i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY "NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013" LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2014 ii ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ DIỆU THÚY " NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊM ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH GIAI ĐOẠN 2011 - 2013" Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn THÁI NGUYÊN - 2014 i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan ràng công trình nghiên cứu trực tiếp thực hướng dẫn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; Những số liệu kế nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc. Nếu sau xin chịu hoàn toàn trách nhiệm. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Diệu Thúy ii LỜI CẢM ƠN Trong trình thực nghiên cứu đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp quý báu nhiều tập thể, cá nhân tạo điều kiện thuận lợi để hoàn thành luận văn Lời đầu tiên, xin chân thành cảm ơn GS.TS Nguyễn Thế Huấn - giảng viên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian nghiên cứu thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng đào tạo Sau đại học, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tạo điều kiện cho thực đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo cấp, ngành: UBND thành phố Hà Tĩnh, Sở Tài nguyên Môi trường Hà Tĩnh, Phòng TN&MT thành phố Hà Tĩnh. Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành cán bộ, đồng nghiệp bạn bè giúp đỡ trình thực đề tài. Cuối xin cảm ơn gia đình, người thân động viên, tạo điều kiện giúp đỡ trình thực đề tài này. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Diệu Thúy iii MỤC LỤC MỤC LỤC . iii DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU . 1. Tính cấp thiết đề tài . 2. Mục tiêu đề tài. 2.1 Mục tiêu tổng quát . 2.2 Mục tiêu cụ thể . 3. Yêu cầu 4. Ý nghĩa đề tài . 4.1. Ý nghĩa khoa học 4.2. Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG I . TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU . 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất . 1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất . 1.1.3. Địa tô hình thành giá đất . 1.1.4 Lãi suất ngân hàng 1.1.5. Quan hệ cung cầu 10 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.2.1. Yếu tố thông thường 13 1.2.2. Yếu tố khu vực . 18 1.2.3. Yếu tố cá biệt 19 1.3. Các nguyên tắc định giá đất . 20 1.3.1. Nguyên tắc thay . 21 1.3.2. Nguyên tắc thu lợi 21 1.3.3. Nguyên tắc sử dụng hiệu 22 1.3.4. Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần . 22 1.3.5. Nguyên tắc cạnh tranh 22 1.3.6. Nguyên tắc đóng góp . 23 1.3.7. Nguyên tắc biến động 23 1.3.8. Nguyên tắc hòa hợp . 23 1.3.9. Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 23 1.4. Các phương pháp định giá đất 24 1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 24 1.4.2. Phương pháp thu nhập 25 1.4.3. Phương pháp chiết trừ . 26 1.4.4. Phương pháp thặng dư 26 1.4.5. Phương pháp chi phí . 27 iv 1.5. Cơ sở thực tiễn . 27 1.5.1 Tổng quan thị trường đất đai 27 1.5.2. Thị trường đất đai giới . 28 1.5.3. Thị trường đất đai Việt Nam 30 1.5.4. Công tác định giá đất giới Việt Nam . 35 1.5.5. Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua . 40 1.5.6. Xu biến động giá đất Thành phố Hà Tĩnh . 41 1.6. Cơ sở pháp lý . 42 CHƯƠNG 45 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 45 2.1. Đối tượng nghiên cứu 45 2.2. Địa điểm tiến hành . 45 2.3. Nội dung nghiên cứu . 45 2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hà Tĩnh 45 2.3.2. Tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 20092011 . 45 2.3.3. Giá đất quy định chung phạm vi nước địa bàn TPHT . 45 2.3.4. Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh 45 2.3.5. Đề xuất số giải pháp . 45 2.4. Phương pháp nghiên cứu 45 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 46 2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 46 2.4.3. Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu. . 48 2.4.4. Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 48 CHƯƠNG 49 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 49 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thành phố Hà Tĩnh 49 3.1.1. Vị trí địa lý . 49 3.1.2. Địa hình . 49 3.1.3. Khí hậu 50 3.2. Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng . 50 3.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội 50 3.2.2. Điều kiện sở hạ tầng . 51 3.3. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn tp. Hà Tĩnh . 52 3.3.1. Tình hình sử dụng đất đai . 52 3.3.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Hà Tĩnh . 54 3.4. Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh 56 v 3.4.1. Giá đất quy định chung phạm vi nước. 56 Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 57 3.4.2. Giá đất quy định địa bàn Thành phố Hà Tĩnh . 57 3.4.3. Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 60 3.4.4. Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất . 64 3.4.5. Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 68 3.4.6. Ảnh hưởng khả sinh lời đất đến giá đất . 69 3.4.7. Ảnh hưởng thu nhập tăng dân số đến giá đất . 69 3.4.8. Ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất 70 3.5. Đề xuất số giải pháp . 71 KẾT LUẬN . 74 1. Kết luận . 74 2. Kiến nghị . 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 vi DANH MỤC CÁC CHỬ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải NĐ : Nghị định CP : Chính phủ TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt TĐC : Tái định cư CNH : Công nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa ĐTH : Đô thị hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CSHT : Cơ sở hạ tầng MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt thay ngành nông - lâm nghiệp, thành phần quan trọng môi trường, yếu tố quan trọng trình phát triển xã hội, địa bàn phân bố khu dân cư [1], xây dựng sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh - quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai vấn đề nóng bỏng quốc gia, địa phương với cá nhân. Mà giải vấn đề phức tạp, cần tới quan tâm Nhà nước, cấp, ngành. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước đòi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu. Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả. Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường . Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác nhau. Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố Hà Tĩnh nằm vùng đồng ven biển miền Trung, có địa hình phẳng, với tổng diện tích tự nhiên 56,32 km2. Năm 2007 công nhận đô thị loại III. Với mục tiêu phấn đấu phát triển thành phố Hà Tĩnh theo hướng CNH-HĐH mục tiêu quốc gia (MTQG) xây dựng nông thôn mới, năm gần sở hạ tầng thành phố nói chung phường, xã nói riêng liên tục nâng cấp, chỉnh trang, tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc công tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương. Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường địa bàn thành phố Hà Tĩnh thời gian tới cần thiết. Được phân công Ban Chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn TS. Nguyễn Thế Huấn tiến hành thực nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013” nhằm góp phần bước hoàn thiện công tác xác định giá đất toàn địa bàn tỉnh Hà Tĩnh nói chung thành phố Hà Tĩnh nói riêng. 2. Mục tiêu đề tài. 2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Hà Tĩnh. Những lợi hạn chế vị trí, sở đề xuất 63 Từ giá đất quy định đoạn đường đường phố thấy giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 giá đất giữ nguyên trầm lắng thị trường BĐS. Tuy nhiên, qua điều tra thực tế cho thấy, giá thị trường giai đoạn cao giá Nhà nước quy định từ 1,07 lần đến 2,86 lần tất các tuyến đường. Biểu đồ 3.1: Giá đất trung bình theo định đường phố qua năm Nhìn vào biểu đồ 3.1cho thấy, giá đất trung bình tuyến đường theo định UBND tỉnh điều chỉnh giai đoạn thay đổi, 02 năm 2012 2013. Nhưng có chênh lệch lớn giá tuyến đường Phan Đình Phùng, Nguyễn Công Trứ với tuyến đường lại nhóm đường với nhau, nơi tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng kinh doanh, trung tâm thương mại,… theo giá đất thị trường tăng lên với mức tương ứng Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS đường phố tương đối sôi động, tuyến phố vị trí lối 1, 2, lối tuyến đường giá đất cao không phù hợp với điều kiện 64 kinh tế phần lớn người dân, tâm lý chủ sử dụng nhu cầu chuyển đổi chỗ ở. Trên thực tế cho thấy, giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp,… có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng… Những yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất. Qua biểu đồ giá trị trung bình theo định giá đất trung bình thị trường giá đất đường Phan Đình Phùng cao (trung bình 14 triệu theo định 16 triệu theo giá thị trường). Còn tuyến đường lại giá thấp tùy theo vị trí trung tâm khả kinh doanh đường. Qua bảng 3.7 thấy rằng, thị trường BĐS thành phố Hà Tĩnh năm qua trầm lắng, giá đất thị trường tăng tương đối tượng tăng nhanh, việc điều chỉnh giá đất hàng năm theo định để trùng với giá thị trường không cần thiết thiếu thực tế, giá định trùng với giá thị trường BĐS thị trường. 3.4.4. Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất Như đặt vấn đề phần phương pháp nghiên cứu, tuyến đường với giá đất theo Quyết định hàng năm UBND tỉnh Hà Tĩnh quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh lựa chọn số lô đất tuyến đường. Mỗi nhóm đường chọn tuyến điển hình tuyến chọn là: Đường Phan Đình Phùng (nhóm I), đường Hà Huy Tập (nhóm II), đường Nguyễn Huy Tự (nhóm III). Cụ thể giá đất vị trí 65 tuyến sau: - Đường Phan Đình Phùng: Vị trí 1: Đoạn từ đường Trần Phú đến Nguyễn Chí Thanh Vị trí 2: Từ Nguyễn Chí Thanh đến Nguyễn Thiếp Vị trí 3: Từ Nguyễn Thiếp đến Nguyễn Trung Thiên. - Tuyến đường nhóm II: Chọn đường Hà Huy Tập gồm vị trí nằm cung đường khác sau: Vị trí 1: Đoạn từ đường Phan Đình Phùng đến Phan Đình Giót Vị trí 2: Đoạn từ Phan Đình Giót đến Nguyễn Biểu Vị trí 3: Đoạn từ Nguyễn Biểu đến Cầu Phủ - Tuyến đường nhóm III: Chọn đường Nguyễn Huy Tự gồm vị trí nằm cung đường khác sau: Vị trí 1: Đoạn từ Phan Đình Phùng đến Hải Thượng Lãn Ông Vị trí 2: Đoạn từ Hải Thượng Lãn Ông đến Nguyễn Du Vị trí 3: Đoạn từ Nguyễn Du đến đại lộ Xô Viết Nghệ Tĩnh Các vị trí, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất đô thị tuyến đường thành phố Hà Tĩnh. Qua thấy vị trí lô đất đến giá trị đất. 66 Bảng 3.8. Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường Tên đường Nhóm I Phan Đình Phùng Nhóm II Hà Huy Tập Nhóm III Nguyễn Huy Tự Đoạn Giá TT trung bình qua năm (1000đ/m2) 2011 2012 2013 40.000 40.000 30.000 22.000 8.000 16.000 7.000 14.000 Giá QĐ qua năm (1000đ/m2) Mức chênh lệc (lần) 2011 2012 2013 2011 2012 2013 40.000 18.000 14.000 10.000 18.000 16.000 12.000 18.000 16.000 12.000 2,22 0,00 0,00 2,22 0,00 0,00 2,22 0,00 0,00 25.000 20.000 8.000 25.000 20.000 10.000 11.000 8.000 6.500 13.000 10.000 7.500 13.000 10.000 7.500 2,73 2,75 1,23 1,92 2,00 1,07 1,92 2,00 1,33 17.000 8.000 12.000 18.000 8.000 12.000 8.000 4.500 7.000 9.000 5.000 8.000 9.000 7.000 8.000 2,00 1,56 2,00 1,89 1,60 1,50 2,00 1,14 1,50 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) 67 Ba tuyến đường coi tuyến huyết mạch thành phố, tuyến kinh doanh buôn bán tốt, đường Phan Đình Phùng coi đường phố có giá cao nhất, tuyến đường thuộc trung tâm thành phố quy hoạch tuyến trung tâm thương mại thành phố. Bảng 3.8 phản ánh rõ giá bán thị trường tuyến đường, tùy theo đoạn mà giá chênh lệch từ đến triệu đồng chí gần gấp đôi so sánh đoạn đoạn 3. Mỗi đoạn đường tuyến có giá khác vị trí gần với trung tâm thương mại, chợ trường học thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán. Tuy nhiên giá lô đất lối 2,3 tuyến thường có giá thấp nhiều so với mặt tiền, có giá trị để giá trị để kinh doanh buôn bán. Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, . có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, . yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất. Biểu đồ 3.2: Giá đất đoạn đường đường phố qua năm 68 3.4.5. Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số ô đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để vấn trực tiếp người dân. Các lô đất chọn nằm hai tuyến đường Nguyễn Huy Tự đường Nguyễn Du. Kết thể bảng đây: Bảng 3.9. Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất tuyến đường Nguyễn Huy Tự Giá bán (1000 đ) Độ rộng mặt tiền (m) Đoạn I Đoạn II Đoạn III 3–4 12.000 8.000 6.000 4–6 16.000 10.000 7.000 > 6m 18.000 15.000 10.000 Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn Bảng 3.10 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất tuyến đường Nguyễn Du. Giá bán (1000 đ) Độ rộng mặt tiền (m) Đoạn I Đoạn II Đoạn III 3–4 7.000 5.000 3.500 4–6 10.000 6.000 4.000 > 6m 15.000 8.000 6.000 Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất ô đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Với lô đất có diện tích lớn giá 69 đất tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao hơn. 3.4.6. Ảnh hưởng khả sinh lời đất đến giá đất Để đánh giá khả sinh lời đất ảnh hưởng đến giá đất, lựa chọn 02 đoạn 02 đường phố: Đường Hà Huy Tập (đoạn từ Phan Đình Phùng đến Phan Đình Giót) Đường Trần Phú (đoạn từ đừng Nguyễn Du đến kênh N1-9), theo giá UBND tỉnh ban hành có giá 13 triệu đồng, nhiên theo kết điều tra giá đất thị trường giá đất đường Hà Huy Tập (Đoạn từ đường Hà Huy Tập đến Phan Đình Giót) : 30 triệu đồng/m2 đường Trần Phú (đoạn từ đường Nguyễn Du đến kênh N19) : 10 triệu đồng/m2. Như cao 20 triệu đồng. Lý đoạn đường Hà Huy Tập gần trung tâm thành phố nên sở Hạ tầng đầu tư đồng thời vị trí thuận lợi cho dịch vụ kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. 3.4.7. Ảnh hưởng thu nhập tăng dân số đến giá đất Bảng 3.11. Tình hình biến động dân số thu nhập STT Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm 2011 2012 2013 92.401 94.583 96.996 14,35 12,12 Dân số (trung bình) Người Tỷ lệ tăng DS tự nhiên %0 GTSX theo giá HH Tỷ đồng 4.791 5.517 6.465 GTSX theo giá so sánh 2010 Tỷ đồng 4.251 4.743 5.303 GDP bình quân đầu người 26,80 29,40 32,3 Tr. đồng/năm Nguồn: Niên giám thống kê năm 2013 Qua bảng 3.11 cho thấy dân số thành phố Hà Tĩnh tương đối đông tăng nhanh qua năm, việc ảnh hưởng đến việc sử dụng đất người dân, đất nông nghiệp đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông 70 nghiệp đất chiếm tỷ lệ gia tăng lớn nhất. Tính từ năm 2011 đến năm 2013 dân số thành phố tăng lên 4.595 người. Việc gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn đất ở, giá trị sản xuất hàng năm theo tăng. GDP bình quân đầu người tăng tương đối nhanh, việc có ảnh hưởng đến mua bán diễn thị trường bất động sản. 3.4.8. Ảnh hưởng quy hoạch đến giá đất Do trình đô thị hóa tăng nhanh năm trở lại nên nhu cầu đất ngày tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Hà Tĩnh năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có thay đổi lớn. Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 2013. Dựa phương pháp điều tra, vấn tiến hành điều tra hai khu vực trên. Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 3.12: Đặc điểm khu dân cư quy hoạch Diện tích Khu dân cư Khu dân vùng Đội Thao – Vườn Cộ Khu dân cư Đồng Trọt Tổng số lô Năm bắt đầu Năm hoàn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH 5.595,30 148 2010 2011 2.849 136 2011 2012 Nguồn: Phòng TNMT thành phố Hà Tĩnh Khu dân cư vùng Đội Thao quy hoạch thực từ năm 2010 hoàn thành năm 2011 có 148 lô với 5.595,30 m2. Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cũ có giá 4.000 triệu đồng/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị 71 trường trung bình 4.500triệu đồng/m2, đến năm 2011 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 5.000 triệu đồng/m2 6.000 triệu đồng/m2 Khu dân cư vùng Đồng Trọt quy hoạch từ .năm 2010, bắt đầu thực năm 2011 hoàn thành năm 2012 có 136 lô với 2.849 m2. Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cũ có giá 3.000 triệu đồng/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 3.500 triệu đồng/m2, đến năm 2011 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 4.000 triệu đồng/m2 4.500 triệu đồng/m2. Qua cho thấy mức giá bắt đầu quy hoạch sau thực quy hoạch có chênh lệch rõ rệt. Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Mức (1000/m2) Khu dân cư chênh lệch Bắt đầu Sau thực quy hoạch QH 4.500 6.000 1,33 Giá đất trung bình 4.500 5.500 1,22 Khu dân cư Đòng Trọt 3.500 4.500 1,28 Giá đất trung bình 3.500 4.000 1,14 Khu dân vùng Đội Thao – Vườn Cộ Nguồn: Phòng TNMT thành phố Hà Tĩnh 3.5. Đề xuất số giải pháp (lần) 72 + Hoàn tất thủ tục đáp ứng nhu cầu thực quyền chuyển quyền người sử dụng đất chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất . Các quan QLĐĐ ban ngành có liên quan cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng điều kiện thuận lợi nhằm mục đích để: - Thúc đẩy nhanh trình chuyển nhượng quan hệ giao dịch dân thành quan hệ thương mại, dịch vụ theo hướng khuyến khích đầu tư làm tăng giá trị sử dụng đất đai sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt đáp ứng nhu cầu chuyển đổi cấu kinh tế, phân công lại lao động. - Việc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cần khuyến khích với cải tiến thủ tục kê khai, đăng ký, đảm bảo thông thoáng gắn liền với tuân thủ pháp luật. - Việc chấp QSDĐ cần pháp luật qui định chi tiết quyền nghĩa vụ bên quan hệ tín dụng quan hệ phải chịu giám sát chặt chẽ Nhà nước với phương thức định giá, đăng ký chấp giải chấp. - Việc góp vốn giá trị QSDĐ hình thức mới, giúp cho người có quyền sử dụng đất dùng đất đai để tham gia kinh doanh, khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng . đòi hỏi pháp luật phải có qui định chi tiết giá đất, chế độ quản lý, sử dụng đất, cổ phần, quyền nghĩa vụ người góp cổ phần QSDĐ, việc phân chia lợi nhuận . - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai bao gồm đăng ký ban đầu đăng ký biến động thật thuận tiện để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định, không dao dịch vô hiệu không hợp pháp. + Đối với tình trạng đóng băng thị trường QSDĐ, quan có thẩm quyền cần: 73 - Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch. - Mở rộng nâng cao chất lượng dịch vụ đất đai cách xác, hạn chế bất cập làm giảm tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ. - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua đất giá bị đẩy lên cao. 74 KẾT LUẬN 1. Kết luận 1. Phạm vi nghiên cứu thành phố Hà Tĩnh với tổng diện tích 5662,92 ha, đó: Đất nông nghiệp có diện tích 2909,48 chiếm 51,38% tổng diện tích đất tự nhiên, đất phi nông nghiệp có diện tích 2413,95 ha, chiếm 42,65 % tổng diện tích đất tự nhiên, đất chưa sử dụng 339,49 ha, chiếm 5,99 % tổng diện tích đất tự nhiên. 2. Địa điểm cụ thể nghiên cứu tuyến đường có hội tụ đầy đủ yếu tố sở hạ tầng, thuận lợi kinh doanh .trên tuyến đường chọn vị trí để nghiên cứu 3. Sự chênh lệch giá vị trí dao động từ đến lần, tùy theo tuyến (phụ thuộc vào thuận lợi vị trí). 4. Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định tương đối cao từ 1,07 đến 2,86 lần chứng tỏ công tác xây dựng giá đất hàng năm chưa tốt. 5. Các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu thuận lợi khả kinh doanh buôn bán, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống. 2. Kiến nghị 1. Tăng cường quản lý giá đất sát với thời điểm, thị trường BĐS sôi động, điều giúp cho Nhà nước xây dựng giá sát với giá thị trường, hạn chế tối đa nạn đầu tăng thêm nguồn thu cho ngân sách địa phương. 2. Thành phố cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương. Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất phải phù hợp với thực tế, sát với giá 75 chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất. 3. Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi. 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai 2003. 2. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất. 3. Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ. 4. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất. 5. Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Bộ Tài hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP 6. Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phường Phan Đình Phùng TP. Hà Tĩnh - tỉnh Hà Tĩnh giai đoạn 2000 - 2005. 7. Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008). Giáo trình Định giá đất. Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. 8. Lê Phương Thảo (2007). Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”. 9. Nguyễn Vũ Kiên (2005). Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh”. 10. Niên giám thống kê năm 2013. 11. Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (20092015) thành phố Hà Tĩnh 77 12. Quyết định số 3927/QĐ-UB ngày 28/12/2010 UBND tỉnh Hà Tĩnh, việc Ban hành quy định quản lý Nhà nước giá địa bàn tỉnh Hà Tĩnh năm 2011. 13. Quyết định số 4080/QĐ-UB ngày 22/12/2011 UBND tỉnh Hà Tĩnh, việc Quy định tổng thể giá loại đất địa bàn tỉnh Hà Tĩnh năm 2012. 14. Nghị Quyết số 49/2012/NQ-HĐND ngày 20/12/2012 Hội đồng nhân dân tỉnh Hà Tĩnh giá đất năm 2013. 15. Số liệu thống kê đất đai năm 2011, 2012 năm 2013 thành phố Hà Tĩnh. 16. UBND thành phố Hà Tĩnh (2009), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà ở. Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Hà Tĩnh. 17. UBND thành phố Hà Tĩnh (2009), Phòng Tài nguyên Môi trường. Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm. 18. UBND thành phố Hà Tĩnh (2009), Phòng thống kê. Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2012, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2013. 19. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Sổ mục kê 2011, 2012, 2013. 78 [...]...3 một số giải pháp giúp cho việc xây dựng giá đất ở đô thị sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương 2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá tình hình sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2009 – 2011 ; - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ; - Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với... quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993 (Lê Phương Thảo, 2007) [8] 1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện... về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hưởng đến từng người Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính đảm bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao Và giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành. .. sử dụng đất Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm... sử dụng một loại đất nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Sự 14 can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt: Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận... của nơi có đất, những đặc tính của địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó Vị trí: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là 19 nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung... nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó Hình dáng của thửa đất: Hình dáng thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất Điều kiện cơ sở hạ tầng:... phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6] 1.3 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau 21 của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố. .. trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương... phải là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc ưu tiên cho đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6] 1.4 Các phương pháp định giá đất Công . phố Hà Tĩnh giai đoạn 200 9- 2011 45 2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và địa bàn TPHT 45 2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh. Nguyễn Thế Huấn chúng tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2011 - 2013 nhằm góp phần từng bước. sử dụng đất đai 52 3.3.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Hà Tĩnh 54 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 56 v 3.4.1. Giá đất ở quy định