Tóm tắt: Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.Nghiên cứu công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Công trình được hoàn thành tại:

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Người hướng dẫn: TS Nguyễn Văn Quân

PGS.TS Phan Thị Thanh Huyền

Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học

Học viện Nông nghiệp Việt Nam

Phản biện 2: PGS.TS Trần Quốc Bình

Trường Đại học Khoa học tự nhiên

Phản biện 3: TS Nguyễn Thị Ngọc Lanh

Chuyên gia độc lập

Luận án sẽ được bảo vệ trước Hội đồng đánh giá luận án cấp Học viện, họp tại:

Học viện Nông nghiệp Việt Nam Vào hồi …giờ …phút, ngày… tháng… năm 2023

Có thể tìm hiểu Luận án tại:

Thư viện Quốc gia Việt Nam

Trung tâm Thông tin - Thư viện Lương Định Của, Học viện Nông nghiệp Việt Nam

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm và một địa điểm cụ thể do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch liên quan đến BĐS (Quốc hội, 2013) Giá đất là một trong những căn cứ pháp lý để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai như mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất, thế chấp, góp vốn, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, Để giá đất xác định được phù hợp với giá trị thị trường của đất đai thì định giá đất có ý nghĩa và vai trò đặc biệt quan trọng Định giá đất tốt đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất, giữa những người sử dụng đất với nhau Định giá đất tốt cũng góp phần đảm bảo thu đúng, thủ đủ ngân sách nhà nước từ đất đai và hạn chế nảy sinh các khiếu nại, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất (Nguyễn Hồ Phi Hà & Nguyễn Thị Hà, 2019; Phạm Phương Nam & cs., 2021)

Đến nay, trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng, các nghiên cứu chủ yếu tập trung đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nhằm chỉ ra mức độ tác động của các yếu tố đến giá đất (Dirgasov & cs., 2017; Downing, 1973; Hồ Thị Lam Trà & cs., 2020; Kheir & Portnov, 2016; Phạm Thế Trịnh & cs., 2020; Scott, 1983) Một số nghiên cứu khác đánh giá ảnh hưởng của một yếu tố hay một nhóm yếu tố đến giá đất (Huang & Du, 2020; Mitsuta & cs., 2012) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất được phân thành các nhóm theo đặc điểm riêng của từng yếu tố Các nhóm yếu tố truyền thống bao gồm nhóm yếu tố pháp lý, nhóm yếu tố

vị trí thửa đất; nhóm các yếu tố cá biệt; nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, môi trường,… (Hultkrantz, 1991; Le, 2017; Pham, 2021; Ersoz & cs., 2018) Black& Hoben (1985) nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng giá đất đột biến và nhà ở giá rẻ Một số nghiên cứu khác đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, làm thay đổi giá đất, xây dựng bản đồ giá đất, hay kỹ thuật định giá đất (Mitsuta & cs., 2012; Phạm Phương Nam & cs., 2019; Verheye, 2000)

Các nghiên cứu trên chưa đi sâu đánh giá một cách toàn diện công tác định giá đất Chính vì vậy, chưa rõ công tác định giá đất ở hiện nay có những thuận lợi, hạn chế gì và nguyên nhân của các hạn chế đó Ngoài ra, cũng chưa rõ đâu là các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở và cần có những giải pháp gì để khắc phục các hạn chế trong định giá đất ở Đây chính là khoảng trống nghiên cứu liên quan đến giá đất Do vậy, thực hiện đề tài Luận án là cần thiết nhằm trả lời các câu hỏi: Định giá đất có ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân gì? Những yếu tố nào ảnh hưởng đến định giá đất? và mức độ ảnh hưởng của chúng đến định giá đất như thế nào? Cần có những giải pháp gì để định giá đất được nhanh chóng, đúng tiến độ, giá đất xác định đảm bảo phù hợp với giá trị thị trường của đất?

Nghiên cứu sinh chọn thành phố Từ Sơn là địa bàn nghiên để trả lời các câu hỏi trên

do thành phố Từ Sơn là đô thị dịch vụ, công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống Đặc biệt trong 10 năm gần đây, Thành phố có tốc độ thị hóa và công nghiệp hóa cao, nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt và triển khai nên định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể làm cơ sở để tính tiền bồi thường về đất, các nghĩa vụ tài chính đất đai đang là vấn đề cấp thiết mặc dù có những thuận lợi nhất định, song theo đánh giá của UBND thành phố Từ Sơn, công tác định giá đất còn một số bất cập, hạn chế (UBND thành phố Từ Sơn, 2022) Mặc dù vậy, cũng chưa có nghiên cứu chuyên sâu để đánh giá một cách toàn diện khoa học, khách quan về thực trạng định giá đất để có giải pháp phù hợp, hoàn thiện định giá đất tại Thành phố Bên cạnh đó, phương pháp nghiên cứu và các kết quả cũng như các đề xuất giải pháp của đề tài cũng có thể được tham khảo khi nghiên cứu định giá đất ở tại các địa bàn khác

1.2 MỤc đích cỦa đỀ tài

Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở làm cơ sở đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PhẠm vi nghiên cỨu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

- Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Về nội dung: (i) Biến động giá đất ở thị trường và giá đất ở quy định trong bảng giá

đất do UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành; (ii) Công tác định giá đất ở cụ thể và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu

- Về không gian: Thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Về thời gian: Giai đoạn 2017 - 2021

1.4 NhỮng đóng góp mỚi

- Luận án đã đánh giá được thực trạng công tác định giá đất ở, đưa ra được ưu điểm, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế đó, đồng thời xác định được 20 yếu tố thuộc 6 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến công tác định giá ở tại thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh với tỷ lệ ảnh hưởng tương ứng 20,51%; 17,61%; 16,24%; 10,64%; 8,42% (nhóm yếu tố giá đất có tỷ

lệ ảnh hưởng lớn nhất, nhóm yếu tố thửa đất có tỷ lệ ảnh hưởng nhỏ nhất)

- Luận án đã đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở bao gồm: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, minh bạch, công khai các loại giá đất; Đảm bảo đủ nhân lực định giá đất; Kiện toàn vai trò, chức năng của các tổ chức

định giá đất; Xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất tự động ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI); Đảm bảo đủ, kịp thời tài chính cho công tác định giá đất

1.5 Ý nghĩa khoa hỌc và ý nghĩa thỰc tiỄn

1.5.1 Ý nghĩa khoa học

Luận án đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về công tác định giá đất trên cơ sở tham khảo các công trình nghiên cứu liên quan trên thế giới nói chung và tại Việt Nam nói riêng

PHẦN 2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

2.1.1 Khái niệm về đất đai và đất ở

Theo New York & Geneva (1996) đất đai không chỉ là bề mặt đất, đất đai còn bao gồm tất cả những tài nguyên thiên nhiên trên bề mặt đất như hệ thống thủy văn, rừng cây, đỉnh núi, đại dương kể cả các yếu tố tự nhiên như nhiệt độ tự nhiên, ánh sáng mặt trời, khí hậu, thời tiết, nước mưa trong lòng đất gồm tất cả các nguyên tố kim loại bên dưới bề mặt đất như vàng, dầu, sắt, than đá… Tranter (1977) cho rằng đất đai bao trùm bầu khí quyển, đất và địa chất bên dưới, thủy văn, và thực vật trên bề mặt trái đất Đất đai cũng bao gồm cả những hoạt động diễn ra trên mặt đất của con người và các loài động vật trong quá khứ, hiện tại và tương lai

Theo Luật Đất đai (1993): “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng” Nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không có sự tồn tại của loài người (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Như vậy, đất đai chính là tài nguyên quốc gia Đất đai không chỉ gồm diện tích bề mặt mà bao gồm toàn bộ tài nguyên bên trên

và bên dưới long đất Đất đai là tư liệu sản xuất vô cùng quan trọng để phát triển đất nước

2.1.2 Giá đất

2.1.2.1 Khái niệm giá đất

Giá đất (Land price) được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau Theo Walters (1983), giá

đất là giá trị của quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn Verheye (2007) cho rằng giá đất được hiểu

là giá được xác định trong các giao dịch cụ thể và là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai Giá đất là cơ sở để định giá bất động sản, để xác định ảnh hưởng của nền kinh tế lên chính sách sử dụng đất đai, và để tính thuế từ các nguồn thu bất động sản, để bồi thường khi thu hồi đất đai… (David & Gabriel, 2013; Hoàng Văn Cường, 2022)

Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên giá đất được hiểu là giá trị quyền sử dụng đất (Trần Tú Cường & cs., 2012; Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Có thể hiểu, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Đơn vị diện tích có thể được tính bằng mét vuông (m2), héc

ta (ha), thước, sào, mẫu, công,…

2.1.2.2 Phân loại giá đất

Tại Việt Nam có hai loại giá gồm: giá đất nhà nước quy định và giá đất giao dịch thành công trên thị trường hay còn gọi là giá thị trường Hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động (Hồ Thị Lam Trà & cs., 2016)

2.1.3 Định giá đất

2.1.3.1 Khái niệm định giá đất

Theo Dale & McLaughlin (1999) định giá đất là quá trình gán giá trị cho các thửa đất Giá trị thửa đất phải được xác định trong quá trình mua, bán, cho thuê, đánh thuế đất hoặc khi có nhu cầu tính toán tài sản của một cá nhân hay doanh nghiệp David Parker (2022) cho rằng định giá đất là sự ước tính thương mại giá trị các quyền liên quan đến đất đai Việc ước tính giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tác động bên ngoài (United Nations, 1996)

2.1.3.2 Nguyên tắc định giá đất

Nguyên tắc định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại

về giá thị trường Những nguyên tắc này thường rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ,

mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi

vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau (David, 2022) Trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở Việt Nam hiện nay, để các kết quả định giá đất phù hợp với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản như nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham

gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất đai, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc dự báo trước, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc khả năng sinh lời của đất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lợi và nguyên tắc cân đối

Đối với Việt Nam, theo quy định tại điều 112 của Luật Đất đai năm 2013, các nguyên tác định giá đất bao gồm 4 nguyên tắc: (i) Phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Phải theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc

sử dụng đất; cùng một thời điểm; (iv) Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

2.1.3.3 Phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất là cách thức ước tính giá đất dựa vào đặc điểm thửa đất (Phan Thị Thanh Huyền & cs., 2021) Hiện nay, trên thế giới đang áp dụng một số phương pháp thông dụng được sử dụng trong định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Method); phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán (Cost/contractor’s Method); phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hóa (Income/Investment Method); phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán (Accounts/Profits Method); phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định (Residual Method) và phương pháp chiết trừ

Ở Việt Nam, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, có 4 phương pháp được sử dụng để định giá đất gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, thặng dư và chiết trừ Đến Luật Đất đai năm 2013, ngoài 4 phương pháp quy định ở trên, còn sử dụng thêm phương pháp hệ số điều chỉnh bảng giá đất để xác định giá đất

2.2 CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Luận án đã tham khảo thực tiễn công tác định giá đất (trong đó có định giá đất ở) tại một số quốc gia trên thế giới Đối với các quốc gia phát triển ở châu Âu, tham khảo kinh nghiệm của nước Anh, nước Thuỵ Điển; đối với châu Úc, tham khảo kinh nghiệm định giá đất của nước Úc; tham khảo kinh nghiệm định giá của các quốc gia phát triển tại châu Á gồm có Nhật Bản và Hàn Quốc; quốc gia có thể chế chính trị tương đồng với Việt Nam là Trung Quốc; và một quốc gia thuộc khu vực Đông Nam Á là Malaysia Ngoài trình bày cơ

sở thực tiễn về định giá đất của một số nước trên thế giới, Luận án còn trình bày thực tiễn định giá đất tại Việt Nam và so sánh sự giống và khác nhau giữa định giá đất trên thế giới

và Việt Nam Từ đó, rút ra những bài học kinh nghiệm và áp dụng vào công tác định giá đất tại Việt Nam

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất thành phố

Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

- Điều kiện tự nhiên thành phố Từ Sơn

- Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Từ Sơn

- Tình hình quản lý đất đai thành phố Từ Sơn

- Tình hình sử dụng đất thành phố Từ Sơn

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất thành phố Từ Sơn

3.1.2 Đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn Thành phố Từ Sơn

Đánh giá biến động giá đất tại vùng 1, 2, 3, 4:

- Chênh lệch giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn 2017 - 2021

- Chênh lệch giá đất ở thị trường giai đoạn 2017 - 2021

- So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường

3.1.3 Đánh giá công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn

- Đánh giá thực trạng công tác định giá đất ở

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở

3.1.4 Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất trên địa bàn Thành phố Từ Sơn

- Giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tin cậy, cập nhật, công khai, minh bạch các loại giá đất;

- Giải pháp đảm bảo đủ nhân lực định giá đất;

- Giải pháp kiện toàn vai trò, chức năng của tổ chức định giá đất;

- Giải pháp xây dựng và phát triển hệ thống định giá đất chuyên nghiệp;

- Giải pháp đảm bảo tài chính cho công tác định giá đất

3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội giai đoạn 2017 – 2021 của thành phố Từ Sơn được thu thập tại phòng Tài nguyên và Môi Trường và tại 12 phường thuộc thành phố Từ Sơn Số liệu về quản lý, sử dụng đất, giá đất được thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị, Chi cục Thống kê, Phòng Tài chính, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Từ Sơn; Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh; UBND các phường trên địa bàn thành phố Từ Sơn Các cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến đề tài được thu thập từ các kết quả nghiên cứu trong và ngoài nước đã được công bố trong các bài báo khoa học, sách, báo cáo… Hình thức thu thập số liệu bằng cách gặp trực tiếp người

có thông tin liên quan đến đề tài, đề nghị cung cấp và tra cứu thông tin tại thư viện, trên mạng internet

3.2.2 Phương pháp phân vùng và chọn điểm nghiên cứu

Giá đất thị trường được lựa chọn điều tra và đánh giá theo 4 vùng Các vùng được phân loại theo chức năng của từng vùng, bao gồm: Vùng I (Vùng trung tâm chính trị, hành chính); Vùng II (Vùng phát triển công nghiệp và đô thị); Vùng III (Vùng làng nghề); Vùng

IV (Vùng các xã sản xuất nông nghiệp)

Vùng I: Vùng trung tâm chính trị, hành chính, là nơi tập trung các cơ quan hành chính,

trung tâm thương mại của thành phố gồm các phường Đình Bảng, Đông Ngàn, trang Hạ, chọn phường Đình Bảng Giá đất tại phường Đình Bảng được phân chia thành 4 khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn đường Trần Phú (đoạn Từ đường Tô Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng) và đường Lý Thái Tổ (đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng); (ii) khu vưc có mức giá trung bình, chọn đường Nguyễn Văn Trỗi (đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn) và phố Vạn Hạnh (đoạn từ UBND phường Đình Bảng mới đến đường Tô Hiến Thành); (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn phố Cổ Pháp (đoạn từ cổng Đền Đô đến cổng đình Đình Bảng); iv) khu dự án nhà ở Baza gồm tuyến đường có mức giá đất ở cao là đường Trần Phú đoạn Từ đường Tô Hiến Thành đến hết phường Đình Bảng, đường Lý Thái Tổ đoạn giáp đường Lê Phụng Hiểu đến hết phường Đình Bảng, khu vưc có mức giá trung bình là đường Nguyễn Văn Trỗi đoạn từ Trần Phú đến hết chợ Thọ Môn và phố Vạn Hạnh đoạn từ UBND phường Đình Bảng mới đến đường

Tô Hiến Thành, khu vực có mức giá thấp là phố Cổ Pháp đoạn từ cổng Đền Đô đến cổng đình Đình Bảng và khu vực phát triển là khu nhà ở Baza

Vùng II: Vùng phát triển công nghiệp và đô thị, là nơi tập trung khu công nghiệp và

khu đô thị mới gồm Châu Khê, Phù Chẩn, chọn phường Phù Chẩn Giá đất ở tại phường Phù Chẩn được phân chia thành 2 nhóm gồm khu dân cư nông thôn và khu công nghiệp và

đô thị Đối với khu dân cư nông thôn, giá đất được chia thành 3 khu vực tương ứng với các mức giá cao, trung bình và thấp Đối với khu khu công nghiệp và đô thị, chọn khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh; khu đô thị mới Nam Từ Sơn, giá đất được phân theo 4 vị trí tương ứng theo mặt cắt (MC) của tuyến đường, cụ thể: MC 12m < MC ≤1 7,5m (VT4); 17,5m < MC≤ 22,5m (VT3); 22,5 < MC ≤ 30m (VT2); MC > 30m (VT1)

Vùng III: Vùng làng nghề, là nơi phát triển các nghề truyền thống của địa phương gồm

Hương Mạc, Phù Khê, Đồng Kỵ, chọn phường Đồng Kỵ Giá đất tại phường Đồng Kỵ được phân theo 3 khu vực gồm: (i) khu vực có mức giá cao, chọn tuyến đường Nguyễn Văn Cừ (đoạn từ phường Trang Hạ đến hết trạm y tế phường Đồng Kỵ); (ii) khu vực có mức giá trung bình, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 1 (đoạn từ tỉnh lộ 277 mới đến nhà văn hoá nghề phố

Di Tích) (iii) khu vực có mức giá thấp, chọn tuyến phố Đồng Kỵ 2 (đoạn từ cổng Giếng đến tiếp giáp phố Di Tích) và tuyến phố Đồng Kỵ 3 (đoạn từ trường tiểu học Đồng Kỵ 2 đến Cổng Bằng)

Vùng IV: Vùng các xã chủ yếu sản xuất nông nghiệp gồm các phường Tam Sơn,

Tương Giang, Đồng Nguyên, Tân Hồng, chọn phường Tam Sơn Giá đất được điều tra theo

3 khu vực 4 vị trí như quy định bảng giá đối với đất ở nông thôn

3.2.3 Phương pháp chuyên gia

Nghiên cứu sinh đã hỏi trực tiếp 15 chuyên gia về giá đất (trước khi xây dựng phiếu

điều tra) thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (3 người), Bộ Tài chính (3 người), Học viện

Nông nghiệp Việt Nam (3 người), Học viện Tài chính (3 người); Trường đại học Tài nguyên

và Môi trường (3 người) về các yếu tố có thể ảnh hưởng tới công tác định giá đất ở Theo các chuyên gia có 18 yếu tố có thể ảnh hưởng đến công tác định giá đất ở

3.2.4 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Số liệu sơ cấp được thu thập qua 2 giai đoạn bằng phiếu điều tra in sẵn Giai đoạn 1 thu thập ý kiến đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức (gọi chung là cán bộ) về những thuận lợi, khó khăn, tồn tại, bất cập và nguyên nhân trong quá trình thực hiện định giá đất ở

cụ thể trên địa bàn thành phố Từ Sơn Giai đoạn 2 thu thập ý kiến đánh giá cá nhân của cán

bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn

Giai đoạn 1 điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên 30 cán bộ (thuộc sở, ban ngành và các phòng ban chức năng liên quan đến công tác định giá đất) bằng phiếu điều tra in sẵn về thực trạng định giá đất ở cụ thể trên địa bàn nghiên cứu (Phụ lục 1) Nội dung phiếu điều tra gồm: thông tin cơ bản của người trả lời điều tra và các ý kiến đánh giá về thực trạng công tác định

giá đất ở cụ thể (thu thập thông tin giá đất, nhân lực định giá đất, nguyên tắc, phương pháp,

trình tự, thủ tục định giá đất ) và các đề xuất hoàn thiện công tác định giá đất ở cụ thể

Đánh giá các tiêu chí theo thang đo Likert 5 cấp độ với từng cấp độ được quy định trong Bảng 3.4 Điểm đánh giá đối với từng cấp độ tương ứng là từ 5 điểm đến 1 điểm (Likert, 1932) Ngoài ra, người trả lời điều tra còn được đề nghị cho ý kiến về những tồn tại, bất cập

và nguyên nhân trong công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và các đề xuất giải quyết các tồn tại, bất cập đó (Phụ lục 1)

Giai đoạn 2 thực hiện điều tra sơ bộ và điều tra chính thức qua 2 bước

Điều tra chính thức bước 1 bằng phiếu điều tra in sẵn, trực tiếp, ngẫu nhiên 148 cán bộ công chức (trong đó có 30 cán bộ đã được điều tra tại giai đoạn 1), viên chức liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn và các nhà đầu tư BĐS, nhân viên môi giới BĐS độc lập và tại các sàn giao dịch BĐS liên quan đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

Nội dung phiếu điều tra in sẵn cũng bao gồm thông tin cá nhân cơ bản của người trả lời điều tra và ý kiến về mức độ ảnh hưởng đến công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn theo thang đo Likert 5 cấp độ ứng với mỗi yếu tố để người trả lời chọn 1 trong 5 mức (mức

1 - rất tác động, mức 2 - khá tác động, mức 3 - tác động trung bình, mức 4 - ít tác động, mức

4 - rất ít tác động) Ngoài ra, phiếu điều tra có phần để người trả lời ghi các thuận lợi, hạn chế và nguyên nhân khi định giá đất ở (Phụ lục 3) Các mức tác động được chấm điểm từ 5 đến 1 (mức 1 - 5 điểm, mức 2 - 4 điểm, mức 3 - 3 điểm, mức 4 - 2 điểm, mức 5 - 1 điểm) (Likert, 1932)

3.2.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu

3.2.5.1 Xác định điểm đánh giá trung bình, mức độ tác động của tiêu chí

Số liệu điều tra được tổng hợp, phân tích, xử lý bằng phần mềm Microsoft Office Excel, SPSS và phần mềm Amos

Số liệu về giá đất được tổng hợp và xử lý theo các tuyến đường đại diện Chênh lệch giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trong giai đoạn 2017-2021 được xác định theo công thức 3.4

(3.4) Trong đó:

C - tỉ lệ phần trăm chênh lệch;

G1 - giá đất đất muốn so sánh chênh lệch;G2 - giá đất làm mốc để so sánh

Đánh giá công tác định giá đất theo điểm đánh giá trung bình và mức độ tác động cho từng tiêu chí và nhóm tiêu chí được tính theo công thức 3.5 và 3.6 (Nam & Yen, 2022)

(3.5) Trong đó:

Gi – điểm đánh giá trung bình của tiêu chí thứ i;

n – số người trả lời điều tra;

p – số lượng tiêu chí trong nhóm tiêu chí;

Gkz – điểm đánh giá của tiêu chí z trong nhóm thứ k

Mức độ tác động của các tiêu chí hoặc nhóm tiêu chí được xác định căn cứ vào điểm đánh giá trung bình của các tiêu chí và của nhóm tiêu chí

3.2.5.2 Phân tích tương quan và hồi quy đa biến

Xác định mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố được thực hiện thông qua phân tích

độ tin cậy thang đo và phân tích nhân tố khám phá (EFA) Độ tin cậy của thang đo được kiểm định thông qua hệ số Cronbach’s alpha và hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation) Số liệu đảm bảo độ tin cậy khi hệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng (0,60-0,95) (Hair & cs., 1998), hệ số tương quan biến tổng phải lớn 0,30 (Hair cs., 1998) Phân tích nhân tố khám phá EFA được thực hiện thông qua hệ số thích hợp KMO (Kaiser - Meyer - Olkin) Các biến được chấp nhận khi hệ số thích hợp KMO trong khoảng từ 0,50 đến 1,00 và các trọng số tải của nó ở nhân tố khác nhỏ hơn 0,35 (Igbaria cs., 1995) hoặc khoảng cách giữa

2 trọng số tải (Factor Loading) cùng một biến ở nhân nhân tố khác nhau lớn hơn 0,30 Theo Hair cs., (1998), với cỡ mẫu là khoảng 150 (trong nghiên cứu là 148) nên chọn trọng số tải lớn hơn 0,45, nghiên cứu chọn 0,50 Ngoài ra, thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai giải thích (Total Variance Explained) lớn hơn 50%; hệ số Barlett’s với mức ý nghĩa sig nhỏ hơn 0,05 để đảm bảo các yếu tố có mối tương quan với nhau; hệ số Eigenvalue có giá trị lớn hơn hoặc bằng 1,00 để đảm bảo các nhóm yếu tố có sự khác biệt

3.2.6 Phương pháp so sánh số liệu

So sánh biến động giá đất ở do Nhà nước quy định, giá đất ở thị trường theo từng giai đoạn, từng vùng, từng tuyến đường và sự chênh lệch giữa giá đất ở Nhà nước quy định và giá đất ở thị trường, so sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến công tác định giá đất tại thành phố Từ Sơn, từ đó đưa ra đánh giá về thực trạng giá đất ở, mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới công tác định giá đất ở, ưu điểm, hạn chế trong công tác định giá đất của thành phố Từ Sơn nói riêng và công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Từ Sơn nói chung

Phân tích, so sánh mức độ ảnh hưởng của các nhóm yếu tố, các yếu tố trong cùng 1 nhóm đến công tác định giá đất, biến động giá đất để có căn cứ đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

3.2.7 Phương pháp SWOT

Khung phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức (SWOT - Strenghs, Weaknesses, Opportunities, Threats) đối với công tác định giá đất ở tại thành phố Từ Sơn được thể hiện tại bảng 3.5 Phân tích SWOT được xây dựng trên cơ sở tổng hợp biến động giá đất ở, ý kiến đánh giá của các cán bộ công chức, viên chức và những người liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất ở và kết quả xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu Kết quả phân tích là cơ sở đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

Bảng 3.1 Phân tích SWOT công tác định giá đất ở trên địa bàn

thành phố Từ Sơn

Điểm mạnh (S)

Là những thuận lợi bên trong của công tác định giá

đất ở trên địa bàn thành phố Từ Sơn Các điểm mạnh

này cần được duy trì, phát huy, nâng cao hiệu quả

công tác định giá đất trên địa bàn nghiên cứu

Cơ hội (O)

Là những yếu tố thuận lợi bên ngoài tác động đến

công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Từ

Sơn Những cơ hội này cần được tận dụng, nắm bắt

kịp thời để hoàn thiện công tác định giá đất ở trên địa

bàn nghiên cứu

Thách thức (T)

Là những khó khăn khách quan ảnh hưởng tiêu cực đến công tác định giá đất ở Những khó khăn này cần

có những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả

công tác định giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI, TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ TỪ SƠN

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

Từ Sơn là một thành phố nằm ở cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh, là đô thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội và là một trong hai trung tâm kinh tế, văn hoá, giáo dục của tỉnh (sau thành phố Bắc Ninh) Từ Sơn là một đô thị công nghiệp với nhiều khu công nghiệp, nhiều làng nghề truyền thống nổi tiếng Thành phố Từ Sơn nằm cách trung tâm tỉnh 13 km về phía

Tây, cách thủ đô Hà Nội 18 km về phía Đông với toạ độ địa lý nằm trong khoảng từ

21005’50” đến 21010’05” độ vĩ Bắc và từ 105056’00” đến 106000’00” độ kinh Đông

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Trong giai đoạn 2017 - 2021, thành phố Từ Sơn có tốc độ tăng trưởng bình quân (GRDP) đạt 4,8%, tổng thu ngân sách trên địa bàn giai đoạn 2017-2021 là 4.000 tỷ đồng Thu nhập bình quân đầu người năm 2021 đạt 175,5 triệu đồng/năm cao hơn so với cả nước 2,66 lần

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai

4.1.3.1 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Từ năm 2015, kế hoạch sử dụng đất của Từ Sơn được lập hàng năm và được UBND tỉnh phê duyệt Đây là căn cứ cho quá trình giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ; căn cứ đề thực hiện các dự án, công trình phục vụ phát triển của địa phương Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã nâng cao hiệu quả quản

lý và sử dụng đất của các cấp, các ngành và người sử dụng đất Đất đai đã được sử dụng đúng mục đích, khoa học, hợp lý và tiết kiệm hơn