CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1 Mô hình nghiên c ứu
3.1.2 Mô hình nghiên c ứu
Không có một cơ sở lý thuyết nào quy định về dạng hàm của một mô hình hồi quy Hedonic, (Rosen (1974). Thông thường là các hàm tuyến tính hoặc hàm semi- log (hay bán logarit). Tuy nhiên, dạng hàm semi-log có ưu điểm hơn so với dạng hàm tuyến tính bởi các yếu tố sau:
− Một là: Mô hình semi-log sẽ cho biết được giá trị tăng (giảm) của ngôi nhà tương ứng với phần tăng (giảm) trong kích thước và chất lượng của ngôi nhà.
− Hai là: Giải thích các hệ số trong mô hình semi-log khá đơn giản.
− Ba là: Mô hình semi-log thường giảm bớt được các vấn đề trong thống kê mô tả như tự tương quan hay phương sai thay đổi.
− Thứ tư: Mô hình semi-log tính toán khá đơn giản.
Vì biến giá nhà tương đối lớn và thường bị sai lệch nên nghiên cứu sẽ lấy logarit tự nhiên biến này, đây cũng là đặc điểm chung thường được sử dụng nhất trong các mô hình định giá Hedonic trên thế giới (Ottensmann(2008)).
Mô hình hồi quy có dạng: lnP= β x + ε. Trong đó P giá nhà,β hệ số hồi quy, x các biến giải thích,ε độ lệch chuẩn. Mô hình với 11 biến giải thích trong đó có 3 biến vị thế của BĐS là vị trí BĐS, khoảng cách từ BĐS tới trung tâm (chợ Bến Thành), chiều rộng đường đường phía trước. Bảy biến giải thích thuộc về chất lượng của BĐS là diện tích đất, diện tích nhà, số lầu, sân thượng, hình dáng, số phòng ngủ và có nhà kho. Một biến thuộc về tính pháp lý của căn nhà và mang tính mới của đề tài là biến quy hoạch.
LnGIA = β0 + β1 DTDAT + β2 DTSUDUNG + β3 VITRI + β4CRDUONG + β5SANTHUONG + β6 HINHDANGDAT + β7 SOTANG + β8 PHONGNGU + β9
NHAKHO + β10 KHOANGCACH + β11 QUYHOACH + ε
Biến phụ thuộc:
LnGIA: Logarit tự nhiên của giá nhà.
Biến độc lập:
Căn cứ vào đặc thù của nhà ở và căn cứ vào các nghiên cứu trước đây, tác giả dự kiến các biến để đưa vào mô hình như sau:
− DTDAT: Diện tích đất. Giá đất chiếm một tỷ trọng cao trong việc quyết định giá BĐS, chính vì vậy diện tích đất tỷ lệ thuận với giá nhà, tức diện tích đất càng lớn thì giá nhà càng cao. Nghiên cứu của các tác giả Wilhelmsson (2000), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Ahmad Ahmadpour, và ctg (2012) cũng có cùng kết quả là giá nhà chịu sự ảnh hưởng của diện tích đất. Chính vì vậy dấu kỳ vọng của biến này mang dấu (+).
− DTSUDUNG: Diện tích nhà hay diện tích sử dụng của căn nhà có tác động cùng chiều tới giá nhà. Biến này và biến diện tích đất được sử dụng trong nhiều nghiên cứu như nghiên cứu của Selim.S (2008), Cebula (2009) và cho cùng kết quả diện tích nhà càng lớn thì giá nhà càng cao.Vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
− VITRI: Vị trí của ngôi nhà (Mặt tiền- trong hẻm): Vị trí được xem là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Thực tế giá nhà mặt tiền thường có giá cao hơn nhà trong hẻm do thuận lợi về giao thông cũng như làm kinh doanh. Vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
− CRDUONG: Chiều rộng đường trước nhà: Theo nghiên cứu của Shimizu (2009) thì chiều rộng đường trước nhà có tác động cùng chiều đến giá nhà. Theo kết quả thảo luận nhóm thì các chuyên gia có ý kiến cho rằng chiều rộng đường phía trước nhà cũng có ảnh hưởng đến giá nhà. Nếu mặt đường càng rộng thì giao thông càng thuận lợi. Mặt khác ngày càng nhiều gia đình có điều kiện mua sắm xe hơi nên mặt đường ( hoặc hẻm) xe hơi có thể vào được thì giá sẽ cao hơn, chính vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
− SANTHUONG: Sân thượng. Tại thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, khi diện tích không cho phép và khó để có 1 không gian rộng rãi để phục vụ sinh hoạt trong gia đình, nhiều hộ đã tận dụng sân thượng để trồng rau, trồng cây, nơi để máy nước nóng năng lượng mặt trời hay bồn nước…. Theo nghiên cứu của
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) cũng đưa biến này vào mô hình nhưng không có ý nghĩa thống kê, tuy nhiên theo khi tác giả tham khảo ý kiến chuyên gia thì biến này lại được đánh giá là có ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà nên tác giả vẫn quyết định chọn biến này để đưa vào mô hình nghiên cứu với dấu kỳ vọng là dấu (+).
− PHONGNGU: Số lượng phòng ngủ: Nhiều nghiên cứu trên thế giới chỉ ra rằng số lượng phòng ngủ có tác động tích cực đến giá BĐS. Sirmans et al. (2005) tìm thấy, số lượng phòng (bao gồm phòng tắm, phòng sinh hoạt chung và phòng ngủ) có ảnh hưởng đến giá cả theo hướng tích cực, điều này có nghĩa là khi số phòng tăng, giá của BĐS cũng tăng. Thực tế nếu số lượng phòng ngủ nhiều phản ánh chất lượng của ngôi nhà nên giá nhà tăng, vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
− NHAKHO: Nhà kho. Theo nghiên cứu của Morancho (2003), nhà kho là một trong những biến có ảnh hưởng chính đến giá nhà ở tại thành phố Castellón, Tây Ban Nha. Nhiều nhà ở hiện nay thường thiết kế thêm 1 phòng nhỏ để đồ đạc và các vật dụng chưa cần thiết của gia đình, tăng tính tiện ích của căn nhà, vì vậy hệ số β kỳ vọng có giá trị (+).
− HINHDANGDAT: Hình dáng đất: theo theo quan niệm của người phương Đông nói chung và người Việt Nam nói riêng cho rằng “hình dáng nở hậu sẽ giống như một chiếc túi đựng vàng” giúp gia chủ thêm giàu có, tức hình dáng đất nở hậu sẽ tốt hơn tóp hậu. có thể nói biến HINHDANGDAT là đại diện cho yếu tố phong thủy - một trong những yếu tố được quan tâm khá nhiều trong việc ra quyết định mua nhà. Trên thực tế có thể nói hình dáng nở hậu vẫn được ưa chuộng hơn lô đất tóp hậu hay không vuông vức. Tuy ở kết quả nghiên cứu của Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), biến HINHDANGDAT không có ảnh hưởng đến giá nhà nhưng theo kết quả phỏng vấn chuyên gia cho rằng nhân tố hình dáng rất quan trọng trong việc quyết định giá của nhà ở. Chính vì lý do đó mà tác giả quyết định đưa thêm biến này vào mô hình với kỳ vọng hệ số β có giá trị (+).
− KHOANGCACH: Khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành phố. Dấu kỳ vọng là dấu (-) vì khoảng cách càng xa trung tâm thành phố thì giá nhà càng giảm.
Biến này được sử dụng khá phổ biến trong các nghiên cứu về giá nhà ở như nghiên cứu của Selim (2008), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011). Ngoài ra các nhà nghiên cứu còn được mở rộng bằng việc đo lường khoảng cách đến siêu thị, trường học, bệnh viện, nhà thờ…Ví dụ như nghiên cứu khoảng cách từ nhà ở đến các trung tâm việc làm của Ottensmann at et (2008).
− QUYHOACH: quy hoạch được tính bằng cách lấy diện tích đất vi phạm quy hoạch được công nhận chia cho tổng diện tích đất. Qua khảo sát ý kiến chuyên gia bằng bảng câu hỏi mở (Phụ lục 1), tác giả nhận thấy tình trạng phổ biến tại nhiều đô thị đang phát triển trong đó có thành phố Hồ Chí Minh, do nhiều hộ gia đình không đủ khả năng tự tạo lập nhà ở và do quá trình quy hoạch đô thị chưa được thực hiện triệt để dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình tự ý lấn chiếm đất công, lấn ra lộ giới hay có đất nằm trong diện giải tỏa, quy hoạch đô thị của thành phố khá là phổ biến.
Điều này theo ý kiến của các chuyên gia là cũng có ảnh hưởng đến giá trị của căn nhà. Tại các công ty thẩm định mà bài nghiên cứu lấy mẫu, thông thường phần đất vi phạm quy hoạch hay xâm phạm lộ giới sẽ được định giá bằng 70% giá thị trường tại thời điểm thẩm định, chính vì lý do đó mà tác giả quyết định đưa thêm biến quy hoạch (QUYHOACH) vào mô hình với dấu kỳ vọng là dấu (-) để xác định mức độ ảnh hưởng của sự quy hoạch lên BĐS cũng như tăng tính mới cho đề tài, cụ thể hoá các yếu tố mang tính đặc thù tại địa bàn nghiên cứu đưa vào mô hình.
Có nhiều nhân tố quyết định đến giá trị tài sản và thường được phân vào nhiều nhóm khác nhau. Ví dụ trong nghiên cứu của Wilhelmsson (2000) đã xác định bốn nhóm nhân tố chính tác động đến giá tài sản bao gồm: các cấu trúc hình thành lên tài sản, nhóm thuộc tính về vị trí của tài sản, nhóm thuộc tính về môi trường xung quanh và các thuộc tính vĩ mô như lạm phát và lãi suất. Nghiên cứu của Wen Hai- zhen (2005) xác định 4 nhóm ảnh hưởng đến giá nhà là: nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc, nhóm đặc điểm thuộc khu vực xung quanh nhà, nhóm đặc điểm thuộc vị trí và nhóm đặc điểm khác. Đối với nghiên cứu này nhằm phân tích các yếu tố vi mô và trong phạm vi của đề tài tác giả chỉ phân chia các nhân tố trên làm ba nhóm chính là nhóm các đặc điểm thuộc cấu trúc của căn nhà (diện tích đất, diện tích sử dụng, sân
thượng, nhà kho, số phòng ngủ, số tầng, hình dáng đất nở hậu hay tóp hậu), nhóm đặc điểm thuộc vị trí của căn nhà (khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí mặt tiền hay trong hẻm, chiều rộng mặt đường trước nhà) và nhóm thuộc về tính pháp lý của căn nhà (phần đất thuộc diện quy hoạch hay vi phạm lộ giới được công nhận).
Hình 3.2: Các nhân tố tác động đến giá nhà ở
Giá nhà ở
Diện tích sử dụng
Diện tích đất
thượng Sân
Chiều rộng đường trước nhà
Số phòng ngủ hoạch Quy
Số tầng Hình
dáng đất Nhà kho
Khoảng cách đên
TTTP
Vị trí
Bảng 3.2 Diễn giải các biến trong mô hình nghiên cứu
STT BIẾN KÝ HIỆU ĐƠN
VỊ TÍNH
LOẠI MÔ TẢ BIẾN DẤU
VỌNG KỲ
Giá nhà ở GIA Đồng Định
lượng Logarit tự nhiên của giá nhà ở (Đồng).
Nhóm đặc điểm thuộc cấu trúc căn nhà 1 Diện tích đất DTDAT M2
Định
lượng Diện tích đất (m2) + 2 Diện tích nhà DTSUDUNG M2 Định
lượng Diện tích nhà (m2) +
3 Sân thượng SANTHUONG Biến
giả 1=có sân thượng
0= không có sân thượng + 4 Hình dáng
đất HINHDANGDAT Biến
giả
1= đất vuông vức hoặc nở hậu
0= đất không nở hậu +
5 Số tầng SOTANG Định
lượng Số tầng của căn nhà +
6 Số phòng ngủ PHONGNGU Định
lượng Số lượng phòng ngủ
trong nhà +
7 Kho NHAKHO Biến
giả 1= có nhà kho
0= không có nhà kho +
Nhóm đặc điểm thuộc vị trí căn nhà
8 Vị trí VITRI Biến
giả 1= mặt tiền
0 = trong hẻm +
9
Chiều rộng đường trước nhà
CRDUONG M Định
lượng Chiều rộng đường trước
nhà (m) +
10
Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố
KHOANGCACH Km Định lượng
Khoảng cách từ BĐS tới trung tâm thành phố
- Chợ Bến Thành. -
Nhóm đặc điểm thuộc pháp lý của căn nhà
11 Quy hoạch QUYHOACH % Định
lượng
Diện tích đất trong quy hoạch (lộ giới)- tỷ lệ đất nằm trong quy hoạch trên tổng diện tích đất.
-
Ghi chú: (-) Quan hệ nghịch biến (+) Quan hệ đồng biến