Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ NGỌC QUYÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 85 01 03 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY THÁI NGUYÊN - 2013 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Bùi Thị Ngọc Quyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài. Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố, Ban Định giá thành phố và các phòng, ban, ngành có liên quan của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Bùi Thị Ngọc Quyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii MỞ ĐẦU 1 1. Tính cấp thiết của đề tài 1 2. Mục tiêu tổng quát 2 3. Mục tiêu cụ thể 2 4. Yêu cầu 2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3 1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 3 1.1.1. Bất động sản 3 1.1.2. Thị trường bất động sản 4 1.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên Thế giới 4 1.2.1. Khái quát về giá đất trên Thế giới 4 1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản 5 1.2.3. Đấu giá đất ở một số nước trên thế giới 7 1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường BĐS những năm qua 12 1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 12 1.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam 14 1.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt nam 17 1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 17 1.5. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Thái Nguyên 22 1.5.1. Các văn bản quy phạm pháp luật của Thái Nguyên về đấu giá quyền sử dụng đất 22 1.5.2. Kết quả đấu giá quyền SDĐ của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012 33 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1. Đối tượng nghiên cứu 34 2.2. Phạm vi nghiên cứu 34 2.3. Nội dung nghiên cứu 34 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của TP. Thái Nguyên 34 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 34 2.3.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.3.4. Tồn tại và đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 2.4. Phương pháp nghiên cứu 34 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 34 2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 35 2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính 35 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 35 2.4.5. Phương pháp chuyên gia 35 2.4.6. Phương pháp xác định cơ sở 35 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 36 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên 46 3.3. Đánh giá kết quả đấu giá của công tác đấu giá tại 1 số dự án 49 3.3.1. Kết quả đấu giá qua số liệu thứ cấp 49 3.3.2. Kết quả đấu giá qua số liệu điều tra 60 3.4. Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất một số giải pháp trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Thái Nguyên 61 3.4.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 61 3.4.2. Lợi ích của việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 62 3.4.3. Một số tồn tại trong công tác đấu giá 64 3.4.4. Đề xuất một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 1. Kết luận 69 2. Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCN : Giấy chứng nhận HĐND : Hội đồng nhân dân KT-XH : Kinh tế - xã hội QH : Quy hoạch QSD : Quyền sử dụng SDĐ : Sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa CSHT : Cơ sở hạ tầng BTNMT : Bộ tài nguyên môi trưòng VBQPPL : Văn bản quy phạm pháp luật NĐ : Nghị định TT : Thông tư Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: So sánh diện tích các loại đất của Việt Nam giai đoạn 1990-2010 15 Bảng 1.2: Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố Thái Nguyên thành lập 24 Bảng 1.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2008 đến ngày 31/12/2012 trên địa bàn thành phố Thái Nguyên 33 Bảng 3.1. Tổng hợp các loại đất của thành phố Thái Nguyên 37 Bảng 3.2. Biến động dân số thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 – 2012 41 Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012 46 Bảng 3.4. Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng 47 Bảng 3.5. So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012 47 Bảng 3.6. So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất 48 Bảng 3.7: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 1 tại Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.8: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 2 tại Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 50 Bảng 3.9: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất Phiên số 3 tại Khu dân cư số 3- Phường Quan Triều - Thành phố Thái Nguyên 51 Bảng 3.10: So sánh giá sàn và giá sau đấu giá 52 Bảng 3.11: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số 1 khu dân cư số 5 -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53 Bảng 3.12: Danh sách lô đất đấu giá quyền sử dụng đất phiên số 2 khu dân cư số 5 -phường Tân Thịnh - thành phố Thái Nguyên 53 Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 2 dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở Thành phố Thái Nguyên 56 Bảng 3.14: Tổng hợp ý kiến của cán bộ về công tác đấu giá đất 60 Bảng 3.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá đất 60 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1. Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm của TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.2. Nhiệt độ trung bình năm của TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.3. Lượng mưa trung bình các tháng trong năm TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.4. Lượng mưa trung bình năm của TPTN từ 2000 - 2010 39 Hình 3.5: Biểu đồ tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên 49 Hình 3.6: So sánh mức giá chênh lệch của 2 dự án đấu giá so với giá trúng đấu giá 54 Hình 3.7: So sánh số người tham gia đấu giá trong các dự án 55 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, quốc phòng, an ninh. Con người luôn quan tâm đặc biệt tới đất đai vì đất là tài nguyên có hạn, nó gắn liền với cuộc sống của con người, có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu của mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ…[14]. Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Thành phố Thái Nguyên đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến nay. Việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện bằng nhiều Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 2 hình thức, cơ chế khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án khác nhau với các phương án đấu giá khác nhau đồng thời phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn để đề xuất giải pháp giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và hiệu quả nhất Xuất phát từ yêu cầu trên, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012". 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012, từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất. 3. Mục tiêu cụ thể - Phân tích được giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá được hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt. - Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo. 4. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy. - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. [...]... sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá đấu giá đất cao nhất 1.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Thái Nguyên 1.5.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của Thái Nguyên về đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên hiện tại vẫn dựa chủ yếu vào Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND của UBND thành phố Thái Nguyên về việc... về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn Quy chế đấu giá này đã thể hiện rõ 4 nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất là: Quỹ đất để tổ chức đấu giá Công tác xác định giá khởi điểm khi thực hiện đấu giá QSDĐ Thủ tục sau khi đấu giá Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất Nội dung cụ thể của... ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên) thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đến hết năm 2010 - Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Thái Nguyên được UBND thành phố Thái Nguyên thuê thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định số 17/2010/NĐ-CP... vị tổ chức đấu giá: Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 7.2 Đơn vị thực hiện tổ chức đấu giá - Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thành lập (theo Quyết định số 216/2005/QĐTTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và Quyết... đấu giá thăm thực địa 11.2 Đăng ký tham dự: Người tham gia đấu giá đăng ký, mua hồ sơ dự đấu giá với Hội đồng đấu giá tại Ban QLDA thành phố Thái Nguyên theo địa chỉ: tầng 2 UBND thành phố Thái Nguyên, phường Trưng Vương, thành phố Thái Nguyên 11.3 Hồ sơ mời đấu giá gồm: - Thông báo mời đấu giá; - Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất; - Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng - Mẫu Phiếu đăng ký dự đấu giá; ... định này được trình bày trong phụ lục 1 thành phố Thái Nguyên triển khai đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2001 đến nay đã hơn 10 năm Tất cả các dự án đấu giá trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đều có quyết định phê duyệt phương án đấu giá của UBND thành phố Thái Nguyên Nội dung các phương án đấu giá đều quy định một số nội dung cơ bản: 1 Đối tượng tham gia đấu giá là: Các cá nhân từ 18 tuổi trở lên... hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu. .. bán đấu giá tài sản được thực hiện từ năm 2011 Bảng 1.2: Thành phần của hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất do UBND thành phố Thái Nguyên thành lập TT Nhiệm vụ Chức vụ công tác trong hội đồng 1 Chủ tịch Hội đồng Chủ tịch UBND thành phố Thái Nguyên 2 Phó CT thường trực P.Chủ tịch UBND thành phố Thái Nguyên 3 Phó Chủ tịch Trưởng phòng Tài chính KH thành phố 4 Ủy viên Chi cục Trưởng chi cục Thuế thành phố. .. giá quyền sử dụng đất và các quyền lợi hợp pháp khác theo quy định của pháp luật e Được quyền sử dụng hạ tầng trong khu đất và kết nối hạ tầng kỹ thuật ngoài khu đất theo quy định 8 Hình thức thông tin đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá, đặt cọc dự đấu giá 8.1 Hình thức thông tin đấu giá Ban tổ chức đấu giá cung cấp công khai các thông tin cần thiết cho việc đấu giá tại trụ sở Ban QLDA Thành phố Thái Nguyên. .. 01 lô đất hợp lệ mà không còn ai trả giá cao hơn, được Hội đồng đấu giá xác định công bố và trình UBND thành phố phê duyệt kết quả đấu giá 5 Đặt cọc tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia đấu giá phải nộp để xác lập trách nhiệm của Người tham gia đấu giá (tương đương 5% giá khởi điểm) 6 Nguyên tắc đấu giá - Toàn bộ các lô đất sẽ được đưa ra đấu giá một lần qua nhiều vòng trả giá . " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2008 - 2012& quot;. 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng. trong đấu giá quyền sử dụng đất ở Thái Nguyên 61 3.4.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 61 3.4.2. Lợi ích của việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM BÙI THỊ NGỌC QUYÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2008 - 2012