Bangladesh đợc thành lập vào năm 1971 là một nớc cộng hoà xã hội độc lập non trẻ nhất Tây Nam á. Tổng diện tích quốc gia là 143.999 km2 với dân số hiện nay
Kinh nghiệm nư
ớc ngoài có thể áp
dụng vào Việt Nam
Lý luận thị trường BĐS
Nội dung quản lý Nhà nư
ớc đối với thị trường BĐS – nhà đất
Thực trạng thị trường BĐS – nhà đất Giải pháp và lộ trình phát
triển thị trường BĐS – nhà đất
Cơ sở lý luận và nhận thức
Đề xuất giải pháp và lộ trình
Xác định nội dung quản lý Nhà nước
Thể chế
Tổ chức Cán bộ, công
chức Tài chính công
Nhận dạng và phân tích
mật độ dân số cao nhất thế giới. Xét về mọi phơng diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh.
Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tợng tơng đối mới. Mặc dù, chỉ có khoảng 20% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 23 triệu). Điều này đã
làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề đợc quan tâm hơn bao giờ hết.
ở đây có thể nêu một số mặt trong quá trình quản lý đất đô thị tại Bangladesh.
a. Can thiệp của khu vực nhà nớc vào phát triển đô thị.
Tại Bangladesh, hầu hết đất đô thị do t nhân sở hữu và sử dụng. Cho dù đất t nhân hoặc Nhà nớc là chủ sở hữu, các cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền đều có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến việc quản lý và phát triển đất đô thị.
Các cơ quan và Nhà nớc xây dựng và thông qua chính sách đất để sắp xếp, chỉ
đạo và điều phối các hoạt động sau:
• Quyền sở hữu, hởng dụng và chuyển giao đất.
• Định giá và đánh giá BĐS.
• Kiểm soát sử dụng đất.
• Chỉnh đốn chuyển nhợng và lu thông.
• Quy định thủ tục hành chính và dịch vụ về đất đô thị.
• Cung cấp mạng lới cơ sở hạ tầng.
• Xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội.
• Quy định về tài chính, tiêu dùng đối với phát triển và đầu t BĐS.
• Xây dựng những dự án phát triển đất cho những mục đích sử dụng đặc thù.
• Thông tin đất đai.
• Đào tạo bồi dỡng nhân lực chuyên nghiệp và lành nghề.
• Quy định các quyền sử dụng đất của Nhà nớc.
- Với 12 nội dung trên, có thể phân thành những nhóm hoạt động chính sau đây:
• Can thiệp định hớng quy hoạch
• Can thiệp liên quan đến vấn đề phát triển.
• Can thiệp điều chỉnh.
• Can thiệp ngăn chặn hạn chế tiêu cực của thị trờng BĐS.
b. Chính sách đô thị
- Lĩnh vực chính sách đô thị là rất rộng. Lĩnh vực này bao trùm từ chính sách chung của chính quyền địa phơng về quyền sở hữu đất đai và sử dụng dụng đất đô
thị v.v Nói chung, những chính sách đất đô thị đ… ợc áp dụng nhằm đạt đợc một số mục tiêu chính sau đây:
+ Cải thiện hoạt động của khu vực chính quyền về phát triển sử dụng đất đô thị.
+ Cải thiện hoạt động của khu vực t nhân thông qua các chính sách thích hợp của Nhà nớc theo hớng cung cấp đầy đủ và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch.
- Cho đến nay Bangladesh vẫn cha đa ra đợc chính sách đất đai đô thị mang tính toàn diện và hệ thống nhng Nhà nớc đã áp dụng nhiều biện pháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở nh:
• Tăng cờng cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhóm ngời có thu nhập khác nhau, đặc biệt ngời nghèo và cho những công trình công ích có tính chất quyết định.
• Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hởng dụng của những thành phần nghèo.
• Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị.
• Khuyến khích khu vực t nhân tham gia vào đầu t, khai thác và xây dựng cơ
sở hạ tầng.
• Khởi xớng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khả dụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhà mái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất
• Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn.
• Phát triển hệ thống thị trờng đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyển nhợng
đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn.
c. Một số công cụ quản lý và điều chỉnh đất đô thị ở Bangladesh.
- Quyền hởng dụng đất đô thị
Quyền hởng dụng đất đô thị là một công cụ quan trọng nhằm quản lý đất đô thị
Quyền hởng dụng dần dần phải đợc quy định thành luật nhằm đem lại cho cá
nhân quyền hợp pháp để sở hữu và sử dụng đất đô thị. Những loại hình hởng dụng
đất đô thị ở Bangladesh là quyền thái ấp, quyền thuê có hợp đồng, quyền sở hữu cộng đồng, quyền sở hữu tập thể v.v Thông qua các loại hình này, cá nhân hay tổ… chức hởng các quyền lợi về đất. Tuy nhiên, Nhà nớc có quyền tiên mãi đất để sử dụng vào mục đích chung, sau khi có đền bù thoả đáng.
- Quy hoạch và quy định sử dụng đất:
Quy định sử dụng đất là nội dung quan trọng của quản lý đô thị, đặc biệt tại những thành phố lớn. Tuy nhiên, Bangladesh hiện vẫn thiếu quy định về sử dụng đất và phát triển đô thị đựoc chi phối một cách tự phát bởi các lý do sau:
• Hầu hết các thành phố và cơ quan đều không xây dựng quy hoạch tổng thể
• Có nơi đợc xây dựng kế hoạch, nhng kế hoạch không cập nhật kịp thời với các biến động kinh tế xã hội.
• Nhiều cơ quan có trách nhiệm nhận thấy khó hay vô ích khi thực hiện nhiều quy định không phù hợp, nhng thiếu một chính sách quản lý chung để điều chỉnh kịp thời.
• Một số quy định quá cứng nhắc không thể áp dụng đợc.
- Hệ thống thông tin quản lý đất:
Những hoạt động về đất rất đa dạng và nhiều tổ chức, cơ quan tham gia quản lý những hoạt động này nhng không có cơ quan nào đơn phơng chịu trách nhiệm hoàn toàn điều hành các hoạt động về đất.
Những nội dung dới đây đựoc xem là công cụ sở hữu hiệu để quản lý đất đai.
• Kiểm soát địa chính (vẽ bản đồ, hồ sơ về chủ sở hữu, lập hồ sơ về các quyền)
• Đăng ký đất.
• Ban hành giá đất.
• Những nguồn thông tin khác.
- Những cơ chế điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đô thị:
Các công cụ điều chỉnh chủ yếu trong quản lý đất đô thị thờng áp dụng tại Bangladesh là: môt số lọai thuế, những quy định trần về tài chính, các quy định về lề đờng, các kiểm soát mật độ đờng và đất, kiểm soát quy hoạch vùng và tình hình ô nhiễm v.v…