ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng
Giá đất và những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn SaPa - huyện SaPa - tỉnh Lào Cai
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu một số yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trên địa bàn Thị trấn SaPa giai đoạn 2015 - 2017.
Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp
+ Địa điểm: Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa – tỉnh
Nội dung nghiên cứu
+ Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa
+ Tình hình quản lý và sử dụng đất thị trấn Sa Pa
+ Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
+ Đánh gía sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
+ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
+ Báo cáo tổng kết tình hình phát triển kinh tế, xã hội trong năm 2017 của thị trấn SaPa
+ Số liệu chuyển nhượng quyến sử dụng đất năm 2017
+ Các kết quả nghiên cứu có liên quan đã thực hiện trước đó
Số liệu thu thập tại các phòng ban chức năng của huyện SaPa, phòng Tài nguyên và Môi trường, phòng Thống kê huyện SaPa
3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Dựa trên bảng giá đất của UBND tỉnh Lào Cai, chúng tôi tiến hành lựa chọn các tuyến đường nghiên cứu có tính đại diện, phản ánh sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Các tuyến đường này cần có sự biến động rõ rệt về giá đất, từ đó giúp đánh giá hiệu quả và đề xuất phương án định giá đất hợp lý Tôi đã chọn 5 tuyến đường và sẽ tìm hiểu giá đất tại ba vị trí cụ thể trên mỗi tuyến.
Năm tuyến đường được xác định là năm trục đường chính của thị trấn Sa Pa, đồng thời cũng là những tuyến đường có lượng giao dịch đất đai cao nhất trong khu vực này.
(1)-Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4
(2)-Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng
(3)-Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
(4)-Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất khách sạn Sapa
(5)-Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh
3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp
Đề tài tiến hành điều tra giá đất thực tế tại thị trấn SaPa thông qua phiếu điều tra đối với các hộ gia đình và cá nhân trên 05 tuyến phố chính đã được lựa chọn Mỗi tuyến phố sẽ được khảo sát ngẫu nhiên 10 phiếu, tổng số phiếu điều tra là 50.
Cuộc điều tra phỏng vấn đã được thực hiện ngẫu nhiên tại các hộ dân trên 5 tuyến đường đã chọn, nhằm mục đích tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xác định tỷ lệ phần trăm mức độ ảnh hưởng của những yếu tố này đối với giá đất.
3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh và xử lý số liệu
Trong quá trình nghiên cứu, các số liệu điều tra và thu thập được đã được thống kê một cách chi tiết theo từng tuyến đường và vị trí cụ thể.
- Đề tài đã tiến hành so sánh giá cả thực tế với giá do nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Sa Pa
- Từ đó phân tích ảnh huởng của các yếu tố đến giá đất ở
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tại Sa Pa
Sa Pa, xã vùng cao thuộc tỉnh Lào Cai, có diện tích tự nhiên 2.603 ha, chiếm 10,7% tổng diện tích tỉnh Thị trấn Sa Pa cách trung tâm tỉnh Lào Cai 33 km và cách Hà Nội 317 km.
+ Từ 22° 18’00’’ đến 22° 23’00’’ vĩ độ Bắc
+ Từ 103° 46’00’’ đến 103°49’00’’kinh độ Đông
+ Phía Bắc giáp với xã Tả Phìn;
+ Phía Tây Bắc giáp xã Bản Khoang;
+ Phía Tây giáp bản Tru Va xã Bình Lưu, huyện Phong Thổ tỉnh Lai
+ Phía Đông giáp xã Sa Pả;
+ Phía Nam giáp xã Lao Chải
Sa Pa có địa hình phức tạp với các dãy núi cao từ 1.407 m đến 2.437 m, nghiêng dần từ Tây Nam sang Đông và thấp dần theo dòng chảy của suối Sa Pả Đỉnh núi cao nhất đạt 2.437 m, tạo nên cảnh quan hùng vĩ Địa thế xã Sa Pa chủ yếu là núi cao và dốc lớn, với độ dốc trung bình từ 28 đến 30 độ, tạo ra những thách thức cho việc di chuyển và phát triển.
Sa Pa, nằm gần chí tuyến, thuộc vành đai Á nhiệt đới Bắc bán cầu, sở hữu khí hậu ôn đới lạnh với hai mùa rõ rệt Mùa hè ở đây mát mẻ và có lượng mưa lớn từ tháng 5 đến tháng 10, trong khi mùa đông lạnh giá, ít mưa kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Khí hậu Sa Pa chịu ảnh hưởng từ địa hình và địa mạo phức tạp, cùng với vị trí địa lý đặc biệt, dẫn đến những đặc trưng khí hậu nổi bật.
Nhiệt độ trung bình hàng năm đạt 15,40°C, với nhiệt độ mùa hè dao động từ 18 - 20°C và mùa đông từ 10 - 12°C Nhiệt độ cao nhất có thể lên tới 33°C vào tháng 4 ở các vùng thấp, trong khi nhiệt độ thấp nhất ghi nhận vào tháng 1 có thể xuống 0°C, thậm chí -3,2°C trong một số năm Tổng tích ôn hàng năm dao động từ 7.500 - 7.800°C Đặc điểm địa hình khác nhau tạo ra nhiều vùng sinh thái với nhiệt độ biến đổi trong cùng một thời điểm.
Sa Pa có tổng số giờ nắng trung bình hàng năm dao động từ 1.400 đến 1.460 giờ Số ngày nắng không đồng đều giữa các tháng, với mùa hè có nhiều giờ nắng hơn Cụ thể, tháng 4 hàng năm ghi nhận từ 180 đến 200 giờ nắng, trong khi tháng 10 là thời điểm có ít giờ nắng nhất, chỉ khoảng 30 đến 40 giờ.
Độ ẩm không khí trung bình hàng năm dao động từ 85 - 90%, với mức độ ẩm thấp nhất vào tháng 4 khoảng 65 - 70% Sương mù dày đặc, đặc biệt ở những thung lũng kín gió, khiến khí hậu tại đây ẩm ướt hơn so với các khu vực khác.
Tổng lượng mưa bình quân hàng năm đạt khoảng 2.762 mm, với lượng mưa cao nhất ghi nhận là 3.484 mm, phân bố không đều qua các tháng và phụ thuộc vào địa hình, nơi cao có mưa nhiều hơn Mùa mưa diễn ra từ tháng 5 đến tháng 10, chiếm khoảng 80% tổng lượng mưa năm Các tháng ít mưa có lượng mưa trung bình từ 50 - 100 mm/tháng, trong khi mưa đá thường xảy ra vào các tháng 2, 3, 4 nhưng không thường xuyên trong các năm.
Sa Pa có hai hướng gió chính theo mùa, với gió Tây và Tây Bắc vào mùa hè, và gió Bắc cùng Đông Bắc vào mùa đông Địa hình đồi núi phức tạp và vị trí sâu trong lục địa giúp Sa Pa ít chịu ảnh hưởng của gió mùa, chủ yếu là gió địa hình diễn ra cục bộ Tốc độ gió trung bình ở đây đạt 2,2 m/s, có thể mạnh nhất lên tới 19,7 m/s.
Sa Pa còn chịu ảnh hưởng của gió Ô Quí Hồ (gió địa phương) cũng rất khô nóng, thường xuất hiện vào các tháng 2, 3, 4
- Giông: Hay gặp vào mùa hè, sau mỗi cơn giông thường có mưa to kéo theo lũ nguồn, lũ quét ở những khu vực có địa hình cao, dốc
Sương mù là hiện tượng phổ biến trong năm, đặc biệt vào mùa đông, với mức độ dày tại nhiều khu vực Trong những đợt rét đậm, các vùng núi cao và thung lũng kín gió còn xuất hiện sương muối, băng giá và tuyết, kéo dài từ 2 đến 3 ngày Những hiện tượng này gây ảnh hưởng tiêu cực đến sản xuất nông, lâm nghiệp.
Do địa hình cao, chia cắt phức tạp, phía Tây và Tây Nam được dãy
Hoàng Liên Sơn tạo nên khí hậu đặc trưng cho Sa Pa, được chia thành hai vùng khí hậu: vùng cao và vùng thấp, góp phần vào sự đa dạng trong sản xuất nông lâm nghiệp Với khí hậu mát mẻ và trong lành, Sa Pa trở thành điểm đến lý tưởng cho du khách trong và ngoài nước Tuy nhiên, các hiện tượng như tuyết rơi, băng giá, mưa đá và sương muối cũng ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của người dân nơi đây.
Trên địa bàn xã có hệ thống suối chính là suối Sa Pa bắt nguồn từ xã Sa
Pả chảy từ trung tâm thị trấn Sa Pa theo quốc lộ 4D rồi hướng đến xã Trung Chải, là nguồn nước chính của khu vực Tuy nhiên, dòng chảy của nó không ổn định, có nhiều thác và ghềnh, phụ thuộc vào mùa.
Đất feralit đỏ vàng (Ferralsols) phát triển chủ yếu trên địa hình dốc (>25 độ), với đá mẹ giàu thạch anh khó phong hóa, dẫn đến tầng đất thường mỏng và độ đá lẫn cao Tổng diện tích đất feralit đỏ vàng là 3.533ha, trong đó, đất feralit vàng đỏ trên đá granit tập trung ở Bản Hồ và Nậm Sài, trong khi đất feralit vàng đỏ phát triển trên đá granit tognai có tầng dày hơn và phân bố tập trung ở khu vực khác.
Bản Phùng, Thanh Kim, Suối Thầu và Thanh Phú
- Đất đỏ vàng biến đổi do trồng lúa (Fl): diện tích 2816,5ha, phân bố rải rác trên các sườn thoải hay trên địa hình ruộng bậc thang
- Nhóm đất mùn đỏ vàng (Humic Ferralsols) trên núi trung bình chiếm diện tích lớn nhất (44.365,5ha)
- Đất mùn alit (Haplic Alisols) trên núi cao (HA): diện tích 12.186,8ha
- Đất mùn thô than bùn (Histric Alisols) trên núi cao (A): diện tích khoảng 155ha (chỉ chiếm 0,23% diện tích tự nhiên), phân bố khu vực đỉnh
Fanxipăng có độ cao trên 2800m, với lớp thảm mục dày và tầng đất mùn thô dạng bùn mỏng dưới 50cm Đất ở đây ẩm ướt, nằm trên nền đá mẹ granit phong hóa yếu màu trắng Quá trình hình thành đất diễn ra do dòng chảy của sông suối qua địa hình núi có độ chênh cao và độ dốc lớn Diện tích phân bố của loại đất này không đáng kể và rải rác ở các xã Bản.
Khoang, Sa Pả, Tả Phìn, Tả Van, Thanh Phú
- Đất dốc tụ (D) chiếm diện tích rất nhỏ, khoảng 1.381 ha (2% tổng diện tích), phân bố rải rác ở các xã Tả Giàng Phình, Bản Khoang, Sa Pả, Tả Phìn,
Trung Chải, Lao Chải, Sử Pán, Hầu Thào, Nậm Cang
4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội tại Sa Pa
Thời kỳ 2010 – 2015 thị trấn Sa Pa có bước tăng trưởng khá cao, cuộc sống của nhân dân đang đi vào ổn định và phát triển
Trong những năm qua, Đảng bộ và nhân dân thị trấn Sa Pa đã nỗ lực vượt qua khó khăn, từng bước thực hiện mục tiêu kinh tế của thị trấn Các chỉ tiêu kinh tế – xã hội đều có sự tăng trưởng, tạo ra sự ổn định và phát triển mới Tổng giá trị sản xuất bình quân giai đoạn 2010-2015 đạt 10,8%/năm.
Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Sa Pa
4.2.1 Tình hình quản lý đất đai
4.2.1.1 Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
Sau khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn có hiệu lực, UBND thị trấn Sa Pa đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán bộ và tuyên truyền cho người dân, nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
4.2.1.2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Hiện nay, địa giới hành chính giữa thị trấn Sa Pa và các đơn vị hành chính lân cận đã được xác định rõ ràng bằng các mốc giới cố định trên thực địa và được thể hiện trên bản đồ Đồng thời, công tác lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính của thị trấn cũng được thực hiện theo đúng quy định pháp luật.
4.2.1.3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất Đến nay công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã được thực hiện bằng phương tiện kỹ thuật tiên tiến với các tỷ lệ từ 1/500 đến 1/2.000 Việc lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn được thực hiện tốt theo quy định định kỳ 5 năm cùng với công tác kiểm kê đất đai
4.2.1.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thị trấn đã hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015, với định hướng phát triển đến năm 2020 Kế hoạch sử dụng đất cụ thể đã được xây dựng cho từng năm trong giai đoạn 2011 – 2015 và 2016 – 2020.
4.2.1.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đât
Công tác giao đất và cho thuê đất tại thị trấn đã được thực hiện đúng quy trình và thủ tục theo quy định pháp luật, góp phần hạn chế và khắc phục các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất.
Công tác thu hồi đất từ các cá nhân và tổ chức sử dụng không đúng mục đích đã được thực hiện liên tục Tuy nhiên, việc thu hồi đất cho các dự án trọng điểm vẫn diễn ra chậm do nhiều nguyên nhân, chủ yếu là giá đền bù chưa hợp lý và thống nhất, cùng với thời gian đền bù kéo dài.
4.2.1.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc đăng ký quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính đã thu hút sự chú ý của các cấp ngành địa phương cũng như người dân, và được thực hiện theo đúng quy định của Luật Đất đai.
4.2.1.7 Thống kê, kiểm kê đất đai
Thị trấn đã tiến hành thống kê đất đai hàng năm và thực hiện kiểm kê định kỳ 5 năm, tuân thủ đầy đủ quy định của Luật Đất đai.
4.2.1.8 Quản lý tài chính đất đai Để thực hiện các khoản thu, chi liên quan đến đất đai, thị trấn đã thực hiện theo đúng mục đích của pháp luật hiện hành
4.2.1.9 Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản
Việc chuyển nhượng và cho thuê quyền sở hữu nhà cùng quyền sử dụng đất phải tuân thủ khung giá do UBND tỉnh quy định, và được UBND thị trấn thực hiện nghiêm ngặt theo chỉ đạo của UBND Huyện.
4.2.1.10 Quản lý, giám sát việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Công tác này được UBND thị trấn Sa Pa thực hiện theo sự chỉ đạo của
UBND Huyện đã thông qua các biện pháp quản lý và giám sát hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu thuế và thu tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình, từ đó góp phần vào việc bảo đảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
4.2.1.11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
Công tác kiểm tra đất đai đã đạt được nhiều tiến bộ, góp phần hạn chế tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích và tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng.
4.2.1.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo và các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai
Vận động và hướng dẫn người dân hiểu biết về pháp luật, thực hiện cuộc sống và công việc theo quy định pháp luật, đồng thời đảm bảo giải quyết đơn thư đúng thẩm quyền, tránh tình trạng tồn đọng và kéo dài.
4.2.1.13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai
Thị trấn đã triển khai thực hiện cơ chế “một cửa” và điều chỉnh công khai các thủ tục về nhà đất
4.2.1.14 Tình hình sử dụng đất theo quyết định được giao đất, thuê đất , được chuyển mục đích sử dụng đất Để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của xã, UBND thị trấn Sa Pa dưới sự chỉ đạo phòng Tài Nguyên và Môi trường phối hợp với các ngành có liên quan và UBND cấp xã tập trung đẩy mạnh cải cách hành chính, rút ngắn tối đa thời gian giải quyết việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường GPMB; phát hiện và xử lý kịp thời những vướng mắc phát sinh…, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, nhất là các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, các dự án công nghiệp trọng điểm Đến nay việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án trên địa bàn huyện phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị Đối với những trường hợp xin giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, mặc dù chưa phù hợp quy hoạch nhưng mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội đã được tính xem xét bổ sung, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất
4.2.1.15 Tình hình thực hiện Kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Việc thực hiện Kế hoạch sửa dụng đất trong năm 2017 đối với thị trấn
Sa Pa vẫn giữ được nét đặc trưng của mình, chủ yếu nhờ vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, như từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm, và từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Những thay đổi này nhằm xây dựng các công trình trọng điểm, phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường chuyển nhượng
thực tế trên thị trường chuyển nhượng
Bảng 4.2: Giá đất ở do Nhà nước quy định tại một số tuyến đường chính tại thị trấn SaPa
1 Đường Điện Biên Phủ, Từ hết số nhà 224 đến đường N4
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân
Viên đến phố Kim Đồng
3 Đường Thạch Sơn, Từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
4 Đường Mường Hoa, Từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn Sapa Ladge
5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu
Mây đến phố Tuệ Tĩnh
(Nguồn: Theo QĐ số 111/2016/QĐ – UBND tỉnh Lào Cai )
Mặc dù giá đất do Nhà nước quy định năm 2017 đã tăng so với các năm trước, nhưng thực tế vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường Giá đất chuyển nhượng thực tế bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tâm lý người mua, vai trò của trung gian cò đất và đầu cơ bất động sản Theo ý kiến của đa số người dân và cán bộ địa chính, giá chuyển nhượng thực tế trên một tuyến đường không cố định, mà phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và người mua, cũng như vị trí của thửa đất, thường cao hơn nhiều so với giá Nhà nước quy định.
Bảng 4.3: Sự chênh lệch giữa giá đất ở do Nhà nước quy định với giá thị trường tại thị trấn Sa Pa năm 2017
STT Tên đường phố Vị trí Giá thị trường (GTT)
Mức chênh lệch [GTT/GNN](lần)
Phủ, Từ hết số nhà
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng
Từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
Từ phố Cầu Mây đến hết đất Khách sạn
5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu
(Nguồn: Số liệu điều tra phỏng vấn )
Bảng 4.3 cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường ở hầu hết các tuyến đường Tại một số tuyến đường chính của thị trấn Sa Pa, tỷ lệ chênh lệch có thể lên tới 40 lần Đặc biệt, dọc tuyến Đường Thạch Sơn, sự khác biệt này càng trở nên rõ rệt.
Đoạn đường Fansipand từ số nhà 014 đến số nhà 01 có sự chênh lệch giá đất cao nhất lên đến 4 lần giữa giá do Nhà nước quy định và giá thị trường Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do đây là khu vực phát triển sôi động của thị trấn, nơi có nhiều nhà hàng, khách sạn và dịch vụ du lịch Đường phố này sở hữu cơ sở hạ tầng hoàn thiện, rất phù hợp cho các hoạt động kinh doanh với tiềm năng sinh lợi cao Đây cũng là trung tâm của thị trấn, nơi tập trung nhiều dịch vụ phục vụ đời sống của cư dân địa phương và du khách.
Ngoài các tuyến đường chính tại trung tâm thị trấn Sa Pa, một số tuyến đường khác mặc dù có khả năng sinh lợi thấp hơn và không thuận lợi cho kinh doanh, nhưng lại phù hợp cho việc xây dựng nhà ở Giá cả tại những khu vực này có sự chênh lệch đáng kể, tuy nhiên vẫn thấp hơn so với các tuyến đường chính trong trung tâm.
Chẳng hạn như đoạn đường Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 giá chênh lệch là 2.46 đến 3.04 lần
Năm 2017, thị trấn Sa Pa ghi nhận sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, chủ yếu nhờ vào dịch vụ du lịch Trong ba năm qua, cơ sở hạ tầng của Sa Pa đã được nâng cấp và mở rộng liên tục, dẫn đến sự chênh lệch giá đất cao Nguyên nhân chính là do tâm lý xem trọng đất của người dân và thông tin về giá đất còn hạn chế, chủ yếu thông qua cò đất Tình trạng đầu cơ nhà đất gia tăng cũng góp phần làm tăng giá đất tại Sa Pa Sự phát triển kinh tế đã làm cho thị trường đất đai trở nên sôi động hơn, với nhiều người từ nơi khác đến mua đất để đầu tư hoặc sinh sống Giá đất ở khu trung tâm chênh lệch đáng kể, đặc biệt là tại các tuyến đường chính và những khu vực có quy hoạch phát triển Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá chuyển nhượng có thể lên tới 3.33 lần, làm tăng nhu cầu chuyển nhượng đất tại địa phương.
Trong những năm gần đây, giá đất do Nhà nước quy định tại thị trấn Sa Pa đã tăng lên, nhưng thực tế giá chuyển nhượng lại cao hơn nhiều so với mức quy định, dẫn đến tỷ lệ chênh lệch giá lớn Điều này khiến cho tỷ lệ phần trăm gia tăng giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường Do đó, trong quá trình mua bán đất, nhiều người dân thường kê khai giá giao dịch thấp hơn so với giá thực tế, gần sát với giá Nhà nước, nhằm giảm thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Sa
4.4.1 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất
Theo điều tra thực tế, hơn 85% hộ gia đình không đồng ý với mức giá đất hàng năm do Nhà nước quy định, vì giá này thường thấp hơn và không phản ánh đúng giá thị trường.
Trong nhóm yếu tố pháp lý liên quan đến thửa đất, có bốn tình trạng được điều tra, trong đó ba nhóm bị đánh giá thấp hơn, bao gồm tình trạng có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đặc biệt, 80% tổng số hộ điều tra đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho thấy người dân nhận thức rõ quyền lợi và giá trị của thửa đất khi được Nhà nước công nhận.
Trong bối cảnh hiện nay, vị trí đất ở đô thị đóng vai trò quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập từ khu đất Những khu đất có vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc thương mại, kinh doanh và cho thuê Để đầu tư hiệu quả, tiêu chí đầu tiên cần xem xét là vị trí của cơ sở Tại Sa Pa, với lợi thế là khu du lịch nổi tiếng và nhiều công trình dịch vụ, việc lựa chọn vị trí kinh doanh trở nên ưu tiên hàng đầu Chẳng hạn, khu vực Đường Thạch Sơn từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 là một ví dụ điển hình cho những vị trí tiềm năng trong kinh doanh.
Đoạn đường 01 là trung tâm, do đó vị trí của nó luôn được coi trọng trong việc thương lượng giá đất Theo khảo sát, khu vực này tập trung nhiều thành phần kinh tế như thương mại và dịch vụ, khiến yếu tố vị trí trở thành yếu tố quyết định giá trị của thửa đất.
30,000 Đường Điện Biên Phủ Đường Ngũ Chỉ Sơn Đường Thạch Sơn Đường Mường Hoa
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên loại đường phố
Giá đất tại vị trí VT 1 luôn cao nhất so với các vị trí 2, 3 trên cùng một đoạn đường, với sự chênh lệch lớn Giá đất phụ thuộc vào vị trí, gần khu trung tâm và khu buôn bán sẽ có giá cao hơn Ngoài ra, trong cùng một loại vị trí, giá đất còn bị ảnh hưởng bởi khả năng sinh lợi và cơ sở hạ tầng của từng đoạn đường Tuy nhiên, yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp mà không làm biến động giá đất trên thị trường Sự tăng giảm giá đất có thể do số lượng người tham gia giao dịch hoặc sự thay đổi của các chính sách nhà nước, đặc biệt là các chính sách về đất đai, có thể làm thị trường nhà đất trở nên sôi động hoặc đóng băng.
4.4.3 Yếu tố cở sở hạ tầng
* Cơ sở hạ tầng xã hội
Thị trấn Sa Pa, trung tâm huyện Sa Pa, có đường quốc lộ 3 nối Lào Cai – Lai Châu, thuận lợi cho phát triển kinh tế và giao lưu hàng hóa Hệ thống giao thông trong thị trấn đã được nâng cấp hoàn toàn với đường nhựa và bê tông, đáp ứng nhu cầu đi lại và buôn bán Tại đây, các cơ quan huyện uỷ và UBND huyện được xây dựng kiên cố, cùng với các công trình công cộng như trung tâm hành chính, chợ, và hệ thống trường học từ mầm non đến trung học phổ thông, góp phần nâng cao chất lượng giáo dục Ngành y tế cũng được chú trọng với sự có mặt của bệnh viện đa khoa huyện và trạm y tế mới Các chính sách xã hội được triển khai hiệu quả, trong khi hệ thống nhà văn hóa được đầu tư xây dựng kiên cố, phục vụ cho các hoạt động văn hóa, thể dục, thể thao của cộng đồng.
* Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang hình thành, Chính phủ đã tích cực đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng để theo kịp sự phát triển Đầu tư vào cơ sở hạ tầng là cần thiết để đạt được các mục tiêu phát triển, vì nếu một khu vực có tiềm năng nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, sẽ gây khó khăn cho việc thu hút đầu tư lâu dài Do đó, phát triển kinh tế cần được đặt lên hàng đầu với sự chú trọng vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Bảng 4.4: Bảng giá giữa các trục giao thông theo quy định năm 2017
STT Đoạn đường Loại đường Giá
1 Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 Bê tông 12.500
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường
Xuân Viên đến phố Kim Đồng Nhựa 24.000
3 Đường Thạch Sơn, từ đường
Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01 Nhựa 26.500
4 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu
Mây đến hết đất Khách sạn Sapa
Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố
Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh Bê tông 18.000
Để giá đất tăng cao, cơ sở hạ tầng kỹ thuật như điện, đường cần được đảm bảo Đoạn đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng, là khu vực trung tâm của huyện với cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và đã được sử dụng lâu dài, do đó, yếu tố này không còn ảnh hưởng nhiều như ở các đoạn đường khác Thay vào đó, vị trí và điều kiện sinh lợi trở thành yếu tố chính tác động đến giá đất Mặc dù cơ sở hạ tầng ở các đoạn đường khác cũng tương đối hoàn thiện, nhưng người dân không đặt nặng vấn đề này Tâm lý của người dân về giá đất phụ thuộc vào mức độ đầu tư vào cơ sở hạ tầng của từng đoạn đường; nếu được đầu tư thêm, giá đất trong tương lai có thể sẽ tăng cao hơn nữa.
4.4.4 Yếu tố điều kiện sinh lợi Đối với Sa Pa thì đa phần các cở sở kinh doanh buôn bán nhỏ, vừa, lớn đều nằm trên trục đường giao thông chính, ví dụ như tuyến Đường Ngũ Chỉ
Khu vực từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng có tiềm năng sinh lợi cao nhờ vào giao thông thuận lợi và hệ thống cơ sở hạ tầng như điện và trường học được kết nối Mặc dù giá đất ở đây tương đối cao, người dân vẫn sẵn sàng đầu tư vì họ tin rằng với điều kiện thuận lợi như vậy, khả năng thu hồi vốn sẽ diễn ra nhanh chóng.
Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí 1 trên thị trường năm 2017
STT Đoạn đường Mục đích sự dụng
1 Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4 Để ở 13.500
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường
Xuân Viên đến phố Kim Đồng Để ở 24.500
3 Đường Thạch Sơn, từ đường
Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01 Để ở 27.000
Kinh doanh 27.600 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Để ở 27.000
4 Mây đến hết đất Khách sạn Sapa
Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh Để ở 19.000
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra phỏng vấn)
Bảng số liệu cho thấy rằng những khu vực thuận lợi, đặc biệt là những tuyến đường chính, có giá trị rất cao Điều này tạo ra lợi thế lớn cho các hoạt động dịch vụ, kinh doanh, buôn bán và giao thương của người dân.
4.4.5 Yếu tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất, bao gồm chiều rộng và chiều sâu, ảnh hưởng đáng kể đến giá trị và lợi ích kinh tế cho chủ sở hữu Tùy thuộc vào mục đích sử dụng khác nhau, hình thể của thửa đất sẽ mang lại lợi ích khác nhau Thông thường, các lô đất mặt tiền với chiều ngang rộng hơn chiều sâu thường có giá trị cao hơn Mặc dù có cùng diện tích, nhưng sự khác biệt giữa chiều sâu và chiều rộng của các thửa đất sẽ dẫn đến mức giá khác nhau Để đánh giá tác động của chiều rộng mặt tiền đến giá đất, tôi đã chọn một số ô đất gần nhau trên cùng một đoạn đường, cùng ở vị trí VT 1, nhưng có kích thước chiều dài mặt tiền khác nhau, và thực hiện điều tra thực địa Kết quả được trình bày trong bảng dưới đây.
Bảng 4.6: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất cùng vị trí 1 năm 2017
(Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra thực địa)
Theo điều tra thực tế, trong cùng một diện tích, những ô đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn thường có giá bán trên 1m² thấp hơn so với các ô đất khác.
STT Đoạn đường Chiều rộng mặt tiền (m) Giá quy định
1 Đường Điện Biên Phủ, từ hết số nhà 224 đến đường N4
2 Đường Ngũ Chỉ Sơn, từ đường Xuân Viên đến phố Kim Đồng
3 Đường Thạch Sơn, từ đường Fansipand đến hết số nhà 014 và hết số nhà 01
4 Đường Mường Hoa, từ phố Cầu Mây đến hết đất
5 Phố Đồng Lợi, từ 02 đầu giáp phố Cầu Mây đến phố Tuệ Tĩnh
Các lô đất có diện tích lớn và chiều rộng mặt tiền rộng thường có giá trị cao hơn Điều này mang lại lợi thế trong kinh doanh và buôn bán, giúp gia tăng lợi nhuận.
Ngoài những yếu tố chính ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá đất tại thị trấn Sa Pa, còn tồn tại những yếu tố khác mà người dân nhận định cũng có tác động đến giá đất, nhưng chỉ trong khoảng thời gian ngắn.
