CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 6
2.3. Phương pháp định giá Hedonic
Thuật ngữ “hedonic” xuất phát từ tiếng Hy Lạp “hedonikos” nghĩa là sự hài lòng. Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể. Mô hình hồi quy Hedonic được xây dựng dựa trên lý thuyết, hàng hóa là một tập hợp của nhiều đặc tính khác nhau và giá của hàng hóa được gắn liền với các đặc tính này. Nhưng một số đặc tính không được lượng hóa được nên được thể hiện dưới dạng biến giả. Hệ số của của các biến trong mô hình hồi quy thể hiện mức độ đóng góp, tác động của đặc tính đó đến giá chung của hàng hóa.
Theo Griliches (1971) trích trong Nguyễn Quốc Nghị (2012), phương pháp Hedonic dựa trên cơ sở: giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được xác định thông qua những thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó. Vì thế, hàm hồi quy Hedonic có dạng: pi = h(ci), với pi là giá của hàng hóa và ci là vector của các đặc tính liên quan đến hàng hóa. Những thuộc tính có thể đo lường được như kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa. Malpezzi (2002) đã
chỉ ra rằng Court (1939) được xem là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,… Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic”. Mô hình Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá Hedonic và thị trường ẩn của Rosen (1974). Ngoài ra nó còn được sử dụng để ước tính nhu cầu về một loại hàng hóa, mô hình
Một trong những nghiên cứu đầu tiên áp dụng mô hình định giá Hedonic vào thị trường nhà ở là của Ridker và Henning (1967), nghiên cứu về ảnh hưởng của ô nhiễm không khí đến giá BĐS, tính toán tác động của cải thiện chất lượng môi trường lên giá nhà ở, mô hình như sau:
Pi = f (S1i ... Ski , N1i ... Nmi , Z1i ... Zni) Trong đó: Pi: Giá nhà
S = đặc điểm kết cấu nhà ở (1...k), như diện tích nhà, số lượng phòng, loại hình xây dựng và một số nhân tố khác.
N = đặc điểm môi trường xung quanh (1...m), như: khoảng cách tới nơi làm việc, chất lượng của trường học, tỷ lệ tội phạm địa phương và các nhân tố khác.
Z = môi trường đặc trưng (1...n), như: chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn và các nhân tố khác.
Theo Malpezzi (2002) trong quá trình phát triển, thị trường nhà ở là một trong ứng dụng rộng rãi của mô hình định giá Hedonic, vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất, đồng thời nhu cầu của người tiêu thụ cũng không đồng nhất. Thật vậy, BĐS nói chung và nhà ở nói riêng có tính dị biệt cao, mỗi căn nhà có một vị trí nhất định, diện tích, thời gian, chất liệu xây dựng khác nhau. Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng của người mua khác nhau nên định giá căn nhà cũng khác nhau. Hơn nữa một căn
nhà có cùng một nhóm đặc điểm được định giá khác nhau theo từng người mua, việc định giá vì thế cũng trở nên khó khăn. Từ đó, phương pháp Hedonic được sử dụng phổ biến vì nó ước tính được giá trị của các đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung của cả căn nhà.
Mô hình Hedonic kiểm soát các đặc điểm của tài sản, do đó cho phép các nhà phân tích phân biệt được tác động sự thay đổi của mẫu. So với các phương pháp định giá truyền thống như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận hoặc phương pháp thặng dư thì có thể nói hiện nay phương pháp định giá bằng mô hình Hedonic thực sự được coi là một trong các phương pháp xác định giá trị tiên tiến và được sử dụng nhiều tại các nước phát triển.
Tại các thị trường nhà ở phát triển như Mỹ và Anh, rất nhiều nghiên cứu đã được thực hiện để xem xét mối quan hệ giữa giá nhà và các thuộc tính về nhà ở như nghiên cứu của Sirmans and Zietz et al (2005), Grether và Mieszkowski, 1974).
Theo Griliches (1991) và Brent R. Moulton (2001) trích trong Lê Thị Huyền Trâm (2012), vào năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa Kỳ là cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp Hedonic để tính giá nhà ở dựa trên những đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm, vị trí và máy điều hòa. Năm 1987, Cục thống kê lao động Hoa Kỳ chính thức ứng dụng phương pháp Hedonic để tính chỉ số giá nhà cho thuê.
Bên cạnh đó, phương pháp định giá này được sử dụng rộng rãi vào hệ thống thống kê của các quốc gia thuộc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế, đặc biệt là trong thị trường hàng hóa công nghệ cao và thị trường nhà ở.
Việc sử dụng mô hình Hedonic để đánh giá các nhân tố tác động đến giá nhà ở tại các thị trường đang phát triển như Châu Mỹ latinh và Châu Á cũng nhận được những kết quả đáng khích lệ. Ví dụ Pasha và Butt (1996) nghiên cứu thực nghiệm các nhu cầu các thuộc tính về nhà ở ở Pakistan bằng cách sử dụng các phương pháp Hedonic đã tìm thấy kích thước lô đất, không gian sống, số phòng của ngôi nhà, số lượng phòng tắm ảnh hưởng đến giá nhà ở tại Pakistan. Wen Hai-zhen (2005)
nghiên cứu phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị tại Hàng Châu, Trung Quốc.