NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình xem xét khách quan và toàn diện các yếu tố cơ bản của dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả đầu tư Quá trình này bao gồm việc kiểm tra và đánh giá các khía cạnh kinh tế, kỹ thuật, pháp lý và tài chính của dự án, nhằm đảm bảo tính khả thi và hiệu quả tài chính Thẩm định dự án không chỉ tạo cơ sở vững chắc cho quyết định đầu tư mà còn hỗ trợ ngân hàng thương mại trong việc cấp phép và tài trợ vốn cho dự án.
1.1.2 Mục đích thẩm định dự án của Ngân hàng thương mại Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân Nhưng hoạt động đầu tư sẽ không thể hoàn thành được khi không có vốn hoặc không đủ vốn Ngoài nguồn vốn tự có của mình, các nhà đầu tư thường kêu gọi sự tài trợ từ nguồn vốn bên ngoài mà đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay chủ yếu là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại Tuy nhiên, ngân hàng sẽ chỉ đồng ý tài trợ khi đảm bảo được rằng vốn cấp tín dụng được sử dụng an toàn và hiệu quả Do đó, không chỉ riêng các nhà đầu tư mà các ngân hàng cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư, bởi một trong những đặc trưng của hoạt động đầu tư là diễn ra trong một thời gian dài nên có thể gặp nhiều rủi ro, muốn tài trợ một cách an toàn, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi đầu tư thì quyết định cấp tín dụng của ngân hàng cần dựa trên cơ sở thẩm định dự án đầu tư.
Công tác thẩm định dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng đối với ngân hàng thương mại, giúp ngân hàng quyết định có nên đầu tư hay không, cũng như xác định hình thức và mức độ đầu tư Việc này không chỉ đảm bảo an toàn và hiệu quả trong sử dụng vốn mà còn giảm thiểu nợ quá hạn và nợ khó đòi, đồng thời hạn chế rủi ro cho ngân hàng.
Thẩm định dự án đầu tư có nhiều mục đích khác nhau tùy thuộc vào từng chủ thể, nhưng đối với các ngân hàng thương mại, mục đích chính của việc thẩm định dự án là đánh giá tính khả thi, xác định rủi ro và tiềm năng sinh lợi, từ đó đưa ra quyết định cho vay và quản lý nguồn vốn hiệu quả.
Thẩm định dự án là quy trình quan trọng giúp ngân hàng đưa ra quyết định tài trợ chính xác, đảm bảo an toàn và hiệu quả cho vốn đầu tư Qua việc đánh giá tính khả thi, khả năng hoàn vốn và khả năng trả nợ của chủ đầu tư, ngân hàng có thể xác định các yếu tố cần thiết như số tiền tín dụng, thời gian và phương thức giải ngân, lãi suất, cũng như các điều kiện quản lý rủi ro trong suốt quá trình cấp tín dụng.
Thẩm định dự án là quá trình quan trọng giúp ngân hàng nhận diện và đo lường các rủi ro có thể ảnh hưởng đến triển khai dự án, bao gồm biến động thị trường nguyên vật liệu, giá bán sản phẩm, công nghệ sản xuất, doanh số bán hàng, chi phí quản lý và bán hàng, cũng như các yếu tố môi trường và chính sách quản lý Qua đó, ngân hàng cần xem xét các yếu tố này để đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án, từ đó tư vấn giải pháp cho chủ đầu tư và triển khai biện pháp phòng ngừa rủi ro cho ngân hàng.
Thẩm định dự án đóng vai trò quan trọng trong việc giúp ngân hàng kiểm tra tính hợp lệ của việc sử dụng vốn vay, đảm bảo rằng vốn được sử dụng đúng mục đích và đúng đối tượng thụ hưởng Điều này không chỉ góp phần gia tăng hiệu quả và lợi nhuận cho chủ đầu tư mà còn bảo vệ nguồn trả nợ cho ngân hàng.
Kết quả thẩm định dự án là yếu tố quyết định cho một khoản cho vay, đóng vai trò quan trọng trong quy trình quản lý rủi ro của ngân hàng Việc này giúp ngân hàng giảm thiểu tối đa rủi ro tín dụng, đảm bảo an toàn và lành mạnh trong hoạt động cho vay, từ đó nâng cao hiệu quả tín dụng.
ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
Thứ nhất, quy mô đầu tư và nhu cầu vốn của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn.
Quy mô của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường dao động từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng, khiến các doanh nghiệp thường không đủ nguồn vốn tự có để thực hiện toàn bộ dự án Để huy động đủ vốn, họ thường chia dự án thành nhiều giai đoạn và sử dụng các kênh huy động khác như tìm kiếm đối tác hợp tác, phát hành trái phiếu, huy động vốn từ người mua ngay từ giai đoạn chuẩn bị, và vay vốn ngân hàng Quy mô dự án ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn cho vay của ngân hàng so với vốn tự có của chủ đầu tư, do đó, nhiều chủ đầu tư đã điều chỉnh quy mô dự án để đạt được số tiền vay mong muốn, dẫn đến việc thẩm định quy mô dự án trở nên khó khăn cho cán bộ thẩm định thiếu kinh nghiệm thực tế.
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cán bộ thẩm định cần thu thập và phân tích nhiều nguồn thông tin để đảm bảo tính chính xác về quy mô dự án Họ cũng phải xem xét các nguồn vốn đầu tư, cam kết tài trợ và tiến độ giải ngân dựa trên năng lực tài chính của chủ đầu tư Đồng thời, việc thẩm định phương thức bán hàng và tiến độ thu tiền từ người mua là cần thiết để đánh giá tính khả thi của khả năng huy động vốn.
Thời gian đầu tư cho các dự án kinh doanh bất động sản thường kéo dài từ 5 đến 10 năm, bắt đầu từ giai đoạn lập dự án cho đến khi hoàn thành.
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư bất động sản, dự án phải tuân thủ nhiều chính sách và pháp luật như luật đầu tư, luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản và luật xây dựng Việc này yêu cầu một số lượng lớn hồ sơ và giấy phép, dẫn đến việc Chủ đầu tư phải dành nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi chuyển sang giai đoạn đầu tư.
Trong giai đoạn đầu tư bất động sản, doanh nghiệp thường không kiểm soát hoàn toàn nguồn vốn do quy mô đầu tư lớn và phải chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố thị trường như nguyên vật liệu xây dựng, thị trường bất động sản, thị trường tài chính, cùng với các chính sách vi mô và vĩ mô của Nhà nước Do đó, nhiều dự án đầu tư bất động sản tại Việt Nam thường không hoàn thành đúng thời gian dự kiến.
Việc kéo dài thời gian thực hiện dự án có thể dẫn đến tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư Do đó, cán bộ thẩm định cần chú ý đến việc tính toán thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý và dự báo cung - cầu sản phẩm trong tương lai Hơn nữa, trong quá trình cho vay, cán bộ tín dụng cần theo dõi sát sao tiến độ thực hiện của dự án và yêu cầu Chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ theo kế hoạch ban đầu.
Lĩnh vực đầu tư vào các dự án kinh doanh bất động sản là một ngành phức tạp, yêu cầu nhà đầu tư phải có trình độ chuyên môn cao và một mạng lưới quan hệ rộng rãi.
Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản không chỉ cần nguồn vốn lớn mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, yêu cầu nhà đầu tư phải có trình độ và bản lĩnh vững vàng Do đó, việc các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường này là một thách thức không nhỏ.
Trong quá trình thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, các ngân hàng thương mại cần chú trọng đến việc đánh giá kỹ lưỡng tư cách pháp lý, năng lực và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của chủ đầu tư Ngoài ra, việc xem xét tình hình tài chính và các dự án đã đi vào hoạt động cũng là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và an toàn cho khoản vay.
Theo xu hướng hiện nay, các doanh nghiệp dự án được thành lập để triển khai và quản lý một dự án bất động sản cụ thể, do đó chưa có dữ liệu lịch sử về hoạt động kinh doanh hay các dự án đã hoàn thành để đánh giá năng lực chủ đầu tư Vì vậy, các ngân hàng thương mại cần chú trọng vào việc thẩm định các thành viên góp vốn đứng sau doanh nghiệp dự án, vì họ sẽ là nguồn vốn tự có và mang lại kinh nghiệm quản lý, phát triển dự án cho doanh nghiệp mới.
Thứ tư, chất lượng lập dự án của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường tương đối tốt nên việc thẩm định thuận lợi hơn.
Các dự án bất động sản có quy mô đầu tư lớn, yêu cầu sự chấp thuận từ nhiều cơ quan, dẫn đến chất lượng lập dự án thường tốt Chủ đầu tư chuyên nghiệp thường có bộ phận chuyên môn để lập dự án, với các dự án có nhiều điểm tương đồng về sản phẩm, hồ sơ pháp lý, nhưng khác nhau về địa điểm và thời gian, ảnh hưởng đến chi phí và doanh thu Trong khi đó, các chủ đầu tư không chuyên thường thuê đơn vị tư vấn, dẫn đến các dự án được lập chi tiết nhưng thời gian chuẩn bị kéo dài hơn Điều này có thể làm thay đổi nhiều thông số của dự án trước khi thẩm định, yêu cầu thu thập thông tin để đánh giá lại tính hiệu quả.
Các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường ít chú trọng đến việc phân tích thị trường sản phẩm, dù do chủ đầu tư tự thực hiện hay thuê đơn vị tư vấn Thông tin về thị trường đầu vào và đầu ra thường chỉ được đề cập một cách sơ sài, thiếu sự so sánh và nghiên cứu sâu sắc Vì vậy, cán bộ thẩm định cần phải kiểm tra kỹ lưỡng nội dung này trước khi đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
Thị trường bất động sản vào thứ năm thường cho thấy rằng nguồn cung phản ứng chậm hơn nhu cầu, điều này dễ dẫn đến tình trạng sốt giá.
Theo quy luật cung - cầu, khi thị trường chấp nhận nguồn cung bất động sản, nhu cầu về bất động sản sẽ gia tăng Điều này dẫn đến việc các nhà sản xuất sẽ tăng cường cung ứng bất động sản để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.
Khi cầu về bất động sản tăng, cung không thể nhanh chóng đáp ứng do thời gian cần thiết để xây dựng và hoàn thiện các công trình Quá trình này bao gồm việc tìm hiểu thông tin đất đai, thực hiện thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế và thi công Sự chậm trễ trong việc cung cấp sẽ dẫn đến tình trạng giá cả tăng cao, tạo ra những cơn sốt giá bất động sản.
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.3.1 Quy trình và phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại
1.3.1.1 Quy trình thẩm định dự án tại các Ngân hàng thương mại
Tại các ngân hàng thương mại, cán bộ thẩm định và trưởng/phó phòng tín dụng có trách nhiệm thẩm định và ra quyết định về hồ sơ vay vốn.
Quy trình thẩm định cho vay tại ngân hàng thương mại thường trải qua 11 cấp độ, trong đó cán bộ thẩm định có thể thực hiện song song với việc hoàn tất hồ sơ của khách hàng Đặc biệt, quy trình thẩm định các dự án đầu tư, bao gồm bất động sản, được tiến hành qua nhiều bước cụ thể nhằm đảm bảo tính chính xác và hiệu quả.
Sơ đồ 1.1 Quy trình thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại
Bước đầu tiên trong quy trình cấp giới hạn tín dụng của BIDV là hướng dẫn và tiếp nhận hồ sơ vay vốn Sau đó, ngân hàng sẽ xem xét tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ này để đảm bảo đáp ứng các yêu cầu cần thiết.
Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án đến ngân hàng, cán bộ thẩm định sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ Nếu hồ sơ không đầy đủ, ngân hàng sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp thêm thông tin cần thiết để đảm bảo sự phù hợp với các quy định hiện hành.
Sau khi kiểm tra hồ sơ và xác định tính đầy đủ cũng như đúng quy định, cán bộ thẩm định sẽ báo cáo cho lãnh đạo Tiếp theo, họ sẽ tiến hành tổng hợp thông tin, thiết lập kế hoạch thẩm định và tổ chức quá trình thẩm định.
Bước 2: Tiến hành thẩm định
Cán bộ thẩm định thực hiện việc đánh giá khách hàng vay vốn và dự án vay vốn dựa trên hồ sơ và thông tin thu thập Họ phân tích dự án theo các yêu cầu chi tiết, chú trọng vào việc thẩm định khách hàng, khía cạnh thị trường, tài chính, cũng như đánh giá rủi ro và khả năng trả nợ của dự án.
Cán bộ thẩm định vay cần chủ động thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đảm bảo quá trình thẩm định diễn ra chính xác và hiệu quả Thông tin có thể được lấy từ hồ sơ khách hàng, đi thực tế tại cơ sở, và từ các nguồn như Trung tâm thông tin tín dụng (CIC), cơ quan chủ quản của doanh nghiệp, hiệp hội ngành nghề, và các sở liên quan Ngoài ra, việc tìm hiểu từ đối tác làm ăn, nhà cung cấp và ngân hàng thương mại cũng rất quan trọng Nếu cần thiết, cán bộ thẩm định có thể đề xuất mua thông tin để đảm bảo chất lượng dữ liệu thu thập được.
Khi khai thác thông tin từ các nguồn khác, cán bộ thẩm định chú trọng vào việc đánh giá sự khớp đúng với thông tin mà khách hàng cung cấp, uy tín của khách hàng, cũng như mối quan hệ và sản phẩm của khách hàng trên thị trường Đặc biệt, lịch sử quan hệ tín dụng của khách hàng với các Ngân hàng thương mại khác cũng được xem xét kỹ lưỡng.
Công tác thẩm định sẽ tập trung vào ba khía cạnh chính: đánh giá năng lực của chủ đầu tư, xác minh tính pháp lý của dự án và phân tích hiệu quả của dự án.
Bước 3: Lập báo cáo kết quả thẩm định
Cán bộ thẩm định sẽ lập báo cáo thẩm định dựa trên các nội dung đã thẩm định và trình lên lãnh đạo để xem xét Trong báo cáo, cán bộ sẽ nêu rõ các khía cạnh trọng yếu như năng lực của chủ đầu tư, tính pháp lý của dự án và hiệu quả của dự án Từ đó, đánh giá mức độ đáp ứng của dự án với tiêu chuẩn cấp tín dụng theo quy định của ngân hàng thương mại, đồng thời đưa ra đề xuất về việc đồng ý hay từ chối tài trợ cho dự án.
Bước 4: Phê duyệt kết quả thẩm định và ra quyết định cho vay
Dựa trên báo cáo thẩm định, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và yêu cầu bổ sung hồ sơ, thông tin hoặc giải trình các nội dung chưa rõ Sau đó, họ sẽ quyết định việc tài trợ cho dự án Nếu quyết định không cấp tín dụng, cơ quan phải thông báo bằng văn bản cho khách hàng, nêu rõ lý do từ chối.
Các ngân hàng thương mại hiện nay tổ chức bộ phận phê duyệt thẩm định tín dụng theo phân cấp thẩm quyền Nếu mức cấp tín dụng cho dự án đầu tư nằm trong giới hạn phê duyệt của chi nhánh, Giám đốc hoặc Ban giám đốc chi nhánh có thẩm quyền quyết định phê duyệt Ngược lại, nếu mức cấp tín dụng vượt hạn mức phê duyệt của chi nhánh, hồ sơ thẩm định sẽ được trình lên Trụ sở chính sau khi Ban lãnh đạo chi nhánh đồng ý Khi đó, Trụ sở chính sẽ là cấp phê duyệt khoản tín dụng cho dự án đầu tư.
1.3.1.2 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư
Thẩm định dự án đầu tư bao gồm 08 bước như sau:
Bước 1: Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung quan trọng của dự án
- Mục tiêu đầu tư của dự án;
- Sự cần thiết đầu tư dự án;
Quy mô đầu tư của dự án bao gồm công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra, cùng với phương án tiêu thụ sản phẩm hiệu quả.
Quy mô vốn đầu tư của dự án bao gồm tổng vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn phân chia theo các tiêu chí như xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí Các loại vốn được sử dụng để thực hiện dự án gồm vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay và vốn liên doanh liên kết, giúp đảm bảo hiệu quả tài chính cho quá trình triển khai.
- Dự kiến tiến độ triển khai thực hiện dự án.
Bước 2: Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra là rất quan trọng Đánh giá tổng quan nhu cầu sản phẩm dự án bao gồm việc xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến nhu cầu, từ đó giúp hiểu rõ hơn về thị trường mục tiêu và xu hướng tiêu dùng Việc này không chỉ cung cấp cái nhìn tổng thể về khả năng tiêu thụ mà còn hỗ trợ trong việc xây dựng chiến lược tiếp cận hiệu quả.
- Mô tả sản phẩm của dự án;
- Đặc tính của nhu cầu đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án;
- Tình hình sản xuất và tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ thay thế;
- Ước tính tổng nhu cầu hiện tại về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của phương án;
- Dự tính tổng nhu cầu trong tương lai đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra;
- Ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường nội địa và khả năng xuất khẩu sản phẩm.