1.3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.3.4. Phương pháp thặng dư (Phương pháp giá trị còn lại, phương pháp
1.3.4.1. Khỏi niệm
Phương phỏp thặng dư dựng để định giỏ QSD đất được rỳt ra từ giỏ bỏn một bất động sản đó được cải thiện - coi như nú đó đỏp ứng được yờu cầu sử dụng cao nhất, tốt nhất.
1.3.4.2. Nguyờn lý của phương phỏp
dất QSD
á
Gi = GiábánBDS -
dát n trê
trinh công của
góp dóng trị Gía
Ở đõy, khi tớnh phần giỏ trị đúng gúp của cụng trỡnh trờn đất, phải tớnh đến giảm giỏ tớch luỹ của cụng trỡnh.
Vớ dụ: Giỏ bỏn của BĐS là 2000 triệu, chi phớ xõy dựng mới chiếm 500 triệu, tỷ lệ khấu hao là 70%.
Ta cú phần giảm giỏ tớch lỹ của cụng trỡnh là:
500 ì 70% = 350 (triệu đồng) Phần giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh trờn đất là:
500 ì 30% = 150 triệu
Như vậy giỏ QSD đất = 2000 – 150 = 1850 (triệu đồng)
Túm lại, cú bốn phương phỏp cơ bản ỏp dụng để định giỏ quyền sử dụng đất, tuỳ vào từng điều kiện cụ thể, mục đớch cụ thể của việc định giỏ mà định giỏ viờn cú thể lựa chọn phương phỏp định giỏ phự hợp nhất hay kết hợp nhiều phương phỏp cựng một lỳc (nhưng vẫn phải chỉ ra phương phỏp chớnh) để cho kết quả chớnh xỏc và tin cậy nhất.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CễNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CễNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1. VÀI NẫT VỀ HOẠT ĐỘNG TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CễNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA
2.1.1. Lịch sử hỡnh thành và phỏt triển của chi nhỏnh Ngõn hàng Cụng thương Đống Đa
Chi nhỏnh Ngõn hàng Cụng thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện nay là ngõn hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngõn hàng Cụng Thương Việt Nam, cú trụ sở chớnh tại 187 phố Tõy Sơn - phường Quang Trung - Quận Đống Đa - Hà Nội.
CN NHCT Đống Đa đó phỏt triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khỏi quỏt như sau:
- Năm 1955-1957: Chi nhỏnh NHCT Đống Đa trước đõy là Phũng thương nghiệp ễ Chợ Dừa - thuộc chi nhỏnh ngõn hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
- Năm 1957: Phũng thương nghiệp ễ Chợ Dừa được nõng cấp thành Chi điểm Ngõn hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố Khõm Thiờn – Hà Nội.
- Năm 1972-1987: Chi điểm Ngõn hàng Nhà nước khu phố Đống Đa được đổi tờn thành Chi nhỏnh Ngõn hàng nhà nước khu phố Đống Đa, cú chức năng như một ngõn hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tớnh
- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngõn hàng Việt Nam cú sự thay đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngõn hàng một cấp sang hệ thống ngõn hàng hai cấp, chi nhỏnh nghiệp vụ ngõn hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành Chi nhỏnh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngõn hàng”.
- Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, NHCT thành phố Hà Nội bị xúa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhỏnh NHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đó cú hiệu quả, điều đú được chứng minh qua những bước phỏt triển nhanh chúng của CN NHCT Đống Đa. Trong những năm qua, chi nhỏnh liờn tục mở rộng về quy mụ hoạt động, về tổ chức bộ mỏy và mạng lưới. Kết quả hoạt động kinh doanh cũng khụng ngừng tăng trưởng, chi nhỏnh ngày càng cú uy tớn và được nhiều bạn hàng đỏnh giỏ cao. Sự nghiệp phỏt triển của ngành và quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế xó hội của Thủ đụ cú đúng gúp rất lớn làm nờn sự phỏt triển của chi nhỏnh NHCT Đống Đa. Do những thành tớch xuất sắc trong hoạt động nờn năm 1995 chi nhỏnh đó được Chủ tịch nước tặng thưởng huõn chương lao động hạng ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huõn chương lao động hạng hai và năm 2002 được tặng thưởng huõn chương lao động hạng nhất. Đặc biệt năm 2003 chi nhỏnh đó được trao tặng danh hiệu “Anh hựng lao động thời kỳ đổi mới”.
Đến nay NHCT Đống Đa đó trở thành một chi nhỏnh ngõn hàng lớn, cú uy tớn trờn địa bàn thành phố Hà Nội, dẫn dầu trong hệ thống Ngõn hàng Cụng thương Việt Nam.
2.1.2. Cơ cấu tổ chức
2.1.2.1. Sơ đồ bộ mỏy tổ chức Chỳ thớch:
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
P.GD : Phũng giao dịch P.KH 1: Phũng khỏch hàng số 1 P.KH 2: Phũng khỏch hàng số 2 P.KHCN: Phũng khỏch hàng cỏ nhõn P.KT: Phũng Kế toỏn
P.KTKSNB: Phũng kiểm tra kiểm soỏt nội bộ P.QLNCVĐ: Phũng quản lý nợ cú vấn đề P.QLRR: Phũng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phũng tổ chức hành chớnh P.TTĐT: Phũng thụng tin điện toỏn P.TTKQ: Phũng tiền tệ kho quỹ P.THTT: Phũng tổng hợp tiếp thị QTK: Quỹ tiết kiệm.
SV: Nguyễn Thị Thanh Nga Lớp KD Bất động sản 47
Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ mỏy Chi nhỏnh Ngõn hàng Cụng thương Đống Đa
G I Á M
Đ Ố C
PHể GIÁM ĐỐC 1
PHể GIÁM ĐỐC 2
PHể GIÁM ĐỐC 3
P.KH 2
P.KTKSN B
PHể GIÁM ĐỐC 4 P.TCHC
P.KH 1 P.QLRR
P.KHCN
P.CVC N HĐV
QTK
P.QLNCV Đ P.TTKQ P.TTĐT
P.GD Kim Liờn P.GD Cỏt Linh
P.THTT
P.KT
2.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của cỏc phũng ban trong chi nhỏnh - Ban giỏm đốc: Gồm 1 giỏm đốc và 4 phú giỏm đốc, thực hiện chức năng quản lý, điều hành chung mọi hoạt động của chi nhỏnh và cú quyền quyết định cao nhất.
- Phũng quản lý rủi ro: Thực hiện cụng việc tỏi thẩm định hồ sơ tớn dụng của cỏc phũng tớn dụng (phũng khỏch hàng) và cảnh bỏo cỏc rủi ro cú thể xảy ra đối với cỏc khoản vay.
- Phũng khỏch hàng cỏ nhõn: Thực hiện cho vay cỏ nhõn và huy động vốn.
- Phũng khỏch hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tớn dụng cho cỏc doanh nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khỏch hàng và cung cấp cỏc sản phẩm tớn dụng cho cỏc khỏch hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tớn dụng, theo dự ỏn, bảo lónh… Đồng thời theo dừi, xử lý cỏc khoản tớn dụng này theo quy định của ngõn hàng Nhà nước và NHCT việt Nam.
- Phũng khỏch hàng số 2: Cú chức năng và nhiệm vụ tương tự như phũng khỏch hàng số 1. Tuy nhiờn đối tượng khỏch hàng giao dịch của phũng này là cỏc doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Phũng quản lý nợ cú vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giỏm đốc đối với cỏc khoản nợ xấu.
- Phũng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.
- Phũng thụng tin điện toỏn: Cú chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa đường dõy mạng.
- Phũng giao dịch Kim Liờn: Cú chức năng như 1 ngõn hàng con, cú quyền tự quyết đối với cỏc mún vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trỡnh lờn trụ sở chớnh.
- Phũng giao dịch Cỏt Linh: Cú chức năng giống phũng giao dịch Kim Liờn.
- Phũng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giỏm đốc cỏc chớnh sỏch marketing, quảng cỏo, quản lý và phỏt hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giỏm đốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn.
- Phũng kế toỏn: Thực hiện thanh toỏn, nhận trả và chuyển trả tiền.
- Phũng kiểm tra - kiểm soỏt nội bộ: Phũng thuộc biờn chế của NHCT Việt Nam, thay mặt Tổng giỏm đốc giỏm sỏt cỏc hoạt động của chi nhỏnh.
- Phũng tổ chức hành chớnh: Thực hiện quản lý nhõn sự, mua sắm và quản lý cỏc trang thiết bị.
- Quỹ tiết kiệm: Gồm 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rỏc trong quận Đống Đa, cú chức năng huy động vốn.
Cỏc phũng ban trong chi nhỏnh NHCT Việt Nam luụn cú sự liờn hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cựng thực hiện cỏc nhiệm vụ được giao để đạt được mục tiờu của chi nhỏnh cũng như mục tiờu của toàn bộ hệ thống Ngõn hàng Cụng Thương Việt Nam.
2.1.3. Tỡnh hỡnh hoạt động kinh doanh của chi nhỏnh ngõn hàng Cụng Thương Đống Đa
2.1.3.1. Kết quả hoạt động kinh doanh
Ngõn hàng cụng thương Đống Đa là một chi nhỏnh thuộc hệ thống NHCT Việt Nam hoạt động trờn địa bàn Thành Phố Hà Nội - trung tõm kinh tế, chớnh trị, văn húa của cả nước. Đõy là điều kiện rất thuận lợi trong việc
tiếp cận và tiếp thị khỏch hàng. Tuy nhiờn, một địa bàn cú điều kiện phỏt triển thỡ luụn kốm với sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi những biến động của nền kinh tế xó hội.
Năm 2008 là năm rất khú khăn của chi nhỏnh do gỏnh nặng của nợ xấu và lỗ lũy kế của năm 2007 lớn. Tuy nhiờn bằng sự nỗ lực của mỡnh, Chi nhỏnh đó vượt qua khú khăn hoàn thành được cỏc chỉ tiờu quan trọng như huy động vốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tớn dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đó được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức cụng tỏc phỏt hành thẻ. Kết quả này được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1. Kết quả kinh doanh của Chi nhỏnh tớnh đến ngày 31/12/2008 ST
T Cỏc chỉ tiờu chớnh
Thực hiện 2007 (Tỷ đồng)
Năm 2008 Kế hoạch
(Tỷ đồng)
Thực hiện (Tỷ đồng)
So với 2007 (%)
1 Huy động vốn 3.850 3.650 4.502 117
2 Lợi nhuận hạch toỏn 84 120.228
3 Tổng dư nợ 1.577 1.6120 1.198
Nguồn: Bỏo cỏo tổng kết 2008 của Chi nhỏnh NHCT Đống Đa Tỡnh hỡnh cho vay cú đảm bảo bằng quyền sử dụng đất:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giỳp cho hoạt động cho vay của ngõn hàng an toàn, trong đú đặc biệt coi Bất động sản “quyền sử dụng đất” làm tài sản đảm bảo. So với tớn chấp, BĐS làm tăng trỏch nhiệm của khỏch hàng đối với cỏc khoản vay. Năm 2007 dư nợ cho vay cú BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu thống kờ thỡ vẫn cũn khỏ lớn cỏc khoản vay khụng cú BĐS.
2.1.3.2. Đỏnh giỏ về kết quả hoạt động - Cụng tỏc huy động vốn
Tớnh đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cựng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đối tăng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng.
Duy trỡ được quan hệ truyền thống với cỏc đơn vị cú số dư tiền gửi lớn như: Tổng cụng ty xi măng, Bảo hiểm Xó hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam...
Đầu tư vốn tớn dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 85%. Dư nợ của chi nhỏnh giảm do chi nhỏnh chủ chương chọn lọc khỏch hàng, chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh cú hiệu quả, cú khả năng trả nợ Ngõn hàng, những đơn vị cú nợ quỏ hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhỏnh khụng thể đầu tư vốn tớn dụng tiếp mà chỉ thu nợ. Mặt khỏc, những ngày cuối thỏng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhỏnh đó động viờn những khỏch hàng cú điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng.
Việc tỡm kiếm khỏch hàng mới kinh doanh cú hiệu quả để đầu tư là rất khú khăn. Một mặt do tỡnh hỡnh cạnh tranh giữa cỏc ngõn hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cỏn bộ của chi nhỏnh chưa tớch cực, chủ động.
Hoạt động tớn dụng đó thực hiện theo đỳng qui trỡnh của NHCT Việt Nam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định cho vay, trong năm đó thẩm định 302 mún.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ. Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25%
tổng dư nợ. Dư nợ cho vay cú tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế hoạch 62%).
Nghiệp vụ bảo lónh:
Chi nhỏnh tiếp tục phỏt triển và đa dạng hoỏ cỏc nghiệp vụ bảo lónh như: bảo lónh mở L/C, bảo lónh dự thầu, bảo lónh thực hiện hợp đồng, bảo lónh bảo hành.... Tổng dư bảo lónh đến 31/12/2008 là 279 tỷ đồng.
Tỡnh hỡnh nợ xấu và cụng tỏc thu hồi nợ quỏ hạn, nợ đó xử lý rủi ro:
Xỏc định nhiệm vụ trọng tõm trong năm 2008 là cụng việc giảm nợ xấu và thu hồi nợ đó XLRR. Trong năm chi nhỏnh đó thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đó XLRR. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với năm trước.
Tuy nhiờn, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhỏnh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đú cú 3,8% đang trong giai đoạn thử thỏch.
- Cụng tỏc huy động vốn:
Tớnh đến 31/12/2008 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng.
Trong năm 2008, do giỏ vàng và giỏ bất động sản biến động mạnh và tăng cao nờn một phần vốn đó chảy qua kờnh đầu tư này, mặt khỏc sự cạnh tranh giữa cỏc ngõn hàng ngày càng gay gắt vỡ vậy viờc huy động vốn rất khú khăn. Tuy nhiờn do chi nhỏnh đó làm tốt cụng tỏc phục vụ khỏch hàng, cải tiến phong cỏch phục vụ thuận lợi, nhanh chúng; cú nhiều hỡnh thức chăm súc khỏch hàng đa dạng, đỏp ứng yờu cầu gửi tiền của dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế, vỡ vậy nguồn vốn huy động đó liờn tục tăng. Chi nhỏnh đó triển khai đa dạng húa cỏc hỡnh thức huy động như: huy động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiờm dự thưởng, tiết kiệm lói suất bậc thanh…Mặt khỏc, chi nhỏnh cũn tớch cực tỡm kiếm, chăm súc cỏc khỏch hàng chiến lược cú nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhỏnh.
Duy trỡ được quan hệ truyền thống với cỏc đơn vị cú số dư tiền gửi lớn như: Tổng cụng ty xi măng, Bảo hiểm xó hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam…
- Hoạt động tớn dụng:
Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%. Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng 26% tổng dư nợ.
Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay cú tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31%
(kế hoạch 62%).
- Tỡnh hỡnh nợ xấu:
Nhờ những biện phỏp tớch cực, trong năm chi nhỏnh đó thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đó xử lớ rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiờn tỷ lệ nợ xấu của chi nhỏnh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ (7,7%), trong đú cú 3,8% đang trong giai đoạn thử thỏch.
- Hoạt động thanh toỏn quốc tế và kinh doanh đối ngoại:
Trong năm qua NHCT Đống Đa đó làm tốt cụng tỏc dịch vụ về thanh toỏn quốc tế như:
Dịch vụ thanh toỏn và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift và chuyển tiền Western Union.
Cỏc dịch vụ mua bỏn ngoại tệ.
Nhờ vậy mà trong năm 2008, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toỏn quốc tế và bảo lónh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phớ) và lói kinh doanh ngoại tệ đạt 482 triệu đồng.
- Cụng tỏc tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, khụng để xảy ra mất mỏt, sai sút. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chớnh xỏc. Tài sản thế chấp được đảm bảo an toàn, khớp đỳng.
Năm 2008, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt: 7.358 tỷ đồng.
Ngoài ra cũn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền mặt ngoại tệ đạt 68.399.795 USD và 11.017.857 EUR.
- Cụng tỏc kế toỏn - tài chớnh:
Trong năm doanh số thanh toỏn đạt 90.390 tỷ đồng, trong đú doanh số thanh toỏn khụng dựng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phớ đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2007. Cụng tỏc lập, luõn chuyển, kiểm soỏt chứng từ, hậu kiểm đỳng quy trỡnh và thu chi nội bộ đỳng quy định của NHCT Việt Nam.
Kết quả thu, chi tài chớnh năm 2008 như sau:
+ Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng + Tổng chi phớ: 347tỷ 788 triệu
+ Trớch dự phũng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng
+ Lợi nhuận sau trớch dự phũng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng
2.2. TèNH HèNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA
2.2.1. Dư nợ cho vay cú tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”
Tài sản bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng giỳp cho hoạt động cho vay của Ngõn hàng trở nờn an toàn. Tài sản bảo đảm tạo ra mối liờn hệ ràng buộc giữa ngõn hàng và khỏch hàng cũng như làm tăng trỏch nhiệm của khỏch hàng đối với khoản vay. Nhận thức được điều này trong những năm gần đõy Chi nhỏnh đó chỳ trọng hơn đến hoạt động cho vay cú tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”. Điều này được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2. Bỏo cỏo kết quả định giỏ bất động sản bảo đảm 2006 - 2008
Chỉ tiờu
2006 2007 2008
Dư nợ (tỷ đồng)
Tỷ trọng/
tổng dư nợ (%)
Dư nợ (tỷ đồng)
Tỷ trọng/
tổng dư nợ (%)
Dư nợ (tỷ đồng)
Tỷ trọng/
tổng dư nợ (%) Dư nợ khụng cú
tài sản bảo đảm
357,63 65,50 420 60,00 299,52 31,20
Dư nợ cú tài sản bảo đảm
188,37 34,50 280 40,00 640,48 68,28
Tổng dư nợ 546 100,00 700 100,00 960 100,00
Nguồn: phũng tớn dụng Chi nhỏnh NHCT Đống Đa
Biều đồ 1: Tỡnh hỡnh dư nợ của cỏc khoản vay cú tài sản bảo đảm
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000
Năm 2006
Năm 2007
Năm 2008
T ổ ng dư n ợ Dư n ợ cú tài
s ả n b ả o đ ả m Năm