Indonesia là một quốc gia lớn cú khoảng 17.000 đảo trải dài trờn 2.500 dặm ngang qua xớch đạo. Là quốc gia lớn nhất tại vựng Đụng Nam ỏ, diện tớch đất liền của quốc gia này vào khoảng 2 triệu km2. Dõn số đụ thị ngày càng tập trung vào cỏc thành phố lớn nhất của đất nớc, đặc biệt là Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trờn 45% dõn số
đụ thị Inndo hiện c ngụ tại những thành phố lớn và những khu vực xung quanh thành phố. Hiện tợng này cú nghĩa là nhu cầu về đất đụ thị là rất cao.
Những quy định sử dụng đất bắt nguồn từ cỏc kế họach ngành và bao hàm những kế hoach sử dụng mặt bằng đợc xõy dựng, thực hiện bởi cỏc cơ quan đại diện 3 cấp chớnh quyền. Hệ thống quản lý đất tại Indo cú thể đợc xem là cú liờn quan mật thiết tới toàn bộ hệ thống quy họach phỏt triển khụng giống nh hệ thống đơn thuần chỉ đựơc kiểm soỏt bởi Tổng cục địa chớnh và cỏc văn phũng tỉnh, hoặc địa phơng của cơ quan này.
a. Hệ thống quy họach phỏt triển tại Indo
Cú hai hệ thống quy hoạch phỏt triển khỏc nhau tại Indo: “quy hoạchvựng” và
“quy hoạch mặt bằng”. Mặc dự những hệ thống này là riờng rẽ nhng chỳng cú mối liờn hệ với nhau.
Cả hai chức năng “quy hoạch ngành” và “quy hoạch mặt bằng” đều đợc thự hiện bởi 3 cấp chớnh quyền: trung ơng, vựng hay tỉnh và đại phơng. Mỗi lọai quy hoạch gắn với một ngành cụ thể và cỏc khớa cạnh mặt bằng của mỗi lọai quy họach,
đồng thời bao trựm toàn bộ khu vực hành chớnh thuộc thẩm quyền của nú.ở cấp trung ơng, quy hoạch đợc thực hiện trờn quy mụ lớn bởi uỷ ban quy hoạch phỏt triển quốc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) và cỏc sở thuộc ngành. Quy hoạch mặt bằng ở cấp quốc gia đựơc xõy dựng thụng qua một sắc lệnh tổng thống. Đõy là cơ quan liờn ngành và chức năng chớnh của nú là xõy dựng chớnh sỏch phỏt triển. Cơ quan này do Bộ trởng Nhà nớc về quy họach phỏt triển quốc gia làm chủ tịch đồng thời cũng là ngời đứng đầu Bappenas.
Cỏc chớnh quyền tỉnh ở cấp thứ 2, thực hiện xõy dựng cỏc kế hoạch ngành (kinh tế – xó hội) cũng nh cỏc quy họach mặt bằng tại vựng của địa phơng mỡnh. Những kế họach này đợc thực hiện dới sự phối hợp của Uỷ ban quy hoạch phỏt triển vựng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cấp thứ 3, chớnh quyền địa phơng, Bappeda Tingkat II chịu trỏch nhiệm phối hợp quy hoạch toàn thể, cả mặt bằng lẫn ngành.
Một quy hoạch bao gồm mụt loạt cỏc chơng trỡnh phỏt triển đợc nờu rừ dới dạng tổng thể, bao trựm khụng chỉ kinh tế mà cũn cả khớa cạnh khỏc nh: chớnh trị, xó hội, văn hoỏ, tụn giỏo, mặt bằng Nh… ng việc quy hoach mặt bằng chỳ trọng hơn là phỏt triển mặt bằng, thậm chớ cho dự tất cả cỏc mặt khỏc của phỏt triển cũng đợc xem xột một cỏch toàn diện.
Hệ thống quy họach Indo sử dụng cả tiến trỡnh quy họach tập trung quy trỡnh quy hoạch phõn cấp. Hai cấp của chớnh quyền địa phơng (tỉnh và thành phố) cú trỏch nhiệm xõy dựng quy họach “ngành” và mặt bằng cho địa phơng. Về nguyờn
tắc, cơ cấu hiện tại nhằm vào việc thực hiện kết hợp của cỏc cơ chế dới lờn và trờn xuống. Tuy nhiờn, vỡ cơ cấu hành chớnh coi trọng quyền hành tập trung, nờn trong thực tế, quy hoạch trờn xuống phổ biến hơn. Cỏc chớnh quyền đụ thị hoạt động dới sự chỉ đạo của Bộ nội vụ.
Vỡ thế, hệ thống quy họach phức tạp. Hệ thống quản lý đất đai tại Indo đợc h- ớng dẫn và kiểm soỏt bởi cỏc cụng cụ của cỏc kế hoạch mặt bằng mang tớnh phỏp lý. Những kế hoạch này sẽ kiểm soỏt cỏc chơng trỡnh phỏt triển đụ thị. Tất cả cỏc lọai giấy phộp liờn quan đến phỏt triển đất hay sử dụng đất phải đợc dựa trờn cơ sở những kế hoạch mặt bằng này. Văn phũng điạ phơng của Tổng cục địa chớnh đợc phộp cấp giấy phộp thuận địa điểm phỏt triển khu dõn c hay cụng nghiệp, nếu cỏc đề xuất này hợp với kế hoạch mặt bằng và khả thi.
b. Mối quan hệ giữa quản lý đất và cung cấp cơ sở hạ tầng.
Một phơng phỏp đảm bảo đất sẵn dành cho phỏt triển cỏc phơng tiện và dịch vụ cụng cộng tại Indo là trao cho chớnh quyền quyền thu hồi đất xõy dựng cơ sở hạ tầng – một vấn đề quan trọng đợc cụng chỳng và xó hội rất quan tõm.
Theo sắc lệnh Tổng thống số 55/1993 việc điều chỉnh thủ tục cấp đất xõy dựng cỏc cụng trỡnh cụng ớch và phỏt triển cơ sở hạ tầng đối với 14 nhúm cơ sở hạ tầng và dịch vụ cụng ớch đợc Chớnh phủ triển khai và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhúm này Chớnh phủ đợc phộp sử dụng quy trỡnh thu hồi và sở hữu. Đối với tất cả 14 nhúm này quy hoạch mặt bằng đó đợc duyệt trong vựng 14 nhúm dịch vụ cụng ớch và cơ
cấu hạ tầng bao gồm:
• Đờng xỏ, hệ thống thoỏt nớc và hệ thống cống rónh.
• Đập nớc, hồ chứa và cỏc dịch vụ nớc khỏc kể cả hệ thống tới tiờu.
• Bệnh viện cụng và trung tõm y tế cộng cộng.
• Bến cảng, cảng biển và nhà ga.
• Cỏc cơ sở tụn giỏo.
• Cỏc cơ sở giỏo dục và trờng học
• Chợ do Nhà nớc đầu t hay chợ “INPRES” (cỏc chợ này đợc xõy bằng những loại vốn vay đặc biệt từ chớnh quyền trung ơng).
• Nghĩa trang Nhà nớc.
• Cỏc dịch vụ cụng cộng phũng chống thiờn tai nh: lũ lụt, hoạt động của nỳi lửa v. v…
• Cỏc phơng tiờn thể thao.
• Đài phỏt thanh và truyền hỡnh, cỏc phơng tiện hỗ trợ.
• Cỏc văn phũng Chớnh phủ.
• Cỏc phơng tiện của quõn đội Indo.
Đối với những phơng tiện của quõn đội cụng ớch mà khụng nằm trong những phơng tiện nờu trờn, cỏc sắc lệnh đặc biệt của tổng thống cần phải đợc sử dụng cú thể thực hiện cỏc cụng việc cú liờn quan đợc xem là cú tầm quan trọng chung.
Mặc dự tất cả cỏc dịch vụ cụng ớch xó hội, cơ sở hạ tầng căn bản và đất đai tại những khu vực dõn c hiện tại đợc cung cấp và phỏt triển cỏc hạng mục cụng ớch và xó hội và cơ sở hạ tầng căn bản là một trong những điều kiện tiờn quyết để Chớnh phủ phờ duyệt những đề xuất phỏt triển bất cứ loại hỡnh BĐS nào. Điều kiện này đợc
đa vào giấy phộp xõy dựng.
Một phơng phỏp khỏc dựng để cung cấp cỏc phơng tiện và dịch vụ cơ sở hạ tầng qua quản lý đợc gọi là tỏi điều chỉnh đất. Tỏi điều chỉnh đất đề cập đến việc sắp xếp lại cỏc lụ đất, kể cả cỏc quyền đất đai hoặc mục đớch sử dụng đất đựơc trang bị đờng phụ, cỏc phơng tiện địa phơng và những phơng tiện hỗ trợ khỏc theo yờu cầu. Điều kiện tiờn quyết tối thiểu với tỏi điều chỉnh đất ớt nhất 85% chủ đất (đất của những ngời này chiếm trờn 85% diện tớch) đồng ý tỏi điều chỉnh đất.
Việc thực hiện dự ỏn tỏi điều chỉnh đất đợc thực hiện bằng cỏc nhúm cụng tỏc khỏc nhau:
- Nhúm chuyờn trỏch thực hiện cỏc đề xuất tỏi điều chỉnh đất ở cấp thành phố và cỏc đụ thị tự trị.
- Nhúm cụng tỏc kiểm soỏt tỏi điều chỉnh đất cấp tỉnh.
Quỏ trỡnh quản lý đất đai ở Indonexia đợc chia thành 2 phần: phần cứng và phần mềm:
♦ Phần mềm bao gồm cỏc nội dung sau:
• Chớnh sỏch đất đụ thị
• Quy hoạch mặt bằng sử dụng đất đụ thị
• Cỏc thủ tục quy hoạch mặt bằng đụ thị
• Luật và cỏc quy định đất đai
• Cỏc thủ tục cấp cỏc loại giấy phộp cần thiết
• Cỏc thủ tục cấp đất
• Cỏc thủ tục xỏc nhận quyền sở hữu sử dụng đất đai
• Cỏc thể chế
♦ Phần cứng bao gồm cỏc khớa cạnh kỹ thuật:
• Thu hồi đất đụ thị
• Thuế đất
• Đền bự đất
• Phỏt triển đất
• Hệ thống thụng tin đất
• Quy hoạch và sử dụng đất đụ thị
• Giỏm sỏt và kiểm soỏt phỏt triển đất
II.Cỏc bài học kinh nghiệm về quản lý thị trờng BĐS đối với Việt Nam.
Qua nghiờn cứu kinh nghiệm quản lý đất đụ thị của một số nớc ở phần trờn cú thể rỳt ra một số điểm kết luận mà cỏc nhà quản lý BĐS Việt Nam cần lu ý nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai nh sau:
1. Việc thực hiện cải cỏch hệ thống quản lý nhà đất của Việt Nam hiện nay đợc
Mục tiờu chớnh của cải cỏch là:
• Tạo ra những bớc đột phỏ trong nguồn cung và đảm bảo sử dụng tối đa đất đụ
thị
• Tỡm ra những biện phỏp quản lý thớch hợp đối với cỏc hoạt động liờn quan đến thị trờng đất và đảm bảo tạo nờn mụi trờng chớnh sỏch thớch hợp để những biện phỏp này đợc ỏp dụng hiệu quả.
Để đạt đợc những mục tiờu này rừ ràng cỏc chức năng quản lý đất đai cần đợc cải cỏch. Những lĩnh vực cần chỳ ý đợc u tiờn cải cỏch là:
• Thiết lập một hệ thống thụng tin đất đai BĐS hữu hiệu cho phộp mọi ngời đợc tiếp cận tự do và cụng khai
• Cụng bố cỏc quy họach và cỏc quy định sử dụng đất cụng khai trờn cỏc bỏo chớ truyền thụng nhằm làm cho mọi nhõn viờn của cỏc cơ quan đến đất đai và ngời dõn đều biết và tham gia gúp ý và thụng suốt.
• Xõy dựng cỏc chớnh sỏch khuyến khớch khu vực t nhõn tham gia cung ứng nhà ở cho ngững ngời cú thu nhập thấp và đầu t cơ sở hạ tầng cho xó hội và cỏc khu vực dõn c đụ thị.
• Thực hiện phõn cấp hữu hiệu cho cỏc bờn khỏc nhau tham gia vào quản lý đất
đai.
• Cú cỏc chớnh sỏch tài chớnh thớch hợp đặc biệt là cỏc chớnh sỏch về giỏ để bỡnh ổn và quản lý thị trờng.
• Sử dụng cụng nghệ thụng tin để quản lý thị trờng nhằm giảm bớt sự cồng kềnh và chồng chộo của bộ mỏy quản lý nhà nớc.