LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TỔNG QUAN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1.1 Khái niệm của quyền sử dụng đất Đất đai là không hao mòn, không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất như sau:
Đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đóng vai trò là đại diện chủ sở hữu Điều này có nghĩa là không có tổ chức hay cá nhân nào sở hữu đất đai một cách riêng lẻ, mà tất cả đều thuộc về cộng đồng.
Nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho người dân thông qua giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với những người đang sử dụng đất ổn định, đồng thời quy định rõ quyền và nghĩa vụ của họ Luật cũng xác định các khái niệm liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất.
Giá quyền sử dụng đất, hay còn gọi là giá đất, là số tiền được xác định trên mỗi đơn vị diện tích đất, do Nhà nước quy định hoặc được hình thành thông qua các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất được định nghĩa là giá trị tiền tệ của quyền sử dụng đối với một diện tích đất cụ thể trong một khoảng thời gian sử dụng nhất định.
Khóa luận tốt nghiệp 4 Học viện Ngân hàng cho thấy rằng chủ sở hữu đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng được giao đất hoặc thuê đất, tương ứng với nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước Mặc dù nhiều khái niệm về đất đai và giá trị quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng trong luật, khái niệm về quyền sử dụng đất vẫn chưa được đề cập cụ thể Dựa trên các khái niệm và đặc điểm của đất đai cũng như giá trị quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất là quyền tài sản có thể định giá và chuyển nhượng trong giao dịch dân sự Người sở hữu quyền này có quyền khai thác, hưởng lợi và lợi tức từ đất đai theo quy định của pháp luật.
1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất
Giá quyền sử dụng đất phản ánh lợi ích mà mảnh đất mang lại cho chủ sở hữu; lợi ích càng cao thì giá trị quyền sử dụng đất càng lớn Các yếu tố cấu thành giá quyền sử dụng đất bao gồm:
Địa tô là sản phẩm thặng dư do nông dân sản xuất và nộp cho chủ đất, gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô: địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch và địa tô độc quyền Mỗi loại địa tô tồn tại trong các chế độ xã hội khác nhau, mang bản chất khác nhau.
Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, dẫn đến sự hình thành địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch là khoản thu nhập mà chủ đất nhận được từ những ruộng đất có điều kiện sản xuất tốt hơn, chẳng hạn như đất màu mỡ, vị trí gần thị trường tiêu thụ, hoặc nhờ vào vốn đầu tư.
Khóa luận tốt nghiệp 5 Học viện Ngân hàng cho thấy rằng địa tô chênh lệch là sự khác biệt giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những doanh nghiệp hoạt động trên đất đai màu mỡ có thể thu được lợi nhuận bình quân từ sự chênh lệch này Tuy nhiên, do đất đai thuộc quyền sở hữu của địa chủ, phần lợi nhuận phụ thêm này sẽ được chuyển cho họ dưới hình thức địa tô chênh lệch Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch I là khoản lợi nhuận gia tăng do các điều kiện tự nhiên thuận lợi của đất đai, như độ phì cao, vị trí gần đường giao thông và khu trung tâm, mang lại Những mảnh đất có điều kiện tự nhiên tốt thường cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất kém hơn Vì điều kiện tự nhiên là yếu tố cố định mà người sử dụng không phải chi phí, nên địa tô chênh lệch I thuộc về người sở hữu đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó, địa tô chênh lệch I sẽ được phản ánh trong giá cả đất đai hoặc tiền thuê đất hàng năm.
Khi xem xét địa tô đất nông nghiệp, các yếu tố như điều kiện tưới tiêu và khí hậu đóng vai trò quan trọng Để so sánh mức địa tô giữa các mảnh đất nông nghiệp, cần căn cứ vào vùng và loại đất, từ đó xác định mức giá chung cho từng loại đất Đối với đất trồng cây hàng năm, có năm yếu tố chính ảnh hưởng đến mức địa tô, bao gồm độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu, khí hậu, địa hình và vị trí của mảnh đất.
Địa tô chênh lệch II là khái niệm chỉ sự chênh lệch về giá trị đất đai khi chủ sở hữu biết đầu tư và khai thác hợp lý, mang lại năng suất cao hơn so với việc không đầu tư hoặc đầu tư không hiệu quả Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc thâm canh và đầu tư vào đất đai để tối ưu hóa giá trị sử dụng và lợi nhuận.
Địa tô chênh lệch II tại Học viện Ngân hàng được tạo ra từ những người đầu tư và thâm canh trên mảnh đất, phản ánh giá trị gia tăng của tài sản.
ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.2.1 Sự cần thiết định giá quyền sử dụng đất Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng qúy giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả của đất đai là người ta phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó Xét về phương diện tổng quát, giá đất chính là giá bán quyền sở hữu đất. Định giá nói chung và định giá QSD đất nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận động của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị, mà việc định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường Định giá QSD đất có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua,bán, cầm cố, thế chấp, bảo hiểm, đầu tư, phát triển , đánh thuế, Ở cả khu vực nhà nước và tư nhân, vai trò của công tác định giá QSD đất là vô cùng
Khóa luận tốt nghiệp 8 Học viện Ngân hàng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc định giá trong bối cảnh thông tin hiện đại và môi trường kinh tế phức tạp Việc có nguồn thông tin đáng tin cậy và cập nhật liên tục là cần thiết, đặc biệt trong quá trình hội nhập của Việt Nam Nhiều doanh nghiệp sử dụng đất đai để góp vốn liên doanh với đối tác nước ngoài; nếu không được định giá chính xác, điều này có thể gây ra tổn thất lớn cho nền kinh tế Hơn nữa, trong hệ thống ngân hàng đang hoạt động sôi động, giá trị của tài sản đảm bảo, đặc biệt là quyền sử dụng đất, đóng vai trò quan trọng trong quyết định cho vay và thu hồi vốn.
Quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, vì vậy việc định giá đất ngày càng trở nên cần thiết và thu hút sự quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
1.2.2 Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp định giá so sánh trực tiếp là kỹ thuật định giá mảnh đất mục tiêu bằng cách so sánh với các mảnh đất trống tương tự đã được bán gần đây trên thị trường Giá trị thị trường của mảnh đất được xác định dựa trên những điều chỉnh cần thiết Phương pháp này phổ biến vì dễ áp dụng và không yêu cầu tính toán phức tạp, cho phép những người không chuyên cũng có thể ước lượng giá trị đất đai nếu họ có thông tin thị trường đầy đủ Ngoài ra, phương pháp này thường được các cơ quan Nhà nước công nhận nhờ vào tính chính xác và độ tin cậy của các bằng chứng so sánh.
Yêu cầu: Khi áp dụng phương pháp này cần đáp ứng các yêu cầu sau:
Khóa luận tốt nghiệp 9 Học viện Ngân hàng
Định giá viên thực hiện việc so sánh mảnh đất mục tiêu với các mảnh đất tương tự trong cùng khu vực thị trường Nếu không tìm thấy mảnh đất tương tự trong khu vực này, họ có thể mở rộng tìm kiếm sang các khu vực lân cận có điều kiện tương tự để đảm bảo tính chính xác trong định giá.
Chỉ nên so sánh với các giao dịch diễn ra trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá, thường là không quá 1 năm, vì giá đất đai luôn có sự biến động theo thời gian.
TĐV cần trang bị đầy đủ thông tin thị trường và nhạy bén với những biến động để thành công Để đạt được điều này, TĐV phải liên tục nâng cao kinh nghiệm và rèn luyện kỹ năng thu thập, phân tích thông tin từ thị trường.
- Chất lượng thông tin thị trường thu thập được phải cao, những thông tin khách quan và có thể so sánh được.
Thị trường cần phải ổn định và ít biến động để việc so sánh trở nên dễ dàng hơn Khi thị trường có nhiều biến động, việc định giá theo phương pháp này sẽ trở nên không chính xác.
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sánh được với thửa đất cần định giá để thu thập thông tin
Để định giá thửa đất, cần lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất có đặc điểm tương đồng về loại đất, diện tích, kết cấu hạ tầng và cơ sở pháp lý Những thửa đất này nên nằm liền kề hoặc trong khu vực lân cận với thửa đất cần định giá và có các điều kiện tương tự, để có thể so sánh một cách hiệu quả Việc thu thập thông tin cần thiết có thể thực hiện qua việc tham khảo các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc các giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, cũng như các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã thành công.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập diễn ra
Khóa luận tốt nghiệp 10 Học viện Ngân hàng gần đây được thực hiện nhằm khảo sát và so sánh giá trị của thửa đất và khu đất.
- Những thông tin cần thu thập:
Thửa đất hiện tại có những đặc điểm quan trọng như loại đất, hạng đất, vị trí trong loại đô thị, diện tích và hình dáng, cùng với các đặc trưng riêng biệt của thửa đất và tài sản trên đó Môi trường xung quanh bao gồm cả yếu tố tự nhiên như cảnh quan và nguồn nước, cũng như các điều kiện kinh tế - xã hội, ảnh hưởng đến giá trị và tiềm năng phát triển của thửa đất.
+ Các đặc điểm ( quy hoạch đất, giấy chứng nhận QSD đất)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá QSD đất thành công + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá đấu giá QSD đất
Thời gian và điều kiện giao dịch là yếu tố quan trọng trong việc thu thập thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những thông tin này cần phải được lấy từ các giao dịch thực tế diễn ra trong điều kiện bình thường, tức là các bên tham gia đều tự nguyện, có đầy đủ thông tin về loại đất và không chịu áp lực hay ảnh hưởng từ các yếu tố đầu cơ.
Bước 2: Xác định giá thị trường các thửa đất, khu đất so sánh
Để xác định giá trị thị trường của thửa đất, cần tiến hành kiểm tra và so sánh các thửa đất, khu đất tương tự, nhằm đảm bảo tính khả thi trong việc định giá.
Bước 3: Lựa chọn tài sản so sánh
Khi lựa chọn các thửa đất hoặc khu đất để so sánh, cần đảm bảo chúng có tính tương đồng cao nhất Tốt nhất là chọn khoảng năm tài sản, trong đó theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, ít nhất phải có ba tài sản để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của việc thẩm định.
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt
Phân tích giá bán của từng thửa đất và khu đất là cần thiết để xác định sự khác biệt giữa các bất động sản, từ đó so sánh với thửa đất hoặc khu đất cần định giá Việc này giúp nhận diện những ưu điểm và nhược điểm, từ đó điều chỉnh giá một cách hợp lý, có thể là tăng lên hoặc giảm xuống dựa trên các yếu tố đã phân tích.
Khóa luận tốt nghiệp 11 Học viện Ngân hàng
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI V IETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
GIỚI THIỆU CHUNG VỀ V IETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI 23 1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Vietinbank AMC chi nhánh
Công ty TNHH MTV Quản lý nợ và Khai thác tài sản (VietinBank AMC) được thành lập vào tháng 7/2000, là công ty con của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Đây là đơn vị tiên phong trong lĩnh vực quản lý nợ và khai thác tài sản tại Việt Nam, được thành lập theo đề án của Ngân hàng Nhà Nước nhằm xử lý tài sản trong vụ án Epco - Minh Phụng Chi nhánh Hà Nội của VietinBank AMC thực hiện đầy đủ các chức năng và nhiệm vụ kinh doanh của công ty.
Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội được thành lập theo quyết định 169/NQ-HĐQT-NHCT vào ngày 28 tháng 4 năm 2012 bởi Hội đồng quản trị Ngân hàng Công Thương Việt Nam, với trụ sở chính đặt tại số 126 Đội Cấn, quận Ba Đình, Hà Nội.
Hiện nay, VietinBank AMC và chi nhánh Hà Nội đang tích cực phát triển mạng lưới và mở rộng các dịch vụ như định giá tài sản, tiếp nhận và xử lý nợ, mua bán nợ, bán đấu giá tài sản, cho thuê tài sản, cũng như quản lý và khai thác tài sản, kho hàng và tài sản bảo đảm.
ViettinBank AMC chi nhánh Hà Nội cam kết không ngừng nghiên cứu và cải tiến các dịch vụ hiện có, đồng thời phát triển các dịch vụ mới nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các Chi nhánh VietinBank và khách hàng.
Các nghiệp vụ của Vietinbank AMC:
Khóa luận tốt nghiệp 24 Học viện Ngân hàng thuộc hệ thống Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam để quản lý, khai thác;
- Phát mại, bán đấu giá tài sản theo hình thức thu tiền một lần, thu tiền nhiều lần;
Góp vốn mua cổ phần từ các doanh nghiệp khác có thể thực hiện thông qua việc sử dụng tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh mà đã được giao cho công ty quản lý khai thác.
- Đầu tư, cải tạo để nâng cấp, thay đổi công năng tài sản phù hợp với các mục đích và yêu cầu sử dụng tài sản;
Định giá tài sản trong hệ thống NHTMCP Công thương Việt Nam, không bao gồm dịch vụ giám định hàng hóa và các hoạt động định giá thuộc thẩm quyền Nhà nước, là quá trình xác định giá trị tài sản bảo đảm.
Tiếp nhận và quản lý các khoản nợ tồn đọng cùng tài sản bảo đảm liên quan đến nợ vay nhằm xử lý và thu hồi vốn một cách nhanh chóng và hiệu quả.
- Hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theo quy định của Pháp luật;
Mua bán nợ tồn đọng giữa các tổ chức tín dụng và các Công ty Quản lý nợ & Khai thác tài sản phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
Ngân hàng có quyền chủ động xử lý các tài sản đảm bảo cho khoản vay, bao gồm cả bất động sản, theo những hình thức mà ngân hàng quyết định.
+ Tự tổ chức bán công khai trên thị trường;
+ Bán qua trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản;
+ Bán cho Công ty mua bán nợ của Nhà nước theo quy chế mua, bán nợ.
- Cơ cấu lại nợ tồn đọng;
- Xử lý tài sản bảo đảm nợ vay.
VietinBank AMC tập trung thực hiện các nghiệp vụ chính: Định giá tài sản
Khóa luận tôt nghiệp 25 Học viện Ngân hàng
Bán đấu giá tài sản
Quản lý và khai thác tài sản, quản lý kho hàng, tài sản bảo đảm
VietinBank AMC đã chính thức thành lập Trung tâm xử lý tài sản bảo đảm nhằm tập trung thực hiện đầy đủ các nghiệp vụ liên quan.
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức Vietinbank AMC- chi nhánh Hà Nội
- Ban giám đốc: 1 giám đốc, 2 phó giám đốc
- Phòng thẩm định: 01 trưởng phòng, 02 phó phòng, 16 nhân viên
- Phòng kinh doanh: 02 nhân viên
- Phòng kế toán- hành chính: 03 nhân viên
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietinbank AMC chi nhánh
Vietinbak AMC chi nhánh Hà Nội chính thức được thành lập vào năm
Kể từ khi thành lập vào năm 2012, Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội đã ghi nhận những thành tựu kinh doanh ấn tượng Tất cả các khoản vay có giá trị tài sản bảo đảm từ 2 tỷ đồng trở lên tại các chi nhánh Ngân hàng Công thương ở Hà Nội, Hải Phòng và Vĩnh Phúc đều được định giá tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội Sự tham gia của Vietinbank AMC đã góp phần quan trọng vào sự phát triển này.
Số thông báo định giá
Khóa luận tốt nghiệp 26 Học viện Ngân hàng đã nhấn mạnh vai trò quan trọng của công tác định giá tài sản bảo đảm trong việc giảm thiểu rủi ro cho hệ thống NHCT Vietinbank AMC đã chính thức triển khai nghiệp vụ định giá từ tháng 09/2012, và những kết quả đạt được của Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội có thể được tóm tắt qua bảng dưới đây.
Bảng 2.1: Báo cáo số thông báo định giá và giá trị định giá tại Vietinbank
AMC- chi nhánh Hà Nội từ 09/2012 đến 03/2013
Theo bảng thống kê, Vietinbank AMC - chi nhánh Hà Nội, mặc dù mới thành lập, nhưng số lượng hợp đồng định giá và giá trị thực hiện đang tăng trưởng đều đặn qua từng tháng Điều này thể hiện vai trò ngày càng quan trọng của Vietinbank AMC trong hệ thống Ngân hàng Công thương Đặc biệt, chi nhánh này còn tham gia định giá nhiều tài sản có giá trị lớn, lên tới hàng nghìn tỷ đồng, như Loyal City và Mipec Tower.
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI V IETINBANK AMC CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.2.1 Căn cứ định giá quyền sử dụng đất tại Vietin Bank AMC
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, các TĐV áp dụng quy định tại chương IV về giao dịch dân sự để xác định tính hợp pháp của các giao dịch liên quan đến tài sản định giá, đồng thời xác định tài sản và quyền sở hữu của chủ sở hữu Bên cạnh đó, TĐV còn sử dụng các khái niệm và phân loại tài sản để hỗ trợ cho việc này.
Khóa luận tốt nghiệp 27 Học viện Ngân hàng sản, nội dung quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản tại phần hai của Luật này.
Việc xác định quyền hạn sở hữu và khai thác tài sản của một chủ sở hữu là rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến quá trình định giá tài sản một cách chính xác.
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
V IETINBANK AMC- CHI NHÁNH HÀ NỘI
2.4.1 Những kết quả đạt được
Với quy trình và phương pháp định giá quyền sử dụng đất tại Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội, công ty đã gặt hái nhiều thành công đáng kể trong thời gian qua.
Công ty Vietinbank AMC ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong việc định giá tài sản đảm bảo cho các chi nhánh của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Sự tham gia của Vietinbank AMC giúp kiểm soát rủi ro tín dụng hiệu quả hơn, nhờ vào đội ngũ cán bộ định giá có chuyên môn cao trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất.
Trong quá trình định giá, công ty luôn cập nhật đầy đủ các văn bản pháp quy liên quan đến định giá tài sản và QSD đất, đảm bảo tuân thủ các luật, nghị định và thông tư hướng dẫn hiện hành Đặc biệt, công ty chú trọng tuân thủ các nguyên tắc và quy định riêng của Ngân hàng TMCP Công Thương, Vietinbank AMC, từ đó đảm bảo quy trình và phương pháp định giá QSD đất diễn ra hợp lý và đúng quy định Nhờ vậy, kết quả định giá đạt được có cơ sở khoa học, chặt chẽ và đáng tin cậy.
Quy trình định giá quyền sử dụng đất tại công ty tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, bao gồm những nội dung cơ bản nhất Quy trình này cung cấp cho các thẩm định viên cái nhìn tổng quát về quá trình định giá và giúp họ xây dựng kế hoạch thực hiện hiệu quả.
Khóa luận tốt nghiệp 56 Học viện Ngân hàng được trình bày một cách trật tự và chặt chẽ, từ đó đưa ra những kết luận có cơ sở vững chắc Mỗi bước trong quy trình đều quy định rõ ràng các công việc cụ thể mà TĐV cần thực hiện, giúp TĐV thuận lợi hơn trong quá trình định giá.
Việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với mục tiêu và nguyên tắc định giá là rất quan trọng, giúp tận dụng ưu nhược điểm của từng phương pháp Các TĐV chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị QSD đất, điều này hoàn toàn phù hợp với mục tiêu định giá Chứng cứ giao dịch trên thị trường hiện có sẵn, rõ ràng và được thừa nhận, do đó, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là hợp lý Kết quả thu được từ phương pháp này có cơ sở vững chắc, giúp thuyết phục khách hàng và được cơ quan pháp lý công nhận.
Vào thứ năm, quy trình định giá quyền sử dụng đất được thực hiện một cách chặt chẽ và chi tiết, với sự phối hợp linh hoạt từ chi nhánh Ngân hàng Công thương Các bước trong phương pháp được sắp xếp hợp lý, đầy đủ và có trật tự lập luận rõ ràng, nhằm đưa ra kết quả cuối cùng chính xác Các tài sản so sánh cũng được phân tích một cách chi tiết và cụ thể.
Vào thứ sáu, TĐV đã thu thập thông tin chi tiết về các chứng cứ giao dịch trên thị trường và kiểm tra tính hợp lý của những thông tin này Để phân tích và đánh giá, TĐV đã sử dụng 3 TSSS, có nhiều điểm tương đồng với QSD đất cần định giá Việc này không chỉ giúp điều chỉnh và tính toán giá trị của TSĐG mà còn tăng cường độ tin cậy cho kết quả định giá.
Vào thứ bảy, kết quả định giá quyền sử dụng đất được xác định thông qua việc phân tích và tính toán các dữ liệu một cách chính xác và đáng tin cậy.
Vietinbank AMC đã đạt được nhiều thành công trong việc áp dụng phương pháp và quy trình định giá quyền sử dụng đất (QSD đất) Để nâng cao hiệu quả định giá trong tương lai, công ty cần tiếp tục phát huy những ưu điểm hiện có.
Khóa luận tốt nghiệp 57 Học viện Ngân hàng
2.4.2 Hạn chế và nguyên nhân
Công tác định giá quyền sử dụng đất (QSD đất) tại Vietinbank AMC đã đạt được những thành tựu đáng kể, với kết quả định giá có độ tin cậy cao và giá trị lớn đối với khách hàng, góp phần quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số hạn chế trong quy trình định giá QSD đất Việc nhận diện và phân tích những hạn chế cùng nguyên nhân của chúng là cần thiết để nâng cao chất lượng công tác định giá QSD đất của công ty trong tương lai.
Việc áp dụng các phương pháp và quy trình định giá hiện vẫn gặp một số hạn chế kỹ thuật, đặc biệt trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi thông tin về tài sản định giá (TSĐG) và tài sản so sánh (TSSS) chưa đầy đủ Các yếu tố phong thủy, rất quan trọng trong văn hóa Việt Nam, chỉ được đề cập sơ lược như hướng đất và hình dạng, mà chưa phân tích sâu về tầm nhìn và hướng gió khi xây dựng Sự thiếu sót này ảnh hưởng đến quá trình phân tích thông tin và kết quả định giá Hơn nữa, trong việc đánh giá các thương vụ, chỉ chú trọng vào thời gian thu thập thông tin mà chưa xem xét điều kiện, bối cảnh giao dịch và mức độ tự nguyện của các bên, những yếu tố này cũng tác động đến tính chất so sánh và tính thị trường của các thương vụ.
Quá trình thu thập và phân tích thông tin trong việc định giá tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSD đất), gặp nhiều khó khăn do tính phức tạp của tài sản QSD đất thường đi kèm với các tài sản gắn liền, khiến việc xác định chi tiết trở nên khó khăn và chủ yếu dựa vào cảm tính, gây trở ngại trong việc thẩm tra số liệu Hơn nữa, phần lớn QSD đất được định giá tại Vietinbank AMC là tài sản đảm bảo, điều này càng làm tăng độ phức tạp trong quá trình định giá.
Khóa luận tốt nghiệp 58 Học viện Ngân hàng gặp khó khăn khi đất đai lạc hậu và không phù hợp với thị hiếu hiện tại Việc nắm bắt giá giao dịch đất theo từng địa phương là một thách thức lớn, do sự phân bố đất đai rộng rãi Mặc dù có thông tin cần thiết, nhưng TĐV vẫn đưa ra những phân tích và ước tính chưa chính xác.
Thứ ba, về nghiệp vụ và kinh nghiệm của cán bộ định giá còn hạn chế.
Định giá là một công việc phức tạp, đòi hỏi cán bộ chuyên ngành phải có nhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng, không ai có thể hiểu biết hết mọi lĩnh vực trong nền kinh tế Đặc biệt, định giá bất động sản và quyền sử dụng đất cần chuyên môn, nghiệp vụ và kinh nghiệm, mà kinh nghiệm chỉ có thể tích lũy qua thời gian làm việc thực tế Hiện tại, đội ngũ cán bộ định giá của Vietinbank AMC chi nhánh Hà Nội chủ yếu là cán bộ trẻ, điều này dẫn đến hạn chế lớn về kinh nghiệm Hơn nữa, trình độ chuyên môn không đồng đều trong đội ngũ cũng ảnh hưởng đến chất lượng định giá quyền sử dụng đất Do đó, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng với những tài sản có giá trị cao và phức tạp, công ty buộc phải thuê dịch vụ định giá chuyên nghiệp bên ngoài.