Tổng quan về đề tài nghiên cứu
Lý do chọn đề tài
Thị trường nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định xã hội và nâng cao mức sống của người dân, đồng thời hỗ trợ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Tuy nhiên, do khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp nhiều bất ổn, với số lượng giao dịch giảm mạnh và lượng bất động sản tồn kho lớn, trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn cao Từ năm 2010, nhu cầu nhà ở giá thấp và căn hộ cấp thấp đã gia tăng, với khoảng 1.740.000 người gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị (Báo cáo Bộ Xây dựng, 3/2013) Sự bất ổn của giá vàng và lãi suất tiết kiệm giảm đã khiến một số nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư mới, trong đó thị trường nhà ở được xem là một lựa chọn tốt Chính sách kích cầu của chính phủ cũng giúp giảm lãi suất vay mua nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua trong quản lý tài chính.
Mua nhà là một quyết định quan trọng và tốn kém, thường chỉ xảy ra một vài lần trong đời, vì vậy người mua cần xem xét kỹ lưỡng nhiều yếu tố trước khi quyết định Hiểu rõ mong muốn và nhu cầu của người mua, cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của họ, là điều thiết yếu đối với người bán và các công ty bất động sản Tuy nhiên, phần lớn các nghiên cứu về thị trường nhà ở chủ yếu tập trung vào các nước phát triển, trong khi các nghiên cứu ở các nước đang phát triển còn hạn chế, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giữa các nền văn hóa và nền kinh tế khác nhau (Shyue và cộng sự, 2011).
Nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang gia tăng, nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đối mặt với khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm và nguy cơ phá sản Do đó, nghiên cứu về "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM" là cần thiết để giúp các doanh nghiệp hiểu rõ hơn về mong muốn và nhu cầu của người mua Từ đó, có thể đề xuất các chiến lược tiếp thị và phát triển nhà ở phù hợp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhóm khách hàng khác nhau.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Nghiên cứu này nhằm cung cấp các giải pháp nhằm tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng cho các doanh nghiệp bất động sản, dựa trên việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Các mục tiêu nghiên cứu cụ thể được xác định để làm rõ hơn về tác động của những yếu tố này.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh bao gồm vị trí, giá cả, tiện ích xung quanh, chất lượng xây dựng và môi trường sống Đặc biệt, nhà chung cư và nhà riêng loại trung bình được ưa chuộng do tính tiện lợi và khả năng đầu tư Nhu cầu về không gian sống thoải mái, an ninh và giao thông thuận lợi cũng là những yếu tố quan trọng trong quá trình ra quyết định.
- Phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh
Để tăng cường quyết định mua nhà của khách hàng, các công ty bất động sản cần chú trọng vào việc nghiên cứu và tác động đến những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này Cụ thể, họ nên cải thiện chất lượng dịch vụ khách hàng, cung cấp thông tin minh bạch và chính xác về sản phẩm, đồng thời tạo ra các chương trình khuyến mãi hấp dẫn Bên cạnh đó, việc xây dựng thương hiệu uy tín và tạo mối quan hệ tốt với khách hàng cũng là yếu tố quan trọng giúp gia tăng niềm tin và sự quyết định mua nhà của họ.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở của khách hàng
- Phạm vi của nghiên cứu: nghiên cứu được thực hiện tại khu vực thành phố
Đối tượng khảo sát chủ yếu là khách hàng văn phòng tại TP.HCM, tập trung vào những người đang quan tâm đến việc mua nhà Nghiên cứu chủ yếu xem xét hai loại hình nhà ở: chung cư và nhà riêng với mức giá trung bình.
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu được thực hiện dựa trên phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng như sau:
Nghiên cứu định tính được thực hiện nhằm khám phá và điều chỉnh mô hình nghiên cứu đề xuất, bao gồm hai giai đoạn chính Đầu tiên, nghiên cứu cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước được tiến hành để đề xuất mô hình và thang đo sơ bộ Tiếp theo, tác giả tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng để xác định các thành phần mới và điều chỉnh thang đo cho phù hợp với đặc điểm ngành Kết quả từ nghiên cứu định tính sẽ là cơ sở để tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu định lượng.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đo lường ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP.HCM Dữ liệu nghiên cứu được thu thập thông qua khảo sát bảng câu hỏi với 230 khách hàng, chủ yếu là nhân viên văn phòng Phương pháp chọn mẫu là thuận tiện, và dữ liệu được phân tích bằng phần mềm SPSS Các phân tích thống kê bao gồm kiểm định độ tin cậy của thang đo qua Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi quy để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà.
Ý nghĩa của đề tài
Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà không chỉ mang lại giá trị khoa học cho các nhà nghiên cứu mà còn có ý nghĩa thực tiễn quan trọng cho các nhà quản trị trong lĩnh vực bất động sản.
Nghiên cứu này đã xác định mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, tạo cơ sở cho các nhà nghiên cứu trong lĩnh vực này tham khảo và phát triển các đề tài nghiên cứu tiếp theo.
Nghiên cứu này tập trung vào việc đo lường các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà của khách hàng, từ đó đưa ra các giải pháp cho các công ty bất động sản nhằm tăng cường khả năng ra quyết định mua nhà của khách hàng Những hàm ý này sẽ giúp các doanh nghiệp hiểu rõ hơn về nhu cầu và tâm lý khách hàng, từ đó điều chỉnh chiến lược tiếp thị và phát triển sản phẩm phù hợp.
Bố cục của đề tài
Nghiên cứu này có bố cục được chia thành 5 chương với nội dung được tóm tắt như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương này trình bày lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, ý nghĩa nghiên cứu và bố cục của đề tài nghiên cứu
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu Chương này trình bày cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm, tổng quan các nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm và đề xuất mô hình nghiên cứu và đặt ra các giả thuyết nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương này trình bày qui trình nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, đưa ra mô hình nghiên cứu điều chỉnh và xây dựng thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu Chương này trình bày kết quả nghiên cứu gồm kiểm định độ tin cậy thang đo các biến trong mô hình nghiên cứu, phân tích nhân tố EFA, mô hình hồi qui các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, kiểm định các giả thuyết nghiên cứu, các vi phạm hồi quy và thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu
Chương 5: Hàm ý về giải pháp và kết luận Chương này trình bày các hàm ý về giải pháp nhằm giúp nhà quản trị của các công ty bất động sản tăng quyết định mua nhà của khách hàng dựa trên tác động vào các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Chương này cũng trình bày kết luận tóm tắt kết quả nghiên cứu, những hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.
Cơ sở lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của khách hàng
Hành vi người tiêu dùng
2.1.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng
Tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong đời sống con người, thể hiện qua hành động thỏa mãn nguyện vọng và nhu cầu của cá nhân hoặc hộ gia đình Qua việc mua sắm và sử dụng sản phẩm, người tiêu dùng đáp ứng các nhu cầu về tình cảm và vật chất của mình (Philip Kotler, 2009).
Người tiêu dùng là cá nhân với những đặc điểm riêng, họ mua sản phẩm và dịch vụ để đáp ứng nhu cầu cá nhân Mục tiêu của người tiêu dùng là tối đa hóa lợi ích khi sử dụng ngân sách cho việc mua sắm Nghiên cứu này tập trung vào thị trường nhà ở, với đối tượng là những người đang sống với cha mẹ, thuê nhà, đã sở hữu nhà hoặc căn hộ, cũng như những người có khả năng mua nhà trong tương lai.
Người tiêu dùng thường có những hình thức mua sắm khác nhau khi đưa ra quyết định mua sắm cho cá nhân hoặc gia đình Các doanh nghiệp sử dụng nghiên cứu marketing để hiểu rõ hơn về hành vi mua sắm của khách hàng, bao gồm thông tin về danh tính, cách thức, địa điểm, thời điểm và lý do mua hàng Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng được phân loại rõ ràng.
Các yếu tố Môi trường Đặc điểm người mua
Quá trình ra quyết định mua
Các đáp ứng của người tiêu dùng
Số lượng mua, tần suất mua
Hình 2 1: Mô hình hành vi người tiêu dùng
Mô hình hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2009) nhấn mạnh rằng yếu tố marketing và môi trường ảnh hưởng đến nhận thức của người tiêu dùng, từ đó dẫn đến các phản ứng cần thiết trong quá trình mua sắm Tuy nhiên, sự khác biệt trong đặc điểm và quá trình ra quyết định của từng người mua sẽ tạo ra những phản ứng và hành vi mua sắm đa dạng.
2.1.2 Quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng
Người làm marketing cần hiểu rõ cách người tiêu dùng đưa ra quyết định mua hàng, bao gồm việc xác định ai là người quyết định, các kiểu quyết định mua và các bước trong quá trình ra quyết định Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hành vi mua sắm mà còn giúp tối ưu hóa chiến lược marketing hiệu quả hơn.
2.1.2.1 Vai trò của những người tham gia trong việc mua sản phẩm Để nhận biết ai là người thông qua quyết định mua sản phẩm, người ta phân biệt năm vai trò của người tham gia trong một quyết định mua sản phẩm bao gồm: người chủ xướng (người đầu tiên nêu lên ý tưởng mua một sản phẩm hay dịch vụ cụ thể), người có ảnh hưởng (người có quan điểm hay y kiến có ảnh hưởng đến quyết định), người quyết định (người quyết định mọi yếu tố trong quyết định mua sản phẩm, có nên mua không, mua cái gì, màu như thế nào hay mua ở đâu), người mua (người thực hiện việc mua sản phẩm thực tế) và người sử dụng (người tiêu dùng hay sử dụng sản phẩm hay dịch vụ) Khi biết rõ những người tham gia chính và vai trò của họ, người làm Marketing có thể thiết kế sản phẩm, xác định nội dung thông điệp, phân bổ ngân sách khuyến mãi, điều chỉnh chi tiết chương trình Marketing cho phù hợp
2.1.2.2 Các kiểu quyết định mua sản phẩm
Cách quyết định mua sản phẩm của người tiêu dùng thay đổi theo từng kiểu hành vi mua, bao gồm hành vi mua sắm phức tạp, đảm bảo hài hòa, tìm kiếm sự đa dạng và thông thường Đối với những sản phẩm phức tạp và đắt tiền như nhà ở, người tiêu dùng thường cân nhắc kỹ lưỡng và tham gia nhiều người trong quyết định Họ cần thời gian để tìm hiểu thông tin, xây dựng niềm tin và thái độ trước khi lựa chọn sản phẩm Do đó, các nhà marketing cần phát triển chiến lược hỗ trợ người tiêu dùng trong việc hiểu rõ tính năng và lợi ích của sản phẩm, đồng thời tạo sự khác biệt cho sản phẩm thông qua các phương tiện truyền thông và khuyến khích nhân viên bán hàng tác động đến quyết định mua sắm cuối cùng.
2.1.2.3 Các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm
Theo Philip Kotler (2009), các bước của quá trình thông qua quyết định mua sản phẩm diễn ra qua năm giai đoạn như sau:
Hình 2 2: Qúa trình ra quyết định
Quá trình này khởi đầu bằng việc nhận diện nhu cầu, bao gồm các yếu tố kích thích từ bên trong hoặc bên ngoài, cụ thể trong nghiên cứu này là nhu cầu mua nhà ở.
Giai đoạn thứ hai trong quá trình quyết định mua sắm là tìm kiếm thông tin về sản phẩm từ nhiều nguồn khác nhau, được chia thành bốn nhóm chính: nguồn thông tin cá nhân (gia đình, bạn bè, hàng xóm), nguồn thông tin thương mại (quảng cáo, nhân viên bán hàng, bao bì), nguồn thông tin công cộng (phương tiện truyền thông, tổ chức nghiên cứu) và nguồn thông tin thực nghiệm (sờ mó, nghiên cứu sản phẩm) Mỗi nguồn thông tin đóng vai trò khác nhau trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua, ví dụ, nguồn thương mại thường cung cấp thông tin, trong khi nguồn cá nhân giúp khẳng định và đánh giá sản phẩm.
Giai đoạn thứ ba trong quá trình ra quyết định mua sắm là đánh giá các lựa chọn, nơi người tiêu dùng xử lý thông tin và đánh giá giá trị của các nhãn hiệu cạnh tranh Họ sẽ chọn nhãn hiệu có khả năng đáp ứng tốt nhất các thuộc tính mà họ quan tâm, từ đó đạt được tổng điểm đánh giá cao nhất Tuy nhiên, kết quả này còn phụ thuộc vào tâm lý và bối cảnh cụ thể của hành vi mua hàng Do đó, các chuyên gia marketing cần hiểu cách người tiêu dùng đánh giá các nhãn hiệu để điều chỉnh sản phẩm, nhấn mạnh những đặc tính ưu việt và thay đổi những quan niệm sai lầm về các thuộc tính quan trọng của sản phẩm.
Giai đoạn thứ tư trong quá trình ra quyết định mua sắm là khi người tiêu dùng xác định ý định mua sản phẩm sau khi đã đánh giá các lựa chọn Ý định mua thường tập trung vào những sản phẩm có đánh giá cao nhất Quyết định mua của người tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng bởi thái độ của những người xung quanh như gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, cũng như các yếu tố hoàn cảnh như kỳ vọng về thu nhập tăng, mức giá dự kiến và sự tồn tại của các sản phẩm thay thế Những yếu tố này có thể thay đổi quyết định mua hoặc dẫn đến việc chọn sản phẩm khác không phải là lựa chọn tốt nhất Đặc biệt, quyết định mua có mối liên hệ chặt chẽ với ý định mua, nhất là trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Hình 2 3: Những bước từ giai đoạn đánh giá các phương án đến giai đoạn quyết định mua sản phẩm
Giai đoạn đánh giá sản phẩm sau mua là rất quan trọng, vì nó quyết định mức độ hài lòng của người tiêu dùng Sau khi mua sản phẩm, cảm giác hài lòng hay không hài lòng của khách hàng phụ thuộc vào sự tương thích giữa kỳ vọng và tính năng của sản phẩm Nếu sản phẩm không đáp ứng được kỳ vọng, khách hàng sẽ không hài lòng, điều này cho thấy rằng công việc của người làm Marketing không chỉ dừng lại ở việc bán hàng mà còn kéo dài trong giai đoạn hậu mãi để đảm bảo sự hài lòng của khách hàng.
Thái độ của người khác
Các yếu tố hoàn cảnh
Quyết định mua sản phẩm của khách hàng sẽ dẫn đến sự hài lòng nếu sản phẩm đáp ứng hoặc vượt qua kỳ vọng của họ Nếu không, khách hàng có thể sẽ không hài lòng, dẫn đến hai khả năng: họ có thể mua lại và giới thiệu sản phẩm tích cực hoặc ngược lại, phê phán sản phẩm với người khác Festinger và Bramel cho rằng, dù sản phẩm được chọn lựa kỹ lưỡng, vẫn có thể xảy ra sự không ưng ý sau khi mua Do đó, các chuyên gia Marketing cần hiểu rõ cách thức mà người tiêu dùng xử lý sự không hài lòng và áp dụng các biện pháp giảm thiểu tối đa số lượng khách hàng không hài lòng.
2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sản phẩm
Các nghiên cứu trước đây cho thấy rằng quyết định mua nhà của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi hai nhóm yếu tố chính: yếu tố marketing và đặc điểm của người mua Dưới đây là lý thuyết nền về những yếu tố marketing cũng như các đặc điểm liên quan đến người mua nhà.
Sản phẩm là yếu tố cốt lõi trong Marketing mix, bao gồm cả sản phẩm hữu hình và vô hình Đối với sản phẩm hữu hình, các yếu tố như chất lượng, thiết kế, đặc tính, bao bì và nhãn hiệu đều rất quan trọng Bên cạnh đó, các dịch vụ và bảo trì cũng thuộc về khía cạnh vô hình của sản phẩm Trong lĩnh vực bất động sản, những yếu tố như đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư và môi trường sống chính là đại diện cho yếu tố sản phẩm.
Tổng quan một số nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Trong những năm gần đây, đời sống người dân đã được cải thiện đáng kể, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao, cùng với gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhà ở Tuy nhiên, các nghiên cứu trước đây cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều khó khăn và hạn chế Nghiên cứu với đề tài "Quyết định Mua Nhà: Nghiên cứu Tình Huống" sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này.
Nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011) về cư dân Klang Valley, Malaysia đã chỉ ra rằng các yếu tố marketing 7Ps có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà Các yếu tố này bao gồm sản phẩm (đặc điểm nhà, không gian sống và môi trường xung quanh), vị trí (gần nơi làm việc, chợ, trung tâm thương mại, tuyến đường chính, trường học, bạn bè và gia đình), giá cả (giá nhà, lãi suất, chi phí vay, khả năng thanh toán), khuyến mãi, quy trình, bằng chứng thực tế và con người Kết quả nghiên cứu cho thấy quy trình, bằng chứng thực tế, sản phẩm và vị trí nhà là những yếu tố quan trọng nhất trong quyết định mua nhà.
Nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ (2012) về "các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng ở Việt Nam" đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố tác động đến quyết định này, bao gồm đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, tình hình tài chính, khoảng cách và môi trường sống Cụ thể, yếu tố "không gian sống" và "khoảng cách" có ảnh hưởng tích cực mạnh đến quyết định mua nhà, trong khi "đặc điểm nhà", "tình hình tài chính" và "môi trường sống" có ảnh hưởng tích cực yếu hơn Nghiên cứu cũng cho thấy rằng các yếu tố nhân khẩu học như giới tính, tuổi tác, tình trạng hôn nhân và trình độ học vấn không ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng Khảo sát được thực hiện trên 263 người, cung cấp cái nhìn sâu sắc về hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản.
Trong nghiên cứu "Phát triển thiết kế nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại Sana’a, Yemen" của Alaghbari và cộng sự (2010), yếu tố đặc điểm nhà được xác định là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua Các loại hình nhà như nhà chung cư, nhà chung vách và nhà riêng vách đóng vai trò then chốt trong quyết định của khách hàng.
Nghiên cứu của Lee và McGreal (2010) về "Kỳ vọng của người mua nhà liên quan đến trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở Malaysia" chỉ ra rằng nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm tiện nghi công cộng như cơ sở vui chơi giải trí và thể thao, môi trường sống với các tính năng bảo mật và không gian xanh, vị trí nhà gần nơi làm việc và trường học, đặc điểm nhà như loại và thiết kế, cùng với danh tiếng của người bán liên quan đến trách nhiệm xã hội Kết quả cho thấy người mua nhà ở Johor Bahru ưu tiên các phát triển nhà ở có không gian xanh, công viên và tính năng bảo mật, nhưng những người có thu nhập thấp lại nhạy cảm hơn với giá cả.
Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) chỉ ra rằng quyết định mua nhà của người tiêu dùng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tình hình tài chính, vị trí nhà, an ninh khu vực và tiện nghi công cộng Họ cũng nhấn mạnh rằng nhân tố dân số học không có tác động đáng kể đến quyết định này, trong khi giá nhà được xem là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người mua.
Trong nghiên cứu "Sở thích về nhà ở và tầm quan trọng của các thuộc tính đối với người tiêu dùng có thu nhập thấp tại Ả Rập Xê Út" của Opoku và Abdul (2010), tác giả đã phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm vị trí, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngoài và không gian bên ngoài.
Ngoài ra, còn nhiều nghiên cứu khác đã được tác giả tổng hợp trong bảng dưới đây
Bảng 2 1: Tóm tắt các nghiên cứu trước đây
Tác giả Tên đề tài Yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà
The media significantly influences real estate purchasing decisions in Guangzhou, China, by highlighting key factors such as property characteristics, location, surrounding environment, pricing, and the reputation of sellers.
The buying behavior of apartment seekers in Amman, Jordan is influenced by several key factors, including the characteristics of the property, its location, surrounding environment, the reputation of the seller, financial conditions, and the desire for private living space Understanding these elements can provide valuable insights for both buyers and sellers in the real estate market.
House buyers in Malaysia prioritize several key factors when considering corporate social responsibility in housing These factors include the characteristics and location of the home, the surrounding living environment, property pricing, the seller's reputation and credibility, available amenities, and the overall commitment to social responsibility.
Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process
Vị trí nhà, môi trường sống xung quanh
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam bao gồm đặc điểm của ngôi nhà, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính của người mua, và nhu cầu về không gian sống riêng tư Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành sự lựa chọn của khách hàng khi đầu tư vào bất động sản.
Một nghiên cứu trường hợp về cư dân tại Klang Valley, Malaysia, đã xem xét các đặc điểm của nhà ở, vị trí địa lý, môi trường sống xung quanh, tình hình tài chính của người dân, không gian sống riêng tư và các bằng chứng thực tế liên quan Những yếu tố này ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sự hài lòng của cư dân trong khu vực.
Factors influencing house buyers' purchasing decision
Vị trí nhà, tình hình tài chính, an ninh khu vực, tiện nghi công cộng và tiện nghi trong nhà
Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia
Vị trí nhà, tình hình tài chính, không gian sống riêng tư, thiết kế bên trong, thiết kế bên ngòai, không gian bên ngoài
Residential Real Estate Purchase Decisions in Australia: Is It More Than Location?
Tình hình tài chính của một khu vực ảnh hưởng đến khả năng chi trả, bảo trì và thiết kế nội thất Các yếu tố như sự phát triển xung quanh, chất lượng cuộc sống, cơ sở hạ tầng, nước sạch, cảnh quan và giao thông cũng đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, các tiện ích như hồ bơi và điều hòa không khí góp phần nâng cao giá trị và sự hấp dẫn của khu vực.
Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia
Tình hình tài chính chẳng hạn như lãi suâ t, thế chấp tối đa, thanh toán tối đa hàng tháng và thời gian thanh toán
Factors important in the decision to buy a first home
Tính hình tài chính chẳng hạn như giá nhà, lãi suất và vị trí nhà
Developing affordable housing design for low income in Sana‟a, Yemen Đặc điểm nhà chẳng hạn như loại nhà, thiết kết bên trong và bên ngoài
Tác giả đã tổng hợp từ các nghiên cứu trước và xác định một số yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người tiêu dùng, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của ngôi nhà, không gian sống riêng tư, vị trí, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế.
Mô hình nghiên cứu đề nghị
Dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler và kết quả từ các nghiên cứu trước, tác giả đề xuất rằng các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống và bằng chứng thực tế Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định của khách hàng khi mua nhà.
Tình hình tài chính là yếu tố quyết định trong lựa chọn mua nhà (Kueh và Chiew, 2005), với yêu cầu vốn lớn và chi phí lãi vay (Xiao & Tan, 2007) Sự kết hợp giữa giá nhà, cho vay thế chấp, thu nhập và thời hạn thanh toán cũng cần được xem xét (Opoku & Abdul-Muhmi, 2010) Mwfeq và cộng sự (2011) chỉ ra rằng các yếu tố kinh tế như thu nhập, lãi suất, địa khu, tỉ giá và thuế có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Ngoài ra, nhóm yếu tố "lãi suất", "thế chấp tối đa", "thanh toán tối đa hàng tháng" và "thời gian thanh toán" cũng được phát hiện (Daly và cộng sự, 2003) Tại Việt Nam, 87,9% người được khảo sát mong muốn giá nhà dưới 20 triệu/m2 (Phan Thanh Si, 2012), cho thấy giá nhà ảnh hưởng lớn đến khả năng chi trả của khách hàng Giảm giá nhà là giải pháp quan trọng để cải thiện khả năng chi trả tại Trung Quốc (Kuang và Li, 2012) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H1.
Giả thuyết H1: Tình hình tài chính có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
2.3.2 Đặc điểm nhà Đặc điểm nhà đã được khẳng định có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua nhà (Sengul và cộng sự, 2010) Đặc điểm nhà bao gồm “cấu trúc xây dựng“, "thiết kế", "kích thước" và "chất lượng xây dựng", là những yếu tố liên quan đến việc ra quyết định mua nhà (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010) Cấu trúc xây dựng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của hộ gia đình cư trú (Mwfeq, 2011) Tùy khả năng tài chính, người mua nhà xem xét căn nhà trong những điều kiện như: nhà ở được xây dựng nhiều tầng như hệ thống căn hộ, chung cư hay được xây dựng chung hoặc riêng các bức tường (Alaghbari, Salim, Dola và Ali, 2010) Vì vậy, tác giả đặt giả thuyết H2 như sau:
Giả thuyết H2: Đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
2.3.3 Không gian sống riêng tư
Không gian sống đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà của người tiêu dùng, với yếu tố nổi bật là kích thước của phòng khách.
Kích thước của nhà bếp, số lượng phòng tắm và số lượng phòng ngủ là những yếu tố quan trọng trong thiết kế nội thất (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Không gian sống, bao gồm thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng, ảnh hưởng lớn đến nội thất của ngôi nhà (Shyue và cộng sự, 2011) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H3 liên quan đến những yếu tố này.
Giả thuyết H3: Không gian sống riêng tư có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Vị trí của ngôi nhà là yếu tố quyết định hàng đầu trong việc mua nhà, chỉ sau giá cả (Kueh và Chiew, 2005) Nó cung cấp những tiện ích về khoảng cách cho cư dân (Kaynak và Stevenson, 2010) Khi lựa chọn nhà, khoảng cách tới trung tâm thương mại là một yếu tố ảnh hưởng quan trọng.
Khoảng cách đến các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, nơi làm việc, khu vui chơi giải trí, và các tuyến đường chính đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống hàng ngày Nghiên cứu của Adair và cộng sự (1996) cùng với Shyue và cộng sự (2011) chỉ ra rằng khoảng cách đến chợ và trường học ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người dân Bên cạnh đó, Iman và các cộng sự (2012) nhấn mạnh tầm quan trọng của khoảng cách đến khu vui chơi và các tuyến đường chính Khoảng cách từ nhà đến nhà người thân hoặc gần nơi sinh sống cũng góp phần tạo nên sự kết nối trong cộng đồng.
Theo quan điểm marketing hiện đại, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình liên quan đến chi phí sản xuất và đầu tư, trong khi giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý và nhu cầu của con người Đối với nhà ở, giá trị hữu hình được xác định bởi các đặc điểm của ngôi nhà, trong khi giá trị vô hình lại liên quan đến vị thế nơi ở, thể hiện sự mong muốn xã hội tại một địa điểm cụ thể Vị thế này không chỉ phản ánh của cải, văn hóa, giáo dục và chất lượng môi trường, mà còn bị ảnh hưởng bởi hệ thống giá trị của xã hội và các điều kiện lịch sử Thực tế cho thấy, con người thường có nhu cầu về cả chất lượng và vị thế, và sự hấp dẫn của khu vực cũng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Từ đó, tác giả đưa ra giả thuyết H4.
Giả thuyết H4 : Vị trí nhà có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Tiện nghi công cộng đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà, đặc biệt tại Kuching, nơi người mua xem xét giá nhà, vị trí và tiện nghi trong nhà là các yếu tố hàng đầu Nghiên cứu của Kueh và Chiew (2005) chỉ ra rằng tiện nghi công cộng, bao gồm cơ sở vui chơi giải trí, công viên, tiện nghi thể thao và hạ tầng như nước, điện, internet, cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự lựa chọn của cư dân Hơn nữa, các yếu tố như chiếu sáng đường phố và sự tiếp cận dễ dàng với tuyến đường chính cũng là mối quan tâm lớn của cư dân, vì họ không thể kiểm soát việc cung cấp các tiện nghi này (Djebarni và Al-Abed, 2000) Từ đó, tác giả đưa ra giả thuyết H5 liên quan đến tầm quan trọng của tiện nghi công cộng trong thị trường bất động sản.
Giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Môi trường sống khác nhau tùy thuộc vào khu vực và vị trí, trong đó môi trường an toàn và sạch đẹp là yếu tố quan trọng mà người mua nhà chú ý (Kueh và Chiew, 2005) Những hàng xóm xung quanh cũng ảnh hưởng đến sự hài lòng của người mua (Djebarni và Al-Abed, 2000) Cảm giác an toàn là yếu tố quyết định chính trong việc bán nhà tại Quảng Châu (Fan, 2010) Tại Malaysia, người mua sẵn sàng chi thêm cho các tiện ích như không gian xanh, công viên giải trí, cơ sở vật chất, bảo mật và hạ tầng tốt (Yam và McGreal, 2010) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.
Giả thuyết H6: Môi trường sống xung quanh có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Bằng chứng thực tế (physical evidence) phản ánh trải nghiệm của người tiêu dùng khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ Sự hài lòng của họ được truyền tải qua hình thức truyền miệng, từ đó ảnh hưởng đến danh tiếng và uy tín của công ty (Shyue và cộng sự, 2011).
Truyền miệng là quá trình chia sẻ thông tin giữa những người có mối quan hệ xã hội, thường không mang tính thương mại, liên quan đến thương hiệu, sản phẩm hoặc dịch vụ Người tiêu dùng thường nhận thông tin về sản phẩm từ gia đình, bạn bè và hàng xóm, điều này đã được ghi nhận trong các nghiên cứu tiếp thị Đặc biệt, bạn bè và đồng nghiệp đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến quyết định mua sắm, với mức độ ảnh hưởng lên tới 45% (Kueh và Chiew).
Danh tiếng và uy tín được định hình từ nhận thức của khách hàng, không phải từ giá trị vật chất Giá trị nhận thức là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua sắm (Agarwal & Teas, 2004; Wu & Hsing, 2006) Chất lượng cảm nhận và chi phí cảm nhận là những thành phần thiết yếu để thúc đẩy quyết định mua (Dodds và cộng sự, 1991) Mặc dù nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá trị nhận thức và sự lựa chọn nhà còn hạn chế (Collen và Hoekstra, 2001), nhưng giá trị nhận thức cao sẽ làm tăng khả năng sẵn sàng mua các sản phẩm bền vững của khách hàng (Agarwal và Teas, 2002; Dodds và cộng sự, 1991).
Ngày nay, người tiêu dùng ngày càng nâng cao nhận thức về việc mua nhà, dẫn đến việc uy tín của các nhà phát triển bất động sản trở nên nhạy cảm với nhu cầu của họ (Yam và McGreal, 2010) Trước khi quyết định mua, khách hàng cần đánh giá sản phẩm và ước lượng giá trị dựa trên mong muốn về chất lượng và chi phí, cũng như so sánh các lựa chọn khác Nếu người tiêu dùng nhận thức rõ ràng về những lợi ích họ sẽ nhận được, khả năng quyết định mua sẽ tăng cao (Iglesias và Guillen, 2004) Do đó, tác giả đưa ra giả thuyết H6.
Giả thuyết H7: Bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng
Tác giả đã đề xuất một mô hình nghiên cứu nhằm thể hiện mối quan hệ giữa bảy biến độc lập, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống riêng tư, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế, với một biến phụ thuộc là quyết định mua nhà Mô hình này được trình bày chi tiết trong hình 2.4.
Hình 2 4: Mô hình nghiên cứu đề xuất
Phương pháp nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu
Quy trình nghiên cứu bao gồm hai bước chính: đầu tiên, nghiên cứu sơ bộ với phương pháp định tính nhằm khám phá các thành phần và điều chỉnh thang đo của mô hình thông qua thảo luận nhóm; tiếp theo, nghiên cứu chính thức sử dụng phương pháp định lượng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà dựa trên dữ liệu khảo sát Hình 3.1 minh họa quy trình nghiên cứu này.
Nghiên cứu định tính
3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính
Mục tiêu của nghiên cứu định tính là khám phá và hiệu chỉnh các thành phần của thang đo phục vụ cho nghiên cứu định lượng Tác giả đã tổ chức thảo luận nhóm với 5 chuyên gia trong ngành bất động sản và 5 khách hàng có nhu cầu mua nhà, sử dụng bảng câu hỏi nghiên cứu định tính để hướng dẫn cuộc thảo luận Bảng câu hỏi được chia thành hai phần: phần đầu yêu cầu người tham gia chia sẻ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, phần thứ hai yêu cầu đánh giá tính rõ ràng của các thang đo trong mô hình nghiên cứu Tác giả đã gửi bảng câu hỏi cùng lý thuyết nền tảng cho người tham gia trước một tuần và tổ chức thảo luận nhóm để thống nhất ý kiến Nếu có sự không đồng thuận, tác giả sẽ giải thích thêm để đạt được sự đồng nhất trước khi chuyển sang câu hỏi tiếp theo.
3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính
Nghiên cứu cho thấy, sau thời gian thị trường bất động sản trầm lắng, khách hàng tiềm năng trở nên hiểu biết hơn về giao dịch mua bán nhà Họ không chỉ xem xét tình hình tài chính như giá cả, lãi suất và thời gian thanh toán mà còn chú trọng đến vị trí nhà, đặc điểm nhà, không gian sống và môi trường xung quanh Các yếu tố như an ninh khu vực, ô nhiễm môi trường, và tiện nghi công cộng như câu lạc bộ thể dục, thể thao, giải trí cũng được người mua đặc biệt quan tâm Đặc biệt, bằng chứng thực tế về uy tín của chủ đầu tư và tiến độ xây dựng là yếu tố quyết định trong việc đánh giá giá trị bất động sản Việc chọn lựa một căn nhà có diện tích và thiết kế phù hợp không chỉ ảnh hưởng đến giá cả mà còn đến khả năng chi trả của người mua Do đó, môi trường sống và tiện ích xung quanh ngày càng trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà của khách hàng.
Những người tham gia thảo luận nhóm đã đề xuất thêm các biến quan sát quan trọng như vị trí gần khu công nghiệp, tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng theo kế hoạch Vị trí gần khu công nghiệp thu hút cả nhà đầu tư và công nhân, trong khi tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng được xem là những yếu tố hữu hình đáng tin cậy Khách hàng thường ưu tiên chọn mua những căn nhà có giấy tờ hợp pháp và đã hoàn thiện xây dựng.
Nghiên cứu định lượng
3.3.1 Thiết kế nghiên cứu định lượng
Mục đích của nghiên cứu định lượng là đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà Kích cỡ mẫu cần thiết cho phân tích nhân tố khám phá (EFA) ít nhất phải đạt 200 quan sát (Gorsuch, 1983) Hachter (1994) cũng cho rằng kích cỡ mẫu nên bằng ít nhất 5 lần số biến quan sát (Hair và cộng sự, 1998) Do đó, với số biến trong nghiên cứu này, số lượng mẫu cần thiết tối thiểu là 200 Ngoài ra, các quy tắc kinh nghiệm cho thấy kích thước mẫu thường phải bằng 4 hoặc 5 lần số biến trong phân tích nhân tố (Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005).
Trong nghiên cứu này, tác giả đã xác định rằng cần tối thiểu 200 quan sát để phân tích Cronbach Alpha và phân tích nhân tố, do có 39 biến quan sát Để đảm bảo tính chính xác và giảm thiểu sai sót trong quá trình phỏng vấn và nhập liệu, tác giả đã quyết định thu thập dữ liệu từ 250 người tại TP.HCM Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng, ưu tiên những người có mối quan hệ tốt và sẵn sàng tham gia khảo sát.
Tác giả đã cải tiến các thang đo dựa trên nghiên cứu trước đây và ý kiến chuyên gia trong ngành bất động sản để khảo sát quyết định mua nhà của khách hàng Bảng nghiên cứu định lượng yêu cầu khách hàng đánh giá 7 yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, bao gồm tình hình tài chính, đặc điểm của nhà, không gian sống, vị trí nhà, tiện nghi công cộng, môi trường sống xung quanh và bằng chứng thực tế, sử dụng thang đo Likert 5 điểm Thang điểm từ 1 đến 5 thể hiện mức độ quan tâm, với điểm cao hơn cho thấy sự quan tâm lớn hơn Tác giả đã hợp tác với 2 cộng tác viên để thực hiện khảo sát tại TP.HCM, trong đó các khảo sát viên được tập huấn để giải thích rõ ràng các câu hỏi cho người tham gia Ngoài khảo sát trực tiếp, tác giả cũng triển khai bảng câu hỏi trực tuyến để tạo điều kiện thuận lợi cho người tham gia, gửi link khảo sát đến những mối quan hệ tốt.
Sau khi thu thập toàn bộ bảng câu hỏi cần thiết, dữ liệu sẽ được mã hóa, làm sạch và xử lý bằng phần mềm SPSS 20 Quá trình này bao gồm các phân tích chính như đánh giá độ tin cậy, xác định giá trị thang đo và kiểm định các giả thuyết.
Dữ liệu trong nghiên cứu được phân tích bằng phần mềm SPSS 20.0, với các thành phần mô hình gồm quyết định mua nhà, tình hình tài chính, đặc điểm nhà, không gian sống, vị trí, tiện nghi công cộng và môi trường sống Độ tin cậy của thang đo được đánh giá qua hệ số Cronbach’s Alpha, với yêu cầu loại bỏ các biến có hệ số tương quan nhỏ hơn 0,3 Thang đo có độ tin cậy tốt khi Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng 0,7 đến 0,80, và chấp nhận được nếu lớn hơn hoặc bằng 0,6 (Nunnally và Bernstein, 1994) Để thực hiện phân tích EFA, kích thước mẫu tối thiểu cần là 50, tốt nhất là 100, với mỗi biến đo lường cần ít nhất 5 quan sát (Hair và cộng sự, 2006) Nghiên cứu này sử dụng khoảng 39 biến đo lường, yêu cầu tối thiểu 195 quan sát (39x5) để đáp ứng điều kiện phân tích EFA.
Số lượng 213 người tiêu dùng là đủ để tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA Sau khi đánh giá độ tin cậy, thang đo các thành phần trong mô hình nghiên cứu sẽ được phân tích EFA nhằm đo lường sự hội tụ và rút gọn biến quan sát trước khi thực hiện phân tích hồi quy Phân tích EFA áp dụng kiểm định tương quan giữa các biến đo lường thông qua kiểm định Barlett với mức ý nghĩa 5%, cùng với kiểm định KMO yêu cầu >0.5 để xác định độ tương quan Tiêu chí chọn số lượng nhân tố dựa vào chỉ số Eigenvalues >1 và mô hình lý thuyết đã có sẵn.
Năm 2003, việc kiểm định sự phù hợp của mô hình EFA với dữ liệu khảo sát yêu cầu tổng phương sai trích (Cumulative%) đạt ≥ 50% (Nguyễn Đình Thọ, 2011) Để đảm bảo giá trị hội tụ và phân biệt, các biến có hệ số tải nhân tố phải ≥ 0.5, trong khi những biến có hệ số tải nhân tố < 0.5 sẽ bị loại (Jun và cộng sự, 2002) Phân tích hồi quy “Enter” được sử dụng để đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, với mô hình hồi quy được kiểm định độ phù hợp thông qua kiểm định F và R² Các giả thuyết nghiên cứu được kiểm định tại mức ý nghĩa Sig < 0,05, và kiểm định đa cộng tuyến được thực hiện với hệ số phóng đại phương sai VIF < 10.
Mô hình nghiên cứu và thang đo
Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, các thành viên thảo luận nhóm đã đồng thuận về các thành phần trong mô hình nghiên cứu mà không đề xuất mở rộng Mô hình nghiên cứu được giữ nguyên theo đề xuất ban đầu (hình 2.2) Tuy nhiên, nhóm thảo luận đã gợi ý thay đổi một số chỉ số đo lường các thành phần trong mô hình để phù hợp với thực trạng ngành bất động sản Các thành phần của mô hình nghiên cứu đã được thiết kế thang đo nhằm thu thập dữ liệu cho nghiên cứu định lượng.
Thang đo thành phần “quyết đinh mua nhà”
Có mối liên hệ chặt chẽ giữa "ý định mua" và "quyết định mua" của khách hàng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, như đã được nghiên cứu bởi Ajzen (1991) và Han cùng Kim.
Quyết định mua nhà được hình thành từ nhiều yếu tố quan sát, bao gồm kế hoạch cá nhân để mua nhà, nỗ lực trong quá trình mua và vai trò quan trọng của cá nhân trong quyết định này (Phan Thanh Si, 2012; Ajzen, 1991; Shyue và cộng sự, 2011).
Bảng 3 1: Thang đo thành phần Quyết định mua nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Tôi đang có kế hoạch để mua nhà QĐ01 Phan Thanh Si
(2012); Ajzen (1991); Han & Kim (2010); Kunshan & Yiman (2011); Shyue(2011);
2 Tôi đang cố gắng để mua nhà QĐ02
3 Tôi là người quan trọng để đóng góp vào quyết định mua nhà QĐ03
Thang đo thành phần “tình hình tài chính”
Tình hình tài chính có ảnh hưởng trực tiếp đến người tiêu dùng, bao gồm các yếu tố như giá nhà, thu nhập, thuế, khả năng thế chấp, khả năng thanh toán, lãi suất vay, thời gian thanh toán và lệ phí trước bạ Do đó, thang đo thành phần tình hình tài chính được xây dựng dựa trên các biến quan sát này.
Bảng 3 2: Thang đo thành phần Tình hình tài chính
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “tình hình tài chính”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Giá nhà TC01 Kueh và Chiew(2005);
Shyue và cộng sự(2011); Phan Thanh Si (2012); Lee và McGreal (2010);
Susilawati và công sự(2001); Opoku & Abdul- Muhmi(2010); Mwfeq và cộng sự(2011); Kuang và
2 Khả năng thế chấp tối đa TC02
3 Khả năng thanh toán nợ hàng tháng tối đa TC03
6 Thời gian thanh toán nợ vay TC06
7 Lệ phí trước bạ mua nhà TC07
Thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Khi lựa chọn mua nhà, người tiêu dùng cần cân nhắc khả năng tài chính của mình để quyết định giữa các loại hình nhà ở như căn hộ, chung cư hoặc nhà riêng biệt Diện tích sử dụng của ngôi nhà cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định.
Theo nghiên cứu của Shyue và cộng sự (2011), thiết kế nội thất và ngoại thất là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng Do đó, thang đo thành phần đặc điểm của nhà cần bao gồm các biến quan sát liên quan đến những yếu tố này.
Bảng 3 3: Thang đo thành phần Đặc điểm nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “đặc điểm nhà”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Loại nhà ĐĐ01 Shyue và cộng sự(2011); Sengul và cộng sự (2010); Si (2012); Lee và McGreal (2010); Susilawati và công sự (2001); Phadungyat (2008); Opoku và Abdul-Muhmin (2010); Mwfeq (2011); Alaghbari và cộng sự (2010)
2 Diện tích sử dụng của ngôi nhà ĐĐ02
3 Thiết kế và trang trí bên trong ĐĐ03
4 Thiết kế bên ngoài ngôi nhà ĐĐ04
Thang đo thành phần “không gian sống”
Không gian sống bao gồm diện tích phòng khách, nhà bếp, số lượng phòng tắm và phòng ngủ (Opoku và Abdul-Muhmin, 2010) Thiết kế, kích thước và vị trí của các phòng là những yếu tố quan trọng trong nội thất ngôi nhà (Shyue Chuan và cộng sự, 2011) Do đó, thang đo thành phần không gian sống bao gồm các biến quan sát liên quan.
Bảng 3 4: Thang đo thành phần Không gian sống
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Diện tích nhà bếp KG01 Shyue và cộng sự
(2011); Opoku and Abdul-Muhmin (2010); Phan Thanh
Si (2012); Susilawati và công sự (2001)
2 Diện tích phòng khách KG02
3 Số lượng phòng ngủ KG03
4 Số lượng phòng tắm KG04
5 Số tầng của ngôi nhà KG05
Thang đo thành phần “vị trí nhà”
Vị trí của ngôi nhà đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp tiện nghi cho cư dân Khi lựa chọn nơi ở, các yếu tố như khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ hoặc siêu thị, và trường học đều có ảnh hưởng lớn đến quyết định của người mua.
Khoảng cách đến nơi làm việc, khu vui chơi giải trí và các tuyến đường chính là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả và quyết định của người mua (Adair và cộng sự, 1996; Iman và các cộng sự, 2012) Theo Trần Thanh Hùng (2008), sức hấp dẫn của khu vực cũng có tác động lớn đến giá trị bất động sản Do đó, thang đo thành phần vị trí nhà cần xem xét các biến quan sát liên quan đến những yếu tố này.
Bảng 3 5: Thang đo thành phần Vị trí nhà
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Sức hấp dẫn của khu vực VT01
Shyue và cộng sự (2011); Trần Thanh Hùng (2008); Phan Thanh Si (2012); Lee và McGreal (2010); Phadungyat (2008); Iman và các cộng sự (2012); James (2009); Kueh và Chiew
2 Chiều rộng của lòng đường phía trước nhà VT02
3 Vị trí gần nơi làm việc VT03
4 Vị trí gần trường học VT04
5 Vị trí gần nhà của bố, mẹ, anh, chị hoặc gần nơi đang sống VT05
6 Vị trí gần với các tuyến đường chính VT06
7 Vị trí gần chợ hoặc siêu thị VT07
8 Vị trí gần các trung tâm thương mại VT08
9 Vị trí gần khu vực công nghiệp VT09
10 Vị trí gần trung tâm y tế hoặc bệnh viện VT10
Thang đo thành phần “Tiện nghi công cộng”
Tiện nghi công cộng bao gồm các cơ sở vui chơi giải trí, công viên, và các tiện nghi thể thao, như câu lạc bộ thể dục thể thao (Lee và McGreal, 2010) Cư dân thường lo lắng về việc cung cấp các tiện nghi như chiếu sáng đường phố, do họ không có quyền kiểm soát về vấn đề này (Djebarni và Al-Abed, 2000) Vì vậy, thang đo thành phần tiện nghi công cộng được xác định qua các biến quan sát cụ thể.
Bảng 3 6: Thang đo thành phần Tiện nghi công cộng
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Có các cơ sở vui chơi giải trí, công viên TN01 Lee và McGreal,
2 Có câu lạc bộ thể dục thể thao TN02
3 Có hệ thống chiếu sáng đường phố TN03
Thang đo thành phần “Môi trường sống”
Môi trường sống bao gồm môi trường an toàn, sạch đẹp (Kueh và Chiew,
Nghiên cứu chỉ ra rằng những người sống gần ngôi nhà (Djebarni và Al-Abed, 2000) thường cảm thấy an toàn hơn (Fan, 2010) nhờ vào cơ sở vật chất, tính năng bảo mật và hạ tầng tốt (Lee và McGreal, 2010) Do đó, thang đo thành phần môi trường sống bao gồm các biến quan sát quan trọng.
Bảng 3 7: Thang đo thành phần Môi trường sống
Các biến quan sát trong thang đo thành phần
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Chất lượng của cơ sở hạ tầng MT01
Djebarni và Al-Abed (2000); Lee và McGreal, 2010
2 Hàng xóm xung quanh MT02
3 Cảnh quang xung quanh MT03
4 Tình hình an ninh khu vực MT04
5 Tiếng ồn xung quanh MT05
6 Ô nhiễm của môi trường xung quanh MT06
Thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”
Bằng chứng thực tế về danh tiếng và uy tín của công ty đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng niềm tin của khách hàng (Shyue và cộng sự, 2011; Gregory, 2011; Lai và Xin, 2009; Mwfeq và cộng sự, 2011; Lee và McGreal, 2010) Thông tin tham khảo từ bạn bè và đồng nghiệp, cùng với sự trao đổi giữa người tiêu dùng về sự hài lòng đối với sản phẩm và dịch vụ, cũng góp phần không nhỏ vào quyết định của họ (Shyue và cộng sự, 2011).
Bảng 3 8: Thang đo thành phần Bằng chứng thực tế
Các biến quan sát trong thang đo thành phần “Bằng chứng thực tế”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1 Danh tiếng và Uy tín người bán thông qua các dự án mà họ đã và đang phát triển BC01 Shyue và cộng sự (2011);
Gregory(2011); Mwfeq và cộng sự (2011);
Lee và McGreal (2010); Lai và Xin (2009);
2 Thông tin tham khảo từ bạn bè, đồng nghiệp BC02
3 Tình trạng pháp lý của ngôi nhà BC03
4 Tiến độ xây dựng theo kế hoạch BC04
Trong chương 3, tác giả trình bày phương pháp nghiên cứu với hai giai đoạn chính: nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện thông qua thảo luận nhóm với 5 chuyên gia bất động sản và 5 khách hàng có nhu cầu mua nhà, trong khi nghiên cứu chính thức áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với mẫu 250 khách hàng Thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà bao gồm 7 thành phần dựa trên 39 biến quan sát Sau khi thu thập dữ liệu, quá trình mã hóa và nhập liệu được thực hiện bằng phần mềm SPSS 20.0 để phân tích thông tin và kết quả nghiên cứu Các phương pháp phân tích thống kê sử dụng bao gồm đánh giá độ tin cậy, phân tích EFA và phân tích hồi quy.