Tổng quan về QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
Khái niệm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
Trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất quan trọng, giúp con người khai thác nguồn lợi để tạo ra của cải phục vụ nhu cầu thiết yếu Đất cũng là nơi con người sinh sống và phát triển, do đó, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là rất quan trọng Trong pháp luật Việt Nam, QSDĐ được ghi nhận lần đầu trong Luật Đất đai năm 1987 và tiếp tục được cập nhật qua các luật năm 1993, 2003 và 2013, tuy nhiên, chưa có khái niệm chính thức về QSDĐ nói chung và QSDĐ nông nghiệp nói riêng.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo Từ điển Luật học năm 2006 được định nghĩa là quyền của các chủ thể trong việc khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng Giáo trình Luật đất đai của Đại học Luật Hà Nội bổ sung rằng QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất nhằm phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Các tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng cũng đưa ra những quan điểm liên quan đến quyền này.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho phép người sử dụng khai thác các thuộc tính và công dụng của đất, hưởng lợi ích và lợi tức hợp pháp từ tài sản để phục vụ mục đích cá nhân, đồng thời có quyền chuyển nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật.
1 Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, trang
2 Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, trang 92
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác và sử dụng các thuộc tính có ích của đất nhằm mang lại lợi ích vật chất Quyền năng này không chỉ được ghi nhận mà còn được pháp luật bảo vệ, như đã được nêu trong nghiên cứu của Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng (2011).
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở Việt Nam đã có sự thay đổi rõ rệt qua các bản Hiến pháp Hiến pháp 1946 và 1959 công nhận quyền tư hữu về đất đai, nhưng đến Hiến pháp 1980, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Quy định này được duy trì trong Hiến pháp 1992 và 2013, trong đó Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định rằng đất đai và tài nguyên khác thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý Cụ thể, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý đất đai, đồng thời trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình để họ trực tiếp sử dụng.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền của chủ sở hữu đất đai, được Nhà nước đại diện trao cho tổ chức, cá nhân và hộ gia đình thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ Điều này cho phép họ khai thác và sử dụng các thuộc tính có ích của đất, mang lại lợi ích vật chất và được Nhà nước bảo vệ theo quy định pháp luật.
QSDĐ nông nghiệp là một phần của QSDĐ, trong đó hộ gia đình là một trong những chủ thể chính QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình được hiểu là quyền năng của chủ sở hữu đất đai, trong đó Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu đất đai trao QSDĐ nông nghiệp cho hộ gia đình thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, và công nhận QSDĐ Hộ gia đình có trách nhiệm khai thác và sử dụng các thuộc tính có ích của đất nông nghiệp để tạo ra lợi ích vật chất, đồng thời được Nhà nước bảo vệ quyền lợi này theo các quy định pháp luật.
1.1.2 Đặc điểm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
Quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình là một quyền quan trọng trong pháp luật đất đai Việt Nam, cho phép hộ gia đình khai thác và sử dụng các lợi ích từ đất nông nghiệp để tạo ra thu nhập Quyền này hình thành trên cơ sở quyền sở hữu đất đai, trong đó quyền sở hữu là quyền có trước, còn quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền phát sinh sau Quyền sở hữu đất đai độc lập, trong khi quyền sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào quyền sở hữu, và giá trị của quyền sử dụng đất nông nghiệp được tính bằng tiền.
Ngoài ra, QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình còn mang đặc điểm riêng như sau:
Hộ gia đình là chủ thể đặc biệt trong việc sử dụng đất nông nghiệp, đóng vai trò quan trọng trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng, đang sống chung và sở hữu QSDĐ nông nghiệp chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ.
- Mục đích hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ nông nghiệp hoặc nhận chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông
Bài viết của Nguyễn Thị Thập (2010) đề cập đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân dưới góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam Luận văn Thạc sĩ Luật học này, được thực hiện tại Đại học Quốc gia Hà Nội, nêu rõ các lĩnh vực sử dụng đất như nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối, theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 của Luật Đất đai.
Đất nông nghiệp là loại đất quan trọng trong tổng thể tài nguyên đất đai của Việt Nam, đóng vai trò chủ yếu trong sản xuất nông, lâm nghiệp, từ đó duy trì sự phát triển của xã hội Loại đất này được xác định để phục vụ cho các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, và nghiên cứu nông nghiệp Ngoài ra, đất nông nghiệp còn bao gồm đất rừng tự nhiên, đất rừng trồng, và các khu vực dành cho mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, bảo vệ và phục hồi tự nhiên, cũng như nghiên cứu về lâm nghiệp.
Nội dung pháp lý về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình theo quy định hiện hành rất phong phú Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp có tám quyền định đoạt, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Những quyền này phải được thực hiện theo các hình thức, thủ tục và điều kiện mà pháp luật quy định.
Do nhu cầu quản lý và khai thác đất đai, quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được quy định khác biệt so với các chủ thể khác Pháp luật quy định rõ ràng các quyền của hộ gia đình trong việc sử dụng đất nông nghiệp, nhằm đảm bảo sự phù hợp với đặc trưng và nhu cầu cụ thể của họ.
Chỉ những hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc hợp pháp nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp mới có quyền chuyển đổi QSDĐ Việc pháp luật quy định như vậy nhằm khuyến khích việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân, từ đó khắc phục tình trạng sử dụng đất manh mún và ngăn ngừa việc lợi dụng quyền chuyển đổi đất.
5 Nguyễn Minh Hải (2016), Bài giảng pháp luật đất đai, xem tại http://phattrienbenvung21.com/goc-sinh- vien/khai-niem-chu-su-dung-dat-nong-nghiep/, truy cập ngày 03/5/2016
Quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
Điều kiện thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
Quyền sử dụng đất nông nghiệp (QSDĐ nông nghiệp) là một tài sản quan trọng cho các hộ gia đình, đặc biệt khi họ sử dụng nó để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng thương mại Việc thế chấp QSDĐ nông nghiệp phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật, cụ thể là Điều 188 Bộ luật Dân sự năm 2013 Các điều kiện này bao gồm: phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất Để thực hiện việc thế chấp, hộ gia đình cần chứng minh quyền sở hữu hợp pháp thông qua GCNQSDĐ, là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của họ.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho hộ gia đình hiện đang gặp nhiều khó khăn, mặc dù nhu cầu vốn cho đất nông nghiệp ngày càng cao, ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế Tác giả Lưu Thị Tuyết chỉ ra rằng việc ghi tên các thành viên trong hộ gia đình trên giấy chứng nhận giúp xác định rõ ràng quyền sở hữu, nhưng cũng gây ra rắc rối về thủ tục hành chính và hạn chế quyền sử dụng đất của chủ hộ chính Ngược lại, nếu chỉ ghi tên chủ hộ như trước đây, quyền lợi pháp lý của các thành viên khác sẽ không được bảo đảm, dẫn đến mâu thuẫn và tranh chấp trong giao dịch quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình.
Khi thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình cần cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cam kết rằng đất không có tranh chấp Tuy nhiên, pháp luật hiện nay chưa quy định rõ ràng về khái niệm "đất không có tranh chấp" và thời điểm nào được coi là có tranh chấp Vấn đề này đã tồn tại nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết Thực tế cho thấy, nếu có đơn tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất được gửi đến chính quyền địa phương hoặc Tòa án, thì đất sẽ được xem là có tranh chấp.
Để hiểu khái niệm về đất không có tranh chấp, trước tiên cần làm rõ định nghĩa về tranh chấp đất đai Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai, tranh chấp đất đai được xác định dựa trên các yếu tố pháp lý và thực tiễn liên quan đến quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai vào năm 2013 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong mối quan hệ đất đai Các dạng tranh chấp đất đai bao gồm 8 loại khác nhau.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất (QSDĐ) xảy ra khi các bên có sự mâu thuẫn về quyền hợp pháp sử dụng một mảnh đất cụ thể Những tranh chấp này thường liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sở hữu và quản lý đất đai một cách hợp pháp.
7 Lưu Thị Tuyết (2018), Bàn về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, xem tại http://luatsu5.com/ban-ve- viec-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cho-ho-gia-dinh.html, truy cập ngày 27/8/2018
Tranh chấp đất đai thường gặp bao gồm các vấn đề liên quan đến ranh giới đất, quyền sử dụng đất (QSDĐ), và tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp ly hôn và thừa kế Ngoài ra, còn có tranh chấp liên quan đến việc đòi lại đất.
Trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ thường phát sinh, đặc biệt khi các bên có giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) Những tranh chấp này cũng có thể liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất là một loại tranh chấp ít gặp, tập trung vào việc xác định rõ ràng mục đích sử dụng của khu đất Những tranh chấp này thường phát sinh khi có sự không thống nhất giữa các bên liên quan về cách thức và lý do sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của họ.
Đất không có tranh chấp là loại đất được sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ đất đai Điều này bao gồm các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất, cũng như mục đích sử dụng đất.
Một điều kiện cần thiết để thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của hộ gia đình là QSDĐ này không được kê biên nhằm bảo đảm thi hành án Khi QSDĐ nông nghiệp bị kê biên, nó nhằm bảo vệ quyền lợi của bên được thi hành án theo bản án của Tòa án Việc kê biên hạn chế quyền QSDĐ của người phải thi hành án, và nếu QSDĐ này được thế chấp trong thời gian bị kê biên, sẽ gây khó khăn cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản để thu hồi nợ Điều này làm cho việc giải quyết quyền lợi giữa bên nhận thế chấp và bên được thi hành án trở nên phức tạp.
Trong thời gian quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình bị kê biên, mọi giao dịch liên quan như chuyển nhượng, góp vốn hay cho thuê sẽ không có giá trị pháp lý Do đó, quyền sử dụng đất này cũng không thể được thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại.
Để thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của hộ gia đình, ngoài ba điều kiện bắt buộc đã nêu, thời hạn sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng Thời hạn này xác định khoảng thời gian mà pháp luật cho phép hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp theo mục đích đã định Việc quy định thời hạn sử dụng đất giúp Nhà nước quản lý thống nhất và kiểm soát việc sử dụng đất trên toàn quốc Do đó, chỉ khi trong thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình mới có thể thực hiện việc thế chấp QSDĐ nông nghiệp.
Để thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp của hộ gia đình, cần phải đáp ứng đủ bốn điều kiện thiết yếu Nếu thiếu bất kỳ một trong bốn điều kiện này, hộ gia đình sẽ không thể tiến hành thế chấp QSDĐ nông nghiệp, và việc thế chấp sẽ không tuân thủ quy định pháp luật.
Trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
QSDĐ nông nghiệp là tài sản có giá trị kinh tế cao và tính ổn định, ảnh hưởng đến thu nhập và chỗ ở của hộ gia đình Việc thế chấp QSDĐ nông nghiệp cần tuân thủ quy trình và thủ tục nghiêm ngặt để đảm bảo khả năng thu hồi nợ của bên nhận thế chấp.
Trước tiên, bên thế chấp là hộ gia đình và bên nhận thế chấp cần ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng này phải được lập thành văn bản Quy định này xuất phát từ đặc trưng của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, mang tính chất đặc thù do đối tượng của quan hệ này là tài sản đặc biệt và chủ thể thế chấp cũng là chủ thể đặc biệt.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cần được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất Quy định này nhằm tạo điều kiện cho Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch phức tạp liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp Người yêu cầu chứng thực cần nộp các giấy tờ như dự thảo hợp đồng thế chấp, bản sao giấy tờ tùy thân và các tài liệu liên quan.
12 Điều 54 Luật công chứng năm 2014, Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
GCNQSDĐ 13 Như vậy, thành hồ sơ rất đơn giản, rất thuận tiện cho các chủ thể khi chứng thực hợp đồng thế chấp tại UBND cấp xã Tuy nhiên, quy định này đã tạo sự bất cập cho việc chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình vì khi chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, hợp đồng phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đã thành niên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm ký kết hợp đồng đồng ý thế chấp, nếu một hoặc nhiều thành viên không đồng ý thì không có cơ sở để chứng thực, nếu thực hiện chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu Do đó, ngoài các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì người yêu cầu chứng thực còn phải nộp thêm các giấy tờ chứng minh tư cách, số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất, tư cách định đoạt QSDĐ của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất Nhưng chính vì hồ sơ yêu cầu chứng thực đơn giản mà nhiều cán bộ thực hiện việc chứng thực tại UBND cấp xã lo ngại không dám nhận hồ sơ chứng thực và yêu cầu các bên bổ sung thêm một số giấy tờ khác nhưng các giấy tờ khác này không được quy định tại khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Trong khi đó, trên thực tế, việc yêu cầu bổ sung này là hoàn toàn hợp lý để đảm bảo hợp đồng được thực hiện đúng pháp luật, không vô hiệu, không gây thiệt hại cho các bên liên quan, thể hiện trách nhiệm của cơ quan chứng thực trong việc chứng thực các hợp đồng Tác giả Đỗ Văn Nhân cũng cho rằng “Mặc dù cán bộ Tư pháp – Hộ tịch yêu cầu thêm thành phần hồ sơ chứng thực là trái với quy định, không hợp pháp nhưng nó hoàn toàn hợp lý, nếu không sẽ không đảm bảo độ an toàn pháp lý cho các bên hợp đồng, giao dịch” 14
Hồ sơ yêu cầu công chứng cụ thể và rõ ràng hơn so với hồ sơ yêu cầu chứng thực Ngoài các giấy tờ giống như trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, người yêu cầu cần nộp thêm phiếu yêu cầu công chứng và bản sao giấy tờ.
13 Khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
Chứng thực hợp đồng và giao dịch tại UBND cấp xã chưa đảm bảo an toàn pháp lý, điều này đã được nêu rõ trong bài viết của Đỗ Văn Nhân, Sở Tư pháp tỉnh Kom Tum Theo quy định, công chứng viên có quyền yêu cầu bổ sung các giấy tờ liên quan khi thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình Việc này không vi phạm pháp luật và giúp bảo đảm an toàn pháp lý cho hợp đồng, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và khắc phục những thiếu sót trong hồ sơ chứng thực.
Khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được công chứng, công chứng viên phải đảm bảo tính hợp pháp và đạo đức của hợp đồng, cũng như xác nhận sự tự nguyện và năng lực hành vi dân sự của các bên tham gia Ngược lại, khi hợp đồng được chứng thực tại UBND cấp xã, người thực hiện chứng thực chỉ chịu trách nhiệm về thời gian, địa điểm và sự tự nguyện của các bên mà không cần đảm bảo nội dung hợp đồng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình khi được công chứng có giá trị pháp lý và tính an toàn cao hơn so với việc chứng thực, vì công chứng viên chịu trách nhiệm về cả hình thức lẫn nội dung hợp đồng Ngược lại, hoạt động chứng thực chỉ xác nhận chữ ký mà không đảm bảo nội dung, dẫn đến nhiều rủi ro tiềm ẩn.
Sau khi hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được công chứng hoặc chứng thực, các bên liên quan cần thực hiện việc đăng ký thế chấp Đây là điều kiện bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp.
15 Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014
16 Điều 46 Luật công chứng năm 2014
Khoản 2 Điều 35 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP quy định rằng việc đăng ký thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký và đóng vai trò quan trọng trong quan hệ thế chấp, đặc biệt đối với bên nhận thế chấp Nhiều văn bản pháp luật đã cụ thể hóa quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), đặc biệt là đối với QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các quy định, giúp tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn đăng ký thế chấp, tạo thuận lợi cho các bên thực hiện thủ tục này Đăng ký biện pháp bảo đảm là việc cơ quan đăng ký ghi nhận tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ, từ đó Nhà nước xác nhận tình trạng tài sản và xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm.
Các bên tham gia thế chấp cần đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh của Văn phòng này Để tạo điều kiện thuận lợi cho bên nhận thế chấp và bên thế chấp, pháp luật cho phép hộ gia đình sử dụng đất có nhu cầu trực tiếp nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại UBND cấp xã nơi có đất.
Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng hộ gia đình có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đủ điều kiện thế chấp tại các tổ chức tín dụng mà không cần trải qua thủ tục đăng ký thế chấp và xóa thế chấp Điều này phản ánh sự không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính hiện nay.
18 Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP
Theo Điều 29 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT, cần loại bỏ những thủ tục không cần thiết để giải quyết nhanh chóng các yêu cầu của người dân Vì vậy, việc bãi bỏ quy định về đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ của hộ gia đình là điều nên thực hiện.
Tác giả không đồng tình với quan điểm này vì việc đăng ký thế chấp không chỉ mang lại ý nghĩa pháp lý quan trọng cho các bên tham gia giao dịch bảo đảm, mà còn có tác động lớn đối với bên thứ ba và nền kinh tế - xã hội.
Đối với bên nhận thế chấp, việc đăng ký thế chấp là công bố quyền lợi đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình Điều này đảm bảo rằng bên thứ ba phải nhận thức về việc QSDĐ đã được đăng ký khi thực hiện giao dịch Hơn nữa, việc đăng ký thế chấp giúp bên nhận thế chấp có thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm so với các chủ nợ khác Nếu QSDĐ được thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký thế chấp.
Xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
2.1 Đặc thù của tỉnh Bến Tre
Bến Tre, tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long, nổi bật với các cù lao An Hóa, Bảo, Minh và nguồn thủy sản phong phú từ bốn nhánh sông Cửu Long Với 65 km bờ biển, Bến Tre thuận lợi cho đánh bắt và nuôi trồng thủy sản, cung cấp nhiều loại hải sản như tôm, cua, cá và mực Đây cũng là vựa lúa lớn và nhiều loại nông sản có giá trị kinh tế cao Vùng Cái Mơn - Chợ Lách nổi tiếng với hoa kiểng và trái cây, cung ứng hàng triệu giống cây trồng Đặc biệt, Bến Tre được biết đến là "xứ sở dừa" với diện tích trồng dừa lớn nhất Việt Nam, góp phần xóa đói giảm nghèo và tạo việc làm cho hàng ngàn lao động Tỉnh hiện có trên 2.886 doanh nghiệp và hơn 44.000 hộ kinh doanh cá thể, cùng với sự hình thành của các khu công nghiệp như Giao Long và An Hiệp, thu hút nhiều dự án đầu tư Bến Tre đang tập trung phát triển du lịch sinh thái và sản xuất công nghiệp, tạo tiền đề cho sự tăng trưởng kinh tế Các công trình như cống đập Ba Lai và cầu Rạch Miễu hoàn thành sẽ mở ra cơ hội phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, giúp Bến Tre hòa nhập nhanh chóng với các tỉnh trong vùng đồng bằng sông Cửu Long.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN
Đặc thù của tỉnh Bến Tre
Bến Tre, tỉnh thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long, nổi bật với nhiều lợi thế về thủy sản nhờ có 65 km bờ biển, tạo nguồn tài nguyên phong phú như tôm, cua, cá và mực Nơi đây còn được biết đến là vựa lúa lớn của miền Tây, với các nông sản mang lại hiệu quả kinh tế cao Đặc biệt, Bến Tre được mệnh danh là xứ sở dừa với diện tích trồng dừa lớn nhất cả nước, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế, tạo việc làm và nâng cao thu nhập cho người dân Tỉnh hiện có hơn 2.886 doanh nghiệp và 44.000 hộ kinh doanh cá thể, cùng với các khu công nghiệp như Giao Long và An Hiệp, thu hút nhiều dự án đầu tư Bến Tre đang phát triển du lịch sinh thái và cải thiện hạ tầng, với các công trình như cống đập Ba Lai và cầu Rạch Miễu, mở ra cơ hội phát triển kinh tế, văn hóa và xã hội Ngành ngân hàng tại Bến Tre cũng phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu vay vốn cho người dân và doanh nghiệp, đảm bảo an toàn và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Là một tỉnh nông nghiệp, tỉnh Bến Tre có diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn
Tỉnh Bến Tre có tổng diện tích đất tự nhiên là 76 diện tích, trong đó 41.582 ha dành cho cây lương thực có hạt, 27.730 ha trồng cây ăn trái, 7.378 ha trồng rau đậu, hoa, cây cảnh và 70.127 ha trồng dừa Đất nông nghiệp chủ yếu được giao cho các hộ gia đình, với kinh tế hộ gia đình là đơn vị sản xuất, kinh doanh cơ bản, đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút lao động tại địa phương.
Diện tích đất nông nghiệp lớn tại tỉnh Bến Tre dẫn đến việc Nhà nước thường trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) nông nghiệp cho hộ gia đình Với nhu cầu vay vốn ngày càng tăng để phát triển kinh tế, các ngân hàng thương mại tại Bến Tre thường nhận QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình làm tài sản thế chấp.
Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre
2.2.1 Áp dụng quy định pháp luật về điều kiện thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
28 http://www.congthuongbentre.gov.vn/home/tong-quan-ve-ben-tre-W29.htm, truy cập ngày 02/3/2019
29 Báo cáo tóm tắt hoạt động ngân hàng Bến Tre năm 2017, định hướng hoạt động năm 2018
Vào ngày 02/10/2017, tại địa chỉ 30 Nguyễn Minh Trí, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp và làm việc với Đoàn khảo sát của Tổng cục Môi trường nhằm khảo sát các mô hình bảo vệ môi trường ở khu vực nông thôn Thông tin chi tiết có thể xem tại website chính thức của Sở Tài nguyên và Môi trường Bến Tre.
Khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, việc xác định đúng tư cách và số lượng thành viên sử dụng đất là rất quan trọng Điều này không chỉ giúp xác định quyền sở hữu tài sản chung mà còn liên quan đến nghĩa vụ liên đới trong trường hợp có rủi ro, đặc biệt là với các ngân hàng khi người vay mất khả năng thanh toán Tuy nhiên, tại các TAND tỉnh Bến Tre, vẫn tồn tại vướng mắc trong việc xác định tư cách và số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến quyền định đoạt quyền sử dụng đất của các thành viên.
Trong quan hệ thế chấp giữa ngân hàng và hộ gia đình nông nghiệp, ngân hàng gặp nhiều khó khăn do hầu hết tài sản thế chấp thuộc về hộ gia đình Đại diện Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho biết gần 90% tài sản thế chấp là của hộ gia đình và có tới 90% Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được cấp sai chủ thể Dù hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ như thế nào, GCNQSDĐ vẫn được cấp cho "hộ", dẫn đến sự lúng túng của các tổ chức tín dụng trong việc xác định thành viên hộ gia đình.
TAND tối cao đã ban hành Công văn hướng dẫn xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, theo đó thời điểm xác định số lượng thành viên có quyền sử dụng đất (QSDĐ) là khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình dựa trên hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Trong trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu UBND có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ để làm căn cứ giải quyết vụ án.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) dễ bị rủi ro do những lỗ hổng trong luật pháp Theo Công văn của TAND tối cao, thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ là khi hộ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Tuy nhiên, điều này không hợp lý vì quyết định giao đất là một quyết định hành chính, trong khi GCNQSDĐ chỉ được cấp sau khi có quyết định giao đất GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận QSDĐ hợp pháp của người sử dụng đất.
Việc xác định thời điểm cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất (GCNQSDĐ) hiện nay không có quy trình rõ ràng, thường dựa vào sổ hộ khẩu của UBND cấp xã Nhiều trường hợp gặp khó khăn trong việc xác minh hồ sơ do hồ sơ bị thất lạc hoặc không được lưu trữ, dẫn đến việc không thể xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ Một ví dụ điển hình là vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng ĐT và Công ty SN, trong đó Công ty SN vay 42 tỷ đồng và ông Nguyễn Văn N, đại diện pháp luật của công ty, cùng vợ ông là bà Trần Thị R đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các thửa số 120 và 122.
Vào ngày 11/9/2018, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bến Tre đã thông báo rằng họ không thể cung cấp thông tin về quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông N tại xã An Thạnh, huyện Mỏ Cày Nam do không còn hồ sơ liên quan Thẩm phán đã yêu cầu văn phòng này làm rõ nguồn gốc đất cấp cho hộ ông N, nhưng sau khi liên hệ với các đơn vị như UBND xã và Phòng Tài nguyên và môi trường huyện, không có thông tin nào được cung cấp.
32 Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 của TAND tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến QSDĐ của hộ gia đình
Mặc dù Điều 3, Khoản 29 Luật Đất đai năm 2013 đã xác định rõ tiêu chí thành viên hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp, nhưng thực tế, các ngân hàng và thẩm phán vẫn dựa vào sổ hộ khẩu để xác định tư cách và số lượng thành viên Ví dụ, trong Bản án số 01/2015/KDTM-ST, Tòa án cho rằng hợp đồng thế chấp vô hiệu với phần của thành viên không ký trong sổ hộ khẩu Tuy nhiên, việc sử dụng sổ hộ khẩu để xác định thành viên hộ gia đình là không chính xác, vì sổ hộ khẩu chỉ phản ánh nơi cư trú và có thể thay đổi theo quá trình tách, nhập, sinh tử Ngược lại, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) công nhận quyền sử dụng đất của những người có quyền Do đó, không thể đồng nhất hộ gia đình trong sổ hộ khẩu với hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp.
Hiện nay, để tránh việc hủy án do thiếu người tham gia tố tụng, Thẩm phán thường đưa tất cả những người liên quan vào tham gia, bất kể quyền và nghĩa vụ của họ đối với đất tranh chấp Điều này dẫn đến việc tham gia tố tụng không cần thiết, gây khó khăn trong giải quyết án, và nhiều vụ án kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa được giải quyết.
Theo quy định của pháp luật, các thành viên đã thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi ký hợp đồng thế chấp phải cùng ký tên hoặc ủy quyền cho thành viên khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc ký kết này thường gặp nhiều vấn đề.
33 Bản án số 01/2015/KDTM-ST ngày 20/4/2015 của TAND thành phố Bến Tre
Theo Điều 24 và Điều 27 Luật cư trú năm 2013, việc kết hợp hợp đồng thế chấp với hộ gia đình sử dụng đất thường chỉ chú trọng đến chủ hộ, bỏ qua các thành viên khác trong gia đình Tại TAND tỉnh Bến Tre, nhiều tranh chấp hợp đồng thế chấp phát sinh do một hoặc một số thành viên không ký tên, dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng Vụ án giữa bà Nguyễn Thị T, bà Đoàn Thị H, ông Đoàn Minh H, ông Đoàn Văn Hiếu E và Ngân hàng NN là ví dụ điển hình, với nhiều cấp xét xử và quan điểm khác nhau, gây tâm lý e dè cho các Thẩm phán.
Ngày 08/3/2012, ông Đoàn Văn M đã ký kết hai hợp đồng thế chấp với ngân hàng NN chi nhánh Bến Tre, bao gồm hợp đồng số 2012.0001.09/HĐTC và số 2012.0001.10/HĐTC, với tài sản thế chấp là 09 GCNQSDĐ tại huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre Các thành viên trong hộ ông M, gồm bà T, bà H, ông H và ông Hiếu E, khẳng định rằng 05 GCNQSDĐ thuộc về hộ gia đình, trong khi 04 GCNQSDĐ là của vợ chồng ông M và bà T Tuy nhiên, do họ không ký tên vào hợp đồng thế chấp, họ đã khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hai hợp đồng này Trong vụ án, có hai quan điểm khác nhau giữa các cấp xét xử về hiệu lực của hợp đồng.
Cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm cho rằng hai hợp đồng thế chấp không có hiệu lực do một số thành viên trong hộ gia đình không ký tên Điều này được xác nhận bởi công văn số 94/CV-VPĐK ngày 31/12/2014 từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạnh Phú, phúc đáp công văn số 735/CV ngày 06/11/2014 của TAND thành phố Bến Tre, trong đó nêu rõ các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ ông.
M Sau khi đổi GCNQSDD, các phần đất vẫn được cấp cho hộ ông M và hộ gia đình ông M gồm ông M, bà T, bà H, ông H, ông Hiếu E nhưng bà H, ông H, ông Hiếu E không ký tên vào hợp đồng thế chấp, bà T có ký tên nhưng tại kết luận giám định số 1952/C54B ngày 17/9/2014 của phân viện Khoa học hình sự tại Thành phố
Hồ Chí Minh đã kết luận rằng chữ ký dạng chữ “thu” dưới mục “Chữ ký tên hoặc điểm chỉ” trên hai bản sao “Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” ngày 08/3/2012 không phải là chữ ký của Nguyễn Thị T, khi so sánh với các tài liệu mẫu.