TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Hoạt động cho vay tại các Ngân hàng thương mại
2.1.1 Khái niệm và vai trò của Ngân hàng thương mại
2.1.1.1 Khái niệm của Ngân hàng thương mại
Ngân hàng ra đời và phát triển song hành với nền kinh tế hàng hoá, nhằm đáp ứng nhu cầu phân phối vốn và thanh toán, hỗ trợ sự phát triển và mở rộng sản xuất kinh doanh của tổ chức và cá nhân Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường đã chuyển đổi hệ thống ngân hàng thương mại từ những ngân hàng đơn giản thành các ngân hàng hiện đại và tập đoàn tài chính đa quốc gia, tạo ra sự liên kết chặt chẽ và thống nhất trong điều hành hệ thống ngân hàng.
Ngân hàng thương mại là tổ chức tài chính trung gian, kết nối tiết kiệm và đầu tư của cá nhân, tổ chức, thu hút vốn từ nơi nhàn rỗi và cung cấp cho nơi khan hiếm Chúng hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh tiền tệ và tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện cho vay nhằm sinh lời Ngoài ra, ngân hàng còn cung cấp các dịch vụ tài chính, tín dụng và thanh toán, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Khái niệm về ngân hàng thương mại có sự khác biệt giữa các quốc gia, nhưng đều hướng đến chức năng kết nối và phục vụ nhu cầu tài chính.
2.1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại
Ngân hàng được xem là các tổ chức tài chính cung cấp một loạt dịch vụ tài chính đa dạng, bao gồm tín dụng, tiết kiệm, và dịch vụ thanh toán Chúng thực hiện nhiều chức năng tài chính hơn bất kỳ tổ chức kinh doanh nào khác trong nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ và phát triển các hoạt động kinh tế.
Ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế như một tổ chức tài chính trung gian, chuyển đổi tiết kiệm thành đầu tư và giải quyết mâu thuẫn tín dụng trực tiếp Ngân hàng giúp hạn chế rủi ro, giảm chi phí giao dịch, đồng thời cung cấp tín dụng quy mô lớn cho cá nhân và tổ chức Với vai trò thanh toán, ngân hàng thực hiện các giao dịch mua sắm qua séc, thẻ thanh toán và mạng lưới thanh toán điện tử Ngân hàng trở thành trung gian thanh toán lớn nhất, kết nối các quỹ và cung cấp tiền khi khách hàng cần Sự phát triển của các hình thức thanh toán quốc tế đã tạo tính thống nhất trong giao dịch giữa các ngân hàng toàn cầu, nâng cao hiệu quả thanh toán và khẳng định vai trò quan trọng của ngân hàng trong nền kinh tế toàn cầu.
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo lãnh cho khách hàng nhờ khả năng thanh toán mạnh mẽ và lượng tiền gửi lớn Với tư cách là người bảo lãnh, ngân hàng cam kết trả nợ cho khách hàng khi họ không đủ khả năng thanh toán Các trường hợp thường gặp mà ngân hàng bảo lãnh bao gồm mua chịu hàng hóa, trang thiết bị, phát hành chứng khoán và vay vốn từ các tổ chức tín dụng khác.
2.1.2 Hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại
Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại là hình thức cấp tín dụng, cho phép khách hàng sử dụng một khoản tiền nhất định trong thời gian và mục đích đã thỏa thuận, với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Cho vay là hoạt động chủ chốt của các ngân hàng thương mại, đóng góp lớn vào tổng tài sản và tạo ra nguồn thu nhập lãi suất cao Tuy nhiên, đây cũng là hoạt động tiềm ẩn nhiều rủi ro đáng kể.
Hoạt động cho vay là nguồn lợi nhuận chính và là yếu tố quyết định sự tồn tại và phát triển của ngân hàng, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống ngân hàng Các loại rủi ro quan trọng nhất bao gồm rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường, cùng với rủi ro chính trị và đạo đức.
Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng
Theo mục đích sử dụng, bao gồm:
Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm, xây dựng và chi tiêu hàng ngày của khách hàng Ban đầu, các ngân hàng thường ngần ngại cho vay cá nhân và hộ gia đình do lo ngại về rủi ro vỡ nợ Tuy nhiên, sự gia tăng thu nhập và cạnh tranh trong lĩnh vực tín dụng đã thúc đẩy các ngân hàng chuyển hướng tập trung vào người tiêu dùng Hiện nay, cho vay tiêu dùng đã trở thành một trong những loại hình phát triển nhanh nhất tại các quốc gia có nền kinh tế phát triển.
Cho vay thương mại là hình thức cho vay hỗ trợ sản xuất và lưu thông hàng hóa, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn trong hoạt động kinh doanh Hình thức này giúp doanh nghiệp dự trữ nguyên vật liệu, chi trả các chi phí sản xuất, và giải quyết tình trạng thiếu vốn trong quan hệ thương mại Ngân hàng đã từng chiết khấu thương phiếu, thực chất là cho vay cho người bán, trước khi chuyển sang cho vay trực tiếp cho người mua, giúp họ có đủ vốn để mở rộng sản xuất và mua hàng dự trữ.
Các ngân hàng ngày càng chủ động trong việc cung cấp tài chính cho các dự án xây dựng, đặc biệt trong ngành công nghệ cao, bên cạnh việc cho vay truyền thống và các khoản vay ngắn hạn Hiện nay, nhiều ngân hàng cũng mở rộng cho vay để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
Theo thời hạn cho vay, bao gồm:
Cho vay ngắn hạn là hình thức cho vay có thời hạn dưới 12 tháng, nhằm mục đích bù đắp thiếu hụt vốn lưu động cho doanh nghiệp và đáp ứng nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
Cho vay trung hạn là hình thức cho vay có thời gian từ 1 đến 5 năm, nhằm mục đích đầu tư vào việc mua sắm tài sản cố định, nâng cấp hoặc đổi mới thiết bị và công nghệ Loại hình này cũng hỗ trợ mở rộng sản xuất kinh doanh và xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ với thời gian thu hồi vốn nhanh chóng.
Cho vay dài hạn là hình thức vay có thời gian từ 5 đến 30 năm, thậm chí lên đến 40 năm Loại hình cho vay này nhằm phục vụ nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, mua sắm trang thiết bị lớn hoặc xây dựng nhà máy, xí nghiệp mới.
Theo hình thức đảm bảo, bao gồm:
- Cho vay không có hình thức đảm bảo:
Vay không có tài sản thế chấp là hình thức cho vay không yêu cầu bảo đảm, chỉ áp dụng cho những khách hàng có uy tín, trung thực trong kinh doanh và có khả năng tài chính vững mạnh Những khách hàng này thường quản lý tài chính hiệu quả, ít gặp tình trạng nợ nần và khoản vay thường nhỏ so với vốn của họ.
- Cho vay có tài sản đảm bảo:
Tài sản đảm bảo và định giá tài sản đảm bảo phục vụ việc cho vay tại Ngân hàng thương mại
2.2.1.1 Khái niệm tài sản đảm bảo
Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Tài sản bảo đảm bao gồm hai loại chính: động sản, trong đó có động sản không cần đăng ký quyền sở hữu và động sản cần đăng ký quyền sở hữu, cùng với bất động sản.
Tài sản đảm bảo có ba hình thức chủ yếu: vật, giấy tờ có giá và quyền tài sản Các tài sản vật chất bao gồm phương tiện giao thông, kim khí quý, máy móc thiết bị, nguyên liệu, hàng hóa Giấy tờ có giá bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, và các giấy tờ có giá khác theo quy định pháp luật, tất cả đều có giá trị quy đổi thành tiền và được phép giao dịch.
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo là hình thức mà bên vay sử dụng tài sản của mình hoặc của bên thứ ba để đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay.
2.2.1.2 Quy định của pháp luật về tài sản đảm bảo
Theo quy định của pháp luật, tài sản đảm bảo có thể là vật, tiền, giấy tờ có giá hoặc quyền sử dụng tài sản.
Để tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, ngoài việc thuộc quyền sở hữu và được phép giao dịch của bên bảo đảm, cần tuân thủ các quy định pháp luật khác về điều kiện đối với tài sản này Chẳng hạn, nhà ở chỉ được sử dụng để bảo đảm cho các khoản vay tại tổ chức tín dụng.
Các tài sản dưới đây sẽ tự động được coi là tài sản bảo đảm mà không cần ghi rõ trong hợp đồng bảo đảm, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Khoản tiền bảo hiểm trong trường hợp tài sản bảo đảm được bảo hiểm.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản, các vật phụ của tài sản bảo đảm chỉ được coi là tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận cụ thể Đối với người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ thuộc tài sản thế chấp chỉ khi được thống nhất trong hợp đồng.
Quyền yêu cầu thanh toán từ số tiền thu được khi bán tài sản bảo đảm, bao gồm cả hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất và kinh doanh, là một yếu tố quan trọng trong quản lý tài sản.
Các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp sẽ không hợp lệ, đặc biệt khi bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi thế chấp.
Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai
Theo Nghị định 163/2016/NĐ-CP, tài sản hình thành trong tương lai được định nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau khi nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết Điều này bao gồm cả những tài sản đã tồn tại nhưng chỉ trở thành sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm giao kết Do đó, tiêu chí chính để xác định tài sản hình thành trong tương lai là thời điểm mà tài sản đó chuyển giao quyền sở hữu cho bên bảo đảm.
Khi bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản, trong khi bên nhận bảo đảm cũng có quyền đối với tài sản đó Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật, nếu bên bảo đảm chưa thực hiện việc đăng ký, bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn.
Trong trường hợp giao dịch bảo đảm hợp pháp và có giá trị pháp lý với bên thứ ba, Tòa án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền không được kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự.
Theo quy định của điều luật, một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự nếu đáp ứng các điều kiện sau: (1) Giá trị của tài sản bảo đảm tại thời điểm giao dịch phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác; (2) Bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm về việc tài sản đang được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác; và (3) Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.
Nhiều tài sản dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự.
Khi nhiều tài sản được sử dụng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự, mỗi tài sản sẽ được coi là bảo đảm cho toàn bộ nghĩa vụ trừ khi có thỏa thuận khác Nếu các bên muốn mỗi tài sản bảo đảm cho một phần nghĩa vụ cụ thể, điều này cần được ghi rõ trong hợp đồng Các bên có thể lựa chọn lập một hợp đồng bảo đảm duy nhất hoặc nhiều hợp đồng bảo đảm khác nhau để quy định việc nhiều tài sản bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự.
Khi thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nghĩa vụ đã đến hạn, bên nhận bảo đảm có quyền lựa chọn tài sản cụ thể trong danh sách tài sản bảo đảm Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận rõ ràng về thứ tự xử lý tài sản, thì phải tuân theo thỏa thuận đó.
2.2.1.3 Vai trò của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai
Là công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của khách hàng với ngân hàng thương mai
Hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó các ngân hàng và tổ chức tín dụng áp dụng quy định nhằm đảm bảo an toàn cho quá trình này Tài sản đảm bảo là một biện pháp quan trọng, giúp gắn trách nhiệm vật chất của người vay và hạn chế rủi ro đạo đức Khi sử dụng tài sản làm đảm bảo cho khoản vay, khách hàng cần ý thức sử dụng vốn đúng mục đích và hoàn trả nợ đầy đủ, đúng hạn để được ngân hàng giải chấp tài sản.
Giảm tổn thất cho ngân hàng thương mai
- Cung cấp nguồn thanh toán thứ hai cho khoản vay.
Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho vay tại các Ngân hàng thương mại
Chính sách tín dụng của ngân hàng thay đổi theo từng thời kỳ để phù hợp với tình hình kinh tế Trong những giai đoạn khó khăn, ngân hàng áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, yêu cầu khách hàng phải đáp ứng tiêu chí cao hơn về phương án sản xuất, dự án đầu tư và tài sản đảm bảo Điều này dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo trở nên khắt khe hơn Ngược lại, trong những thời kỳ khuyến khích tín dụng, yêu cầu về tài sản đảm bảo thường dễ dàng hơn, và quy trình định giá cũng trở nên thuận lợi hơn.
Đạo đức nghề nghiệp đối với cán bộ định giá là yếu tố then chốt, bao gồm các tiêu chuẩn như độc lập, chính trực, khách quan, bí mật và công khai, minh bạch Việc không tuân thủ các tiêu chuẩn này có thể dẫn đến những kết quả định giá sai lệch, gây thiệt hại lớn cho ngân hàng Cán bộ định giá cần có trình độ chuyên môn cao và sự nhạy bén, hiểu biết sâu rộng về các lĩnh vực liên quan, bao gồm pháp lý, kỹ thuật xây dựng và công nghệ, cũng như đặc tính của tài sản Tuy nhiên, không ai có thể thông thạo tất cả các ngành nghề, do đó, việc xác định những kỹ năng cần thiết để đưa ra quyết định giá chính xác là rất quan trọng để tối ưu hóa lợi nhuận cho ngân hàng.
Điều kiện tự nhiên, bao gồm vị trí, kích thước, tình trạng môi trường, các tiện ích và nguy cơ rủi ro, đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá tài sản Cán bộ định giá cần xem xét kỹ lưỡng các yếu tố này, vì rủi ro từ thiên nhiên thường khó dự đoán và có thể gây ra tổn thất lớn Thiên tai không chỉ ảnh hưởng đến tài sản mà còn có thể làm thay đổi toàn bộ cục diện kinh tế và chính trị, dẫn đến những khó khăn trong việc định giá khi các cơ sở và căn cứ định giá bị biến đổi.
Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và chưa ổn định, dẫn đến sự biến động giá cả hàng hóa và tài sản đảm bảo Những thay đổi này tạo ra thách thức cho việc định giá tài sản của ngân hàng, nhưng cũng cung cấp cái nhìn khách quan về giá trị tài sản tại thời điểm hiện tại, cũng như mức độ phù hợp và dự báo thị trường trong tương lai Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo phụ thuộc vào mối quan hệ cung-cầu: giá tăng khi cầu tăng và cung giảm, ngược lại giá giảm khi cầu giảm và cung tăng.
Các yếu tố pháp lý liên quan đến đảm bảo tiền vay và định giá tài sản bao gồm các văn bản pháp luật do Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ban hành, cùng với các cơ quan có thẩm quyền Việc áp dụng một hệ thống văn bản pháp lý đồng bộ, chặt chẽ và sát thực tế sẽ nâng cao hiệu quả của hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng.
Khách hàng có thể có hành vi lừa đảo ngân hàng thông qua việc làm giả giấy tờ hoặc trì hoãn cung cấp tài liệu vay vốn, gây khó khăn cho quá trình định giá tài sản Do đó, việc phân tích năng lực pháp lý và uy tín của khách hàng trước khi định giá là rất quan trọng Quyền sở hữu tài sản đảm bảo cũng ảnh hưởng đến định giá, vì chủ sở hữu sẽ hưởng lợi từ việc cho thuê hoặc sử dụng tài sản Việc xác định rõ ràng quyền sở hữu tài sản là cần thiết để đưa ra quyết định định giá chính xác.
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Tổng quan về Eximbank Thủ Đô
3.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
3.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng Eximbank
Tên doanh nghiệp : Ngân hàng thương mại cổ phần Xuất nhập khẩu Việt Nam
Tên giao dịch: VIETNAM EXPORT IMPORT COMMERCIAL JOINT STOCK BANK
Eximbank, được thành lập vào ngày 24 tháng 5 năm 1989 theo quyết định số 140/CT của Chủ Tịch Hội Đồng Bộ Trưởng, là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam.
Ngân hàng đã chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990 Ngày 06/04/1992, Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấy phép số 11/NH-
Ngân hàng được cấp giấy phép hoạt động trong 50 năm với vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng, tương đương 12,5 triệu USD Hiện tại, Eximbank đã nâng vốn điều lệ lên 12.335 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng, trở thành một trong những ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong lĩnh vực ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam.
Sau gần 30 năm hoạt động, Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam đã mở rộng mạng lưới trên toàn quốc, với Trụ Sở Chính tọa lạc tại số 72.
Lê Thánh Tôn, tọa lạc tại 47 Lý Tự Trọng, Quận 1, TP Hồ Chí Minh, là một trong những địa điểm quan trọng với 207 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc Ngân hàng này đã thiết lập mối quan hệ đại lý với 869 ngân hàng tại 84 quốc gia trên toàn cầu.
3.1.1.2 Giới thiệu về Eximbank Thủ Đô
Eximbank chi nhánh Thủ Đô, được thành lập vào ngày 23/3/2006, đã hoạt động được 13 năm Ban đầu, ngân hàng có trụ sở tại số 134 Bạch Mai, phường Bạch Mai, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội với tên gọi Eximbank chi nhánh Hai Bà Trưng Sau đó, chi nhánh chuyển đến số 439 đường Trần Khất Chân, phường Thanh Nhàn, quận Hai Bà Trưng Đến ngày 23/3/2015, chi nhánh chính thức hoạt động tại tòa nhà số 257 Giải Phóng, phường Phương Mai, quận Đống Đa, TP Hà Nội và được gọi là Eximbank chi nhánh Thủ Đô.
Sau một thời gian hoạt động, Eximbank Thủ Đô đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể Ngân hàng cung cấp đa dạng các sản phẩm và dịch vụ, từ huy động vốn đến cấp tín dụng và đầu tư, nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Ngân hàng huy động vốn từ cá nhân và doanh nghiệp thông qua các hình thức tiền gửi thanh toán và tiền gửi cá nhân bằng tiền mặt, ngoại tệ, vàng và các tài sản tương đương Tất cả tiền gửi của khách hàng được bảo hiểm đầy đủ theo quy định của Nhà nước, đảm bảo an toàn cho khoản tiết kiệm của họ.
- Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển từ các tổ chức trong nước.
Chúng tôi cung cấp đa dạng các khoản vay ngắn, trung và dài hạn, bao gồm cho vay đồng tài trợ, cho vay thấu chi, cho vay sinh hoạt tiêu dùng, cùng với các khoản vay theo hạn mức tín dụng bằng VNĐ, ngoại tệ và vàng Thủ tục vay vốn được thực hiện đơn giản, nhanh chóng, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng.
- Mua bán, giao dịch các loại ngoại tệ bằng phương thức giao ngay (Spot), hoán đổi (Swap), kỳ hạn (Forward) và quyền lựa chọn tiền tệ (Currency Option).
Chúng tôi cung cấp dịch vụ ngân quỹ bao gồm thực hiện giao dịch chi lương, thu chi hộ, thu chi tại chỗ, thu đổi ngoại tệ, nhận và chi trả kiều hối, cũng như chuyển tiền trong và ngoài nước.
- Phát hành các thẻ tín dụng nội địa và quốc tế và dùng chúng làm công cụ để thanh toán: Thẻ Eximbank MasterCard, thẻ Eximbank Visa, thẻ nội địa
Eximbank Card Chấp nhận thanh toán thẻ quốc tế Visa, MasterCard, JCB thanh toán qua mạng bằng thẻ.
- Các dịch vụ trực tuyến như Home Banking, Mobile Banking, Internet Banking.
3.1.2 Cơ cấu bộ máy quản lý
Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức Eximbank Thủ Đô
Ban giám đốc bao gồm Giám đốc và Phó giám đốc là những người đứng đầu của chi nhánh Họ có nhiệm vụ:
- Quản lý, giám sát hoạt động của ngân hàng Chịu trách nhiệm, ra quyết định đối với các hoạt động của ngân hàng.
- Xây dựng và điều hành ngân hàng, thực hiện các kế hoạch và chính sách hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Theo dõi tình hình hoạt động của các phòng giao dịch trực thuộc Xử lý các vấn đề phát sinh từ các phòng giao dịch.
Phòng hỗ trợ tín dụng
Phòng hỗ trợ tín dụng là một bộ phận quan trọng trực thuộc ban giám đốc, chịu trách nhiệm quản lý và giám sát các hoạt động của phòng Các hoạt động của phòng hỗ trợ tín dụng bao gồm việc cung cấp dịch vụ hỗ trợ, tư vấn và giải quyết các vấn đề liên quan đến tín dụng, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của tổ chức.
Tiếp nhận và kiểm soát hồ sơ tín dụng đã được phê duyệt là bước quan trọng trước khi tiến hành giải ngân, theo quy định của ngân hàng và Nhà nước Cần hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thực hiện thủ tục giải ngân, thanh lý và lưu trữ hồ sơ tín dụng một cách đầy đủ trước khi thực hiện việc giải ngân.
- Theo dõi, quản lý các danh mục dư nợ Điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, điều chỉnh lãi suất hệ thống sau khi có phê duyệt.
Lưu trữ và hậu kiểm hồ sơ, chứng từ theo quy định ngân hàng là rất quan trọng, giúp đảm bảo việc cung cấp tài liệu và dữ liệu kịp thời cho các phòng ban tín dụng khi cần thiết.
- Thực hiện, lưu trữ và quản lý các báo cáo có liên quan đến tín dụng.
Phòng khách hàng doanh nghiệp và phòng khách hàng cá nhân là hai bộ phận khác nhau, nhưng đều có chức năng tương tự là cung cấp dịch vụ tín dụng Phòng khách hàng doanh nghiệp chuyên phục vụ các doanh nghiệp, trong khi phòng khách hàng cá nhân tập trung vào các cá nhân và đơn vị Mặc dù có mục tiêu khác nhau, cả hai phòng ban đều thực hiện các chức năng và công việc liên quan đến quản lý và hỗ trợ khách hàng trong lĩnh vực tín dụng.
Phòng ban có trách nhiệm tìm kiếm khách hàng, tiếp thị và bán các sản phẩm dịch vụ, đồng thời phát triển các mối quan hệ với khách hàng tiềm năng và khách hàng mới.
- Nghiên cứu hồ sơ, phân tích đánh giá năng lực của khách hàng.
- Phân tích, thẩm định các tài sản đảm bảo của khách hàng được đem ra
Chịu trách nhiệm theo dõi và nhắc nhở khách hàng về việc xử lý nợ Đề xuất các giải pháp phù hợp để giải quyết nợ trễ hạn theo quy định của Ngân hàng.
Thực trạng hoạt động bộ phận thẩm định giá Eximbank Thủ Đô
3.2.1 Phương pháp thẩm định định giá tài sản đảm bảo
3.2.1.1 Thẩm định giá bất động sản
Tại Eximbank chi nhánh Thủ Đô, ngân hàng áp dụng hai phương pháp định giá bất động sản chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chiết trừ.
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của tài sản so sánh:
Để định giá đất một cách chính xác, cần lựa chọn tối thiểu ba tài sản có đặc điểm tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lời, và điều kiện hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội Các tài sản này cũng cần có diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất tương đồng, và phải được chuyển nhượng trên thị trường trong vòng hai năm tính đến thời điểm định giá.
Để thu thập thông tin về đất đai, cần chú ý đến các yếu tố như giá đất, mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, kích thước và hình thể của đất Bên cạnh đó, các yếu tố hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tình trạng pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, quyền sử dụng đất, cùng với các thông tin ảnh hưởng đến giá đất cũng rất quan trọng.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá:
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống và khác biệt của tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
Dựa vào những yếu tố khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản cần định giá, chúng ta có thể điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc theo tỷ lệ phần trăm.
Việc điều chỉnh giá thửa đất so sánh được thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn Trước tiên, điều chỉnh giá trị tuyệt đối, sau đó điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Nếu các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng; ngược lại, nếu các yếu tố tốt hơn, giá sẽ được điều chỉnh giảm.
Bước 3: Ước tính giá đất tài sản cần định giá:
Giá đất ước tính cho tài sản cần định giá được xác định thông qua việc điều chỉnh giá đất của các tài sản so sánh, dựa trên những yếu tố khác biệt giữa chúng và tài sản cần định giá.
Giá đất ước tính của tài giá do các yếu tố
Giá đất của từng sản phẩm cần được định giá dựa trên sự khác biệt của từng tài sản so với các tài sản so sánh Bước thứ tư là xác định giá trị của tài sản cần định giá.
Để xác định giá trị của tài sản cần định giá, cần tính bình quân số học từ các mức giá ước tính đã được xác định Đồng thời, giá đất của tài sản cũng phải đảm bảo rằng sự chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không vượt quá 10%.
Phương pháp chiết trừ là một kỹ thuật thẩm định giá nhằm xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền bằng cách loại bỏ giá trị của tài sản đó khỏi tổng giá trị bất động sản Các bước tiến hành thẩm định giá bao gồm việc phân tích và xác định giá trị tài sản gắn liền, sau đó trừ giá trị này khỏi giá trị tổng thể của bất động sản để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá bất động sản là khảo sát và lựa chọn ít nhất ba bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần thẩm định Cụ thể, cần xem xét các yếu tố như vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, cũng như các yếu tố hạ tầng kỹ thuật và xã hội Đồng thời, việc thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh cũng rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác trong quá trình định giá.
Bước 2: Đánh giá giá trị của các tài sản gắn liền với đất của những bất động sản đã chọn ở Bước 1 tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá
Giá trị hao mòn tại thời điểm định giá
Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất trong bất động sản được xác định tại thời điểm thẩm định giá dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để tạo ra tài sản đó Công thức tính giá trị này là một yếu tố quan trọng trong quy trình định giá bất động sản.
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm định giá
Diện tích sản Đơn giá xây dựng mới xây dựng x (Suất đầu tư xây dựng)
Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất trong bất động sản được xác định tại thời điểm thẩm định giá thông qua phương pháp thống kê kỹ thuật.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị giao dịch Giá trị của tài sản Giá tri quyền sử dụng đất
' = của bất động sản - gắn liền với đất của của bất động sản so sánh so sánh bất động sản so sánh Trong đó:
Giá giao dịch của bất động sản so sánh là mức giá của các giao dịch đã thành công hoặc chưa thành công, được điều chỉnh để phản ánh giá trị có khả năng giao dịch thành công.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản được xác định thông qua việc so sánh với các bất động sản tương tự, sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, cũng như các yếu tố hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Những yếu tố này đều có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị quyền sử dụng đất.
3.2.1.2 Thẩm định giá động sản Định giá động sản:
Tại Eximbank chi nhánh Thủ Đô sử dụng phương pháp so sánh là phương pháp chính để định giá động sản