Quá trình hình thành và phát triển bất cứ một loại hình dịch vụ nào của NH cũng đều bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Vì vậy, khi mở rộng hoạt động kinh doanh nói chung hay mở rộng hoạt động cho vay mua nhà nói riêng, các NH luôn phải nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng để có các chiến lược, kế hoạch phù hợp, mang lại hiệu quả cao cho NH.
1.4.1 Nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là các nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà. Các nhân tố này không có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa những rủi ro do các nhân tố này tác động.
1.4.1.1Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống người dân
được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do đó họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
1.4.1.2 Môi trường pháp lý
Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp.
Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung dược diễn ra hiệu quả nhất.
Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ.
1.4.1.3 Môi trường xã hội
Môi trường xã hội bao gồm: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch và ưa hưởng thụ...) hoặc các yếu tố về nơi ở hay làm việc... cũng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa vị trong xã hội thì nơi đó có nhu cầu lớn hơn, vì thế nhu cầu vốn sẽ lớn hơn các nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở rộng cho vay tiêu dùng.
1.4.1.4 Đối thủ cạnh tranh
Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều TCTC khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua trả góp. Trong nền KT thị trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ cức tài chính trong và ngoài nước với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Chúng ta cần tạo ra sân chơi lành mạnh để
các tổ chức có thể cạnh tranh lành mạnh tạo điều kiện phát triển trong thị trường. Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, phải cam kết mở cửa thị trường tài chính cho các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào thì sự cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt hơn. Việc này đòi hỏi các NHTM phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra những chính sách sao cho phù hợp với tình hình, phát huy được thế mạnh của NH, đặc biệt tranh tình trạng cho vay theo phong trào, lấy số lượng.
1.4.1.5 Về phía khách hàng
Tư cách đạo đức của khách hàng: thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì NH cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho NH sẽ rất cao, các NH khó lòng mở rộng cho vay mua nhà.
Khả năng tài chính của khách hàng: khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho NH. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của NH được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Và vậy, trong hoạt động cho vay mua nhà, NH luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NH.
1.4.2 Nhân tố chủ quan
Sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà của NHTM chủ yếu do nội lực của NH quyết định, nhân tố chính đó là sự định hướng phát triển của NH. Nếu NH không có ý định hướng toàn thể phát triển cho vay mua nhà thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả như mong muốn.
1.4.2.1 Chất lượng các bộ và cơ sở vật chất
Yếu tố con người luôn là điều kiện không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của NH. Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên NH. Có thể nói cán bộ nhân viên NH là hình ảnh quan trọng của NH. Vì họ có nhiệm vụ thu hút khách hàng, giúp NH mở rộng phạm vi hoạt động, tăng cường doanh số cho vay và thu lợi nhuận. Do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ nhận viên NH cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng đến với NH trong quá trình mở rộng hoạt động cho vay mua nhà.
Cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng. Cùng với công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho nhành NH đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động NH.
1.4.2.2 Chính sách tín dụng
Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức phí, số tiền được phép vay trên giá trị
tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề... tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm vay mua nhà của NH, tác động trực tiếp tới việc mở rộng tín dụng của NH.
Những quy định về hạn mức, lãi suất, phí... tạo sự khác biệt giữa các NHTM với nhau. Thay đổi một yếu tố sẽ giúp NH tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của NH. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay. Từ đó mỗi NH cần ra quyết định đúng đắn về mức lãi suất trong hoạt động cho vay mua nhà của NH mình. Xác định mức lãi suất cao hứa hẹn mang lại mức thu nhập cao cho mỗi món nhưng lại thu hẹp về số lượng khách hàng.
Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người đi vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức nào có lợi nhất cho mình.
1.4.2.3 Quá trình thẩm định
NH để thu hút khách hàng một cách có hiệu quả thì nên quản lý và thực hiện quá trình thẩm định hiệu quả. Một hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các NH ở Việt Nam còn gặp khá nhiều khó khăn.
1.4.2.4 Thông tin tín dụng
Trong hoạt động cho vay mua nhà cuả NHTM, NH cần phải xây một hệ thống dữ liệu thông tin khách hàng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc tuy nhiên nó lại rất quan trọng, vì có hệ thống thông tin ấy, NH sẽ dễ dàng cập nhật, quản lý và tìm kiếm khách hàng. Ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì có trung tâm quản lý riêng khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho NH khi quyết định cho KH vay vốn.
Tại nước ta chỉ mới có trung tâm thông tin CIC (credit information center) của NHNN giúp các NHTM trong việc lưu trữ thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình.
Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật khách hàng là doanh nghiệp, và thông tin khách hàng chỉ mang tính chất tham khảo.
Tóm tắt chương 1
Ở chương này chúng ta đã đi tìm hiểu về cơ sở lý luận về nghệp vụ cho vay của NHTM và đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua nhà. Cụ thể là chúng ta sẽ đi tìm hiểu từng phần về khái niệm, vai trò của NHTM, các hoạt động của NHTM, hoạt động cho vay của NHTM và cuối cùng sẽ phân tích về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà.
Ta thấy, hoạt động cho vay mua nhà là một hoạt động tiềm năng của NHTM, không những giúp cho khách hàng có được ngôi nhà mơ ước mà còn giúp NHTM có thể giải quyết được nguồn vốn huy động lớn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS. Tuy nhiên hoạt động cho vay này cũng chịu nhiều tác động của các nhân tố chủ quan thuộc về bản thân NH và các nhân tố khách quan từ bên ngoài. Việc nghiên cứu tìm hiểu sự tác động của các nhân tố này tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là vô cùng quan trọng cho việc định hướng phát triển của hoạt động này trong tương lai. Dựa trên những lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi tìm hiểu sâu về hoạt động cho vay mua nhà tại một NH cụ thể, hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank - chi nhánh Hà Nội.