Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ lý luận về bồi thường đất và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật trong các vụ việc cụ thể tại tỉnh Bến Tre Luận văn sẽ giải quyết các vấn đề chủ yếu liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Phân tích và đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết để xác định các quy định phù hợp và chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật Bài viết chỉ ra những tồn tại và vướng mắc trong quá trình thực hiện bồi thường, đồng thời nêu rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này Việc hiểu rõ các vấn đề này sẽ giúp cải thiện quy trình bồi thường và bảo vệ quyền lợi của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Để hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật bồi thường về đất cũng như tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cần đề xuất một số giải pháp cụ thể Trước hết, cần cải thiện quy trình bồi thường để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho người dân Thứ hai, tăng cường công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền lợi và nghĩa vụ của người dân trong quá trình thu hồi đất Cuối cùng, cần xây dựng một hệ thống hỗ trợ tái định cư hiệu quả, giúp người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.
Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình làm luận văn, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:
Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin giúp phân tích nguồn gốc và bản chất của sự vật, hiện tượng Nó cũng tập trung vào quá trình hình thành và phát triển của các sự vật, hiện tượng trong mối quan hệ tương tác với những sự vật, hiện tượng khác.
Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp chủ yếu bao gồm việc thu thập các quy định từ cơ quan Nhà nước Trung ương và Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre liên quan đến bồi thường đất và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, tác giả cũng đã thu thập một số bản án từ Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre trong thời gian công tác, nhằm lấy thông tin và số liệu liên quan đến pháp luật cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Phương pháp tổng hợp và phân tích được áp dụng để tổng hợp và phân tích các quy định pháp luật liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời xem xét thông tin thực tiễn về việc áp dụng các quy định này.
Phương pháp so sánh được áp dụng để đối chiếu các quy định pháp luật, nhằm phát hiện những điểm bất cập và không thống nhất trong hệ thống pháp luật về bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, cũng như những sự không phù hợp giữa các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành.
Kết cấu của luận văn
Luận văn được cấu trúc bao gồm lời cam đoan, danh mục từ viết tắt, mục lục, lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, cùng với 02 chương cụ thể.
Chương 1: Thực tiễn thực hiện các quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre
Chương 2: Thực tiễn thực hiện các quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Bến Tre.
THỰC TIỄN THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH BỒI THƯỜNG VỀ ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH BẾN
Trình tự, thủ tục thu hồi đất
1.1.1 Thực tiễn thực hiện các quy định về trình tự, thu hồi đất
Trình tự là khái niệm mô tả các bước thực hiện công việc theo thứ tự nhất định để đảm bảo hiệu quả và tính thống nhất Thủ tục là những hành động cần thực hiện một cách chính thức, thường được hiểu là cách thức giải quyết công việc Cả trình tự và thủ tục đều liên quan đến các công việc đã được sắp xếp trước và sau Hiện tại, các văn bản quy phạm pháp luật chưa định nghĩa rõ về trình tự và thủ tục trong thực hiện hành động Theo tác giả, trình tự và thủ tục này nhằm phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng, là những bước thực hiện theo quy định của pháp luật khi Nhà nước sử dụng hành động vào mục đích phát triển.
Trình tự và thủ tục thu hồi đất (THĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự thành công của quá trình này Một quy trình chặt chẽ, rõ ràng và minh bạch không chỉ giúp các chủ thể THĐ xác định nhiệm vụ cụ thể mà còn tạo điều kiện cho người có đất thu hồi thực hiện quyền giám sát, thể hiện tính dân chủ Đối với Nhà nước, quy trình này là công cụ thiết yếu để quản lý hiệu quả và công bằng trong việc thu hồi đất.
1 Nguyễn Như Ý, 2011, Đại từ Tiếng Việt, Tái bản lần thứ 12 NXB Đại học Quốc gia Thành phố
Hồ Chí Minh, tr.1537 quản lý và kiểm soát quá trình thu hồi đất nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan, đồng thời cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, Chủ đầu tư và Người có đất thu hồi Trình tự, thủ tục thu hồi đất là yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến tiến độ và thành công của công tác thu hồi đất, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, một số quy định hiện hành về trình tự, thủ tục thu hồi đất cần được xem xét và hoàn thiện để nâng cao hiệu quả thực hiện.
Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện hợp đồng (THĐ) hiện đang phân tán trong nhiều văn bản pháp lý như Luật, Nghị định và Thông tư, gây khó khăn cho người thi hành và người dân Các quy định này nằm rải rác ở nhiều điều luật của các cơ quan Trung ương và các quy định địa phương, làm cho việc tìm kiếm và hiểu rõ quy trình trở nên phức tạp.
"Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất" là bước đầu tiên trong quy trình thu hồi đất, trong đó UBND cấp có thẩm quyền sẽ ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo này sẽ được gửi đến từng hộ gia đình có đất bị thu hồi, đồng thời tổ chức họp để phổ biến thông tin cho người dân trong khu vực và công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng Ngoài ra, thông báo cũng được niêm yết tại UBND cấp xã và các địa điểm sinh hoạt chung của cộng đồng Để cơ quan có thẩm quyền ban hành thông báo thu hồi đất, người có đất bị thu hồi cần nằm trong các trường hợp đủ điều kiện được bồi thường.
2 Điều 67, 69, 70, 71 và 93 LĐĐ năm 2013, Điều 17 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Điều 28 và Điều 30 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, Điều
13 Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Quyết định số 37/2017/QĐ-UBND ngày 18/7/2017 của UBND tỉnh Bến Tre quy định chi tiết về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người dân bị ảnh hưởng bởi các dự án thu hồi đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tái định cư.
Theo Khoản 1 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền được bồi thường nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp Việc xem xét điều kiện bồi thường phải dựa vào các quy định tại Điều 100, 101, 102 của Luật Đất đai năm 2013 Do đó, nghiên cứu các điều kiện bồi thường liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là rất cần thiết Tuy nhiên, một bất cập hiện nay là việc xác định điều kiện bồi thường đối với đất bị thu hồi trong các trường hợp có tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan.
Vụ án hành chính giữa ông Trần Văn Phước và UBND huyện Châu Thành liên quan đến việc thu hồi đất Năm 2005, ông Phước mua 292,8m² đất từ ông Nguyễn Văn Lành, sau đó hợp nhất với thửa đất của mình thành thửa số 65, tờ bản đồ số 17, có tổng diện tích 1943m² tại xã Tân Phú, huyện Châu Thành, tỉnh Bến Tre Năm 2009, Nhà nước thu hồi 235,9m² đất thuộc thửa 65a để mở rộng đường tỉnh 884, mà ông Phước cho rằng chính là phần đất ông đã mua từ ông Lành Ông Phước khẳng định mình là chủ sở hữu đất nhưng trong Quyết định thu hồi số 4272/QĐ-UBND ngày 07/9/2009, tên ông Lành được ghi là chủ sở hữu, điều này là không chính xác Ông Phước đã khiếu nại yêu cầu UBND huyện Châu Thành xem xét lại quyết định này.
Vào ngày 17/7/2018, TAND tỉnh Bến Tre đã ban hành bản án số 05/2018/HC-ST điều chỉnh quyết định để trả tiền đền bù cho ông Phước, người đã không đồng ý với các quyết định trước đó của UBND huyện Châu Thành và UBND tỉnh Bến Tre Cụ thể, vào ngày 26/9/2012, Chủ tịch UBND huyện đã ban hành Quyết định 4729/QĐ-UBND bác đơn khiếu nại của ông, tiếp đó vào ngày 27/11/2012, Chủ tịch UBND tỉnh cũng ban hành Quyết định 2397/QĐ-UBND công nhận quyết định của huyện Không đồng tình với các quyết định này, ông Phước đã khởi kiện yêu cầu TAND tỉnh Bến Tre hủy bỏ ba quyết định hành chính (quyết định 4272, quyết định 4279 và quyết định 2397) và yêu cầu bồi thường tổng cộng 99.900.000 đồng cho đất, cây trồng, trụ bê tông cốt thép, trụ đá và lưới B40.
Theo khoản 6 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, người có đất bị thu hồi và các tổ chức, cá nhân liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Từ bản án hành chính, vấn đề đặt ra là khi phần đất bị thu hồi mà chưa xác định được chủ sử dụng do tranh chấp, ai có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện nếu không đồng ý với phương án bồi thường Việc giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài do cần thu thập chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất để xác định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đúng hay không Sau khi cơ quan thẩm quyền như Tòa án hoặc UBND đưa ra phán quyết về quyền sở hữu phần đất tranh chấp, câu hỏi đặt ra là ai sẽ thực hiện quyền khiếu nại tiếp theo.
6 Bản án số 05/2018/HC-ST ngày 17/7/2018 của TAND tỉnh Bến Tre
7 Điều 105 Luật đất đai năm 2013
Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền khôi phục của người bị thu hồi đất, cho phép họ nhận bồi thường theo quyết định bồi thường Trong vụ án năm 2009, phần đất tranh chấp đã bị thu hồi để mở rộng tỉnh lộ 884, ông Lành đã nhận tiền bồi thường Tuy nhiên, tại thời điểm TAND tỉnh Bến Tre thụ lý đơn khởi kiện của ông Phước, vấn đề khôi phục quyền lợi vẫn cần được xem xét kỹ lưỡng.
Năm 2018, ông Lành đã qua đời Nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phước, điều này có nghĩa là phần đất bị thu hồi thuộc về ông Phước, không phải của ông Lành Vậy ai sẽ là người bồi thường cho ông Phước? Liệu đó có phải là UBND huyện Châu Thành, Chủ tịch UBND huyện Châu Thành, hay Chủ tịch UBND tỉnh Bến Tre? Hay ông Phước cần khởi kiện người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Lành để đòi tiền bồi thường cho phần đất này?
Một vướng mắc trong điều kiện bồi thường đất là xác định quyền bồi thường đối với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (SDĐ) và không có giấy tờ chứng minh quyền SDĐ Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, để được cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc ổn định và không có tranh chấp Tuy nhiên, thực tế cho thấy tranh chấp đất đai không chỉ xảy ra giữa các cá nhân mà còn giữa người sử dụng đất và Nhà nước Trong trường hợp có tranh chấp với Nhà nước, UBND cấp xã có thể không xác nhận nguồn gốc đất, dẫn đến việc người sử dụng đất không đủ điều kiện bồi thường Nhiều lý do khiến UBND cấp xã không xác nhận, trong đó có việc đất thuộc quản lý của Nhà nước Khái niệm này rất rộng và hầu như không có thửa đất nào không do Nhà nước quản lý Do đó, việc xác nhận và xem xét bồi thường đối với đất không có giấy tờ phụ thuộc nhiều vào ý chí của Nhà nước, và trong nhiều trường hợp, Nhà nước có thể không thực hiện đúng quy định, không xem xét bồi thường mặc dù người sử dụng đất đủ điều kiện.
Theo khoản 2 Điều 92 LĐĐ năm 2013, tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau thông báo thu hồi đất (THĐ) sẽ không được bồi thường Tuy nhiên, điều luật không quy định việc ghi nhận hiện trạng khu đất tại thời điểm thông báo THĐ, điều này rất quan trọng cho việc bồi thường tài sản, đặc biệt là cây trồng và vật nuôi mà không cần khai báo Quy định về ghi nhận hiện trạng giúp ngăn chặn việc tạo lập tài sản nhằm mục đích được bồi thường và cung cấp cơ sở vững chắc để giải quyết khiếu nại trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Giá đất bồi thường
1.2.1 Thực tiễn thực hiện các quy định xác định giá đất để bồi thường
Giá đất bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi Theo Luật Đất đai năm 2013, có ba loại giá đất được quy định, bao gồm khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
Khung giá đất được Chính phủ ban hành định kỳ 5 năm một lần, áp dụng cho từng loại đất và từng vùng Khi giá đất trên thị trường tăng 20% hoặc giảm 20% so với mức tối đa và tối thiểu trong khung giá, Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Bảng giá đất được xây dựng dựa trên khung giá do Chính phủ ban hành và nguyên tắc, phương pháp định giá đất, sau đó trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi ban hành Quy trình này diễn ra định kỳ 05 năm một lần, với thời điểm công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ UBND cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh bảng giá đất khi có sự thay đổi trong khung giá hoặc biến động giá đất trên thị trường Đặc biệt, đối với các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có chênh lệch giá đất lớn, Thủ tướng Chính phủ sẽ quyết định điều chỉnh, với chênh lệch được xác định là trên 30%.
Giá đất cụ thể được xác định dựa trên việc điều tra và thu thập thông tin liên quan đến thửa đất, giá đất trên thị trường cũng như dữ liệu từ cơ sở dữ liệu đất đai.
14 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013
Theo Khoản 1 Điều 113 Luật Đất đai năm 2013, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể dựa trên phương pháp định giá đất do Chính phủ quy định và kết quả tư vấn xác định giá đất Giá đất cụ thể này sẽ được sử dụng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc xác định giá đất dựa trên các nguyên tắc như mục đích sử dụng đất hợp pháp, thời hạn sử dụng và giá đất phổ biến trên thị trường cho loại đất tương tự Các yếu tố như giá chuyển nhượng, giá đấu giá và thu nhập từ sử dụng đất cũng được xem xét Các phương pháp định giá đất bao gồm so sánh trực tiếp, thặng dư, chiết trừ, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.
Khác với pháp luật Việt Nam, nhiều quốc gia trên thế giới quy định giá đất bồi thường dựa trên giá thị trường hoặc thông qua thỏa thuận giữa các bên Ví dụ, tại Anh, Mỹ và Singapore, giá bồi thường được xác định theo giá thị trường tại thời điểm ký kết hợp đồng, kết hợp với quá trình thương lượng Tại Nhật Bản, giá bồi thường tài sản, bao gồm đất đai, cũng được quy định theo giá thị trường Hàn Quốc áp dụng nguyên tắc "hai bên cùng có lợi" trong việc thương lượng giá bồi thường giữa chính phủ và người bị thu hồi đất.
16 Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai năm 2013
17 Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ
Nghiên cứu của nhóm tác giả do Viện chiến lược, Chính sách Tài nguyên và Môi trường thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện vào năm 2010, dưới sự chủ nhiệm của Nguyễn Văn Tài, tập trung vào việc phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn, đồng thời đề xuất sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện Luật Đất đai.
19 Phan Xuân Sơn (2013), "Kinh nghiệm của một số quốc gia trong giải quyết vấn đề đất đai", Tạp chí lý luận chính trị, (số 10), tr.87-91
Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã nỗ lực quy định giá đất nhằm đạt được sự chính xác trong định giá và tạo điều kiện cho việc bồi thường Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số bất cập trong các quy định hiện hành về giá đất và thực tiễn áp dụng, gây khó khăn trong quá trình định giá và áp dụng giá bồi thường.
Quy định về sự khác nhau giữa giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi và giá đất trong trường hợp chuyển nhượng tự nguyện theo Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 là không hợp lý Theo Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 73 Luật Đất đai năm 2013, các dự án không vì lợi ích quốc gia, công cộng cho phép chủ đầu tư thỏa thuận giá đất mà không có sự can thiệp của Nhà nước Điều này cho thấy pháp luật thừa nhận sự khác biệt giữa giá đất bồi thường của Nhà nước và giá đất trong chuyển nhượng tự nguyện Thực tế, giá đất theo Điều 73 thường cao hơn giá bồi thường của Nhà nước, phản ánh sự thiếu tôn trọng yếu tố thị trường và quyền lợi của người sử dụng đất Sự chênh lệch này dẫn đến sự bất bình và phẫn nộ khi Nhà nước áp giá bồi thường không công bằng.
Việc định giá đất cụ thể chủ yếu phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, trong đó cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có vai trò quan trọng Họ được thuê tổ chức có chức năng tư vấn để xác định giá đất cụ thể Kết quả tư vấn này là một trong những căn cứ quan trọng để quyết định giá đất theo quy định của pháp luật.
Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 không quy định rõ về giá đất do đơn vị tư vấn xác định và tính ràng buộc của nó đối với quyết định giá đất Giá đất do đơn vị tư vấn đưa ra bắt buộc phải được Hội đồng thẩm định và cơ quan quyết định thực hiện, nhưng nếu không đồng ý, liệu đơn vị tư vấn có cần xác định lại hay không vẫn là câu hỏi bỏ ngỏ Trong trường hợp Hội đồng thẩm định không đồng thuận với kết quả tư vấn, họ có thể yêu cầu đơn vị tư vấn xác định lại theo định hướng của mình, mà người bị thu hồi đất không được biết Điều này cho thấy sự áp đặt của Nhà nước trong quy trình định giá và khả năng xảy ra sự dàn xếp giữa đơn vị tư vấn và Hội đồng thẩm định, dẫn đến giá đất không phản ánh đúng giá thị trường Nếu giá đất do đơn vị tư vấn xác định được công khai cho người bị thu hồi trước khi trình Hội đồng thẩm định, quy trình này sẽ trở nên khách quan và chính xác hơn Hơn nữa, toàn bộ quy trình định giá đất diễn ra mà không có sự tham gia của người bị thu hồi, trong khi quyền sử dụng đất là tài sản của họ, cho thấy sự không khách quan khi Nhà nước vừa là cơ quan thẩm định vừa là cơ quan quyết định giá đất.
Ba là, việc khảo sát và thu thập thông tin từ ít nhất 03 thửa đất tương tự là cần thiết để định giá chính xác Các nguồn thông tin bao gồm giá trúng đấu giá, giá đất thị trường từ cơ sở dữ liệu, và giá giao dịch thành công trên sàn bất động sản Khi áp dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp, độ chính xác có thể bị ảnh hưởng nếu nguồn thông tin không đáng tin cậy, dẫn đến kết quả không chính xác.
Theo Điều 3 và Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ, việc định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường không chính xác do các bên thường ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá nhà nước để trốn thuế, trong khi thực tế lại thanh toán theo giá thị trường Giá trúng đấu giá cũng không phản ánh đúng giá thị trường do sự dàn xếp của "cò đấu giá", như trong vụ án "Đường Nhuệ" tại Thái Bình, dẫn đến việc nhiều thửa đất trúng đấu giá chỉ dừng lại ở mức giá đã được tính toán và chia chác giữa các bên liên quan.
Theo quy định hiện hành, trách nhiệm trong trường hợp giá đất thay đổi tại thời điểm chi trả và quyết định thu hồi đất (THĐ) chưa được xác định rõ ràng Giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm quyết định THĐ, nhưng thực tế cho thấy, khi người có đất bị thu hồi không đồng ý với quyết định và tiến hành khiếu nại, quá trình này có thể kéo dài nhiều năm, dẫn đến sự chênh lệch giá đất so với thời điểm chi trả Điều 71 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng nếu người bị THĐ không đồng ý với quyết định thì sẽ bị cưỡng chế sau khi đã có thông báo công khai và quyết định có hiệu lực Tuy nhiên, người bị THĐ vẫn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện quyết định hành chính Hệ quả là quyết định THĐ có thể bị hủy nếu giá đất không được áp dụng đúng cách hoặc quy trình ban hành không tuân thủ, nhưng pháp luật vẫn chưa quy định rõ về trách nhiệm khi giá đất thay đổi.
THỰC TIỄN THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH BẾN TRE
Định suất phân nền tái định cư
2.1.1 Thực tiễn thực hiện các quy định về phần nền tái định cư
TĐC là quá trình bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở trong khu TĐC nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất mất chỗ ở có nơi cư trú mới Chính sách bồi thường TĐC được thể hiện qua các đặc điểm cụ thể.
TĐC được áp dụng khi người bị thu hồi đất ở mất nhà và phải chuyển đến khu TĐC Trong trường hợp thu hồi đất không phải là đất ở, TĐC không được xem xét Ngoài ra, việc bồi thường đất ở cho người có đất bị thu hồi cũng có thể dẫn đến phát sinh TĐC, ngay cả khi trên đất đó không có nhà.
TĐC bao gồm việc bồi thường bằng đất hoặc nhà ở cho những người có đất bị thu hồi Cơ chế thực hiện TĐC có thể thông qua việc Nhà nước bồi thường đất cho người dân, đầu tư xây dựng hạ tầng, hoặc bồi thường bằng đất đã có hạ tầng và nhà ở sẵn có Do đó, TĐC luôn gắn liền với "khu TĐC".
TĐC thực chất là hình thức bồi thường "bằng hiện vật" như đất trong khu TĐC hoặc nhà ở TĐC Chính sách TĐC luôn gắn liền với khu TĐC Nếu bồi thường chỉ bằng đất ở tại các thửa đất riêng lẻ mà không hình thành khu TĐC, thì đó chỉ là bồi thường đất thông thường theo phương thức "đất đổi đất".
Bồi thường bằng TĐC có nhiều ưu điểm, nhất là phương thức bồi thường bằng đất, góp phần quan trọng trong việc thực hiện quyền lợi của người có đất bị thu hồi TĐC không chỉ đơn thuần là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến cuộc sống lâu dài của người dân, bao gồm công ăn việc làm, cơ sở hạ tầng, chất lượng cuộc sống và các yếu tố văn hóa, tâm linh Việc giải quyết tốt vấn đề TĐC sẽ đảm bảo cuộc sống ổn định cho người bị thu hồi đất, nâng cao đời sống và thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội Hơn nữa, TĐC còn góp phần duy trì ổn định chính trị và an ninh xã hội UBND tỉnh Bến Tre đã ban hành quy định cụ thể về chính sách TĐC theo Quyết định 37/2017/QĐ-UBND, tuy nhiên, quá trình thực hiện TĐC vẫn còn nhiều bất cập cần được khắc phục.
Suất TĐC là suất đất do Nhà nước bồi thường và hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, nhằm giúp họ ổn định cuộc sống Số lượng suất TĐC mà người dân nhận được sẽ phụ thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và quỹ đất hiện có của Nhà nước, đảm bảo sự công bằng trong bồi thường theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 83 LĐĐ năm 2013.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về việc bồi thường và di chuyển chỗ ở cho các chủ thể bị thu hồi đất, nhưng thực tế việc phân suất tái định cư (TĐC) cho các hộ gia đình bị thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập Điều này dẫn đến sự không công bằng khi so sánh giữa những hộ có diện tích đất lớn nhưng lại nhận suất TĐC ít hơn so với những hộ có diện tích nhỏ, do ảnh hưởng từ nhân khẩu từng gia đình Những quy định này đã gây ra nhiều thắc mắc và khiếu nại từ người dân, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, như được minh chứng qua một số vụ án cụ thể.
Vụ án hành chính giữa ông La Thanh Mỹ và UBND tỉnh Bến Tre liên quan đến việc thực hiện dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp Giao Long UBND tỉnh đã tiến hành thu hồi đất của gia đình ông Mỹ với diện tích 5848,1m², thuộc trường hợp giải tỏa trắng Theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt, ông Mỹ được cấp 04 nền tái định cư với diện tích và giá ưu đãi quy định Tuy nhiên, sau khi nhận đủ số nền này, ông Mỹ đã gửi đơn yêu cầu bổ sung thêm 02 nền tái định cư nhưng không nhận được sự đồng ý từ Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư huyện Châu Thành.
Mỹ khởi kiện yêu cầu hủy quyết định của UBND tỉnh Bến Tre Cơ sở ông Mỹ
Bản án số 15/2017/HC-ST ngày 29/8/2017 của TAND tỉnh Bến Tre liên quan đến vụ kiện của ông Phan Ngọc Ẩn, người không đồng ý với việc phân nền tái định cư (TĐC) sau khi bị thu hồi 2591,7m² đất để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp Giao Long Ông Ẩn đã khiếu nại và sau đó, Chủ tịch UBND tỉnh Bến Tre đã thông báo đồng ý bố trí thêm một nền TĐC cho ông So sánh với trường hợp của ông Mỹ, người bị thu hồi 5848,1m² đất và được bố trí 4 nền TĐC, cho thấy sự bất cập trong quy định về phân nền TĐC, đặc biệt khi ông Ẩn chỉ bị thu hồi một diện tích nhỏ hơn nhưng lại được bố trí số nền tương tự.
Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và Điều 84 LĐĐ năm 2013, trường hợp bồi thường khi nhà nước thu hồi đất có thể thực hiện bằng cách giao đất mới hoặc nhà ở tái định cư, và nếu có chênh lệch giá trị, phần chênh lệch sẽ được thanh toán bằng tiền Cụ thể, nếu tiền bồi thường lớn hơn tiền sử dụng đất hoặc tiền mua nhà tại khu tái định cư, người tái định cư sẽ nhận phần chênh lệch; ngược lại, nếu tiền bồi thường nhỏ hơn, người tái định cư phải nộp phần chênh lệch Tuy nhiên, việc thực thi quy định này vẫn gặp nhiều khó khăn, như trong vụ án dưới đây.
Vụ án hành chính giữa ông Võ Đức Huy và UBND thành phố Bến Tre liên quan đến Quyết định số 902/QĐ-UBND và 903/QĐ-UBND ban hành ngày 01/7/2011, về việc thu hồi đất của ông Huy để bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng cho công trình Kè bờ sông Bến Tre Ông Huy bị thu hồi tổng diện tích 1052,2m², bao gồm các thửa đất số 36, 37 và 39, tọa lạc tại xã Nhơn Thạnh Do thuộc diện giải tỏa trắng, vào ngày 06/12/2012, UBND thành phố Bến Tre đã ban hành Công văn số 1605/UBND-PTQĐ phê duyệt việc bố trí tái định cư cho hộ ông Huy.
Ông Huy, cư dân tại Mỹ Thạnh An, thành phố Bến Tre, đã được cấp một nền tái định cư với giá hỗ trợ 2.300.000 đồng/m², nhưng không đồng ý và đã khiếu nại Ngày 28/11/2016, Chủ tịch UBND thành phố Bến Tre đã ban hành Quyết định số 5927/QĐ-UBND không chấp nhận khiếu nại của ông Sau đó, ông Huy khởi kiện tại TAND tỉnh Bến Tre, yêu cầu hủy quyết định bồi thường vì cho rằng giá đất bồi thường chỉ là 500.000 đồng/m², trong khi giá nền tái định cư lại cao hơn Ông đề nghị UBND thành phố Bến Tre giảm giá mua nền và cho phép trả dần trong 10 năm.
Bản án nêu ra một vướng mắc quan trọng liên quan đến việc Nhà nước bố trí nền tái định cư (TĐC) tại khu TĐC với mức giá nhất định Nhiều trường hợp người dân gặp khó khăn trong việc chấp nhận mức giá này, dẫn đến những vấn đề về quyền lợi và sự công bằng trong quá trình tái định cư.
Bản án số 13/2017/HC-ST của TAND tỉnh Bến Tre ngày 18/8/2017 đề cập đến quyền của người dân khi bị thu hồi đất mà không đủ tiền mua suất tái định cư Cụ thể, nếu họ không có khả năng tài chính để mua suất tái định cư hoặc điều kiện sống tại khu tái định cư không thuận lợi, liệu họ có quyền chuyển nhượng suất tái định cư cho người khác hay không, đặc biệt khi chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo Điều 86 Luật Đất đai năm 2013, để nhận suất tái định cư (TĐC), người có đất bị thu hồi cần nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định Nếu tiền bồi thường và hỗ trợ không đủ để mua suất TĐC tối thiểu, Nhà nước sẽ hỗ trợ đủ số tiền cần thiết Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều người được cấp suất TĐC bằng đất ở đã chuyển nhượng cho người khác, mặc dù biết rõ rủi ro liên quan đến việc nhận chuyển nhượng đất ở chưa có giấy chứng nhận Sự hấp dẫn từ lợi ích kinh tế khiến họ chấp nhận rủi ro này.
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu tái định cư
2.2.1 Thực tiễn thực hiện các quy định về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu tái định cư Điều 85 LĐĐ năm 2013 quy định: "1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất; 2 Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền 3 Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư…" Thực tiễn thực hiện tồn tại một số vấn đề như sau: i) Về yêu cầu khu TĐC phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ:
Nhà nước có trách nhiệm xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ tại khu TĐC cho người dân khi chuyển đến Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn không quy định rõ về khái niệm "cơ sở hạ tầng đồng bộ" Theo Luật Xây dựng năm 2014, hạ tầng bao gồm hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội Hệ thống kỹ thuật bao gồm giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, và xử lý chất thải Hệ thống xã hội bao gồm công trình y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, thương mại và công viên Tuy nhiên, do thiếu quy định cụ thể, các khu TĐC hiện nay thường không đáp ứng đủ yêu cầu về hạ tầng, dẫn đến tình trạng "4 không" và nhiều thiếu thốn khác, như không có điện, nước, đường, và giấy chủ quyền.
26 Khoản 22 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014
27 Khoản 23 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014
Bài viết "Khoảng tối ở khu tái định cư 4 không" nêu rõ những thiếu thốn tại khu tái định cư, bao gồm:- **Thiếu cơ sở hạ tầng**: Không có chợ, không có đất sản xuất, không có sân bóng và không có công trình xử lý rác thải. - **Vấn đề an ninh**: Người dân không có hộ khẩu và an ninh tại khu vực này rất kém.- **Yêu cầu tiêu chuẩn xây dựng**: Cần đảm bảo tiêu chuẩn và quy chuẩn trong xây dựng để cải thiện tình hình.Bài viết nhấn mạnh sự cần thiết phải cải thiện các điều kiện sống cho người dân tại khu tái định cư này.
Khu TĐC hiện nay không chỉ thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ mà còn gặp phải vấn đề nghiêm trọng về chất lượng công trình xây dựng Các công trình, đặc biệt là nhà ở, không đạt tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng, dẫn đến tình trạng nhanh xuống cấp với nhiều vấn đề như thấm dột, thang máy hỏng, ống nước bị vỡ, nền nhà lồi lõm và da tường bị bong tróc Hơn nữa, việc xây dựng các công trình chắp vá không phù hợp với phong tục và tập quán của từng vùng miền càng làm trầm trọng thêm tình hình này.
Yêu cầu về cơ sở hạ tầng và khu tái định cư (TĐC) cần được thiết kế và xây dựng phù hợp với phong tục, tập quán của từng vùng miền, nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định cho người dân khi chuyển đến nơi ở mới Tuy nhiên, nhiều khu TĐC hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu này, thiếu không gian sống, văn hóa, tâm linh và tín ngưỡng của cộng đồng Việc bố trí khu TĐC xa nơi ở ban đầu đã gây khó khăn cho người dân trong việc duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh, đặc biệt là đối với những người có nghề nghiệp nông nghiệp nhưng không có đất canh tác tại nơi mới Ngoài ra, các yếu tố về văn hóa, giáo dục, y tế, và giải trí cũng không được đảm bảo, dẫn đến những khó khăn trong cuộc sống hàng ngày Những vấn đề này chủ yếu xuất phát từ áp lực tiến độ thực hiện dự án.
Tình trạng đánh tráo nền đất tái định cư để bán nền thương mại tại Bến Tre đang diễn ra do sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư và sự giám sát lỏng lẻo từ các cơ quan chức năng Các công trình này, được thực hiện bởi nhiều bên như chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát, dẫn đến tình trạng "cha chung không ai khóc", làm cho nguồn kinh phí bị bớt xén.
Khoản 3 Điều 85 LĐĐ năm 2013 quy định việc thu hồi đất (THĐ) chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng khu tái định cư (TĐC), nhằm đảm bảo người phải TĐC có nơi ở Tuy nhiên, quy định này có một số bất hợp lý: Thứ nhất, nếu Nhà nước xây dựng nhà ở TĐC, sau khi hoàn thành, Nhà nước có quyền ra quyết định THĐ mà không cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng, dẫn đến tình trạng người bị THĐ phải bàn giao mặt bằng khi khu TĐC vẫn thiếu điện, nước, và đường Thứ hai, trong trường hợp Nhà nước xây dựng hạ tầng và người TĐC tự xây nhà, khi hoàn thành hạ tầng, Nhà nước vẫn có quyền THĐ, buộc người có đất bị thu hồi phải bàn giao mặt bằng dù họ chưa có chỗ ở Điều này tạo ra tình huống khó khăn cho người dân khi họ phải chấp hành quyết định THĐ mà không có nơi cư trú.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về hỗ trợ cho người TĐC tự lo nhà ở và hỗ trợ tiền thuê nhà từ UBND cấp tỉnh Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, số tiền và thời gian thuê nhà không đảm bảo Ở Việt Nam, yếu tố tâm linh và phong thủy ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định xây dựng nhà ở, khiến người dân phải xem xét đất đai, hướng nhà và thời điểm xây dựng phù hợp với tuổi Do đó, nhiều người không muốn nhận đất TĐC tại vị trí do Nhà nước chỉ định hoặc không thể xây nhà ngay khi bị THĐ Vì vậy, quá trình thực hiện TĐC cần chú trọng đến yếu tố tâm linh, phong thủy và tạo ra nhiều vị trí TĐC để người dân có sự lựa chọn, đồng thời tính toán hỗ trợ tiền thuê nhà với thời gian hợp lý.
Hiện nay, các quy định về "Hậu TĐC" vẫn còn thiếu sót, trong khi TĐC không chỉ là việc chuyển đến khu mới mà còn là quá trình sinh sống và hòa nhập lâu dài Việc bắt đầu cuộc sống mới tại khu TĐC kéo theo nhiều thay đổi và nhu cầu cần thiết, nhưng pháp luật hiện hành không đảm bảo cam kết của Nhà nước đối với người TĐC, như quyền lợi về đất sản xuất, việc làm, cơ sở hạ tầng và bảo tồn không gian văn hóa, tâm linh Bên cạnh đó, người dân sống tại khu TĐC đang phải gánh chịu nhiều loại phí dịch vụ trong bối cảnh đời sống khó khăn, với mức đóng góp trung bình từ 300.000 đến 600.000 đồng cho các khoản phí bảo vệ, giữ xe, đổ rác, và phụ thu điện, nước.
2.2.2 Đề xuất, kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các điểm chưa phù hợp của pháp luật liên quan đến cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu tái định cư
Khi thu hồi đất ở, người bị thu hồi sẽ nhận được bồi thường bằng tiền hoặc đất ở theo quyết định của cơ quan thực hiện Việc bồi thường này phụ thuộc vào quỹ đất có sẵn và có thể do người có đất bị thu hồi quyết định lựa chọn Quá trình thu hồi và bồi thường đất ở thường liên quan đến vấn đề tái định cư Do đó, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về tái định cư liên quan đến bồi thường đất khi thu hồi đất ở.
Để đảm bảo hiệu quả trong công tác tái định cư (TĐC), cần hoàn thành khu TĐC trước khi giải phóng mặt bằng, với các quy định bắt buộc và chế tài rõ ràng Cần quy định rằng chỉ thực hiện thu hồi đất khi phương án TĐC được đa số người dân đồng thuận và khu TĐC đã có hạ tầng đồng bộ sẵn sàng sử dụng Nhà nước đã chú ý đến vấn đề này qua Chỉ thị số 05/2006/CT-TTG, yêu cầu các UBND tỉnh, thành phố thực hiện tốt công tác TĐC và dành đất ở vị trí thuận lợi cho các hộ bị thu hồi Trong quy hoạch khu công nghiệp, đô thị hay khu dân cư nông thôn, cần chú ý dành quỹ đất TĐC tại chỗ, nhằm nâng cao trách nhiệm của những người thực hiện công tác bồi thường và hỗ trợ cho người dân Nếu quy định này được luật hóa trong Luật Đất đai sửa đổi và thực thi tốt, sẽ giúp xóa bỏ tình trạng người dân phải sống tạm bợ trong khi chờ TĐC, đồng thời tiết kiệm chi phí cho họ và duy trì sự liên tục trong sinh hoạt hàng ngày Việc thực hiện đồng bộ các quy định này cũng sẽ tiết kiệm chi phí cho việc bố trí nhà ở tạm chờ TĐC.
Quy định các tiêu chí cụ thể về khu TĐC phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ là cần thiết, và việc đánh giá không thể chỉ dựa vào cảm tính Các tiêu chí này cần được phân loại thành những nhóm rõ ràng để đảm bảo tính khách quan trong đánh giá chất lượng khu TĐC.
Cơ sở hạ tầng kỹ thuật là tiêu chí quan trọng đầu tiên cần xem xét, ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ hài lòng của cư dân trong khu vực sinh hoạt của họ Các yếu tố có thể "lượng hóa" bao gồm độ bền của nhà và công trình xây dựng, hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, cung cấp năng lượng và chiếu sáng công cộng, cũng như dịch vụ thu gom và xử lý chất thải Do đó, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật không chỉ gắn liền với khu tái định cư mà còn được xây dựng mới để kết nối khu TĐC với các cơ sở hạ tầng khác trong khu vực.
Cơ sở hạ tầng xã hội là các công trình công cộng thiết yếu phục vụ nhu cầu của cộng đồng, phản ánh mức độ hài lòng của người dân với môi trường sống và tạo điều kiện giao lưu, xây dựng mối quan hệ tốt đẹp Thiếu cơ sở hạ tầng xã hội là một trong những nguyên nhân khiến các khu tái định cư bị bỏ hoang, do đó, nó đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định nền tảng giáo dục và sức khỏe của cư dân Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm hệ thống trường học, bệnh viện, công viên và khu vui chơi giải trí Khác với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội liên quan đến quy hoạch và tận dụng các công trình hiện có, vì vậy việc xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng xã hội cần tuân thủ nguyên tắc "khu tái định cư được dùng chung cho nhiều dự án".