ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– NGÔ THẾ BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐẠI TỪ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 60 62 16 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : TS. DƢ NGỌC THÀNH Thái nguyên, 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Ngô Thế Bình ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm - Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường. Với lòng biết ơn sâu sắc tôi xin chân thành cảm ơn đến TS. Dư Ngọc Thành đã trực tiếp hướng dẫn chỉ bảo tận tình giúp tôi hoàn thành luận văn. Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân huyện Đại Từ, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đại Từ; Chi cục thống kê, phòng Tài chính kế hoạch, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, anh chị em đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã động viên tạo mọi điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này. Tác giả luận văn Ngô Thế Bình iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 1. Đặt vấn đề 1 2. Mục đích, yêu cầu của đề tài 3 Chƣơng I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4 2.1. Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 4 2.1.1. Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 4 2.1.2. Tổng quan về thị trường đất đai 15 2.1.3. Các hình thức đấu giá trên thế giới 22 2.2. Căn cứ pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất 22 2.2.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 22 2.3. Tổng quan công tác đấu giá QSD đất trong và ngoài nước 28 2.3.1. Đấu giá đất của một số nước 28 2.3.2. Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước 30 2.3.3. Tình hình nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 32 2.4. Các vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu 33 Chƣơng II: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35 2.2. Thời gian nghiên cứu 35 2.3. Nội dung nghiên cứu 35 2.4. Phương pháp nghiên cứu 36 iv 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan 36 2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê 36 2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng phần mềm máy tính 36 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp 36 2.4.5. Phương pháp chuyên gia 36 Chƣơng III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 37 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đại Từ 37 3.1.1. Điều kiện tự nhiên 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 39 3.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn 41 3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội 42 3.1.5. Nhận xét 43 3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Đại Từ 44 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2010 44 3.2.2. Tình hình quản lý đất đai 46 3.3. Công tác đấu giá QSDĐ ở huyện Đại Từ trong những năm qua 48 3.3.1. Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở áp dụng ở địa bàn huyện Đại Từ 48 3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Đại Từ 49 3.3.3. Căn cứ để xác định giá sàn 54 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đại Từ 54 3.4.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2006-2010 54 3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch xóm Đồng Trũng địa điểm thuộc xã Hùng Sơn - huyện Đại Từ 57 3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch khu dân cư Đường vào cổng Bệnh viện Đa khoa huyện thuộc địa bàn thị trấn Đại Từ - h. Đại Từ 61 v 3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư Phố Dầu địa điểm thuộc xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 63 3.4.5. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất quy hoạch Dân cư xóm Trại địa điểm thuộc xã Bình Thuận - huyện Đại Từ 67 3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án 71 3.5.1. Hiệu quả kinh tế 71 3.5.2. Hiệu quả xã hội 73 3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai 74 3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 76 3.6.1. Công tác tổ chức 76 3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá 76 3.6.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị 77 3.7. Một số giải pháp khắc phục đối với công tác đấu giá đất 77 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 80 1. Kết luận 80 2. Đề nghị 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QĐ : Quyết định QSD : Quyền sử dụng LĐĐ : Luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thị trường TP : Thành phố UBND : Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Tổng hợp các loại đất chính của huyện Đại Từ 38 Bảng 3.2: Tăng trưởng giá trị sản xuất qua các năm 40 Bảng 3.3: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 40 Bảng 3.4: Hiện trạng dân số và lao động giai đoạn 2008 - 2010 40 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Đại Từ năm 2010 45 B¶ng 3.6: Tæng hîp c«ng t¸c ®Êu gi¸ QSD§ cña huyÖn Đại Từ giai ®o¹n 2006-2010 56 Bảng 3.7: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch xã Hùng Sơn 60 Bảng 3.8: Kết quả đấu giá QSD đất khu quy hoạch Dân cư cổng bệnh viện huyện tại TT Đại Từ 63 Bảng 3.9. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đai tại khu quy hoạch dân cư phố Dầu - xã Tiên Hội - huyện Đại Từ 66 Bảng 3.10. Kết quả đấu giá QSDĐ khu quy hoạch xóm Trại xã Bình Thuận 70 Bảng 3.11. Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 72 Bảng 3.12: Một số dự án sẽ đấu giá đất ở huyện Đại Từ tỉnh Thái Nguyên trong thời gian tới 78 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người cùng các sinh vật khác trên trái đất. Luật Đất đai 1993 đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” [15]. Các Mác cũng đã viết: “Đất là một phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể” [12]. Đúng vậy, không có đất thì không có sự sống, đất đai là điều kiện đầu tiên và cần thiết đối với tất cả các ngành sản xuất và hoạt động của con người. Đất là nơi con người xây dựng nhà cửa và các công trình khác phục vụ cho cuộc sống, là nơi để xây dựng nhà xưởng, bố trí máy móc, nhà kho. Đối với nông nghiệp đất đai là điều kiện vật chất đồng thời là đối tượng lao động và công cụ lao động, là nơi con người dùng để trồng trọt chăn nuôi, cung cấp lương thực, thực phẩm để phục vụ cho cuộc sống của chính con người. Không những thế đất đai còn là kho tàng dự trữ các loại khoáng sản. Đất đai có vai trò quan trọng như vậy nhưng lại là tài nguyên không tái tạo, hạn chế về số lượng và giới hạn về diện tích. Mặt khác, trải qua bao thăng trầm của lịch sử dựng nước và giữ nước, nhân dân ta đã đổ bao xương máu, công sức mới giữ được toàn vẹn lãnh thổ cho ngày nay. Vì vậy chúng ta phải quản lý và sử dụng đất đai sao cho hợp lý và có hiệu quả cao nhất. Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả và phát huy tối đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội. 2 Chính vì vậy nên bất kì một quốc gia nào, chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc phát triển nền kinh tế đều không thể không chấp nhận sự phát triển của thị trường bất động sản như một ngành kinh doanh. Khi thị trường bất động sản phát triển như một ngành kinh doanh thì nó sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế của đất nước. “ Thị trường BĐS được mở ra lần đầu tiên cho công trình có vốn đầu tư nước ngoài vào tháng 4 năm 1990 khi Bộ Tài chính ra quyết định 310/TC-VP quy định tiền thuê mặt đất, mặt nước, mặt biển với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”. [2]Cùng với tiến trình hội nhập, phát triển của đất nước, thị trường BĐS ở Việt Nam đã và đang ngày càng khẳng định vai trò của mình, góp phần mạnh mẽ thúc đẩy nền kinh tế cả nước. Song đến nay, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng. Trước vấn đề trên việc quản lý đất đai, khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất là vô cùng cấp thiết và quan trọng đối với nước ta hiện nay. Do đất đai mang tính kinh tế, chính trị - xã hội sâu sắc với quan điểm đất đai phải được khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng và nguồn lực từ đất. Đảng và Nhà nước ta chủ trương đổi mới chính sách đất đai, các nội dung sửa đổi của Luật đất đai mới phải đi vào cuộc sống, thực sự trở thành công cụ pháp lý hữu hiệu vì lợi ích chung của xã hội, đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể đầu tư, chủ sử dụng đất nhằm giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Những năm gần đây, Nhà nước có chủ trương đổi đất lấy CSHT dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá QSDĐ, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp CNH - HĐH. [...]... tôi tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006- 2010" 2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2.1 Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Đại Từ - Đề xuất giải pháp để hoàn... 12-LĐĐ năm 1998[17] xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở... thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản... 61 - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. .. hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng. .. đích sử dụng đất Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất. .. dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (Gọi tắt là các chủ sử dụng đất) [1] Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; Xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 21... thứ nhất; Đấu giá niêm phong; Đấu giá kiểu Hà Lan; Đấu giá mức thứ hai; Đấu giá kiểu Anh; Đấu giá nhượng quyền; Đấu giá ra giá duy nhất; Đấu giá mở; Đấu giá giá trần; Đấu giá tổ hợp Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động Nghiên cứu đấu giá giúp... TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất và các vấn đề liên quan đến giá đất trong đấu giá QSDĐ 2.1.1.1 Giá đất Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường... tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu 27 - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu . công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài " ;Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đại Từ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2006- 2010& quot;. 2. Mục. và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Đại Từ. - Đề xuất giải. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––––– NGÔ THẾ BÌNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐẠI TỪ TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN