỗi VPðK có 10 người
Đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện chủ yếu đã được đào tạo chuyên môn từ trình độ trung cấp trở lên, đảm bảo chất lượng phục vụ trong công việc.
Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội cho thấy rằng chỉ khoảng 20% lao động làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường có kinh nghiệm, trong khi khoảng 80% lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm thực tiễn Điều này tạo ra khó khăn lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của văn phòng.
2.6.1.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK
Kết quả báo cáo từ các địa phương cho thấy Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) cấp tỉnh hiện nay đang tích cực triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều VPĐK đã hoàn thiện hồ sơ địa chính và chỉnh lý biến động cho một số xã trong việc cấp Giấy chứng nhận, đồng thời tiếp nhận, quản lý và lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK cấp tỉnh cũng hỗ trợ các cấp huyện, xã trong việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận theo hình thức đồng loạt, như tại Hà Nội Tuy nhiên, tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh vẫn còn một số tồn tại và hạn chế cần khắc phục.
Nhiều địa phương vẫn gặp tình trạng chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ giữa các đơn vị trong Sở, dẫn đến khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong quá trình triển khai thực hiện.
+ Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ủịa chớnh;
Chồng chéo chức năng giữa các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai đang gây khó khăn trong quy trình Văn phòng Đăng ký đất đai của Sở Hà Nội cũng đang thực hiện thủ tục biến động đất đai cho hộ gia đình và cá nhân, cần có sự phối hợp chặt chẽ hơn để nâng cao hiệu quả công việc.
Một số tỉnh giao cho Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) thực hiện các nhiệm vụ bổ sung, bao gồm định giá đất khi thi hành án, tham gia bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và cung cấp dịch vụ tư vấn Các tỉnh như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang và Kiên Giang là những ví dụ điển hình cho việc này.
NHẬN ðỊNH VỀ PHẦN TỔNG QUAN
Từ năm 2004 đến nay, các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã chứng kiến sự gia tăng trong tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với hoạt động trở nên hiệu quả và chuyên nghiệp hơn Tuy nhiên, so với yêu cầu về quản lý, tính chuyên nghiệp, khả năng xử lý hồ sơ và phương pháp làm việc, các Văn phòng đăng ký vẫn chưa đáp ứng tốt Điều này cho thấy rằng, so với các nước trong khu vực và trên thế giới, Việt Nam vẫn còn khoảng cách lớn trong công tác đăng ký biến động về đất đai.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 33