NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BĐS VÀ ĐỊNH GIÁ BĐS
Khái quát chung về BĐS
Theo Điều 174 của Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11, được Quốc hội Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, các tài sản liên quan đến nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật cũng được coi là một phần của BĐS.
Như vậy, có thể quan niệm BĐS theo các cách tiếp cận sau:
- BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài.
- BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy BĐS có tính cố định về vị trí.
- BĐS cũng là một tài sản đặt biệt, mang tính cá biệt.
Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có diện tích bề mặt hạn chế, chịu ảnh hưởng bởi giới hạn đất đai và yếu tố vị trí Sự khan hiếm của BĐS xuất phát từ những yếu tố này, khiến nó trở thành một tài sản quý giá và có giá trị cao.
Bất động sản (BĐS) là loại tài sản chịu ảnh hưởng lớn từ các BĐS lân cận và có tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế - xã hội liên quan.
Bất động sản không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn có thời gian tồn tại lâu dài, được đánh giá qua tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của nó.
1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS
Thứ nhất: Cố định về vị trí
Bất động sản (BĐS) là hàng hóa đặc biệt, không thể chuyển nhượng hoàn toàn mà chỉ có thể chuyển nhượng quyền sử dụng và khai thác Vị trí của BĐS ảnh hưởng lớn đến phương thức sử dụng và giá trị của nó, lý do khiến giá đất có sự chênh lệch ngay cả khi ở gần nhau Khi đánh giá BĐS, cần xem xét tác động của vị trí đến giá trị, bao gồm khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa - xã hội, cũng như khả năng tiếp cận với các trung tâm này Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường như điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường, do đó, khi định giá BĐS, cần tính đến những yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng.
Thứ hai: Tính bền vững và đời sống kinh tế dài
Bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đó, với đất đai là nguồn tài nguyên quý giá do thiên nhiên cung cấp Là tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai không có tài sản nào có thể thay thế, và nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội Dù được sử dụng cho mục đích gì, đất đai vẫn mang lại lợi ích bền vững cho chủ sở hữu.
Đất đai không chỉ mang lại quyền sử dụng mà còn cung cấp nhiều lợi ích kinh tế, với thời gian sử dụng lâu dài, điều này làm tăng giá trị của bất động sản Sự bền vững trong đời sống kinh tế của bất động sản được thể hiện rõ qua những lợi ích mà đất đai mang lại.
Thứ ba: Tính khác biệt
Trong lĩnh vực bất động sản, sự khác biệt giữa các tài sản là rất đáng chú ý, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau Những khác biệt này đến từ vị trí, kết cấu, kiến trúc, quyền sở hữu, quang cảnh và môi trường xung quanh Điều này đặt ra một vấn đề quan trọng: nếu biết khai thác những khác biệt này, chúng có thể trở thành yếu tố thuận lợi, nhưng nếu không, chúng sẽ trở thành bất lợi lớn Do đó, khi định giá bất động sản, cần chú ý đến tính khác biệt và tránh so sánh một cách máy móc giữa các tài sản.
Thứ tư: Tính khan hiếm
Sự khan hiếm bất động sản (BĐS) xuất phát từ diện tích đất tự nhiên có hạn và dân số ngày càng tăng, dẫn đến giá đất có xu hướng tăng theo thời gian Điều này tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu, với cầu luôn lớn hơn cung, từ đó thúc đẩy tình trạng đầu cơ BĐS Những nhà đầu cơ thường thu lợi nhuận do giá cả liên tục tăng Do đó, nhà nước cần triển khai các chính sách nhằm ngăn chặn đầu cơ BĐS, kiểm soát giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Thứ năm: Có giá trị lớn
Bất động sản (BĐS) là loại hàng hóa đặc biệt với giá trị cao và lợi nhuận lớn, nhưng khả năng chuyển đổi thành tiền mặt lại kém linh hoạt Điều này xuất phát từ giá trị đất đai và chi phí xây dựng cao, dẫn đến yêu cầu về vốn đầu tư lớn và dài hạn trong hoạt động kinh doanh BĐS Vốn đầu tư cho BĐS có thể được tái tạo để phục vụ cho hoạt động kinh doanh và thế chấp.
Thứ sáu: Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản (BĐS) thường có sự tác động qua lại, với giá trị của một BĐS có thể bị ảnh hưởng bởi các BĐS khác, từ đó tác động đến các hoạt động kinh tế - xã hội Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng giá trị sử dụng mà còn nâng cao vẻ đẹp của BĐS trong khu vực Việc xây dựng BĐS mới thường làm tôn thêm sự hấp dẫn của các BĐS khác, cho thấy sự cần thiết của việc quản lý thống nhất từ Nhà nước Do đó, khi đầu tư xây dựng BĐS, cần xem xét ảnh hưởng đến các công trình khác và tính toán giá trị BĐS dựa trên khả năng tác động từ sự xuất hiện của các BĐS khác.
Việc phân loại bất động sản (BĐS) hiện nay dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, tuy nhiên, mỗi quốc gia có hệ thống pháp luật riêng dẫn đến khái niệm BĐS trở nên đa dạng Điều này đòi hỏi mọi người cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch liên quan đến BĐS Theo pháp luật Việt Nam, BĐS được phân thành ba loại chính.
Bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, cũng như trụ sở làm việc Trong số đó, BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất) là nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm BĐS này không chỉ đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, nó chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, như đất trồng cây, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp.
Bất động sản (BĐS) như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp Những loại BĐS này thường mang giá trị văn hóa và lịch sử cao, nhưng không dễ dàng chuyển nhượng hoặc giao dịch trên thị trường.
Định giá BĐS
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS
Theo ông Greg McNamara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO), định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản tại một thời điểm nhất định, dựa trên bản chất của tài sản và mục đích của việc định giá Quá trình này bao gồm việc thu thập và phân tích dữ liệu thị trường so sánh, sau đó so sánh với tài sản cần định giá để xác định giá trị chính xác của nó.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Định giá Giá trị Tài sản Quốc tế, định giá bất động sản (BĐS) là một nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này xem xét các đặc điểm của BĐS cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
Tại Việt Nam, Luật Kinh doanh BĐS, được Quốc hội thông qua vào ngày 29 tháng 6 năm 2006, quy định tại khoản 9, điều 4 rằng định giá BĐS là hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Định giá bất động sản là một nghệ thuật và khoa học nhằm xác định giá trị của bất động sản cho các mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này cần xem xét các đặc điểm riêng của bất động sản cũng như các yếu tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản một cách chính xác nhất, dựa trên khả năng sinh lời mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng trong một bối cảnh và thời điểm cụ thể, trong một thị trường nhất định.
1.2.2 Sự cần thiết của việc định giá BĐS
Định giá bất động sản sẽ thúc đẩy số lượng giao dịch và biến bất động sản thành hàng hóa trên thị trường Quá trình này tạo điều kiện cho việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn giá đất, diễn ra thông thoáng với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, đảm bảo cạnh tranh bình đẳng và lợi ích cho tất cả các bên Tư vấn giá đất không chỉ hỗ trợ thực hiện các chính sách của Nhà nước như cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê doanh nghiệp Nhà nước mà còn góp phần làm công khai, minh bạch thông tin về giá đất, đảm bảo người có nhu cầu nhận được thông tin chính xác và khách quan.
Nhà nước củng cố sức mạnh thông qua việc đảm bảo nguồn thu ngân sách ổn định và đầy đủ từ các loại thuế và lệ phí mà người sở hữu và chuyển nhượng đất, bất động sản phải nộp theo quy định pháp luật.
Trong quan hệ tín dụng, các ngân hàng thường không muốn chấp nhận rủi ro, vì vậy người vay cần sử dụng bất động sản (BĐS) của mình làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Nếu người vay không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền bán BĐS thế chấp để thu hồi nợ Do đó, việc định giá BĐS thế chấp là rất quan trọng, giúp người vay hiểu rõ giá trị tài sản của mình và xác định được số vốn vay phù hợp.
1.2.3 Mục đích và vai trò của định giá BĐS đối với nền kinh tế
Mục đích định giá BĐS
Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh doanh đều bị ảnh hưởng bởi khái niệm giá trị Định giá bất động sản (BĐS) nhằm mục tiêu xác định giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường, do đó, nó đóng vai trò quan trọng trong các quyết định đầu tư và giao dịch.
• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng
• Mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh
• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp
• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp
• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại
• Hoạch toán kế toán, tính thuế
• Tư vấn và lập dự án đầu tư
• Các mục đích khác như thừa kế
Vai trò của định giá BĐS
Chính phủ đã nhận thức rõ tầm quan trọng của việc thẩm định giá bất động sản, được quy định trong pháp lệnh giá Theo Điều 17 của pháp lệnh này, kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng cho nhiều mục đích, bao gồm thẩm định giá tài sản đảm bảo để vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, và giải thể doanh nghiệp, cùng với các mục đích khác được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.
Vai trò của định giá BĐS cho cá nhân.
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả bất động sản (BĐS) chịu sự chi phối của nhiều quy luật và yếu tố khách quan, dẫn đến sự biến động giá khác nhau giữa các thị trường và thời điểm Cùng một loại BĐS có thể có giá khác nhau ở các khu vực khác nhau hoặc trong cùng một khu vực nhưng tại các thời điểm khác nhau Các yếu tố như kỹ thuật, xây dựng và kiến trúc cũng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị BĐS Tuy nhiên, nhiều cá nhân tham gia thị trường thường thiếu thông tin và hiểu biết về đặc điểm của BĐS mình muốn giao dịch, từ đó không thể đánh giá chính xác giá trị thị trường Điều này có thể dẫn đến những quyết định sai lầm, gây thiệt hại cho các cá nhân trong giao dịch BĐS.
Với sự hỗ trợ từ các TĐV và giá ước lượng chính xác, cá nhân tham gia thị trường BĐS sẽ tránh được thiệt hại trong giao dịch mua bán, trao đổi thừa kế, thế chấp và bảo hiểm Vai trò của người định giá là trung gian, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường BĐS.
Vai trò của hoạt động định giá Bất động sản cho Nhà nước
Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu một khối lượng lớn bất động sản, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nếu việc định giá các loại bất động sản này không chính xác, dẫn đến thất thoát tài sản, mất lợi ích kinh tế và gây tổn hại cho người khác Việc định giá đúng đắn các bất động sản nhà nước là vô cùng cần thiết.
• Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ
• Định giá tài sản cho các mục đích cổ phần hóa, bán, sáp nhập, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
• Định giá BĐS (đặc biệt là đất) cho các hoạt động bán đấu giá.
• Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất.
• Định giá BĐS để thanh lý tài sản.
• Định giá BĐS cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm
Định giá bất động sản chính xác theo giá trị thị trường không chỉ giúp đảm bảo nguồn thu cho nhà nước mà còn góp phần vào sự công bằng xã hội Việc định giá đúng, đặc biệt là đối với đất đai, sẽ thúc đẩy phân bố tài nguyên đất đai một cách hợp lý và hiệu quả Khi tất cả nguồn lực đất đai được đánh giá theo giá thị trường, chúng sẽ được sử dụng một cách tối ưu nhất.
1.2.4 Nguyên tắc định giá BĐS Định giá tài sản nói chung và định giá BĐS nói riêng đều phải tuân theo những nguyên tắc nhất định để đảm bảo công tác định giá diễn ra thuận lợi và cho kết quả hợp lý Dưới đây là những nguyên tắc chính chi phối hoạt động định giá BĐS:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI
Giới thiệu chung về VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của VietinBank AMC - Chi nhánh
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank AMC) là công ty con 100% vốn của Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, được thành lập từ tháng 7/2000 Đây là đơn vị tiên phong tại Việt Nam trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản, đồng thời là công ty đầu tiên thuộc NHTM được thành lập theo đề án của Ngân hàng Nhà Nước nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng.
VietinBank AMC đã không ngừng phát triển mạnh mẽ qua thời gian, mở rộng mạng lưới hoạt động với trụ sở chính tại TP.HCM và chi nhánh Hà Nội, cùng với 07 cụm định giá tại Đà Nẵng, Cần Thơ, Đắk Lắk, Khánh Hòa, Nghệ An, Hải Phòng và Vĩnh Phúc Chi nhánh Hà Nội, được thành lập theo quyết định 169/NQ-HĐQT-NHCT ngày 28/04/2012, tọa lạc tại tầng 3 tòa nhà Hoàng Thành số 114 Mai Hắc Đế, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, đã thực hiện đầy đủ các chức năng và nhiệm vụ kinh doanh của VietinBank AMC.
Các nghiệp vụ chính của VietinBank AMC bao gồm:
1 Thẩm định và định giá tài sản
2 Tiếp nhận và xử lý nợ, tài sản
3 Bán đấu giá tài sản
4 Quản lý và khai thác tài sản
VietinBank AMC, đặc biệt là Chi nhánh Hà Nội, cam kết nghiên cứu và cải tiến liên tục các dịch vụ hiện có, đồng thời phát triển những dịch vụ mới để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các Chi nhánh NHCT và khách hàng.
2.1.2 Mô hình tổ chức hoạt động của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Sơ đồ 2.1: Bộ máy tổ chức của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Ban giám đốc: 1 giám đốc và 2 phó giám đốc
Giám đốc: Ông Nguyễn Trí Cường: Ký hồ sơ, thông báo kết quả định giá tài sản có giá trị từ 20 tỷ đồng đến dưới 40 tỷ đồng
Phó giám đốc: Ông Trần Mai Anh: Ký hồ sơ, thông báo kết quả định giá tài sản có trị giá dưới 5 tỷ đồng
Phó giám đốc Nguyễn Thị Dung có trách nhiệm ký hồ sơ và thông báo kết quả định giá tài sản có giá trị từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng, hoặc từ 20 tỷ đồng đến dưới 40 tỷ đồng khi giám đốc vắng mặt.
Phòng thẩm định giá tài sản của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội được thành lập vào ngày 31/12/2012 theo Quyết định số 24/QĐ-AMC Chức năng chính của phòng là thực hiện các hoạt động thẩm định giá tài sản nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong các giao dịch tài chính.
- Thẩm định và định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống NHCT
- Thẩm định dự án, phương án đầu tư của Chi nhánh.
- Thực hiện các nhiệm vụ khác do chủ tịch, giám đốc công ty giao.
Cơ cấu tổ chức phòng tham định giá tài Sản thuộc VietinBank AMC - Chi nhánh
Phòng thẩm định giá tài sản thuộc VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội có cơ cấu tổ chức rõ ràng, đảm bảo chức năng và nhiệm vụ của bộ phận này trong việc đánh giá giá trị tài sản.
Sơ đồ 2.2: Cơ cấu phòng thẩm định tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Phòng được chia thành hai bộ phận chính: bộ phận thẩm định và bộ phận hỗ trợ Phó phòng có trách nhiệm chỉ đạo và quản lý tất cả các hoạt động trong phòng, đồng thời phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng cán bộ Hai bộ phận trong phòng thường xuyên trao đổi, tương tác và hỗ trợ lẫn nhau để đạt hiệu quả công việc cao nhất.
Phân công nhiệm vụ cụ thể: Mỗi bộ phận, nhân viên trong phòng thẩm định giá tài sản được phân công nhiệm vụ cụ thể như sau:
Phó phòng thẩm định: Chịu trách nhiệm các công việc chính sau:
- Quản lý, đào tạo, đôn đốc, kiểm soát nhân viên.
- Trực tiếp chỉ đạo công tác chuyên môn về định giá tài sản.
- Kiểm tra các báo cáo kết quả định giá tài sản của phòng thẩm định, nhận xét đánh giá để trình ban giám đốc.
Nhân viên định giá: Chịu trách nhiệm các công việc chính sau:
Thực hiện định giá theo quy trình của công ty, đảm bảo rằng kết quả đạt chất lượng tốt nhất và tuân thủ đầy đủ quy trình định giá.
- Đảm bảo tiến độ thực hiện công tác định giá theo quy định Đáp ứng nhu cầu về mặt thời gian cho Chi nhánh NHCT và KH.
- Thực hiện báo cáo kết quả công việc cho phó phòng.
Nhân viên hỗ trợ: Thực hiện công việc sau:
+ Tiếp nhận hồ sơ tài sản định giá tại Chi nhánh NHCT
Phối hợp chặt chẽ với TĐV để hoàn thành báo cáo định giá và các tài liệu liên quan, bao gồm việc hoàn thiện nội dung báo cáo và thực hiện công tác in ấn một cách hiệu quả.
+ Tổng hợp, thống kê số liệu, quản lý, lưu trữ hồ sơ của KH.
2.1.3 Kết quả thực hiện chức năng nhiệm vụ trong năm qua
VietinBank AMC Chi nhánh Hà Nội chính thức bắt đầu hoạt động định giá từ tháng 09/2012 và đã đạt được nhiều thành công đáng kể, thể hiện qua số lượng hợp đồng định giá cao và giá trị lớn, góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng cho hệ thống ngân hàng Đặc biệt, các khoản vay có hạn mức tín dụng từ 3 tỷ đồng trở lên sử dụng tài sản đảm bảo tại chi nhánh này cho thấy sự phát triển mạnh mẽ Báo cáo kết quả kinh doanh cho thấy tổng thu nhập của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội chiếm khoảng 40% tổng thu nhập của toàn công ty, khẳng định vai trò ngày càng quan trọng trong tiến trình phát triển của công ty và hỗ trợ cho hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng.
Bảng 2.2: Kết quả kinh doanh năm 2015 của VietinBank AMC (Tham khảo phụ lục)
Thực trạng công tác định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
2.2.1 Cơ sở pháp lý và tiêu chuẩn định giá BĐS của VietinBank AMC
Các văn bản pháp luật áp dụng tại VietinBank AMC trong việc định giá bất động sản tuân thủ hướng dẫn của pháp luật và các quy định do Ngân hàng VietinBank ban hành theo từng thời kỳ.
- Bộ luật Dân sự năm 2005
- Luật đất đai số 45/2013/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006
- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: 13 tiêu chuẩn
- Khung giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành
- Căn cứ QĐ số 29/2015/QĐ- AMC của VietinBank AMC về hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản.
Theo Quyết định số 3839/2012/QĐ-TGĐ-NHCT35 ngày 05/12/2012 của Tổng giám đốc VietinBank, quy định về việc phối hợp thẩm định và định giá tài sản giữa VietinBank AMC và các Chi nhánh của VietinBank đã được ban hành.
- Căn cứ văn bản số 17599/TGĐ-NHCT35 ngày 22/10/2013 của Tổng giám đốc VietinBank về thẩm định giá tài sản bảo đảm qua VietinBank AMC.
- Căn cứ hồ sơ pháp lý TSĐG và các tài liệu được Khách hàng/Chi nhánh VietinBank cung cấp.
- Các quy định pháp luật khác có liên quan.
2.2.2 Mục đích định giá BĐS tại VietinBank AMC
VietinBank AMC là một pháp nhân độc lập nhưng thuộc hệ thống hạch toán phụ thuộc của VietinBank, chịu sự chi phối từ ngân hàng này VietinBank đặc biệt chú trọng đến công tác quản lý nợ và khai thác tài sản, và với sự gia tăng quy mô và dư nợ tín dụng, vai trò của VietinBank AMC ngày càng quan trọng trong việc hỗ trợ ngân hàng trong các lĩnh vực này Nghiệp vụ thẩm định và định giá tài sản của VietinBank AMC giúp Chi nhánh NHCT và khách hàng xác định giá trị thực tế của tài sản theo giá thị trường, đảm bảo tính độc lập và khách quan, qua đó nâng cao an toàn cho hệ thống Hiện tại, khách hàng duy nhất mà VietinBank AMC phục vụ trong lĩnh vực định giá là ngân hàng VietinBank, với đối tượng chủ yếu là các bất động sản làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại ngân hàng Mục tiêu chính của việc định giá bất động sản tại VietinBank AMC là nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản vay tại NHCT.
2.2.3 Những loại BĐS được phép định giá tại VietinBank AMC
Hiện nay, bất động sản (BĐS) là loại tài sản bảo đảm được định giá cao nhất tại Vietinbank AMC, do nhu cầu về đất và nhà ở ngày càng tăng Điều này giúp việc phát mại các tài sản này trở nên dễ dàng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng vay vốn khi không thể thanh toán đúng hạn Công ty chỉ định giá các BĐS theo quy định của Chi nhánh NHCT, với giá trị cấp tín dụng tối đa từ 3 tỷ đồng trở lên Tất cả BĐS phải được định giá theo Quyết định số 2159/2015/QĐ-TGĐ-NHCT của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.
+ QSD đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
+ QSD đất vườn, ao, đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở, đất nông nghiệp + QSD đất thuê
Trong đó có các QSD đất không định giá đó là:
• QSD đất mà trên giấy chứng nhận QSD đất ghi nhận người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• QSD đất thuê trả tiền thuê hàng năm.
QSD đất của tổ chức kinh tế được nhà nước giao có thể là miễn phí hoặc có thu tiền sử dụng đất, nhưng nếu có thu thì tiền đó phải được trả từ nguồn ngân sách Nhà nước.
QSD đất và nhà ở nằm trong diện quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi, kèm theo thông báo giải tỏa và phá dỡ.
Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh bao gồm các loại đất như đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, và đất phục vụ cho các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng Ngoài ra, còn có đất dành cho nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, và nhà hỏa táng Các khu đất này cũng bao gồm những diện tích sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, cũng như đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy chứng nhận QSH tài sản.
+ TSGLVĐ đã được cấp giấy phép xây dựng (hoặc được miễn giấy phép xây dựng) nhưng chưa được chứng nhận QSH.
+ TSGLVĐ chưa được cấp phép xây dựng hoặc chưa được chứng nhận QSH.
+ Công trình phụ trợ, chi phí san lắp mặt bằng hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật. + TSGLVĐ hình thành trong tương lai.
2.2.4 Những nguyên tắc định giá BĐS tại VietinBank AMC
Ngoài các nguyên tắc định giá bất động sản đã đề cập trong phần tổng quan, VietinBank AMC còn áp dụng những nguyên tắc đặc thù theo quyết định số 10/2015/QĐ - AMC.
Nguyên tắc định giá bất động sản cần phải bám sát giá trị thị trường, vì giá trị thị trường là yếu tố cốt lõi trong quá trình định giá tài sản Do đó, việc xác định giá trị tài sản phải phản ánh chính xác giá trị thị trường tại thời điểm thực hiện định giá.
Để đảm bảo tính chính xác trong việc định giá tài sản, TSĐG cần phải có hồ sơ pháp lý và thực tế đầy đủ, đúng theo quy định của pháp luật Nhân viên định giá cần tiến hành khảo sát và đánh giá chính xác tình trạng thực tế của tài sản, đảm bảo rằng tài sản đó là hợp pháp, không bị tranh chấp, không bị giải tỏa hay kê biên, và đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch trên thị trường.
Nhân viên định giá và các bộ phận liên quan cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định, quy trình, nguyên tắc hoạt động của công ty và ngân hàng thương mại cổ phần (NHCT), cũng như các văn bản pháp luật liên quan.
Nguyên tắc độc lập trong định giá tài sản yêu cầu nhân viên định giá thực hiện công việc của mình một cách khách quan, không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hay tinh thần nào Sự khách quan trong việc định giá tài sản luôn được ưu tiên hàng đầu.
Nguyên tắc chính trực yêu cầu nhân viên định giá phải trung thực và thẳng thắn trong việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Họ cần có chính kiến rõ ràng và từ chối thực hiện định giá nếu không đủ điều kiện hoặc bị ảnh hưởng bởi các ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả.
Nguyên tắc khách quan trong định giá yêu cầu nhân viên thực hiện công việc của mình một cách công bằng và tôn trọng sự thật Họ cần tránh mọi thành kiến và thiên vị trong quá trình thu thập và sử dụng tài liệu phục vụ cho công tác định giá.
Nguyên tắc bí mật trong định giá yêu cầu nhân viên và các cá nhân liên quan không được tiết lộ thông tin của khách hàng trong quá trình định giá tài sản Họ cũng không được cung cấp kết quả định giá cho những cá nhân hoặc tổ chức không có liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: Nhân viên định giá phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất chính thức.
Đánh giá công tác định giá BĐS tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội
Việc thực hiện định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), bao gồm bất động sản (BĐS) tại VietinBank AMC, đã giúp hạn chế tiêu cực trong hoạt động tín dụng và định giá TSBĐ Quy trình định giá qua AMC tách bạch khâu thẩm định và cho vay, giảm thiểu rủi ro trong việc cấp hạn mức tín dụng cho khách hàng Trước đây, khi không có công ty định giá riêng, cán bộ tín dụng thực hiện định giá, dẫn đến nhiều rủi ro như định giá sai lệch do áp lực hoàn thành chỉ tiêu tín dụng Do đó, VietinBank AMC, đặc biệt là Chi nhánh Hà Nội, ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong thẩm định và định giá TSBĐ phục vụ cho vay trong toàn hệ thống Ngân hàng Công thương.
VietinBank AMC đã hợp tác với NHCT để ban hành các quy định pháp lý và hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho TĐV trong việc cập nhật và sử dụng Trong năm 2015, chỉ sau 5 tháng từ khi ra quyết định số 46/2015/QĐ-AMC, công ty đã nhận thấy sự không phù hợp và ban hành quyết định mới số 29/2015/QĐ-AMC vào ngày 01/10/2015 Quyết định này không chỉ hướng dẫn nghiệp vụ định giá tài sản mà còn quy định chặt chẽ hơn về quy trình định giá TSBĐ, bao gồm các nội dung cơ bản của tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 của Bộ Tài chính Việc xây dựng quy trình định giá riêng phù hợp với loại hình TSBĐ của NHCT đã tạo khung hành động thống nhất cho các TĐV, đảm bảo kết quả định giá BĐS tuân thủ đúng nguyên tắc, phương pháp và tiêu chuẩn quy định, từ đó nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá.
VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội có đội ngũ cán bộ định giá chất lượng cao, bao gồm 3 cán bộ có thẻ TĐV do Bộ Tài chính cấp và 5 cán bộ có chứng chỉ định giá BĐS từ Sở Xây dựng, tất cả đều có trình độ đại học hoặc trên đại học Đội ngũ này không chỉ có kinh nghiệm mà còn trẻ trung, năng động, với 80% là cán bộ trẻ, có tinh thần trách nhiệm cao Trung bình, mỗi TĐV hoàn thành từ 3-5 hồ sơ mỗi tuần, tương ứng với 45-75 hồ sơ/tuần cho cả phòng, đảm bảo tiến độ công việc và đáp ứng yêu cầu của khách hàng, từ đó giúp quá trình cấp xét tín dụng của NHCT trở nên nhanh chóng và linh hoạt hơn Ngoài việc định giá tài sản, TĐV còn tư vấn và hỗ trợ khách hàng, phối hợp với cán bộ tín dụng để kiểm tra hồ sơ pháp lý và khảo sát thực tế tài sản, tạo sự tin tưởng và uy tín cho VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội.
Thứ tư: Áp dụng phương pháp định giá hợp lý Đối với tài sản là BĐS các
TĐV thường áp dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để định giá, vì đây là những phương pháp phổ biến và dễ hiểu Các chứng cứ giao dịch trên thị trường rõ ràng và dễ tiếp cận, giúp tạo ra kết quả có cơ sở vững chắc và thuyết phục.
KH và được cơ quan pháp lý công nhận.
VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội đã phối hợp chặt chẽ với TSC tại thành phố Hồ Chí Minh và các Chi nhánh NHCT, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm để hoàn thành công việc hiệu quả Việc liên kết với Chi nhánh NHCT được chú trọng, với mọi tương tác về hồ sơ TSĐG được thực hiện qua Phiếu luân chuyển hồ sơ và phần mềm nội bộ Ý kiến định giá chính xác và kịp thời từ công ty đã giúp tăng tốc độ cho vay và đảm bảo an toàn cho các khoản vay, đồng thời nâng cao chất lượng tín dụng bằng cách từ chối những hồ sơ không hiệu quả, kiểm soát rủi ro tín dụng tốt hơn cho các Chi nhánh NHCT.
Trong quá trình định giá BĐS tại VietinBank AMC, việc theo dõi tiến độ và chất lượng làm việc của các TĐV được chú trọng thông qua Phiếu giao việc và luân chuyển hồ sơ nội bộ Phiếu này không chỉ xác định thời gian thực hiện hồ sơ và luân chuyển nội bộ mà còn là căn cứ để đánh giá KPI cho từng hồ sơ KPI không chỉ kiểm tra sự tuân thủ quy định và mức độ hoàn thành công việc mà còn tính số món cộng thêm để đánh giá năng suất lao động, làm cơ sở cho việc thưởng Số món cộng thêm được tính dựa trên tốc độ hoàn thành công việc và quy mô hồ sơ TSĐG; nếu TĐV hoàn thành nhanh hơn dự kiến hoặc tiếp nhận hồ sơ phức tạp, họ sẽ được cộng thêm món Điều này không chỉ tạo sự công bằng mà còn khích lệ tinh thần làm việc của các TĐV.
Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật trong công tác thẩm định và định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản Để nâng cao hiệu quả định giá trong tương lai, công ty cần tiếp tục phát huy những ưu điểm hiện có.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Công tác định giá BĐS tại Vietinbank AMC - Chi nhánh Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu đáng khích lệ, nhưng vẫn tồn tại những hạn chế cần khắc phục Việc nhận diện và phân tích nguyên nhân của những hạn chế này là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS trong tương lai.
Giá trị bất động sản (BĐS) hiện nay chưa phản ánh đúng thực tế thị trường, theo đánh giá của các Chi nhánh Ngân hàng Công thương (NHCT) Cụ thể, trong thống kê của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội, có đến 75% cán bộ tín dụng cho rằng giá trị BĐS bị định giá thấp hơn giá trị thực tế, điều này dẫn đến nhiều trường hợp khách hàng không thể đáp ứng nhu cầu vay vốn.
Khách hàng chưa được đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản do mục đích khác nhau giữa các bên Đối với cán bộ tín dụng, việc định giá bất động sản cần phải đáp ứng yêu cầu của khách hàng và chỉ tiêu giải ngân của chi nhánh Trong khi đó, VietinBank AMC ưu tiên đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong cấp tín dụng cho ngân hàng thương mại cổ phần.
Trong quá trình định giá bất động sản, cán bộ định giá gặp khó khăn trong việc sử dụng và cập nhật các văn bản pháp luật liên quan Nhiều cán bộ chưa nắm rõ và kịp thời các quy định, dẫn đến nhầm lẫn giữa các văn bản của các cơ quan khác nhau.
Quy trình định giá tài sản của VietinBank AMC, mặc dù được xây dựng theo yêu cầu của Bộ Tài chính, vẫn thiếu tính linh hoạt và khoa học Một trong những nhược điểm lớn là sự tương tác giữa VietinBank AMC và khách hàng bị hạn chế do phải thông qua Chi nhánh NHCT Cụ thể, công ty không thể trực tiếp tiếp nhận hồ sơ pháp lý từ khách hàng, dẫn đến việc kéo dài thời gian định giá và gây phiền phức khi hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ Hơn nữa, việc thông báo kết quả định giá cũng phải qua Chi nhánh NHCT, khiến cho việc phản hồi thắc mắc của khách hàng trở nên chậm trễ, ảnh hưởng xấu đến uy tín của công ty.
Phương pháp định giá bất động sản hiện tại, dù đơn giản và dễ thực hiện, vẫn chưa đạt hiệu quả cao, thiếu tính linh hoạt và không đa dạng.
- Về phương pháp so sánh:
Công tác thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ pháp lý bất động sản (BĐS) hiện đang gặp nhiều khó khăn Nhiều khách hàng (KH) mặc dù thực sự sở hữu BĐS nhưng lại bị từ chối hồ sơ do chưa có chứng nhận quyền sử dụng đất (QSD đất) hoặc quyền sở hữu nhà (QSH nhà).
+ Khi khảo sát thực địa về BĐS mục tiêu hay BĐS so sánh, TĐV gặp khó khăn trong công tác xác định quy hoạch, giải tỏa, tranh chấp.
Khi áp dụng phương pháp này, TĐV thu thập và sử dụng thông tin về BĐS mục tiêu và BĐS so sánh, nhưng việc tìm kiếm BĐS so sánh qua các trang Web rao bán BĐS có thể dẫn đến thông tin không chính xác và không đáng tin cậy Mặc dù TĐV tiến hành khảo sát thực địa, nhưng khảo sát này chủ yếu chỉ để xác nhận sự tồn tại của BĐS, không đánh giá được các đặc điểm bên trong Nhiều TĐV thường chủ quan sử dụng thông tin từ báo mạng mà không khảo sát trực tiếp, dẫn đến các yếu tố điều chỉnh mang tính chủ quan Hơn nữa, cách thức điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu phụ thuộc vào kinh nghiệm của TĐV, thiếu cơ sở rõ ràng.
So sánh công tác định giá BĐS của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội với các công ty định giá độc lập khác
với các công ty định giá độc lập khác
Nguồn khách hàng của VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội chủ yếu từ Chi nhánh NHCT, giúp giảm bớt lo lắng trong việc tìm kiếm khách hàng Đồng thời, chi nhánh cam kết không vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong việc thu hút khách hàng Trong khi đó, nhiều công ty định giá độc lập thường định giá bất động sản cao hơn giá thị trường để đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
So với các công ty định giá độc lập khác, VietinBank AMC cung cấp dịch vụ định giá bất động sản với mức phí thấp hơn đáng kể Biểu phí cho dịch vụ này của VietinBank AMC rất cạnh tranh.
VietinBank AMC áp dụng mức phí thẩm định tài sản chỉ 0.02% giá trị tài sản, với mức tối thiểu là 1,000,000đ/tài sản Trong khi đó, các công ty định giá độc lập như BTCvalue có mức phí tối thiểu là 2,200,000đ, Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá doanh nghiệp là 2,000,000đ, và AMAX là 1,700,000đ Mức phí định giá tài sản tại VietinBank AMC thấp hơn so với các công ty khác do nhiều yếu tố, bao gồm chiến lược định giá cạnh tranh và dịch vụ khách hàng hiệu quả.
VietinBank AMC hoạt động không vì lợi nhuận mà nhằm phục vụ Chi nhánh NHCT trong việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) Để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa Chi nhánh NHCT và khách hàng, VietinBank AMC đã đưa ra mức phí hợp lý cho dịch vụ định giá Nếu mức phí quá cao, điều này có thể ảnh hưởng đến uy tín của NHCT, vì khách hàng sẽ phải chịu thêm khoản phí này trong quá trình vay vốn.
VietinBank AMC tuy là pháp nhân độc lập nhưng lại sự thiếu linh hoạt trong quá trình hoạt động vì phải phụ thuộc khá nhiều vào Chi nhánh NHCT
Quy trình tiếp nhận hồ sơ hiện tại yêu cầu phải thông qua Chi nhánh NHCT, gây mất thời gian và có thể dẫn đến hồ sơ không đầy đủ theo quy định Trong khi đó, các công ty định giá độc lập cho phép khách hàng trực tiếp nộp hồ sơ, giúp quy trình linh hoạt và nhanh chóng hơn Việc nhận hồ sơ qua Chi nhánh NHCT làm giảm tính chủ động trong công tác định giá và kéo dài thời gian xử lý Hơn nữa, thông báo kết quả cũng phải qua Chi nhánh, khiến công ty không thể phản hồi ngay khi khách hàng có thắc mắc, điều này có thể làm mất lòng tin của khách hàng và ảnh hưởng đến uy tín của công ty.
Thời gian định giá của VietinBank AMC thường kéo dài hơn so với các công ty định giá độc lập do thiếu các văn bản pháp lý quy định về hoạt động định giá BĐS trong hệ thống ngân hàng Điều này dẫn đến việc VietinBank AMC phải xây dựng quy trình định giá mang tính chủ quan, trong khi các công ty độc lập áp dụng quy trình chuẩn theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 Chẳng hạn, quy trình của công ty thẩm định giá IVC Việt Nam chỉ có 5 bước, nhưng vẫn đáp ứng yêu cầu chung, trong khi quy trình của VietinBank AMC lên đến 9 bước Sự tuân thủ theo quy trình dài này là nguyên nhân chính khiến thời gian định giá kéo dài hơn so với các công ty định giá độc lập khác.
Hoạt động định giá của VietinBank AMC chủ yếu tập trung vào việc định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ), trong khi các công ty định giá độc lập có khả năng định giá đa dạng hơn nhiều Tài sản bảo đảm chủ yếu là các loại tài sản thông dụng như bất động sản, máy móc thiết bị và nhà xưởng, trong khi danh mục tài sản theo Thông tư 07/2003/TT-NHNN rất phong phú Điều này không chỉ hạn chế khả năng mở rộng tín dụng tại Chi nhánh NHCT mà còn ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của khách hàng Hơn nữa, kinh nghiệm của các tổ chức định giá cũng bị giới hạn do thiếu sự tiếp xúc với nhiều loại tài sản khác nhau, chủ yếu chỉ định giá các tài sản có quy mô vừa và nhỏ, trong khi các thương vụ lớn và phức tạp thường phải thuê bên ngoài.
Giá trị định giá bất động sản (BĐS) thường thấp hơn so với các công ty định giá độc lập, dẫn đến việc không phản ánh đúng giá trị thị trường và ảnh hưởng đến tính thuyết phục của kết quả định giá VietinBank AMC, với đặc thù định giá tài sản bảo đảm cho hệ thống ngân hàng, luôn thận trọng và chú trọng đến thanh khoản của BĐS cũng như việc giảm thiểu rủi ro Trong quá trình định giá, ngân hàng tính đến khả năng giảm sút giá trị BĐS trong tương lai, đảm bảo rằng ngay cả khi thị trường bất lợi, vẫn có cơ hội thu hồi vốn Các chuyên viên định giá luôn xem xét khả năng xấu nhất có thể xảy ra, như việc phát mại BĐS, khi đó giá trị có thể giảm mạnh do các yếu tố tác động không bình thường Điều này dẫn đến mức giá BĐS được đưa ra thường thấp và mang tính chủ quan Kết quả định giá của VietinBank có thể được chấp nhận cho khách hàng vay tại ngân hàng, nhưng có thể gặp khó khăn trong các giao dịch khác.
Chương II cho ta một cái nhìn tổng quan về VietinBank AMC - Chi nhánh
Hà Nội đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá bất động sản, tuy nhiên, công tác này tại VietinBank AMC - Chi nhánh Hà Nội vẫn gặp nhiều hạn chế, phản ánh tình trạng chung của các doanh nghiệp định giá ở Việt Nam Những khó khăn này không chỉ xuất phát từ nội bộ mà còn liên quan đến trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước và cơ chế chính sách hiện hành Đây cũng là bài học kinh nghiệm cần thiết cho Việt Nam trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế Phân tích và đánh giá trong chương 2 sẽ là nền tảng cho các giải pháp và kiến nghị được trình bày ở chương 3.