ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM VŨ THỊ THẮM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NƠNG NGHIỆP THÁI NGUN - 2013 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM VŨ THỊ THẮM ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013 Tác giả luận văn Vũ Thị Thắm Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Tài nguyên Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy giáo khoa Sau đại học, khoa Tài Nguyên Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Ngun, phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phịng Tài - Kế hoạch UBND phường, xã địa bàn thành phố Thái Nguyên, tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối tơi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013 Tác giả luận văn Vũ Thị Thắm Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH ix M 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Chƣơng TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ s 1.1.2 Cơ s 1.2 Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 ng quyền sử dụng đất 16 ng quyền sử dụng đất 17 ng quyền sử dụng đất 19 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ iv 1.3 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giới Việt Nam 21 1.3.1 Sơ l ng q i 21 ượng quyền sử dụng đất Việt Nam 24 1.3.3 T 27 Chƣơng ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 30 2.2.1 Th i gian nghiên c u 30 u 30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 32 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu 33 Chƣơng KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Tình hình thành phố Thái Nguyên 34 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên thành phố Thái nguyên 34 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Thái Nguyên 35 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 38 3.1.4 Thực trạng công tác quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên 40 3.2 Đánh giá thành phần hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 42 3.2.1 Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng so với pháp luật đất đai 42 ng so v Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 43 v 3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2008 -2012 thành phố Thái Nguyên 50 ng theo 50 ng theo th i gian 58 60 ng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 62 3.4 Đánh giá hiểu biết người tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất 65 3.4.1 66 3.4.2 ng quyền sử dụng đất 69 ng QSD đất 73 ng quyền sử dụng đất 76 ng 79 3.5 Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hưởng giải pháp khắc phục tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên pháp luật đất đai 82 3.5.1 Nh 82 ng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 82 84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85 Kết luận 85 Đề nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC 90 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐVT: Đơn vị tính GCN: Giấy chứng nhận HĐND: Hội đồng nhân dân QLĐĐ: Quản lý đất đai QSD: Quyền sử dụng QSDĐ: Quyền sử dụng đất SDĐ: Sử dụng đất TB: Trung bình TDMNBB: Trung du miền núi Bắc Bộ TP: Thành phố UBND: Ủy ban nhân dân VPĐK: Văn phịng đăng ký Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Cơ cấu trạng sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2012 39 Bảng 3.2 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên với quy định pháp luật đất đai 42 Bảng 3.3 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường, xã thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 -2012 51 Bảng 3.4 So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường xã từ 2008 đến 2012 54 Bảng 3.5 So sánh diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28 đơn vị phường xã từ 2008 đến 2012 55 Bảng 3.6 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực đô thị khu vực nông thôn địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2008-2012 57 Bảng 3.7 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên từ 2008 đến 2012 58 Bảng 3.8 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo loại đất 61 Bảng 3.9 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo địa đối tượng nhận chuyển QSD đất 62 Bảng 3.10 Tình hình thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo nghề nghiệp đối tượng nhận chuyển nhượng 63 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSD đất khu vực thành phố Thái Nguyên 67 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ viii Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết chung chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo nhóm nghành nghề 68 Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 70 Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ chuyển nhượng QSD đất khu vực thành phố Thái Nguyên 72 Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 73 Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết quy trình chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo khu vực 75 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 76 Bảng 3.18 Kết đánh giá hiểu biết thuế, lệ phí chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo địa bàn cư trú 78 Bảng 3.19 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng nghề nghiệp 80 Bảng 3.20 Kết đánh giá hiểu biết thị trường chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tượng địa bàn cư trú 81 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 81 bàn khác, người dân tiếp cận nắm bắt thông tin nhanh nhạy dễ dàng nên có đánh giá sát thực Bảng 3.20 Kết đánh giá hiểu biết thị trƣờng chuyển nhƣợng QSD đất thành phố Thái Nguyên theo đối tƣợng địa bàn cƣ trú ĐVT: Tỷ lệ trả lời (%) Trung Phƣờng tâm Nội dung cần điều tra vấn ven TP Các xã TB Tại khu vực trung tâm TP, Trục giao thơng lớn, đất đai có giá trị 93,33 90,00 76,67 86,67 76,67 66,67 43,33 62,22 100,00 70,00 66,67 78,89 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 76,67 92,22 94,00 85,33 72,67 84,00 chuyển nhượng cao Chuyển nhượng QSDĐ nhiều nhât phường trung tâm thành phố Đầu đất đai nghĩa chuyển nhượng QSD đất để kiếm lời qua chênh lệch giá không xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất vào mục đích vốn có Ngồi yếu tố kinh tế, xã hội, sách đất đai nhà có ảnh hưởng đến việc mua bán đất đai Áp dụng Thuế thu nhập cá nhân từ 9/2009 thay cho thuế chuyển QSDĐ trước khiến số vụ chuyển nhượng đăng ký với quan nhà nước tăng lên TB (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra vấn) Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 82 3.5 Khó khăn, tồn tại, yếu tố ảnh hƣởng giải pháp khắc phục tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên pháp luật đất đai - Việc thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn vị phường, xã hạn chế, chưa đáp ứng nhu cầu thời gian - Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài với nhà nước - Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất thành phố chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng chưa cấp giấy chứng nhận QSD đất - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm chễ, ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSD đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 3.5.2.1 Các yếu tố trị pháp lý Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động chuyển nhượng QSD đất Cụ thể là: • Các sách khuyến khích đầu tư bên ngồi vào địa phương làm tăng nhu cầu chuyển nhượng QSD đất gia tăng; • Quyết định 1597/2007/QĐ-UBND, ngày 10/8/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất đai chuyển nhượng phải sau cấp đổi giấy chứng nhận hạn mức quy định Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 83 • Quyết định Số: 06/2011/QĐ-UBND ngày 10 thang 02 năm 2011 UBND tỉnh Thái Nguyên việc quy định diện tích tối thiểu phép tách loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên ảnh hưởng nhiều đến việc chuyển nhượng QSD đất, nhiều giao dịch chuyển nhượng không thực không quy định hạn mức tách • Quy định điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp địa phương nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước; • Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất: Hạn chế việc mua bán chuyển nhượng, chia tách khu vực có quy hoạch sử dụng đất; • Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố; • Chính sách tín dụng hoạt động đầu tư vào lĩnh vực đất đai; • Các sách thuế Nhà nước chuyển nhượng QSD đất; 3.5.2.2 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô Do phát triển kinh tế địi hỏi phải cơng nghiệp hóa, vấn đề dẫn đến chuyển dịch cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp, kéo theo chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang sử dụng đất cho công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch,… Từ làm gia tăng giao dịch đất đai nói chung chuyển nhượng QSD đất tăng Các yếu tố kinh tế tác động đến chuyển nhượng QSD đất: - Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm thành phố; - Thu nhập bình quân hàng năm người dân trong thành phố - Số lượng lô, đất trống thành phố; - Mức giá bình quân loại đất thành phố; - Tỷ lệ thuế mức thuế suất; - Mức độ lạm phát chung; - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng; Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 84 3.5.2.3 Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội tác động lớn đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những khu vực thành phố mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học chuyển nhượng quyền sử dụng đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác yếu tố khác khu vực khác thành phố như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân vùng có ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tình trạng người sống khu vực, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp tình trạng việc làm, mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội người chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ ảnh hưởng không nhỏ đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố - Ban hành văn cụ thể hố sách pháp luật đất đai để áp dụng cụ thể, chi tiết cho công tác thực - Nâng cao lực cán quản lý đất đai đặc biệt cán phường xã, có quy hoạch, kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán xã phường nói chung cán phụ trách địa phường, xã nói riêng - Tăng cường công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân, đặc biệt giúp người dân hiểu biết đầy đủ QSDĐ - Thành phố cần tiếp tục thực cải cách thủ tục hành cơng tác chuyển nhượng để người dân thực quyền sử dụng đất thuận tiện, nhanh chóng - Tăng nguồn chi ngân sách nhà nước cho công tác quản lý đất đai Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 85 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1- Thành phố Thái Nguyên trung tâm tỉnh Thái Nguyên - tỉnh thuộc vùng Trung du - Miền núi Bắc với 28 đơn vị phường xã, dân số 330.707 người, tổng diện tích tự nhiên 18.630,56 Vị trí địa lý kinh tế - trị Thành phố Thái Nguyên lợi quan trọng phát triển kinh tế - xã hội 2- Quy định hồ sơ quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên với quy định Pháp luật đất đai, có chi tiết cụ thể Thơng qua chế “một cửa” liên thông rút ngắn thời gian so với quy định Pháp luật đất đai 3- Tổng số chuyển nhượng QSD đất đăng ký địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012 18.878 hồ sơ với tổng diện tích chuyển nhượng 6.686.997,6 m2 phân bố không đồng năm đơn vị phường, xã Thị trường chuyển nhượng QSD đất diễn sôi động phường trung tâm thành phố, số lượng hồ sơ tăng nhiều vào năm 2011 với 5451 hồ sơ 4- Cán quản lý người dân địa bàn thành phố Thái Nguyên có hiểu biết đầy đủ quy định chuyển QSD đất, nhiên mức hiểu biết không đồng đối tượng thuộc nhóm ngành nghề địa bàn cư trú khác 5- Các yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng QSD đất thành phố Thái Nguyên bao gồm: Tiến độ cấp GCN, giải tranh chấp đất đai, quy trình thực chuyển nhượng QSD đất cấp xã, phường chưa đáp ứng yêu cầu, hiểu biết người dân chưa đầy đủ Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 86 Đề nghị Để thúc đẩy hoạt động hình thức chuyển QSDĐ địa bàn thành phố Thái Nguyên ban lãnh đạo, ban quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: - Tổ chức tuyên truyền cách sâu rộng có hiệu tới người dân kiến thức pháp luật đất đai nói chung chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, nhằm nâng cao hiểu biết trình độ người dân - Chú trọng đầu tư tiến khoa học kỹ thuật công nghệ số công tác chuyển quyền sử dụng đất Hệ thống hóa cấp quản lý thống từ xuống, từ trung ương tới địa phương, từ ngành liên quan tới - Có hệ thống tra, kiểm tra giám sát chặt chẽ lĩnh vực đất đai, lĩnh vực có nhiều vấn đề nhạy cảm, để tránh tình trạng quan liêu, tham nhũng Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 11 12 13 14 15 Bộ luật Dân sự, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Tài liệu hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Báo cáo tổng kết 15 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2008) Nguyễn Thế Đặng CS, 2011 Giáo trình Đất Dinh dưỡng trồng NXB Nông nghiệp, Hà Nội Nguyễn Thế Đặng, Đào Châu Thu Đặng Văn Minh, 2003 Đất đồi núi Việt Nam NXB Nông nghiệp, 2003) Hiến pháp năm 1992, Nxb Chính trị quốc gia; Luật Đất đai năm 1993, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 Chính Phủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất chấp góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08 tháng năm 2000 Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 11 năm 2001 Chính phủ sửa đổi số điều Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 88 22 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng năm 2007 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế thực chế "Một cửa liên thông" quan hành nhà nước địa phương; Quyết định số 6124/2011/QĐ-UBND ngày 01 tháng năm 2011 UBND thành phố Thái Nguyên việc ban hành quy trình thực chế cửa liên thông giải thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Thái Nguyên Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Giáo trình Quản lí nhà nước đất đai, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội Thông tư số 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng năm 2011 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC Thơng tư số 12/2011/TT-BTC Bộ Tài Thông tư số 68/2010/TT-BTC, ngày 26 tháng 04 năm 2010 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 278/2005/QĐ-TTg ngày 23 02/11/2005 việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020; UBND thành phố Thái Nguyên (2007), Báo cáo tổng hợp quy hoạch 24 tổng thể phát triển KT-XH thành phố Thái Nguyên đến 2020 UBND thành phố Thái Nguyên (2008), Báo cáo kết thực 25 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2008 thành phố UBND Thành phố Thái Nguyên (2009), Báo cáo kết thực 26 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2009 thành phố UBND Thành phố Thái Nguyên (2010), Báo cáo kết thực 16 17 18 19 20 21 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2010 thành phố Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 89 27 UBND thành phố Thái Nguyên (2010), Đề án đề nghị công nhận thành 28 phố Thái Nguyên lên đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên UBND Thành phố Thái Nguyên (2011), Báo cáo kết thực 29 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2011 thành phố UBND Thành phố Thái Nguyên (2012), Báo cáo kết thực 31 nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2012 thành phố UBNB thành phố Thái Nguyên, Cổng thông tin điện tử thành phố Thái Nguyên, trang thông tin thủ tục hành chính, http://thainguyencity.gov.vn/tthc/view/?7/Chuyen-nhuo%CC%A3ngquyen-su-dung-dat.htm Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả 32 hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2008 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Sổ trả 33 hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2009 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả 34 hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2010 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả 35 hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2011 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, sổ trả 30 hồ sơ theo dõi nộp thuế năm 2012 Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 90 PHỤ LỤC BỘ CÂU HỎI PHỎNG VẤN Họ tên người vấn: Địa chỉ: Nghề nghiệp: Xin Ông (Bà) cho biết ý kiến cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên theo Luật Đất đai hành cách trả lời câu hỏi (Đánh dấu vào phương án mà ông (bà) cho đúng): Những hiểu biết chung chuyển quyền sử dụng đất Câu Chuyển nhượng QSDĐ hiểu nào? a Thực tế việc mua bán đất b Nghĩa người có QSDĐ nhượng lại QSDĐ cho người khác để nhận lấy khoản tiền định c Chuyển nhượng phải đăng ký biến động đất đai thực nghĩa vụ tài với Nhà nước d Cả b c Câu Chuyển nhượng QSDĐ quyền ai? a cán quản lý b người dân c người sử dụng đất d Cả a, b c Câu Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần thiết phải đăng ký với quan Nhà nước khơng? Vì sao? a Có, để đảm bảo quyền người sử dụng đất b Nếu đất mua để khơng cần thiết phải đăng ký c Có đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ sử dụng d Chỉ cần bên tự thỏa thuận không cần thiết phải đăng ký với quan Nhà nước Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 91 Câu Đất tham gia chuyển quyền sử dụng đất có cần điều kiện khơng? a Khơng cần điều kiện b Chỉ cần đất khơng có tranh chấp c Có điều kiện Nhà nước quy định d Có đầy đủ điều kiện Nhà nước quy định Câu Người nhận chuyển QSDĐ phải có nghĩa vụ với người chuyển nhượng QSDĐ? a Phải trả khoản chi phí tiền vật mà họ bỏ để có quyền sử dụng đất b Phải trả chi phí đầu tư để làm tăng giá trị đất c Cả a b d Phải trả tiền cho người chuyển nhượng Câu Hộ gia đình cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước trường hợp nào? a Khi họ dùng đất người khác thuê để sản xuất nông nghiệp b Khi họ trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp c Khi họ nhận đất để bán cho người khác sản xuất nơng nghiệp d Khi họ dùng đất cho để nghiên cứu cho việc sản xuất nông nghiệp Những hiểu biết hồ sơ chuyển nhƣợng Câu Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm giấy tờ gì? a Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất b Các loại tờ khai thuế c Các giấy tờ khác có liên quan d Cả ý Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 92 Câu Có thể mua lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đâu? a Có UBND phường nơi có đất b Ở Phịng cơng chứng c Cả Câu Nội dung hợp đồng chuyển nhượng gồm nội dung gì? a Thơng tin cá nhân (Tên, năm sinh, CMTND, địa chỉ) bên; b Thông tin đặc điểm đất chuyển nhượng (số GCN, loại đất, diện tích, vị trí, thời hạn sử dụng đất bên chuyển nhượng; Thời hạn sử dụng đất lại bên nhận chuyển nhượng) c Giá chuyển nhượng, phương thức toán, giao nhận giấy tờ QSDĐ d Nghĩa vụ, trách nhiệm nộp thuế, phí, lệ phí, cam đoán bên phương thức giải tranh chấp hợp đồng e Chứng thực quan có thẩm quyền f Tất ý Câu Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ cấp có thẩm quyền nào? a UBND cấp xã, phường, thị trấn b UBND thành phố, huyện, thị xã c Văn phịng cơng chứng có thẩm quyền d Cả a c Câu Hồ sơ chuyển nhượng cần phải có loại tờ khai thuế nào? a Tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất tờ khai lệ phí trước bạ b Tờ khai thuế thu nhập cá nhân tờ khai lệ phí trước bạ c Tờ khai cấp mã số thuế d Cả b c Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 93 Câu Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính pháp lý? a Khi có chữ ký bên b Sau chứng thực UBND phường, xã nơi có đất c Sau cơng chứng Phịng cơng chứng d Cả ý Những hiểu biết quy trình thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Câu Để thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất người dân phải đến quan nào? a Văn phịng cơng chứng UBND phường nơi có đất b Phịng tài ngun mơi trường thành phố chi cục thuế c UBND thành phố nộp thuế, lệ phí điểm thu ngân sách Nhà nước d Cả a c Câu Quyết định thời gian xác nhận hồ sơ xã, phường phòng công chứng bao lâu? a ngày c ngày b ngày d Khơng có quy định Câu Sau nộp hồ sơ phận cửa UBND thành phố sau nhận thơng báo nghĩa vụ tài chính? a ngày c ngày b ngày d 10 ngày Câu Sau nộp thuế quy định sau ngày làm việc người dân nhận giấy chứng nhận? a ngày c ngày b ngày d ngày Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 94 Câu Hẹn trả kết có thời gian quy định pháp luật đất đai không? a Đúng thời gian b Không Những hiểu biết tài chuyển nhƣợng QSDĐ? Câu Khi chuyển nhượng QSDĐ người chuyển nhượng QSDĐ người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải nộp loại thuế lệ phí nào? a Thuế thu nhập cá nhân lệ phí trước bạ b Lệ phí địa chính: cấp giấy, chỉnh lý biến động, phí thẩm định hồ sơ c Lệ phí chứng thực hồ sơ d Cả ý Câu Căn để tính thuế chuyển nhượng dựa vào giá trị ghi hợp đồng hay giá trị đất tài sản theo khung giá Nhà nước quy định? a Theo giá kê khai hợp đồng b Theo khung giá quy định Nhà nước c Theo giá cao Câu Thuế suất bao nhiêu%? a 2% b 4% c 25% d Tùy trường hợp cụ thể, cịn miễn Câu Những đối tượng miễn thuế chuyển nhượng QSDĐ? a Cá nhân, hộ gia đình có mảnh đất nhà Việt Nam b Đối tượng thương binh, liệt sỹ, gia đình sách c Cả d Khơng có đối tượng miễn thuế Câu Quy định mức thu lệ phí chuyển nhượng đất phường xã có khác khơng? a Khơng khác b Đất chuyển nhượng phường bị thu lệ phí cao xã c Ở xã cao Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ 95 Ý kiến thị trƣờng chuyển nhƣợng khu vực thành phố Thái Nguyên Câu Khu vực địa bàn thành phố đất đai có giá trị chuyển nhượng cao nhất? a Các phường trung tâm thành phố b Các trục giao thông lớn c Ở nơi đơng dân cư có nhiều dịch vụ xã hội giá đất cao nơi khác d Cả Câu Xu hướng thích mua đất khu vực thành phố? a Các phường trung tâm thành phố b Các phường ven trung tâm giá phải c Ở xã giá đất rẻ Câu Đầu đất đai nghĩa nào? a Nghĩa mua đất đai nhằm mục đích kiếm lời chênh lệch giá đối tượng mua chênh lệch giá theo thời gian b Đất đai đầu không sử dụng vào mục đích vốn có (xây dựng, trồng trọt, ) mà nằm chờ lên giá để bán kiếm lời c Cả ý Câu Yếu tố ảnh hưởng đến việc mua đất? Những sách đất đai Nhà nước có ảnh hưởng đến việc mua bán đất đai khơng? a Tình hình kinh tế - xã hội b Chính sách đất đai Nhà nước c Cả hai Câu Áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ - 2009 thay cho thuế chuyển QSDĐ trước khiến giao dịch mua bán đất tăng hay giảm? a Không ảnh hưởng b Giao dịch mua bán tăng lên nhiều mức thuế suất thấp c Giảm Xin chân thành cảm ơn! Số hóa trung tâm học liệu http://lrc.tnu.edu.vn/ ... quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 ng quyền sử dụng đất 16 ng quyền sử dụng. .. hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2008 - 2012 - Đánh giá hiểu biết cán quản lý người dân thành phố Thái Nguyên chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đề xuất giải... Khái quát chuyển quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất cho pháp nhân người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định