Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, giai đoạn 2015 2016 (Luận văn thạc sĩ)

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,

GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017

LÊ VĂN HÀO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ VINH,

GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thuỷ

THÁI NGUYÊN - 2017

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào

Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn Các thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Thanh Thủy

đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thu thập số liệu và thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô dã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt quá trình thực tập Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ

Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Lê Văn Hào

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH .viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu 4

1.1.1 Địa tô 5

1.1.2 Lãi suất ngân hàng 6

1.1.3 Quan hệ cung cầu 7

1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề nghiên cứu 8

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 9

1.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai 9

1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất 11

1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 23

1.3.4 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài 26

1.4 Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu 27

1.4.1 Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai 27

1.4.2 Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất 28

1.4.3 Đánh giá chung về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 28

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Nội dung nghiên cứu 29

2.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 29

2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Vinh 29 2.2.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016` 29

2.2.4 Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 29

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thành phố Vinh 29

2.3 Phương pháp nghiên cứu 30

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 30

2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 30

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 37

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý và giá đất trên địa bàn thành phố Vinh 43

3.2.1 Tình hình sử dụng đất 43

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 50

3.2.3 Tình hình giá đất 52

3.3 Nghiên cứu một sô yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phô 60

3.3.1 Yếu tố vị trí 60

3.3.2 Yếu tố quy hoạch 62

3.3.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất 64

3.3.4 Yếu tố cá biệt 65

3.3.5 Yếu tố chính sách 67

3.4 Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố đến giá đất 68

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao năng lưc quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phồ Vinh 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Đề nghị 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Diễn giải

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 43

Bảng 3.2: Biến động đất đai năm 2016 so với năm 2015 47

Bảng 3.3: Tình hình biến động giá đất theo quy định năm 2015 - 2016 53

Bảng 3.4: Giá đất ở trên thị trường năm 2015 - 2016 49

Bảng 3.5 Tình hình biến động giữa Gqđ và Gtt năm 2015 - 2016 57

Bảng 3.6: Giá đất trên địa bàn nghiên cứu theo các khu vực 60

Bảng 3.7: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.I 61

Bảng 3.6: Giá đất ở các vị trí tuyến đường ở KV.II 62

Bảng 3.7: Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất 63

Bảng 3.8: Bảng giá đất trên thị trường năm 2015 - 2016 63

Bảng 3.9: Giá đất tại KV.IV chưa cấp giấy chứng nhận QSDĐ 64

Bảng 3.10: Giá đất tại KV.IV đã cấp GCN 64

Bảng 3.11: Chênh lệch giá bời yếu tố pháp lý của thửa đất KV.IV 65

Bảng 3.12: Yếu tố cá biệt về độ rộng mặt tiền 66

Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng cửa các yếu tố đến giá đất 69

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai 7

Hình 3.1 Biến động giá đất KV.I trên thị trường năm 2015 -2016 56

Hình 3.2: So sánh giá đất quy định với giá đất trên thị trường năm 2015 58

Hình 3.3: So sánh mức chênh lệch giá cao nhất giữa các tuyến và khu vực 59

Hình 3.4: So sánh giá quy định và trên thị trường ở mức cao nhất trên các khu vực nghiên cứu 59

Hình 3.5: So sánh giá trị thửa đất ảnh hưởng bởi độ rộng mặt tiền 67

Hình 3.6: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của mọi quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá Với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với

sự quản lý của Nhà nước

Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải thiện Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ

cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất

đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như tài sản thông thường khác

Thành phố Vinh với 25 đơn vị hành chính cấp phường xã, là Đô thị loại

1 thuộc tỉnh Nghệ An, là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc

độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế Thành phố Vinh chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình tầm cỡ như sân bay Quốc tế Vinh, cầu vượt đường sắt, Quảng trường Hồ Chí Minh, các trung tâm thương mại, dịch vụ Bên cạnh

đó, trong 10 năm qua (2006 - 2016), thành phố Vinh cũng có rất nhiều công trình xây dựng khu đô thị, khu nhà ở cao cấp, thu nhập thấp, các khu tái định

cư, kéo theo đó là việc giá đất luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác thực hiện thu hồi, đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan đến các hộ gia đình cá nhân, gây

ra nhiều bức xúc trong xã hội

Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những

yêu cầu cấp bách

Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và dưới sự hướng dẫn của TS Vũ Thị Thanh Thủy, chúng tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thành phố Vinh, giai đoạn 2015 - 2016”

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Vinh giai đoạn 2015 – 2016 từ đó làm cơ sở cho công tác tư vấn định giá đất trên địa bàn thành phố

Nhằm làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn và qua

đó xác định được phương pháp định giá đất phù hợp hơn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Luận văn là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng phương pháp luận

và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và trong thực tiễn, trong

đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016 Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2015 - 2016

Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn thành phố vinh - tỉnh Nghệ An là những thông tin quan trọng giúp lãnh đạo địa phương tham khảo trong quản lý sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: sự khác nhau về giá đất đo thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Theo Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng (2009) [11], thì giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực

hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.1 Địa tô

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của

nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và

do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ

Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất

cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II:

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do

(2006) [21].

1.1.2 Lãi suất ngân hàng

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người

ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được

giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

1.1.3 Quan hệ cung cầu

có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên

mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu Đất đai

Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung

và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư

Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục

bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

1.2 Cơ sở pháp lý của công tác định giá đất

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003

- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Luật đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định Số: 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013

- Quyết định Số: 108/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 của

Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về việc ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 trên địa bàn thành phố Vinh

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam

1.3.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá tr.nh sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu th có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], cho rằng: “Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa

và mặt nước trên bề mặt trái đất Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng”

Theo Luật Đất đai năm 1993, “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” Theo Đỗ Thị Lan và Đỗ Anh Tài (2007) [14], “trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng”

Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó” The đó, đất đai là một phạm vi không gian như một vật mang những giá trị theo ý niệm của con người

1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất và các phương pháp định giá đất

1.3.2.1 Giá đất và định giá đất

Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này Điều 4 Luật đất đai 2003 [18], ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan

hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [18], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá

cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi

đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Luật đất đai 2013 [18] quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) [21], “Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa đất hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”

Lê Tấn Lợi (2009) [16] cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định”

Như vậy, có thể thấy rằng: Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định

1.3.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng

và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng

số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu

tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu, dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh - Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

1.3.2.3 Các phương pháp định giá đất

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản

đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất

Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

* Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất x Mức thuế

* Phương pháp định giá đất ở Việt Nam:

Sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 (2004) [2], quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 (2004) [2], của Chính phủ thì có 2 phương pháp định giá đất: (1) phương pháp so sách trực tiếp và (2) phương pháp thu thập (Nghị định 188, 2004) Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP (2007) [3], ngày 16/11/2007, ngày

27 tháng 7 năm 2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu thập, (4) thặng dư (Nghị định 123, 2007) [3]

Theo Đều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (2014) [6], ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (2007) [3], ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xác định giá đất: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn Do đó giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường

Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP (2014) [6], ngày 15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng

từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60

ngày trở lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP (2004) [2], ngày 16 tháng 11 năm 2004 Việc giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất có phần diễn biến phức tạp như hiện nay

Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 (2013) [19], nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”

Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây: 1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013[19]

2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất 3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 [19], quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng;

bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản

4 Điều 56 Luật Đất đai 2003 [19], thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất

Luật Đất đai năm 2013 [19] ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợp của Luật Đất đại 2003 [18], đồng thời cũng sửa đổi bổ sung những điểm mới nhằm bổ cứu, khắc phục những mặt hạn chế và vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2003 [18] Luật Đất đai năm quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích, sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn

sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Đây chính là bước đổi mới hơn

trước, bởi đã thừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách quan trên thị trường tác động

Như vậy, có thể thấy giá đất được xác định dựa theo một số phương pháp cơ bản và phổ biến gồm: (1) phương pháp so sánh trực tiếp; (2) phương pháp thu thập; (3) phương pháp chiết trừ; (4) phương pháp thặng dư; (5) phương pháo hệ số điều chỉnh Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và đặc điểm riêng của nó, được thực hiện như sau:

(1) Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

(2) Phương pháp thu nhập

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá (3) Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

mòn

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của

bất động sản

so sánh

=

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so

sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

(4) Phương pháp thặng dư

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông

tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích

sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển

của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá (5) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa

1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

Theo Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) [15], “Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất và quản lý đất đai” cho rằng những yếu tố có mối quan hệ liên quan trực tiếp đến thửa đất là:

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi thửa đất đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đề có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất:

Vị trí tương đối:

- Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Vùng kinh tế

- Vùng kinh tế (phát triển hay chậm phát triển), quy hoạch (đã hoặc chưa)

- Vùng chịu tác động của các yếu tố môi trường trong sạch hoặc ô nhiễm, thiên tai bất khả kháng (vùng thấp, lụt lội)

- Vùng dân cư có thu nhập thấp, cao…

Vị trí tuyệt đối:

Vị trí tuyệt đối của thửa đất chịu ảnh hưởng trực tiếp vào giá đất của các yếu tố như hạ tầng kỹ thuật thửa đất thuộc loại đường phố nào Vị trí đường tạo ra với tác động cũng mang tính so sánh tương đối những tác động mạnh vào giá đất như: Những thửa đất nằm ở các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục giao

lộ giao thông quan trọng, nằm trên các đường phố chính, đường phố có quy hoạch có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác,…

Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu đề ở, thì lọa kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

- Địa hình thửa đất: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưu hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dụng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp hơn với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chấp thổ nhưỡng, tính chất vật lý, …) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiềm nặng, yên tính hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu khắc nhiệt,…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại

Nhóm các yếu tố kinh tế:

- Khả năng mạng lại thu nhập từ BĐS: Mức thi nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo

ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

- Tính hữu dụng của BĐS;

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Theo Nguyễn Thế Huấn và cộng sự (2009) [11], các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có 6 nhân tố, (1) nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân

tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mỗi liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình; (2) nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ning xã hội đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa; (3) nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định (4) nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó; (5) nhân tố quốc tế:

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách ròi ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước; (6) nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những

nhân tố chỉ đặc trung và điều kiện của bản thân thửa đất Ảnh hưởng của nhân

tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Qua các nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chỉ ra được nhiều yếu tố ảnh hưởng đất và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất

là khác nhau, tùy thuộc vào từng giai đoạn và địa bàn nghiên cứu cụ thể Qua

đó dựa trên thực tiễn địa bàn nghiên cứu “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” có thể rút ra được một số yếu tố có vai trò ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp gồm: (1) vị trí; (2) quy hoạch; (3) tính pháp lý của thửa đất; (4) dân số; (5) chính sách; (6) nhân tố cá biệt

1.3.4 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Nguyễn Hải An (2014) [1], qua kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thì Dân số là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên, dân số thành phố Vĩnh Yên tăng nhanh, từ năm 2009 - 2013 dấn số tăng lên 36.775 người, mật

độ dân số cao 1867 người/km2, nhu ầu tăng dẫn đến giá đất tăng

Theo Chu Hoài Hương (2013) [13], cho thấy Giá đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, yếu tố cơ

sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc biệt của thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất, yếu tố xã hội, yếu tố tâm lý và yếu tố pháp lý Trong đó, yếu tố

vị trí của thửa đất là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất

Theo Đoàn Quang Huy và đồng tác giả (2013), [12] Qua điều tra, khảo sát các nhân tố ảnh hướng đến giá đất thì nhận thấy yếu tố vị trí và kiện sịnh lợi là quan trọng nhất và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83% Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân

số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh hưởng của các yếu tố khác chiếm 3,08% Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất

mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất

Theo Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), [10] cho thấy trong tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì yếu tố vị trí có vai trò quyết định đến sự khác nhau về giá

đất giữa các khu vục điều tra Theo số liệu điều tra thì thửa đất có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 35,9 triệu đồng/m2 và cao gấp 3,98 lần so với giá quy định của nhà nước

Theo Nguyễn Văn Phú (2014), [17] cho thấy giá đất trên địa bàn thị xã Phúc Yên phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất, khả năng sinh lợi và yếu tố khác Trong đó yếu tố vị trí

là yếu tố có ảnh hưởng sâu sắc nhất tới giá chuyển nhượng của thửa đất

Theo Lê Thị Thu (2010) [20], khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phố

mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và

xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích, đó

là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

1.4 Đánh giá chung rút ra từ tổng quan tài liệu

1.4.1 Đánh giá chung về tổng quan thị trường đất đai

Theo các định nghĩa về đất đai liên quan đến định giá đất có thể thấy rằng: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất đai cũng được xem là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu có của mỗi quốc gia đất đai thường gắn với một giá trị

kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai khi có sự chuyển quyền sở hữu

1.4.2 Đánh giá chung về giá đất và một số phương pháp định giá đất

Giá đất nó phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó phản ánh mức đô thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian và vị trí nhất định Việc xác định giá đất dựa theo một số phương pháp cơ bản và phổ biến gồm: (1) phương pháp so sánh trực tiếp; (2) phương pháp thu thập; (3) phương pháp chiết trừ; (4) phương pháp thặng dư; (5) phương pháo hệ số điều chỉnh Mỗi phương pháp đều có ưu điểm và đặc điểm riêng của nó

1.4.3 Đánh giá chung về một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Qua các nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chỉ ra được nhiều yếu tố ảnh hưởng đất và mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất

là khác nhau, tùy thuộc vào từng giai đoạn và địa bàn nghiên cứu cụ thể các yếu tố đó có sự phản ảnh và ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến giá đất Qua đó dựa trên thực tiễn địa bàn nghiên cứu “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” có thể rút ra được một số yếu tố

có vai trò ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp gồm: (1) yếu tố vị trí; (2) yếu tố quy hoạch; (3) yếu tố pháp lý của thửa đất; (4) chính sách; (5) cá biệt

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu các vấn đề cơ bản về giá đất ở trên địa bàn thành phố Vinh, xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn

2015 - 2016

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

2.2.2 Hiện trạng sử dụng, quản lý và đất trên địa bàn thành phố Vinh

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.4 Nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất

- Đánh giá mức độ quan trọng của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý và định giá đất trên địa bàn thành phố Vinh

- Căn cứ đề xuất

- Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp

Thu thập số liệu thứ cấp về tình hình thực trang sử dụng đất; báo cáo tình hình phát triển kinh tế - xã hội; các quyết định về việc ban hành giá đất thành phố Vinh tại Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Văp phòng Đăng ký QSD đất tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố Vinh …

2.3.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

2.3.2.1 Chọn địa điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Nghệ An và điều kiện thực tế thành phố Vinh, tiến hành chọn khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội và giá đất của thành phố bao gồm:

Khu vực I (các tuyến đường thuộc khu vực trung tâm kinh tế, các thửa đất chủ yếu phục vụ mục đích kinh doanh buôn bán phát triển kinh tế): Trên thực tiễn địa bàn nghiên cứu, lựa chọn những tuyến đường có tính chất đại diện, phàn ảnh được tình hình phát triển kinh tế xã hội ảnh hưởng đến tình hình biến động của giá đất như sau:

Tuyến 1: Đường Trần Phú (Từ Cao Thắng đến Cầu Thông)