B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nhà đất ở hà nội trong thời gian tới–
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
5.1. Thu tiền sử dụng đất
Hiện nay tiền sử dụng đất đợc thu tuỳ theo loại đất. Để giảm hiện tợng đầu cơ đất Nhà nớc nờn thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tớch sử dụng:
∑
=
∗
= n
i Si ti
G
1
3.8 Trong đú
S: diện tớch sử dụng đất
t: thuế sử dụng đất đối với loại diện tớch Si
n: loại diện tớch thu luỹ tiến
- Đối với cỏc tổ chức và cỏ nhõn kinh doanh BĐS – nhà đất nhà nớc cần cú chớnh sỏch hỗ trợ bằng cỏch chỉ thu tiền sử dụng đất khi cỏc cỏ nhõn hay doanh nghiệp đó chuyển nhợng BĐS. Biện phỏp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho cỏc cỏ
nhõn và doanh nghiệp cú điều kiện tập trung đầu t xõy dựng cỏc cụng trỡnh để đa vào kinh doanh, tạo hàng hoỏ cho thị trờng BĐS.
5.2 Đổi mới chớnh sỏch thuế quỳền sử dụng đất và lệ phớ
Cỏc khoản thuế và phớ phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhợng quyền sử dụng
đất cao và trựng lặp là một nguyờn nhõn khiến cho hiện tợng chuyển quyền sử dụng
đất, mua bỏn nhà trao tay khụng qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nớc diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trờng BĐS – nhà đất phi chớnh thức hoạt động mạnh.
Đồng thời, việc mua bỏn trao tay cũng gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nớc về thuế, phớ liờn quan đến chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), cũn ngời mua nộp lệ phớ trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3%
đến 5% là khỏ nặng đối với cả ngời bỏn và ngời mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời cú phần trựng lặp. Để khuyến khớch việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cú đăng ký với cơ quan quản lý nhà nớc, phỏt triển thị tr- ờng BĐS chớnh thức, đối với lệ phớ trớc bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vỡ tỷ lệ % trờn giỏ trị BĐS nh đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hớng lõu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đú bằng loại thuế mới là thuế “giỏ trị tăng thờm của
đất”. Sắc thuế này đỏnh giỏ trờn giỏ trị tăng thờm của đất khi chuyển chợng, thừa kế, tạo ra việc đối xử cụng bằng đối với cỏc đối tợng tham gia thị trũng BĐS, đối t- ợng đầu t kinh doanh phỏt triển quỹ đất để chuyển chợng sau khi đầu t, xõy dựng kết cấu hạ tầng cũng nh đối tợng mua bỏn kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tơng đơng nhau nếu đầu t vốn nh nhau và tạo điều kiện cho ngời dõn chuyển nhợng nhà đất khi cú nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế khụng
đỏnh vào vốn của ngời kinh doanh và qua đõy Nhà nớc quản lý đợc thị trờng BĐS.
Căn cứ tớnh thuế là diện tớch đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giỏ trị tăng thờm của đất chuyển nhợng. Giỏ trị tăng thờm của đất bằng giỏ trị bỏn trừ đi giỏ
mua. Giỏ mua là giỏ tớnh thuế của lần mua trớc, nếu khụng cú lần mua trớc thỡ xỏc
định bằng chi phớ nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phớ khai thỏc đầu t vào đất. Sắc thuế này cũn cú thể ỏp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập cụng bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất cú mức thu nhập quỏ cao do điều kiện xó
hội mang lại: do Nhà nớc đầu t xõy dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nớc lỏng lẻo mà ngời cú đợc đất đai tốn chi phớ hoặc khụng chứng minh đợc chi phớ đầu t vào
đất, ỏp dụng thuế suất nhiều bậc, cũn cú thể ỏp dụng cho cả trờng hợp chuyển mục
đớch sử dụng đất tạo ra thu nhập do chờnh lệch giỏ đất do Nhà nớc quy định theo mục đớch sử dụng đất.
Bờn cạnh đú trớc mắt cần đổi mới cụng tỏc thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phớ địa chớnh, lệ phớ trớc bạ, tập trung tất cỏc khoản thu trờn vào một cơ quan quản lý nhà nớc thỡ cả ngời mua và ngời bỏn phải đến nhiều cơ
quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nứơc. Trớc mắt, việc tổ chức thu cỏc khoản thu trờn vào cơ quan điạ chớnh, nhằm giảm sự trựng lặp khụng cần thiết trong việc kiểm tra, xem xột hồ sơ của nhiều cơ quan quản lý Nhà nớc, trỏnh thủ tục hành chớnh phiền hà, khuyến khớch giao dịch cú đăng ký với cơ quan
Với cỏc gỉai phỏp hoàn thiện và đổi mới chớnh sỏch thuế chuyển quyền sử dụng
đất và lệ phớ trớc bạ nờu trờn sẽ khuyến khớch cỏc giao dịch về BĐS cú đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc, hạn chế hoạt động của thị trờng khụng chớnh thức, phỏt triển thị trờng chớnh thức, đồng thời tăng thu cho ngõn sỏch nhà nớc.
5.3 Hỗ trợ tài chớnh cho ngời cú thu nhập thấp mua hoặc thuờ nhà ở.
Để giải quyết vấn đề này trớc tiờn phải cú định nghĩa chớnh xỏc về ngời cú thu nhập thấp. Hiện nay cú nhiều ngời cú quan niệm rằng ngời nghốo và ngời cú thu nhập thấp là một. Đõy là một quan niệm cha đỳng. Định nghĩa chớnh xỏc về ngời cú thu nhập thấp khụng phải là việc dễ dàng. Nhiều nghiờn cứu đó khụng đa ra những tiờu chuẩn để định nghĩa về ngời cú thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đỡnh, tỡnh hỡnh phỏt triển kinh tế – xó hội và phong tục tập quỏn của từng địa phơng, từng dõn tộc. Cho nờn để định nghĩa thế nào là ngời cú thu nhập thấp cần tiến hành khảo sỏt xó hội về thu nhập thấp và chi tiờu hộ gia đỡnh.
Những khỏi niệm cơ bản về ngời cú thu nhập thấp:
• Ngời cú thu nhập thấp là ngời cú thu nhập bỡnh quõn đầu ngời hàng thỏng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiờu thiết yếu và mức sống của họ chỉ trờn mức sống bỡnh quõn tối thiểu một chỳt (kể cả nhu cầu thiết yếu và nhu cầu đời sống).
• Theo quan điểm của ngõn hàng thế giới và tổ chức phỏt triển của Liờn Hợp Quốc (UNDP), ngời cú thu nhập thấp là những ngời phải chi tiờu ớt nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập cũn lại đợc chi cho cỏc nhu cầu cơ bản khỏc (nhà ở, họat động văn hoỏ, giỏo dục dịch vụ y tế, đi lại, quan hệ tiệc tựng v.v )…
Mụ hỡnh chi tiờu của hộ gia đỡnh cú thu thập thấp cú khả năng chi trả để cải thiện nhà ở đợc thể thiện qua sơ đồ sau:
= + + + = + + +
Chi tiờu của
hộ thu nhập
Chi tiờu cho
nhu cầu cơ
Chi tiờu đột
xuất
Chi cho lễ hội, tiệc tựng,
cới hỏi,
Thuờ nhà hoặc trả
vốn và lói cho khoản
• Theo quy định của Bộ LĐTBXH những ngời sống ở Hà Nội cú thu nhập từ 220.000 đến 900.000đ/ ngời /thỏng đợc coi là ngời cú thu nhập thấp.
Ngời cú thu nhập thấp bao gồm:
• Cụng chức, viờn chức nhà nớc (lớp trung lu trở xuống)
• Giỏo viờn cỏc trờng phổ thụng và một bộ phận giảng viờn trờng đại học, cao đẳng
• Cỏn bộ ngành y tế (lớp trung lu trở xuống)
• Sĩ quan quõn đội, cụng an (lớp trung lu trở xuống)
• Cụng nhõn cỏc nhà mỏy
• Dõn lao động và buụn bỏn nhỏ ở cỏc đụ thị
Theo tiờu chuẩn hiện nay của Bộ LĐTBXH ngời cú thu nhập thấp là những ngời cú mức sống trung bỡnh và một phần trong số này cú mức sống trờn trung bỡnh nhng khả cú khả năng cải thiện chỗ ở nếu khụng đợc hỗ trợ.
Để nghiờn cứu và đa ra mức lói suất cũng nh thời hạn cho vay hợp lý ta dựng số liệu điều tra điều kiện kinh tế xó hội tại hai phờng Bạch Đằng và Tõn Mai thuộc quận Hai Bà Trng thành phố Hà Nội.
Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng tại hai phờng Bạch Đằng và Tõn Mai
% số ngời đợc hỏi Thu nhập hộ gia đỡnh/thỏng Bạch Đằng Tõn Mai Cả hai phờng
< 1 triệu đồng 12% 28% 20%
1 – 2 triệu đồng 71% 67% 69%
2 – 3,8 triệu đồng 13% 4% 8,5%
>3,8 triệu đồng 4% 1% 2,5%
Bỡnh quõn (đồng) 1.955.350 1.451.900 1.703.625
Nguồn: bỏo cỏo xó hội - 2001
Phõn bổ thu nhập
1.000 đồng/ngời/thỏng Năm 1994 Năm 1995 Năm 1996 Năm1999
Nhúm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00
Nhúm II 99,01 124,69 134,92 181,40
Nhúm III 133,19 166,69 184,35 254,00
Nhúm IV 186,02 227,59 250,24 344,70
Nhúm V 408,54 519,58 574,70 863,30
Bớnh quõn cả nớc 168,11 206,10 226,70 295,00
Nguồn: Số liệu phỏt triển xó hội Việt Nam thập niờn 1990
Cú thể đỏnh giỏ khả năng tiết kiệm của mỗi nhúm thu nhập bằng cỏch xem xột mối quan hệ giữa mức tớch luỹ hiện hữu và thu nhập hiện nay trong bảng dới đõy.
Đầu t tớch luỹ hàng năm của hộ gia đỡnh cho cải thiện nhà ở và tài sản cố định theo nhúm thu nhập 1999–
% số ngời đợc hỏi Nhà ở Tài sản cố định Tổng cộng
Nhúm I 9,0 1,7 10,7
Nhúm II 7,3 1,6 8,9
Nhúm III 8,3 1,8 10,1
Nhúm IV 11,0 3,4 14,4
Nhúm V 10,2 3,0 13,2
Nguồn: Khảo sỏt mức sống hộ gia đỡnh Việt Nam 1999–
Những kết quả trờn cho thấy tất cả cỏ hộ gia đỡnh đều dành dụm tớch luỹ khoảng 9 – 14% thu nhập, chủ yếu cho nhà ở, với khoảng 7-11% thu nhập hộ gia đỡnh. Núi chung, nhúm thu nhập càng cao thỡ tỉ lệ dành dụm tớch luỹ càng tăng mặc dự nhúm thu nhập thấp nhất cú xu hớng trỏi ngợc với quy luật này.
Kết quả khảo sỏt xó hội ở hai phờng Bạch Đằng và Tõn Mai thành phố Hà Nội cho thấy 12 –13% số hộ cú thể mua nhà từ tiền tiết kiệm. ở 2 phờng này, phần lớn số hộ muốn mợn tiền khụng phải trả lói từ ngời thõn và bạn bố để cải tạo nõng cấp hoặc xõy nhà mới, chỉ cú 2% số hộ cú ý muốn vay tiền ngõn hàng. Trong khi đú khả
năng cho vay của cỏc ngõn hàng cũn rất lớn.
Danh mục cho vay cho mục đớch nhà ở của cỏc ngõn hàng
Đơn vị: triệu đồng
Cỏc ngõn
hàng Chỉ số 1998 1999 2000 2001 Thỏng 4-
5/2002 MHB D nợ cho vay nhà
Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
28017 51 549 67296 42%
125069 2657 47 254025 49%
414387 9545 43 789824 52%
662248 17750 37 1390039 47,64%
ACB D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh
71164 1261 56
68855 903 76
189490 1345 141
550141 2916 189
Cho vay nhà theo % tổng danh mục
6,40% 4,94% 8,49% 19,69%
HHB D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
140804 716 197 293000 48.06%
209224 1011 207 373134 56.07%
Sacombank D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
7088 96 74 1221244 0,6%
41245 515 80 1455100 2,8%
138260 1547 89 2326461 5.9%
298885 2275 131 2710305 11.0%
Techcombank D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
40000 80 500 851947 4,70%
108887 259 420 847785 12,84%
160502 353 455 1412171 11,37%
VBARD D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
1175000 231000 5 24339000 5%
1270000 237045 5 28736000 4%
1280000 240050 5 39393000 3%
1275000 242060 5 53700000 2,37%
Habubank D nợ cho vay nhà Số khoản vay
Quy mụ trung bỡnh khoản vay
Tổng danh mục Cho vay nhà theo % tổng danh mục
8090 21 385 105360 7,7%
10357 25 414 244367 4,2%
20100 18 1117 428188 4,7%
22259 15 1484 663619 3,4%
Tổng số d nợ 1282271 1481369 216026 2966019
Khảo sỏt của nhúm t vấn HTKT tại Hà Nội thỏng 4,5/2001 cho thấy;
• Giỏ trị trung bỡnh khoản vay xõy nhà mới là 39,3 – 52,8 triệu VND/ hộ gia đỡnh.
• Giỏ trị trả gúp của hộ gia đỡnh là 285.000 – 1.180.000 VND/ thỏng.
• Chi phớ cải tạo nõng cấp nhà ở trung bỡnh là 19,1 – 22,9 triệu VND.
• Giỏ trị khoản vay trung bỡnh để cải tạo và nõng cấp nhà cửa là 11,9 –15,9 triệu VND
Cú thể phõn tớch khả năng thanh toỏn dựa trờn bốn phơng ỏn nõng cấp nhà ở nh sau:
• Xõy nhà mới cho ngời cú thu nhập thấp, kể cả tiền đất và chi phớ dịch vụ hạ tầng (80 triệu đồng).
• Xõy nhà mới cho ngời cú thu nhập thấp, khụng tớnh tiền đất và chi phớ dịch vụ hạ tầng (60 triệu đồng).
• Chơng trỡnh cải tạo nhà lụp xụp (sửa chữa, cải tạo và nõng cấp) (20 triệu
đồng)
• Hộ thu nhập thấp tự xõy nhà mới theo đú tất cả cỏc dịch vụ hạ tầng đợc cấp khụng cho hộ gia đỡnh (cho vay 7 triệu đồng, hộ thu nhập thấp đúng gúp vật t và ngày cụng lao động).
Mức trả gúp hàng thỏng cho khỏan vay tớn dụng nhà ở ứng với từng phơng ỏn, trờn cơ sơ trả trớc 1/3, đợc tớnh toỏn với cỏc phơng ỏn tỉ lệ lói suất là 6%, 8%, 10%, 12%, thời hạn cho vay là 20 và 25 năm và tỉ lệ tối đa giữa số tiền trả gúp và thu nhập là 25% và 30%. Mức thu nhập hàng thỏng của hộ gia đỡnh cần thiết để tham gia cỏc giải phỏp nhà ở này đợc trỡnh bày trong bảng dới đõy.
) 1
1 (
) 1
(
−
∗ ∗
= +
+ r
r
n
r n
P
A 3.9
A: khoản trả gúp hàng thỏng P: Khoản vay
r: lói suất hàng thỏng n: Thời hạn
Phõn tớch khả năng thanh toỏn của hộ thu nhập thấp
Nhà mới
Nhà mới (cha tớnh
đất và hạ tầng)
Cải tạo nhà
lụp xụp Tự xõy cú hỗ trợ
Chi phớ (triệu đồng) 80 60 30
Vay =2/3 chi phớ 53 40 20 7
Trả gúp hàng thỏng (20 năm,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Trả gúp hàng thỏng (25 năm, 12 %)(VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 Trả gúp hàng thỏng (20 năm,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Trả gúp hàng thỏng (25 năm, 10 %)(VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Trả gúp hàng thỏng (20 năm, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 Trả gúp hàng thỏng (25 năm, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Trả gúp hàng thỏng (20 năm, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Trả gúp hàng thỏng (25 năm, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101
Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhập hộ gia đỡnh hàng thỏng (30%) 1138267 859070 429533 150337
Phõn tớch giỏ cả/thu nhập năm
Thu nhập HGĐ 4 triệu đồng/ thỏng 1.67 1.25 0.63
Thu nhập HGĐ 1 triệu đồng/ thỏng 6.67 5 2.5 0.58
Kết quả phõn tớch cho thấy hộ gia đỡnh cú mức thu nhập từ trung bỡnh đến cao hơ trong nhúm thu nhập thấp (1 – 4 triệu đồng/ thỏng) cú khả năng dễ chi trả tiền và xõy nhà thu nhập thấp. Trong khi số hộ cú thu nhập thấp hơn trong nhúm thu nhập thấp cần phải cú sự hỗ trợ dới hỡnh thức trợ cấp toàn bộ hoặc một phần về đất
đai và cơ sở hạ tầng để tạo dựng chỗ ở thu nhập thấp.
Một phơng phỏp để xem khả năng chi trả là tớnh toỏn hệ số giữa giỏ cả và thu nhập. Mức thụng thờng quốc tế thờng ỏp dụng là một ngụi nhà đợc xem xột khả
năng chi trả nếu giỏ trị từ 3 – 5 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia đỡnh. Cỏc phõn tớch sau cho thấy toàn bộ cỏc phơng ỏn nhà ở đợc xem xột đều ở mức bằng hoặc thấp hơn mức quốc tế ỏp dụng đối với những hộ thuộc tầng lớp trờn của nhúm thu nhập thấp. Đối với cỏc hộ cú thu nhập thấp hơn (1 triệu đồng/thỏng) hệ số đối với cỏc phơng ỏn nõng cấp nhà lụp xụp hoặc tự xõy nhà mới thuộc diện khả năng chi trả.
Bờn cạnh việc mở rộng về mặt tài chớnh thỡ thị trờng vốn và lĩnh vực ngõn hàng, thành lập cỏc hỡnh thc tiết kiệm mới gắn kết với cỏc khoản vay nhà ở và tài trợ cho hạ tầng đụ thị từ nguồn vốn Nhà nớc để tăng cờng khả năng thanh toỏn. Cỏc lĩnh vực Nhà nớc cần tập trung hoạch định chớnh sỏch bao gồm:
• Cải cỏch và giỏm sỏt lĩnh vực tài chớnh
• Tạo dựng và duy trỡ lũng tin giữa ngời gửi tiền / nhà đầu t lĩnh vực ngõn hàng.
• Xõy dựng cỏc chớnh sỏch khuyến khớch hệ thống ngõn hàng huy động cỏc nguồn tớn dụng dài hạn.
• Cú chớnh sỏch khuyến khớch (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hỳt sự quan tõm
• Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đụ thị.
• Thực thi một quy trỡnh đơn giản về đăng ký thế chấp.
• Sửa đổi luật dõn sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thụng qua hỡnh thức bỏn tài sản thế chấp.
• Hỗ trợ hỡnh thành ngõn hàng thơng mại bỏn buụn cho thị trờng thứ cấp để cú thể phỏt triển thành một định chế thị trờng thế chấp.
Đồ ỏn tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 • Cung • Cầu
Tiếp cận đất đai Trợ cấp sản xuất (cơ sở hạ tầng) Quy định gớa đất
Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu Tiếp cận tới tài trợ xõy dựng Thuế thu nhập nhập
Quy định giỏ nhà Thuế mụn bài Trợ cấp nhà ở Miễn hoặc thu thuế thấp
Cỏc quy định tiếp cận Lói suất trợ cấp Cỏc quy định về cho thuờ Tiếp cận tài trợ cầm cố Hỗ trợ quản lý BĐS Cỏc điều kiện cấm cố Hỗ trợ duy trỡ
Cấp đất Quy hoạch đụ thị Quản lý đất đai Tài trợ phỏt triển đất đai
Nhà ở Chớnh sỏch nhà ở Xõy dựng nhà ở Tài trợ xõy dựng
Thu hồi chi phớ Bỏn Cho thuờ
Chi phớ nhà Tăng trưởng dõn số Tăng tự nhiờn Di cư từ nụng thụn ra Hà Nội
Thu nhập hộ gia đỡnh Thu nhập của cỏc thành viờn Cỏc cỏ nhõn cú nhiều việc làm Hoạt động tạo thu nhập gia đỡnh
Thanh túan chi phớ Mua Cho thuờ
Khả năng mua của cỏc hộ gia đỡnh Thu nhập • Tiết kiệm Chuyển tiền • Vay nợ
năng Khả
chịu
đựng
Đồ ỏn tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
5.4 Tổ chức đinh gớa BĐS
Một trong những vấn đề quan trọng mà cỏc tổ chức, doanh nghiệp, ngời dõn quan tõm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết đợc giỏ trị đớch thực của một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giỏ trị mà BĐS đú đó giao dịch thành cụng, đang giao dịch, đang đựơc giao bỏn ở mức tơng đơng. Túm lại là giỏ
ngời mua cú thể mua, ngời bỏn cú thể bỏn, những ngời mụi giới cú thể mời chào, những ngời làm ăn gúp vốn cú thể chấp nhận đợc với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà cỏc hoạt động mua bỏn BĐS diễn ra lớn và sụi động cỏc hoạt động định giỏ BĐS đợc thực hiện bởi:
• Cỏc ngõn hàng định giỏ phục vụ cho chớnh ngõn hàng đú trong việc thế chấp BĐS đú đi vay tớn dụng.
• Cỏc cụng ty kinh doanh BĐS định giỏ để bỏn cỏc BĐS mà cụng ty đang cú.
• Cỏc trung tõm định gớa BĐS.
• Ngừơi dõn cú nhà, đất muốn tự đa ra giỏ chào bỏn.
• Những ngời gúp vốn bằng BĐS tự đa ra giỏ để thơng lợng.
Điều dễ dàng nhận thấy là cỏc hoạt động định giỏ của cơ quan Nhà nứơc, doanh nghiệp và ngời dõn đều phục vụ mục đớch chủ quan của mỡnh. Ngõn hàng muốn
định giỏ để đảm bảo an toàn cho hoạt động tớn dụng (thờng định giỏ thấp). Cỏc cụng ty định giỏ BĐS muốn định giỏ để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giỏ cao khi bỏn, thấp khi mua). Nhỡn chung cụng tỏc định giỏ cũn thiếu độc lập và khỏch quan.
Định giỏ là cụng việc cú tầm quan trọng đặc biệt vỡ kết quả của nú đợc dựng để làm căn cứ cho:
• Xỏc định giỏ mua, bỏn
• Xỏc định giỏ thế chấp, gúp vốn
• Xỏc định giỏ bảo hiểm
• Xỏc định giỏ đền bự
• Xỏc định giỏ cho thuờ
Khả năng mua của cỏc hộ gia đỡnh Thu nhập • Tiết kiệm Chuyển tiền • Vay nợ
Đồ ỏn tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2
Để định giỏ BĐS cú thể theo quy trỡnh sau:
Mục tiờu của giải phỏp này là quy định rừ một quy trỡnh định giỏ đờ ỏp dụng thống nhất trong cả nớc đồng thời tạo ra mặt bằng giỏ thống nhất.
Một là, ỏp dụng cơ chế một giỏ đối với đất nhà
Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dõn và là hàng hoỏ đặc biệt do Nhà nớc định giỏ
thỡ theo phỏp lệnh giỏ nội dung định giỏ đất nh sau:
Khả năng mua của cỏc hộ gia đỡnh Thu nhập • Tiết kiệm Chuyển tiền • Vay nợ
Lựa chọn mục tiờu định giỏ cụ thể
Điều tra, thu thập thụng tin thăm dũ yờu cầu, tỡm hiểu giỏ
cả
ước lượng giỏ thành trờn cơ sở đơn giỏ, dự toỏn, kinh nghiệm, tỡnh hỡnh thị trường
Lựa chọn phương phỏp định giỏ
Xỏc định giỏ chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giỏ cho phự hợp với thị trường