Mục đích của Khoá luận nhằm đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của Khoá luận này.
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng
Giá đất và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn SaPa - huyện SaPa - tỉnh Lào Cai
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu một số yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn SaPa giai đoạn 2015 - 2017.
Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp
+ Địa điểm: Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa – tỉnh Lào Cai
Nội dung nghiên cứu
+ Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa
+ Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
+ Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
+ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
+ Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội trong năm 2017 của thị trấn SaPa
+ Số liệu chuyển nhượng quyến sử dụng đất năm 2017
+ Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó
Số liệu thu thập tại các phòng ban chức năng của huyện SaPa, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê huyện SaPa
3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh Lào Cai, chúng tôi lựa chọn các tuyến đường để nghiên cứu, đảm bảo tính đại diện và phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Các tuyến đường này cần có giá đất biến động rõ ràng, thể hiện các yếu tố tác động điển hình nhất để đánh giá hiệu quả và đề xuất phương án định giá đất hợp lý Chúng tôi đã chọn 5 tuyến đường và tiến hành tìm hiểu giá đất tại ba vị trí khác nhau cho mỗi tuyến.
Năm tuyến đường chính được xác định tại thị trấn Sa Pa là những trục đường quan trọng, đồng thời cũng là khu vực có hoạt động giao dịch đất đai sôi động nhất.
(1)-Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4
(2)-Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng (3)-Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
(4)-Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất khách sạn Sapa Ladge
(5)-Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh
3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp
Để điều tra giá đất thực tế tại thị trấn SaPa, nghiên cứu đã sử dụng phiếu điều tra có sẵn đối với các hộ gia đình và cá nhân trên 05 tuyến phố chính được lựa chọn Mỗi tuyến phố được khảo sát ngẫu nhiên 10 phiếu, tổng cộng có 50 phiếu điều tra trong toàn bộ đề tài.
Cuộc điều tra phỏng vấn được thực hiện ngẫu nhiên đối với các hộ dân trên 5 tuyến đường đã được chọn, nhằm tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tỷ lệ phần trăm mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá đất.
3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu
Các số liệu thu thập trong quá trình nghiên cứu được thống kê chi tiết theo từng tuyến đường và từng vị trí cụ thể.
- Đề tài đã tiến hành so sánh giá cả thực tế với giá do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa
- Từ đó phân tích ảnh huởng của các yếu tố đến giá đất ở
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa
Sa Pa, xã vùng cao thuộc tỉnh Lào Cai, có diện tích tự nhiên 2603,00 ha, chiếm 10,7% tổng diện tích của tỉnh Thị trấn Sa Pa cách trung tâm tỉnh Lào Cai 33 km và cách Hà Nội 317 km.
+ Từ 22° 18’00’’ đến 22° 23’00’’ vĩ độ Bắc
+ Từ 103° 46’00’’ đến 103°49’00’’kinh độ Đông
+ Phía Bắc giáp với xã Tả Phìn;
+ Phía Tây Bắc giáp xã Bản Khoang;
+ Phía Tây giáp bản Tru Va xã Bình Lưu, huyện Phong Thổ tỉnh Lai Châu;
+ Phía Đông giáp xã Sa Pả;
+ Phía Nam giáp xã Lao Chải
Sa Pa có địa hình phức tạp với các dãy núi cao từ 1.407 m đến 2.437 m, nghiêng từ Tây Nam sang Đông và thấp dần theo hướng dòng chảy của suối Sa Pả Đỉnh cao nhất đạt 2.437 m, tạo nên một khung cảnh núi non hùng vĩ Địa thế xã Sa Pa đặc trưng bởi độ dốc lớn, với độ dốc bình quân từ 28 đến 30 độ, góp phần tạo nên vẻ đẹp tự nhiên độc đáo của vùng đất này.
Sa Pa, nằm gần chí tuyến trong vành đai Á nhiệt đới Bắc bán cầu, sở hữu khí hậu ôn đới lạnh với hai mùa rõ rệt Mùa hè tại đây mát mẻ và có nhiều mưa, kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, trong khi mùa đông lại lạnh giá và ít mưa, kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Khí hậu Sa Pa có những đặc điểm nổi bật do ảnh hưởng của địa hình và địa mạo phức tạp, cùng với vị trí địa lý đặc biệt Sự chia cắt mạnh mẽ của khu vực này tạo ra những điều kiện khí hậu độc đáo.
Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 15,4°C, với nhiệt độ mùa hè dao động từ 18 - 20°C và mùa đông từ 10 - 12°C Nhiệt độ tối cao tuyệt đối ghi nhận là 33°C vào tháng 4 ở các vùng thấp, trong khi nhiệt độ thấp nhất có thể xuống đến 0°C vào tháng 1, thậm chí có năm ghi nhận -3,2°C Tổng tích ôn trong năm dao động từ 7.500 - 7.800°C Đặc điểm địa hình khác nhau tạo ra nhiều vùng sinh thái với nhiệt độ biến đổi trong cùng một thời điểm.
Sa Pa có tổng số giờ nắng trung bình hàng năm dao động từ 1.400 đến 1.460 giờ Số ngày nắng không đồng đều giữa các tháng, với mùa hè có số giờ nắng nhiều nhất Cụ thể, tháng 4 hàng năm ghi nhận từ 180 đến 200 giờ nắng, trong khi tháng 10 là tháng có số giờ nắng ít nhất, chỉ khoảng 30 đến 40 giờ.
Độ ẩm không khí tại khu vực này trung bình hàng năm dao động từ 85% đến 90%, với mức độ ẩm thấp nhất vào tháng 4 khoảng 65% - 70% Sương mù dày đặc xuất hiện nhiều, đặc biệt là ở những thung lũng kín gió, khiến khí hậu nơi đây ẩm ướt hơn so với các khu vực khác.
Lượng mưa trung bình hàng năm khoảng 2.762 mm, với mức cao nhất đạt 3.484 mm, phân bố không đều qua các tháng và phụ thuộc vào địa hình, nơi càng cao mưa càng lớn Mùa mưa diễn ra từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa hàng năm, trong khi các tháng ít mưa có lượng mưa trung bình từ 50 - 100 mm/tháng Mưa đá thường xảy ra vào các tháng 2, 3, 4 nhưng không thường xuyên trong các năm.
Sa Pa có hai hướng gió chính theo mùa: gió Tây và Tây Bắc vào mùa hè, gió Bắc và Đông Bắc vào mùa đông Với địa hình đồi núi phức tạp và vị trí nằm sâu trong lục địa, Sa Pa ít bị ảnh hưởng bởi gió mùa, chủ yếu chịu tác động của gió địa hình cục bộ Tốc độ gió trung bình tại đây đạt 2,2 m/s, có thể lên tới 19,7 m/s trong những lúc gió mạnh.
Sa Pa còn chịu ảnh hưởng của gió Ô Quí Hồ (gió địa phương) cũng rất khô nóng, thường xuất hiện vào các tháng 2, 3, 4
- Giông: Hay gặp vào mùa hè, sau mỗi cơn giông thường có mưa to kéo theo lũ nguồn, lũ quét ở những khu vực có địa hình cao, dốc
Sương mù là hiện tượng tự nhiên phổ biến, đặc biệt vào mùa đông, với mức độ dày ở nhiều khu vực Trong các đợt rét đậm, sương muối, băng giá và tuyết có thể xuất hiện tại những vùng núi cao và thung lũng kín gió, kéo dài từ 2 đến 3 ngày, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất nông, lâm nghiệp.
Sa Pa, nằm ở phía Tây và Tây Nam được bao bọc bởi dãy Hoàng Liên Sơn, có khí hậu mát mẻ và trong lành, chia thành hai vùng khí hậu cao và thấp, tạo ra sự đa dạng trong sản xuất nông lâm nghiệp Đây là điểm đến lý tưởng cho du khách trong và ngoài nước Tuy nhiên, các hiện tượng thời tiết như tuyết rơi, băng giá, mưa đá và sương muối cũng ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt của người dân địa phương.
Trên địa bàn xã có hệ thống suối chính là suối Sa Pa bắt nguồn từ xã Sa
Pả chảy bắt nguồn từ trung tâm thị trấn Sa Pa, tiếp tục theo quốc lộ 4D và hướng về xã Trung Chải Đây là nguồn nước chính trong khu vực, nhưng dòng chảy của nó thường không ổn định và bị ảnh hưởng bởi nhiều thác, ghềnh theo mùa.
Đất feralit đỏ vàng (Ferralsols) hình thành trên địa hình dốc cao (>25 độ), với đá mẹ giàu thạch anh khó phong hóa, dẫn đến tầng đất thường mỏng và nhiều đá lẫn Loại đất này chiếm tổng diện tích 3.533ha, trong đó đất feralit vàng đỏ trên đá granit chủ yếu tập trung ở Bản Hồ và Nậm Sài, trong khi đất feralit vàng đỏ phát triển trên đá granittognai có tầng dày hơn, phân bố chủ yếu ở Bản Phùng, Thanh Kim, Suối Thầu và Thanh Phú.
- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa (Fl): diện tích 2816,5ha, phân bố rải rác trên các sườn thoải hay trên địa hình ruộng bậc thang
- Nhóm đất mùn đỏ vàng (Humic Ferralsols) trên núi trung bình chiếm diện tích lớn nhất (44.365,5ha)
- Đất mùn alit (Haplic Alisols) trên núi cao (HA): diện tích 12.186,8ha
Đất mùn thô than bùn (Histric Alisols) trên núi cao có diện tích khoảng 155ha, chiếm 0,23% diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở khu vực đỉnh Fanxipăng với độ cao trên 2800m Dưới lớp thảm mục dày, tầng đất mùn thô dạng bùn mỏng (