Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản phức hợp luận văn thạc sĩ

TổngquanvềthNmđịnhdựánđầutưvàkinhdoanhbấtđộngsảnphứchợp

Mộtsốkháiniệm

Bấtđộngsảnphứchợplàdựánbấtđộngsảnbaogồmnhiềuhơnmộthạngmụctrongmộtdựán.Cá cbấtđộngsảnphứchợptrênthếgiớithườngbaogồmcănhộởkếthợpvớitrungtâmthươngmại, kháchsạn,caoốcvănphòng,cănhộchothuê.Mụcđíchcủapháttriểnbấtđộngsảnphứchợplà tậndụngtốiđathuậnlợicủavịtríbấtđộngsảnmanglại.N goàira,việcpháttriểnbấtđộngsảnphứ chợpgiúpphânbốdân sốhợplýhơnchomộtđôthị,mangđếnnhữngtiệníchtốtnhấtchongườid ân.

QH11ngày29/06/2006,kinhdoanhbấtđộngsảnlàviệcbỏvốnđầutưtạolập,mua,nhậnchuyển nhượng,thuê,thuêmuabấtđộngsảnđểbán,chuyểnnhượng,chothuê,chothuêlại,chothuêmu anhằmmụcđíchsinhlợi.

1.1.1.3 Dựánđầutưbấtđộngsản Đầutưbấtđộngsảnlàhoạtđộngbỏvốnđầutưnhằmthiếtlậpmôhìnhkinhdoanht r ê n mộtkhuđ ấtđểcungcấpdịchvụbấtđộngsản.Trongthựctếcócácloạidựánđầutưnhưsau:

Đầu tư bất động sản thực chất là hoạt động kinh doanh bất động sản trong giai đoạn tạo ra hàng hóa mới cho thị trường Đây là một trong những khâu quan trọng nhất của thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành Hoạt động đầu tư phức tạp hơn so với mua bán bất động sản, vì nhà đầu tư cần xác định khu đất, xin giấy phép xây dựng, thiết kế và thi công để tạo ra sản phẩm Sau khi hoàn thành, nhà đầu tư phải quyết định phương án kinh doanh, có thể là bán toàn bộ hoặc khai thác kinh doanh Theo thống kê, mô hình kinh doanh phổ biến nhất hiện nay là căn hộ bán kết hợp với các mô hình khác như trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng và khách sạn Nhà đầu tư cần lựa chọn các hạng mục phù hợp với dự án của mình và loại bỏ những hạng mục không hiệu quả để giảm thiểu rủi ro.

ThNmđịnhtàichínhcủacácdựánđầutưkinhdoanhbấtđộngsảnphứchợplàthNmđịnhhiệuqu ảtàichínhcủadựánkểtừkhitiếnhànhmuađất,thiếtkế,thicôngđếnsaukhihoàntấtviệckinhdo anhdựán.Việct h Nmđịnhn à y c ó thểđượcthựchiệnc h o t ừngphươngán kinhdoanhkhácnh auphụthuộcvàomụct i ê u củanhàđầut ư.N hàđầutưsẽchọnlựaphươngánkinhdoanhtrongsố nhữngphươngánsau:

 Cáchạngmụcthườngcóđặcđiểmhoạtđộngkhácnhau.Đốivớidựánmàtấtcảc á c hạngmụ cđượcbánhếtthìthờigiancủadựánlàtừkhibắtđầuxâydựngđếns a u khibánxong.Đốivớih ạngmụckinhdoanhthìthờigianđầut ưcủadựá n kéodàitừ50đến70năm.

TừnhữngđặcđiểmcủabấtđộngsảnphứchợpnhưtrêndođócôngviệcthNmđịnht à i chínhcác dựánbấtđộngsảnphứchợplàxácđịnhhiệuquảvềmặttàichínhcủadựánbấtđộngsảncóxemx étđếnviệclựachọncáchạngmụcphứchợpđểđầutư.B ê n cạnhđódựánbấtđộngsảnphứchợps ẽcónhiềuhạngmụccóphươngánhoạtđộngkhácnhauchonênphảixácđịnhphươngánkinhdo anhphùhợpsaukhiđãđầut ưxâydựngchotừnghạngmụcnày.

1.1.3Quitrìnhthẩmđịnhmộtdựánđầutưvàkinhdoanhbấtđộngsản Đểpháttriểnmộtdựán đầut ưbấtđộngsảnnhàđầut ưsẽphảitiếnhànhrấtnhiềubướcthNmđịnh đểđiđếnquyếtđịnhchọnlựadựánđầutư,baogồm:

 Xâydựngcôngtrìnhnhàchoxãhội:mộtsốdựá n chủđầut ưsẽthựchiệnx â y dựngcáccôngt rình choxã hộinhưx ây dựngnhàchongườith u nhậpthấp,xâydựngnhàtáiđịnhcư…

 Xâydựngcôngtrìnhđểkinhdoanh:chủđầut ưcócótoàn quyềnquyếtđịnhvềs ảnphNmcủ amình

 Kếthợpgiữahaimụctiêu trên:mộtsốdựánchủđầutưsẽđượcnhànướcgiao đấtsauđósẽx âydựngmộtphầncôngtrìnhphụcvụxãhội,phầncònlạinhàđầut ưsẽtựkinhdoanh.

 Thẩmđịnhv ềthịtrường:phântíchthịtrườnghoặcmứcc ầucầnđượcđểđánhgiáxemsảnp hNmđầutưsẽhướngđếnlàđốitượngnào,hiệnnaytrongkhuvựcdựáncóbaonhiêudựánt ươngđồng,mứcgiábáncủasảnphNmnhưthếnàosovớidựánmìnhdựđịnhthựchiện.Từngh iêncứutrênsẽđưaramứcgiáhợplýchodựándựđịnhsẽđầutư.

 Thẩmđịnhvềkỹthuậtcôngnghệ:thườngkhâuthNmđịnhnàycácnhàđầutưsẽt h Nmđịnh kỹthuậtsẽthicôngcôngtrìnhnhưmáymóccôngtrìnhđểlàmmóng,côngnghệxâydựngđốiv ớicôngtrìnhthiếtkếcócộtvàkhôngcócột,côngnghệx â y dựngnhanhsẽsửdụngbêtôngth ườnghaybêtôngnhanhkhô… việct h Nmđịnhcôngnghệnàysẽgiúpt i ếtk i ệmđượcrấtnhiềuc h i phíkhixâydựngcôngtrì nh.

 Cácchỉtiêukhácnhư:gópphầnpháttriểnchungcủanềnkinhtế,thoảmãnnhuc ầubứcthiếtv ền h à ở củangườidân,gópphầnnângcaomứcsốngchongườid â n

 Giaiđoạnx â y dựngthườngd i ễnrat r o n g t h ờigiandàivàviệcx â y dựngả nhhưởngrấ tlớnđếnkhuvựcxungquanhnhưtiếngồn,bụi,nướcthải.ThNmđịnhchỉti êu nàynhằmm ụcđíchgiúpnhàđầutưcócácbiệnphápgiảmthiểunhữngt á c độngnàyđếnmôitrường.

 GiaiđoạnđưasảnphNmvàosửdụngsẽphảithNmđịnhnhữngtácđộngnhưsau:mứcđộônh iễmdonướcthảigâyra,tiếngồndocưdâncủadựángâyra.ThNmđịnhchỉtiêunàynhàđầutư cầnxâydựnghệthốngnướcthảiđápứngđủnhucầucủacưdântrongdựán,xâydựnglốiđiriê ng

 Thẩmđịnhvềtàichính:làxácđịnhdựáncóhiệuquảhaykhôngvềmặttàichínhthôngquavi ệctínhcácchỉsốtàichính.ViệcthNmđịnhnàyđaphầnsẽquyếtđịnhc ó lựachọnđầutưdựánh aykhông.

ThNmđịnhtàichínhcủamộtdựánlàmộttrongcáckhâuthNmđịnhchínhđểđiđếnquyếtđịnhlự achọndựánđầutư.ViệcthNmđịnhtàichínhcủacácdựánbấtđộngsảntrongthựctếthườngdi ễnrathườngxuyênnhưtrướckhitiếnhànhmuađất,saukhithiếtkếýtưởng,saukhithiếtkếcơsở vàtrướckhitriểnkhaidựán.TrongcácbướcthNmđịnhdựánthìthNmđịnhtàichínhlàkhâuthN mđịnhquantrọngnhấtđốivớimộtdựá n đầut ưbấtđộngsản.Mộtdựá n đượcđánhgiál à khảt h i khitỷsuấtsinhlợimanglạilớnhơnhoặcbằngtỷsuấtlợinhuậnmongđợicủanhàđầutưhoặcsuấtc hiếtkhấuthịtrường.Thêmvàođódựánphảicóthờigianthuhồivốnngắnvàc ó xácsuấtsinhlợin hưmongđợilàcaonhất.

Chỉsốsinhl ợi(PI)đượcđịnhnghĩanhưlàgiátrịhiệnt ạicủadòngti ềncủadựá n đầutưsovớiđầutưbanđầu

TiêuchuNnPPkhiếmkhiếtl à bỏquatínhchấtgiátrịtiềntệtheothờig i a n vàt i ê u chuNnDPPsẽ khắcphụcđiểmyếunày.Phươngphápthờigianthuhồivốncóchiếtkhấu–

Việctínhtoáncác chỉtiêu trênkhôngquá phứctạpvìcósựhỗtrợcủamáyvitínhnhưhiệnna y.Tuynhiên,đểx â y dựngđượcnhữngc o n sốphụcvụchoviệct í n h rac á c chỉtiêunàycầnsựa mhiểuvềđặcthùcủangànhnghềcũngnhưxâydựngđượcnguồnsốliệuđầuvàochínhxácvàc óđộtincậycao.TrongthNmđịnhtàichínhcủadựánbấtđộngsảnthìcácyếutốđóngvaitròrấtq uantrọngnhư:tiếnđộthựchiệndựándựkiến,chiphíxâydựng,giábánsảnphNm,chiphíchiết khấu,chiphíhoạtđộng,tốcđộtănggiábánvàchothuê Xácđịnhchínhxáccácyếutốnàysẽgiúp chokếtquảtàichínhcủadựáncóđộtincậycao.

Cácdựáncónhiềumụcđíchkhácnhau.Tuynhiêntấtcảcácdựáncóthểxếpthànhnhóm:dựánm ởrộng,dựánthaythế,dựánphátsinhđểđápứngcácyêucầupháplý.

Thờigiangầnđâyc á c khuchợtruyềnthốngnhưchợTânBình,BàChiểu,VănThánh… đãtrởnênquác ũkỹkhônga n t o à n c h o c ô n g việckinhdoanhcũngnhưkhôngphảnánhđược bộmặtpháttriểncủathànhphố.Dođóchủtrươngcủathànhphốlàkêugọicácnhàđầutưđầutưxâ ydựngmớicáckhuchợnàykhangtranghơnnhằmđápứngnhucầumuas ắmngàyc à n g c a o củ acưdân.Thànhp h ốsẽư utiêndànhmộtphầnđấttrongkhuchợchochủđầutưxâydựngcáchạ ngmụckinhdoanhnhằmthuhồivốnđầutưđãbỏraxâydựnglạicácchợnày.

KhônggiốngnhưcácngànhnghềkháclàphảiđầutưliêntụcđểtìmkiếmsảnphNmmớithaythếc ácsảnphNmđãtrởnênlỗithời.Thôngthườngcácdựánthươngmạil ớntrongngànhbấtđộngs ảncóthờigianhoạtđộngkhálâu(từ50đến70năm)vớisốvốnđầutưtừchụctriệulênđếnhàngtră mtriệuUSDdođóđãtriểnkhairồithìkhôngcócơhộiđểđầutưthaythế.

Cácdựánnàybaogồmcácđềxuấtđầutưchocácthiếtbịkiểmsoátônhiễm,thôngg i ó vàphòn gcháytrongcáctòanhàcaoốc.Khiphântíchtốtnhấtlànênđượcxemnhưcácdựánphụthuộc. 1.4.2Dựatrênmốitươngquankinhtếcủacácdựán

Nếudòngtiềncủamộtdựánbịtácđộngbởiquyếtđịnhchấpnhậnhayloạibỏdựánkhácthìdựánt hứnhấtgọilàphụthuộcvàodựánthứhai.Mặckhác,dựánthứhaicũnggọilàphụthuộcvàodựá nthứnhất.Vídụviệclựachọnxâydựngsângolfsẽgiúpviệcbáncácbiệtthựtrongkhusângolfđ ạtđượcgiácaohơnvìkháchhàngmuabiệtt h ựnàysẽthụhưởngđượcnhữngtiệní c h màsângolf mangl ại.N gượclại,kháchhàngởtrongcácbiệtthựnàysẽthườngxuyênchơigolfhơn.Điềunà ysẽgópphầnlàmtăngdoanhthuchokhusângolf.Dođó,dựánvillavàsângolflàhaidựánphụthu ộclẫnnhau.

Haidựángọilàloạitrừlẫnnhaunếunhữngkhoảnthunhậptừmộtdựánđầutưnàođósẽbiếtmấth oàntoànnếudựánkhácđượcchấpnhận.Việcchấpnhậnmộtdựánnàycónghĩalàtừbỏhoàntoà ndựánkhác.VídụnhàđầutưđãquyếtđịnhpháttriểnkhuvănphòngSàiGònTradeCenterthìsẽb ỏdựánxâykháchsạntạivịtrínày.

1.5 Nhữngnhânt ốả nhhưởngđếnthẩmđịnhtàichínhdựá n đầut ưbấtđ ộ ngsảnphứcph ứchợp

1.5.1Phântíchthịtrườngcủasảnphẩm ĐâylàmộttrongnhữnggiaiđoạnquantrọngkhitiếnhànhthNmđịnhmộtdựánbấtđộngsảnph ứchợpm à cácnhàđầut ưbấtđộngsảnViệtN amthườnghayb ỏqua.Côngđoạnnàysẽgiúpđánh giánhucầu,nguồncungcũngnhưlịchsửcủacáchạngmụcnày.Thôngquanhữngthôngt i n này giúpchúngtađánhgiáchínhxácđượcnhữngđốithủcạnhtranhtrênthịtrường,quyếtđịnhđếngiá báncủasảnphNmchúngt a dựđịnhđầutưcũngnhưquyếtđịnhđếnviệclựachọncáchạngmụcn àocầnpháttriểnnhằmđạtđượchiệuquảcaonhất.

PhântíchSWOTnhằmxác địnhđượcnhữngđiểmmạnh,điểmyếucủadựán cũngnhưcơhộivà tháchthức.Việcphântíchnàysẽchỉrađâulàđiểmmạnhđâulàđiểmyếucủadựá n n h ằmmụcđ í chpháthuyđiểmmạnhv à hạnchếtácđộngcủađiểmyếu.Ngoàira,phântíchSWOTcũngsẽgiú pnhàđầutưtậndụngtốtcơhộivàcũnggiảmthiểunhữngnguycơđedoạđếndựán.

1.5.3Lựachọncáchạngmụcthíchhợpđểđầutư Đâylànhữngbướcquantrọngđểthựchiệnmộtdựánbấtđộngsảnphứchợpthànhcông.Dựánbấ tđộngsảnphứchợpkhácvớinhữngdựánkhácởviệcchọnlựasảnphNmđầutư.Nếunhưnhững dựánthôngthườngnhàđầutưđãbiếtchắcchắnlàđầut ưvàosản phNmgìtrướckhibắtđầu thNmđịnh,saukhithNmđịnhxongnếuhiệuquảthìđầutưcònkhônghiệuquảthìkhôngthựchiện TrongkhiđốivớidựánbấtđộngsảnphứchợpthìđaphầnsaukhithNmđịnhnhàđầutưmớibiếtlà nhữngsảnphNmgìc ầnđầutư.Đâylàmộtđiểmkhácbiệtcủacácdựánbấtđộngsảnphứchợp.Vi ệclựachọncáchạngmụcđểđầutưcầnphảithựchiệnmộtcáchkhoahọcvìsẽảnhhưởngr ấtl ớ nđếnthànhcôngcủadựán.N hữngc ơsởđểl ựachọnhạngmụcp h ù hợpl à phântíchSWOTcủa dựáncùngvớiphântíchvềthịtrườngđểquyếtđịnhxemlàsảnphNmnàophùhợpvớivịtrícủakhu đấtdựđịnhxâydựng.Ngoàira,việclựachọnhạngmụcđầutưcầnhiểurõđặcđiểmhoạtđộngcủa cácsảnphNmdựđịnhđầutư.

Việcxácđịnhphươngánkinhdoanhcủacácdựánbấtđộngsảnphứchợpthườnglàquyếtđịnhbá ntấtc ảsảnphNmhaysẽđứngrakhaitháckinhdoanh.Hạngmụcthườngđượcbánhếtsaukhixâ ydựnglàcănhộbáncòncáchạngmụckhácthườngnhàđầutưsẽđứngrakinhdoanhhoặcchot huê.Tuynhiên,trongnhiềutrườnghợpmộtsốnhàđầutưsẽbánhếttấtcảsauđódùnglợinhuậnđạt đượcđầutưvàodựánmới.Việclựachọnphươngánkinhdoanhsẽảnhhưởngđếnlợinhuậncủa nhàđầut ư.Nhàđầutưcầnxácđịnhlợinhuậnmongđợiđểcóphươngánkinhdoanhhợplý.

Mộtdựánđượcđầutưmớihayđầutưmởrộngthìviệcphântíchhiệuquảtàichínhcủanól à mộ ty ê u cầukhôngthểt h i ếuchocácnhàđầutưdựav à o đóđểr a quyết định.Phântíchđầutưvốnlàmộtchứcnăngquảntrịtàichínhchủyếutrongđómộttrongnhững yếutốhàngđầuđượccácnhàđầutưquantâmlàdòngngânlưudựkiếnđạtđượctừcáchoạtđộngđ ầutưcủamình,điềunàykhôngchỉápdụngđốivớicácdựánđầutưxâydựngmớimàcònápdụn gchonhữngchươngtrìnhhoạtđộngkinhdoanhcủadoanhnghiệpnhưđầut ưc h o c á c chiếndịc hquảngcáohayđầutưc h o nghiêncứupháttriển.Vìvậy,việcphântíchđầutưvốnlàmộtnội dungquantrọngc ầnxemxéttrongđánhgiátínhkhảthicủadựánhaymộtquyếtđịnhđầutư.

Ngânlưulàbảngdựtoánthuchitrongsuốttuổithọcủadựán,nóbaogồmnhữngkhoảnthựcth uvàthựcchicủadựántínhtheotừngnăm.Quyướcghinhậndòngtiềnvàovàdòngtiềnracủadựá nđềuđượcxácđịnhởthờiđiểmcuốinăm.

Vìdòngngânlưuphảná n h thờiđiểmthựcthuvàthựcchicủadòngtiềnnêntrongphântíchtàichí nhdựán,tasửdụngdòngngânlàcơsởđểđánhgiádựán.Lợinhuậnkhôngphảnánhchínhxácthời điểmthuchitiềncủadựá n, vìvậykhôngphảnánhmộtcáchchínhxáctổnghiệuquảcủadựánthe othờigiácủatiềntệ.

Dòngtiềnnênđượcđolườngtrêncơsởtăngthêm(IncrementalBasis) Đánhgiádòngt i ềnchomộtdựánc ụthểt r ê n gócđộtoànbộdòngt i ềncủadoanhnghiệpsẽbịtác độngnhưthếnàonếudựánđượcchấpnhậnsovớitácđộngkhidựánkhôngđượcchấpnhận.Vìvậ y,n ê n đưavàophầnphânt í c h tấtc ảc á c thayđổitrongdòngdoanhthu,dòngchiphívàdòngthu ếphátsinhdoviệcchấpnhậndựán.N gượclại,khôngtínhđếndòngtiềnkhôngbịdựánthayđổi.

Vìđầutưbanđầuchomộtdựánđòihỏichiphíbằngtiềnmặtsauthuế,nênthunhậpt ừdựáncũngp hảiđượctínhbằngdòngtiềnsauthuếđểđảmbảocùngđơnvịtrongt í n h toán.

Tấtc ảcáctácđộnggiánt i ếpcủamộtdựá n phảiđượcxemxétkhiđánhg i á dòngtiền

Dòngtiềncủadựánphảiđượcxemxétđánhgiátrongmốiquanhệqualạigiữatấtcảcácnhântố kháccủatoàndoanhnghiệp.Chẳnghạnnhưnếumộtdoanhnghiệpđềxuấtxâydựngthêmmộtca oốcvănphòngbêncạnhthìsẽtácđộngthếnàođếdòngt i ềnvàlợinhuậncủadựánhiệntại.

Chiphíthiệthạilànhữngchiphíđãđượcchira.Vìcác chiphíthiệthạikhôngthểthuhồilạiđượ cnênkhôngđượctínhtrongquyếtđịnhchấpnhậnhaytừchốimộtdựá n Chiphínàyđượcgọil àchiphíchìm.

Chiphícơhộilànhữngkhoảngthunhậpmàcôngtyphảimấtđidosửdụngnguồnl ựccủacôngty vàodựán.Chiphícơhộikhôngphảilàmộtkhoảnthựcchinhưngphảiđượctínhvàovìđólàkhoả nthunhậpmàcôngtyphảimấtđikhithựchiệndựá n

Trongphânt í c h t à i c h í n h củadựánnóichungvàdựá n bấtđộngsảnnóiriêngthìphântíchdòn gtiềnlànộidungđầutiênvàquantrọngnhấtđòihỏicácnhàphântíchquantâm nhấtvì d ò n g tiềncủadựá n làkếtquảmongmuốndùngđểđánhgiát ín h hiệuquảcủamộtdựánđầutư.Nộidun gcầnđánhgiáởđâylàdòngtiềnhoạtđộngthuầnsauthuế(Netoperatingcashflows–NCF)của một dựán

:làthayđổichiphíkhấuhao NWC:làthayđổitrongđầutưvốnluânchuyểncầnthiếtđểhỗtrợchodự án.DocáckhoảnđầutưvàovốnluânchuyểnlàmgiảmdòngtiềnthuầnNCF.Tuynhiênvàonăm cuốicùngcủađờisốngkinhtếcủadựánthìNWCsẽđượcthuhồilạidothutiềntừviệcbáncănhộh oặchoạtđộngchothuêkháchsạnvàvănphòng…thìN WCsẽgiảmlàmchoNCFtăng.

N CF = [(R 1 -R 0 ) – (O 1 - O 0 ) – (Dep 1 – Dep 0 )](1-T) + (Dep 1 -Dep 0 )- N WC

CôngthứctínhdòngtiềnNCF(1)chothấydòngtiềncủadựánphụthuộcvào3chỉt i ê u chính: OEATđượctínhdựavàothayđổitrongthunhậphoạtđộngtrướcthuế( OEBT)x(1-

Ngoàira,nếunămcuốicùngcủađờisốngkinhtếcủadựángiátrịtàisảnđượcthuhồisauthan hlýthìgiátrịthanhlýsaukhitrừcáckhoảnthuếsẽđượccộngthêmvàod ò n g tiềncủadựánvào nămcuốicùngnàyđểtínhtổnggiátrịdòngtiềncủadựánsuốtthờigiandựánhoạtđộng.

Vốnluânchuyểncủadựánđượcthuhồitoànbộsaukhikếtthúcdựán:trongsuốtđờisốngkinhtế củadựándoanhnghiệpsẽđầutưvốnluân chuyểntăngthêm,vốnđầutưnàysẽđượcthuhồilạibằ ngtiềnmặtsaukhikếtthúcdựánvàkhoảnthuhồin à y cũngđượccộngvàođểtínhtoándòngtiề ncủadựán.

Mộtchỉtiêuc ầnquantâmtrongxácđịnhdòngt i ềncủadựá n l à khấuh a o v ì t ỷl ệkhấuhao,phư ơngphápkhấuhaoc ó ảnhhưởngrấtlớnđếndò ng t i ềncủadựá n dog i á trịkhấuhaolàkhoảnc hiphíđượckhấutrừtrướckhitính thuế.Hiệnnay,cóbaphươngphápkhấuhaomỗiphươngphá pkhấuhaomàdoanhnghiệpsửdụngcóảnhhưởngđángkểđếndòngtiềncủadựánđólàkhấuhao dạngđườngthẳng,khấuhaonhanhvàkhấuhaodựatrênsốnămgiảmdần.

Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất dùng để chiết khấu dòng tiền của dự án về thời điểm lập dự án, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cấu trúc vốn, địa điểm, lĩnh vực đầu tư và thời gian đầu tư Trong thực tế, lãi suất vay dài hạn và chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) thường được sử dụng để xác định tỷ suất chiết khấu cho các dự án bất động sản Trong giai đoạn kinh tế bình thường, chi phí sử dụng vốn bình quân được ưu tiên hàng đầu, vì hầu hết các dự án bất động sản được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau như nợ vay và cổ phần Tuy nhiên, lãi suất vay ngân hàng có thể tạo ra rào cản lớn, đặc biệt khi lãi suất dao động từ 18% đến 20% như đã xảy ra vào năm 2008, khiến việc đánh giá tính khả thi của dự án trở nên khó khăn hơn.

Chiphísửdụngvốnc ò n c ó thểđượchiểul à t ỷsuấtsinhl ợitốithiểumàdoanhnghiệpsẽđòihỏi khithựchiệnmộtdựánđầutưmới.Nếumộtdựánđầutưmớitạor a t ỷsuấtsinhlợinộibộIRRl ớn hơnchiphísửdụngvốnt h ì giátrịcủad o a n h nghiệpsẽtăng(haydựánđầutưkhảthi)ngượclại nếumộtdựánđầutưmớitạoraI R R thấphơnchiphísửdụngvốn,giátrịcủadoanhnghiệpsẽgiả m(haydựánđầut ưkhôngkhảthi).

Hầunhưkhôngcóchỉtiêunàođượcsửdụngchotấtcảcácdựánmàphụthuộcvàoquanđiểmcủat ừngchủđầutư.Cóchỉtiêuphùhợpvớidựánnàynhưngcóchỉtiêuphùhợpvớidựánkhác.Nhữn gchỉtiêusauđâytrongthựctếđượcchọnlàmtỷsuấtchiếtkhấucủacácdựánbấtđộngsản. 1.5.6.2 Cácchỉtiêusửdụnglàmtỷsuấtchiếtkhấu

Trongthựct ếlãisuấtv a y dàihạnngânhàngcũngt h ườngđượcchọnlàmt ỷsuấtchiếtkhấucho dựánvìnhữnglýdosau:

 Dễthấyđượcsựhiệuquảcủadựánhaykhông.Nhiềudựánnhàđầutưchỉcầnx e m xétIRRl ớnhơnlãisuấtngânhànglàcóthểđầutưđược.Vìnhiềucổđôngcóthểvayvốnngânhàngđểđầu tưvàodựá n chonên mứclãisuấtngânhànglàmộtchỉtiêudễnhậnthấysựhiệuquả.

Tuynhiênchỉtiêunàyrấtítdùnglàmtỷsuấtchiếtkhấutrongcácdựánbấtđộngsảnv ì vốnđầutư chobấtđộngsảnrấtlớndođóthườngđượctàitrợtừnhiềunguồnnhư: vốnchủsởhữu,huyđộngtrướctừkháchhàng,vaynợ,lợinhuậngiữlại.Mặckhácmộtdựánbấtđ ộngsảnthườngkéodàihàngchụcnăm… chonênlãisuấtvaykhôngphảnánhđượctấtcảcácchiphísửdụngvốnmàdựánđượctàitrợ.

1.5.6.2.2 Tỷsuấtsinhlợitrungbìnhngành Đâylàmộtchỉtiêucũngrấtđượcsửdụngvìphảnánhđượcmứclợinhuậnmàngànhnghềmanglại Trongnhữnggiaiđoạnmànềnkinhtếbiếnđộnglớnthìchỉtiêunàyđượcư ut i ê n lựachọn.N hư g i a i đoạnnăm2008l ạmpháttăngcao,Chínhphủđ ãthựchiệnchínhsáchthắtchặttiềntệ.Kếtq uảlàlãisuấtngânhàngtănglênmứccaonhấttronglịchsử.T ừđâyviệcl ựachọnt ỷsuấtchiếtkh ấudựatrênphươngp h á p W A C C vàlãisuấtvayngânhànggặpnhiềukhókhăn.Vìchiphílãi vaytăngcaonêndẫnđếnt ỷsuấtchiếtkhấutheophươngphápWACCsẽtănglêncao.T ỷsuấtchiế tkhấucủamộtdựánbấtđộngsảnthươngmạiđượclựachọnchocảmộtgiaiđoạn50

70nămchonêntỷsuấtnàykhôngphảnánhchínhxácđặcđiểmdàihạncủadựánbấtđộngsản.N ếulựachọnbằnglãivayngânhàngthìhầunhưkhôngdựánnàođạthiệuquả.Dođótỷsuấttrungbì nhngànhđượcchọnlựasẽlàphươngpháptốiưuchoc á c dựánbấtđộngsản.

Hiệnnaytheothốngkêtỉsuấttrungbìnhngànhcủacácdựánbấtđộnglànằmtrongkhoảng14%đ ến16%/ năm.Tỷlệ14%thườngđượcsửdụngđểđịnhgiátàisảnbán,c ò n mức16%thườngđượcápdụn glàmtỷsuấtchiếtkhấuđểtínhchỉsốNPV.

WACC=(WDxr* D )+(WPx r P )+(Wex r e hoặcr ne ) Trongđó:

WD:TỷtrọngnguồntàitrợbằngvốnvaydàihạntrongcấutrúcvốnWP:Tỷtrọngn guồntàitrợbằngvốncổphầnưuđãitrongcấutrúcvốnWe:Tỷtrọngnguồntàitrợ bằngvốncổphầnthườngtrongcấutrúcvốn

WD+W P + W e =1 r*D:ChiphísửdụngvốnvaydàihạnsauthuếrP:Chi phísửdụngvốncổphầnưuđãi re:Chiphísửdụngvốnlợinhuậngiữlại rne:Chiphísửdụngvốncổphầnthườngpháthànhmới

- Chiphísửdụngvốnbìnhquânlàchỉtiêuthíchhợpchocácdựánvìdựánbấtđộngsảnđòihỏivố nđầutưlớnvàthờigianđầutưdàinênhầuhếtđượctàitrợtừtấtcảc á c nguồntàitrợsẵncótrênthị trường.Dođóchỉtiêunàysẽphảnánhtấtcảchiphísửdụngvốncủadựánvàochỉtiêunày.

- Tuynhiênvớicácdựánbấtđộngsảnđặcbiệtlàdựáncănhộbán,chủđầutưluônluônhuyđộn gvốntrướctừkháchhàng.Nguồnvốnnàychủđầutưsẽsửdụngmàkhôngtốnchiphí.Dođó,nế usửdụngchỉtiêuchiphísửdụngvốnbìnhquânthìsẽl à m chochỉtiêunàycóchiphísửdụngvốn rấtthấpvìcómộttỷlệvốnrấtcaokhôngtốnchiphísửdụngvốn.Tuynhiêntrongthựctếchủđầutư sẽchịuáplựclớnvềviệcsửdụngnguồnvốnnàynhư:

 KháchhàngsẽphảicamkếtbàngiaosảnphNmđúnghạn,nếukhôngsẽbịphạttrễhạnmàtro ngcácdựánbấtđộngsảnlớntrễhạngiaonhàlàđiềurấthayxảyravìt í n h chấtphứct ạpcủac ô n g việct h i công.Dođó,phầnchiphínàythựct ếc ó phátsinhchiphínhưngrấtkhóxácđịnhđược. Ngoàira,nếucótinđồnvềdựánkhôngtốtkháchhàngcóthểkéođếnđòitiềnlạihàngloạtlúcđó chủđầutưkhôngthểkiếmđâurađủtiềnđểtrảlạichongườimuavìtiềnứngtrướcđãchuyểnsang sảnphNmx â y dựngdởdang.Dođó,thựctếphầnchiphínàynhàđầutưcũngtốnchiphínhưngk hôngđolườngđược.

 Ngoàirađâylàphầnt h u trướccủakháchhàngnhưngcũngc ó thểđãl à mộtphầnlợinhuận củachủđầut ưvìđặtđiểmcủabấtđộngsảnlàcầnthờigiandàiđểhoànthành.Tuynhiênđểxácđịn hđượcphầnnàolàthutrước,phầnnàolàlợinhuậnthìrấtkhóvìtheochuNnmựcghinhậndoanht hulàkhichuyểnđasốrủir o sang ngườisửdụnglúcđómớiđượcghinhậnl à doanhthu.D o đ ó,chưađủđiềuk i ệnhoạchtoándoan hthuthìđiềuđócũngcónghĩalàchưaghinhậnđượclợinhuận.

NgoàiratrongcơcấucủachỉtiêuWACCcóbaogồmchiphínợvay.Trongmộtgiaiđoạnnàođóc hiphínợvaytănglênđộtbiếnsẽlàmchoWACCtănglêncao.Màtỷsuấtchiếtkhấuá p dụngcho cảmộtvòngđờidựá n chứkhôngphảitrongmộtvàinăm,nênápdụngchỉtiêunàysẽkhôngthích hợp.

Dođó,chỉtiêunàylàmộttrongnhữngchỉtiêurấthayđượcsửdụngtrongcácdựánnóichungvàcá cdựá n bấtđộngs ảnkhácnóiriêngnhưdựá n c a o ốcvănphòng,trungtâmthươngmạihaykhác hsạn.

1.5.6.2.4 Tỷsuấtsinhlờitrongquákhứ: Đâylàmộtchỉtiêuphảnánhtỷsuấtsinhlời(ROE)củanhữngcôngtyđãhoạtđộngtrongquákh ứ.N hiềuc ổđôngsẽxemxétviệcđầut ưmởrộngdựá n sẽmanglạinhuậnnhưthếnàosovớinhữn ggìhọđangđạtđược.Cổđôngsẽquyếtđịnhđầutưnếutỷsuấtsinhlợicủadựánmớibằnghoặclớn hơntỷsuấtsinhlợihiệntại.

- Chỉtiêunàyc ó ư uđiểml à thấyđượchiệuquảcủadựá n đầut ưmởrộng.T r o n g trườnghợpdự ánmởrộngkhôngmanglạilợinhuậncaohơnhoặcbằngdựánhiệnt ạithìchủđầutưsẽkhôngqu yếtđịnhđầutưvàodựánđómàthayvàođótìmkiếmc ơhộik h á c c ó t ỷsuấts i n h lợic a o hơnho ặcs ẽdànhnguồnl ựct ậptrungvàokhaithácdựánhiệntại.

Hầuhếtc á c dựá n bấtđộngsảnđềutồnt ạinhữngrủir o nhưc h i p h í vậtliệuxâydựng,chiphín hâncông,chiphínhậnchuyểnquyềnsửdụngđất,s ựt h a y đổicủac h í n h sáchphápluậtvềquy ềnsởhữuđấtđaihaychínhsáchthuếvềđấtđai… đếnsựsụtgiảmmạnhcủagiábán,giáchothuêsảnphNm.

Trongmộtdựánbấtđộngsảnhầuhếtcácbiếnlàkhôngchắcchắnvàchúngsẽmấtr ấtnhiềuthờig ianđểtìm rab i ếnnàođượcdựbáochínhxác.Chínhvìvậy,vấnđềđặtraởđâylàchúngtaphảixá cđịnhđượcbiếnnàocóảnhhưởngtrọngyếuđếnkếtquảmàchúngtaquant â m vàc h ú n g t a chỉt ậptrungv à o biếntrọngyếunhất.Phânt í c h độnhạylàcôngcụgiúpchúngtaxácđịnhđượck ếtquảcủadựánsẽbiếnđộngnhưthếnàokhicácyếutốtrọngyếuthayđổi.

Phân tích độ nhạy là một phương pháp hữu ích trong việc đánh giá quyết định đầu tư vào dự án Phương pháp này cho phép nhà đầu tư xác định các yếu tố ảnh hưởng đến dự án và mức độ chắc chắn của các biến số quan trọng Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phân tích độ nhạy chỉ tập trung vào hai biến số chính, điều này có thể hạn chế khả năng phản ánh sự thay đổi trong trường hợp có nhiều biến số cùng thay đổi Do đó, việc áp dụng phương pháp này cần được cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo tính chính xác trong quyết định đầu tư.

Phântíchđộnhạyxácđịnhđượcbiếnnàoquantrọngnhấtnhưngchúngtachỉnhìnthấytácđộng vàokếtquảmộtcách đơnlẻ.Phântích tình huốngsẽchothấysựkết hợpảnhhưởngcủasựthayđổitấtcảcácbiếnnàycùngmộtlúc.Cácbiếnkếthợpvớinhausẽt ạor a c á c tìnhhuốngkhácnhauđólàtìnhhuốngxấunhấtnghĩal à t ì n h huốngmàtấtcảcácbiếncóả nhhưởngđếnkếtquảđềuthayđổibấtlợi,tìnhhuốngtốtnhấtnghĩalàtìnhhuốngmàtấtcảcácbiế ncóảnhhưởngđếnkếtquảthayđổitốtnhấtcùngmộtlúcvàtrườnghợpcuốicùngl à trườnghợpk ỳvọngchínhlàtìnhhuốngđượcmongđợinhưkếtquảđangxemxétởhiệntại.

Vớiphươngphápnàykhắcphụcđượcnhượcđiểmcủaphântíchđộn h ạyl à thấyđượcsựt h a y đ ổicủakếtquảtrongtrườnghợpcónhiềuhơn2 yếut ốt h a y đổidẫnđếnthayđổivềkếtquả.

Việcphânt í c h nàysẽthựchiệnthôngquacôngcụcủaphầnmềme x c e l , tuynhiênchúngtaphải tựgiảđịnhrấtnhiềutìnhhuốngcóthểxảyđểracáckếtquảkhácnhau.Dựatrênnhữngkếtquảnày chúngtasẽxácđịnhđượctìnhhuốngnàolàđángtincậynhất.

Phân tích mô phỏng Monte Carlo là một phương pháp hiệu quả để đo lường rủi ro, hoạt động tương tự như việc dự báo tình huống thông qua máy tính Mỗi biến trong mô hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định Quá trình này thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến, từ đó tạo ra kết quả trên mô hình Kết quả của phân tích mô phỏng thường rõ ràng hơn so với phân tích tình huống, vì nó không chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng mà còn thể hiện rõ khoảng, đoạn nào là xấu nhất và tốt nhất của kết quả dự báo Đặc biệt, phân tích mô phỏng có độ chính xác cao hơn và khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế so với phân tích tình huống.

Trongphươngphápphântíchnàyđểcóđộtincậycaolàphảichọnhàmphân phốiphùhợpchoc ácbiếnvàđộlệchchuNncủacácbiếnphảixácđịnhtươngđốichínhx á c vớimôhìnhthựctế.Đi ềunàycóthểkhónhấtlàđốivớitrườnghợpkhôngcósốl i ệulịchsửvàđòihỏimộtkhảnăngphán đoántốtcủangườiphântíchthôngthườngđểxácđịnhcácthôngsốchocácbiếncầnmôphỏngngư ờitadựavàocácnguyêntắcchungvàsựhiểubiếtlýthuyếtđểxácđịnhphânphốiđúngchocácbiế n.

Phươngp h á p nàyc ó đột i n c ậycaonhấttrongt ấtc ảcácphươngphápvìmáytínhphảitínhtoán hàngngàndựbáođểđưaravùngtincậy.

- Thờigianhoạtđộngdài:thôngthườngmộtdựá n bấtđộngs ảncóth ờigianhoạtđộng50đến7 0nămmặcdùnhiềudựánchủđầutưcóthểbánhếtsaukhixâydựngnhưngnhàđầutưcũngsẽsẵns àngchophươngánhoạtđộngtrongtrườnghợpkhôngb á n đượchếttấtc ảsảnphNm.Dođó,bản chấtcủacácdựá n bấtđộngsảnlàhoạtđộnglâudài.

Vìnhữnglýdotrênnênđaphầndựánđầutưbấtđộngsảnrấtkhócócơhộisửađổisaukhixâydựng xong.Dođó,côngviệcthNmđịnhtàichínhcácdựánbấtđộngsảncàngphảichútrọnghơnnữa.Ngoàira,trongthựctếrấtnhiềucácdựánbấtđộngsảnchỉdừnglạiởviệcthNmđịnhhiệuquảmàq uênđicôngtácphântíchrủiro.Đâylàmộtphầnkháquantrọngtrongviệcraquyếtđịnhcóđầutư haykhôngvàodựánđócủachủđầutư.

NộidungcủachươngnàynhằmtrìnhbàycáchthứchoànthiệnviệcthNmđịnhdựánbấtđộngsản phứchợptrongthựctế.Trongsuốtquátrìnhphântíchcủaluậnvănnàydựánxâydựngvàkinhd oanhkhuphứchợpDynamicPlazatạiquậnTânBìnhđượct í n h to án đểl à m vídụminhhọa. Quanghiênc ứucácmôhìnhđầut ưbấtđộngs ảntrongthựctếthìmôhìnhnàylàphổbiếnnhất.Tr ongthờigiansắptớimôhìnhnàysẽđượcpháttriểnnhiềuởcácthànhphốlớnnướcta.

2.1.1TổngquanvềkhuphứchợpDynamicPlazatạiquậnTânBìnhTP.HCM.Trongnhữ ngnămgầnđâynhucầuvềcănhộcaocấp,caoốcvănphòngvàtrungtâmthươngmạităngl ê n đá ngkểdosựpháttriểnnhanhcủakinhtếthànhphốHồChíMinh.B ê n cạnhđóquậnT â n Bì nh là q uậncódânsốđôngnhấttạiTP.HCMdođónhuc ầuvềnhàở vàtrungt â m thươngmạirấtc a o Đ á pứ ngn h u cầuđó,khuphứchợpDynamicPlazagồmtrungtâmthươngmai,caoốcvănphòng, kháchsạnvàcănhộb á n tọalạctạigiaol ộTrườngChinh–

HoàngV ănThụthuộcquậnTânBìnhT P H C M màchủđầutưhướngđến.Dựánsẽđóngvaitr òlàtrungtâmmuabán,giảit r í , nhàởcaocấpvàkháchsạnsangtrọngbậcnhấttạiQuậnTânBìn h.Dựáncódiệnt í c h rộng1 h é c t a toạlạctạig i a o l ộTrườngChinh–

HoàngV ănThụ,mộttrongnhữngtrụcđườngchínhnốiquậnT â n Bìnhvớicácquận1,3,11,12, PhúN huận.Đâylàmộtvịtrírấtthuậnlợiđểpháttriểncănhộcaocấp,caoốcvănphòng,trungt â m thươngmạicũngnhưkháchsạn.

2.1.2Địnhhướngđầutưdựán Ýtưởngbanđầucủachủđầutưlàpháttriển4hạngmụcnhưsau:cănhộbán,trungt â m thươngm ại,vănphòngchothuêvàkháchs ạn.Tuynhiênđểdựánmangtínhkhảthicaongoàicácyếutốnhư vịtrí,chấtlượngdựán,quimôdựánthìyếutốlựachọncáchạngmụcđầut ưcũngđóngmộtvait r ò kháquantrọng.N hàđầutưnênx e m xétđếnyếutốlànênđầutưvàonhữnghạngmụcnàovàs ảnphNmdịchvụsắp cungứngchothịtrườngcóđiểmnàonổibậtvượttrộihơnsovớicácsảnphNmdịchvụhiệnđangc ungcấp,đốitượngkháchhàngmàdựánsẽhướngtớilàtầnglớpcóthunhậpthấp,thunhậptrungb ìnhhaythunhậpcao, điềutratốcđộtăngtrưởngởhiệntạivàdựbáođượctốcđộtăngtrưởngtrong tươnglaicủangànhnghề,lĩnhvựcmàchúngtađangcóýđịnhthamgia… vàhiệnnaycóbaonhiêudựántươngtựđangđượcpháttriểntrongkhuvựclânc ậnv à tạithànhph ố,giácảcủac á c dựánmangt í n h tươngđồng,nhậnđịnhvềxuhướngcủathịtrường…

Vớivịtríchiếnlượcnhưtrênchủđầutưmongmuốnpháttriểndựánthànhmộtkhuphứchợpcaoc ấpbậcnhấttạiquậnTânBìnhbaogồmcáchạngmục:cănhộcaocấp,c a o ốcvănphòng,trungtâ mthươngmạivàmộtkháchsạn3-

5sao.Việcpháttriểntấtcảcáchạngmụcnhưtrênvàodựánhaysẽmộthoặcmộtvàihạngmụcởtr ênvàodựá n phụthuộcv à o việcnghiêncứuvàdựđoánthịtrườngt ạithờiđ iểmhiệnt ạivàtươn glai.

5saotạiTP.HCMmàchủđầutưcầnnghiêncứutrướckhiquyếtđịnhđầutưvàod ựá n nàyl à một phầnq u a n trọngtrongviệcthànhcôngcủadựán.Cácthôngtinvềthịtrườngsaucầnphảinghiên cứukỹtrướckhithựchiệndựán:

Dựatrênnhữngthôngt i n nghiênc ứuvềnguồncung,c ầuquák h ứ,hiệntạiv à dựđoántươngl a i đểđưaranhữngdựđoánvềc á c sốliệuc ầnđưav à o môhìnht h Nmđịnhtàichính.

2.2.1TổngquanvềthịtrườngbấtđộngsảnTP.HCMthờigianquavàhiệntạiThịtrườngbấ tđộngsảnTP.HCMhiệnđangpháttriểnnhanhnhấtcảnướctínhtổngsốdựánvàtổngsốvốnđầ utưvàolĩnhvựcnày.HầuhếtcácdựánlớnđềutậptrungvàoTP.HCM,đâyđượcxemlàmộtthịtr ườngđầytiềmnăngđểpháttriểncácdựánbấtđộngsản.Tínhđếncuốitháng06/2009tổngsốvố nFDIđầutưvàolĩnhvựcbấtđộngsảnthànhphốHồChíMinhlà5,18tỷUSDchiếm24,3%tổngv ốnđầutưvào bấtđộngsảncảnước.Cácdựánmàcácnhàđầutưtrongvàngoàinướchướngđếnv à o cănhộca ocấp,kháchsạn4-

5sao,trungtâmthươngmạivàcaoốcvănphòng.Đâyđượcx e m l à mộttrongnhữnglĩnhvựcm anglạilợinhuậncaovìnguồncungkhôngđápứngđượcnhucầu.

NhucầuvềnhàởtạicácthànhphốlớnởViệtNampháttriểnmạnhtrongnhữngnămvừaqua,đặcb iệtl à tạiTPHCM.T h e o sốli ệuthốngk ê , đấtđaidànhchoviệcpháttriểnvàxâydựngnhàởkhô ngđápứngnhucầunhàởtăngnhanhtrongthờigiannàyl à mộttrongnhữngnguyênnhânkhiếng iánhàtăngnhanh.DướiđâylàcácnguyênnhânchínhkhiếnnhucầuvềnhàởtăngcaotạiThànhp hốHồChíMinh.

TP.HCMcótốcđộgiatăngdânsốnhanhchóng(cảvềgiatăngtựnhiênlẫncơhọc),điềunàydẫ nđếnnhucầuvềnhàở tăngcao.Tốcđộgiatăngdânsốbìnhquâncủathànhphốlà3,5%/ năm.Sốliệuthốngkêchothấynăm2006,dânsốthànhphốđãđạtmứchơn7triệungườivàtheos ốliệucủaSởCôngAnThànhphốcungcấp,sốlượngd â n nhậpcưtừcáctỉnhthànhcóđăngkýtạ mtrúdàihạnđãchiếm30%tổngsốdântoànthành.Hằngnăm,dânsốTP.HCMtăngthêmkhoản g200.000người. b) Nguồncung

Tínhđếnnay,nguồncungcủac á c khuc ănhộb á n hiệnđạic a o c ấptạiTP.HCMkhoảng63dự á n đãđượchoànthànhv à đưavàosửdụngt ạiTP.HCMvớihơn

15.000c ănhộ.Hầuhếttrongsốđól à cáckhuc ănhộtrungbìnhvàkhôngnằmt ạik h u trungtâmt hànhphố. c)Giábán

Nguồn:CB RichardEllisGiáb á n cănhộđượcnghiêncứubaog ồmhai loạilà cănhộsangtrọng(luxury)vàc ănhộcaocấp(high- end).CănhộsangtrọnglànhữngcănhộnằmtạitrungtâmQ1v à đượcthiếtkếtheotiêuchuNnq uốctếvàđầyđủtấtcảcáctiệnnghinhưkháchsạn.C ănhộcaocấplànhữngcănhộngoàitrungtâm Q1vàcũngcóthiếtkếcũngnhưnộithấttheotiêuchuNncaocấp.Giábán2loạicănhộnàytăng độtbiếnvàogiữanăm2008vàbắtđầugiảmxuốngvàocuốinăm2008theođàsuygiảmcủanềnki nhtế. d) Đềxuất

Từnhữngnghiêncứutrêndựánđượcđềxuấtxâydựnghaikhốicănhộcaocấpvớisốhộquyho ạchlà2.000cưdântươngđươngvới530cănhộ.Đốitượngkháchhàngmàdựánhướngtớilànhữ ngngườiViệtNamcóthunhậpcao,nhữngViệtkiềuvà đốitượngngườinướcngoàiđượcmuanhàtheoNghịđịnh181NĐCPcủachínhphủ.Giábánđềx uấtbanđầulà2.100USD/ m 2 Giábánđềxuấtdựatrênsựsosánhcủanhữngdựán tươngđồngcũngnhưdựđoánnhucầuvề c ănhộcao cấptrongtươngl a i

25–65USD (diệntích thực) Nguồn:CBRichardEllis b) Nguồncung

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang trong giai đoạn đầu phát triển với nguồn cung và chất lượng dịch vụ ngày càng tăng Đến cuối Q1/2008, thành phố có 135 cao ốc văn phòng hoạt động, cung cấp 752.418 m² diện tích sàn Quận 1, trung tâm thương mại chính của TP.HCM, chiếm 57% tổng diện tích văn phòng cho thuê của toàn thành phố, cho thấy sự tập trung cao của các cao ốc văn phòng tại khu vực này.

Quathốngkêchúngtathấygiáthuêvănphòngb i ếnđộngmạnht h e o sựbiếnđộngcủanềnkinhtế TronggiaiđoạnkhủnghoảngtàichínhởchâuÁnăm1997giávănphòngrớtmạnh,sauđómấtm ộtthờigiandàinềnkinhtếphụchồithìgiávănphòngtăngcao.Đếnnăm2008nềnkinhtếcódấuhiệ ukhủnghoảngthìgiávănphònggiảmtheo. d) Đềxuất

Từnhữngphântíchởtrên,dựánđượcđềxuấtpháttriểncaoốcvănphònghạngBvớidiệntíchsà nlà12.000m 2 ,đápứngnhucầucủacáccôngtymuốnmởrộngmặtbằngnhưngkhôngmuốnt h u ê c á c c a o ốctạitrungtâmthànhphốvớimứcg i á khácao.

SovớicácthànhphốtrongkhuvựcnhưSingapore,HồngKông,BăngCốc,ThượngH ải,Manil a,Jakarta,thịtrườngbánlẻởViệtNamvẫnchưapháttriển.Theosốliệuthốngkê,đếnQuý1/200

HongK o n g Manila Jakarta Shanghai TP.HCM

Hiện tại, nguồn cung cho thị trường kinh doanh bán lẻ tại TP.HCM không đáp ứng đủ nhu cầu Trong giai đoạn 2008-2011, sẽ có khoảng 350.000m² mặt bằng được đưa vào sử dụng Đến cuối năm 2011, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ TP.HCM sẽ vào khoảng 650.000m², vẫn thấp hơn nguồn cung của các thành phố khác trong khu vực Nhu cầu của các thương hiệu quốc tế đang tìm kiếm mặt bằng bán lẻ vẫn cao, với nhiều nhà kinh doanh bán lẻ dự định mở rộng hệ thống và chuyển đổi từ các cửa hàng chuyên biệt sang các trung tâm thương mại tổng hợp Ngoài ra, có một số yếu tố mang tính chất tương đối đang gây thêm áp lực cho một thị trường vốn đã khan hiếm.

M l à lượngngườit i ê u dùngtrẻdồidàovàngàycàngtinht ếhơn TheokhảosátcủaSởThốngKê TP.HCMtronggiaiđoạn1999–

2004,55%dânsốThànhphốởđộtuổidưới30.Trong10nămnữa,sốngườidândướiđộtuổi30v ẫnsẽchiếmkhoảng50%dânsố.Vìvậy,TP.HMCđượcxemlàmộtthịtrườngbánlẻtiềmnăngso vớic á c thànhphốkháctrongkhuvựcnhờv à o lượngngườitiêudùngtrẻtiềmnăng.

Thị trường bán lẻ toàn cầu đang ngày càng chú trọng đến mức thu nhập bình quân, đặc biệt là tại TP HCM, nơi đã thu hút nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế nhờ vào sự gia tăng thu nhập Theo báo cáo của Sở Thống Kê TP.HCM năm 2006, mức thu nhập bình quân đầu người đã tăng lên 92 USD/tháng, cao hơn 64% so với 56 USD/tháng của năm 2002 Đặc biệt, tầng lớp A&B (thu nhập trên 8 triệu đồng/tháng) đã đạt 12%, gấp đôi so với năm 2002, cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của thu nhập tại TP HCM trong những năm gần đây.

8triệuđồng/tháng)cũngtăngtừ14%năm2002lên39%năm2006.

45 35 mãnnhuc ầucánhân.Vìthếyếut ốn à y đãlàmchonhuc ầucủathịtrườngk i n h doanhbánlẻc à n g cũngnhưthịtrườngbấtđộngsảnphụcvụkinhdoanhbánl ẻtạiT h à n h phốHồChíMinhcàn gcaohơn.

TheoCụcThốngKêTP.HCM,doanhthubánlẻcủaTP.HCMtăng22%sovớinăm2005,đạtmức8,24tỷUSD.CụcThốngKêcũngdựđoándoanhthubánlẻcủaTP.HCMvẫngiữmứctăn gtrưởngtíchcựctrongkhoảng20%-25%t r o n g giaiđoạn2007–2010.

Nguồn:CBRichardEllisDoan hthubánlẻcủaTP.HCMtăngchothấyThànhphốlàmộtthịtrườngbánlẻcókhảnăngsinhlợiđầ yhấpdẫn.Ngàycàngcónhiềunhàkinhdoanhbánlẻcódựđịnhthiếtlậphoạtđộngkinhdoanhtại ThànhphốHồChíMinh b) Nguồncung

15,036 The Mansion, Huyện Bình Chánh

Richland Hill, Quận 9 Saigon Sport City

Quận 2 Sunrise Quận 7 SATRA Quận 1 SJC Tower Quận 1 Saigon Pearl Bình Thạnh Phúc Yên Tower, Quận Tân Bình

70,000 Khu thương mại Tân Phong, quận 7

Khu dân cư 13C, Huyện Bình Chánh

Thành Công Tower Kumho Asiana

Hoàng Tháp Plaza, Huyện Bình Chánh

C.T Plaza Taân Bình Sailing Tower

Quận 1 Mirae Quận 10 Sài Gòn Paragon

Giáthuêt r u n g bìnhkhutrungtâmth ươ ngm ạ i Giáthuêt r u n g bìnhkhuv ự cngoàikhut r u n g tâmth ươ ngm ạ iT ỷlệc hothuê

Từnhữngphântíchnhưt r ê n , d ựá n đượcđềxuấtpháttriểnmộtkhutrungt â m thươngmạiv ớidiệntíchsànđến20.000m 2sàn Vịtrícủanằmởtầngtrệtvàtầng1và2củakhốitòanhà.

5sao,đếnnăm2010,tấtyếusẽcóhiệntượngkhanhiếmphòngởkháchsạn3đến5saotrong3nă mtớiđây.Thànhphốđangđềnghịthuhútnhiềuđầutưhấpdẫnhơntronglĩnhvựckháchsạncỡ3đ ến5saonhưlàgiảiphápl à m tăngsốlượngphòngtiêuchuNnquốctếchodukhách.

Tuynhiên,vớisựmởrộngvàpháttriểncủacáckháchsạncaocấp,hànglọatphòngchấtlượngca osẽđượccungcấpchonhucầuởThànhphốtrongnăm2010dẫnđếnsựcạnhtranhnhiềuhơng iữacáckháchsạnhiệnhữu.

% Đầunăm2009vớitìnhhìnhnềnkinhtếcótốcđộpháttriểnchậmlạidoảnhhưởngcủacuộckhủn ghoảngkinhtếthếgiớitrongđóngànhdulịchbịtácđộngmạnhmẽ,c h í n h phủđãđưaracácbi ệnphápkíchcầunhưgiảm50%giáphòngvàcướcphívậnchuyển.Điềunàyhyvọngsẽthuhútm ộtlượnglớnkháchtrởlạiViệtNamtrongthờikỳthắtlưngbuộcbụngnhưhiệnnay. b) Nguồncung

ThànhphốHồChíMinhcókhoảng965kháchsạnvớitổngsố25.769phòng,trongđó6.942phòn glàcủa42kháchsạntừ3-5sao.Sauđâylàthốngkêcáckháchsạn3đến5saotạiTP.HCM

Hình2.10: Th ốngkêkháchsạn3-5saotạiTp.HCM

Từkếtquảtrênchothấykháchsạn3saochiếmtỷtrọnglớnnhấtvìcónhữnglợithếcủakháchsạ nnhỏnhưcóthểđápứngnhiềuđốitượngkháchhàng,giárẻdođótỷlệđặtphòngđạttỷlệcao.Kếđ ếnlàkháchsạn5saovìtâmlýcủanhàđầutưlàđãđầu

8 T a n B in h D is t P h u N h u a n D is t D is t 1 D is t 3 D is t 5

Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 Star 3 Star 4 Star 5 tưđến4saothìcốgắngđầutưđểđạtchuNn5sao.ĐạttiêuchuNn5saosẽcónhiềuthuậnl ợitrong việckhaithácđốitượngkháchquốct ế.Đâyl à nguyênnhânc h í n h dẫnđếntỷlệkháchsạn4sao chiếmtỷlệnhỏhơnsovới2loạicònlại.Mặcdùvậykháchsạn4saovẫncónhữnglợithếvốncóc ủanó,nhưkhôngquákénkháchhàngnhưkháchsạn5 sao,t ỷlệđặtphòngcũngvìthếmàc a o hơn Loạikháchs ạnn à y t h í c h hợpchokháchViệtNamvàkháchtrongkhuvựcvốnchiếmtỷlệc aotrongtấtcảcácloạikhách dulịchđếnViệtNam.

Mộtđặcđiểmnữacầnlưuýkhilựachọnxâykháchsạnlàvịtrí.Yếutốnàycũngrấtquantrọngkhi quyếtđịnhđếntỷlệđặtphòng.Biểuđồsauthểhiệnsựphânbổkháchsạnhiệntạicácquậntrongth ànhphố.

Hình 2.11:Th ốngkêkháchsạn3-5saophântheoquậntạiTp.HCM

Nguồn:CBRichardEllisTừbi ểuđồtrênchothấykháchsạnt ạivịtríQ 1 chi ếmđến75%tổngsốkháchs ạntrongthànhphố.Đây làmộtđiểmcầnhếtsứclưuýkhiđầutưkháchsạn.Kháchsạntrongtrungtâmthànhphốsẽgặpsực ạnhtranhkhốcliệthơnsovớicácquậnk h á c nhưngbùlạisẽcómộtlượngkháchổnđịnhvàkhách chitiêunhiềuhơn.Trongkhic á c kháchs ạntạic á c quậnkhônglàtrungtâmsẽchịuí t sứcé p vềc ạnhtranhh ơn

5saotrong3nămquatăngở cả3loạivàđạtmứctrungbình120USD/ đêmđốivớihạng5sao,90,0vớihạng4saovà$53,1vớihạng3sao.Đâylàmứcgiácaosovớimặtb ằngchungcủaViệtNamvìTPHCMl à trungtâmkinhtếlớnnhấtnướcvàsốkháchsạntạithành phốcònrấtítsovớinhucầu.Dođómộtkháchsạnđượcxâydựngsẽđạtđượcmộttỷlệđặtphòngv àmứcgiác a o trongtươnglai. d) Tỷlệđặtphòng

5saot ạiT P H C M Kháchsạncàngítsaothìtỷlệđặtphòngcàngcao.Điềunàylàhợplývì giáphòngkháchsạncàngthấpsaocógiácàngthấp.Đâylàmộtyếutốquantrọngđểlựachọnhạn gkháchsạnđểpháttriển.Nếuhạngcàngcaothìmứcgiácàngcaonhưngtỷlệđặtphòngthấpvàn gượclại.

Quận Tân Bình hiện chưa có khách sạn đạt tiêu chuẩn 5 sao, chủ yếu phục vụ cho khách hàng là thương nhân quốc tế đến công tác Họ thường có xu hướng lưu trú tại các trung tâm thành phố để thuận tiện cho công việc Ngoài ra, khách du lịch cũng tìm đến những khách sạn 5 sao ở khu vực trung tâm thành phố, nơi có nhiều khu vui chơi giải trí và mua sắm Mặc dù quận Tân Bình gần sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, nhưng không phải là quận trung tâm, do đó không phù hợp để phát triển khách sạn 5 sao Theo chủ trương của thành phố, chỉ các dự án khách sạn 4 đến 5 sao mới được cấp phép tại những khu đất vàng Việc đầu tư vào một khách sạn 5 sao sẽ tốn chi phí cao hơn rất nhiều so với khách sạn 4 sao Do đó, dự án đề xuất phát triển một khách sạn 4 sao với số phòng khoảng 250 phòng, nhằm đáp ứng nhu cầu và tiêu chuẩn của một khách sạn 4 sao trên thế giới.

- GầnsânbayquốctếTânSơnNhất,thuậ ntiệnchoviệckinhdoanhkháchsạnphụcvụn huc ầukháchtrongnướcvàquốctếđếnthamq uanTp.HCM

- Cơsởhạtầngpháttriển,baogồmhệthống giaothông,điệnnước,viễnthôngv à thoátn ước. Điểmyếu(Weakness)

- Trụcgiaothôngtạikhuvựcdựá n thường xảyr a á c h tắcgiaothông,đặcbiệtlàtrêntrụ cđườngchínhcủaTânB ì n h hướngtừkhutru ngtâmthươngmạithànhphốvềphíadựándự kiếnđầut ư

- Nhucầuliêntụctăngcaotừcáccôngt y mớ it h a m giathịtrường,c á c côngt y muốnmởr ộnghoạtđộngvàl à n sóngcáccôngtytrong nướcmuốnchuyểnvănphòngt ừc á c cănbiệ tthự/ nhàphốvàoc á c c a o ốcc ó chấtlượng,đạt c á c t i ê u chuNnvềvănphòng,chỗđậuxe,l ựclượngbảovệ

- Dựkiếnmộtlượngnguồncungđángkể,và okhoảng916.074m 2 s ẽđượcđưav à o sửdụn gtrong5nămtới.

- Hơn20khuđấtvàngtrongkhutrungtâmt hươngmạicủathànhphốđangchờđợic ác n hàđầutư.Cáckhuđấtn à y dựkiếnsẽđượcdùn gđểđầutưcácdựá n thươngmạibaogồmc á c hạngmụcvănphòng,thươngmại,c ănhộchot huêhoặckháchsạn.

- Cóxuhướngđầut ưcácdựá n vănphòngt ạicác khuđôthịmớit ạiquận7v à ThủThiê m

- Cácquiđịnhthayđổikhôngthểđoán phố trong một vài năm tới đây trước ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

2.3.2Đềxuấtcáchạngmụcđầutư Đểđiđếnquyếtđịnhchọnlựacáchạngmụcchínhcầnđưavàodựántrướctiênphảic ăncứtrênq uihoạchchitiết1/500củadựán.Căncứvàođâyđểxácđịnhcáchạngmụcnàonênđượcđầutưtại khuvựcnày,tiếptheocăncứtrênnghiêncứuthịtrườngđểxácđịnhcáchạngmụcnàothịtrườngc hấpnhậnsaukhiđưavàokhaithác.

Tuynhiênmộtdựá n pháttriểnquánhiềuhạngmụcsẽdẫnđếnk h ó t h u đượcl ợinhuậnc a o nhấ tvìsẽc ó nhữnghạngmụcp h ù hợpvớivịtrín à y nhưngkhôngphùhợpvớivịtríkhác.Mặtkhácđ ầutưdàntrảivàonhiềuhạngmụcthìphảibốtrílốiđiriêngchotừnghạngmụcvìđốitượngkháchh àngthườngl à khácnhau.N ếuc ù n g mộtlốiđithìsẽtạorasựlộnxộnvàkhôngchuyênnghiệpch odựán.Mộtkhuphứchợpđượckháchhàngđánhgiácaothườngkhôngquá3hạngmục.Từph ântíchtrênchúngtathấycó4 hạngmụcthíchhợpđểpháttriểnv à o khuphứchợpDynamicPlaz a,nhưvậysẽcómộthạngmụckhôngđượclựachọnđểpháttriển.

Nếulậpbảngphântíchtàichínhcho3phươngánsauđóxácđịnhphươngpháptốiư ubằngcách ápdụngnguyêntắcchocácdựánloạitrừlẫnnhauđểlựachọnphươngá n tốiưuchodựánthìsẽt ốnnhiềuthờigianmớicóthểxácđịnhđược.Tuynhiên,c h ú n g tacóthểlựachọnđượccáchạ ngmụcđểpháttriểnđólàtínhEBITchotừnghạngmụcc ănc ứtrênkếtquảnghiêncứuthịtrường cũngnhưkếtquảdựbáo.Chỉt i ê u n à y đượctínhbằngc á c h lấydoanhthut r ừchip h í đầut ưv à c h i phíhoạtđ ộng trênmỗim 2khi đầutưvàocáchạngmụckhácnhau.Nếuhạngmụcnàohoạtđộng trongthờigian dàithìáp dụngtỷsuấtvốnhóađểđưadòngthunhậpthuầnvềhiệnt ại.

Kết quả tính toán cho thấy EBIT trên mỗi mét vuông sàn xây dựng của hạng mục khu thương mại là lớn nhất, tiếp theo là khu văn phòng, căn hộ bán và cuối cùng là hạng mục khách sạn Nếu mức cầu đạt 100%, chủ đầu tư nên đầu tư vào trung tâm thương mại để mang lại lợi nhuận cao nhất Tuy nhiên, thực tế nhu cầu cho trung tâm thương mại giới hạn khoảng 25.000m² sàn xây dựng, với mặt khác trung tâm thương mại cần độc đáo hơn, tối thiểu là 6m Nếu trung tâm thương mại nhiều, diện tích sàn giảm đi, do đó các dự án cao tầng sẽ bị khống chế chiều cao xây dựng Vì vậy, chủ đầu tư cần lựa chọn thêm các hạng mục khác để phát triển Với việc tỷ suất sinh lợi của hai hạng mục căn hộ bán và văn phòng cho thuê cao như bảng phân tích ở trên, chủ đầu tư nên chọn hai hạng mục này để phát triển trong dự án.

Tiếnđộthựchiệndựánchiếmmộtphầnquan trọngtrongquátrìnhthànhcôngcủadựán.Mộtdự ánbấtđộngsảnnóichungvàdựánbáncănhộnóiriêngngoàicácyếut ốkhácthìviệcđưarathịtrườ ngđúngthờiđiểmsẽgiúpdựánđạtđượcgiábánnhưkếhoạch.Dựánbấtđộngsảnkhácvớicácd ựánthôngthườngkháclàcóthểhoànt ấttrongmộtkhoảngthờigianxâydựngngắnnhưngcót hờigianhoạtđộngrấtdàitừ50nămđến70nămđốivớicáchạngmụchoạtđộng.

Hạng mục Năm Đền bù giải tỏa 2009 2010 2011 2012 2013 2014-2038

Xây tầng hầm & khu thương mại

Xây khối tòa nhà văn phòng

Dòngtiềncủadựánlàmộttrongnhữngchỉtiêuquantrọngđểđánhgiátínhkhảthicủadựán.M ộtdựánđượcđánhgiálàtốt,đángđượcđầutưthìdòngtiềnthuầncủadựánphảidươngtứclớnhơ n0.Chínhvìvậy,khixemxétphântíchđánhgiámộtdựá n ngườitaluônquantâmđếndòngtiền thuầnvấnđềđặtraởđâylàdòngtiềncủadựá n đượctínhtoánc ó chínhxáckhông,đángtincậykh ông?

Cấuthànhcủadòngtiềnthuầncủadựá n baogồm:thayđổil ợinhuậnhoạtđộngthuầnsauthuếmà dựánmanglại,thayđổichiphíkhấuhaokhicódựán,thayđổivốnluânchuyểncầnthiếtđểhỗt rợchodựán.

Dựá n khuphứchợpDynamicTânBìnhgồmc á c hạngmụcsau:Cănhộbán,vănphòngchothuê ,trungtâmthươngmạivàchỗđậuxe.Đặcđiểmhoạtđộngcủatừnghạngmụckhácnhaunhưsau:

2.3.3.4.1 Cănhộbán Đốivớihạngmụcnàyngườimuasẽsởhữuvĩnhviễncănhộmìnhđãmua.Cănhộb á n sẽb a o gồ mhaiphầnlàphầnsởhữuchungvàphầnsởhữuriêng.Phầnsởhữuchunglà diệntíchbêntrongc ă nhộvà đượcthểhiệntronggiấychứngnhậnnhàở ,phầnsởhữuriêngbaogồmhànhlangcôngcộ ng,côngviên,lốiđibộ.Ngoàiracòn cómộtphầnsởhữuchung nhưngđasốcác dựánởnướctaphầnnàyđượcsởhữubởichủđầutư đólàkhucộngđồng,khuvuichơigiảitríphụcvụcưdântrongtoànhà.

2.3.3.4.2 Caoốcvănphòng Đâylàhạngmụcchủyếulàchothuê.TuynhiênnhiềuchủđầutưViệtNamđaphầnlàkhôngchuy ênvềquảnlývàkinhdoanhvănphòngchothuêchonênsẽcó2cáchđểkinhdoanhsaukhixâydựn gxongdựán:

+Thuêmộtđơnvịchuyênvềquảnlývàchothuêv ănphòng:nhữngđơnvịn ày sẽđứngratìmkhác hthuê,kýhợpđồngvớikháchthuêcũngnhưquảnlýmọihoạtđộngcủacaoốc.Chủđầutưsẽtrả2l oạichiphíchođơnvịquảnlýcaoốcđólàchiphít i ếpthịvàchiphíquảnl ý Đôikhichiphíquảnl ý sẽnằmtrongc h i phíthuêvănphòngvàkháchthuêsẽtrảtrựctiếpchonhàquảnlýcaoốc.Dođó,t ronghợpđồngthuêcầnphảinêurõvềkhoảnchiphínày.

+Bánlạic h o đơnvịchuyênkinhdoanhc a o ốcvănphòng:g i á bánđượcx á c địnhnhưsau.Ápd ụngphươngpháptỷsuấtvốnhoáđểxácđịnhgiábán

Giábán=(Giáchothuêxtỷlệchothuêổnđịnh–chiphíhoạtđộng)/ tỷsuấtvốnhoáH i ệnnaytỷsuấtvốnhoátạithịtrườngcaoốcvănphòngViệtNamlà14%,tỷsuấtvố nhoánàyđượctínhbằngcáchlấytỷsuấtsinhlợitrungbìnhcủangànhkinhdoanhbấtđộngsảnhiện nayởnướcta. ĐốivớidựánDynamicTânBìnhgiábánvănphòngchothuênhưsau:

Giábánvănphòngchothuê=[giáchothuê/m 2 /thángxtỷlệchothuêcố địnhx(1-%chiphíhoạtđộng)xsốthángtrongmộtnăm]/tỷsuấtvốnhoá

Cũnggiốngnhưvănphòngchothuêchủđầutưcũngcóthểtưthuêđơnvịđểquảnlýtrungtâmthư ơngmạicũngnhưcó thểb á n lạimộtđơnvịchuyênkinhdoanhtrungt â m thươngmạivớiviệcá pdụngphươngphápgiốngvớivănphòngchothuêđểxácđịnhgiábán.

Doanh thu hàng năm cho mỗi chỗ đậu xe hơi (25 m²) được tính bằng công thức: doanh thu năm/1 chỗ đậu xe hơi = giá giữ xe/lượt (1 - % chi phí hoạt động) x số lượt/ngày x tỷ lệ hoạt động cố định x 30 ngày x 12 tháng / tỷ suất vốn hóa Cụ thể, với giá giữ xe 1,3 USD (20.000 VNĐ) và chi phí hoạt động 20%, doanh thu hàng năm cho mỗi chỗ đậu xe sẽ được tính toán chính xác dựa trên các yếu tố này.

Giábántrungtâmthươngmại=[giáchothuê/m 2 /thángxtỷlệchothuêcố địnhx(1-%chiphíhoạtđộng)xsốthángtrongmộtnăm]/tỷsuấtvốnhoá

+Trongtrườnghợpchủđầutưt ựđứngr a kinhdoanhbãiđậuxethìsẽthựchiệnnhữngviệcnhưth uêđơnvịchuyênkinhdoanhbãixe,trảcácchiphíhoạtđộngnhưthuênhânviên,tiềnđiện,n ước, phíh à n h chánh,muabảoh i ểmchobãixe.Chiphíhoạtđộngnàychiếmkhoản20%tổngdoanht hu.

+Trongtrườnghợpchủđầutưbánlạichỗđậuxethìgiábánđượcxácđịnhnhưsau: x3lượt/ngàyx80%x30ngàyx12tháng]/14%=6.418USD/ chỗđậuxeNh ậnxét:đố ivớichủđầutưkhôngchuyênthìnênbánlạichođơnvịkhácchuyênkin hdoanhbãixeđểhọkinhdoanh.Chủđầutưcóthểdùngtiềnbánđượcđầutưvàoc á c dựánnhằm tìmkiếmlợinhuậntiếptheotronglĩnhvựcchuyênmôncủamình.

Mộttrongnhữngđiểmkhácbiệtcủamộtdựánbấtđộngsảntrừhạngmụckháchsạnvớic á c dựá n khácl à c h i phíhoạtđộngchiếmmộtphầnnhỏtrongchiphíđầutư,thôngthườngchiphínàyba ogồmchiphíquảnlý,chiphíbảotrìbảodưỡng,chiphíđiệnnước,chiphíchungkhác… tấtcảcácchiphínàykhôngcấuthànhnêngiáthànhđầut ưcủasảnphNm,dịchvụvìkhisảnphN md ịchvụđượctiêuthụthìngườisửdụngsẽphảitrảchiphínàytrựctiếpchonhàcungcấp.Ngoài ra,trongchiphíhoạtđộngcòncóchiphíbánhàngvàchiphíquảnlýdoanhnghiệp.

Hạngmụcbán:chiphíhoạtđộngchokhunàytrongquátrìnhbánsẽbaogồmchiphít i ếpthị,chip híhoahồngbánhàngvàchiphíkhác.Chiphínàyđượcthốngkênhưsau:

Chiphíhoahồngchiếm2%trêndoanhthu:chiphínàychủđầutưsẽtrảchocácc ô n g tychuy ênvềtiếpthịvàphânphốibấtđộngsảnnhư:CBRichardEllsi,Savills,Colliers…

Chiphíhoahồnglàmộtthángtiềnthuê.Theothốngkêsẽcókhoảng30%kháchhàngsẽtrảlạ ichỗtrongnămvàcónghĩalàtươngứngvớisốlượngđósẽlàkháchhàngmớithuêlạinhữngchỗ này.Vậychiphínàysẽbằng:

2.3.5 Thayđổichiphíkhấuhao(Dep) Đâylàmộtchỉtiêuđượcxácđịnhtươngđốiđơngiản,phụthuộcvàonguyêngiácủatàisảnđầut ưchodựánvàphươngphápsửdụngtríchkhấuhao.Hiệnnaybaphươngpháptríchkhấuhaođược á p dụngl à : Phươngphápk h ấuhaotuyếntínhc ốđịnh-

SLN(Khấuhaođườngthẳng),phươngphápkhấuhaotổngsố(SYD),phươngphápkhấuhaos ốdưgiảmdần(DDB)mỗiphươngphápcóưunhượcđiểmriêngtùytheođặcđiểmcủatừngdoan hnghiệptừngngànhmàtal ựachọnphươngphápkhấuhaophùhợp.Đốivớinhữngmáymócthiế tbịmàcótỷlệhaomònvôhìnhcaodonhanhbịlạchậuthìphươngphápkhấuhaotổngsốvàkhấuh aosốdưgiảmdầnlàphùhợp.Hơnnữa,khấuhaocótácđộngđángkểđếndòngtiềncủadoanhngh iệpvìkhấuhaot i ê u biểuchomộtchiphíkhôngbằngtiềnmặtc ó thểđượckhấutrừthuếvìvậysố t i ềnkhấuhaotrongmộtkỳcànglớnthunhậpchịuthuếcủadoanhnghiệpcàngthấp,điềunàyrất cóýnghĩakhixácđịnhchỉtiêuhiệngiádòngtiềnròngcủadựán(NPV)vìlàmgiatăngchỉtiêunày dothunhậpcủanhữngnămđầudựáncao.

Tuỳth eo phươngá n kinhdoanhsaukhihoànthànhcôngt á c xâydựngmàcókhấuh a o nhưsau :

2.3.5.2 Phươngánmàhạngmụccănhộbán,vănphòng,khuthươngmạivàđậux e choth uê

Phầncôngtrình:đâylànhữnghạngmụchoạtđộnglâudài(thôngthường50nămvàsauđógia hạnthêm20nămnữa)chonênchiphípháttriểncủacáchạngmụcnàysẽđượckhấuhaotheosốnă mhoạtđộng.Mặcdùtheonguyêntắclànhưvậynhưngthôngthườngtrongthựctếnhữngdựánb ấtđộngsảnthườngđượckhấuhaotrong20đến35đểphảnánhsựgiảmdầncủagiátrịcôngtrìnhth eothờigian.

Phầnmáymócthiếtbị:thiếtbịkhucaoốcvănphòngvàtrungtâmthươngmạivàkhuđậuxeđư ợckhấuhaobằngphươngphápđườngthẳngtrongthờigian10năm.T h e o thốngkêtrongthựct ếchiphínàychiếm15%giátrịcôngtrìnhxâydựng.

Giátrịthuhồisaukhithanhlýlàcủadựánnàylà0vìgiátrịsửdụngđấtđượcnhànướcgiaoquyềns ửdụngtrong50năm.Sauthờigiannàynhànướcsẽt h u hồilại.Giátrịcănhộ,khuvănphòng,khut hươngmạisau50nămsẽhếthạnsửdụngvàgiátrịthanhlýsẽtrangtrảichiphíthanhlý.

Bảng2.11Bảngkhấuhaocủadựántrong10nămđầuvớiphươngánhoạtđộngsaukhixâydựngxong Đơnvịtính:USD

Chỉtiêuthayđổilợinhuậnhoạtđộngthuầnsauthuếlàchỉtiêuphảnánhthunhậpt ừhoạtđộngđ ầutưmàdựánmanglạisaukhitrừđithuếthunhậpdoanhnghiệp.Chỉtiêunàyđượctínhtoán dựatrênbảngbáocáothunhậpdựtoánhàngnămtrongsuốtđờisốngkinhtếcủadựán.Khixácđ ịnhchỉtiêulợinhuậnhoạtđộngthuầncủadựántacầnlưuýbatrườnghợpcủamộtdựán:

(3) Dựánđầutưthaythế:trườnghợpnàythìlợinhuậnhoạtđộngthuầncủadựánl à phầnlợinh uậnthuđượctừhoạtđộngđầutưcủadựánsaukhitrừđicácchiphív à thuếvàtrừđiphầnlợinh uậncủadựánbịthaythếlẽrathuđược.

OEAT= OEBT(1- T)OEBT= R- O- Dep Vìvậyđểxácđịnhđược OEATtacầnphảixácđịnhđược R, Ovà

Cácdựánđầutưbấtđộngsảnthôngthườngnhàđầutưkýhợpđồngvớicácnhàtưvấn,thiếtkếnh àthầungaytừlúcbanđầu.Riêngchiphíthiếtkế,tưvấnchủđầutưthườngphảithanht o á n đợtđầ utrướckhikhởicôngdựá n Sauđóchủđầutưsẽthanhtoánc h o c á c n h à cungcấpd ịchvụthe otiếnđộhợpđồng.Vốnnàythôngthườngđượcdựtínhtrongvốnchủsởhữubỏrangaytừbanđầ u.Vốnluânchuyểnn à y chủđầutưsẽthulạisaukhidựánkếtthúc.

2.3.8 Xácđịnhdòngtiềnhoạtđộngthuầncủadựán(NCF) Đốivớimộtdựá n , chỉtiêumàc á c nhàđầut ưquantâmđầut i ê n đólàdòngt i ềnhoạtđộngthuầ ncủadựán.MộtdựánđượcđánhgiálàkhảthikhicóNCFtrừđivốnđầutưbanđầucủadựán>0, sốtiềnchênhlệchchínhlàthunhậpcủadựánhayl à l ợinhuậnmàn h à đ ầ ut ưkiếmđượct ừdựá n này.Vìvậy,c á c nhàđầutưluônluônmongmuốnNCFcànglớnthìdựáncàngđángđầutưmà NCFtăngkhilợinhuậnhoạtđộngthuầncủadựá n tăng,khấuhaotăngvàvốnl u â n chuyểnđ ầ ut ưc h o dựánphảigiảm.Dòngtiềnthuầncủadựánđượcxácđịnhnhưsau:

 Dòng tiền ra:chi phí pháttriển dựán, thanhtoánnợvayvàthuếTNDN

HiệngiáthuầncủaDựán(NPV)Tỉs uấtthuhồinộibộ(IRR)

Phương án 1 có NPV lớn hơn phương án 2, tuy nhiên phương án 2 lại có IRR cao hơn Nếu chỉ dựa vào hai chỉ tiêu này, việc lựa chọn phương án đầu tư sẽ rất khó khăn Do đó, chúng ta cần xem xét thêm chỉ số sinh lời PI Rõ ràng, phương án 1 có PI lớn hơn phương án 2, do đó phương án 1 sẽ là phương án tốt hơn Tuy nhiên, quyết định lựa chọn phương án nào để đầu tư còn phụ thuộc vào nhu cầu của nhà đầu tư Phương án 2, mặc dù có NPV và PI thấp hơn phương án 1, lại có thời gian hoàn vốn ngắn hơn và IRR cao hơn nhiều so với phương án 1 Phương án 2 phù hợp với những nhà đầu tư không chuyên trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chỉ tìm kiếm lợi nhuận từ việc xây dựng và bán lại Ngược lại, phương án 1 thích hợp với những nhà đầu tư chấp nhận thời gian hoàn vốn lâu hơn để đạt được NPV cao hơn.

Việcphânt í c h độnhạysẽdựatrênphântíchyếut ốtrọngyếuảnhhưởngđếnkếtquảkinhdoanh củadựá n Thôngthườngc á c yếut ốc ó t á c độngl ớnđếnkếtquảkinhdoanhcủadựánbấtđộn gsảnbaogồm: i n n

 Nhucầuđốivớibấtđộngsảngiảmsút,đặcbiệtlànhucầucănhộcaocấp,vănphòngchot huê,trungtâmthươngmạigiảmsútkhiếnchođầuracủasảnphNmkhôngthểbánhoặcchothu êhết.

 Giábáncănhộ,giáthuêvănphòng,giáthuêtrungtâmthươngmạigiảmsútl à m chokế tquảkinhdoanhcủadựánkhôngđạthiệuquả.Đặcbiệt,giábáncănhộkhôngnhưkếhoạchsẽlà mvốnđầutưvàodựántănghơnsovớidựkiếnvìchủđầut ưkhôngthểsửdụngtiềntừviệcbáncăn hộđầutưtiếpvàodựán.

 Chiphísửdụngvốncũngsẽảnhhưởngđếnkếtquảkinhdoanhcủadựá n đặcbiệtc á c d ựá n sửdụngvốnv a y T r o n g năm2008,vốnvayngânhàngvàokhoảng18%/ nămđãlàm chonhiềudoanhnghiệpbấtđộngsảnlâmvàocảnhkhốnđốn,nhiềudựánbịđìnhtr ệ,nhiềuchủđầuphảibánlạidựánchochủđầutưkhác.Đốivớidựá n DynamicquậnTânBình,y ếut ốtrọngyếuả nhhưởngđếnkếtquảk i n h doanhcủadựánlàchiphíxâydựngvàgiábáncă nhộcaocấp.Sauđâylàcácbướcthựchiệnphântíchđộnhạy:

+Đểxácđịnhbiên độthay đổicủacácb i ếnthôngquasốl i ệuthốngkêtrong quákhứsửdụn gphươngphápướclượngkhoảnghaycòngọilàphươngphápkhoảngđộtincậytheocôngthức :

Vớiđộtincậy1-αchotrước,trabảngphânvịchuNntasẽtìmđượcgiátrịphânvịchuNnu y= u 1  /2 δ:độlệchchuNn.Trongtrườnghợpcácbiếnđồngxácsuấttacó: δ• Giábáncănhộbán:

STT Năm Giábánbìnhquân Tăng/Giam

T h ay đổ ig iá b án că n h ộ( % /n ăm )

T h ay đ ổi gi áb án că n h ộ( % /n ăm )

- Sựthayđổigiábáncănhộảnhhưởngđángkểđếnkếtquả.Điềuđóchứngtỏkếtquảrấtnhạyvớ ibiếnsốgiábáncănhộ.Quađó,chủđầutưnênlưuýđếnyếut ốn à y , nên chọnthờiđiểmthích hợpđểtungsảnphNmrathịtrườngnhằmđạtđượcg i á bántốtnhưkếhoạch.

Phântích độnhạychỉphântíchđượctốiđa2yếut ốthayđổi.Dođó,khôngphảná n h hếtnhững tácđộngcủanhiềuyếut ốxảyracùngmộtl úc Đểgiảiquyếtđượcvấnđềnàychúngtasửdụng côngcụphântíchtìnhhuống.Côngcụnàygiốngvớiphươngphápphântíchđộnhạy,trướctiênl àphảixácđịnhđượccácyếutốtrọngyếusẽảnhhưởngđếnkếtquả.Sauđókếthợpnhiềuyếutốth ayđổinàysẽtìmrađượctrườnghợpnàodựánđạtđượchiệuquảcaonhất.

TrongdựánDynamicTânBìnhchúngtaphântíchbiếnđộngcủakếtquảdựándosựt á c độngc ủac á c yếut ốsau:giábánc ănhộ,chiphíxâydựng,giáthuêv ănphòngvàgiáchothuêtrungtâ mthươngmại.

STT Năm Giáthuêbìnhq uân(USD) Tăng/Giảm

STT Năm Giáthuêbìnhquân Tăng/Giảm

 Vậykhoảngt i n c ậycủag i á thuêtrungt â m thươngmạil à (1,47%-5,73%;1,47%+5,73%)hay(-4,62%;7,20%)

Từsốliệuướclượngtrên,tacóbảngphântíchtìnhhuốngchocácthôngsốsautácđộngcùngm ộtlúclênkếtquảcủadựánlà:giábáncănhộ,giáchothuêvănphòng,giáchothuêtrungtâmthư ơngmạivàchiphíxâydựng.

PhântíchmôphỏngMonterCarlolàmộtphươngphápphântíchrủirocủadựáncóđộchínhxá ccaohơnhaiphươngphápphântíchđãnghiêncứuởtrêndosốlầnthửnhiềuhơn,c ó t í n h đến c á c phânphốixácsuấtkhácnhauv à c á c miềngiátrịtiềmnăngkhácnhauđốivớic á c biếnchín hcủadựán,chophépcót ươngquan(cùngbiếnthiên)giữac á c biến.Phươngphápphântíchm ôphỏngMonterCarlođượcthựchiệntrênbảngtínhExcelcóhỗtrợcủaphầnmềmCrystalBall. Trìnht ựphântíchmôphỏngbằngCrystalB a l l gồmbanộidungchính:

- Lựachọnmộtphânphốiđặctrưngchobiến,mộtphânphốiđượccoilàđặctrưngc h o biếnk hicácđiềukiệncủaphânphốiđápứngđượccácđiềukiệncủabiến Địnhnghĩabiếngiảthuyếtchomộtôgiátrịtathựchiệncácbướcsau:

Tínhcácsốliệuyêucầuchotừnghàmphânphốixácsuấtđãchọn. Địnhnghĩabiếngiảthuyếtcủa4biếncủakhuphứchợpDynamicPlazalà: chiphíx â y dựng, giábáncănhộcaocấp,giáchothuêvănphòngvàgiáchothuêtrungtâmthươngmại a) Biếngiảthuyếtchiphíxâydựng

 Cácgiátrịcủabiếnkhôngchắcc h ắnc ó khảnăngxuấthiệnnhiềuở vùngl â n c ậncủagiátrị trungbìnhhơnlàởxagiátrị.

TasửdụnghàmphânphốichuNnđểmôtảbiếngiảthuyếtgiábáncănhộcaocấpg i á trịtrungbì nhMean,84%,độlệchchuNnlàStdDev=3,35% c) Biếngiảthuyếtgiáthuêtrungbìnhtrungtâmthươngmại:

Saukhiđịnhnghĩacácôgiảthuyết,chúngtacầnphảiđịnhnghĩaôdựbáo Cácôdựbáothườn gchứacôngthứcthamchiếuđếnmộthoặcnhiềuôgiảthuyết.Cácôdựb á o phốihợpc á c gi átrịtrongcácô giảthuyếtđểt ạor a kếtquảmongmuốn.T r ì n h tựđịnhnghĩaôdựbáonhưsau:

>ĐặttênchobiếndựbáoU ni t s : nhậpđơnvịtí nhcủabiến Địnhnghĩab i ếndựbáocủahaikếtquảcủadựánkhuphứchợpDynamicPlaza:biếnNPVvàIR Rcủadựán.

Saukhiđịnhnghĩacácô giảthuyếtvà ô dựbáocủamô hìnhbảngtí nh thìđãsẵns à n g chạymô phỏng.TrongkhichạymôphỏngtrongCrystalBallchúngtacóthểdừng,tiếptụchoặctáilập môphỏngbấtkỳlúcnào,cóthểhiệnthịđồthịdựbáođốivớimỗiôdựbáo.

KhichạymôphỏngCrystalBalltạoramộtđồthịdựbáochomỗibiếndựbáobằngc á c h sửdụ ngcácphânphốitầnsố.Mộtphânphốitầnsốchothấyconsốhaysốcácgiátrịxảyratrongmộtk hoảngnhómchotrước.Saukhichạymôphỏngđạtđược sốlầnthửtheoyêucầu,CrystalBallsẽchokếtquảcủacácbiếndựbáo,có5dạng đểxemkếtquảchạymôphỏng:

Trongnămdạngtrênchỉcóbốndạngđầulàthôngdụngnhất,dạngbiểuđồtíchlũynghịchđảoítt hôngdụng,còndạngbiểuđồtầnsốlàmặcnhiênkếtquảchorasaukhichạy.Đểhiểurõhơnvềđ ồthịdựbáotaxemcácthànhphầncủamộtđồthịdựb á o nhưsau:

Theomặcđịnh,khoảngh i ểnthịb a o g ồmtấtc ảgiátrịcáchgiátrịtrungbìnhmộtkhoảngbằng3 lầnđộlệchchuNn(xấpxỉ98,734%cácgiátrịdựbáo).CrystalBallsẽlàmtrònkhoảnghiểnthịs angsốnguyênkếtiếpvìthếcácgiátrịnằmngoàicóthểbịloạirakhỏikhoảnghiểnthị.Sốlượng cácgiátrịnằmngoàiđượctrìnhbàyởgóctrênbênphải.Sốlượngsốlầnchạymôphỏngchodựb áonàyđượctrìnhbàyởgóctrên bêntráicủađồthị.Khoảnghiểnthịlàkhoảngcáchtuyếntínht ừđầumũitênbêntráiđếnmũit ê n bênphảivàđồthịdựb áo cũngdiễnt ảkhoảngchắcchắnc h o dựbáo.Cộtbênphảicủađồthịbiểudiễnsốlầnxuấthiệnthườngxuyêncáckếtquảởbêndướicủa biến,chẳnghạnnhưtrong30.000kếtquảchạymôphỏngthìcó

1.700l ầnN PVcủadựá n bằng16,5t r i ệuUSDvàđâycũngl à g i á trịxuấthiệnthườngxuyên nhất,đượcbiểudiễntrênđồthịlàgiátrịtrungbìnhcủabiếnNPV.Cộtphíabêntaytráicủađồthị dựbáobiểudiễnxácsuấtđạtgiátrịcủabiếntrongkhoảngchotrước,chẳnghạntạigiátrịtrung bìnhcủabiếnNPVtrênđồthịthểhiện

Trong30.000kếtquảchạymôphỏngthìcó1.400lầnIRRcủadựánbằng19%vàđâycũnglàgiá trịxuấthiệnthườngxuyênnhất,đượcbiểudiễntrênđồthịlàgiátrịtrungbìnhcủabiếnIRR.Cộtp híabêntaytráicủađồthịdựbáobiểudiễnxácsuấtđạtgiátrịcủabiếntrongkhoảngchotrước,tạ igiátrịtrungbìnhcủabiếnIRRtrênđồthịthểhiện0.05nghĩalàcơhộiđạtgiátrịnàytrongkhoản gchotrướclà5%.

Dựavàođồthịdựbáotacóthểxácđịnhmứcđộchắcchắncủacácbiếndựánvớic á c biếngiảt huyếtthayđổitrongkhoảngchotrước,từđóchúngtacóthểxácđịnhkhoảnggiátrịnàolàdựá ncórủirovàmứcđộrủirocủadựánlàbaonhiêuphầnt r ămsovớitổngthể.

XétđồthịdựbáocủabiếnNPVcủadựán,tathấygiátrịcủabiếnnàythayđổitừ0USDđến60triệ uUSD,giátrịtrungbìnhcủabiến16,5triệuUSD.Nếutaloạitrừc á c giátrịâmcủabiếnnàythì có98,734%làgiátrịNPVcủadựán>0,nghĩalàchỉcó1,266%làdựánnàybịlỗmấtkhảnăngthu hồivốnđầutưbanđầu.

Xétđồthịdựbáocủabiếntỉsuấtsinhlờinộibộcủadựán,tathấygiátrịcủabiếnn à y thayđổitừ 0%đến30%,giátrịtrungbìnhcủabiến19%.NếutaloạitrừcácgiátrịcóIRRthấphơntỷsuấtchi ếtkhấulà16%thìcó85,099%làgiátrịIRRcủadựá n >tỷsuấtchiếtkhấu,nghĩalàchỉcó14,9 9%làdựánnàycóIRR0, sốtiềnchênhlệchchínhlàthunhậpcủadựánhayl à l ợinhuậnmàn h à đ ầ ut ưkiếmđượct ừdựá n này.Vìvậy,c á c nhàđầutưluônluônmongmuốnNCFcànglớnthìdựáncàngđángđầutưmà NCFtăngkhilợinhuậnhoạtđộngthuầncủadựá n tăng,khấuhaotăngvàvốnl u â n chuyểnđ ầ ut ưc h o dựánphảigiảm.Dòngtiềnthuầncủadựánđượcxácđịnhnhưsau:

 Dòng tiền ra:chi phí pháttriển dựán, thanhtoánnợvayvàthuếTNDN

Kếtquảkinhdoanhcủadựán

HiệngiáthuầncủaDựán(NPV)Tỉs uấtthuhồinộibộ(IRR)

Nhậnxétkếtquảđạtđược

Phương án 1 có NPV lớn hơn phương án 2, nhưng phương án 2 lại có IRR cao hơn Khi chỉ dựa vào hai chỉ tiêu này, việc lựa chọn phương án đầu tư sẽ gặp khó khăn Do đó, cần xem xét thêm chỉ số sinh lời PI Trong hai phương án, phương án 1 có PI lớn hơn, cho thấy đây là lựa chọn tốt hơn Tuy nhiên, quyết định cuối cùng vẫn phụ thuộc vào khối lượng đầu tư Phương án 2, mặc dù có NPV và PI thấp hơn, lại có thời gian hoàn vốn ngắn hơn và IRR cao hơn, phù hợp với nhà đầu tư không chuyên trong lĩnh vực bất động sản Ngược lại, phương án 1 thích hợp cho những nhà đầu tư chấp nhận thời gian hoàn vốn lâu hơn để đạt được NPV cao hơn.

Phântíchrủirocủadựán