TỔNG QUAN VỀ LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU
Tổng quan về nhà ở xã hội
2.1.1 Sơ lƣợc tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:
1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore:
Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore là một mô hình đáng để nghiên cứu, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam Từ những năm 1980, Singapore đã triển khai các chính sách hiệu quả, được quốc tế khen ngợi, giúp giải quyết vấn đề nhà ở xã hội Hiện nay, hơn 84% dân số Singapore sở hữu nhà ở xã hội do Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia quản lý, một con số ấn tượng ngay cả so với các nước phát triển như Mỹ, Anh hay Pháp.
Singapore đã thành lập Quỹ Dự phòng Trung ương (CPF), cho phép người gửi quỹ có quyền mua nhà ở HDB với giá thấp hơn giá thị trường Chính phủ cũng cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp cho những người có nhu cầu mua nhà Hệ thống mua và thuê nhà rất linh hoạt, góp phần quan trọng vào việc cung cấp nhà ở chất lượng và giá cả phải chăng cho hơn 84% dân số Singapore Kinh nghiệm của Singapore cho thấy vai trò thiết yếu của HDB trong việc phát triển nhà ở công cộng.
HDB thành lập năm 1960, đƣợc giao nhiệm vụ giải quyết khủng hoảng nhà ở trên toàn Singapore HDB đã xây dựng 21.000 căn hộ trong chƣa đầy 3 năm Năm
Năm 1965, HDB đã xây dựng 54.000 căn hộ, vượt mục tiêu 50.000 căn trong chương trình xây dựng 5 năm đầu tiên, giúp khoảng 84% người dân Singapore hiện nay sống trong các căn hộ do HDB xây dựng, so với chỉ 9% vào năm 1960 Mục tiêu khó khăn nhưng đã đạt được phản ánh chiến lược đúng đắn trong việc cung cấp nhà ở chất lượng với giá cả phải chăng, đồng thời giải quyết thành công khủng hoảng nhà ở vào những năm 60 của thế kỷ trước.
Chiến lược nhà ở chất lượng với giá phải chăng được xây dựng dựa trên ba yếu tố chính Thứ nhất, việc xác định một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả, cho phép HDB đảm bảo quỹ đất và nguyên liệu cho các dự án lớn, từ đó tối ưu hóa kết quả và tiết kiệm chi phí Thứ hai, áp dụng phương pháp tiếp cận tổng thể từ quy hoạch, thiết kế đến xây dựng và quản lý, bảo trì, giúp các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trở nên liền mạch Cuối cùng, sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ qua cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã thúc đẩy chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng, đảm bảo xây dựng chỗ ở cho người dân.
Năm 2005, chương trình Thiết kế, Xây dựng và Bán (DBSS) được triển khai, cho phép khu vực tư nhân tham gia vào phát triển nhà ở chất lượng với giá cả phải chăng Chương trình này đã mang đến nhiều đổi mới trong thiết kế xây dựng và lựa chọn nhà ở.
2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Nhật Bản
Nhật Bản đã triển khai chiến lược xây dựng nhà ở phúc lợi nhằm cải thiện chế độ nhà ở trong bối cảnh đất chật, người đông Chính phủ Nhật Bản đã nỗ lực trong nhiều năm để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
Nhật Bản đã triển khai các chính sách hỗ trợ liên quan đến hệ thống pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi về nhà ở, từng bước đưa các chính sách này vào thực tiễn Các biện pháp trong chính sách phát triển nhà ở phúc lợi bao gồm các biện pháp hành chính, trong đó có việc thành lập bộ phận chuyên trách để điều hành và giám sát việc thực hiện các chính sách về nhà ở thay mặt cho nhà nước.
Chính phủ Nhật Bản cung cấp nhà ở phúc lợi thông qua hình thức cho thuê nhằm hỗ trợ các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp Nguồn vốn xây dựng nhà ở xã hội được Nhà nước cấp, trong khi chính quyền địa phương chịu trách nhiệm bố trí đất và quản lý Chính phủ khéo léo sử dụng chính sách cho thuê giá rẻ để điều tiết giá nhà, giúp người nghèo chỉ cần thuê thay vì mua nhà Quy hoạch và phát triển hệ thống giao thông được coi là yếu tố quan trọng cho sự phát triển nhà ở ở cả khu vực ngoại ô và thành phố Để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở phúc lợi, Chính phủ áp dụng chính sách cho vay ưu đãi lãi suất thấp, chỉ bằng 1/3 lãi suất thông thường, với thời hạn hoàn trả lên đến 35 năm Ngoài ra, các chính sách ưu đãi thuế như miễn giảm thuế bất động sản cũng được áp dụng để khuyến khích người dân tự xây dựng và mua nhà.
Khác với nhiều quốc gia, Chính phủ Nhật Bản không trực tiếp tham gia vào đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở dân dụng Quá trình quản lý đầu tư chủ yếu do các tổ chức hợp tác xã nhà ở đảm nhiệm, cho phép họ sử dụng vốn đầu tư của Chính phủ để xây dựng nhà ở hoặc xin quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Ngoài ra, Chính phủ còn thiết lập mối quan hệ vững mạnh với các doanh nghiệp, nhằm thu hút vốn đầu tư xã hội cho phát triển nhà ở phúc lợi.
3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Trung Quốc
Kể từ năm 1998, Bắc Kinh, Trung Quốc, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc chỉnh trang đô thị và phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội Chính phủ Trung Quốc đã ban hành các chính sách nhằm đảm bảo quyền lợi về nhà ở cho các gia đình thuộc diện nhà ở xã hội tại các đô thị.
Năm 2007, Chính phủ Trung Quốc đã xác định rõ các biện pháp để xây dựng và cải thiện chế độ nhà cho thuê giá thấp, nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho công nhân thời vụ và người dân sống trong khu nhà ổ chuột Văn bản quy định nêu rõ nhà ở đảm bảo bao gồm nhà cho thuê giá thấp và các loại nhà phù hợp với điều kiện kinh tế của từng cá nhân Đối tượng được hưởng chế độ nhà ở đảm bảo cũng được mở rộng, bao gồm những người có nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính Đầu tư cho hệ thống nhà ở cho thuê giá thấp được tăng từ 5% đến 10% thu nhập từ chuyển nhượng đất, với nguồn vốn lấy từ quỹ phòng ngừa rủi ro và chi phí quản lý, cùng lãi suất từ quỹ tiết kiệm nhà ở Chính phủ yêu cầu các tỉnh, thành phố đưa chương trình nhà ở xã hội vào chương trình nghị sự quan trọng của địa phương.
4 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hoa Kỳ Đối với người dân Mỹ, nhà ở là hạng mục lớn nhất trong giá trị tài sản của người dân Thị trường bất động sản của Mỹ là thị trường có cơ chế phát triển hoàn thiện, thị trường phát huy đầy đủ các nguồn tài nguyên vốn có và là thị trường có sự điều tiết, kiểm soát và can thiệp cao độ của Nhà nước Trong những năm qua, thị trường bất động sản của Mỹ đã tác động mạnh tới nền kinh tế của Mỹ, đồng thời nước Mỹ cũng là nước giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người dân thực hiện mục tiêu lớn “người người có nhà ở” Để làm được điều này, Chính phủ Mỹ dựa vào đất đai để kiểm soát quy hoạch Chính phủ lập quy hoạch và pháp quy quy hoạch bao gồm tổng thể quy hoạch và điều lệ các khu vực để điều tiết kiểm soát đối với việc mở rộng đất đai Đối với các khu vực quy hoạch mới, nhất thiết phải đảm bảo nhà ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp Và để b đắp thiệt hại kinh tế của công ty phát triển nhà đất, chính quyền địa phương có thể nới lỏng quản lý giám sát quyền sử dụng đất của các khu vực thông qua quy định giá đất tại mỗi khu vực Chính phủ Mỹ xây dựng ưu đãi đối với nhà đầu tư, người mua nhà như miễn giảm thuế, miễn giảm thuế thu nhập, thuế đất…
Chính phủ Mỹ đã triển khai chính sách hỗ trợ thuê nhà thông qua việc cấp "chứng chỉ nhà ở", cho phép người dân có nhà ở xã hội và trung bình lựa chọn phòng, nhà cho thuê với mức tiền thuê không vượt quá 30% thu nhập gia đình Nếu không có chứng chỉ, họ sẽ phải thanh toán bằng tiền mặt cho Nhà nước Hiện tại, Chính phủ cũng cung cấp tài trợ cho các gia đình cần nhà ở, được hỗ trợ bởi các bang trên toàn quốc.
Vào năm 2009, trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị PADDI đã tổ chức Hội thảo về phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hồ Chí Minh, mời chuyên gia Pierre Peillon từ Hội nhà ở xã hội của Pháp Ông Peillon nhấn mạnh hai yếu tố quan trọng trong khái niệm nhà ở xã hội: tính công ích theo quy chế pháp lý và tính xã hội, đảm bảo mọi người dân, đặc biệt là các hộ gia đình có nhu cầu, đều có thể tiếp cận Sự khác biệt giữa Pháp và các nước nói tiếng Anh là rõ ràng; trong khi ở các nước nói tiếng Anh, nhà ở xã hội thường gắn liền với hình ảnh các chung cư cũ, tồi tàn, thì ở Pháp, nhà ở xã hội được thiết kế với tiêu chuẩn kỹ thuật và kiến trúc tương đồng với các căn hộ bình thường, và từ năm 1973, nhiều căn hộ cũ đã được nâng cấp thành nhà ở xã hội cho thuê.
Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Pháp đã đạt được nhiều thành công với 4,8 triệu căn nhà cho thuê và 950.000 căn thương mại được xây dựng và bán Hiện có khoảng 14 triệu người Pháp, tương đương 22% số hộ gia đình, đang sinh sống trong các căn nhà ở xã hội Nhà nước điều tiết lĩnh vực này dựa trên ba yếu tố chính: kỹ thuật, hành chính và tài chính, trong đó yếu tố kỹ thuật bao gồm tiêu chuẩn chất lượng và an toàn, yếu tố hành chính với nhiều quy định cụ thể, và yếu tố tài chính bao gồm hỗ trợ từ ngân sách, cho vay ưu đãi và ưu đãi thuế.
Một số hàm ý bài học
Các khái niệm
2.2.1 Chất lƣợng và chất lƣợng sản phẩm xây dựng:
Nói về chất lƣợng xây dựng hiện nay tồn tại nhiều phát biểu khác nhau, ta xem xét một số khái niệm sau:
*Khái niệm 1: Chất lƣợng xây dựng là thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm xây dựng của các doanh nghiệp cung cấp
*Khái niệm 2: Chất lƣợng xây dựng là tổng thể những đặc tính của công trình xây dựng thỏa mãn đƣợc các yêu cầu sử dụng đặc ra
Chất lượng công trình xây dựng được định nghĩa là tổng hợp các đặc trưng của công trình, có khả năng đáp ứng nhu cầu của người sử dụng Những đặc tính này không chỉ được công bố trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ thi công, mà còn bao gồm cả những đặc tính tiềm ẩn chưa được công khai, chỉ có thể được phát hiện khi công trình được đưa vào sử dụng.
*Khái niệm 4: Người Nhật quan niệm chất lượng công trình xây dựng như sau:
Chất lƣợng xây dựng là tổng thể những đặc trƣng của công trình thể hiện ở các khía cạnh gồm:
- Độ bền vững của công trình
- Độ an toàn của công trình
- Tính hợp lý với cảnh quan môi trường
- Tính thẩm mỹ mà các giá trị văn hóa mang lại
- Các lợi ích cho người sử dụng
- Các dịch vụ mang lại cho người sử dụng
- Yếu tố về thời gian xây dựng, chi phí xây dựng công trình
Chất lượng xây dựng được định nghĩa là tập hợp các đặc tính đặc trưng cho giá trị sử dụng của công trình, được quy định bởi tất cả các giai đoạn hình thành công trình như dự án, thiết kế và thi công Các đơn vị thực hiện cam kết đảm bảo chất lượng này trong suốt quá trình xây dựng.
Chất lượng xây dựng công trình được định nghĩa là tổng hợp các yêu cầu đối với tất cả các đặc tính của công trình, bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau.
Đảm bảo tính an toàn và độ bền vững của công trình là yếu tố quan trọng, đồng thời cần đáp ứng trình độ mỹ thuật và kỹ thuật cao Các công trình phải tuân thủ các quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, cũng như phù hợp với các hợp đồng kinh tế và quy định pháp luật tại Việt Nam.
Các đặc điểm của chất lƣợng công trình xây dựng:
Chất lượng xây dựng có những đặc điểm riêng biệt khác với chất lượng sản phẩm thông thường Để quản lý hiệu quả chất lượng công trình xây dựng, việc hiểu rõ các đặc điểm này là rất cần thiết.
Chất lượng công trình xây dựng được hình thành qua nhiều giai đoạn, từ khâu dự án đến thiết kế và thi công Do đó, nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động, khiến việc đảm bảo sự khớp nối giữa các giai đoạn trở nên khó khăn.
- Mức độ đặc trƣng của chất lƣợng công trình xây dựng, đặc trƣng ở giai đoạn thi công là khoảng dao động khá lớn
- Khả năng kiểm tra đánh giá đúng chất lƣợng xây dựng rất phức tạp, khó chính xác
Các phương tiện kỹ thuật dùng để kiểm tra và kiểm định chất lượng xây dựng thường chưa được phát triển đầy đủ như các công cụ đánh giá chất lượng sản phẩm khác.
Để đánh giá chất lượng tổng thể của sản phẩm công trình xây dựng, việc di dời toàn bộ công trình để kiểm định là không khả thi.
Các thành phần của hệ thống hình thành chất lƣợng công trình xây dựng:
Chất lượng công trình xây dựng được xác định qua nhiều giai đoạn, trong đó giai đoạn đầu tiên đóng vai trò quan trọng trong việc thiết lập các yêu cầu chất lượng nhằm kiểm soát chất lượng ở các giai đoạn tiếp theo Hệ thống hình thành chất lượng xây dựng được phân chia rõ ràng theo từng giai đoạn.
Giai đoạn lập dự án là thời điểm quyết định chất lượng xây dựng, dựa trên yêu cầu sử dụng công trình và khả năng thực hiện thiết kế thi công ở các giai đoạn tiếp theo Chất lượng này phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và độ bền của công trình.
- Chất lƣợng dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) đã đƣợc lập, thẩm định và phê duyệt
- Chất lượng quyết định đầu tư của người có thẩm quyền
+ Giai đoạn thiết kế kỹ thuật: Ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật vấn đề về chất lƣợng xây dựng có nhiệm vụ đặt ra:
- Phải khẳng định lại chất lƣợng xây dựng của công trình là một căn cứ để khống chế quyết định thi công và sử dụng sau này
- Đồng thời có nhiệm vụ quy định về chất lƣợng trong dự án và phê duyệt
- Hồ sơ thiết kế cần xem xét thông qua nhiều đặc tính khác nhau bao gồm:
Sự phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ đặc ra
Độ bền chắc, độ tin cậy của công trình
Độ an toàn trong sử dụng
Những lợi ích mang lại cho người sử dụng
Các tác động ảnh hưởng tới môi trường
Thời gian xây dựng và chi phí xây dựng bỏ ra
Đề xuất sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng bao gồm xây mới, sửa chữa và cải tạo công trình nhằm phát triển và nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ trong thời gian và chi phí xác định Trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện qua các báo cáo như Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Nội dung dự án đầu tƣ xây dựng có thể đƣợc trình bày qua sơ đồ sau:
Hình 2.1- Nội dung của dự án đầu tư xây dựng
Dự án là một tập hợp các hoạt động liên quan nhằm thực hiện trong một khoảng thời gian giới hạn, sử dụng nguồn lực, đặc biệt là tài chính, để đạt được những mục tiêu cụ thể và rõ ràng Mục tiêu của dự án là đáp ứng nhu cầu của đối tượng mà nó ảnh hưởng tới Thực chất, dự án bao gồm tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí được thiết kế để đạt được các mục tiêu nhất định trong khung thời gian xác định.
Vòng đời của dự án đầu tƣ xây dựng có thể đƣợc trình bày qua sơ đồ sau:
Các giải pháp k.tế - k.thuật
Chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý dự án, lựa chọn hình thức đầu tư phù hợp và xác định thời hạn thực hiện Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là cần thiết để đảm bảo lợi ích cho cộng đồng Đồng thời, việc phòng chống cháy nổ và đánh giá tác động môi trường cũng là những yếu tố không thể thiếu trong quá trình triển khai dự án.
Các bản vẽ: giải pháp kiến trúc, hình khối kết cấu chính, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng
Các giải pháp kỹ thuật, giải pháp XD
Giải pháp công nghệ Trang thiết bị Vật liệu XD chủ yếu
Phần thiết kế cơ sở
Hình 2.2 - Vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công trình
Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, thiết kế xây dựng công trình bao gồm hệ thống tài liệu với bản vẽ và phần thuyết minh, thể hiện các nội dung quan trọng như: phương án công nghệ, công năng sử dụng, phương án kiến trúc, tuổi thọ công trình, phương án kết cấu kỹ thuật và phương án phòng chống cháy nổ.
Lập dự án đầu tƣ xây dựng
(đƣa công trình vào khai thác sử dụng)
Khảo sát xây dựng Lựa chọn nhà thầu tƣ vấn(nếu có)
Quản lýdự án THI CÔNG Giám sát thi công
Hoạt động khai thác cần đảm bảo sử dụng năng lượng hiệu suất cao, áp dụng giải pháp bảo vệ môi trường và lập tổng dự toán chi phí xây dựng phù hợp với từng giai đoạn thiết kế Tùy thuộc vào loại công trình, quy mô đầu tư và mục đích sử dụng, các bước thực hiện sẽ được điều chỉnh cho phù hợp.
+ Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công;
+ Thiết kế hai bước là thiết kế cơ sở - thiết kế bản vẽ thi công;
+ Thiết kế ba bước là thiết kế cơ sở - thiết kế kỹ thuật - thiết kế bản vẽ thi công;
+ Thiết kế các bước khác theo thông lệ quốc tế (nếu có);
Theo luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014, Khái niệm Thiết kế cơ sở xuất hiện kể từ khi có luật xây dựng năm 2003 đƣợc định nghĩa lại nhƣ sau:
Các nghiên cứu trước đây
2.4.1 Những nghiên cứu trong nước:
Năm 2010, Đỗ Cao Tín đã nghiên cứu các nguyên nhân gây ra sự thay đổi thiết kế trong giai đoạn thi công xây dựng công trình, xác định năm nhân tố chính: {1} kế hoạch của chủ đầu tư và năng lực của nhà thầu thi công, {2} yêu cầu và quyết định của chủ đầu tư, {3} năng lực của tư vấn và điều kiện địa chất, {4} nguyên nhân bên ngoài và kỹ thuật thi công, và {5} chất lượng bản vẽ, lỗi và sự không đầy đủ, ảnh hưởng lớn đến năng lực tư vấn và điều kiện địa chất Nghiên cứu khuyến nghị chủ đầu tư nên đưa ra yêu cầu rõ ràng ngay từ giai đoạn hình thành ý tưởng và thiết kế để giảm thiểu tối đa các thay đổi thiết kế và ảnh hưởng đến tiến độ thi công Trong giai đoạn thiết kế ý tưởng, sự tham gia của nhà thầu thi công bên cạnh tư vấn thiết kế là cần thiết để hiện thực hóa các yêu cầu của chủ đầu tư.
Theo Nguyễn Lê Ngọc Cường năm (2011) Nghiên cứu đánh giá rủi ro của hình thức tổng thầu thiết kế thi công trong thi công xây dựng tại Việt Nam
Luận văn thạc sỹ tại Đại học Bách Khoa Tp.HCM đã xác định các yếu tố rủi ro liên quan đến chủ đầu tư, năng lực và kinh nghiệm điều hành của nhà thầu, cùng với các yếu tố khách quan từ môi trường kinh tế, xã hội và tự nhiên Nghiên cứu cũng xây dựng mô hình đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố rủi ro thông qua phương pháp phân tích nhân tố và áp dụng vào thực tế để đánh giá hiệu quả của các dự án.
Theo nghiên cứu của Trần Văn Trƣng (2013), có 15 yếu tố quan trọng cần xem xét trong thiết kế cơ sở để nâng cao hiệu quả dự án xây dựng Những yếu tố này được phân thành ba nhóm: vị trí xây dựng và hạ tầng khu vực, kiến trúc - quy hoạch, và kết cấu công trình Tác giả đã áp dụng phương pháp AHP để đánh giá chất lượng hồ sơ thiết kế, từ đó xác định 5 yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến hiệu quả dự án Nghiên cứu nhấn mạnh rằng thiết kế cơ sở nên tập trung vào các nội dung chính, tránh chi tiết không cần thiết để giảm bớt khối lượng hồ sơ và dễ dàng kiểm soát.
Năm 2014, Lâm Phúc Sơn đã tiến hành nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến tính Buildability, định nghĩa là khả năng hoàn thành dự án xây dựng một cách dễ dàng từ giai đoạn thiết kế đến thi công, đảm bảo các yêu cầu về chất lượng, thời gian, chi phí và an toàn lao động Nghiên cứu này cũng đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao tính Buildability trong quá trình thiết kế dự án.
Tính khả thi trong xây dựng là yếu tố quan trọng, vì vậy cần đề xuất phương pháp tính chỉ số và giải pháp giúp các đội ngũ thiết kế nâng cao tính buildability của công trình Đơn vị thiết kế nên chủ động phối hợp với chủ đầu tư và nhà thầu để điều chỉnh thiết kế sao cho phù hợp và hiệu quả nhất.
Chỉ số buildability cao giúp công trình thi công dễ dàng hơn Nhà thầu có thể sử dụng chỉ số này để so sánh với các dự án trước, từ đó xây dựng kế hoạch đấu thầu và triển khai dự án một cách cụ thể và chi tiết hơn.
Vào năm 2010, Nguyễn Hữu Anh đã nghiên cứu ứng dụng giải pháp Benchmarking, một công cụ hiệu quả giúp các công ty cải thiện chất lượng thông qua việc học hỏi từ các doanh nghiệp khác Để thực hiện Benchmarking, trước tiên cần đánh giá quy trình hoạt động của công ty để xác định điểm mạnh và điểm yếu Nghiên cứu này nhằm giảm thiểu tình trạng “làm lại” trong thiết kế công trình dân dụng và công nghiệp, đã chỉ ra 31 nguyên nhân chính ảnh hưởng đến vấn đề này Những nguyên nhân nổi bật bao gồm tư tưởng ban đầu, yêu cầu và thay đổi từ chủ đầu tư, quy trình và tiêu chí thiết kế, năng lực của các bên liên quan, cùng với sự phối hợp và trao đổi thông tin giữa các bên.
2.4.2 Những nghiên cứu nước ngoài:
Theo nghiên cứu của Theo Baccarini, các yếu tố thành công của dự án kỹ thuật xây dựng chịu ảnh hưởng lớn từ việc hoạch định ban đầu Việc lập kế hoạch không đầy đủ và không rõ ràng có thể dẫn đến hiệu quả kém của dự án, đặc biệt là đối với những dự án lớn, và thường dẫn đến thất bại.
Nghiên cứu của Theo Afteb hameed Memon và Ccs vào năm 2011 đã chỉ ra 59 nguyên nhân dẫn đến việc vượt chi phí trong các công trình xây dựng, từ đó xác định 7 nguyên nhân chính Trong số đó, thiết kế sơ sài và chậm, cũng như sự chậm trễ trong khâu chuẩn bị và trình duyệt bản vẽ là những yếu tố ảnh hưởng lớn nhất.
Nghiên cứu của Josephson và các đồng nghiệp (2002) dựa trên dữ liệu từ Building Research Establishment (BRE, 1981) tại Anh chỉ ra rằng 50% sai sót trong các dự án xây dựng xuất phát từ thiết kế, trong khi 40% liên quan đến quá trình thi công Họ đã tổng hợp các nghiên cứu trước đó về vấn đề "làm lại" và tác động của nó.
Phân tích thực trạng công tác TKCS và TKKT tại một số công trình trên địa bàn TP.HCM
2.5.1 Dự án “Chung cƣ 99 Bến Bình Đông”: Địa điểm xây dựng tại phường 15, Quận 8 do công ty CP Địa Ốc Chợ Lớn làm chủ đầu tƣ Dự án đƣợc lập vào năm 2008 theo mô hình kết hợp chung cƣ nhà ở xã hội và thương mại nhằm giải quyết vấn đề nhà ở xxã hội theo chính sách của nhà nước
Công ty Cổ phần Tư vấn Qui hoạch và Xây dựng (CPC) chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn lập dự án, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công Dự án của công ty đã được phê duyệt theo Quyết định số 161/QĐ-SXD-PTN ngày 25/09/2009 của Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh.
Trong quá trình thiết kế, đơn vị tư vấn không khảo sát kỹ địa hình khu vực, dẫn đến việc công trình tại số 99 đường Bến Bình Đông gặp khó khăn trong tiếp cận do đường có nhiều đoạn cong gấp khúc Mặc dù khu vực được quy hoạch rộng rãi, nhưng giải pháp sử dụng cọc ly tâm đúc sẵn không khả thi vì yêu cầu giảm chiều dài cọc để vận chuyển, làm tăng số lượng mối nối vượt quá giới hạn cho phép Do đó, giải pháp chuyển sang sử dụng cọc khoan nhồi là cần thiết.
Chi phí thực hiện dự án nhà ở xã hội đã tăng cao không phù hợp với mục tiêu ban đầu Thêm vào đó, thời điểm thiết kế vào năm 2012 trùng hợp với giai đoạn khủng hoảng kinh tế, dẫn đến việc dự án bị tạm ngừng trong thời gian dài trước khi có thể khởi động lại.
2.5.2 Dự án “Khu nhà ở cán bộ công nhân viên thuộc Cục 12 – Tổng Cục
Dự án xây dựng “Bộ Quốc Phòng” tọa lạc tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, do Cục 12 – TC II – BQP làm chủ đầu tư, sử dụng nguồn vốn đóng góp từ cán bộ công nhân viên của Cục 12 Với việc chủ đầu tư tự điều hành dự án, vai trò của đơn vị tư vấn lập dự án trở nên rất quan trọng Công ty TNHH An Hòa Sơn đảm nhận trách nhiệm tư vấn lập quy hoạch chi tiết 1/500, lập dự án đầu tư (bao gồm thiết kế cơ sở và xin phép xây dựng) cùng thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công.
Năng lực chuyên môn của chủ đầu tư trong quản lý xây dựng trong quân đội rất hạn chế, dẫn đến việc không nhận diện được các vấn đề lớn của dự án Áp lực từ lãnh đạo về việc giải quyết nhà ở cho cán bộ công nhân viên càng làm cho tình hình thêm căng thẳng Hơn nữa, đơn vị tư vấn thiếu chuyên môn cao, khiến cho phương án thiết kế phải thay đổi nhiều lần Thiết kế cơ sở đã được phê duyệt theo quyết định số 77/SXD-TĐDA ngày 27/12/2012 của Sở Xây dựng TP.HCM.
Dự án có tổng vốn đầu tư vượt 1400 tỷ đồng, yêu cầu sự hợp tác giữa nhiều nhà đầu tư Công ty cổ phần xây dựng Phước Thành không chỉ là nhà đầu tư liên doanh mà còn được chỉ định làm nhà thầu thi công chính.
Nhu cầu khai thác thực tế và phương án kinh doanh đã thay đổi so với thiết kế ban đầu của đơn vị tư vấn Toàn bộ khối đế sẽ được chuyển đổi thành khu phức hợp giải trí thay vì siêu thị - thương mại Ngoại trừ phần căn hộ thuộc sở hữu của cán bộ công nhân viên Cục 12, các căn hộ còn lại cũng cần điều chỉnh để phù hợp với phương án kinh doanh mới Điều này dẫn đến việc thay đổi toàn bộ công năng kiến trúc bên trong và yêu cầu điều chỉnh thiết kế kết cấu ban đầu cho phù hợp.
Sự thay đổi công năng dẫn đến việc điều chỉnh giải pháp kiến trúc, làm thay đổi số lượng căn hộ và quy mô dân số trong tòa nhà Do đó, dự án cần thực hiện lại từ bước điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, thiết kế cơ sở, xin phép xây dựng, cho đến thiết kế bản vẽ thi công cũng phải được làm lại.
2.5.3 Dự án Khu chung cƣ CC1 – Khu 2 Khu tái định cƣ Bến Lức, Khu chức năng số 17, Đô thị mới Nam thành phố (gọi tắt là dự án HQC Plaza, huyện Bình Chánh) do Công ty Cổ phần Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân làm Chủ đầu tƣ:
- Tổng vốn đầu tƣ 1.500 tỷ đồng;
- Nguồn vốn: Vốn tự có Chủ đầu tƣ (Hơn 30% tổng vốn đầu tư), vốn vay, vốn huy động từ khách hàng;
- Dự án gồm 04 Block từ 23 đến 24 tầng, Tổng diện tích đất là 35.290,3 m 2 ;
Dự án có tổng diện tích sàn xây dựng lên đến 150.000 m², bao gồm cả tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng mái, với 1.735 căn hộ Block HQ1 và HQ2 đã được cất nóc vào ngày 6/12/2014, trong khi Block HQ3 và HQ4 hoàn thành cất nóc vào cuối tháng 5/2015.
Hiện tại đang triển khai hoàn thiện dự kiến sẽ đƣa vào bàn giao khai thác sử dụng vào cuối Quý IV - 2015
Dự án HQC Plaza, khởi công vào cuối năm 2013, ban đầu được thiết kế là nhà ở thương mại nhưng đã được chuyển đổi thành nhà ở xã hội (NOXH) với sự chấp thuận của Bộ Xây dựng Đây là dự án đầu tiên được vay từ gói 30.000 tỷ đồng, trong đó ngân hàng BIDV đã cấp cho HQC khoản vay 540 tỷ đồng với lãi suất 5% trong vòng 5 năm.
Dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn do thay đổi thiết kế và chủ đầu tư Quy trình thẩm định chuyển đổi sang NƠXH kéo dài hơn một năm, yêu cầu điều chỉnh thiết kế theo quy định, ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ thi công của dự án.
Các thủ tục miễn giảm trừ thuế và nghĩa vụ tài chính cũng gặp nhiều khó khăn do sự chồng chéo về thông tư nghị định hướng dẫn
2.5.4 Thực trạng công tác lập TK ở Việt Nam nói chung và ở địa bàn TP.HCM nói riêng c n tồn tại một số vấn đề cơ bản sau: a) Thực trạng công tác lập TK:
Ngành tư vấn xây dựng tại Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm thiếu năng lực tài chính, trình độ chuyên môn và công nghệ, cũng như tính độc lập trong hoạt động Mặc dù số lượng doanh nghiệp tư vấn xây dựng, đặc biệt là các doanh nghiệp tư nhân, đã phát triển mạnh mẽ, nhưng nhiều doanh nghiệp nhỏ vẫn thiếu tính chuyên nghiệp và hoạt động theo kiểu "phụ hoạ" cho chủ đầu tư, dẫn đến chậm tiến độ và chất lượng công trình kém Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp tư vấn lớn mà còn làm giảm uy tín của ngành tư vấn xây dựng Việt Nam trên thị trường quốc tế Ngoài ra, việc tư vấn bị ảnh hưởng bởi các mối quan hệ không minh bạch và áp lực tiến độ dự án cũng khiến cho các giải pháp được đưa ra thiếu tính khoa học và chính xác Thiết kế cơ sở, một khâu quan trọng trong quá trình thực hiện dự án, thường không được chú trọng đúng mức, dẫn đến việc phân bổ thời gian không hợp lý cho các công tác khác, gây khó khăn trong việc hoàn thiện thiết kế và đảm bảo chất lượng công trình.