HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THANH KIÊN ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN- TỈNH NINH BÌNH Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Người hướng dẫn khoa học: TS Phan Thị Thanh Huyền NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đõ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình Thầy, Cơ giáo Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thiện luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Mơi trường, Phịng Tài Kế hoạch, phịng, ban, ngành liên quan huyện Gia Viễn - tỉnh Ninh Bình giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thanh Kiên ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục chữ viết tắt viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn 1.4.1 Đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học đề tài 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Một số vấn đề lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Đất đai, quyền sở hữu, sử dụng đất đất đai thị trường đất đai 2.1.2 Giá đất 2.1.3 Định giá đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 13 2.2 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản số nước giới kinh nghiệm vận dụng vào đấu giá quyền sử dụng đất 17 2.2.1 Thực pháp luật bán đấu giá đất tài sản Trung Quốc 17 2.2.2 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản Pháp 19 2.2.3 Thực pháp luật bán đấu giá đất đai, tài sản Nhật Bản 21 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 iii 2.3.1 Quá trình hình thành phát triển pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 2.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất số địa phương 29 Phần Đối tượng phương pháp nghiên cứu 35 3.1 Địa điểm nghiên cứu 35 3.2 Thời gian nghiên cứu 35 3.3 Đối tượng nghiên cứu 35 3.4 Nội dung nghiên cứu 35 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình 35 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Gia Viễn 36 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 36 3.5 Phương pháp nghiên cứu 36 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 36 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36 3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37 3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 38 3.5.5 Phương pháp so sánh 38 Phần Kết thảo luận 40 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Gia viễn 40 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 4.1.2 Thực trạng điều kiện kinh tế - xã hội 44 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Gia Viễn 47 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn 53 iv 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 55 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Viễn 55 4.3.2 Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Gia Viễn 56 4.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực huyện Gia Viễn 56 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 59 4.4 Đánh giá kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 61 4.4.1 Khái quát dự án nghiên cứu 61 4.4.2 Khái quát quy định đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 68 4.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 69 4.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 74 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 82 4.5 Đề xuất số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 84 Phần Kết luận kiến nghị 85 5.1 Kết luận 85 5.2 Kiến nghị 87 Tài liệu tham khảo 88 Phụ lục 90 v DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Giá trị sản xuất cấu kinh tế huyện Gia Viễn giai đoạn 2012-2016 Bảng 4.2 Hiện trạng dân số, lao động, thu nhập huyện Gia Viễn giai đoạn 45 năm 2012- 2016 45 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016 54 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 61 Bảng 4.5 Kết dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Sinh 70 Bảng 4.6 Kết đấu giá quyền sử dụng xã Gia Thanh 71 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất xã Gia Tân 72 Bảng 4.8 Mức chênh lệch giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá Nhà nước quy định dự án nghiên cứu Bảng 4.9 73 Đánh giá cán thông báo dự án đấu giá, việc niêm yết đất, hình thức đấu giá áp dụng, phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước 75 Bảng 4.10 Giá khởi điểm bước giá 76 Bảng 4.11 Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 78 Bảng 4.12 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Bảng 4.13 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá vi 79 81 DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Gia Viễn - Tỉnh Ninh Bình 40 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Ninh Bình 56 Hình 4.3 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá xã Gia Sinh 64 Hình 4.4 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất đất xã Gia Sinh 65 Hình 4.5 Sơ đồ quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Thanh 66 Hình 4.6 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Thanh 66 Hình 4.7 Sơ đồ quy hoạch khu đất đấu giá Gia Sinh 67 Hình 4.8 Vị trí khu đất đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Tân 68 vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐĐC Bản đồ địa BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTN&MT Bộ tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất MCL Mức chênh lệch NĐ Nghị định QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất THPL Thực pháp luật TN&MT Tài nguyên Môi trường TNHH Trách nhiệm hữu hạn TNHHMTV Trách nhiệm hữu hạn thành viên TT Thông tư TTBĐS Thị trường bất động sản TTLT Thông tin liên tịch UBND Uỷ ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Phạm Thanh Kiên Tên luận văn: “Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên 17.668,5 ha, bao gồm 21 xã, thị trấn thuộc đơn vị hành Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Dân số năm 2016 huyện 120,947 người, độ tuổi lao động 83,215 người Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 20 triệu đồng/năm đến năm 2016 thu nhập bình quân đầu người 26 triệu đồng/năm - Trong năm qua, công tác quản lý Nhà nước đất đai huyện Gia Viễn có chuyển biến tích cực vào nề nếp, trình độ chun mơn nghiệp vụ cán địa ngày nâng cao Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai triển khai đồng bộ, đạt kết khả quan, góp phần khơng nhỏ tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định trị, trật tự an toàn xã hội địa bàn huyện Gia Viễn - Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn tổ chức đấu giá thành công 38 dự án, tổng số lô bán 2067 lô với diện tích 287.445 m2, 16/21 xã, thị trấn Tổng số tiền thu 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương - Kết đấu giá QSDĐ 03 dự án đạt hiệu định, số tiền thu cho ngân sách Nhà nước sau: Dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh 17.989 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 757 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm 3.506 triệu đồng 100% số người trúng đấu giá cán cho dự án thực cách công khai, minh bạch Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết tốt Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước phù hợp Sau đấu giá CSHT đời sống người dân nâng lên Tuy nhiên dự án gặp không khó khăn cơng tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu Việc xác định giá khởi điểm số dự án chưa phù hợp Việc điều tra xác định ix đánh giá 100%) Hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn phiên đấu giá (được đánh giá 100%) Sau người tham gia trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, ý kiến cán sau có định phê duyệt kết đấu giá, có tình trạng người trúng đấu giá QSDĐ khơng hồn thành nghĩa vụ tài chiếm 19,3% trường hợp thường tham gia đấu nhiều lô vị trí, bỏ giá cao lơ trúng quyền yêu tiên chọn lô Sau có định trúng đấu giá họ sẵn sàng bỏ lô chọn trả giá mức cao số tiền họ đặt cọc (Dự án đấu giá xã Gia Tân giá khởi điểm để đấu giá 1.500.000 đồng/m2 người trúng đấu giá trả 10.000.000 đồng/m2 để nâng mặt khu vực lên sau có Quyết định phê duyệt trúng đấu giá người trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài chính, bỏ số tiền đặt cọc) Đối với trường hợp hồn thành nghĩa vụ tài đến UBND huyện Gia Viễn cấp 100% cho người sử dụng đất 4.4.4.2 Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử đất dự án nghiên cứu a Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá QSD đất dự án nghiên cứu đánh giá thông qua tiêu chí như: Việc thơng báo dự án đấu giá, phí đấu giá, khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá, giá khởi điểm bước giá Hiện công tác đấu giá QSDĐ dự án địa bàn huyện Gia Viễn thực tốt, tuân thủ theo quy định pháp luật, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước Theo kết điều tra, người trúng đấu giá nắm thông tin đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Gia Viễn qua phương tiện khác Hình thức đấu giá áp dụng bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vịng, liên tục Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước người trúng đấu giá đánh giá phù hợp - Việc thông báo vể dự án đấu giá QSDĐ huyện Gia Viễn thực theo Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất UBND tỉnh Ninh Bình theo nhiều hình thức khác như: Đài Phát - Truyền hình tỉnh, Báo Ninh Bình, trang thơng tin điện tử Sở Tư pháp Đài truyền cấp huyện, cấp xã Đồng thời, thông tin dự án đấu giá niêm yết công khai nơi bán đấu giá, nơi có đất bán đấu giá Trụ sở UBND cấp xã nơi 77 có đất bán đấu giá Do vậy, phần lớn người trúng đấu giá nắm thông tin ĐGQDĐ dự án mà họ quan tâm - Về hình thức đấu giá: Hiện hình thức đấu giá áp dụng huyện Gia Viễn bỏ phiếu kín trực tiếp vòng, liên tục thời gian tối đa vòng trả giá không 05 (năm) phút kể từ người tham gia đấu giá nhận phiếu trả giá khơng cịn người bỏ phiếu giá tiếp Kết điều tra cho thấy có 84/90 người trúng đấu giá chọn hình thức cách bỏ phiếu kín nhiều vịng cho hình thức phù hợp chiếm 93,3% (Bảng 4.11) Bảng 4.11 Đánh giá người trúng đấu giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án 30 D.A Đấu giá xã Gia Thanh 30 1.1 Phù hợp 30 30 30 90 100,0 1.2 Chưa phù hợp 0 0 0,00 30 30 30 90 100,0 2.1 Phù hợp 29 29 29 87 96,7 2.2 Chưa phù hợp 1 3,33 30 30 30 90 100,0 3.1 Phù hợp 30 29 28 84 93,3 3.2 Chưa phù hợp 6,7 TT Chỉ tiêu Thông báo dự án ĐGQSDĐ Niêm yết đất đấu giá Hình thức đấu giá DA.Đấu giá xã Gia Sinh D.A Đấu giá xã Tổng Gia Tân 30 90 Tỷ lệ (%) 100,0 b Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá Phí tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Gia Viễn nói riêng thành phố Ninh Bình nói chung phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá khơng tổ chức người tham gia đấu giá hồn lại tồn tiền phí tham gia đấu giá Tùy vào giá trị QSDĐ theo giá khởi điểm lô đất điều kiện cụ thể địa phương Hội đồng nhân dân cấp tỉnh định cụ thể mức thu phí tham gia đấu giá QSDĐ cho phù hợp Theo kết điều tra dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân 78 vị trí lơ đất có mức giá khởi điểm 1.500.00 đồng/m2 phí tham gia đấu giá 500 nghìn đồng/1 hồ sơ, mức giá khởi điểm 700.000 đồng/m2 phí tham gia đấu giá 100 nghìn đồng/1 hồ sơ Dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh xã Gia Thanh phí tham gia đấu giá 200 nghìn đồng/1 hồ sơ Có 83/90 người trúng đấu giá đấu giá cho phí tham gia đấu phù hợp chiếm 92,2% Về khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ phải nộp khoản tiền đặt trước Người trúng đấu giá trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá trả lại tiền đặt trước Tại dự án nghiên cứu khoản tiền đặt trước tổ chức bán đấu giá tài sản người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định tối thiểu 1% tối đa không 15% giá khởi điểm tài sản đấu giá Khoản tiền đặt trước dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu không 15% giá khởi điểm đất, khoản tiền đặt trước dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh từ - 10%, dự án QSDĐ xã Gia Thanh từ - 7,5%, dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân từ 13 - 15% Do khoản tiền đặt trước theo quy định pháp luật Theo điều tra, có 78/90 người trúng đấu giá cho khoản tiền đặt trước tham gia đấu giá áp dụng huyện Gia Viễn phù hợp chiếm 86,7% Về giá khởi điểm: Xây dựng giá khởi điểm quy định bước giá bước quan trọng quy trình đấu giá Xây dựng giá khởi điểm xác với vị trí, khu vực đưa đấu giá thu hút người tham gia đấu giá góp phần vào thành cơng dự án Theo đánh giá người dân, lý làm hạn chế số người tham gia đấu giá việc xác định giá khởi điểm cao, chưa phù hợp (chiếm 18,9%) (Bảng 4.12) Bước giá: Cũng yếu tố tác động đến hoạt động ĐGQSDĐ Việc quy định bước giá 200.000 đồng/m2 dự án nghiên cứu người dân đánh giá phù hợp chiếm 97,8% Về giá trúng đấu giá: Kết điều tra cho thấy có 71,10% người trúng đấu giá hài lòng với mức giá trả, phù hợp với giá thị trường có 28,90% khơng hài lịng mức giá trúng đấu giá cho giá trúng đấu giá cao so với giá thị trường 79 Bảng 4.12 Đánh giá người trúng đấu giá khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm bước giá TT Chỉ tiêu Phí tham gia đấu giá 1.1 Cao 1.2 Phù hợp 1.3 Thấp Khoản tiền đặt trước 2.1 Cao 2.2 Phù hợp 2.3 Thấp DA Đấu giá xã Gia Sinh 30 DA.Đấu giá xã Gia Thanh 30 DA.Đấu giá xã Gia Tân Tổng Tỷ lệ (%) 30 90 100,00 7,8 28 27 28 83 92,2 0 0 0,00 30 30 30 90 100,00 12 13,3 26 25 27 78 86,7 0 0 0,00 30 30 30 90 100,00 17 18,9 24 26 23 73 81,1 0 0 3,57 30 30 30 90 100,00 0 2,2 30 28 30 88 97,8 0 0 0,00 Giá trúng đấu giá 30 30 30 90 100,00 5.1 Cao 10 26 28,9 5.2 Phù hợp 20 23 21 64 71,1 5.3 Thấp 0 0 0,0 Giá khởi điểm 3.1 Cao 3.2 Phù hợp 3.3 Thấp Bước giá 4.1 Cao 4.2 Phù hợp 4.3 Thấp Một ngun để “cị đất” lộng hành, chèn ép khách hàng có nhu cầu phiên đấu việc để lộ thơng tin Xác định “bệnh” để tìm “phác đồ điều trị” phù hợp đánh giá thành cơng nửa Do vậy, tiêu chí bảo mật thông tin tuyệt đối đặt làm “kim nam” xây dựng hình thức, phương thức đấu giá Hiện UBND huyện Gia Viễn áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu kín liên tục, nhiều vòng làm giảm hạn chế “cò đất” tham gia vào vịng khơng giám 80 trả giá cao (sợ phải “ôm” đất khoản tiền đất trước) Đánh giá người trúng đấu giá có 84,4% trả lời khơng biết có tình trạng cị đất tham gia đấu giá địa phương 15,6% có tình trạng “cị đất”; “qn xanh, qn đỏ” tham gia vào đấu giá QSDĐ địa phương để truộc lợi bất b Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá Cơng tác đánh giá QSDĐ dự án người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá thơng qua tiêu chí: Đã đưa đất vào sử dụng, chất lượng đời sống người dân sau có dự án đấu giá, sở hạ tầng, chất lượng môi trường, giá đất khu vực dự án đấu giá có biến động, … (Bảng 4.13) Bảng 4.13 Đánh giá người trúng đấu giá sau có dự án đấu giá DA.Đấu giá xã Gia Sinh 30 DA.Đấu giá xã Gia Thanh 30 26 21 20 67 74,4 10 23 25,6 30 30 30 90 100,0 25 26 27 78 86,7 12 13,3 30 30 30 90 100,0 26 30 30 86 95,6 0 4,4 30 30 30 90 100,00 4.1 Tốt 15 25 29 69 76,70 4.2 Không thay đổi 15 21 23,30 30 30 30 90 100,0 28 29 27 84 93,3 6,7 TT 1.1 Chỉ tiêu Đưa đất vào sử dụng Đã đưa 1.2 Chưa đưa Đời sống người dân 2.1 Tốt 2.2 Không thay đổi Cơ sở hạ tầng 3.1 Tốt 3.2 Không thay đổi Chất lượng mơi trường Giá đất khu vực có biến động 5.1 Tăng lên 5.2 Giữ ổn định DA.Đấu giá Tổng xã Gia Tân 30 90 Tỷ lệ (%) 100,0 Từ kết bảng 4.13 cho thấy dự án nghiên cứu đến nay, người trúng đấu giá đưa đất vào sử dụng có 57/90 lơ đất chiếm 74,4% Trong dự 81 án đấu giá xã Gia Sinh 26/30 lô đất xây dựng, dự án đấu giá xã Gia Thanh 21/30 xây dựng nhà kinh doanh bn bán chợ Đị Dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân có 20/30 hộ q trình xây dựng nhà Nguyên nhân dự án đấu giá xã Gia Tân tổ chức đấu giá năm 2016, người dân đầu tư vào đất nên tài cịn hạn chế chưa tuổi để xây dựng nhà Có 23/90 lơ đất chưa đưa đất vào sử dụng chiếm 25,6% Chất lượng Môi trường: Các dự án thực năm gần đây, dân cư đến sống nên chất lượng môi trường chưa bị ô nhiễm Vể sở hạ tầng: Tại dự án trước tổ chức đấu giá, quy hoạch sở hạ tầng đường, hệ thống điện, nước đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt người dân có 95,6% người dân đánh giá sở hạ tầng đầu tư tốt trước sau dự án đấu giá Đời sống hộ gia đình: Các hộ gia đình sau trúng đấu giá xây dựng nhà để đẩy mạnh kinh doanh bn bán, đời sống người dân nâng lên Đặc biệt khu đấu giá Chợ Đò xã Gia Thanh, việc kinh doanh buôn bán phát triển nhất, đời sống hộ nâng lên rõ rệt Về giá đất: Một số vị trí đẹp thuận lợi gần bến xe, trường học, chợ, thu hút nhiều nhà đầu tư vào mua đất để kinh doanh nên giá đất vị tăng kéo theo lô đất giáp danh với dự án đấu tăng lên chiếm 93,3% Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, 100% trường hợp có định phê duyệt 100% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.4.5 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn 4.4.5.1 Các mặt đạt Có thể nói công tác đấu giá QSDĐ huyện Gia Viễn thực cách cơng khai, minh bạch Hình thức đấu giá áp dụng phù hợp thu kết cao Giá bán đất cao so Giá Nhà nước từ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Sau đấu giá, CSHT khu đấu giá xây dựng tốt so với trước, đời sống hộ gia đình nâng lên Cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Gia Viễn đạt hiệu kinh tế xã hội định góp phần khai thác hợp lý quỹ đất, tăng nguồn thu cho 82 ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT, tạo đà thúc đẩy nghiệp phát triền kinh tế huyện nhờ có đượcn hững thuận lợi như: - Cơng tác đấu giá QSDĐ nhận quan tâm, đầu tư huyện nên việc thực chương trình then chốt phục vụ công tác quản lý đất đai địa bàn đo đạc, lập đồ địa chính, lập quy hoạch SDĐ thực tốt thuận lợi - Công tác đấu giá QSDĐ cấp, ngành quan tâm nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương tạo minh bạch thị trường QSDĐ thị trường BĐS - Cơ sở hạ tầng dần hoàn thiện phát triển làm cho thị trường đất đai địa bàn huyện ngày sôi động, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá QSDĐ hoạt động có hiệu - Cơng tác thơng tin tun truyền phổ biến văn bản, sách pháp quyền đất đai thực tốt nâng cao hiểu biết người dân quyền lợi nghĩa vụ 4.4.5.2 Một số tồn tại, hạn chế Từ kết nói dự án ý kiến cán tham gia trực tiếp vào công tác đấu giá đưa số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn: - Công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết: Công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu dẫn đến vướng mắc công tác đấu giá QSDĐ số lô đất thiếu diện tích so với định phê duyệt kết trúng đấu giá dự án đấu giá đất Gia Sinh Một số khu đất đem đấu giá chưa thu hút người tham gia vị trí quy hoạch xây dựng cách xa khu trung tâm xã, giao thơng lại cịn nhiều hạn chế đến vị trí khu đấu giá - Xác định giá khởi điểm: Việc xác định giá khởi điểm số dự án chưa phù hợp dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh lô đất nhiều vị trí đấu giá khác giá khởi điểm lô đất giống - Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang tính hành chính, dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ có thời điểm người đăng ký tham gia đấu giá 83 - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn hạn chế Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc (như dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân giá khởi điểm 1.500 nghìn/m2 người trúng đấu giá bỏ 10 triệu đồng/m2 để nâng giá mặt khu vực lên Sau có Quyết định phê duyệt trúng đấu giá họ bỏ số tiền đặt cọc không cần thực nghĩa vụ tài nhà nước) - Người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Tại số dự án, tồn tượng người tham giá đấu giá với mục đích đầu (như: dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh có người trúng 24 lơ đất, 01 người trúng 15 lô đất, xã Gia Tân 01 người trúng 10 lơ đất, ngồi khoảng 15 người người trúng từ 3- lô đất) Nhu cầu đất ở, nhà thực - Việc quản lý chưa thống lỏng lẽo khu đất sau đưa đấu giá dẫn đến việc xây dựng nhà sai so quy định 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA VIỄN * Về công tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết: Trước đưa lô đất khu dân để tổ chức đấu giá cần phải khảo sát, đo đạc thực địa lên mặt chi tiết trách tình trạng đấu giá xong số lơ đất bị thiếu diện tích * Xác định giá khởi điểm: Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm xây dựng giá sàn công tác đấu giá QSDĐ Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá 84 * Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực đấu giá cần phải điều tra kỹ càng, khơng mang tính hành tránh tình trạng lơ đất đưa đấu giá khơng có người tham gia đấu giá * Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án * Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh gọn, đặc biệt khâu quy hoạch, yếu tố quan trọng để triển khai dự án * Thường xuyên tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản cho đội ngũ cán làm công tác định giá đất * Việc phổ biến thông tin tăng cường công khai, minh bạch công tác đấu giá QSDĐ công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để người dân chuẩn bị tham gia đấu giá, công bố hồ sơ lô đất, thông tin đấu giá,tổ chức bán hồ sơ rộng rãi hoàn trả tiền đặt cọc thuận lợi * Người tham gia đấu giá cần phải có đủ điều kiện nguồn lực tài để thực nghĩa vụ tài sau trúng đấu giá chánh tình trạng sau trúng lô đất không thực nghĩa vụ tài * Cần phải điều tra kỹ đối tượng người tham gia đấu giá thực có nhu cầu đất trước tổ chức đấu giá để tránh tình trạng đầu đất đai có quy định, chế tài xử lý nghiêm trường hợp thông thầu đầu đất đai 85 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Huyện Gia Viễn nằm cửa ngõ phía Bắc tỉnh Ninh Bình, huyện có quốc lộ 1A chạy qua xã cách thành Phố Ninh Bình khoảng 20 km phía Đơng Nam huyện Gia Viễn có tổng diện tích tự nhiên 17.668,5 ha, bao gồm 21 xã, thị trấn thuộc đơn vị hành Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng tỷ trọng ngành cơng nghiệp, dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Dân số năm 2016 huyện 120,947 người, độ tuổi lao động 83,215 người Thu nhập bình quân đầu người năm 2012 20 triệu đồng/năm đến năm 2016 thu nhập bình quân đầu người 26 triệu đồng/năm Trong năm qua, công tác quản lý Nhà nước đất đai huyện Gia Viễn có chuyển biến tích cực vào nề nếp, trình độ chun mơn nghiệp vụ cán địa ngày nâng cao Các nội dung quản lý Nhà nước đất đai triển khai đồng bộ, đạt kết khả quan, góp phần không nhỏ tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, đảm bảo giữ vững ổn định trị, trật tự an tồn xã hội địa bàn huyện Gia Viễn Trong giai đoạn 2012-2016, huyện Gia Viễn tổ chức đấu giá thành công 38 dự án, tổng số lô bán 2067 lơ với diện tích 287.445 m2, 16/21 xã, thị trấn Tổng số tiền thu 395,531 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước địa phương Kết đấu giá QSDĐ 03 dự án đạt hiệu định, số tiền thu cho ngân sách Nhà nước sau: Dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Sinh 17.989 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 1.758 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Thanh 6.912 triệu đồng, vượt tổng giá khởi điểm 757 triệu đồng; dự án đấu giá QSDĐ xã Gia Tân 9.719 triệu đồng, vượt giá khởi điểm 3.506 triệu đồng 100% số người trúng đấu giá cán cho dự án thực cách cơng khai, minh bạch Hình thức đấu giá phù hợp, mang lại kết tốt Phí tham gia đấu giá khoản tiền đặt trước phù hợp Sau đấu giá CSHT đời sống người dân nâng lên Tuy nhiên dự án gặp khơng khó khăn cơng tác đo đạc xây dựng quy hoạch chi tiết 86 khu dân cư đấu giá chưa đạt hiệu Việc xác định giá khởi điểm số dự án chưa phù hợp Việc điều tra xác định nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học dẫn đến tình trạng dự án đấu giá quyền SDĐ có thời điểm người đăng ký tham gia đấu giá.Thông tin công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá chưa thực nghiêm túc, hiệu chưa cao Đội ngũ cán làm công tác định giá đất kiêm nhiệm, nhiều việc, chưa đào tạo chuyên nghiệp lĩnh vực định giá, khả hiểu phương pháp xác định giá sàn chưa thật sát với giá thị trường, tượng đầu đất đai tồn tại, chưa tận dụng tối đa nguồn thu từ đấu giá lô đất Để khắc phục hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Gia Viễn cần thực đồng nhóm giải pháp sách, giải pháp về quy hoạch, kế hoạch SDĐ giải pháp công tác tổ chức thực đấu giá 5.2 KIẾN NGHỊ - Áp dụng hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá để tận dụng tối đa nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước - Khai thác quỹ đất xen kẹt khu dân cư để giải phóng mặt tạo quỹ đất tổ chức đấu giá làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước, tạo nguồn kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, cơng trình phúc lợi cơng cộng - Do điều kiện thời gian có hạn nên đề tài chưa nghiên cứu sâu vấn đề liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn Chúng đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu sâu nhằm lý giải vấn đề liên quan đến hình thức đấu giá, xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ - Đề nghị đơn vị liên quan đến công tác đấu giá huyện Gia Viễn nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá huyện Gia Viễn đạt kết tốt 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt: Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 Bộ Tài Chính sửa đổi bổ sung Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường(2015) Thông tư Liên tịch số 14/2015/TTLTBTNMT-BTP, ngày 04/4/2015 Quy định việc tổ chức thực giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bùi Thị Luyến (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Quận Hà Đông- TP Hà Nội Đồ án Tốt Nghiệp Học Viện Nông Nghiệp Hà Nội tr 21 Chi Cục Thống kê huyện Gia Viễn (2016) Niên giám Thống kê 2016, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2010) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ Quy định giá đất 10 Đặng Thị Bích Liễu (2012) Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Viện Khoa học Xã Hội Việt Nam 11 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân (2006) Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng Nghiệp Hà Nội 12 Ngọc Phương ( 2016) Hà Nội thu 2.426 tỷ đồng từ đấu giá đất.Truy cập lúc 10 88 00 phút ngày 13/4/2016 http://cafef.vn/ha-noi-thu-2426-ty-dong-tu-daugia-dat-20160919095331716.chn 13 Nguyễn Đình Kháng (2014) Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam truy cập ngày 15/10/2016 http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/Nghiencuu-Traodoi/2014/25954/Co-soly-luan-va-thuc-tien-cua-che-do-so-huu.aspx 14 Nguyễn Ngọc Vinh (2013) Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận Tạp chí Phát triển Hội nhập, 19 (9) Tr 73-79 15 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc đất đai Tạp chí Tài (10) 16 Nguyễn Thị Dung (2011) Quyền sử dụng đất thị trường bất động sản Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội 17 Nguyễn Thị Kim Huyền (2014) Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Từ Sơn - Tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện Nông Nghiệp Việt Nam 18 Ninh Bình với cơng tác đấu giá tài sản địa bàn tỉnh (2016) truy cập 00 phút ngày10/4/2016 bttp.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dau-gia-tai-san Asps?ItemID=140 19 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang , Luận văn Thạc Sỹ Chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, tr 99 20 Phạm Việt Anh (2015) Đánh giá công tác Đấu giá quyền sử dụng đất Huyện Yên Khánh - Tỉnh Ninh Bình Luận án Thạc Sỹ Học viện Nông nghiệp Hà Nội 21 Phan Thị Thanh Huyền (2015) Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Hội thảo khoa học nghiên cứu sở lý luận thực tiễn việc thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân đất đai phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Luật đất đai năm 2003, tr.121-125 22 Phòng Tài nguyên Môi trường (2016) Báo cáo Thuyết minh điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn năm 2015-2020, Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 Huyện Gia Viễn 89 23 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Gia Viễn (2016) Kết Thống kê, kiểm kê đất đai năm 2012;2013;2014;2015 năm 2016 24 Phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Viễn(2016) Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường, phương hướng nhiệm vụ từ năm 2012-2016 25 Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị Quốc gia 26 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị Quốc gia 27 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia 28 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia 29 Trần Kim Chung (2013) Tiếp cận giải vấn đề quyền sở hữu đất đai nước ta Truy cập ngày 15/10/2016 http://www.tapchicongsan.org.vn/ Home/Nghiencuu-Traodoi/2013/24845/Tiep-can- giai-quyet-van-de-quyen-so- huu-dat-dai-o.aspx 30 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án tiến sỹ Luật học Học viện Chính trị Quốc gia Hồ Chí Minh 31 Trung tâm dịch vụ bán đấu giá Tài Sản Ninh Bình(2016) Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn năm 2012; năm 2013; năm 2014; năm 2015; năm 2016 32 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 33 UBND Tỉnh Ninh Bình(2014) Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 Quyết định ban hành bảng giá loại đất giai đoạn 2015-2019 địa bàn Tỉnh Ninh Bình 34 UBND Tỉnh Ninh Bình(2016) Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 05/05/2016 Quyết định ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Ninh Bình 90 PHỤ LỤC Phụ lục Phiếu điều tra người trúng đấu giá quyền sử dụng đất Phụ lục Phiếu điều tra cán bộ, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu 91 ... quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình? ?? 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ số dự án địa bàn huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình - Đề xuất số giải... trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn - Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện - Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng. .. dụng đất huyện Gia Viễn - Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất - Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 3.4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn