NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG
Khái niệm, đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.1.1 Khái niệm về điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Theo từ điển Tiếng Việt 2008 của Nguyễn Văn Xô, "điều kiện" được hiểu theo hai nghĩa: thứ nhất là những yếu tố cần thiết để thực hiện một yêu cầu, thứ hai là hoàn cảnh hoặc tình huống cụ thể Trong khi đó, từ điển Tiếng Việt 2006 của Viện Ngôn ngữ học định nghĩa "điều kiện" theo ba nghĩa: thứ nhất là yếu tố cần thiết cho một sự kiện xảy ra, thứ hai là yêu cầu cần đạt trước khi thực hiện một hành động, và thứ ba là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến tính chất hoặc sự tồn tại của một sự việc, như trong trường hợp bay trong điều kiện thời tiết xấu hay điều kiện thuận lợi.
Theo Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Để giao kết hợp đồng dân sự, các chủ thể cần đáp ứng những điều kiện cơ bản được quy định tại Điều 117 của cùng bộ luật này.
“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện cần thiết để đảm bảo hiệu lực của giao dịch, theo quy định chung của pháp luật Mỗi loại giao dịch có những điều kiện riêng, phù hợp với đặc điểm của đối tượng giao dịch, được quy định trong các văn bản pháp luật như Bộ luật Lao động, Bộ luật Dân sự, và Luật Thương mại Đặc biệt, đối với hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, ngoài các điều kiện trong Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên tham gia còn phải tuân thủ các quy định trong LNO năm 2014, LKDBĐS năm 2014 và các luật liên quan khác Do đặc thù của hợp đồng này, các điều kiện áp dụng sẽ được điều chỉnh theo quy định riêng trong pháp luật chuyên ngành.
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán NOTMHTTTL được hiểu là những yêu cầu cần thiết mà bên bán, bên mua và nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng trước khi ký kết hợp đồng Những điều kiện này không chỉ hỗ trợ quá trình thực hiện hợp đồng mà còn giúp hạn chế tranh chấp phát sinh sau khi hợp đồng được ký Chúng đóng vai trò quan trọng trong việc lựa chọn các chủ thể đủ điều kiện tham gia giao kết và xác định các đối tượng nhà ở đạt tiêu chuẩn, từ đó loại bỏ những bên không đủ yêu cầu.
Các loại giao kết có những điều kiện chung cần đáp ứng, nhưng mỗi loại còn có những điều kiện riêng đặc thù tùy thuộc vào tính chất và đặc trưng của nó Các bên tham gia giao kết phải tuân thủ cả những điều kiện chung lẫn những điều kiện riêng biệt của từng lĩnh vực.
1.1.2 Đặc điểm của điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là yêu cầu pháp lý bắt buộc cho các bên liên quan Để thực hiện giao dịch, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện nhất định nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, hạn chế rủi ro và tranh chấp, đồng thời loại bỏ các đối tượng không đủ tiêu chuẩn Với NOTMHTTTL là tài sản có giá trị lớn và rủi ro cao, các điều kiện pháp lý đặt ra buộc các bên tham gia phải tuân thủ nghiêm ngặt.
Theo Điều 55 LKDBĐS năm 2014, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện như có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế được phê duyệt, cùng với giấy phép xây dựng nếu cần thiết Đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, cần có biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng Trước khi tiến hành bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện của nhà ở Theo Điều 56, chủ đầu tư cũng phải có bảo lãnh từ ngân hàng thương mại để đảm bảo nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, trong trường hợp không bàn giao nhà đúng tiến độ.
Theo Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng Đối với bên mua nhà, pháp luật yêu cầu bên mua phải có năng lực thực hiện giao dịch dân sự Đặc biệt, đối với cá nhân nước ngoài, ngoài các quy định chung, họ cần đáp ứng những điều kiện riêng biệt.
Theo quy định pháp luật, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện cụ thể để được đưa vào kinh doanh Việc sử dụng từ "phải" nhấn mạnh tính bắt buộc của những điều kiện này, đảm bảo rằng các dự án nhà ở đều tuân thủ các tiêu chuẩn đã đề ra.
“không được” là những từ ngữ mang tính chất bắt buộc, yêu cầu các chủ thể phải đáp ứng trước khi thực hiện giao dịch
Tất cả các bên tham gia vào việc ký kết hợp đồng, đặc biệt là hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, cần phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, điều kiện giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng
Khi đặt ra điều kiện trong hợp đồng, tính chất và vai trò của điều kiện đó ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch Pháp luật thường gắn liền hiệu lực của hợp đồng với các điều kiện này Theo Điều 117 BLDS năm 2015, giao dịch dân sự sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định.
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 122 đến Điều 129 Cụ thể, Điều 122 nêu rõ rằng giao dịch dân sự không có đầy đủ các điều kiện theo Điều 117 sẽ bị coi là vô hiệu, trừ khi pháp luật có quy định khác Điều này có nghĩa là nếu các bên tham gia hợp đồng dân sự, đặc biệt là hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, không có năng lực hành vi dân sự hoặc năng lực pháp luật phù hợp, thì giao dịch sẽ không có hiệu lực Hơn nữa, hợp đồng mua bán NOTMHTTTL yêu cầu phải được lập thành văn bản theo khoản 2 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; nếu các bên chỉ giao dịch bằng miệng, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu khi có yêu cầu từ một bên tại Tòa án có thẩm quyền.
Để hợp đồng có hiệu lực, các điều kiện pháp lý cần phải được tuân thủ trong quá trình xác lập và giao kết Nếu thiếu những điều kiện này, hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu Các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là trong hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, cần phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật Vi phạm bất kỳ điều kiện nào có thể dẫn đến nguy cơ hợp đồng bị vô hiệu.
Việc quy định các trường hợp hợp đồng vô hiệu nhấn mạnh tầm quan trọng của những điều kiện pháp lý mà các chủ thể phải đáp ứng khi tham gia giao kết Hiệu lực của hợp đồng rất quan trọng đối với các bên, vì mục đích cuối cùng là thực hiện hợp đồng theo mong muốn của họ Để hạn chế tình trạng hợp đồng vô hiệu ngoài ý muốn, các bên cần tuân thủ các điều kiện luật định.
Các điều kiện chung để giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.2.1 Điều kiện chung về chủ thể giao kết hợp đồng
Hợp đồng là giao dịch dân sự thể hiện mối quan hệ quyền và nghĩa vụ giữa các bên Theo Điều 117 BLDS năm 2015, để hợp đồng có hiệu lực, các chủ thể tham gia phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi phù hợp, đồng thời phải hoàn toàn tự nguyện Trong hợp đồng mua bán NOTMHTTTL, các bên tham gia bao gồm bên bán và bên mua.
Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia vào việc xác lập và thực hiện hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ phát sinh từ đó Đối với giao dịch mua bán nhà ở, theo Điều 119 LNO năm 2014, bên bán phải là chủ sở hữu hoặc được ủy quyền hợp pháp Đặc biệt, trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán cần đáp ứng thêm các điều kiện cụ thể theo quy định tại LKDBĐS năm 2014 và LNO năm 2014.
3 Lê Minh Hùng (2015), Hiệu lực của hợp đồng, Nxb Hồng Đức, tr 62 – tr 63
Theo Điều 54 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản mới được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Các điều kiện bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã
- Có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 LKDBĐS năm 2014, tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã Doanh nghiệp và hợp tác xã được xem là pháp nhân theo Chương IV BLDS năm 2015, với năng lực pháp luật dân sự không bị hạn chế, trừ các quy định khác của BLDS và luật liên quan Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân bắt đầu từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu cần đăng ký hoạt động, năng lực này bắt đầu từ khi ghi vào sổ đăng ký Năng lực pháp luật dân sự chấm dứt khi pháp nhân ngừng hoạt động.
Năng lực chủ thể đóng vai trò quan trọng trong giao dịch dân sự, vì nó xác định khả năng chịu trách nhiệm của các bên trong hợp đồng và ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 LNO năm, năng lực chủ thể là cơ sở để giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện và hậu hợp đồng.
Từ năm 2014, cá nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà ở cần phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được quy định tại Điều 19 Bộ luật Dân sự.
Luật Dân sự năm 2015 quy định rằng cá nhân từ đủ mười tám tuổi trở lên được xem là có đủ năng lực hành vi dân sự, trừ những trường hợp như mất năng lực, hạn chế năng lực hoặc khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Theo Điều 20 BLDS 2015, người đủ tuổi có quyền xác lập và thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự Đặc biệt, Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu cá nhân phải đủ mười tám tuổi khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở, nhưng Điều 21 khoản 4 BLDS 2015 có những quy định cụ thể về các trường hợp ngoại lệ.
5 Nguyễn Thị Khánh Ngân (2018), Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt
Theo Luận văn Thạc sỹ Luật học của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cá nhân từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, bao gồm cả nhà ở, cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật Kết hợp Điều 19 và Điều 21 BLDS năm 2015 cho thấy nhóm tuổi này được xem là có năng lực hành vi chưa đầy đủ nhưng vẫn có thể tham gia các giao dịch liên quan đến nhà ở Tuy nhiên, hiện nay các văn bản luật vẫn còn mâu thuẫn về điều kiện cá nhân được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở.
Khi tham gia hợp đồng, các bên cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của luật chuyên ngành, ngoài năng lực chủ thể theo Bộ luật Dân sự Mặc dù các bên đều mong muốn đạt được kết quả tốt trong hợp tác, nhưng tranh chấp và thiệt hại vẫn có thể xảy ra, dẫn đến trách nhiệm nếu vi phạm hợp đồng Đánh giá năng lực của các chủ thể là cơ sở quan trọng để giải quyết hậu quả vi phạm, nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên còn lại.
Giao dịch liên quan đến nhà ở có tác động lớn đến nền kinh tế và chính trị quốc gia Do đó, bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở, đặc biệt là NOTMHTTTL, cần đáp ứng các điều kiện nhất định để tham gia Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 LNO năm 2014, bên mua, đặc biệt là người nước ngoài, phải đảm bảo đủ điều kiện để thực hiện giao dịch này.
Cá nhân trong nước cần có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định pháp luật Việc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch không phải là yêu cầu bắt buộc.
Cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam Họ phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo Luật này, và không bắt buộc phải đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch.
Bên mua là tổ chức phải có tư cách pháp nhân, không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh hay nơi thành lập Đối với tổ chức nước ngoài, cần thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở, phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật liên quan Đối với cá nhân nước ngoài, những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng được quy định rõ ràng.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản pháp luật liên quan, cá nhân nước ngoài muốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam cần có Giấy chứng nhận đầu tư và phải đảm bảo rằng nhà ở được xây dựng trong dự án (khoản 1 Điều 160).
Cá nhân nước ngoài muốn nhập cảnh vào Việt Nam cần có hộ chiếu còn giá trị và được đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh từ cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam Họ không thuộc diện được quyền ưu đãi hoặc miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam, theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Nhà ở năm 2014.
Tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều
Các thủ tục pháp lý chủ đầu tư phải thực hiện trước khi tiến hành giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
1.3.1 Thông báo đủ điều kiện huy động vốn
Theo Điều 17 LKDBĐS năm 2014, hợp đồng mua bán NOTMHTTTL giữa chủ đầu tư và người mua nhà không bắt buộc phải công chứng, mà thực hiện theo thỏa thuận của các bên Việc ký kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện và chỉ cần thực hiện tại sàn giao dịch bất động sản hợp pháp, giúp giao dịch diễn ra nhanh chóng và tiết kiệm chi phí Tuy nhiên, việc cho phép chủ đầu tư tự ký kết hợp đồng có thể dẫn đến rủi ro, như việc bán nhà khi không đủ điều kiện hoặc chất lượng công trình không đảm bảo, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua Để giảm thiểu rủi ro này, LKDBĐS năm 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán trước khi tiến hành giao dịch, và cơ quan này phải phản hồi trong vòng 15 ngày.
Thông báo đủ điều kiện huy động vốn là yếu tố quan trọng để cơ quan nhà nước kiểm tra khả năng thực hiện mua bán NOTMHTTTL của chủ đầu tư Điều này giúp kiểm soát và hạn chế tình trạng nhiều chủ đầu tư chưa đủ điều kiện đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng, gây rủi ro và thiệt hại cho người mua nhà Do đó, bên cạnh việc gửi thông báo đến cơ quan nhà nước, chủ đầu tư cần cung cấp đầy đủ hồ sơ để chứng minh đủ điều kiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Sau khi nhận được giấy phép xây dựng và thông báo bảo lãnh từ ngân hàng, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện huy động vốn trước khi ký hợp đồng mua bán Thủ tục này bao gồm việc gửi văn bản đến Sở Xây dựng kèm theo hồ sơ dự án Chẳng hạn, Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Việt Mỹ đã gửi Văn bản số 12/CV-SGVM vào ngày 22/02/2019 tới Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương để xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho dự án chung cư cao tầng Marina, kèm theo các hồ sơ liên quan.
Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn Việt Mỹ đã gửi thông báo đủ điều kiện huy động vốn số 12/CV-SGVM vào ngày 22/02/2019 Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có công văn phản hồi về điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, được nêu chi tiết tại Phụ lục 1.
Để giám sát chất lượng công trình, chủ đầu tư cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà Sở Xây dựng quy định Chỉ khi đạt yêu cầu này, Sở mới cấp văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn và bán nhà ở hình thành trong tương lai Đây là bước kiểm tra quan trọng của cơ quan nhà nước, đánh giá năng lực, chất lượng và tính khả thi của dự án từ giai đoạn đầu, nhằm ngăn chặn các dự án không đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn được mở bán, gây thiệt hại cho người mua nhà.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi dự án bị thế chấp tại ngân hàng, chủ đầu tư cần gửi kèm giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất giữa bên mua và bên nhận thế chấp để thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai Nếu không có thế chấp, chủ đầu tư phải cam kết trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng Tuy nhiên, thực tế hiện nay, Sở Xây dựng chỉ dựa vào văn bản đồng ý mở bán của ngân hàng mà không xem xét sự thống nhất giữa bên mua và bên nhận thế chấp như quy định của pháp luật.
Việc đạt được sự thống nhất ý kiến từ tất cả bên mua trước khi gửi văn bản cho Sở Xây dựng là một thách thức lớn trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong kinh doanh nhà ở thương mại Số lượng bên mua rất đông, khiến việc tập hợp ý kiến trở nên khó khăn Hơn nữa, trong quá trình thực hiện các thủ tục mở bán, nhiều căn hộ vẫn chưa có khách hàng, làm cho việc đạt được sự đồng thuận từ tất cả khách hàng trở nên phức tạp Thực tế, Sở Xây dựng chủ yếu dựa vào văn bản đồng ý cho phép mở bán từ ngân hàng để tiến hành các thủ tục liên quan.
Văn bản số 873/SXD-QLN ngày 15/3/2019 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương quy định về việc huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, được trình bày chi tiết trong Phụ lục 1.
Theo văn bản số 59/2019/CV-SHB.HCM ngày 20/02/2019 của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn – Hà Nội, dự án chung cư Marina (Phú Đông Premier) đã được phép mở bán mặc dù đang thế chấp Sở Xây dựng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cho phép mở bán cho người mua, và thông tin này đã được đăng tải trên trang web của Sở để người mua có thể tiếp cận trước khi ký hợp đồng Người mua có quyền quyết định ký hoặc không ký hợp đồng, và nếu ký, họ đồng ý mua nhà khi dự án đang thế chấp Tuy nhiên, việc yêu cầu sự đồng thuận giữa bên mua và bên nhận thế chấp trong quá trình gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng gặp nhiều khó khăn thực tiễn.
Kiến nghị: Tác giả kiến nghị Chính phủ sửa đổi Nghị định số 99/2015/NĐ-
Theo điểm b khoản 2 Điều 19, nội dung sửa đổi sẽ được điều chỉnh theo kiến nghị tại mục 3.2.1 về điều kiện tiến độ xây dựng thực tế đối với dự án nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
1.3.2 Xác định số lượng căn hộ được phép bán cho người nước ngoài
Luật Nhà ở năm 2014 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam trong một số trường hợp, đánh dấu sự đổi mới trong chính sách thu hút đầu tư và hội nhập quốc tế Điều này nhằm thu hút chuyên gia và nhà đầu tư nước ngoài để phục vụ cho nền kinh tế Tuy nhiên, để đảm bảo an ninh quốc phòng và phân bổ hợp lý, số lượng người nước ngoài mua nhà tại các dự án được giới hạn theo quy định tại khoản 3, 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
Tổ chức và cá nhân nước ngoài bị giới hạn sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư Nếu trên một địa bàn có nhiều tòa nhà chung cư để bán hoặc cho thuê mua, giới hạn này áp dụng cho từng tòa nhà, không vượt quá 30% số căn hộ của mỗi tòa và tổng số căn hộ của tất cả các tòa chung cư trong khu vực đó.
4 Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây: a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó; b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn; c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án”
Theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, các dự án phát triển nhà ở thương mại nằm trong khu vực an ninh, quốc phòng không được phép bán cho người nước ngoài Bộ Quốc phòng và Bộ Công an có trách nhiệm xác định các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương, sau đó thông báo cho UBND cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo.
Sở Xây dựng đã xác định rõ danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn, trong đó không cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài sở hữu nhà.
