1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương phỏp định giỏ so sỏnh là việc định giỏ bằng cỏch so sỏnh trực tiếp mảnh đất mục tiờu với cỏc mảnh đất trống tương tự nú đó được bỏn trờn thị trường trong khoảng thời gian gần nhất, giỏ được rỳt ra chớnh là giỏ thị trường của mảnh đất trống gần với mảnh đất mục tiờu nhất sau khi đó tớnh đến cỏc điều chỉnh
1.3.1.2. í nghĩa
Đõy là phương phỏp được ỏp dụng phổ biến trong thực tế, vỡ khi ỏp dụng phương phỏp này, người định giỏ sẽ khụng cần tớnh toỏn số liệu nhiều.
Mà việc tỡm những mảnh đất trống trờn thị trường để so sỏnh là hoàn toàn cú thể làm được. Do đú, những người khụng cần biết quỏ sõu về nghiệp vụ định giỏ vẫn cú thể ước lượng được giỏ trị của mảnh đất, chỉ cần họ cú nhiều mối quan hệ, để thu thập được nhiều thụng tin thị trường cú thể so sỏnh được.
Phương phỏp định giỏ này dễ dàng được cỏc cơ quan Nước cụng nhận, vỡ bằng chứng so sỏnh được đưa ra là chớnh xỏc và cú độ tin cậy cao.
1.3.1.3. Điều kiện ỏp dụng
Khi ỏp dụng phương phỏp này, định giỏ viờn cần thu thập được thụng tin về những mảnh đất tương tự được bỏn trờn thị trường,cú thể so sỏnh được.
Và bắt buộc phải theo hai điều kiện sau:
- Mảnh đất cần định giỏ phải cú thị trường, nghĩa là nú khụng phải là mảnh đất đặc biệt, duy nhất, mà ngoài nú ra cú thể tỡm được những mảnh đất tương tự giống nú.
- Thứ hai, khụng những tỡm những mảnh đất tương tự, định giỏ viờn cũn phải tỡm được những giao dịch tương tự trờn thị trường, những giao dịch đó được thực hiện trong thời gian gần nhất từ 6 thỏng – 1 năm.
1.3.1.4. Cỏc nguyờn tắc cơ sở của phương phỏp - Nguyờn tắc thay thế
- Nguyờn tắc cung cầu - Nguyờn tắc cõn bằng 1.3.1.5. Yờu cầu
Khi ỏp dụng phương phỏp này, cần đỏp ứng cỏc yờu cầu sau:
- Định giỏ viờn (ĐGV) chỉ được tiến hành so sỏnh mảnh đất mục tiờu với cỏc mảnh đất tương tự trong vựng, như vậy cỏc mảnh đất phải nằm trong cựng một khu vực thị trường. Trường hợp khú khăn nếu khụng tỡm được những mảnh đất trong cựng một khu vực thị trường thỡ ĐGV cú thể mở rộng ra cỏc khu vực lõn cận cú điều kiện tương tự vựng cú mảnh đất mục tiờu.
- Chỉ so sỏnh với cỏc giao dịch được tiến hành trong thời gian sỏt với thời gian định giỏ nhất, thường là cỏch thời điểm định giỏ từ 6 thỏng đến 1 năm. Vỡ giỏ cả đất đai sẽ luụn biến động theo thời gian.
- ĐGV phải cú đầy đủ cỏc thụng tin thị trường , cú sự nhạy cảm với những biến động của thị trường. Muốn vậy, ĐGV cần phải khụng ngừng nõng cao kinh nghiệm, và trau dồi kỹ năng thu thập và phõn tớch thụng tin thị
trường.
- Chất lượng thụng tin thị trường thu thập được phải cao, là những thụng tin khỏch quan và cú thể so sỏnh được.
- Thị trường phải ổn định, ớt biến động. Nếu thị trường biến động nhiều thỡ việc so sỏnh trở nờn khú khăn, do đú việc định giỏ theo phương phỏp này sẽ khụng chớnh xỏc.
1.3.1.6. Cỏc bước tiến hành
Bước 1: Khảo sỏt và thu thập thụng tin
- Xỏc định địa điểm của thửa đất, khu đất cần so sỏnh được với thửa đất cần định giỏ để thu thập thụng tin.
- Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đụng nhau về lạo đất, diện tớch đất, kết cấu hạ tầng cơ sở phỏp lý ở liền kề hoặc khu vực lõn cõn với thửa đõt, khu đất cần định giỏ và đều cú cỏc điều kiện tương tự, so sỏnh được với thửa đất khu đất cần định giỏ đó chuyển nhượng QSDĐ, hoặc tổ chức giao đất trờn sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giỏ QSDĐ thành cụng để thu thập thụng tin cần thiết
- Thời gian thu thập thụng tin: Những thụng tin cần thu thập diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sat để so sỏnh, xỏc định giỏ của thửa đất, khu đất cần so sỏnh
- Những thụng tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loạiđất, hạng đất, vị trớ loại đụ thị, loại đường phố, diện tớch hỡnh dỏng, cỏc đặc trưng của thửa đất, tài sản trờn đất);
+ Mụi trường ( Bao gồm mụi trường tự nhiờn gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước, mụi trường kinh tế - xó hội..)
+ Cỏc đặc điểm (quy hoạch khu đất, GCNQSDĐ..)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giỏ QSDĐ thành
cụng;
+ Thống kờ cỏc mức giỏ chuyển nhượng, giỏ cho thuờ, đấu giỏ QSDĐ;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch
Điều kiện của thụng tin: Những thụng tin trờn đều phải được thu thập từ kết quả của cỏc cuộc giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực tế trong điều kiện bỡnh thường,( tức là bờn tham gia giao dịch đều tự nguyện và cú đầy đủ thụng tin về lạo đất, khụng cú tớnh đầu cơ, khụng bị sức ộp về thời gian, bị ộp buộc mua bỏn, cú quan hệ huyết thụng giữa bờn mua và bỏn…)
Bước 2: So sỏnh, phõn tớch thụng tin
Căn cứ vào những thụng tin khảo sỏt thu thập được ở bước , tiến hành phõn tớch, so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định giỏ. Trờn cơ sở xỏc định cỏc tiờu chớ giống và khỏc biệt về giỏ để tớnh toỏn, xỏc định giỏ cho thửa đất khu đất cần định giỏ.
Bước 3: Điều chỉnh cỏc yếu tố khỏc biệt về giỏ giữa thửa đất, khu đất so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định giỏ
Giỏ trị ước tớnh của thửa đất, khu đất cần
định giỏ
=
Giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng
thửa đất, khu đất so sỏnh
±
Mức tiền điều chỉnh về giỏ hỡnh thành từ những yếu tố khỏc biệt của từng thửa đất,
khu đất so sỏnh với thửa đất, khu đất cần định giỏ Trong đú mức tiền điều chỉnh mức giỏ giữa từng thửa đất, khu đất so sỏnh và thửa đất, khu đất cần định giỏ là lượng điều chỉnh sự khỏc biệt về giỏ xuất phỏt từ sự khỏc biệt về vị trớ thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất và mức độ ụ nhiễm mụi trường
Trường hợp giỏ QSD đất cú biến động trong khoảng từ thời điểm
chuyển nhượng thành cụng QSDĐ của thửa đất so sỏnh đến thời điểm xỏc định giỏ của thửa đất cần định giỏ, thỡ phải điều chỉnh mức giỏ của thửa đất so sỏnh về ngang mức giỏ chuyển QSDĐ thực tế trờn thị trường, sau đú thực hiện điều chỉnh tiếp mức giỏ của thửa đất so sỏnh theo cụng thức trờn
Bước 4: Xỏc định giỏ của thửa đất cần định giỏ
Giỏ của thửa đất cần định giỏ được tớnh bằng cỏch lấy số bỡnh quõn của mức giỏ 3 đến 5 thửa đất hoặc khu đất so sỏnh đó tớnh toỏn điều chỉnh khỏc biệt về giỏ ở bước 3
- Khấu trừ tài sản trờn đất
Đối với trường hợp giỏ chuyểt nhượng quyền SDĐ bao gồm cả giỏ của tài sản trờn đất ( cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, đất đó cú caay trồng lõu năm…..) thỡ khi tớnh giỏ QSD đất phải khấu trừ phần giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc…
Giỏ QSD đất tại thời
điểm định giỏ =
Tổng giỏ trị khu đất (giỏ trị của đất + cụng trỡnh trờn đất) tại thời điểm định giỏ
-
Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh , nhà cửa, vật kiến
trỳc, cõy trồng tại thời điểm định giỏ Trong đú:
Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh,
nhà cửa, vật kiến trỳc,cõy trồng tại thời điểm định giỏ
=
Nguyờn giỏ hoặc tổng chi phớ đầu tư xõy dựng
cỏc cụng trỡnh
-
Tỷ lệ khấu hao hàng
năm (%)
ì
Nguyờn giỏ hoặc
tổng chi Phớ xõy dựng cụng
trỡnh
ì
Số năm đó sử dụng cỏc
cụng trỡnh đầu
tư Phương phỏp tớnh tổng chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh, vườn cõy lõu năm, phương phỏp tớnh khấu hao, tỷ lệ khấu hao ỏp dụng theo những quy
định hiện hành của Nhà nước 1.3.1.7. Cỏc nội dung so sỏnh
- Cỏc quyền đối với đất: So sỏnh quyền giữa cỏc mảnh đất với nhau( Toàn quyền sở hữu, quyền bộ phận, quyền đồng sở hữu…)
- Hỡnh thức thanh toỏn: Người mua trả ngay hay trả chậm, thanh toỏn bằng đơn vị tiền tệ gỡ (VNĐ, USD hay vàng?)
- Điều kiện bỏn: Mảnh đất được bỏn vỡ mục đớch gỡ? Cho đối tượng nào, cú mối quan hệ đặc biệt nào khụng? Bỏn tự do hay bị bắt buộc?
- Điều kiện thị trường: Lạm phỏt, giảm phỏt, những thay đổi về chớnh sỏch thuế đối với đất đai, quan hệ cung - cầu tỏc động đến giỏ của đất đai...
- Vị trớ của đất: Mỗi mảnh đất cú một vị trớ nhất định, cú ảnh hưởng lớn, quyết định đến giỏ của mảnh đất.
- Đặc điểm vật lý của mảnh đất: Quy mụ, hỡnh thể, kớch thước của đất đai, cỏc tiện ớch mà nú đem lại…
- Sự phõn vựng: Xem xột việc quy hoạch sử dụng của vựng của mỗi so sỏnh. Sử dụng hiện tại đó cao nhất, tốt nhất chưa?
1.3.1.8. Hạn chế của phương phỏp
- Do kỹ thuật đơn giản, nờn phải kiểm tra thụng tin rất kỹ lưỡng và cẩn thận khi tiến hành việc điều chỉnh
- Phương phỏp này sẽ bị hạn chế và khụng ỏp dụng được trong điều kiện thị trường yếu, khụng cú đủ bằng chứng thị trường để tiến hành so sỏnh.
- Khú ỏp dụng khi định giỏ mảnh đất tạo thu nhập, bởi phần lới cỏc nhà đầu tư quan tõm đến mức độ sinh lời của mảnh đất, nờn giỏ QSD đất chớnh là
- Phải thận trọng với nguồn gốc thụng tin và đặc điểm của cơ sở dữ liệu để đảm bảo tớnh thực tiễn.
- Hạn chế khi điều kiện kinh tế và phỏp lý thay đổi vỡ khi đú sự so sỏnh khụng thiết thực.
1.3.2. Phương phỏp vốn hoỏ