BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -o0o - NINH THỊ HIỀN PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ Chuyên ngành Mã số : Luật kinh tế : 62.38.01.07 TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -o0o - NINH THỊ HIỀN LUẬN ÁN TIẾN SĨ PHÁP LUẬT VỀ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Người hướng dẫn khoa học PGS.TS PHẠM DUY NGHĨA TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017 LỜI CÁM ƠN Tơi xin gửi lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Phạm Duy Nghĩa tận tình bảo hướng dẫn tơi suốt thời gian nghiên cứu Đặc biệt, Thầy tận tình góp ý cho tơi dịch, giải thích cặn kẽ phát mới, Thầy định hướng lại phạm vi nghiên cứu Luận án, cung cấp cho nhiều tài liệu tham khảo quý giá Sự quan tâm động viên Thầy giúp tơi hồn thành Luận án Tơi xin chân thành cám ơn Nhà giáo ưu tú GS.TS Mai Hồng Quỳ (Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh) trao cho hội nghiên cứu trường Đại học Tự Brusselles – Bỉ (L’université Libre de Bruxelles – ULB) yếu tố quan trọng giúp tơi hồn thành cơng trình nghiên cứu Tôi xin cám ơn GS Patrick Goffaux, Trưởng khoa Luật Trường Đại học Tự Brusselles – Bỉ (L’université libre de Bruxelles – ULB) tạo điều kiện thuận lợi cho thời gian nghiên cứu Trường Sự quan tâm giúp đỡ Thầy cô, cán khoa thời gian nghiên cứu trường giúp tơi hồn thành Luận án Tôi xin chân thành cám ơn Thầy cô Trường đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Thầy phản biện góp ý chun đề nghiên cứu tơi, góp ý cho tơi báo, viết hội thảo, cho hội nghiên cứu chung đề tài nghiên cứu khoa học Qua lần viết này, tơi có trải nghiệm q báu cho q trình nghiên cứu Luận án Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu Luận án trung thực xác Các kết nghiên cứu luận án chưa công bố cơng trình khác Tác giả Luận án Ninh Thị Hiền DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT SỐ TT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân DAĐT Dự án đầu tư DN Doanh nghiệp GATS Hiệp định chung thương mại dịch vụ KDBĐS Kinh doanh bất động sản KTTT Kinh tế thị trường LĐĐ 2013 Luật Đất đai năm 2013 LQLSDTSC 2017 Luật Quản lý, sử tài sản công năm 2017 10 NĐT Nhà đầu tư 11 NSDĐ Người sử dụng đất 12 QSDĐ Quyền sử dụng đất 13 SDĐ Sử dụng đất 14 TN&MT Tài nguyên môi trường 15 UBND Ủy ban nhân dân 16 WTO Tổ chức thương mại giới MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài II Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài III Đối tượng phạm vi nghiên cứu IV Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu V Những điểm ý nghĩa khoa học Luận án VI Kết cấu Luận án CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU, NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 10 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 10 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 22 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 Cơ sở lý thuyết 24 Câu hỏi nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 34 Câu hỏi nghiên cứu 34 Giả thuyết nghiên cứu 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG 36 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA VIỆC TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 37 2.1 Lý luận chung quyền sở hữu đất đai 37 2.1.1 Quyền sở hữu đất đai 37 2.1.2 Cấu trúc quyền sở hữu đất đai 40 2.1.3 Đối tượng hoạt động trao quyền sử dụng đất 48 2.1.4 Mối quan hệ quyền sử dụng đất quyền phát triển đất 56 2.2 Lý thuyết kinh doanh bất động sản 60 2.2.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 60 2.2.2 Chủ thể kinh doanh bất động sản 61 2.3 Lý thuyết hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 65 2.3.1 Khái niệm trao quyền sử dụng đất 65 2.3.2 Đặc điểm hoạt động trao quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản70 2.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 71 2.3.4 Sự khác trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản chủ thể kinh doanh khác 78 Tiêu chí đánh giá hoàn thiện pháp luật hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG 82 2.4 CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH, CHỦ THỂ VÀ CĂN CỨ TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 84 Quy trình trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 84 3.1.1 Quy trình trị 84 3.1 3.1.2 Quy trình hành chính, chủ thể trao quyền sử dụng đất 94 3.1.3 Quy trình dân 111 3.2 Quy trình phân phối đất cơng số quốc gia giới 118 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 Quy trình phân phối đất công Hoa Kỳ 118 Quy trình phân phối đất cơng Pháp 126 Quy trình phân phối đất đai Trung Quốc 131 Một số học kinh nghiệm cho Việt Nam hoạt động trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 140 3.3 Định hướng kiến nghị quy trình, chủ thể trao quyền sử dụng đất Việt Nam 143 3.3.1 Định hướng đổi quy trình trao quyền sử dụng đất Việt Nam 143 3.3.2 Kiến nghị hồn thiện quy trình trao quyền sử dụng đất Việt Nam 146 KẾT LUẬN CHƯƠNG 155 CHƯƠNG 4: HÌNH THỨC, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC VÀ GIÁM SÁT HOẠT ĐỘNG TRAO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ NHÀ NƯỚC CHO CÁC CHỦ THỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 157 4.1 Các hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 157 4.1.1 Hình thức giao đất, cho thuê đất công nhận quyền sử dụng đất 157 4.1.2 Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất 163 4.1.3 Hình thức quản lý mang tính pháp lý hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam 167 4.2 Các hình thức khác dẫn đến việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 170 4.2.1 Dịch chuyển quyền sử dụng đất thơng qua cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước 170 4.2.2 Dịch chuyển quyền sử dụng đất thơng qua hình thức toán quỹ đất cho nhà đầu tư thực dự án 172 4.3 Trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản 175 4.3.1 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản 175 4.3.2 Trình tự thủ tục cơng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất 180 4.3.3 Một số bất cập trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất 181 4.4 4.5 Giám sát hoạt động trao quyền sử dụng đất 187 Hình thức trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất số nước giới 191 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.5.4 Hình thức trình tự, thủ tục trao quyền sử dụng đất Hoa Kỳ 191 Hình thức trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất Pháp 195 Hình thức trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất Trung Quốc 197 Các học kinh nghiệm hình thức hình thức pháp lý trao quyền sử dụng đất 200 4.6 Định hướng kiến nghị trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 201 4.6.1 Định hướng quy định hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 201 4.6.2 Kiến nghị trình tự thủ tục trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 204 KẾT LUẬN CHƯƠNG 216 KẾT LUẬN 218 DANH SÁCH TÀI LIỆU THAM KHẢO i PHỤ LỤC xii DANH MỤC CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CƠNG BỐ xxxvii PHẦN MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Từ năm 1986, Việt Nam bước vào thời kỳ đổi với mục tiêu “kiên xoá bỏ chế tập trung quan liêu, bao cấp, chấp nhận kinh tế vận động theo chế thị trường có quản lý Nhà nước pháp luật, kế hoạch, sách cơng cụ khác”1 nhằm đưa đất nước khỏi tình trạng nghèo nàn lạc hậu Pháp luật Việt Nam thể chế hóa đường lối, chủ trương Đảng, thể ý chí nhân dân Đảng lấy chủ nghĩa Mác - Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh làm tảng tư tưởng, kim nam cho hành động, lấy tập trung dân chủ làm nguyên tắc tổ chức C Mác cho “đất đai nguồn sản xuất tồn tại”2 “Để đảm bảo cơng phân phối giá trị thặng dư, đất đai phải thuộc công hữu, sở hữu Nhà nước, Nhà nước vừa bảo vệ chế độ công hữu tư liệu sản xuất, vừa bảo vệ bình đẳng lao động bình đẳng việc phân chia sản phẩm”3 Theo ý thức hệ tư tưởng đó, đất đai Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước phải “làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường Nhà nước tác động đến giá đất thị trường sách kinh tế vĩ mô sở quan hệ cung - cầu đất đai”4, bảo đảm hài hoà lợi ích Nhà nước, người sử dụng đất, người giao lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư Để quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân trao cho người sử dụng đất phải trải qua ba quy trình Quy trình trị trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sách ưu tiên sử dụng đất Trong quy trình hành chính, quan nhà nước thiết lập chế điều tiết thị trường quyền sử dụng đất Thơng qua quy trình dân sự, Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất đến tay người sử dụng đất thuộc thành phần kinh tế Theo Quyết định số 455/QĐ-BTNMT ngày 21/3/2017 phê duyệt công bố kết thống kê diện tích đất năm 2015 Bộ Tài ngun Mơi trường, tính đến ngày 31/12/2015 tổng diện tích đất tự nhiên nước 33.123.077 gồm diện tích đất nơng nghiệp 27.302.206 ha, diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp Báo cáo trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI ngày 15/12/1986, truy cập ngày 15/8/2016 từ http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-daihoi/khoa-vi.html C.Mác Ph Ăng-Ghen tồn tập, tập 46 phần 1, NXB Chính trị quốc gia thật- Hà Nội, tr 73 C.Mác, Ph.Ăng-Ghen, V.I.Lê-Nin, Về chủ nghĩa xã hội chủ nghĩa cộng sản, NXB Sự thật, Hà Nội – 1986.tr.267 Báo cáo Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX ngày 10/4/2006 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm năm 2006 - 2010, Văn kiện đại hội khóa X 3.697.829 ha, nhóm đất chưa sử dụng 2.123.042 Trong nhóm đất phi nơng nghiệp diện tích đất theo đối tượng sử dụng 1.829.724 diện tích theo đối tượng quản lý 1.868.087 Báo cáo công tác quản lý nhà nước đất đai Bộ Tài ngun Mơi trường cho biết tính đến ngày 20/7/2015 nước cấp 41.757.000 Giấy chứng nhận với diện tích 22.963.000 ha, đạt 94,9% diện tích cần cấp loại đất Tất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngồi ra, theo Ơng Lê Thanh Khuyến – Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cơng tác xác định giá đất thực có hiệu quả, góp phần minh bạch xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, năm 2013 54.313 tỷ đồng, năm 2014 55.563 tỷ đồng, năm 2015 83.530 tỷ đồng, đến năm 2016, số 122.603 tỷ đồng5 Bên cạnh thành công đạt được, theo Báo cáo "Công khai thông tin quản lý đất đai Việt Nam" ngày 12/12/2014 Ngân hàng Thế giới hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập như, “tham nhũng” bị thao túng lợi ích nhóm, góp phần tạo bất bình đẳng ổn định xã hội Nguyên nhân cho bất cập gồm hai nhóm: Thứ nhất, cấu trúc quyền sở hữu đất đai Việt Nam chưa phân biệt quyền sử dụng đất trao cho người sử dụng đất với quyền sử dụng đất chưa trao cho người sử dụng đất “đất công” nhằm xác định chế điều tiết riêng biệt cho loại đất Khái niệm sở hữu toàn dân đất đai “một khái niệm trừu tượng, chưa chủ thể sở hữu đối tượng sở hữu thực tế việc thực quyền đất đai người dân thực hóa nào”6 Ví dụ, UBND Thành phố Đà Nẵng trao nhiều bất động sản QSDĐ “đất công” cho Phan Văn Anh Vũ thông qua việc bán trực tiếp, không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, ưu cho thuê đất vàng không sát với giá thị trường, chưa thực phương pháp xác định giá đất, thiếu tạo chênh lệch lớn giá đất so với giá thị trường làm thất thu cho ngân sách nhà nước7 Một phần ngun nhân đến từ tình trạng "chính quyền có quyền lực độc quyền đáng kể Lê Thanh Khuyến (2017), Ngành Quản lý đất đai – Những thành tích bật năm 2017 Truy cập lần cuối ngày 8/10/2017 từ http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hoat-dong-trong-nganh/Nganh-Quan-lydat-dai-Nhung-thanh-tich-noi-bat-trong-nam-2017-1926.html Đinh Dũng Sĩ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước pháp luật số 10/2003, tr.57 Những phi vụ mua bán đất công sai phạm liên quan Vũ “Nhôm”, truy cập ngày 22/02/2018 từ https://tuoitre.vn/nhung-phi-vu-mua-ban-dat-cong-sai-pham-lien-quan-vu-nhom-20180209075911215.htm việc giao cho thuê đất”8, có nhiều quan có quyền định sử dụng chiếm hữu đất đai, “Nhà nước không quan tâm đến quyền hưởng dụng mình”9, “khơng biết cách hưởng lợi, khơng hưởng lợi, có hưởng lợi khơng đáng kể”10 nên “một phần địa tô chênh lệch từ đất chưa tập trung vào ngân sách Nhà nước”11 Thứ hai, quy trình trị chưa tập hợp thơng tin từ chuyên gia, thông tin dự báo thị trường từ nhà đầu tư, nhóm lợi ích liên quan nhận đồng thuận từ phía người dân Hoạt động trao quyền sử dụng đất tập trung chủ yếu vào chế điều phối hành quan liêu (bureaucratic coordination)12, với hệ thống quan thẩm quyền có chức bị phân mảnh, thủ tục hành minh bạch Cuối quy trình dân bước cụ thể hóa định hành chính, nguyên tắc thị trường chưa kích thích phát triển “việc giao quyền quản lý, khai thác, sử dụng đất đai chưa phù hợp với kinh tế thị trường hiệu chưa cao”13 Suy cho cùng, phân bổ đất cơng trước hết định trị, thơng qua quy trình trị Quy trình hành giúp cụ thể hóa định trị Sau 30 năm thực sách đổi mới, “kinh tế phục hồi chậm, tăng trưởng chưa đạt tiêu đề ra; chất lượng tăng trưởng số mặt thấp, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhiều vướng mắc, chưa tạo đột phá thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”14 Đất đai “nguồn gốc giàu có cho chủ sở hữu”15 chưa đem lại cho Việt Nam phát triển kinh tế Vậy câu hỏi đặt điều kiện đất đai thuộc sở hữu tồn dân chất trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng đất, đặc biệt chủ thể kinh doanh bất động sản gì? Hoạt động diễn theo quy trình, Ngân hàng Thế giới Việt Nam, Đại sứ quán Đan Mạch, Đại sứ quán Thụy điển (2011) Nhận diện giảm thiểu rủi ro dẫn đến tham nhũng quản lý đất đai Việt Nam, NXB Chính trị Quốc Gia- Sự thật, tr.37 Trần Quang Huy (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện nhà nước pháp luật, Viện khoa học xã hội Việt Nam, tr.20 10 Phạm Hữu Nghị (2005), “Vai trò Nhà nước việc thực quyền sở hữu tồn dân đất đai” Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 11 Phát biểu bà Tơ Quỳnh Thảo, Phó Trưởng phịng, Cục Quản lý cơng sản (Bộ Tài chính), Tổng thu NSNN từ đất ước đạt gần 50.000 tỷ đồng năm 2015, http://vietnamfinance.vn truy cập ngày 10/2/2017 12 Tác giả Konai János giáo sư kinh tế đại học Havard Viện sĩ viện hàn lâm Khoa học Hungary Konai János (1991), Socialist system the political economy of communism, Princeton University Press Oxford University Press, Dịch giả Nguyễn Quang A (2002), Hệ thống Xã hội chủ nghĩa trị kinh tế học phê phán, NXB Văn Hóa- Thơng tin, Hội khoa học kinh tế Việt Nam, Tr 96 13 Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội năm 2011-2015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - Xã hội năm 2016-2020, truy cập ngày 12/2/2017 từ http://dangcongsan.vn/tu-lieu-van-kien/van-kien-dang/van-kien-dai-hoi/khoa-xii.html 14 Báo cáo đánh giá kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội năm 2011 – 2015 phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 – 2020, Đại hội Đảng khóa XII 15 Các Mác, Tư phê phán khoa kinh tế trị, thứ 3, tập III, tồn trình sản xuất tư chủ nghĩa, NXB Sự thật, Hà Nội – 1963 tr.81 xxiii Điều 7: Sau Bên B toán đầy đủ số tiền lệ phí cấp đất yêu cầu đây, bên B xin đăng ký ban đầu quyền sử dụng đất với quan đăng ký bất động sản Jiading phù hợp với quy định đăng ký bất động sản Thượng Hải Điều 8: Trong thời hạn sử dụng đất, Bên B có trách nhiệm phát triển sử dụng đất phù hợp với mục đích điều kiện quy định Phụ lục A Điều kiện sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước Khu 0745 Khu công nghiệp Jiading Thượng Hải (sau gọi Điều kiện sử dụng đất) Nếu Bên B yêu cầu sửa đổi điều kiện sử dụng đất Ngoài việc thực thủ tục cần thiết theo pháp luật, Bên B phải chấp thuận Bên A ký kết thỏa thuận bổ sung với Bên A với mức phí cấp đất điều chỉnh, cam kết đăng ký bất động sản phù hợp theo quy định Điều 9: Chính quyền nhân dân Thượng Hải có quyền thiết kế điều chỉnh quy hoạch đô thị đất cấp Trong thời hạn cấp có đổi quyền sử dụng đất, cải tạo, tu bổ xây dựng lại tòa nhà xây dựng theo quy định Điều kiện sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch thị có hiệu lực thời điểm Điều 10: Bên B có trách nhiệm phát triển đất cấp cho mục đích cụ thể quy định tài liệu bắt đầu hoạt động xây dựng thời hạn quy định Quyền sử dụng đất thu hồi sử dụng đất thay đổi từ phi lợi nhuận sang có lợi nhuận Nếu Bên B không bắt đầu phát triển đất cấp thời hạn nêu Điều kiện sử dụng đất, văn phịng địa áp dụng khoản phí đất nhàn rỗi Bên B quyền sử dụng đất bị thu hồi mà không bồi thường theo Luật quản lý Bất động sản đô thị Trung Quốc, Quy chế Quản lý Bất động sản đô thị, Điều 3.4 Điều kiện sử dụng đất Nếu Bên B bắt đầu phát triển đất khoảng thời gian nêu Điều kiện sử dụng đất, khu vực phát triển 1/3 tổng diện tích số tiền đầu tư 25% tổng mức đầu tư, Bên B tạm ngừng phát triển đất mà không phép năm coi đất nhàn rỗi Phòng quản lý đất đai áp đặt khoản phí đất nhàn rỗi Bên B quyền sử dụng đất bị thu hồi mà khơng bồi thường Điều 11: Nếu Bên B, lý liên quan đến mình, mà khơng có khả tiếp tục hoàn thành toàn dự án đầu tư, Bên B tiến hành theo cách sau đây: Nếu Bên B có ý định chấm dứt dự án đầu tư phát triển, bên B có trách nhiệm thơng báo cho Bên A chấm dứt Hợp đồng tiến hành trả lại đất cấp Sau chấp thuận quan đất đai xây dựng có liên quan, hai bên chấm dứt hợp đồng Bên A nhận lại quyền sử dụng đất Lệ phí đất Bên B nộp hoàn trả cho bên B sau trừ khoản tiền ký quỹ, tiền đất nhàn rỗi chi phí khác (số tiền gốc khơng có lãi) Nếu Bên B giảm đầu tư, phần đất nhàn rỗi tách tái phát triển, bên B có trách nhiệm, vịng 90 ngày trước hồn thành dự án phát triển, đưa yêu cầu cho Bên A việc điều chỉnh diện tích đất cấp Được chấp thuận quan hoạch định phủ đất xây dựng, hai bên ký hợp đồng cấp đất với diện tích đất sửa đổi, lệ phí cấp đất điều kiện sử dụng đất đai Bên A lấy lại quyền sử dụng đất tương ứng Lệ phí đất mà Bên B nộp hoàn xxiv trả cho bên B sau trừ khoản tiền ký quỹ, tiền đất nhàn rỗi chi phí khác (số tiền gốc khơng có lãi) Điều 12: Khi tốn đầy đủ số tiền lệ phí cấp đất quy định tài liệu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Bên B có quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp quyền sử dụng đất cấp theo pháp luật quy định phụ lục A Hợp đồng Trong thời hạn quyền sử dụng đất, Bên A có quyền theo dõi giám sát phát triển, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất cấp Khi quyền sử dụng đất dự án phát triển chuyển giao lần đầu tiên, việc hoàn thiện dự án mặt xây dựng lắp đặt phải đáp ứng với quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thượng Hải Bên B không chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thay đổi tên bên nhận chuyển nhượng thay đổi tỷ lệ đầu tư bên nhận chuyển nhượng trước đáp ứng yêu cầu Khi quyền sử dụng đất chuyển nhượng chuyển nhượng lại, quyền nghĩa vụ quy định hợp đồng chuyển giao Sau chuyển nhượng, thời hạn quyền sử dụng đất thời hạn lại sau trừ khoảng thời gian sử dụng từ thời hạn sử dụng đất theo quy định hợp đồng Điều 13: Nếu Bên B chấp thuận quan có thẩm quyền thành lập công ty để phát triển đất cấp mà không làm thay đổi tỷ lệ đầu tư Bên nhận, Bên B phải ký thỏa thuận bổ sung ghi nhận thay đổi bên nhận chuyển nhượng Người nhận chuyển nhượng áp dụng cho việc đăng ký ban đầu quyền sử dụng đất sửa đổi đăng ký với quan đăng ký bất động sản theo thỏa thuận bổ sung tài liệu khác có liên quan Khi tài liệu đấu thầu công khai, đấu giá quy định khác niêm yết điều khoản văn áp dụng Điều 14: Bên A không thu hồi quyền sử dụng đất hợp pháp trao Bên B thời hạn sử dụng đất Nếu trường hợp đặc biệt, dựa yêu cầu lợi ích cơng cộng xã hội, quyền sử dụng đất cần phải thu hồi trước hết hạn, bên A có trách nhiệm trình phù hợp với thủ tục pháp lý Bên B bồi thường cho việc thu hồi sớm quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất lại thực tế phát triển đất Điều 15: Nếu Bên B có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất cấp hết thời hạn sử dụng đất theo quy định hợp đồng này, Bên B phải gửi đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất cho bên A năm trước hết hạn Nếu Bên A đồng ý cho việc gia hạn, Bên B phải thực theo quy định thủ tục liên quan đất đai ký hợp đồng cấp đất với Bên A nộp lệ phí cấp đất Nếu Bên B không yêu cầu gia hạn quyền sử dụng đất đơn xin gia hạn Bên B bị từ chối, Bên B phải trả lại quyền sử dụng đất cho bên A quan phủ có liên quan khác hủy bỏ việc đăng ký quyền sử dụng đất Điều 16: Nếu Bên A vi phạm hợp đồng này, Bên B có quyền yêu cầu Bên A để khắc phục thời hạn quy định Nếu bên A không thực hợp đồng này, Bên B chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng xxv Nếu Bên B vi phạm hợp đồng này, Bên A yêu cầu Bên B để khắc phục thời hạn quy định Nếu bên B không thực hợp đồng này, Bên A chấm dứt hợp đồng yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng Điều 17: Các điều kiện sử dụng đất kèm theo tài liệu phần không tách rời Hợp đồng có hiệu lực pháp lý Hợp đồng Điều 18: Việc thực hiện, giải thích, hiệu giải tranh chấp phát sinh hợp đồng điều chỉnh pháp luật Trung Quốc, quy định địa phương quy định Thượng Hải Bất kỳ tranh chấp liên quan đến việc thực hợp đồng giải thông qua tham vấn lẫn nhau, khơng thực giải theo quy định khoản (1) đây: (1) Nộp đơn cho Ủy ban trọng tài Quận Jiading để giải (2) Nộp đơn kiện Tòa án nhân dân Điều 19: Hợp đồng điều kiện sử dụng đất kèm theo, tổng số 16 trang, lập tiếng Trung Quốc Nếu hợp đồng lập ngơn ngữ khác phiên Trung Quốc áp dụng có mâu thuẫn Số tiền hợp đồng viết số chữ, số chữ phải phù hợp Trong trường hợp không thống nhất, số lượng chữ áp dụng Hợp đồng không thay đổi Hợp đồng lập thành ba bản, có bên giữ Một hợp đồng nộp cho quan đăng ký bất động sản cho việc đăng ký quyền sử dụng đất Tất lập có hiệu lực tác dụng tương tự Điều 20: Hợp đồng thực vào ngày 18 tháng năm 2008 quận Jiading Thượng Hải, Trung Quốc Điều 21: Bất vấn đề không thỏa thuận hợp đồng hai bên đàm phán, thoả thuận quy định văn bổ sung kèm theo phụ lục hợp đồng xxvi PHỤ LỤC DEVELOPMENT AGREEMENT459 THỎA THUẬN PHÁT TRIỂN THỎA THUẬN PHÁT TRIỂN ("Thoả thuận") lập ký kết vào ngày 02 tháng 05 năm 2012, QUẬN ST CLAIR, tổ chức thuộc thành phố Michigan ("Quận"), Công ty TNHH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN JB ( "JB Development ") để xác nhận quyền nghĩa vụ định liên quan đến việc phát triển sử dụng bất động sản định nằm Thành phố Port Huron, cụ thể mô tả kèm theo phụ lục A ("bất động sản") THUẬT LẠI Thỏa thuận dựa vào thông tin hoàn cảnh sau đây: A Quận JB Development mong muốn JB Development thực việc tái phát triển cải tạo bất động sản thường gọi Thomas Edison Inn tọa lạc 500 Thomas Edison Parkway, Port Huron, Michigan ("Dự án") Dự án bao gồm thành phần sau đây: (i) phục hồi hồn tồn Thomas Edison Inn đổi tên Hilton Double Tree Hotel, (ii) xây dựng lại hoàn toàn nhà hàng nằm Thomas Edison Inn – nhà hàng tiếp tục nhà hàng cao cấp có phục vụ bàn mở cửa trở lại đổi tên thành Twisted Rooster Restaurant (iii) xây dựng trung tâm hội nghị kèm theo – trung tâm thuộc quyền sở hữu St Clair County; và, (iv) xây dựng Viện Ẩm thực thuộc Trường Cao đẳng Baker (the Baker College Culinary Institute) B Để JB Development kết thúc việc mua bất động sản tiến hành dự án, địi hỏi cam kết hợp đồng định từ Quận cho phần dự án Quận C Quận cho việc cải thiện bất động sản cách phát triển dự án theo quy định thỏa thuận này, việc hoàn thiện chung thỏa thuận cần thiết lợi ích tốt Quận nhằm mục đích tạo việc làm, hội việc làm cải thiện phúc lợi kinh tế cho cư dân Quận Do đó, dựa đảm bảo, trình bày chi tiết, giao ước thỏa thuận nêu tài liệu này, thông tin cần thiết khác mà công nhận cung cấp đầy đủ, Quận JB Development đồng ý sau: 1.0 JB Development cam kết: Theo điều kiện trước thi hành nghĩa vụ mình, JB Development đồng ý thực theo cam kết sau đây: 1.1 Khách sạn JB Development đồng ý đổi khách sạn gọi Thomas Edison Inn để đáp ứng yêu cầu Hilton mở lại khách sạn với tư cách khách sạn Hilton Double Tree JB Development đồng ý trì khách sạn khách sạn Hilton khách sạn tương đương 1.2 Nhà hàng JB Development đồng ý cải tạo nhà hàng nằm Thomas Edison Inn Nhà hàng đổi tên thành nhà hàng Twisted Rooster Meritage Hospitality Group điều hành 459 www.stclaircounty.org/ SAINT CLAIR COUNTY MICHIGAN xxvii 1.3 Trường Cao đẳng Baker Phụ thuộc vào việc trường Cao đẳng Baker đáp ứng yêu cầu hợp đồng với Orion Construction, tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành The Baker College Culinary Institute bất động sản 2.0 Điều kiện tiên để thực nghĩa vụ JB Development 2.1 Điều kiện: Các nghĩa vụ JB Development để hoàn thành giao dịch nghĩa vụ quy định Thỏa thuận phụ thuộc vào việc JB Development hoàn thành điều kiện miễn trừ điều kiện sau ("Điều kiện JB Development"): a) Chủ sở hữu Tài sản phải chuyển giao giao tài sản sở hữu cho JB Development, không muộn ngày 30 tháng năm 2012 ("Ngày chuyển nhượng") b) JB Development phải có chấp thuận có nhiệm vụ nộp tín dụng thuế thị trường (the New Market Tax Credits)460 cho Talmer Bank and Trust Giao dịch phần không tách rời giao dịch mua phát triển bất động sản c) JB Development phải có chấp thuận chuyển nhượng giấy phép cần thiết cho hoạt động thực bất động sản d) JB Development có chấp thuận điều hành Khách sạn Hilton Hotel cho hoạt động khách sạn bất động sản e) JB Development có quyền sở hữu tài sản làm văn phòng cho Blue Water Convention Cục Du lịch (Visitors Bureau) điều khoản mà JB Development chấp nhận f) JB Development phải mua lại phần đất dư thừa từ Ngân hàng độc lập (Independent Bank) với giá 400.000 đô la Mỹ, chi phí Quận St Clair trả nửa nửa trả Trường Cao đẳng Baker Bất động sản tài sản chung có chủ quyền chung sử dụng để đậu xe g) Thành phố Port Huron ký hợp đồng với Quận St Clair, bao gồm việc cải tiến mở rộng đường Harker để trở thành lối vào phát triển thỏa thuận với Hilton 2.2 Hợp tác Quận Quận hợp tác với JB Development liên quan đến thỏa mãn điều kiện JB Development, bao gồm việc thực u cầu cần thiết mà khơng chi phí có chi phí JB Development chi trả Trong khả tốt nhất, Quận hỗ trợ JB Development việc có phê duyệt cần thiết phủ chuyển nhượng chương trình the New Market Tax Credits 2.3 Trường hợp khơng thỏa mãn Điều kiện JB Development Trong trường hợp có Điều kiện JB Development khơng đáp ứng nêu 460 Chương trình (the New Market Tax Credits NMTC) khuyến khích nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đầu tư vào dự án thương mại, công nghiệp, bán lẻ, sản xuất sử dụng hỗn hợp, trang thiết bị cho mục đích chăm sóc trẻ em, chăm sóc sức khoẻ, giáo dục, cộng đồng có thu nhập thấp (low -income communities (LICs) Hoa Kỳ thơng qua tín dụng thuế liên bang Chương trình điều hành Quỹ Tổ chức Phát triển Cộng đồng Bộ Tài Hoa Kỳ (the US Treasury Department's Community Development Financial Institutions CDFI) Tổ chức Phát triển Cộng đồng địa phương (Community Developmn bổ ent Entities CDEs) Hoa Kỳ kết hợp với Sở Thuế Vụ (Internal Revenue Service - IRS) phân bổ Martin D Abravanel cộng (2013) NEW MARKETS TAX CREDIT (NMTC) PROGRAM EVALUATION http://www.urban.org truy cập ngày 10/3/2017 xxviii trên, JB Development có quyền chấm dứt Thỏa thuận phải thông báo văn trước 10 ngày cho Quận chấm dứt 3.0 Nghĩa vụ Quận, theo điều kiện trước thi hành nghĩa vụ mình, Quận đồng ý với cam kết sau 3.1 Mua bất động sản Quận mua từ JB Development bất động sản phần lô đất Thomas Edison Inn mô tả Phụ lục B đính kèm ("bất động sản Quận") với số tiền $1,600,000.00 theo xác định Mid-West Appraisal Quận cấp quỹ cho việc mua bất động sản Các quỹ giải ngân cho JB Development hoàn thành văn kiện chủ quyền chung để bất động sản Quận chuyển nhượng cho Quận 3.2 Xây dựng Quận xây dựng trung tâm hội nghị có diện tích khoảng 37,000 đến 40,000 feet vng với chi phí khơng vượt q 9,0 triệu đô la Trung tâm hội nghị thiết kế công ty Design+ Công ty thuê kiến trúc sư tư vấn chuyên tiện ích hội nghị Quận chấp nhận Trung tâm hội nghị chi phí bao gồm phòng họp nằm Thomas Edison Inn phần Bất Động Sản Quận Trung tâm hội nghị xây dựng theo hợp đồng quản lý xây dựng với Orion II Construction, bao gồm điều khoản thỏa mãn các yêu cầu địa phương nêu Quyết định Quận với tham gia Quận Dự án 4.0 Điều kiện tiên nghĩa vụ Quận Các nghĩa vụ Quận việc hoàn thành giao dịch dự tính Thỏa thuận bao gồm việc xây dựng trung tâm hội nghị ("Trung tâm Hội nghị") tùy thuộc vào điều kiện sau ("Những điều kiện Quận "): 4.1 Hoàn thành nghĩa vụ với JB Development JB Development hoàn thành cam kết không huỷ ngang mục (a) (b) với kết đạt hài lòng hợp lý Quận; Và điều kiện sau đáp ứng: a) Hoàn chỉnh việc tân trang Thomas Edison Inn cho khách sạn Hilton Double Tree; (b) Đổi hoàn toàn nhà hàng Thomas Edison Inn thành nhà hàng Twisted Rooster; (c) Trường Cao đẳng Baker cam kết để xây dựng Baker College Culinary Institute bất động sản d) Quận tham gia thỏa thuận dịch vụ ăn uống để cung cấp dịch vụ ăn uống cho kiện trung tâm hội nghị với Meritage Hospitality Group đáp ứng yêu cầu IRC khoản vay miễn thuế theo Meritage Hospitality Group trả cho Quận 15% tổng doanh số Trong trường hợp Mertiage Hospitality Group chấm dứt hoạt động Khách sạn, JB Development yêu cầu nhà điều hành nhà hàng bị ràng buộc điều khoản thỏa thuận thực phẩm đồ uống Quận Meritage e) Quận tham gia vào hợp đồng quản lý xây dựng với Orion II Construction để xây dựng trang bị cho trung tâm hội nghị với chi phí khơng vượt $9,000,000.00 ("Giá Hợp đồng") Giá Hợp đồng bao gồm tất chi phí mềm FF&E với hàng hóa chất lượng tốt cho trung tâm hội nghị cho thị trường mục tiêu theo khuyến cáo kiến trúc sư Convention Sports & Leisure International (“CSL”) bao gồm chi phí mua tài sản Quận chia sẻ bãi đậu xe dư thừa Quận ký hợp đồng thiết kế riêng với lệ phí phần giá trị Hợp đồng xxix f) Quận tham gia vào thỏa thuận khối nhà với Hospitality Specialists, Inc, thỏa thuận chuẩn bị CSL 4.2 Trường hợp không thỏa mãn điều kiện Quận Trong trường hợp điều kiện Quận không đáp ứng nêu trên, Quận có quyền chấm dứt hợp đồng điều kiện Quận không thỏa mãn vòng 10 (mười) ngày sau có thơng báo văn cho JB Development 5.0 Các trình bày bảo đảm Quận: Các trình bày bảo đảm Quận JB Development sau: 5.1 Tổ chức quyền hạn Quận quan công cộng tổ chức hợp pháp, có hiệu lực tồn theo luật pháp Tiểu bang Michigan Quận có tất quyền lực thẩm quyền cần thiết tổ chức để tham gia vào thỏa thuận thực tất giao ước thỏa thuận hợp đồng 5.2 Ủy quyền Quận ủy quyền hợp lệ cho tất hành động cần thiết việc chấp hành, phân phối thực Hợp đồng theo nghị thông qua Ủy ban Quận (The County Board of Commissioners) 5.3 Khơng có xung đột Việc Quận thi hành, giao kết thực Hợp đồng việc hoàn thành giao dịch đề cập hợp đồng không không: (i) vi phạm điều khoản luật pháp áp dụng cho Quận pháp lệnh Quận lệnh, phán sắc lệnh tòa án Hoặc quan khác phủ ràng buộc Quận; (ii) xung đột, dẫn đến vi phạm gây nên (với thông báo hạn hết thời gian hai) khoản nợ không trả nợ theo nghĩa vụ hợp đồng 5.4 Sự đồng ý quyền Việc thực hiện, phân phối thực Quận thỏa thuận việc hoàn thành giao dịch đề cập không không yêu cầu đăng ký nào, đồng ý chấp thuận thông báo cho, hành động khác, với liên bang, bang quan phủ khác, quan tư pháp quan pháp luật 5.5 Nghĩa vụ ràng buộc Thỏa thuận này, thực bên, nghĩa vụ hợp pháp có hiệu lực pháp luật Quận, thi hành phù hợp với điều khoản hợp đồng, ngoại trừ việc thi hành giới hạn áp dụng thủ tục phá sản, vỡ nợ, tái tổ chức, tạm hoãn luật tương tự ảnh hưởng đến quyền chủ nợ nói chung nguyên tắc chung cơng 6.0 Các trình bày đảm bảo JB DEVELOPMENT, JB Development trình bày đảm bảo với Quận sau: 6.1 Tổ chức quyền hạn JB Development công ty trách nhiệm hữu hạn Michigan ủy quyền hợp pháp để tiến hành kinh doanh bang Michigan JB Development có trước ngày thực nghĩa vụ theo Hợp đồng tất quyền lực thẩm quyền công ty cần thiết để tham gia vào thỏa thuận để thực thực tất giao ước thỏa thuận có hợp đồng 6.2 Khơng có xung đột Việc thực hiện, phân phối thực JB Developmant Hợp đồng hoàn thành giao dịch đề cập không không: (i) vi phạm điều khoản luật áp dụng Hợp đồng này; Hoặc (ii) mâu thuẫn với, dẫn đến vi phạm tạo thành (với thông báo hạn hết thời gian hai) vi phạm theo hợp đồng xxx 6.3 Nghĩa vụ ràng buộc Thỏa thuận này, thực giao hàng bên, nghĩa vụ hợp pháp ràng buộc JB Development, thi hành phù hợp với điều khoản hợp đồng, trừ việc thực bị hạn chế phá sản, khả toán, tái tổ chức, tạm ngừng tương tự ảnh hưởng đến quyền chủ nợ nói chung nguyên tắc chung công Thỏa thuận ràng buộc với JB Development người kế nhiệm JB Development Nếu JB Development bán toàn phần, mua lại, sáp nhập mua theo hình thức nào, nghĩa vụ JB Development ràng buộc nhà thầu mua lại sáp nhập chủ sở hữu JB Development 6.4 Sự tuân thủ luật Việc thực tất nghĩa vụ, giao ước, cam kết cam kết JB Development theo thỏa thuận không không vi phạm luật, pháp lệnh, quy tắc, quy định, điều lệ, sách, hướng dẫn yêu cầu khác phủ nước nước ngồi nào, quan quan họ, có thẩm quyền bất động sản dự án 7.0 Khơng hồn thành hợp đồng 7.1 Trường hợp Quận khơng hồn thành hợp đồng Nếu Quận lí khác trường hợp bất khả kháng mà không tuân theo thực bảo đảm, tuyên bố, giao ước thỏa thuận Quận đây, Quận bị coi khơng hồn thành thỏa thuận ("Trường hợp Quận khơng hồn thành hợp đồng" "Trường hợp khơng hồn thành") 7.2 Các biện pháp khắc phục nghĩa vụ Khi xảy trường hợp Quận khơng hồn thành hợp đồng, JB Development thơng báo cho Quận Quận có 10 (mười) ngày kể từ ngày có thơng báo để khắc phục chi phí trường hợp khơng hồn thành Trong trường hợp điều khoản hủy bỏ khơng chữa thời gian đó, biện pháp khắc phục độc quyền sẵn có cho JB Development mà không cần thông báo thêm cho Quận, điều sau đây: (a) Không thực thêm giao ước thỏa thuận Quận hợp đồng trường hợp Quận khơng hồn thành sửa chữa cho hài lịng hợp lý JB Development, (b) Chấm dứt thoả thuận tìm kiếm quyền truy địi hợp pháp mà JB Development hưởng 7.3 Sự hủy bỏ JB Development biện pháp khắc phục Nếu JB Development bất khả kháng, không tuân thủ thực bảo đảm, tuyên bố, giao ước thỏa thuận JB Development, JB Development coi khơng hồn thành thỏa thuận ("Trường hợp JB Development khơng hồn thành hợp đồng") 7.4 Các biện pháp khắc phục nghĩa vụ Khi xảy trường hợp JB Development khơng hồn thành hợp đồng, Quận thông báo cho JB Development JB Development có 10 (mười) ngày kể từ ngày thơng báo để khắc phục, với chi phí JB Development, điều khoản hủy bỏ Trong trường hợp việc JB Development khơng hồn thành hợp đồng, biện pháp khắc phục độc quyền sẵn có cho Quận, mà khơng cần thông báo thêm cho JB Development, nhiều quy định sau đây: xxxi a) Không tiếp tục thực giao ước thỏa thuận hợp đồng kiện tổn thất JB Development tiến hành giải theo hài lòng hợp lý Quận, b) Chấm dứt thoả thuận tìm kiếm quyền quyền truy đòi hợp pháp mà Quận hưởng 8.0 Thỏa thuận chung 8.1 Luật áp dụng Thỏa thuận diễn giải giải thích theo luật Michigan áp dụng tịa án Michigan 8.2 Sự tồn trình bày, bảo đảm, giao ước thỏa thuận Các trình bày, bảo đảm, giao ước thỏa thuận Quận JB Development có thỏa thuận tồn đóng (Closing) mà khơng có giới hạn thời gian 8.3 Thông báo Bất kỳ thông báo thông tin liên quan khác yêu cầu cho phép phải viết thành văn bản, gửi tới bên theo địa định bên địa khác mà hai bên dẫn thông báo cung cấp theo mục chuyển theo cách sau: (i) cách giao hàng cá nhân, trường hợp thông báo coi cung cấp hợp lệ giao; (ii) thư bảo đảm, hóa đơn trả lại yêu cầu, với bưu phí trả trước, trường hợp thông báo coi cung cấp hợp lệ theo ngày ghi biên nhận trả lại; (iii) dịch vụ chuyển phát có uy tín (ví dụ dịch vụ sau không giới hạn dịch vụ Federal Express, UPS DHL) với thời gian ngày giao hàng ghi lại, trường hợp thông báo coi cung cấp hợp lệ ngày ghi biên giao hàng dịch vụ chuyển phát Nếu thông báo gửi tới JB Development với gửi cho Nếu thông báo gửi tới Quận với gửi cho JB Development 3310 Eagle Park Drive NE Suite 205 Grand Rapids, Michigan 49525 Người giao dịch: John Wheeler McShane & Bowie, PLC Người giao dịch: Douglas W Poland 99 Monroe Avenue NW Ste 1100 Grand Rapids, Michigan 49503 Quận St Clair Người giao dịch: William Kauffman 200 Grand River Port Huron, Michigan 48060 Fletcher, Fealko, Shoudy & Francis, P.C Người giao dịch: Gary A Fletcher 522 Michigan Avenue Port Huron, Michigan 48060 8.4 Sửa đổi Không sửa đổi sửa đổi thỏa thuận ràng buộc bên hợp đồng sửa đổi sửa đổi giảm xuống văn thực tất bên hợp đồng 8.5 Toàn thỏa thuận Thỏa thuận phụ lục kèm theo có tất thoả thuận bên Khơng có trình bày, bảo đảm, hứa hẹn, thỏa thuận hiểu xxxii biết nào, miệng, văn hay ngụ ý khác bên 8.6 Tính độc lập điều khoản Nếu điều khoản, quy định phần thỏa thuận bị cho không hợp lệ thi hành tun tịa án có thẩm quyền, tính khơng hợp lệ khơng thi hành điều khoản phần khơng ảnh hưởng đến hiệu lực điều khoản hay quy định lại thỏa thuận 8.7 Sự chia thành nhiều văn Thỏa thuận chia thành nhiều văn bản, số gốc tất tạo thành công cụ pháp lý Một thỏa thuận chuyển giao hai bên điện tử việc thực giao coi hợp lệ, ràng buộc có hiệu lực cho mục đích 8.8 Chú thích Chú thích tiêu đề thỏa thuận nhằm mục đích tiện lợi khơng giới hạn, xác định mô tả phạm vi mục đích quy định thỏa thuận 8.9 Các bảo đảm khác Các bên đồng ý thực thoả thuận văn kiện khác theo yêu cầu hợp lý để thực điều khoản hợp đồng này, miễn thỏa thuận cơng cụ khơng sửa đổi điều khoản thỏa thuận nghĩa vụ hai bên Các bên cam kết hợp tác, thiện chí để thực điều khoản hợp đồng này, cho phép phát triển tài sản theo điều khoản hợp đồng để đáp ứng cần thiết cách hợp lý để giải vấn đề quan tâm cho hai bên phát triển tài sản đề cập thỏa thuận 8.10 Soạn thảo xây dựng thỏa thuận Cả hai bên tham gia thỏa thuận tham gia đầy đủ đồng việc đàm phán chuẩn bị hợp đồng Vì vậy, thỏa thuận khơng có mơ hồ định chống lại bên hợp đồng 8.11 Quyền hạn chế dành cho bên tham gia hợp đồng Không có điều khoản thỏa thuận này, cho dù hàm ý hay ngụ ý, nhằm đưa quyền biện pháp khắc phục hợp đồng người khác bên người kế thừa, đại diện hợp pháp người giao, khơng phải điều thỏa thuận nhằm giải phóng nghĩa vụ trách nhiệm pháp lý người thứ ba cho bên thỏa thuận này, điều khoản cung cấp cho người thứ ba quyền chuyển giao chống lại bên thỏa thuận 8.12 Bất khả kháng Nếu hai bên bị trì hỗn cản trở ngăn cản thực hành động theo yêu cầu lũ lụt, bão, lốc xoáy, trận động đất thảm họa tương tự khác, hành vi Thiên Chúa, kẻ thù cơng cộng, phủ hỏa hoạn, dịch bệnh, hạn chế kiểm dịch, đình cơng, khóa cửa, rắc rối lao động, khơng có khả mua sắm tài liệu, quyền lực, luật pháp quy định phủ hạn chế (được cung cấp trường hợp Quận, giới hạn quan phủ) dậy, chiến tranh, hành vi sơ suất bên đại lý họ lý khác chất lỗi bên bị trì hỗn việc thực hành vi miễn cho thời gian trì hỗn thời gian thực Bất kỳ hành động gia hạn khoảng thời gian tương đương với khoảng thời gian trì hỗn Chứng nhận đây, người ký tên làm cho hợp đồng thực có hiệu lực kể từ ngày ghi xxxiii Dated May ,2012 QUẬN ST CLAIR COUNTY, tổ chức thành phố Michigan By: (ký tên)………………………… Attest:/Chứng thực State of Michigan County of ST.Clair Phần chứng nhận công chứng viên (ký tên)………….Notary Public My Comrpission expires: 15/3/2013 ST.Clair County Dated May ,2012 JB Real Estate Development, LLC By:……………………………… Attest: State of Michigan County of ST.Clair Phần chứng nhận công chứng viên ký tên)……………Notary Public My Commission expires: 15/3/2013 ST Clair County xxxiv PHỤ LỤC PHIẾU XIN Ý KIẾN CHUYÊN GIA Kính gửi: QUÝ CHUYÊN GIA V/v: Xin khảo sát ý kiến Chuyên gia liên quan đến lĩnh vực pháp luật đất đai nhằm mục đích cung cấp thông tin cho Luận án tiến sĩ luật học với đề tài “Pháp luật trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam” - Lời tác giả xin cám ơn Quý chuyên gia giành thời gian để giúp tác giả hoàn thiện khảo sát - Tác giả: Ninh Thị Hiền nghiên cứu sinh Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, thực luận án tiến sĩ luật học với đề tài nêu Mục đích việc khảo sát nhằm giúp tác giả luận án có nhận định cho kết nghiên cứu đề xuất cải thiện sách pháp luật đất đai Việt Nam - Tác giả cam kết sử dụng thông tin phiếu khảo sát mục đích, sai tác giả xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật I THÔNG TIN CÁ NHÂN ĐƯỢC KHẢO SÁT Họ tên: Đơn vị công tác: Chức vụ: Địa liên lạc Điện thoại NHỮNG NỘI DUNG ĐƯỢC KHẢO SÁT Trong trình nghiên cứu tác giả nhận cấu trúc sở hữu đất đai Việt Nam tương đồng với nước nghiên cứu Hoa Kỳ, Pháp Trung Quốc Cả ba quốc gia có thành cơng định việc sử dụng QSDĐ nguồn lực quan trọng phát triển kinh tế ổn định xã hội Tại Việt Nam để chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu toàn dân cho hoạt động kinh doanh bất động sản thường trải qua ba quy trình; Quy trình trị q trình hình thành nên thị trường bất động sản; Quy trình hành chính, nhà nước điều tiết thị trường bất động sản quy trình dân nhà nước kích thích thị trường bất động sản Các hình thức trao quyền sử dụng đất chủ yếu giao đất, cho thuê đất qua hình thức đấu giá QSDĐ, định chủ đầu tư, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đổi đất lấy sở hạ tầng Hình thức pháp lý trao quyền sử dụng đất phân biệt giao đất định hành chính, cho thuê đất hợp đồng Quy định pháp luật hoạt động trao quyền sử dụng đất Việt Nam hành có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Việt Nam xxxv Từ tóm tắt kết nghiên cứu tác giả xin khảo sát Quý vị qua câu hỏi sau: Ông/bà thường quan sát Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam hình thức phổ biến? (Giao đất, cho thuê đất, theo định theo đấu giá; cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước hay đổi đất lấy sở hạ tầng) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Hình thức trao quyền sử dụng đất thực theo chế nào? Hình thức ổn định hay chưa? (cơ chế hành chế thị trường) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Các vấn đề phát sinh, gây trục trặc, thất thoát, xung đột pháp lý liên quan đến hoạt động trao quyền sử dụng đất gì? (về trình tự thủ tục, thẩm quyền quan thực hoạt động trao QSDĐ, xung đột quan hệ pháp luật hành với quan hệ pháp luật hợp đồng……) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Hệ lụy, hệ xấu trục trặc gì? (phát sinh nhiều tầng nấc giao dịch, tham nhũng, thị trường đất đai sơ cấp bị bóp méo…….) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Các trục trặc có này, có nguyên nhân từ đâu? (việc trao QSDĐ trao trực tiếp từ quan hành chính, giao đất cho thuê đất dựa theo kế hoạch hành chính, việc định giá trao QSDĐ đơn phương từ phía Nhà nước… ) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Căn thực thi (thi hành) hoạt động trao quyền sử dụng đất gì? (Căn vào định giao đất, định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê đất … định hành khơng mang tính thỏa thuận….) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Căn thực thi ảnh hưởng đến hoạt động trao quyền sử dụng đất? (do áp dụng trực tiếp quy định pháp luật, quy định xxxvi khơng cá thể hóa hoạt động định giá quyền sử dụng đất, kiểm tra giám sát việc sử dụng đất, xử phạt vi phạm hành q trình sử dụng đất dẫn đến tùy tiện áp dụng pháp luật dẫn đến …….) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Quý vị có ý kiến nhà nước trao quyền sử dụng cho chủ thể kinh doanh bất động sản chế thị trường? (Bảo đảm vận dụng nguyên tắc kinh tế thị trường, cạnh tranh chủ thể nhận chuyển QSDĐ làm tăng hiệu SDĐ, chủ thể thuộc thành phần kinh tế bình đẳng việc tiếp cận QSDĐ minh bạch thông tin hàng hóa đất đai…… ) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Cơ quan có thẩm quyền với vai trị đại diện chủ sở hữu đất đai hoạt động điều phối đất đai theo chế thị trường nên thay đổi nào? (Trao quyền cho đơn vị nghiệp công lập hoạt động trao QSDĐ ……) ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… 10 Quy trình trao QSDĐ theo chế thị trường nên thay đổi theo hướng nào? ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn quý vị giúp tác giả hoàn thành phiếu khảo sát Ngày tháng năm 2016 Người khảo sát xxxvii DANH MỤC CƠNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ CƠNG BỐ A Bài viết tạp chí khoa học chuyên ngành luật Ninh Thị Hiền (2012), “Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có thuộc quan hệ pháp luật kinh doanh thương mại?”, Tạp chí Tịa án nhân dân số13,7 /2012 Ninh Thị Hiền (2013), “Trình tự thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định dự thảo luật đất đai sửa đổi”, Tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh số 01/2013 Ninh Thị Hiền (2016), “Vai trò Tòa án hoạt động điều phối quyền sử dụng đất Việt Nam”, Tạp chí Tịa án nhân dân số 21/2016 Ninh Thị Hiền (2016), “Hoạt động trao quyền sử dụng đất Nhà nước Hoa Kỳ học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học luật Hà Nội số 12/2016 B Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ tham gia thực Thành viên tham gia Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: Cơ sở lí luận thực tiễn việc hoàn thiện chế giao đất cho thuê đất qua thực tiễn áp dụng tỉnh đồng Nam Bộ, Chủ nhiệm đề tài: TS Phạm Văn Võ (2016) Chuyên đề “Căn giao đất, cho thuê đất thực tiễn áp dụng tỉnh Đồng Nam Bộ” đồng tác giả với TS Đặng Anh Quân C Bài tham luận Hội thảo khoa học Ninh Thị Hiền (2014), “Pháp luật quyền huy động vốn chủ đầu tư dự án nhà ở”, Hội thảo cấp trường về: Góp ý sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản, Trường Đại Luật Tp Hồ Chí Minh, năm 2014 Ninh Thị Hiền (2014), “Hiệu lực Bộ luật dân mối quan hệ với văn pháp luật chuyên ngành qua thực trạng chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - Kinh nghiệm nước Việt Nam”, Hội thảo quốc tế: Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, trường Đại học luật Thành phồ Hồ Chí Minh ngày 29/9/2014 ... thuyết việc trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Chương 3: Quy trình, chủ thể trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Chương 4:... dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 201 4.6.1 Định hướng quy định hình thức trao quyền sử dụng đất từ nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam 201... động trao quyền sử dụng đất tiêu chí đánh giá hoàn thiện pháp luật hoạt động trao quyền sử dụng đất Cụ thể, luận án làm rõ ? ?trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho chủ thể kinh doanh bất động sản? ??