Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái NguyênNghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

-  -

NGUYỄN NGỌC ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - NĂM 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

-  -

NGUYỄN NGỌC ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở

ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án là trung thực, khách quan và chưa từng

LỜI CẢM ƠN

Luận án này được thực hiện tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS Nguyễn Thế Hùng đã tận tình

hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận án

Tôi xin chân thành cám ơn BGH trường Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu và học tập

Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể các thầy cô bộ môn Trắc địa GIS và Viễn thám, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành nghiên cứu này

Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận án

Nguyễn Ngọc Anh

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

2.1 Mục tiêu chung 3

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Về ý nghĩa khoa học lý luận 3

3.2 Về ý nghĩa thực tiễn 3

4 Các điểm mới của đề tài 4

Chương 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Đất đai và thị trường đất đai 5

1.1.1 Đất đai 5

1.1.2 Thị trường, thị trường đất đai 6

1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 8

1.2.1 Giá đất 8

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 10

1.3 Định giá đất và các phương pháp định giá đất 15

1.3.1 Định giá và định giá đất 15

1.3.2 Các phương pháp định giá đất 16

1.4 Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới 18

1.4.1 Ở trên thế giới 18

1.4.2 Ở Việt Nam 25

1.5 Một số mô hình nghiên cứu về định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở Việt Nam và trên Thế giới 30

1.5.1 Các mô hình nghiên cứu trên Thế giới 30

1.5.2 Các mô hình nghiên cứu ở Việt Nam 34

1.5.3 Kinh nghiệm về định giá đất hàng loạt 37

1.6 Các kết luận qua phân tích tổng quan 43

Chương 2 - NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 44

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 44

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 44

2.2 Nội dung nghiên cứu 44

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 44

2.2.2 Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 44

2.2.3 Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên địa bàn thành phố 44

2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu 45

2.2.5 Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 45

2.2.6 Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 45

2.3 Phương pháp nghiên cứu 45

2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 45

2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và tuyến đường điều tra 46

2.3.3 Phương pháp chọn mẫu điều tra, phỏng vấn 48

2.3.4 Phương pháp thống kê, mô tả 49

2.3.5 Phương pháp so sánh 49

2.3.6 Phương pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 50

2.3.7 Phương pháp xây dựng mô hình hồi quy giá đất 53

Chương 3 - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 55

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 55

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 57

3.1.3 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai 60

3.2 Đánh giá công tác xây dựng, quản lý và biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 63

3.2.1 Công tác quản lý giá đất 63

3.2.2 Công tác xây dựng giá đất 65

3.2.3 Biến động giá đất ở đô thị theo quy định của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 67

3.3 Sự khác biện giữa giá đất ở đô thị theo quy định và giá đất thị trường trên địa bàn thành phố 72

3.3.1 Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường trung tâm (khu vực I) 73

3.3.2 Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường cận trung tâm (khu vực II) 77

3.3.3 Sự khác biệt giữa giá đất ở theo quy định và giá đất thị trường trên một số tuyến đường xa trung tâm (khu vực III) 80

3.3.4 Đánh giá chung 84

3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố 85

3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng 85

3.4.2 Phân tích và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất 87

3.5 Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 98

3.5.1 Lựa chọn và định dạng biến cho mô hình nghiên cứu 98

3.5.3 Ứng dụng mô hình để ước tính giá đất ở đô thị 114

3.6 Đề xuất các giải pháp thực hiện hiệu quả công tác quản lý và định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 115

3.6.1 Cơ sở đề xuất các giải pháp 115

3.6.2 Giải pháp thực hiện công tác quản lý và định giá đất 116

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 120

1 Kết luận 120

2 Kiến nghị 121

DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ 122

TÀI LIỆU THAM KHẢO 123

PHỤ LỤC 130

NQ-HĐND : Nghị quyết Hội đồng nhân dân

PRA : Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (Participatory Rural Appraisal)

Phòng TN&MT : Phòng Tài nguyên và Môi trờng

Sở TN&MT : Sở Tài nguyên và Môi trường

TTLT : Thông tư liên tịch

TT : Thông tư

TTBD-ĐBDC : Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

UBTVQH : Uỷ ban thường vụ quốc hội

UBND : Uỷ ban nhân dân

USD : Tiền Mỹ (US Dollar)

VNĐ : Tiền Việt Nam

XHCNVN : Xã hội chủ nghĩa Việt Nam

DANH MỤC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất ở thành phố Thái Nguyên năm 2014 61 Bảng 3.2: Khung giá đất ở đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014 67 Bảng 3.3 Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố trung tâm theo quy

định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 68 Bảng 3.4 Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố cận trung tâm theo

quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 69 Bảng 3.5 Tổng hợp giá đất ở tại một số tuyến đường phố xa trung tâm theo

quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 71 Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số

Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số

tuyến đường khu vực II trên địa bàn thành phố Thái nguyên 78 Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở quy định với giá đất ở trên thị trường ở một số

tuyến đường khu vực III trên địa bàn thành phố Thái nguyên 81

Bảng 3.10: Kết quả kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha 89 Bảng 3.11: Thang đo các yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha 90 Bảng 3.12: Các biến đặc trưng được đưa vào phân tích nhân tố EFA 91 Bảng 3.13: Mô hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha và EFA 94

Bảng 3.19: Kết quả kiểm định bằng mô hình hồi quy đơn với các biến độc lập 108

Bảng 3.21: Kết quả xác định R2 của mô hình hồi quy phụ các biến độc lập 111

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Trang

Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất 50

Hình 3.1: Quy trình xây dựng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

theo Quyết định số 03/2012/QĐ-UB ngày 21/2/2012 của UBND tỉnh 65 Hình 3.2: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường 73 Hình 3.3: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực I 76 Hình 3.4: Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường tại khu vực II 79 Hình 3.5: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực III 82 Hình 3.6 Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 88

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong xu thế xã hội ngày càng phát triển, cơ chế thị trường xuất hiện, việc trao đổi mua bán đất đai là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Hiến pháp (1980) [21], lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Hiến pháp (1992) [22], ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Hiến pháp (2013) [26], một lần nữa khẳng định lại

“Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền

và nghĩa vụ theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”

Nhận thức được ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) [19], đã chỉ đạo phải “Tổ chức và quản lý tốt thị trường bất động sản” Đến Đại hội lần thứ X (2006) [20], Đảng ta đã nhấn mạnh hơn nữa là phải “Phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất”

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường bất động sản và thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh

tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước, Luật đất đai (1993) [23],

ra đời thay thế Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp)

tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,…" Luật Ðất đai (2003) [25], đã tạo ra một

"luồng gió mới", cùng với cơ chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, đã tác động tích cực đến thị trường, chính sách tài chính về đất đai và làm cho giá quyền sử dụng đất trên thị trường dần vận động về mức hợp lý hơn Tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá đất, do Nhà nước định giá; Luật Ðất đai (2013) [27], ra đời nhằm bổ sung và hoàn thiện có tính chất căn bản để đi theo hướng thị trường hơn từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp và cơ chế định giá

Bên cạnh những kết quả tích cực trên, thị trường bất động sản của Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều bất cập như phát triển còn thiếu ổn định, quan hệ cung - cầu chưa đảm bảo sự cân bằng; Giá cả vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ, thống nhất, có đủ

độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội Chính vì vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất quy định phù hợp là hết sức cần thiết

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm kinh tế, xã hội và chính trị của tỉnh Thái Nguyên, là đầu mối giao thông của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tiềm năng về thương mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và truyền thống văn hóa lâu đời Đặc biệt thành phố Thái Nguyên còn có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh, nên giá đất ở trên địa bàn thành phố đang ngày càng tăng lên rõ rệt khiến cho thị trường nhà đất vài năm gần đây phát triển rất nhanh Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường thành phố Thái Nguyên biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề

ổn định kinh tế - xã hội, giá đất theo quy định lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem

xét một cách hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của công tác quản lý và định giá đất, trên cơ sở đó đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá trị đất đai ở thành phố Thái Nguyên là hết sức cần thiết Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến

hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần

từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu chung

Xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ở

đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

- Nghiên cứu bước đầu xây dựng mô hình định giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên nhằm đưa ra những dự báo cho tương lai một cách khoa học, giúp Nhà nước nắm bắt, quản lý giá đất, nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS, từ đó đưa ra những biện pháp quản lý phù hợp

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Về ý nghĩa khoa học lý luận

Góp phần làm rõ thêm lý luận khoa học về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị và định giá hàng loạt đối với đất ở đô thị tại Việt Nam

3.2 Về ý nghĩa thực tiễn

- Góp phần nâng cao nhận thức trong hệ thống quản lý giá đất tại thành phố Thái Nguyên về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở đô thị, tạo điều kiện nâng cao

chất lượng quản lý giá đất tại thành phố Thái Nguyên

- Tạo công cụ định giá đất hàng loạt, có thể áp dụng để cải thiện quá trình xây dựng bảng giá đất của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

4 Các điểm mới của đề tài

(1) Xác định chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng và xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên, các yếu tố đó là: vị trí, cơ sở hạ tầng, môi trường, chính sách pháp lý, cá biệt, kinh tế và xã hội

(2) Nghiên cứu bước đầu đã xác định được hàm giá đất ở đô thị phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng Đây có thể là tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây dựng bảng giá đất ở đô thị của Nhà nước trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn về giá đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1 Đất đai

Có rất nhiều khái niệm về đất đai, theo Brinkman và Smyth (1976) [60], cho rằng: “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong

đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai” Theo Dale & McLaughlin, 1988 (trích dẫn bởi

Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2010) [5], thì “Đất đai là bề mặt của Trái đất, vật chất phía dưới, không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất” Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (trích dẫn bởi Lê Quang Trí, 2005) [54], đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa )”

Đoàn Văn Trường, Ngô Trí Long (1997) [58], cho rằng: “Đất đai là thiết yếu đối với cuộc sống và sự sinh tồn của chúng ta Tầm quan trọng của nó làm cho đất đai trở thành trung tâm chú ý của các nhà luật sư, địa lý, sinh thái học và các nhà kinh tế Vì mỗi điều lệ này đều liên quan tới đất đai và việc sử dụng đất, nên các xã hội, các nước và cả thế giới đều bị tác động”

Theo Lê Quang Trí (1998) [53], “Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế -

xã hội của một thực thể tự nhiên” Luật đất đai (1993) [23], khẳng định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng”

Như vậy, khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, và chuyển tiếp qua các thế hệ, đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) nhưng chúng ta cần phải thấy rằng đất đai là loại hàng hoá không đồng nhất, đa dạng, là loại tài sản mà giá thị trường không những chỉ phản ánh bản thân giá trị của đất mà còn phản ánh vị trí và các tài sản tạo lập gắn với đất đai

1.1.2 Thị trường, thị trường đất đai

Theo Trần Thúy Lan (2005) [10], sản xuất hàng hóa là sản xuất ra sản phẩm để bán Vì vậy, cần có nơi để cho người sản xuất và người tiêu dùng gặp nhau để trao đổi, nơi ấy là thị trường Vậy thị trường là cái tất yếu, cái hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa Theo nghĩa hẹp “Thị trường là nơi diễn ra sự chuyển nhượng, trao đổi, mua bán hàng hóa và dịch vụ” Còn theo nghĩa rộng

“Thị trường là biểu hiện của quá trình mà người mua và người bán tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và lượng hàng hóa tham gia mua bán” Theo Phí Mạnh Hồng (2013) [9], cho rằng “Thị trường là tập hợp các điều kiện và thỏa thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với

nhau” Còn theo Robert và Daniel, 1994 (trích dẫn bởi Hồ Thị Lam Trà và

Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], “Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi” Hay nói cách

khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai

(2003) [25], quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", và tại điều 4 Luật đất đai (2013) [27], khẳng định “đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta,

chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

Như vậy, có thể thấy rằng: thị trường đất đai là tổng hòa các giao dịch dân

sự về đất đai theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định Đó là một thị trường của các hoạt động giao dịch như: mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, Những hoạt động này phải tuân theo quy định của pháp luật, được diễn ra trong phạm vi không gian và thời gian nhất định Và khi đã gọi là thị trường tất yếu phải tuân thủ theo quy luật của thị trường Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh

tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

+ Thị trường đất đai phát triển sẽ giúp phân bổ và sử dụng có hiệu quả các nguồn lực đất đai, lao động và thu hút các nguồn lực khác

+ Thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong các thị trường Phát triển tốt thị trường đất đai sẽ giúp phát triển các thị trường khác và thúc đẩy kinh

tế - xã hội phát triển

+ Thị trường đất đai (cùng với thị trường bất động sản) là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh, không thị trường hàng hoá nào có thể thay thế được

+ Thị trường đất đai phát triển sẽ thu hút một lượng lớn vốn trên thị trường tài chính tiền tệ, giá trị các công trình hay xây dựng nhà ở hàng năm được tính vào tăng trưởng GDP Và ngược lại, thị trường tài chính phát triển chậm sẽ kéo theo sự trì trệ trên thị trường đất đai do thiếu vốn đầu tư

+ Hoạt động của thị trường đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông qua các chính sách lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp,…

+ Phát triển tốt thị trường đất đai còn mang lại những hệ quả tốt về chính trị

và tinh thần Bởi vì, giao dịch đất đai thông suốt chính là tạo điều kiện cho nhân dân làm chủ thực sự tài nguyên quan trọng nhất của quốc gia, tự mình nâng cao đời sống và góp phần phát triển kinh tế - xã hội

1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị

1.2.1 Giá đất

Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], cho rằng: “Giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tranh thủ một số luật lệ nhất định” Luật Đất Đai (2013) [27], tại khoản 19 điều 3, quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện

tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Trong khi Luật đất đai (2003) [25], tại khoản 23 điều 4 cũng từng quy định “Giá quyền sử dụng đất (gọi

là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Có thể thấy, so với Luật đất đai năm 2003 thì Luật đất đai năm 2013 đã khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Như vậy, xét về phương diện tổng quát thì giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hay ý chí Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế-xã hội

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], giá đất có những đặc trưng cơ bản sau: (1) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả; (2) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành; (3) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai; (4) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định; (5) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt; (6) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao; (7) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng

Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động Mặt khác

muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu và giá trị sinh lợi của đất đai

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị

Theo Nguyễn Thanh Trà (2003) [50], về “Điều tra, phân tích giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, Hà Nội” Theo nghiên cứu thì giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường có sự chênh lệch khá lớn Hệ số chênh lệch cành lớn từ đường loại I cho đến đường loại

IV Ngoài ra giá đất cao nhất là ở các khu trung tâm, càng xa trung tâm giá đất càng giảm

Theo nghiên cứu của Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004) [14], về “Lý luận và phương pháp định giá đất”: Nội dung nói lên nhiều yếu tố liên quan đến hình thành định giá đất Các yếu tố đó là: Điều kiện

tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí vùng đất, các loại đường phố và tính pháp lý Trong đó, Người nghiên cứu cũng đưa ra thêm các yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật rất đồng bộ, giao thông thuận tiện, là trung tâm thành phố, có nhiều trung tâm hành chính, thương mại và đường rất thuận lợi cho việc buôn bán của người dân Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm:

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái

ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình

chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định

- Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất (diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị) Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Vũ Kiên (2006) [7], nghiên cứu “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” cho rằng, yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố gây biến động giá đất trên thị trường, số lượng người tham gia giao dịch có ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên thị trường Yếu tố cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng tới giá của thửa đất Ở những khu vực phát triển kinh tế - xã hội, sự đầu tư về cơ sở hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ các vị trí thửa đất của tuyến đường được đầu tư Ở những khu vực kém phát triển, sự đầu tư lại hạn chế thì cơ sở hạ tầng chỉ ảnh hưởng đến giá các thửa đất ở liền ngay mặt đường phố được đầu tư

Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], có hai yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất là đặc tính tự nhiên và đặc tính xã hội

- Đặc tính tự nhiên: đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều yếu tố mang tính chất cố định, không thể di chuyển được Đất đai có thể sử dụng vào mục đích khác nhau: nông nghiệp, lâm nghiệp, xây dựng,…biết cách sử dụng và bảo quản đất đai thì được tốt và tăng giá trị sử dụng (như việc bảo vệ rừng, giữ độ phì nhiêu của đất canh tác, đầu tư cơ sở hạ tầng…)

- Đặc tính kinh tế xã hội: trước hết đất đai có những lợi tức tự nhiên vốn có của nó, nghĩa là nó có thể mang đến những thành quả mà những thành quả này không do tác động của con người, đơn thuần là những sản phẩm của thiên nhiên (rừng, đồng cỏ chăn thả tự nhiên…)

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng (2008) [82], thì

có 3 nhóm yếu tác động ảnh hưởng đến giá đất nói riêng cũng như đối với thị trường nhà đất nói chung, cụ thể là:

- Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:

+ Nhóm các yếu tố tự nhiên: Vị trí của BĐS, kích thước, hình thể, diện tích

thửa đất hoặc thửa đất, địa hình BĐS toạ lạc, hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác), đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ), tình trạng môi trường, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên

+ Nhóm các yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS, những tiện ích gắn liền với BĐS

+ Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường: Tính hữu dụng của BĐS, nhu cầu loại BĐS trên thị trường

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

- Các yếu tố chung bên ngoài

+ Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng

+ Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực, các điều kiện của thị trường BĐS, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ), mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, số lượng các thửa, thửa đất trống trong vùng, mức giá bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

+ Các yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

- Theo Trần Ngọc Sơn (2009) [85], chuyên viên phân tích thị trường, có công trình nghiên cứu tổng hợp về ngành bất động sản, công trình nghiên cứu tổng quan về các yếu tố giá vàng và lạm phát ảnh hưởng đến biến động giá ngành bất động sản đã nêu lên những yếu tố rất đặc trưng, có tác động rất mạnh vào thị trường BĐS Những yếu tố đó có mối liên hệ tương quan thuận và nghịch, tác động đến sự biến động giá của ngành bất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng

- Theo Đinh Tuấn Minh (2009) [15], “Khủng hoảng kinh tế hiện nay: Phân tích và khuyến nghị từ lý thuyết kinh tế trường phái Áo” Đặt vấn đề về những đóng góp quan trọng nhất từ Friedrich A.Hayek (1933) [59], giải thích các chu

kỳ kinh tế biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương Cụ thể, biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng trung ương muốn kích thích tăng trưởng thông qua kênh đầu tư bằng cách cố ý tạo ra mức lãi suất thấp Bởi lãi suất thấp khiến người tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt là đầu tư vào kênh bất động sản nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tư có xu hướng vay nhiều tiền hơn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa Từ

đó, dẫn đến một nền kinh tế tăng trưởng bất bình thường, không cân bằng trong thị trường tiền tệ, tạo nên các bong bóng bất động sản Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu tố đầu vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trường nhà đất

Theo Trịnh Hữu Liên (2010) [11], các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất –

mô hình Đài Loan có thể được chia làm 4 thể loại: (1) kinh tế; (2) xã hội; (3) pháp lý, nhà nước và chính trị; (4) tự nhiên, môi trường và địa phương Còn theo

mô hình Trung Quốc thì có thể dựa theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất đai và phạm vi ảnh hưởng để phân thành: (1) yếu tố thông thường (yếu tố hành chính, yếu tố khác như chế độ về đất đai, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách về giá đất, chính sách thuế, thay đổi về hành chính); (2) yếu tố nhân khẩu; (3) yếu tố xã hội; (4) yếu tố quốc tế; (5) yếu tố kinh tế; (6) yếu tố khu vực; và (7) yếu tố cá biệt

Theo Nguyễn Đình Bồng (2010) [1], nghiên cứu về quản lý đất đai, thị trường đất đai đã đưa ra những điều kiện liên quan đến các yếu tố quan trọng cho việc sử dụng đất, định giá đất như sau: Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản Trên cơ sở đó nhằm tính giá đất một cách hợp lý

Như vậy, Giá cả BĐS ngoài ảnh hưởng do các yếu tố đã phân tích ở trên thì còn tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Ngoài ra, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ

sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp, thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ,…

1.3 Định giá đất và các phương pháp định giá đất

1.3.1 Định giá và định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Định giá được một số tác giả định nghĩa như sau:

GS W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh, trích dẫn bởi Phạm Thanh Quế (2011) [48], cho rằng “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

GS Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore) trích dẫn bởi Phạm Thanh Quế (2011) [48], cho rằng “Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng

như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam (2002) [24], thì “Định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Theo Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (2009) [4], thì “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định”

Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], cho rằng “Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”

Như vậy, định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai

là một tài sản đặc biệt Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường

cận mới Có những phương pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai

và bất động sản, có phương pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định Trong cách tiếp cận truyền thống, 5 phương pháp thường được áp dụng, bao gồm: (1) Phương pháp so sánh trực tiếp (so sánh giá bán); (2) phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán; (3) phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư; (4) phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán; (5) phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định, và phương pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp “Đánh giá hàng loạt dựa trên

kỹ thuật máy tính “Computer – Assisted Mass Appraisal – CAMA)” (Nguyễn Mạnh Hải, 2007) [28]

Lý thuyết thẩm định giá đất đai trên thế giới thừa nhận sáu phương pháp xác định giá đất: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) phân bổ, (4) vốn hóa thu nhập từ đất, (5) vốn hóa tiền thuê đất, (6) thặng dư Bên cạnh các phương pháp truyền thống để xác định giá đất, phương pháp định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy được áp dụng rộng rãi dựa trên cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất với sự trợ giúp của các phần mềm thống kê (Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch, 2013) [38]

Ở Việt Nam, theo Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã quy định 2 phương pháp xác định giá đất là (1) phương pháp so sánh trực tiếp và (2) phương pháp thu nhập (Nghị định 188, 2004) [16]

Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư (Nghị định 123, 2007) [17] Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ "quy định về giá đất" thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của

Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ, và Thông

tư số: 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định 5 phương pháp định giá đất là (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư, (5) hệ số điều chỉnh giá đất (Nghị định 44, 2014) [18], (Thông tư 36, 2014) [57]

Như vậy, để ước tính giá trị của bất động sản, người ta có thế sử dụng các phương pháp định giá bất động sản nói trên Tuy nhiên, trong hoạt động định giá

ta không thể sử dụng độc lập một phương pháp nào mà giữa chúng có mối quan

hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau Thông thường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên các phương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra Để đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản

1.4 Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới

1.4.1 Ở trên thế giới

- Định giá đất tại Đài Loan (Trung Quốc)

Theo (Đặng Võ, 2012) [86], Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất” Như vậy, có thể hiểu rằng

sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường

Theo Luật Bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất Kết

quả khảo sát và đề xuất giá đất được trình lên một ủy ban định giá phê duyệt và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Nói chung, giá đất do ủy ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng 87,2% Khi xem xét giá trị bồi thường

cụ thể, chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù hợp với giá thị trường để ủy ban định giá đất quyết định

Như vậy, quy định của pháp luật về định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù hợp thị trường, giá trị bồi thường là một ủy ban định giá đất gồm nhiều thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định Các địa phương cấp tỉnh đều có sở định giá đất là

cơ quan quản lý chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo địa phương, độc lập với cơ quan quản lý tài chính và cơ quan quản lý đất đai

- Định giá đất tại Singapore và Malaysia

(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên

gọi là: "Cục Dịch vụ định giá bất động sản" trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp

Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh; Tại cấp Quận

(Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được "Cục Dịch vụ định giá bất động sản"

đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định

Theo (TTBD-ĐBDC, 2014) [81], hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước

về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (Hiệp

hội định giá) thành lập năm 1963 Đây là một tổ chức chuyên nghiệp mang tính quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản Ngoài ra các doanh nghiệp định giá cũng được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Hiện nay có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá, số vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ/năm

Kể cả ở Singapore và Malaysia, định giá BĐS đều được coi là một nghề Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý Nhà nước hoặc Bộ quản

lý kinh doanh Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở, Cục qui hoạch phát triển đô thị, Tổng cục địa chính, Cục thuế… Các phương định giá phổ biến ở các nước này là phương pháp so sánh, chi phí và phương pháp thu nhập Ngoài ra trong một số trường hợp đặc biệt còn áp dụng thêm 2 phương pháp khác là phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ (residual approach) (TTBD-ĐBDC, 2014) [81]

- Định giá đất tại Thái Lan

Theo (Đặng Võ, 2012) [86], Thái Lan là nước có nền kinh tế phát triển thuộc nhóm đầu của khu vực ASEAN Hiệp hội các định giá viên Thái Lan được thành lập vào năm 1993 Hiệp hội này đã đưa ra ngay các hướng dẫn nghề nghiệp và chuẩn định giá dựa trên các hướng dẫn của Ủy ban chuẩn định giá quốc tế và kinh nghiệm của hiệp hội định giá một số nước Chuẩn định giá của Thái Lan trong giai đoạn đầu này đã tập trung vào 9 vấn đề chủ yếu: (1) định giá viên, (2) phân loại tài sản, (3) những nguyên tắc trong chuẩn bị cho quá trình định giá tài sản, (4) chuẩn báo cáo định giá tài sản, (5) chuẩn kết quả định giá, (6) dữ liệu tối thiểu cần thiết cho định giá tài sản và phương pháp luận định giá, (7) chuẩn về giá trị thị trường, (8) các điều kiện ràng buộc về tài sản tác động vào giá trị tài sản, (9) chuẩn đạo đức nghề nghiệp Năm 1997, Hiệp hội định giá

viên Thái Lan đã tiếp tục hoàn chỉnh tổ chức và đưa ra một số chuẩn mới hoặc nâng cấp một số chuẩn cũ, cụ thể gồm 5 nội dung: (1) áp dụng chuẩn quốc tế về thực tế định giá vào Thái Lan, (2) nâng cấp chuẩn đạo đức nghề định giá, (3) thành lập Ủy ban chuẩn định giá và đạo đức nghề nghiệp định giá, (4) tiêu chuẩn của hội viên Hiệp hội định giá viên Thái Lan, (5) thành lập Ủy ban chấp hành của Hiệp hội định giá viên Thái Lan Năm 2002, Hiệp hội định giá viên Thái Lan đã quyết định áp dụng chuẩn định giá ASEAN vào Thái Lan

Theo (TTBD-ĐBDC, 2014) [81], Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá của Thái Lan đã hợp tác rộng rãi với các

tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc…, các nhà định giá của Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mô hình định giá của các

tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi và áp dụng cho Thái Lan Cho đến nay, định giá BĐS tại Thái Lan được ở giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế

Bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn ở Thái Lan, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm

1970 - 1988 của cơ quan BĐS Thái Lan Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc Năm 1998, cơ quan này tiếp tục phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS), thiết lập hệ thống bản đồ cơ bản với các kích thước khác nhau 1:4000; 1:20000; và 1:50000 của Bangkok, các đô thị lớn và trên toàn quốc Cơ

sở dữ liệu về các dự án BĐS với các thông tin về chủ sở hữu và BĐS cũng được lưu trữ đầy đủ trong hệ thống này Thái Lan cũng chủ trương sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm bớt các chi phí định giá

Như vậy, từ thực tiễn quá trình phát triển hoạt động định giá ở Thái Lan, có thể rút ra 3 yếu tố quan trọng nhất cần bảo đảm: (1) trình độ và đạo đức định giá viên, (2) các dữ liệu cần thiết phục vụ định giá, (3) khung pháp lý hợp lý cho hoạt động định giá

- Định giá đất tại Nhật Bản

Theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], Định giá đất ở Nhật Bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật Bản là do Ngân hàng làm đại lý thực hiện, thuộc về phạm vi nghiệp vụ của Ngân hàng Trước đại chiến Thế giới lần thứ II, nhiệm vụ bình giá đất đai ngoài việc thoả mãn nhu cầu mua bán của tư nhân trong một bộ phận của xã hội ra, chủ yếu là để đáp ứng yêu cầu của cơ quan Chính phủ tính toán đền bù trong trưng dụng đất Sau đại chiến Thế giới lần thứ II, nghiệp vụ có liên quan đến định giá dần dần thoát ly khỏi Ngân hàng, nhiều địa phương đều thành lập các tổ chức hiệp hội giám định bất động sản, Sở nghiên cứu bất động sản chuyên môn hoạt động nghiệp vụ bình giá giám định bất động sản bao gồm cả đất đai, đối tượng yêu cầu định giá giám định cũng là từ phía các cơ quan nhà nước, đất đai công cộng quan trọng, rồi nhanh chóng mở rộng ra đến các xí nghiệp tư nhân dân gian và cá nhân

Chế độ định giá giám định đất đai hiện hành của Nhật Bản là xác lập trên

cơ sở của “Luật bình giá giám định bất động sản” thông qua ngày 16.7.1963 và chính thức thực hiện năm 1964 Vào những năm 60, giá cả đất đai Nhật Bản tăng đột biến, cho nên, phát sinh nhiều vấn đề xã hội như khó có được đất đai sử dụng công cộng, đầu tư vào đất đai quá nóng Để giải quyết những vấn đề và mâu thuẫn đó, ngày 6.3.1963 hiệp hội đã đề xuất với đại thần xây dựng “Tờ trình về xác lập chế độ bình giá giám định bất động sản”, trên cơ sở đó, Nhật Bản lập ra “Luật Giám định bất động sản”, năm 1964 định ra “Tiêu chuẩn cơ bản bình giá giám định bất động sản” Từ đó các chế độ có liên quan đến bình

giá giám định đất đai ở Nhật Bản dần dần được chính thức hoá và trở thành chế

độ

- Định giá đất tại Đức

Theo (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], Nước Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản (3) khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai

có tác dụng để tham khảo (4) Chỉ có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

Căn cứ vào sổ tay “Luật xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai Vị trí của Uỷ ban này ở các bang là không hoàn toàn giống nhau Ví dụ: ở Bang Saxe thì bố trí trong Cục Địa tịch, lãnh đạo Cục Địa tịch là chủ tịch của Uỷ ban; còn ở bang Morson thì nằm trong Cục Tài chính Nhưng xu thế sau này, cũng sẽ chuyển từ Cục tài chính sang Cục Địa tịch Bất luận là Uỷ ban nằm trong Cục Địa tịch hay Cục tài chính thì chức quyền của nó đều hoàn toàn độc lập, không chịu sự ràng buộc hoặc can thiệp của bất kỳ ai Để tránh thiên lệch, thành viên của Uỷ ban được thay đổi 4-5 năm một lần Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn

phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc

Như vậy, Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác, là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán

ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản

- Định giá đất tại Queensland (Australia)

Theo (Ngô Văn Hiền, 2013) [83], Pháp luật hiện hành về đất đai của Australia (ban hành năm 1994), Đạo luật về Định giá đất đai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường năm 1994… đã tạo thành hệ thống pháp luật đồng bộ trong quản lý quy hoạch đất đai của Queensland Ở Queensland, cơ quan định giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại đất theo thuộc tính của đất có thể định giá được phù hợp với quy định của Đạo luật về Định giá Đất đai năm 2010 Việc định giá đất được tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừ trường hợp đặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan định giá quyết định, sau khi tham khảo ý kiến của chính quyền địa phương, các tập đoàn công nghiệp để quyết định giá đất, trên cơ sở diễn biến của thị trường Giá trị đất được đánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá đất được công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo Nếu đất cần phải được đánh giá lại giữa các kỳ đánh giá hàng năm (ví dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo định giá bổ sung sẽ được công bố sau khi đánh giá lại Việc định giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo

Cơ sở xác định giá đất trước hết phải tuân theo quy định của pháp luật, ngoài ra cần phải tính đến các yếu tố: (1) thông tin nghiên cứu về thị trường; (2) giá mua, giá bán cho mỗi loại đất (ví dụ như khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); (3) xem xét các thuộc tính của đất (đất chưa sử dụng, đất được cải tạo gần đây và đất đã được mua bán trên thị trường…); (4) xem xét hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đất Khi xem xét các thuộc tính của đất cần

chú ý đến: Hình dạng, kích thước của đất; địa hình, cảnh quan và độ cao của đất; Ánh sáng, không khí, tiếng ồn và độ rung; Xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên; Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của đất; Khả năng tiếp cận với đất đai; Tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiết… Trong quá trình định giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tác động đến việc sử dụng đất: (1) những hạn chế do quy hoạch sử dụng đất; (2)

vị trí của đường dây tải điện; (3) nơi đăng ký di sản hoặc đất đai bị ô nhiễm; (4) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (5) vị trí hệ thống thoát nước, công trình ngầm Trong hoàn cảnh nhất định, cơ quan định giá có thể tuyên bố một phần nào đó của khu đất có thể được tách ra riêng biệt để định giá

1.4.2 Ở Việt Nam

Thực tế qua triển khai Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nảy sinh nhiều vướng mắc Với điều kiện về các dữ liệu hiện có, kết quả của các phương pháp xác định giá đất như theo quy định ở các văn bản trên vẫn chưa đảm bảo giá đất sát với giá thị trường

Tại Hà Nội qua thực tế triển khai thực hiện giá đất do UBND thành phố ban hành theo khung giá tùy theo từng khu vực mới chỉ đạt 40% - 70% giá chuyển nhượng thực tế (Bộ Tài chính, 2007) [2] Nguyên nhân chủ yếu là trong các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật đất đai vẫn chưa làm rõ được các cách xác định giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện “bình thường” dẫn đến việc xác định giá đất dựa chủ yếu vào kết quả điều tra mà chưa tính đến các điều kiện, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của từng địa phương Một nguyên nhân khác là do các phương pháp xác định giá đất chủ yếu tập trung vào việc định giá cho thửa đất riêng lẻ (chỉ phù hợp với thửa đất của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường),

trong khi đó rất khó áp dụng trong trường hợp xác định giá đất hàng loạt Ví dụ, chỉ mới điều tra được giá chuyển nhượng trên thị trường đối với đất ở, còn đối với các loại đất khác do có rất ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường nên không có đủ thông tin để xác định giá của các loại đất này (Nguyễn Mạnh Hải, 2007) [29]

Tại thành phố Hồ Chí Minh, cũng tương tự như tại Hà Nội, giá đất được đánh giá cũng chỉ mới bằng khoảng 40 - 60% giá thị trường Tại đây, việc xác định giá đất của một tuyến đường chủ yếu dựa vào thông tin dữ liệu giao dịch phổ biến trên thị trường để xác định giá bình quân của tuyến đường vì số lượng các tuyến đường trên địa bàn thành phố rất lớn, đồng thời thông tin khảo sát chưa có độ tin cậy cao do đó khi xác định mức giá bình quân, không thể áp dụng các phương pháp điều chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp một cách đơn thuần, còn phương pháp thu nhập chỉ có thể áp dụng đối với các loại đất có thu nhập hàng năm như đất nông nghiệp nhưng việc xác định theo Nghị định và Thông tư hướng dẫn lại khá phức tạp trong khi các thông tin dữ liệu trên thị trường rất hạn chế.(Nguyễn Mạnh Hải, 2007) [29]

Tại tỉnh Đắk Lắk, giá đất được xác định chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, không sử dụng phương pháp thu nhập, và còn sử dụng phương pháp so sánh giá trị sử dụng các loại đất để xác định giá các loại đất mà hầu như không diễn ra chuyển nhượng như giá đất lâm nghiệp, đất sông ngòi,… Nguyên

do là tỉnh không sử dụng phương pháp thu nhập vì ở đây chủ yếu là đất đỏ Bazan vốn thích hợp cho việc trồng trọt một số cây công nghiệp dài ngày nên mỗi năm lãi suất trông cây này khá cao Do vậy, nếu áp dụng theo phương pháp này thì sẽ khác xa với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường Mặt khác, theo phương pháp thu nhập thì hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất, trong hai loại cây khác nhau có mức sinh lợi khác nhau thì giá đất khác nhau là không hợp lý Một khó khăn đối với tỉnh là khi xác định giá đất đối với đất có vườn ao trong khu dân cư hoặc đất có ít giao

dịch khi thực hiện giá đất theo phương pháp so sánh rất khó khăn bởi vì nguyên tắc áp dụng phương pháp này phải mang tính phổ biến (Nguyễn Mạnh Hải, 2007) [29]

Đối với tỉnh Nghệ An, để xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh chia đất ra làm nhiều nhóm đất khác nhau và ứng với mỗi nhóm đất thì áp dụng một phương pháp xác định giá đất riêng Cụ thể như sau: nhóm đất nông nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp thu nhập; nhóm đất phi nông nghiệp được xác định chủ yếu dựa trên mức giá đất ở và được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp (Nguyễn Mạnh Hải, 2007) [29]

Như vậy, việc áp dụng các phương pháp xác định giá của quyền sử dụng đất có thể đã nói lên phần nào yêu cầu về việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về các phương pháp đã có, hoặc cần phải mở rộng đưa vào áp dụng các phương pháp thích hợp khác nữa để đáp ứng các trường hợp khác nhau trong thực tế

Để kịp thời hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất; xây dựng, ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Ngoài ra Bộ Tài chính cũng ban hành thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 quy định về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 [3] Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương Đồng thời đã có văn bản hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo ban hành theo quy định của Luật Đất đai (Công văn số 1001/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 25 tháng 3 năm 2014 và Công văn số 5072/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18 tháng 11 năm 2014) Bên cạnh

đó, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất tại địa phương (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015) [56]

Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7 năm 2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phưong 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo đúng quy định của pháp luật

- Tại thành phố Hà Nội: năm 2015, giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành

phố đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực, cụ thể: mức giá cao nhất là 162.000.000 đồng/m2 tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái

Tổ (quận Hoàn Kiếm), tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3.960.000đồng/m2 tại phường Dương Nội (quận Hà Đông) (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015) [56]

- Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh

tăng lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162.000.000 đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai ; mức giá thấp nhất tại các quận là 1.500.000 đồng/m2 Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, cao nhất là 150.000.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015) [56]

- Tại các đô thị loại I: so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều

chỉnh tăng 17,13% Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%; thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố