Tính cấp thiết của đề tài
Từ năm 1986, Việt Nam đã bắt đầu thời kỳ đổi mới với mục tiêu xóa bỏ cơ chế tập trung quan liêu, chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Pháp luật Việt Nam thể hiện đường lối của Đảng và ý chí của nhân dân, dựa trên chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh Đảng khẳng định rằng đất đai là nguồn lực chính cho sản xuất và tồn tại, do đó cần phải thuộc sở hữu công cộng để đảm bảo công bằng trong phân phối giá trị thặng dư, với Nhà nước đóng vai trò bảo vệ chế độ sở hữu và bình đẳng trong lao động cũng như phân chia sản phẩm.
Theo hệ tư tưởng hiện hành, đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước cần tạo điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, biến đất đai thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản được xác định theo nguyên tắc thị trường, và Nhà nước tác động đến giá đất thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô dựa trên mối quan hệ cung - cầu Để quyền sử dụng đất được chuyển giao cho người sử dụng, cần trải qua ba quy trình: quy trình chính trị hình thành thị trường quyền sử dụng đất qua quy hoạch và chính sách ưu tiên; quy trình hành chính thiết lập cơ chế điều tiết thị trường; và quy trình dân sự chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng từ mọi thành phần kinh tế.
Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố kết quả thống kê diện tích đất năm 2015 Tính đến ngày 31/12/2015, tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước là 33.123.077 ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm 27.302.206 ha.
Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng được trình bày tại Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI vào ngày 15 tháng 12 năm 1986 Tài liệu này đã được truy cập vào ngày 15 tháng 8 năm 2016 và có thể tìm thấy trên trang web của Đảng Cộng sản Việt Nam Nội dung của báo cáo nhấn mạnh những định hướng quan trọng cho sự phát triển của đất nước trong giai đoạn mới, nhằm thúc đẩy sự nghiệp đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội.
2 C.Mác và Ph Ăng-Ghen toàn tập, tập 46 phần 1, NXB Chính trị quốc gia sự thật- Hà Nội, tr 73
3 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội – 1986.tr.267
Báo cáo của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX vào ngày 10/4/2006 đã nêu rõ phương hướng và nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội cho giai đoạn 2006 - 2010 Tài liệu này là một phần quan trọng trong Văn kiện đại hội khóa X, nhằm định hướng chiến lược phát triển bền vững và nâng cao đời sống nhân dân trong năm năm tới.
Tính đến ngày 20/7/2015, cả nước có tổng diện tích đất là 3.697.829 ha, trong đó nhóm đất chưa sử dụng chiếm 2.123.042 ha Diện tích đất phi nông nghiệp theo đối tượng sử dụng đạt 1.829.724 ha và theo đối tượng quản lý là 1.868.087 ha Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo rằng đã cấp 41.757.000 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% so với diện tích cần cấp Tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận Ông Lê Thanh Khuyến, Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cho biết công tác xác định giá đất đã được thực hiện hiệu quả, góp phần minh bạch hóa trong xác định giá đất và tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước.
2013 là 54.313 tỷ đồng, năm 2014 là 55.563 tỷ đồng, năm 2015 là 83.530 tỷ đồng, đến năm 2016, con số này đã là 122.603 tỷ đồng 5
Theo Báo cáo "Công khai thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam" của Ngân hàng Thế giới ngày 12/12/2014, mặc dù đã đạt được nhiều thành công, hoạt động trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam vẫn gặp nhiều bất cập Những vấn đề này bao gồm tình trạng "tham nhũng" do lợi ích nhóm thao túng, dẫn đến bất bình đẳng và mất ổn định xã hội Nguyên nhân của những bất cập này được chia thành hai nhóm chính.
Cấu trúc quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam chưa phân biệt rõ giữa quyền sử dụng đất đã được trao và quyền sử dụng đất chưa được trao, dẫn đến việc thiếu cơ chế điều tiết riêng cho từng loại đất Khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai vẫn còn mơ hồ, không chỉ ra được chủ thể và đối tượng sở hữu thực tế, cũng như cách thức thực hiện quyền đối với đất đai của người dân Ví dụ, UBND Thành phố Đà Nẵng đã cấp nhiều bất động sản "đất công" cho Phan Văn Anh Vũ thông qua hình thức bán trực tiếp, không qua đấu giá, và cho thuê đất vàng với giá không phản ánh đúng giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Nguyên nhân một phần do tình trạng chính quyền nắm giữ quyền lực độc quyền trong quản lý đất đai.
Ngành Quản lý đất đai năm 2017 đã đạt được nhiều thành tích nổi bật, góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế và xã hội Các hoạt động chính trong năm bao gồm cải cách hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý tài nguyên đất, và tăng cường công tác kiểm tra, giám sát Những nỗ lực này không chỉ giúp cải thiện tình hình sử dụng đất mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong lĩnh vực quản lý đất đai Thông tin chi tiết có thể được tham khảo tại nguồn gốc từ trang web của Tổng cục Quản lý đất đai.
Bài viết của Đinh Dũng Sĩ (2003) trong Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 10/2003, trang 57, đề cập đến việc bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người dân Tác giả phân tích thực trạng hiện nay và đưa ra các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
Bài viết đề cập đến 7 phi vụ mua bán đất công sai phạm liên quan đến Vũ “Nhôm”, nêu rõ sự phức tạp trong việc quản lý và sử dụng đất đai khi có quá nhiều cơ quan có quyền quyết định Hơn nữa, Nhà nước dường như không chú trọng đến quyền lợi của người dân trong việc hưởng dụng đất, dẫn đến tình trạng người dân không biết cách hưởng lợi hoặc lợi ích thu được là không đáng kể Hệ quả là một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa được đưa vào ngân sách Nhà nước.
Quy trình chính trị hiện tại chưa hiệu quả trong việc thu thập thông tin từ chuyên gia, nhà đầu tư và các nhóm lợi ích, đồng thời thiếu sự đồng thuận từ người dân Việc trao quyền sử dụng đất chủ yếu dựa vào cơ chế điều phối hành chính quan liêu, với các cơ quan thẩm quyền phân mảnh và thủ tục hành chính không minh bạch Quy trình dân sự chỉ là bước cụ thể hóa các quyết định hành chính mà chưa khuyến khích phát triển kinh tế thị trường, dẫn đến việc quản lý và sử dụng đất đai không hiệu quả Cuối cùng, phân bổ đất công là một quyết định chính trị quan trọng, được thực hiện thông qua quy trình chính trị và hành chính.
Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách đổi mới, kinh tế Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều thách thức như tăng trưởng chậm, không đạt chỉ tiêu đề ra và chất lượng tăng trưởng còn thấp Hệ thống thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vẫn còn nhiều vướng mắc, chưa tạo ra đột phá cần thiết để thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội Mặc dù đất đai được coi là "nguồn gốc giàu có cho chủ sở hữu", nhưng vẫn chưa mang lại sự phát triển kinh tế bền vững cho Việt Nam.
Trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng, đặc biệt là các chủ thể kinh doanh bất động sản, cần được hiểu rõ về bản chất và quy trình thực hiện Hoạt động này không chỉ liên quan đến quyền lợi mà còn phải tuân thủ các quy định pháp lý nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.
Bài viết của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam cùng với Đại sứ quán Đan Mạch và Đại sứ quán Thụy Điển (2011) đã chỉ ra những rủi ro liên quan đến tham nhũng trong quản lý đất đai tại Việt Nam và đề xuất các biện pháp nhằm nhận diện và giảm thiểu những rủi ro này Tài liệu được xuất bản bởi NXB Chính trị Quốc Gia - Sự thật, trang 37.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận án được xây dựng dựa trên các phương pháp luận chính, bao gồm học thuyết địa tô của C.Mác, lý thuyết kinh tế thị trường phù hợp với đặc thù Việt Nam, lý thuyết về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, lý thuyết cạnh tranh và lý thuyết lợi ích nhóm Toàn bộ nghiên cứu được thực hiện dựa trên nền tảng của phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Quá trình tổng hợp thực tiễn nghiên cứu trong lịch sử cho thấy sự phát triển của hoạt động trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân Trong khi đó, ở một số quốc gia khác, đất đai có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân hoặc sở hữu chung của cộng đồng Nhà nước đóng vai trò đại diện cho chủ sở hữu đất công, kinh doanh và mở rộng quỹ đất công nhằm tạo ra lợi nhuận cho phát triển kinh tế và bảo tồn đất công cho các thế hệ tương lai.
Trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là hoạt động phân phối nguồn lực đất đai thuộc sở hữu toàn dân cho các thành phần trong xã hội Hoạt động này hiện nay chủ yếu được điều chỉnh bởi cơ chế hành chính và cơ chế thị trường, mỗi cơ chế đều có những thành công riêng trong từng thời kỳ Việc nghiên cứu các cơ chế trao QSDĐ ở các nước có nền kinh tế phát triển sẽ giúp rút ra bài học kinh nghiệm, từ đó đề xuất những điều chỉnh cần thiết cho pháp luật đất đai tại Việt Nam.
(ii) Phương pháp nghiên cứu Để đạt được kết quả nghiên cứu, Luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau:
Phương pháp phân tích giúp xây dựng các mệnh đề một cách rõ ràng và chính xác, hỗ trợ người nghiên cứu trong việc lựa chọn phù hợp với các sự kiện quan sát Được áp dụng trong Chương 2, Chương 3 và Chương 4, phương pháp này kết hợp tình huống thực tế với lý luận và quy định pháp luật, nhằm đưa ra những kết luận khách quan nhất.
Phương pháp nghiên cứu phân tích so sánh kết hợp giữa phân tích các khái niệm và quy định pháp luật hiện hành với phương pháp lịch sử, nhằm so sánh sự phát triển của pháp luật từ quá khứ đến hiện tại Tác giả tập trung vào việc tìm hiểu pháp luật đất đai trong các quốc gia thuộc hệ thống thông luật, hệ thống dân luật và hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa.
Tác giả lựa chọn Trung Quốc làm đối tượng nghiên cứu do sự tương đồng về thể chế chính trị và pháp luật Xã Hội Chủ Nghĩa giữa hai quốc gia Trung Quốc không chỉ duy trì tốc độ phát triển kinh tế cao mà còn là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, chỉ sau Hoa Kỳ Mục tiêu của nghiên cứu là so sánh những điểm tương đồng và khác biệt trong quy định pháp luật, đồng thời xem xét liệu những bài học kinh nghiệm từ các quốc gia này có thể áp dụng cho sự phát triển pháp luật tại Việt Nam hay không Phương pháp nghiên cứu này được tác giả áp dụng liên tục từ Chương 2 đến Chương 4.
Phương pháp tổng hợp là quá trình thu thập và phân tích các sự kiện từ thực tiễn để mô tả và đánh giá tình huống nghiên cứu Trong nghiên cứu ứng dụng, phương pháp này chú trọng đến hành vi con người trong việc giải quyết vấn đề thực tiễn nhằm tìm ra các giải pháp hiệu quả Bằng cách kết hợp ý kiến từ các chuyên gia và phỏng vấn những nhà nghiên cứu, nhà quản lý trong lĩnh vực đất đai, như Sở Tư pháp Thành phố Hồ Chí Minh, phương pháp này giúp xác định khoảng cách giữa quy định pháp luật và thực tiễn thi hành, đồng thời đưa ra các hàm ý chính sách cho việc sửa đổi luật Tác giả áp dụng phương pháp này trong Chương 3 và Chương 4 để trình bày thực trạng và đề xuất sửa đổi quy định pháp luật đất đai.
Phương pháp nghiên cứu lịch sử giúp tìm hiểu các tiền đề lịch sử liên quan đến sự phát triển của luật pháp, làm rõ sự thay đổi của pháp luật qua các thời kỳ Phương pháp này tiết lộ lý do từ chối hoặc chấp nhận một số quy phạm pháp luật, đồng thời giải thích các quy định pháp lý được thông qua để thích nghi với hoàn cảnh cụ thể Tác giả áp dụng phương pháp này trong Chương 2 và Chương 4 của bài viết.
Phương pháp kinh tế- luật là việc áp dụng các nguyên lý và cách tiếp cận của kinh tế học để nghiên cứu và giải thích các hiện tượng pháp lý, đặc biệt là trong việc lựa chọn hành vi ứng xử của con người trong từng trường hợp cụ thể Phương pháp này bắt đầu từ việc giải thích bản chất của kinh doanh bất động sản, cũng như các quy định pháp luật về sở hữu và hợp đồng Tác giả đã sử dụng phương pháp này xuyên suốt từ Chương 1 đến Chương 4 của luận án.
Những điểm mới và ý nghĩa khoa học của Luận án
Luận án này đóng góp cho khoa học pháp lý sáu điểm mới sau đây:
Luận án đã phân tích các vấn đề lý luận liên quan đến hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, bao gồm cấu trúc quyền sở hữu đất đai, quyền phát triển trên đất, và đối tượng của hoạt động này Bên cạnh đó, luận án cũng làm rõ khái niệm, đặc điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất, cũng như tiêu chí đánh giá sự hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này Đặc biệt, việc trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các doanh nghiệp bất động sản được xem là một hình thức phân bổ nguồn lực, nhằm chuyển giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân cho những chủ thể kinh doanh bất động sản.
Luận án chỉ ra rằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân được Nhà nước trao cho các chủ thể kinh doanh bất động sản thông qua ba quy trình chính: quy trình chính trị, quy trình hành chính và quy trình dân sự Quy trình chính trị liên quan đến việc hình thành thị trường bất động sản qua quy hoạch và chính sách sử dụng đất Trong khi đó, quy trình hành chính là giai đoạn Nhà nước thực hiện quy hoạch và điều tiết thị trường thông qua quyết định hành chính Cuối cùng, quy trình dân sự cho phép Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất vào lưu thông thông qua hợp đồng với các doanh nghiệp Tuy nhiên, cả ba quy trình này tại Việt Nam còn thiếu rõ ràng và có nhiều bất cập, chủ yếu tập trung vào quy trình hành chính mà không có sự giám sát chặt chẽ, dẫn đến thất thoát tài sản và lãng phí nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội.
Luận án đã xác định ba hình thức trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam, bao gồm giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Trong đó, hai hình thức chính dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các doanh nghiệp bất động sản là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các hình thức này không tương thích với lý thuyết địa tô của C.Mác Bên cạnh đó, hai phương thức trao quyền sử dụng đất hiện tại là đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ định nhà đầu tư cũng bộc lộ nhiều bất cập, góp phần vào hiện tượng tham nhũng, lợi ích nhóm và gia tăng khoảng cách giàu nghèo tại Việt Nam.
Để giải quyết những bất cập của pháp luật về quyền sử dụng đất ở Việt Nam, luận án đã so sánh cấu trúc quyền sở hữu đất đai của Hoa Kỳ, Pháp và Trung Quốc Mặc dù chế độ sở hữu khác nhau, nhưng các quốc gia này có thể so sánh được về quyền tài sản trên đất Quyền sở hữu đất đai ở Việt Nam thực chất tương tự như khái niệm “đất công” ở các nước nghiên cứu Sự phân bổ quyền sử dụng đất tại Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với việc chuyển nhượng đất công cho tư nhân ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển.
Luận án chỉ ra rằng, trong quy trình dân sự, việc trao quyền sử dụng đất thông qua cơ chế thị trường và hợp đồng thỏa thuận sẽ giúp Nhà nước phân phối quyền sử dụng đất một cách tối ưu cho phát triển kinh tế Ngoài ra, luận án cũng nêu rõ ba nguyên tắc khung mà các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển đã áp dụng trong hoạt động này, bao gồm nguyên tắc phát triển bền vững, nguyên tắc quản trị hiệu quả và nguyên tắc công bằng.
Nghiên cứu trong luận án đã đưa ra những quan điểm khoa học và đề xuất các giải pháp chính sách pháp luật nhằm hoàn thiện quy định về việc trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Luận án nghiên cứu đóng góp quan điểm khoa học về cơ sở lý luận trong cấu trúc quyền sở hữu đất đai và quy trình trao quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, luận án phân tích thực trạng pháp luật, chỉ rõ những bất cập trong phân quyền và hình thức trao quyền sử dụng đất hiện hành tại Việt Nam Tài liệu này là nguồn tham khảo quý giá cho sinh viên, nhà nghiên cứu, và những người làm việc trong lĩnh vực lập pháp, hành pháp, tư pháp cũng như đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Kết cấu của Luận án
Ngoài phần mở đầu, luận án bao gồm danh mục công trình liên quan đã được công bố, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục Nội dung chính của luận án được chia thành các chương sau đây:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu, những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu và cơ sở lý thuyết
Chương 2: Cơ sở lý thuyết của việc trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản
Chương 3: Quy trình, chủ thể và căn cứ trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản
Chương 4: Hình thức, trình tự thủ tục và giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Tổng quan tình hình nghiên cứu
Theo quy định hiện hành ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trong khi ở các nước có nền kinh tế thị trường, đất đai có thể thuộc sở hữu Nhà nước, tư nhân hoặc sở hữu chung Mỗi quốc gia áp dụng những chính sách khác nhau liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai giữa Nhà nước và tư nhân Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã tìm thấy nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến sở hữu đất đai.
Công trình nghiên cứu "Sự bí ẩn của vốn" của Hernando de Soto phân tích cách biến đất đai thành tài sản và nguồn tư bản nội địa của các quốc gia Tác giả chỉ ra rằng, ở các nước phương Tây, đất đai được vốn hóa thành công nhờ hồ sơ sở hữu tài sản rõ ràng, tạo ra quyền tài sản có thể lưu chuyển dễ dàng Ngược lại, ở châu Á, châu Phi, Trung Đông và Mỹ La Tinh, mặc dù có tài sản, nhưng quyền sở hữu thiếu minh bạch khiến họ không thể tạo ra vốn Điều này dẫn đến khó khăn trong việc tìm kiếm giá trị thặng dư từ giao dịch Tác giả nhấn mạnh rằng quyền sở hữu rõ ràng và hệ thống quản lý đất đai chính thức là yếu tố then chốt giúp tăng cường khả năng thực hiện hiệu quả của tài sản, giảm chi phí giao dịch và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai là cần thiết để xác định chủ thể và đối tượng sở hữu, từ đó chuyển đổi đất đai thành vốn hiệu quả.
Trong bài viết “Quyền sở hữu và quản lý công về vấn đề đất đai có mang lại hiệu quả cho thị trường đất đai?” của tác giả Robin Rajack, tác giả phân tích mối quan hệ giữa quyền sở hữu công và hiệu quả thị trường đất đai Ông chỉ ra rằng quyền sở hữu công có thể tạo ra những thách thức trong việc quản lý và phát triển thị trường đất đai, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách và quy định phù hợp để tối ưu hóa giá trị sử dụng đất Bài viết cũng đề cập đến vai trò của các bên liên quan trong việc đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường.
Nhiều thành phố đang phát triển gặp khó khăn trong quản lý đất công, dẫn đến thị trường đất đai không hiệu quả Việc chuyển quyền sử dụng và sở hữu đất cho khu vực tư nhân không chỉ cải thiện điều kiện sử dụng đất mà còn tăng thu ngân sách và giảm tham nhũng Các nhà nghiên cứu chỉ ra rằng thị trường đất đai và nhà ở thường gặp phải những bất cập như thông tin không đối xứng, tính không linh hoạt của chủ sở hữu và chi phí giao dịch cao Sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai thông qua chính sách, thu thuế và quy định là cần thiết, nhưng việc thiếu chiến lược chuyển đổi đất công thành đất tư đã hạn chế nguồn cung khi nhu cầu tăng cao Nhà nước có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá mà không nhất thiết phải đóng vai trò là nhà đầu tư.
Trong nghiên cứu “Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai”, tác giả Phạm Văn Võ khẳng định rằng hình thức sở hữu nhà nước trong chế độ sở hữu toàn dân đã được ghi nhận chính thức Sở hữu nhà nước là phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân, nhưng để thực hiện quyền này, nhà nước phải thông qua các cơ quan và cá nhân có thẩm quyền để chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân và tổ chức Quá trình này không được thực hiện qua kênh dân sự mà thông qua hoạt động chính trị và quản lý nhà nước Các cơ quan được trao quyền không phải là chủ sở hữu đất đai, dẫn đến việc thực hiện quyền sở hữu của họ bị giới hạn, hạn chế sự sáng tạo và không quan tâm đến hiệu quả thực hiện quyền sở hữu Thêm vào đó, một số cá nhân lợi dụng thẩm quyền để thao túng quyền sở hữu vì lợi ích cá nhân, trong khi cơ chế thực hiện quyền sở hữu đa cấp độ gây thất thoát nguồn thu từ đất và gia tăng chi phí.
18 Robin Rajack (2009), “Does Public Ownership and Management of land Matter for Land Market Outcomes?”, Somik V.Lall, Mila Freire, Belinda Yuen, Robin Rajack, Jean-Jacques Helluin (2009), Urban
Land Markets, Improving Land Management for Successful Urbanization, Springer
Theo Phạm Văn Võ (2012), chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai quy định rằng người sử dụng đất (NSDĐ) trong quá trình sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước Họ cần xin phép khi chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thay đổi hình thức sử dụng đất, và có thể phải trả tiền để mua các quyền lợi và lợi ích phát sinh từ những thay đổi này.
Tác giả Phạm Văn Võ chỉ ra rằng việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhà nước đến người sử dụng đất (NSDĐ) diễn ra ở cấp độ đầu tiên và phản ánh hoạt động của thị trường QSDĐ, vì đây là mối quan hệ tài sản Tuy nhiên, có một nghịch lý khi đất đai thuộc sở hữu nhà nước nhưng nguồn thu ngân sách từ đất lại rất thấp so với tiềm năng thực tế Hoạt động giao đất và cho thuê đất, mặc dù xuất phát từ quyền sở hữu, nhưng lại mang tính chất quyền lực nhà nước và không phải là hợp đồng dân sự mà là hợp đồng trao quyền mang tính hình thức Thêm vào đó, việc giao đất cho các nhà đầu tư thiếu năng lực thực hiện và doanh nghiệp được ưu ái giao đất với mục đích thực hiện dự án đầu tư, nhưng thực tế lại thường dẫn đến đầu cơ và mua bán đất đai, tạo ra một hiện tượng phổ biến trong thị trường.
Tác giả Phạm Văn Võ đề xuất một mô hình phân cấp thị trường, trong đó nhà nước thành lập doanh nghiệp quản lý quỹ đất, ủy thác quyền sử dụng đất cho họ theo quy trình cụ thể Doanh nghiệp được ủy thác sẽ khai thác quỹ đất theo cơ chế thị trường thông qua các giao dịch dân sự Ông nhấn mạnh rằng tiêu chí đánh giá đúng đắn mục đích sở hữu là tìm ra những chủ sở hữu thực sự gắn bó với tài sản thông qua quyền lợi và nghĩa vụ Nhà nước cần tối đa hóa tiềm năng đất đai và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân Việc áp dụng nguyên tắc thị trường trong quản lý đất đai, đặc biệt là mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, sẽ giúp tạo ra một thị trường quyền sử dụng đất minh bạch.
Theo tác giả Trần Thị Minh Châu, việc thể chế hóa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cần phân định rõ ràng quyền của người sở hữu, quyền của người sử dụng và quyền của nhà nước Nếu không có sự thể chế hợp lý, quá trình thương mại hóa đất đai sẽ bị cản trở, dẫn đến khó khăn trong việc vốn hóa đất đai Để thúc đẩy thương mại hóa đất đai, cần thiết lập cơ chế giao dịch đất đai trong khu vực tư theo nguyên tắc thị trường, đồng thời đảm bảo giao dịch giữa các chủ thể tư nhân và cơ quan nhà nước tuân thủ các nguyên tắc này.
20 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở
Việt Nam đang chuyển đổi từ quản lý hành chính tài nguyên đất sang quản lý kinh doanh tài sản đất đai quốc gia, ưu tiên việc mua đất của cơ quan nhà nước cho mục đích an ninh quốc phòng và lợi ích công cộng Cơ chế này không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai mà còn đảm bảo nguyên tắc xã hội chủ nghĩa trong sở hữu và phân chia lợi ích từ đất đai.
Trong nghiên cứu của Đặng Hùng Võ và Nguyễn Văn Thắng về quản trị đất đai ở Việt Nam, đất công được định nghĩa là tất cả các loại đất thuộc sở hữu nhà nước, tương tự như khái niệm quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam, được xem là quyền sở hữu ở các nước khác Hệ thống thu hồi đất và bồi thường trong giai đoạn 2003-2013 đã bộc lộ nhiều bất cập, dẫn đến tham nhũng và khiếu kiện cao từ người dân Sự chồng chéo trong thẩm quyền giữa Bộ Tài chính và UBND cấp tỉnh trong quản lý đất đai cũng là một vấn đề cần được giải quyết Do đó, hệ thống pháp luật về đất đai ở Việt Nam cần được điều chỉnh để phù hợp hơn với cơ chế thị trường và cải thiện hiệu quả quản lý đất đai.
Trong bài viết “Việc phân bổ mang tính chính trị của quyền sở hữu: Một áp dụng cho quy định SDĐ từ cấp tiểu bang”, tác giả Jeffrey Pome và Jody W Lipford chỉ ra rằng tại Hoa Kỳ, nguồn lực đất đai liên tục được phân bổ lại thông qua quá trình trao đổi trên thị trường Cụ thể, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang xây dựng khu dân cư và từ đất chung cư sang khu đa chức năng được thực hiện nhằm tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất.
21 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Văn Thắng, T&C Consulting, Cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam, Triển khai khung đánh giá Quản trị đất đai (LGAF), The World Bank (12/2013)
Nghiên cứu của Jeffrey Pome và Jody W Lipford (2002) chỉ ra rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất đã dẫn đến nhiều vấn đề tiêu cực như quá tải dân số, ô nhiễm môi trường, và cạnh tranh giữa các nhà phát triển tư nhân và chính quyền trong việc mua đất Để giảm thiểu những tác động này, cần áp dụng các biện pháp như bảo tồn không gian mở và quản lý tăng trưởng Hai giải pháp được đề xuất cho việc phân bổ lại quyền sở hữu là giải pháp dựa trên thị trường và giải pháp chính trị, tùy thuộc vào chi phí giao dịch và giá trị tài sản Giải pháp chính trị nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong việc điều tiết tái phân bổ để bảo vệ lợi ích cộng đồng và môi trường Các nhóm lợi ích như chủ sở hữu nhà, thị trưởng thành phố lớn, và các nhà bảo vệ môi trường đều có động lực hỗ trợ quy định sử dụng đất nhằm nâng cao giá trị tài sản và thúc đẩy phát triển bền vững Tác giả khuyến nghị rằng Nhà nước nên có quy định sử dụng đất để tăng hiệu suất sử dụng đất công, trong khi việc tái phân phối đất tư nhân qua thị trường cần được cân nhắc kỹ lưỡng nhằm đạt được mục tiêu phát triển và bảo vệ môi trường.
Tác giả Gary D Libecap trong nghiên cứu "Quyền tài sản trong lịch sử kinh tế: Gợi ý cho nghiên cứu" cho rằng đất đai là thị trường bị Nhà nước điều tiết nhiều nhất, bất chấp việc các chính sách đã tự do hóa trong hơn 30 năm qua Ông nhấn mạnh rằng vai trò của chính phủ cần được tập trung vào việc điều tiết đất đai, với sự phân bổ và can thiệp vào thị trường đất đai thay đổi theo từng giai đoạn phát triển kinh tế Libecap cũng chỉ ra rằng chính sách sử dụng đất đang chuyển từ kiểm soát địa lý sang kiểm soát sự phát triển, điều này có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến tài nguyên đất đai.
Tác giả Arthur C Nelson trong tác phẩm “Nền tảng cho việc tài trợ phát triển bất động sản” nhấn mạnh rằng quá trình phát triển và tái phát triển bất động sản là một chuỗi liên tục các bước như mua đất, thuê đất và thỏa thuận quy hoạch sử dụng đất, thường diễn ra trước khi xây dựng Ông chỉ ra rằng chính quyền địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc điều phối các bước này, nhờ vào vị trí gần gũi với cộng đồng và khả năng tổ chức các cuộc họp liên quan đến đất đai khi cần thiết Nghiên cứu này cũng xem xét vai trò của cơ quan nhà nước như một bên trong hoạt động trao quyền sử dụng đất.
Đánh giá tình hình nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
Trên toàn cầu và tại Việt Nam, đã có nhiều nghiên cứu về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhà nước cho các hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) Những nghiên cứu này đã cung cấp những nhận thức cơ bản về quy trình và tác động của việc chuyển nhượng QSDĐ đối với thị trường bất động sản.
Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) tại Trường Đại học Luật Hà Nội tập trung vào pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Nghiên cứu này phân tích các quy định pháp lý hiện hành và đề xuất giải pháp nhằm cải thiện khung pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
37 Daniel P.Selmi (2011), The Contract Transformation in Land Use Regulation, Selmi – 63 Stan.L.Rev Tr.591-.643
38 Zhenhuan Yuan (2004), “Land use rights in China”, Cornell real estate Review,3,73-78, hoặc http://scholarship.sha.cornell.edu
Cấu trúc quyền sở hữu đất đai bao gồm hai loại chính: đất công và đất tư Nhà nước có vai trò chuyển đổi đất công sang khu vực tư, đồng thời nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tư thành đất công, thuộc sở hữu nhà nước Tuy nhiên, một số thành phố quản lý đất công kém, dẫn đến sự thất bại trong thị trường đất đai.
Để một diện tích đất chuyển từ nhà nước sang người sử dụng, thường phải trải qua ba quy trình: quy trình chính trị, quy trình hành chính và quy trình dân sự Trong quy trình chính trị, Nhà nước bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng, bảo vệ môi trường và các lợi ích kinh tế xã hội Quy trình hành chính liên quan đến vai trò của chính phủ trong việc điều tiết đất đai và phân phối đất công thông qua cơ chế hành chính Cuối cùng, trong quy trình dân sự, nhà nước kích thích và hướng dẫn sự phát triển của thị trường đất đai.
Nguồn thu từ kinh doanh đất đai đô thị đóng vai trò quan trọng trong ngân sách nhà nước, khi nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất để thu về giá trị bằng tiền.
Cơ chế điều phối thị trường đất đai đã phát triển mạnh mẽ tại các quốc gia nghiên cứu, với hình thức quản lý pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hợp đồng thỏa thuận được áp dụng rộng rãi và thành công Nhiều quốc gia đã thiết lập thị trường đất công (thị trường sơ cấp) hoạt động theo nguyên tắc thị trường, đồng thời có sự điều tiết của nhà nước Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS) được thực hiện theo các nguyên tắc thị trường, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả.
So sánh các nghiên cứu về pháp luật đất đai ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển với các nghiên cứu liên quan đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhà nước sang hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam cho thấy một số nhận xét tổng quan về tình hình nghiên cứu hiện nay Các công trình nghiên cứu này không chỉ phản ánh sự khác biệt trong chính sách và quy định pháp luật mà còn chỉ ra những thách thức và cơ hội trong việc cải cách pháp luật đất đai nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam.
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều tiết tài nguyên đất đai, bất kể đất đai thuộc sở hữu công hay tư nhân, nhằm phục vụ cho sự phát triển kinh tế Thị trường đất đai ở mọi quốc gia đều chịu sự kiểm soát chặt chẽ từ phía nhà nước.
Quyền sở hữu đất đai được phân chia rõ ràng giữa quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được trao cho người sử dụng đất (NSDĐ) và QSDĐ chưa được trao, vẫn được coi là tài sản công (đất công) Các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển đã thiết lập các quy định pháp luật riêng để quản lý và điều tiết đất công, nhằm tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) theo cơ chế thị trường, từ đó đảm bảo hiệu quả sử dụng đất cho sự phát triển kinh tế.
Việt Nam cần nghiên cứu và triển khai các chính sách quản lý linh hoạt đối với khối công sản, nhằm thích ứng với cơ chế thị trường Điều này sẽ giúp đất đai trở thành nguồn lực quan trọng, đóng góp vào việc tạo ra của cải cho xã hội.
Nghiên cứu về quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam cần tiếp tục tập trung vào các vấn đề quan trọng như: cấu trúc quyền sở hữu đất đai và ảnh hưởng của nó đến việc trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho tư nhân; xác định quyền phát triển trên đất khi Nhà nước cấp QSDĐ; nhận diện QSDĐ Nhà nước chưa trao cho người sử dụng đất công và cơ quan quản lý đất công; khái niệm về việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS); quy trình và hình thức pháp lý trong hoạt động trao QSDĐ; ảnh hưởng của việc trao QSDĐ đến phân phối nguồn lực kinh tế; và hoàn thiện pháp luật liên quan đến việc trao QSDĐ cho các chủ thể KDBĐS Đề tài luận án này có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai trong lĩnh vực chuyển QSDĐ từ Nhà nước sang hoạt động KDBĐS tại Việt Nam trong thời gian tới.
Cơ sở lý thuyết
Luận án dựa trên lý thuyết địa tô của C.Mác, được thể hiện trong tác phẩm “Tư bản phê phán khoa kinh tế chính trị, quyển thứ 3”, nhằm nghiên cứu bản chất và quy luật kinh tế thị trường trong thế kỷ XIX Qua việc phân tích các sự kiện lịch sử và kinh nghiệm thực tiễn tại các quốc gia tư bản như Pháp, Đức, Anh và Hoa Kỳ, Mác và Ăng Ghen đã phát triển những tư tưởng cơ bản về việc tổ chức xã hội cộng sản chủ nghĩa, dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử C.Mác đã xây dựng cơ sở cho học thuyết kinh tế riêng của mình, đặc biệt là học thuyết về giá trị thặng dư.
Lý thuyết địa tô của C Mác chỉ ra rằng sự giàu có của các nhà sản xuất tư bản và địa chủ xuất phát từ việc chiếm hữu giá trị thặng dư từ địa tô, mà nguồn gốc của nó là quyền sở hữu đất đai, dẫn đến bóc lột và áp bức C Mác và Ăng-ghen đã kết hợp nghiên cứu lý luận và tổng kết kinh nghiệm từ các cuộc đấu tranh chính trị, phát hiện ra vai trò lịch sử của giai cấp vô sản và nhấn mạnh sự cần thiết phải xóa bỏ chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, đặc biệt là tước đoạt sở hữu ruộng đất và đưa địa tô vào quỹ chi tiêu chung của nhà nước.
40 R.Đlu-Bếch – R Méc-Ken, C.Mác và Ph.Ăng-Ghen về Chủ nghĩa xã hội và Chủ nghĩa Cộng sản, NXB Sự
Trong cuốn sách "Thật, Hà Nội" (1987), các trang 21, 25, 196 và 273 trình bày những dẫn chứng từ hai tác giả về nghiên cứu của Mác và Ăng-ghen liên quan đến kinh nghiệm thực tiễn ở các quốc gia như Pháp, Đức, Anh và Hoa Kỳ.
41 R.Đlu-Bếch – R Méc-Ken, (40), tr.10 và 228
Nhà nước đóng vai trò quyết định trong việc cải biến xã hội, đặc biệt thông qua việc chuyển đổi sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất thành sở hữu của nhà nước Để đảm bảo sự công bằng trong phân phối giá trị thặng dư, đất đai cần thuộc sở hữu công, tức là sở hữu nhà nước Nhà nước không chỉ bảo vệ chế độ công hữu về tư liệu sản xuất mà còn bảo vệ sự bình đẳng trong lao động và phân chia sản phẩm Nội dung chính của lý thuyết địa tô của C.Mác xoay quanh những vấn đề này.
Địa tô là phần lợi nhuận vượt trội so với lợi nhuận bình quân, được tính trên giá trị thặng dư mà mỗi tư bản cá biệt nhận được từ tổng tư bản xã hội Đối với các nhà tư bản nông nghiệp, địa tô thể hiện qua khoản tiền thuê đất theo hợp đồng, trong khi đối với các doanh nghiệp khác, địa tô có thể là tiền thuê đất hoặc nhà cửa phục vụ cho hoạt động kinh doanh Những yếu tố này xuất phát từ sự phân giải giá trị thặng dư và đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị thặng dư, là một phần của giá cả hàng hóa.
Lý thuyết địa tô nhấn mạnh rằng địa tô là hình thức giá trị kinh tế phát sinh từ quyền sở hữu đất đai Hàng năm, nhà sản xuất tư bản phải thanh toán một khoản tiền cho chủ sở hữu ruộng đất theo hợp đồng, thường là hợp đồng thuê, để có thể sử dụng vốn vào các lĩnh vực sản xuất đặc thù Khoản thanh toán này áp dụng cho mọi loại đất, bao gồm đất canh tác, đất xây dựng, hầm mỏ, ngư trường và rừng gỗ, tất cả đều được gọi là địa tô.
Trong thời gian thuê đất, nhà tư bản đầu tư vào ruộng đất dưới nhiều hình thức, được gọi là “ruộng đất - tư bản” Khi hợp đồng thuê đất hết hạn, các cải thiện trên đất thuộc về người chủ đất, vì chúng gắn liền với bản chất của đất Điều này dẫn đến việc chủ đất tìm cách rút ngắn thời gian thuê để tối ưu hóa lợi ích Sự phát triển kinh tế cùng với gia tăng địa tô và giá trị tiền tệ của đất đai là một trong những yếu tố giải thích hiện tượng này Trong nông nghiệp, quá trình này không rõ ràng như trong xây dựng nhà cửa C.Mác cũng phân tích địa tô chênh lệch giữa hai thửa đất có lợi thế sản xuất khác nhau nhưng cùng mức chi phí đầu tư.
43 R.Đlu-Bếch – R Méc-Ken, (40) đã dẫn, Mác và Ăng – Ghen, Tuyển tập, NXB sự thật, t.1, tr.568
44 R.Đlu-Bếch – R Méc-Ken, (40) tr.194
45 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội và chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội – 1986.tr.267
Thời gian 46 là khoảng thời gian mà người công nhân sản xuất ra giá trị "thặng dư" sau khi hoàn thành thời gian lao động "tất yếu" mà không nhận được thù lao từ nhà tư bản.
48 C.Mác dùng thuật ngữ “Địa chủ” để chỉ chủ sở hữu ruộng đất, có thể là tư nhân hay nhà nước C Mác,
C.Mác phân tích rằng lợi thế sản xuất từ đất đai tạo ra lợi nhuận siêu ngạch, không phải do đầu tư của nhà sản xuất Ông chia địa tô thành các loại: địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Địa tô chênh lệch 1 xuất hiện khi các thửa đất có độ màu mỡ khác nhau, dẫn đến lợi nhuận tăng lên cho những thửa đất tốt hơn Địa tô chênh lệch 2 liên quan đến việc thâm canh, nơi đất được đầu tư nhiều hơn sẽ chuyển hóa lợi nhuận siêu ngạch hiệu quả hơn Địa tô tuyệt đối cho phép chủ sở hữu đất quyết định khi nào đưa đất vào thị trường, đảm bảo rằng ngay cả đất xấu cũng phải tạo ra địa tô Cuối cùng, địa tô độc quyền hình thành từ nhu cầu và khả năng thanh toán của nhà đầu tư, với giá độc quyền tạo ra lợi nhuận đặc biệt cho đất có phẩm chất riêng.
Sự chuyển hóa giá trị siêu ngạch thành địa tô diễn ra trong bối cảnh không có cạnh tranh, khi giá trị hàng hóa bao gồm chi phí sản xuất, tiền công lao động, địa tô và lợi nhuận bình quân của nhà đầu tư Trong môi trường cạnh tranh giữa các nhà sản xuất tư bản, các yếu tố như tiền công, lợi tức và địa tô được xem là bất biến và có vai trò điều tiết Tuy nhiên, giá cả hàng hóa tăng là một yếu tố thứ tư không được giả định trước, ảnh hưởng đến quá trình này.
Lợi nhuận siêu ngạch là sự chênh lệch giữa chi phí sản xuất của những nhà sản xuất có điều kiện thuận lợi và giá sản xuất chung trong toàn ngành Nó phản ánh phần lợi nhuận vượt trội so với lợi nhuận bình quân, theo quan điểm của C.Mác.
Cạnh tranh không tạo ra lợi nhuận mà chỉ điều chỉnh mức lợi nhuận trong nền kinh tế Theo C.Mác, lợi nhuận thực sự không phải là giới hạn của địa tô, mà địa tô chính là giới hạn của lợi nhuận Cạnh tranh xác lập giá cả hàng hóa, đảm bảo rằng mỗi tư bản đều mang lại lợi nhuận tương đương với tỷ lệ vốn đầu tư Khi ruộng đất được đưa vào lưu thông, nó sẽ tạo ra giá thị trường, và quá trình chuyển hóa giá trị thặng dư thành lợi nhuận phụ thuộc vào cả quá trình lưu thông và sản xuất.
Địa tô là một hình thái kinh tế trong đó quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện, và giá trị của địa tô được hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường, do lợi nhuận bình quân điều tiết.
Quan điểm của C.Mác về công bằng xã hội nhấn mạnh rằng của cải của một quốc gia được tạo ra từ lao động thông qua giá trị thặng dư Lợi nhuận và địa tô là những hình thức mà các nhà tư bản và chủ sở hữu đất đai chiếm đoạt từ giá trị thặng dư Do đó, chức năng của nhà nước là phân bổ đất đai một cách công bằng để mang lại lợi ích cho mọi tầng lớp trong xã hội C.Mác khẳng định rằng xã hội loài người sở hữu lực lượng sản xuất phong phú, và nếu được tổ chức hợp lý cùng với việc phân phối hợp lý, sẽ mang lại lợi ích tối đa cho tất cả mọi người.
Lý thuyết địa tô nhấn mạnh tầm quan trọng của việc điều tiết địa tô nhằm đảm bảo công bằng cho toàn thể nhân dân trong xã hội Theo C.Mác, công bằng xã hội chỉ có thể đạt được khi tư liệu sản xuất không còn thuộc về cá nhân mà trở thành tài sản chung của toàn xã hội Điều này có nghĩa là mọi quyền lợi đều phải được áp dụng một cách công bằng cho tất cả mọi người, bất chấp sự khác biệt giữa họ Khi đó, tình trạng bóc lột giữa người với người sẽ không còn, vì không ai có thể chiếm hữu tư liệu sản xuất, công xưởng, máy móc hay đất đai như tài sản riêng của mình.
Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
1.4.1 Câu hỏi nghiên cứu Đề tài “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” được tiến hành để trả lời 03 câu hỏi nghiên cứu sau:
Bản chất của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS) tại Việt Nam liên quan đến quy trình chính trị, hành chính và dân sự phức tạp Hoạt động này không chỉ tuân thủ các quy định pháp luật mà còn phải đảm bảo tính minh bạch và công bằng So với việc bán đất công cho tư nhân ở các quốc gia khác, việc chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam có những điểm tương đồng và khác biệt, đặc biệt trong cách thức quản lý và bảo vệ quyền lợi của nhà nước và người dân.
Pháp luật đất đai hiện hành tại Việt Nam quy định rõ về việc trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phân bổ nguồn lực đất đai So với các chủ thể kinh doanh khác, quy định về QSDĐ cho KDBĐS có những điểm khác biệt đáng chú ý Nếu không có sự khác biệt này, cần xem xét việc quy định một cách khác biệt nhằm tối ưu hóa việc sử dụng và quản lý nguồn lực đất đai, từ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững trong lĩnh vực bất động sản.
Có thể rút ra nhiều bài học kinh nghiệm từ việc bán đất công cho tư nhân ở các quốc gia khác, nhằm phát triển kinh doanh bất động sản Những bài học này có thể được áp dụng để hoàn thiện pháp luật về việc trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Dựa trên khung lý thuyết và các quy định pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Bộ Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, cùng với các quy định liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài liệu tham khảo, luận án này sẽ trả lời ba câu hỏi nghiên cứu thông qua ba giả thuyết khoa học.
QSDĐ nhà nước cung cấp cho các chủ thể KDBĐS quyền sử dụng và phát triển trên một diện tích đất nhất định Mặc dù đã đạt được một số thành tựu trong quy trình chuyển QSDĐ vào hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng hiện tại vẫn tồn tại nhiều bất cập và thiệt hại cho nền kinh tế xã hội.
Việc chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ nhà nước vào hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có thể thực hiện qua hai cơ chế: điều phối hành chính hoặc kinh tế thị trường Khi hoạt động trao QSDĐ tuân theo cơ chế thị trường, chấp nhận cạnh tranh và được quản lý bởi nhà nước, sẽ góp phần phân bổ tài nguyên đất đai hiệu quả, từ đó thúc đẩy phát triển nền kinh tế quốc gia.
Các quốc gia phát triển đã tích lũy nhiều kinh nghiệm trong việc lập pháp và thực thi hiệu quả lĩnh vực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việt Nam cần khái quát hóa những kinh nghiệm và bài học quý giá từ các quốc gia này để hoàn thiện hệ thống pháp luật về chuyển QSDĐ từ nhà nước sang hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong thời gian tới.
Luận án nghiên cứu “Pháp luật về trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” đã tổng hợp các nội dung chính từ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, bao gồm sở hữu đất đai, quy trình phân bổ đất đai, vai trò của cơ quan quản lý hành chính về đất đai, cũng như các hình thức trao quyền sử dụng đất và quản lý pháp lý liên quan Những nghiên cứu này có giá trị khoa học và thực tiễn, góp phần hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này Để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, luận án đã khái quát các lý thuyết như lý thuyết địa tô của K.Marx, quan điểm về công bằng xã hội, lý thuyết sở hữu và quyền tài sản, cũng như vai trò của Nhà nước trong việc tạo lập thị trường bất động sản và lý thuyết cạnh tranh.
Lý thuyết nhóm lợi ích và lý thuyết lợi ích nhóm đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về công bằng trong phân phối nguồn lực đất đai Những lý thuyết này là nền tảng cho việc nghiên cứu, đánh giá pháp luật và đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về việc trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, Luận án đã xác định ba câu hỏi chính liên quan đến bản chất, quy trình và quy định pháp luật Việt Nam về hoạt động trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) Ngoài ra, Luận án cũng xem xét các bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia trên thế giới Dựa trên khung lý thuyết và khung pháp lý, các giả thuyết nghiên cứu đã được trình bày nhằm định hướng cho toàn bộ quá trình nghiên cứu.