CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM
2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh Hà Nội
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime bank – chi nhánh Hà Nội
Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2010
Năm 2011
Năm 2012
So sánh 2011/2010 So sánh 2012/2011 Tuyệt
đối Tương
đối (%) Tuyệt
đối Tương đối (%) Doanh số
CVMN 1.919 2.355 1.956 436 25,42 (399) (16,94)
Doanh số cho
vay 15.835 17.550 16.482 1.715 10,83 (1.068) (6,09) Tỉ trọng
CVMN( %) 12,12 13,42 11,87 - - - -
( Nguồn: Phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội) Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime
Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà Ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng.
Tổng Doanh số cho vay của Ngân hàng năm 2011 là 17.550 tỷ đồng tăng 1.715 tỷ đồng so với 2010, tương đương với mức tăng là 10,83%.
Đến năm 2012 có xu hướng giảm, cụ thể là tổng doanh số cho vay của NH chỉ đạt 16.482 tỷ đồng giảm 1.068 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 6,09% so với năm 2011.
Năm 2011 doanh số cho vay mua nhà đạt 2.355 tỷ đồng tăng 436 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 25,42% so với 2010, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 12,12%.
Năm 2012 doanh số cho vay mua nhà đạt 19.568 tỷ đồng giảm 399 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 16,94% so với 2011, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 11,87%.
Nhìn chung ta thấy, trong tổng doanh số cho vay của NH thì doanh số cho vay mua nhà chỉ chiếm khoảng 11% đến 13,5%. Trong 3 năm qua doanh số cho vay mua nhà tăng 35 tỷ đồng. Cho thấy hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng tương đối trong toàn bộ hoạt động cho vay của Ngân hàng. Trong năm 2011 ta thấy doanh số mua nhà tăng, nguyên nhân là do hoạt động cho vay mua nhà của NH có điều kiện phát triển bao gồm cả điều kiện bên trong và điều kiện bên ngoài. Người dân có nhu cầu về nhà ở cao, mặt khác các khu chung cư ngày mọc lên càng nhiều trong khi đó nhà nước đã và đang cố gắng trợ cấp cho những gia đình có thu nhập thấp có những căn nhà với giá cả phải chăng. Các dự án BĐS cũng chủ động trực tiếp hạ giá thành sản phẩm hay gián tiếp giảm giá bằng cách đưa ra nhiều gói ưu đãi, tặng thêm nhiều tiện ích cộng thêm... để thu hút các khách hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án còn chủ động kết nối NH và khách hàng với nhau nhằm tạo điều kiện tốt nhất để khách hàng mua căn hộ. Thị trường lãi suất cũng thuận lợi hơn nên các NH chủ động giảm lãi suất vay.
Đặc biệt, các khách hàng cá nhân NH quan tâm hướng đến với nhiều ưu đãi hơn khi vay mua nhà hoặc thế chấp nhà, ví dụ như lãi suất rất cạnh tranh, thủ tục xử lý hồ sơ nhanh gọn hơn. Sự thay đổi tích cực này đang nhận được nhiều sự quan tâm ngược lại từ phía khách hàng vay, đồng thời tạo cơ hội có nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng khi quyết định đi vay. Nhìn chung trong năm 2011 tín dụng cho vay mua nhà của cả hệ thống đều có sự khởi sắc. NH TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và NH TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) có doanh số lên tới 4.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất 12%/năm, NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) có doanh số hơn 2.000 tỉ đồng... Trong khi đó NH Maritime Bank có
doanh số là 2.355 tỉ đồng, đây cũng là con số lớn đối với hoạt động cho vay mua nhà so với các NH trong cùng hệ thống.
Năm 2012, với tình hình kinh tế khó khăn, bất động sản luôn trong tình trạng trầm lắng nên doanh số cho vay mua nhà giảm, nguyên nhân là dotốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2012 luôn ở mức vừa phải do người mua vẫn còn tâm lý chờ đợi để giá BĐS giảm thêm mặc dù giá BĐS đã được điều chỉnh xuống thấp, nhiều chủ đầu tư của các dự án mới và cũ đã bắt đầu hạ giá bán căn hộ, cũng như tung ra các chương trình khuyến mãi với giá ưu đãi để kích thích sức mua vốn đang khá yếu trên thị trường, tuy nhiên lượng cầu về nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu tăng. Một số nhà kinh tế cho rằng: “Ngoài tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm hơn, một số ít người có vốn ít hoặc có nhu cầu vay cũng vay với số vốn ít vì họ chuyển sang lựa chọn phân khúc nhà diện tích nhỏ với giá phù hợp với túi tiền ở những khu vực ngoài trung tâm. Ở phân khúc nhà cao cấp, khách hàng có điều kiện tài chính tốt vẫn có nhu cầu nhưng thường đi kèm với điều kiện như vị trí đẹp, thiết kế nội thất hiện đại, an ninh và các dịch vụ tiện ích, giải trí cao cấp xung quanh vì thế khách hàng vay mua nhà thường tìm đến các dự án đã bàn giao nhà ở với mức giá từ 1,5 tỉ - 2,5 tỉ/căn hộ và mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Đối với phân khúc nhà cao cấp, số lượng khách hàng hiện đang có tâm lý chờ xem giá cả ra sao mới thực hiện ký kết hợp đồng do mức giá của phân khúc này khá cao, khoảng 4-5 tỉ đồng/căn hộ. Ngoài ra, nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên có rất nhiều NHTM đã và đang cố gắng phát huy hết tiềm năng của hoạt động này vì thế thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nhưng so với tổng doanh số cho vay thì trong năm 2012 doanh số cho vay mua nhà vẫn chiếm 11,87%.
Ta thấy mức tăng và mức giảm giá trị tương đối của doanh số cho vay mua nhà trong các năm biến động không đồng đều. Hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng khoảng 12% đến 13% trong hoạt động cho vay của NH nên hoạt động cho vay mua nhà cũng ảnh hưởng tới doanh số cho vay của NH. Do vậy để tăng doanh số cho vay của NH thì việc mở rộng và đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cũng rất quan trọng.
Đây là một thị trường rất tiềm năng vì vậy Nhà nước cũng đang đưa ra nhiều chính sách và giải pháp để tăng doanh số cho vay của NH để kích cầu thị trường BĐS.
2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dƣ nợ cho vay mua nhà
Bảng 2.4: Tình hình dƣ nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng.
Chỉ tiêu Năm
2010
Năm 2011
Năm 2012
So sánh 2011/2010
So sánh 2012/2011 Tuyệt
đối
Tương đối (%)
Tuyệt đối
Tương đối (%) Tổng dư nợ tín dụng 16.246 19.058 17.693 2.812 17,31 (1.365) (7,16) Dư nợ cho vay mua
nhà
2.164 2.674 2.210 510 23,57 (464) (17,35) Tỉ trọng dƣ nợ
CVMN so với tổng dƣ nợ tín dụng( %)
13,32 14,03 12,49 - - - -
(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )
Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dƣ nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Chỉ tiêu dư nợ cho vay phản ánh khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng. Cùng với sự gia tăng của doanh số cho vay thì dư nợ dư nợ cho vay mua nhà cũng tăng qua các năm tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Theo bảng 2.4:
Năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.674 tỷ đồng tăng 510 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 23,57% so với năm 2010 và chiếm tỷ trọng 13,32% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.210 tỷ đồng giảm 464 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 17,35% so với năm 2011 và chiếm tỉ trọng 12,49% tổng dư nợ tín dụng.
Trong năm 2011 dư nợ từ hoạt động cho vay mua nhà của NH tăng nguyên nhân là do: thời hạn của hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là trung và dài hạn, giá trị món
vay lớn lên dư nợ thường khá cao. Với mức tăng khá cao này phản ánh quy mô tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà đang được tăng cao. Mặt khác, trong năm 2011 nhu cầu của nhà ở lớn, giá cả nguyên vật liệu có thời gian giảm xuống nên khách hàng nhân cơ hội đó vay vốn để làm nhà; các chính sách hỗ trợ của các doanh nghiệp BĐS và NH đã góp phần kích cầu về nhà ở của người dân trong năm này.
Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà giảm là do năm 2012 được đánh giá là một năm kinh tế khó khăn, nên việc giảm dư nợ cho vay mua nhà là một điều thiết yếu.
Tuy nhiên cầu mua nhà vẫn còn lớn do có một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có nhu cầu vay vốn để mua nhà dùng để cho thuê hoặc để đầu cơ vì cho rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc trong năm 2013. Vì vậy NH cần nắm bắt về nhu cầu nhà ở của người dân để mở rộng lĩnh vực này. Do những khó khăn của nền kinh tế, trong đó có sự suy giảm mạnh của thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước không còn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các NHTM mà yêu cầu tổ chức tín dụng tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà, đây là một trong những chính sách có lợi việc mở rộng cho hoạt động tín dụng này. Ngoài ra, NH cần làm đúng quy trình tín dụng và chấp hành đầy đủ các văn bản của NH để tạo lòng tin đối với khách hàng và để thực hiện tốt kế hoạch tín dụng của NH.
2.3.7 Chỉ tiêu phản ánh chất lƣợng cho vay mua nhà 2.3.7.1 Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn
Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm
2010
Năm 2011
Năm 2012
So sánh 2011/2010
So sánh 2012/2011 Tuyệt
đối
Tương đối (%)
Tuyệt đối
Tương đối (%)
Nợ xấu CVMN 45 35 62 (10) (1,96) 27 77,14
Nợ quá hạn CVMN 52 58 73 6 11,54 15 25,86
Dư nợ CVMN 2.164 2.674 2.210 510 23,57 (464) (17,35) Tỉ lệ nợ xấu CVMN
(%)
2,08 1,31 2,81 - - - -
Tỉ lệ nợ quá hạn (%) 2,40 2,17 3,30 - - - -
(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )
Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của NH. Theo bảng 2.5 và biểu đồ 2.4 ta có thể phân tích tình hình chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của hoạt động cho vay mua nhà như sau:
Năm 2011 tỉ lệ nợ xấu là 1,31% giảm 0,77% so với năm 2010, tỉ lệ nợ quá hạn là 2,17% giảm 0,23% so với năm 2010. Nguyên nhân là do trong năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà năm 2011 tăng nhiều tới 510 tỷ đồng nhưng nợ xấu thì giảm 10 tỷ đồng và nợ quá hạn tăng một lượng rất nhỏ so với mức tăng của dư nợ là 6 tỷ đồng vì vậy tỉ lệ nợ quá hạn và tỉ lệ nợ xấu của NH giảm, đây là dấu hiệu tốt về tình hình chất lượng tín dụng của NH. Trong năm 2011 NH đã quyết liệt thu hồi nợ quá hạn bằng nhiều biện pháp, mặc dù tăng trưởng tín dụng khá mạnh nhưng chất lượng tín dụng của NH vẫn được kiểm soát chặt chẽ như trích lập dự phòng đầy đủ và chú tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay, thực hiện tốt quy trình cho vay thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu nên việc trả nợ đúng hàng cho ngân hàng trở nên khó khăn làm cho tỷ lệ nợ xấu của NH tăng.
Tuy nhiên đến năm 2012 tỉ lệ nợ xấu là 2,81% tăng 1,5% so với năm 2011, tỉ lệ nợ quá hạn là 3,3% tăng 1,13% so với năm 2011. Nguyên nhân là do khả năng chi trả của khách hàng giảm vì thế cả hai chỉ tiêu nợ xấu và nợ quá hạn đều tăng trong khi đó dư nợ cho vay giảm do nhu cầu vay vốn của khách hàng. Mặt khác trong năm 2011 NH mở rộng chính sách và nới lỏng điều kiện cho vay mua nhà đối với khách hàng do đó quá trình thẩm định thông tin khách hàng gặp nhiều bất cập dẫn đến tình trạng đánh giá sai khả năng chi trả của khách hàng vì vậy nợ quá hạn trong năm 2012 tăng tới 15 tỷ đồng. Mặc dù NH vẫn kiểm soát chặt chẽ về khoản trích lập dự phòng tuy nhiên mức trích lập dự phòng chưa thể bù đắp hết tỉ lệ nợ quá hạn và nợ xấu trong năm 2012.
Ngoài ra do thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu và gần như đóng
băng, thì việc trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng trở nên khó khăn, nhất là khi hầu hết các nhà đầu tư bất động sản lâm vào phá sản, người dân thì bị giảm thu nhập hoặc mất việc, kéo theo tỷ lệ nợ quá hạn tăng lên 25,86%. Đây là dấu hiệu về chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà của NH đang yếu đi.
Nhìn chung ta thấy năm 2011 NH đã quản lý tốt các khoản nợ xấu, mặc dù dư nợ có tăng mạnh tuy nhiên tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn vẫn giảm so với năm 2010. Đến năm 2012 tỉ lệ nợ xấu của ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà có tăng, tuy nhiên chỉ đạt mức 2,81% vẫn được coi là tốt. Tuy nhiên tỉ lệ nợ quá hạn đã vượt mức 3% nên công ty cần quản lý chặt chẽ hơn các khoản nợ quá hạn và quá trình thẩm định khách hàng để NH tránh được rủi ro trả nợ một cách hiệu quả nhất. Nếu so sánh tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của NH đối với các NH trong cùng hệ thống thì ngân hàng vẫn có mức tín dụng khá ổn định. Vì trong cùng hệ thống các NHTM hiện nay mức nợ xấu cao nhất là ngân hàng Agribank với 4,5%, ACB nợ xấu tăng lên 3.03%, Techcombank nợ xấu giảm từ 5,9% xuống còn 3,6%
tổng dư nợ, SHB có tỉ lệ nợ xấu là 4,06%. Vì nền kinh tế thị trường đang bất ổn, để giảm thiểu rủi ro cho NH nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng thì NH nên có những chính sách phù hợp để tạo uy tín đối với khách hàng và thực hiện được mục đích mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NH.
2.3.7.2 Lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà
Bảng 2.6: Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank - chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm
2010
Năm 2011
Năm 2012
So sánh 2011/2010
So sánh 2012/2011 Tuyệt
đối
Tương đối (%)
Tuyệt đối
Tương đối (%) Lãi thu từ hoạt động
CVMN 253,37 330,82 269,75 77,45 30,57 (61,07) (18,46) Tổng lãi thu từ hoạt
động cho vay 2.112 2.477,5 2.300,1 365,56 17,31 (177,45) (7,16) Tỉ trọng lãi cho vay
từ hoạt động CVMN (%)
12.00 13,35 11,73 - - - -
(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )
Biểu đồ 2.5: Tình hình thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà thể hiện thu nhập của khoản vốn mà NH cho khách hàng vay. Nếu khoản lãi vay tăng lên theo thời gian điều đó thể hiện khả năng sử dụng vốn hiệu quả của NH. Từ bảng 2.6 và biểu đồ 2.5 doanh thu lãi hoạt động cho vay mua nhà của NH có những biến động không đều qua các năm:
Năm 2011 doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của NH đạt 330,82 tỷ đồng tăng 77,45 tỷ đồng, tương đương với mức tăng là 30,57% so với năm 2010.
Năm 2012 doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của NH đạt 269,75 tỷ đồng giảm 61,07 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 18,46% so với năm 2010.
Nhìn chung mức doanh thu từ lãi của hoạt động tín dụng này có xu hướng tăng giảm tỉ lệ thuận theo mức tăng giảm của doanh thu. Mức lãi suất bình quân của hoạt động cho vay mua nhà của NH trong năm 2011 là 13%/ năm. Cùng thời điểm đó là mức lãi suất không quá cao so với mức lãi suất của các NHTM trong cùng hệ thống, cùng với lãi suất phù hợp và các chính sách dịch vụ hợp lý NH đã thu hút được nhiều khách hàng đến với hoạt động cho vay mua nhà của NH vì thế thu lãi trong năm 2011 tăng đáng kể. Mức lãi suất từ hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2011 chiếm tới 13,35% trong tổng số doanh thu lãi từ hoạt động cho vay. Điều đó chứng tỏ NH đã sử dụng vốn hiệu quả trong năm 2011. Tới năm 2012, cùng với các chính sách giảm lãi suất của NHNN, NH Maritime Bank là một trong những NH đi đầu với việc giảm lãi suất, với lãi suất bình quân cho vay mua nhà của NH là 10,5%, có thời điểm lãi suất cho vay mua nhà chỉ có 8,5%. Mặc dù với mức lãi suất khá thấp tuy nhiên lượng khách hàng đến với hoạt động tín dụng này vẫn không tăng, vì vậy doanh thu lãi của hoạt động cho vay mua nhà của NH trong năm 2012 giảm, và tỉ trọng doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà cũng giảm chỉ còn 11,73%. Theo thống kê từ Công ty CBRE Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2012, chỉ có khoảng 3.000 căn hộ được chào bán, là con số rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011. So với thời kỳ